En moderne og helhetlig boligpolitikk

Transkript

1 Problemnotat En moderne og helhetlig boligpolitikk Med vekt på et vesentlig større innslag av utleieboliger Norges Leieboerforbund 23. oktober 2000

2 Innhold Innhold...2 Innledning...3 Prosjektbeskrivelse og mandat...3 Tolkning av oppdraget...3 Organisering av prosjektet...3 Situasjonsbeskrivelse...4 Innledning...4 Norge har en lav andel utleieboliger...4 Endring av boligpolitisk strategi i Sverige...5 Årsaker til lav andel utleieboliger i Norge...8 Et ustabilt, anstrengt og underutviklet utleiemarked...8 Leieprisene i Oslo...10 Leiemarkedet i Oslo...10 Kjøp eller leie i Oslo hva lønner seg?...11 Å eie betyr å låne...12 De yngste skvises...13 Negativ formue...13 Vanskelig å komme inn i dag...13 Prisene øker...13 Behov for flere utleieboliger...14 Stabilisering av prisnivået ved økt andel utleieboliger...15 Lavinnskuddsboliger...15 Noen juridiske spørsmål...17 Om tidsbegrensning av leieavtaler...17 Forslag...17 Nærmere om forslaget...17 Om beboerrepresentasjon...18 Forslag...18 Konklusjoner og hovedutfordringer...20 Boligpolitiske mål...22 Drøfting av det overordnede mål...22 Drøfting av de boligpolitiske mål...22 Forslag til nye boligpolitiske mål...24 Forslag til boligpolitiske strategier...25 En moderne og helhetlig boligpolitikk...25 Forslag til boligpolitiske tiltak...26 Juridiske forslag...26 Om tidsbegrensning av leieavtaler...26 Om beboerrepresentasjon...26 Andre forslag...26 Opptrappingsplan for utleieboliger...26 Stiftelse trygg utleier...27 Plan og bygningsloven...27 Skatteendringer for leieboere...27 Bedre rammebetingelser for profesjonelle utleiere...27 Pålegg om kommunale boligprogrammer...27 Betydelig økning i antall studentboliger...27 Bedre bostøtteordning...27 Midlertidige priskontroller

3 Innledning Prosjektbeskrivelse og mandat Norges Leieboerforbund sitter i referansegruppen til det regjeringsoppnevnte Boligutvalget, og har i den forbindelse skrevet et kort notat til utvalget, om enkelte forhold for å virkeliggjøre en moderne og helhetlig boligpolitikk, særlig knyttet til spørsmålet om innslag av utleieboliger. Boligutvalget har i brev datert 11. juli 2000, bedt Norges Leieboerforbund om en grundigere og mer omfattende beskrivelse av temaene i form av et problem- eller kunnskapsnotat. I brevet skisseres også nærmere de forhold utvalget ønsker skal bli gitt størst oppmerksomhet: Beskrivelse av situasjonen; hva kommer til å bli de største utfordringene på leiesektoren framover. På hvilken måte vil en sterkere satsing på utleieboliger være en bedre måte å løse etableringskrisen på, samt ivareta det offentliges ansvar for vanskeligstilte boligsøkere, enn økonomisk bistand til eget kjøp? En redegjørelse for realismen i Leieboerforbundets påstand om at en vesentlig høyere andel utleieboliger vil stabilisere prisnivået på boliger. Leieboerforbundets vurderinger av erfaringer fra andre lands strategier i forholdet mellom utleieboliger og eieforhold til boliger, Sverige trekkes spesielt fram. I hvilken grad bør eventuelt det offentlige påvirke markedet for privat leide boliger? På hvilken måte kan en sterkere offentlig satsing på leiesektoren sies å være en bedre samfunnsmessig ressursanvendelse enn å satse på stimulanser til kjøp av eierboliger? Hvilke synspunkter Leieboerforbundet har på modellen med lavinnskuddsboliger. Boligutvalget skriver også i sitt brev at forholdet mellom eie- og leie, og drøftinger av framtidig boligpolitisk modell, er et av utvalgets mest sentrale temaer. Tolkning av oppdraget Slik Norges Leieboerforbund tolker brevet fra Boligutvalget, ønsker man seg et dokument som både skal gi økt kunnskap til utvalget og som også inneholder synspunkter som kan danne grunnlag for de vurderinger utvalget selv vil gjøre. Med andre ord en blanding av et faktanotat og utdypende synspunkter. Norges Leieboerforbund mener dette virket som en riktig vinkling, og har sagt seg villig til å bidra med et slikt dokument. Organisering av prosjektet Norges Leieboerforbund har begrensede ressurser, og ingen egne ansatte. Vi har derfor organisere arbeidet gjennom at vi ber Leieboerforeningen (LbF) om bistand til å framskaffe nødvendig bakgrunnsmateriale både fra foreningens eget materiale og fra relevante miljøer i Norge og andre land. Nestleder i LbF, Tore Hansen, har vært ansvarlig for å bearbeide materialet og skrive selve dokumentet. 3

4 Situasjonsbeskrivelse Innledning For å kunne gi en fullstendig beskrivelse av situasjonen for leieboernes situasjon, kreves det at det blir foretatt et bredt spekter av undersøkelser og faktainnhenting. Det antas at Boligutvalget selv vil skaffe seg et slikt materiale. Norges Leieboerforbund ser for seg at vårt bidrag i så måte vil være å frambringe utfyllende faktaopplysninger og eventuelt komme med alternative problemstillinger. For å gjøre dette har vi valgt å innhente en del materiale fra våre samarbeidsorganisasjoner i andre europeiske land. I tillegg har vi foretatt en gjennomgang av eksisterende materiale i Norge. Norge har en lav andel utleieboliger Figuren under viser fordeling av ulike boligformer for noen utvalgte europeiske land. Som vi ser har Norge (sammen med Finland) i nordisk sammenheng en relativt høy andel eierboliger, og dermed også lav andel private utleieboliger eller kommunale utleieboliger. Både Danmark og Sverige ligger langt høyere enn Norge når det gjelder utleieboliger. 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % Tyskland Frankrike Danmark Sverige Norge Holland Finland Storbrit. Priv.utleie Alm/Kom. Eierboliger Annet Kilde: K.E. Hansen og H. Skifter Andersen 1993 og Boverket 1993, Lejelovskommisjonens betænkning 1997 (Danmark) 4

5 Vi ser også at de fleste andre land har en vesentlig større andel offentlig eide utleieboliger enn Norge. Selv om tallene er fra tidlig på nitti-tallet, er det lite som tyder på at forholdet er markert endret siden den gang. Andelen husstandene som bor i utleieboliger i Danmark har vært stabilt over mange år, slik figuren under også viser Prosent Andel af husstandene i lejebolig, , (Kilde: Lejernes Landsorganisation Lejevilkår i Danmark 2000) Andelen har vært jevnt på om lag 45 prosent gjennom hele åtti- og nittitallet. Endring av boligpolitisk strategi i Sverige Boligutvalget ber spesielt om Leieboerforbundets vurderinger av andre lands erfaringer med høyere andel utleieboliger, og trekker spesielt fram Sverige som utvalget mener leter etter strategier som henter elementer fra den norske modellen. Norges Leieboerforbunds søsterorganisasjon i Sverige Hyresgästernas Riksförbund må være vår naturlig kilde for å si noe om endringene i boligpolitiske strategier i Sverige. I sin årbok for 2000 skriver forbundet følgende: De senaste årene har inneburit att de mål for samhällets bostadspolitikk, som i hovudsak har gällt sedan mitten av 1900-talet håller på att överges. Samtidig växer inkomstklyftorna, vilket tvärtom öker behoven av en social bostadspolitikk. Statens åtaganden för bostadssektoren har under det senaste decenniet minskat kraftigt. Från att varit en av statsbudgetens störra kostnadspostar, är bostadssektorn totalt sett nu en intäktskälla för staten. Så vidt vi kan se innebærer dette at hovedforklaringen på de endringer som har skjedd og skjer i Sverige er statsfinansielt begrunnet og ikke nødvendigvis fordelingspolitisk begrunnet. Figuren under skulle vise dette enda tydeligere: 5

6 12 11, ,1 5,9 9,1 8,4 6,2 5,7 4,9 Mrd.Sv.kr Figuren over viser Statens kostnader for bostadsbidrag som er blitt kraftig redusert i løpet av nittitallet. Årsaken til den kraftige økningen i 1994 skyldes ekstraordinær økning som følge av nedskjæringer i statens overføringer på andre områder og skulle beskytte de hardest rammede husholdningene. Vårt svenske søsterforbund har gitt oss følgende oversikt over levestandarden til ulike konsumentgrupper etter boligform (disponibel inntekt etter boutgifter, tall i hele tusen): Par med barn Enslige med barn Par over 64 år Par under 64 år Enslige over 64 år Enslige under 64 år Hyra Borätt Äga 6

7 Vårt svenske søsterforbund har gitt oss følgende oppstilling over ulike boformer, tall i prosent: Prosent ,8 35,7 14,7 0,9 Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt Ej uppgift I 1999 ferdigstiltes knappe nye boliger i Sverige. Dette har nå vært trenden siden Før dette må man tilbake til midten av dette århundret for å finne så lave tall for boligbygging i Sverige. Andelen utleieboliger (hyra) er nå langt lavere enn tidligere, borätt og äge-boliger har en langt høyere andel siden 1995 enn tidligere. Under viser vi en oversikt over boligbygging i Sverige i prosent fordelt på ulike boformer Ägande Borätt Hyresrätt Nybyggingen som nå skjer i Sverige når det gjelder utleieboliger er (som i Norge) i hovedsak rettet inn mot spesielle grupper (spesialboliger for enkelte grupper, eldreboliger og studentboliger mv.) og ikke vanlige utleieboliger. Uansett endringer i strategier utleiesektoren i Sverige vil fortsatt være mer omfattende enn i Norge i mange år framover. Det er derfor vanskelig å ha et bastant svar på hvorvidt de endringer som har skjedd og skjer i svenskenes strategier bør få innvirkning på norske forhold. 7

8 Årsaker til lav andel utleieboliger i Norge Det er ingen enkel forklaring på ulikhetene mellom Norge og andre land når det gjelder andelen utleieboliger. Noen mulig forklaringer kan være at; a. de politiske prioriteringer kan ha vært forskjellige b. levestandarden kan ha vært ulik c. befolkningsmengden og bosettingsmønsteret kan være annerledes d. det kan være kulturelle årsaker til forholdet mellom å leie og å eie En grundigere studie på disse faktorene ville sannsynligvis kunne avdekke hvorfor Norge skiller seg så klart fra sine nordiske naboland på akkurat dette feltet. Vår situasjonsbeskrivelse går ikke inn på dette. Imidlertid er det neppe dristig å påstå at i alle fall en betydelig del av forklaringen ligger i det faktum at det å eie sin egen bolig har blitt framstilt som et mål i seg selv. Her har også Norges Leieboerforbund hatt et ansvar, i og med at også vi historisk sett har kjempet for retten til å eie sin egen bolig. Et ustabilt, anstrengt og underutviklet utleiemarked Det norske boligmarkedet kjennetegnes av at folk eier sin bolig selv, alene eller sammen med andre. I 1997 var det ca. 76 prosent av landets husholdninger som eide/andelseide sine boliger. Likevel er utleiemarkedet et viktig felt for boligpolitikk fordi: Det må finnes et reelt alternativ for de som ikke ønsker å eie og ikke kan eie på grunn av kapitalmangel Utleieboliger utgjør en viktig del av boligmarkedet særlig i de store byene Utleiemarkedet har stor betydning for unge og særlig for studenter Utleiemarkedet har vært ustabilt gjennom tidene. Det er liten utvikling i dette markedet. Antall utleieboliger har gått opp og ned fra 1973 til 1995, mens den totale boligmassen har økt hele tiden. Andelen utleieboliger i boligmassen ble redusert fra 29 prosent i 1973 til 22 prosent i Selveide Leide Andre Boligmasse etter disposisjonform (1000 boliger), kilde: Boforholdsundersøkelsene, SSB) 8

9 På tilbudssiden utgjør private uprofesjonelle utleiere den største gruppen. Denne eierstrukturen, med stor dominans av private husholdninger, gjør at utleiemarkedet er følsomt overfor endringer i andre deler av boligmarkedet, og de økonomiske konjunkturene generelt. I en konjunkturoppgang der boligprisene stiger, ser mindre private utleiere det gunstig å avhende sine utleieboliger slik at tilbudet avtar. Men samtidig øker etterspørselsiden etter utleieboliger på grunn av høyere boligpriser. Da er utleiemarkedet presset og det fører til økende leiepriser. Dette er den situasjonen vi har sett de siste årene, hvilket har gjort utleiemarkedet anstrengt Prosent Priv.hush. Private selskap Stat/Kommune Andre Leiemarkedets eiersammensetning 1995, kilde: Boforholdsundersøkelsen 1995, SSB På etterspørselsiden utgjør unge under 30 år den største gruppen. Andelen unge under 30 år som ikke bor hos foreldrene og leier sine boliger har økt fra 47 prosent til 64 prosent i tidsrommet , til tross for at det har blitt mye dyrere å leie i dette tidsrommet. Leieandelen for alle husholdningene i Norge har endret seg lite i samme periode Pst leie totalt Pst leier år Prosentandel som leier sine boliger for samtlige husholdninger og for unge i alderen år, kilde: SSSB Økningen i antall leiere blant unge har ført til større press på utleiemarkedet. Synkende tilbud i markedet har forsterket dette. Den gjennomsnittlige husleien for leieboere har økt kraftig fra 9

10 1987 til Den årlige husleien økte i faste priser med 47 prosent fra kroner i 1987 til kroner i Økningen i husleiene har både fulgt og medvirket til den generelle prisstigningen over tid. Det er særlig på slutten av 80-tallet og begynnelsen av 90-tallet og nå at husleiene økte (øker) sterkere enn det generelle prisnivået. Blant unge utgjør studenter en stor gruppe som har det vanskelig på boligmarkedet. Det er særlig i storbyer som Oslo der utleieboliger er blitt mangelvare for studentene. Antall studenter (ca ) ved Universitet i Oslo og ved høgskolene i Oslo har økt med 70 prosent i løpet av en tiårsperiode. Det er bare studentboliger til disposisjon for studentene. Andelen utleieboliger i Oslo har gått ned fra 38 prosent til 24 prosent av alle boliger i tidsrommet Leieprisene i Oslo Det er liten offentlig dokumentasjon av prisnivået på leiemarkedet. Et prisverdig initiativ er derfor den rapporten Bolig- og eiendomsetaten i Oslo kommune utgir på dette. Høsten 1999 innhentet etaten opplysninger om priser på ny utleie (leiekrav) fra Aftenpostens aftennummer over en 6 ukers periode. Dataene ble behandlet og fordelt på 6 geografiske områder av byen. Rapporten viser at leieprisene varierer til dels betydelig mellom de enkelte områdene i Oslo. En stor del av boligene som blir tilbudt for utleie er konsentrert innenfor Kirkeveien (Ring 2 i Oslo). Tilbudet av leieboliger fra indre by utgjorde ca. 30 prosent av det totale tilbudet av utleieboliger i Oslo i 6-ukers perioden. Dersom annonsene om tilbud av hybler hadde vært inkludert i materialet, ville andelen av leieboliger/hybler i indre vest ha økt betraktelig. Gjennomsnittlige leiepriser per måned etter antall rom i Oslo og Akershus fylke, og per kvadrameter per år i Oslo: Oslo leiekrav pr md. Akershus leiekrav pr md Oslo leiekrav per kvm. 1 roms roms roms roms roms Leiemarkedet i Oslo Leiemarkedet i Oslo har blitt kraftig redusert fra 1970-tallet til i dag. Årsaken til denne reduksjonen er en kombinasjon av eierseksjoneringen (forbud mot seksjonering ble opphevet mars 1983) og byfornyelsessatsingen. Dette førte til at mange leiegårder ble omdannet til eierboliger på og 1980-tallet. I perioden 1970 til 1987/88 ble leieboliger seksjonert til eierleiligheter i Oslo. Leiemarkedet i Oslo kan illustreres slik (kilde BOE): 10

11 Statens leieboliger Oslo kommune Studentboliger Priv I *) Priv II *) Priv III *) Utleieboliger i Oslo *) Det private leiemarkedet kan deles inn i tre deler: Priv I = Leieboliger som omfattes av husleiereguleringen, Kap 2 i Husleiereguleringsloven, dvs. boliger bygd før Priv II = Det profesjonelle leiemarkedet (OBOS, USBL, Selvaag, Stiftelsen Kaare Berg, Olav Thon mv.). Før regulert etter kap. 3 i Husleiereguleringsloven, med mindre strenge regler. Priv III = Boliger som tilbys av enkeltpersoner. Før regulert etter kap. 3 i Husleiereguleringsloven, men kontrollen med oppfølging av denne gruppen er vanskeligere. Reglene i Husleielovens kapittel 3 ble opphevet fra årsskiftet. Inndelingen må derfor endres hvis slike oppstillinger skal brukes i framtida. Byggforsk har i sin rapport om vanskeligstilte på boligmarkedet i Oslo fra 1998 skrevet følgende: Det foreligger ingen sikre undersøkelser som viser om leieandelen ytterligere har sunket, men tidligere erfaringer viser at private utleieres tilbøyelighet til å leie ut egen bolig, sokkelleiligheter mv. synker i oppgangstider. I de senere år har Norge vært inne i gode økonomiske tider. Hvis Byggforsk har rett, er det mye som tyder på at enkeltpersoners tilbud av private leieboliger er mindre enn de anslag BOE har lagt til grunn i sin rapport. Kjøp eller leie i Oslo hva lønner seg? Bolig- og eiendomsetaten har i sin rapport (omtalt over) stilt dette spørsmålet. BOE skriver dette: Svaret vil avhenge av hvilke forutsetninger som legges til grunn, spesielt rentenivå og pris på boligen. I et forsøk på å gi et svar har BOE satt opp følgende regnestykke: 11

12 Forutsetninger: En husholdning bestående av en person med bruttoinntekt på kroner, en 1 roms bolig med totalpris på kroner, hvorav kroner er fellesgjeld. Det er videre forutsatt en husleie på kroner per måned, ekskl. varmt vann og strøm og at boligen fullfinansieres med lån, 90 prosent etableringslån og 10 prosent tilleggslån, begge med 6 prosent rente. Etableringslånet er avdragsfritt de 3 første årene, mens tilleggslånet nedbetales i sin helhet i løpet av 3 år. Det er ikke forutsatt noen andre lån, for eksempel studielån, spesielle fradrag ved beregning av skatten. Under disse forutsetningene vil en husholdning ved kjøp av en bolig få en disponibel inntekt etter boutgifter på ca kroner det første året. Ca kroner av disse er avdrag på tilleggslånet, dvs. en sparing. En tilsvarende husholdning som derimot leier en 1 roms bolig, til kroner i måneden, dvs. gjennomsnittlig leiekrav i Oslo for 1 roms boliger høsten 1999, vil med en inntekt på kroner ha en disponibel inntekt etter boutgifter på ca kroner. Denne husholdningen vil ha ca kroner mer til disposisjon enn husholdningen som kjøpte en tilsvarende bolig. Kjøperen av boligen får imidlertid økt kapitalen sin med kroner dette året (sparingen), under forutsetning av at prisnivået på boligen forblir uendret. Øker boligens verdi, vil kapitalen øke tilsvarende. Det motsatte vil skje dersom boligen forringer sin verdi i løpet av året. Selv ved uendret pris på boligen vil altså kjøper av bolig komme vesentlig bedre ut, hvis en tar hensyn til sparingen. Et tilsvarende regnestykke for 2 roms bolig, viser at leietakeren kommer enda dårligere ut enn en som kjøper. Nå har også boligkjøperen mer i disponibel inntekt uavhengig av sparingen. BOE konkluderer med andre ord med at det fortsatt lønner seg å kjøpe en bolig framfor å leie, til tross for sterkt økende boligpriser i de siste årene. Å eie betyr å låne Den generelle holdningen i Norge om at enhver bør eie sin egen bolig gjør at alle strever etter å komme dit. Med den prisen en bolig har i dag, må de aller fleste låne penger for å kjøpe egen bolig. Bladet Dine Penger har gjort en undersøkelse (Nr ) som viser at folk låner mer enn de kan klare med for å skaffe seg en bolig. Bladet har delt boligkjøperne i to grupper, de som lever fint med gjelden sin, og de som har problemer. Tabellen under viser at to av ti definitivt har lånt for mye. Gjelden deres gjør at de ikke har noen sikkerhetsmargin og må knipe inn hele tiden. Denne gruppen kan under enhver omstendighet ikke låne mer. Forutsatt høyt forbruk Forutsatt lavt forbruk I problemområdet I sikker sone I problemområdet I sikker sone Alle spurte 37 % 63 % 21 % 79 % Yngre enn 30 år 47 % 53 % 27 % 73 % år 30 % 70 % 14 % 86 % over 45 år 37 % 63 % 27 % 73 % 12

13 De yngste skvises Bladet sier i en kommentar til denne tabellen følgende: De unge blir skviset ut av markedet. For dem under 30 år er tallene atskillig mer dramatiske. Legger vi inn forutsetningen om at folk vil ha en rimelig romslighet i økonomien, havner nær halvparten av de unge i problemområdet. Og det er de unge uten bolig fra før som har det hardest. Denne gruppen har gjerne liten eller ingen egenkapital. De relativt få som er risikovillige nok, og som får ordnet finansiering, kommer inn på boligmarkedet når prisene er historisk høye. De unge er utvilsomt i ferd med å bli skviset hardt i boligmarkedet. Undersøkelsen viser at boligkjøpere under 30 år har en presset økonomi. Likevel er de yngste langt mer risikovillige enn eldre boligkjøpere. I denne aldersgruppen har noe over halvparten (53 %) et boliglån som utgjør 80 % eller mer av kjøpeprisen. Så høy er finansieringsgraden Under 30 år år Over 45 år 0 40 % 7 % 13 % 51 % % 14 % 36 % 20 % % 10 % 9 % 7 % % 17 % 13 % 5 % % 21 % 12 % 4 % % 19 % 11 % 9 % Over 100 % 13 % 7 % 4 % Negativ formue 40 % av boligkjøperne under 30 år har negativ formue. Med det menes at den totale gjelden (boliglån + studielån + billån osv) overstiger verdien av boligen og disponible midler. For de under 30 år gir ikke salg av gammel bolig noe særlig stor drahjelp i finansieringen. For det første har kun rundt halvparten (46 %) av de under 30 år, en gammel bolig å selge. For det annet er den gamle boligen eid kun få år og har derfor ikke steget så mye i verdi. Vanskelig å komme inn i dag Undersøkelsen viser også at så mange som halvparten av boligkjøperne under 30 år har en bolig fra før. Det er langt færre enn halvparten av alle under 30 som eier egen bolig. Dette kan tyde på at det i hovedsak er de under 30 år som allerede eier en bolig som har tilstrekkelig egenkapital til å kjøpe en ny bolig. De som ikke har greid å komme seg inn på markedet tidligere, greier med andre ord ikke dette med dagens høye priser. De har ikke råd til å kjøpe, og blir værende i leiemarkedet. Det kan altså virke som om at smertegrensen er nådd for temmelig mange førstegangsetablerere. Prisene øker Prisene på boliger har økt betydelig de siste årene. Tall fra Norges Eiendomsmeglerforbund viser følgende: 13

14 Hovedtendenser i 2. kvartal 2000 Prisene på boliger formidlet av medlemmer av Norges Eiendomsmeglerforbund gikk opp med 6 prosent pr. kvadratmeter fra 1. til 2. kvartal Sammenlignet med 2. kvartal 1999 har prisene steget med 18 prosent i gjennomsnitt. De nominelle prisene på en gjennomsnittlig bolig ligger nå 69 prosent høyere enn i toppåret Korrigert for inflasjon er boligprisene 24 prosent høyere enn i toppåret Gjennomsnittlig har prisene økt med 148 prosent siden bunnivået vinteren 1992/93. Prisene på blokkleiligheter har økt med 188 prosent, prisene på delte boliger med 154 prosent og prisene på eneboliger med 128 prosent siden bunnivået vinteren 1992/93. Korrigert for vanlige sesongvariasjoner, økte prisene med 3 prosent i gjennomsnitt siste kvartal. Tabellen under viser rentekostnad som andel av disponibel inntekt (Kilde: Norges Eiendomsmeglerforbund). Husholdning Enslig 30% 24% 21% 20% 20% 18% 29% 35% 34% Ungt par 17% 13% 11% 11% 11% 10% 15% 17% 16% Etablert par 11% 9% 7% 7% 7% 6% 10% 11% 10% Behov for flere utleieboliger I forbindelse med behandlingen av St meld nr 49 ( ) sa Stortinget følgende (Innst.S.nr.100 ( ) - Innstilling fra kommunalkomiteen om boligetablering for unge og vanskeligstilte): Komiteen mener at det er nødvendig med en konkret opptrapping fra år 2000 når det gjelder ulike typer boliger. Disse boligene bør være fordelt på utleieboliger, lavinnskuddsboliger, bokollektiv, studentboliger og små nøkterne eierleiligheter. Hovedmålet må imidlertid være å prioritere de vanskeligst stilte på boligmarkedet. Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Kristelig Folkeparti, Senterpartiet og Sosialistisk Venstreparti, mener at det bør settes i gang minst flere nøkterne og rimelige utleieboliger i år 2000 enn det som bygges i dag, og hvor en sannsynligvis må opp mot flere pr. år i de kommende år. Dette tyder på at Stortinget har sett et behov for å øke antallet utleieboliger ikke bare for vanskeligstilte, men for flertallets del også generelt. Norges Leieboerforbund deler Stortingsflertallets synspunkter på dette. I forbindelse med at Stortinget behandlet ny Husleielov i 1999 (Innst.O.nr.43 ( ) Innstilling fra kommunalkomiteen om lov om husleieavtaler (husleieloven)), skrev flertallet følgende: 14

15 Flertallet (Ap, Krf og Sp) mener imidlertid at det er en ubalanse i markedet fordi antall utleieboliger og leiligheter som leies ut har gått ned. Dette har resultert i at leieprisen, særlig i pressområdene, er for høy bl.a. i forhold til pris på selveid bolig. Det er derfor flertallet mener at trenden må snus når det gjelder antall utleieboliger, og at staten bør medvirke til å få bygget flere utleieboliger i pressområdene. Også disse synspunktene deler Norges Leieboerforbund. Stabilisering av prisnivået ved økt andel utleieboliger I vårt innspillsnotat til Boligutvalget hevder vi at det er grunn til å anta at en vesentlig høyere andel utleieboliger vil stabilisere prisnivået. Boligutvalget ber oss om å redegjøre nærmere for realismen i dette. Som vist tidligere i dette notatet utgjør private husholdninger en svært stor del av tilbudssiden i utleiesektoren i Norge. Også i Oslo er denne tilbydergruppen stor. Norges Leieboerforbund ønsker ikke at denne gruppen skal øke. Derimot ser vi for oss at et større innslag av mer profesjonelle tilbydere av utleieboliger ikke bare vil stabilisere prisnivået, men også skape ryddigere forhold mellom utleier og leieboer. Med denne presiseringen står vi på vår påstand om at en vesentlig høyere andel utleieboliger vil stabilisere prisnivået. Dette begrunner vi på følgende måte: Profesjonelle utleiere offentlige eller private vil legge en langsiktig horisont til grunn både for investeringer og for innkreving av leie for boligen Profesjonelle utleiere vil i langt større grad enn private husholdninger være i stand til å ta høyde for svingninger i de økonomiske konjunkturer i samfunnet En vesentlige større andel utleieboliger hvor utleier har et langsiktig perspektiv, vil også kunne stabilisere prissvingningene på boligmarkedet for eierboliger, i og med at den enkelte vil kunne ha et mer reelt alternativ i det å leie En vesentlig økning av såkalte ikke-kommersielle utleieboliger vil også påvirke prisnivået på resten av tilbudssiden. Lavinnskuddsboliger Boligutvalget ber om synspunkter fra Norges Leieboerforbund på ordningen med lavinnskuddsboliger. I forbindelse med behandling av Statsbudsjettet for år 2000, uttalte flertallet i Stortingets kommunalkomité følgende: Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Kristelig Folkeparti, Senterpartiet og Sosialistisk Venstreparti, ber om at forsøkene med lavinnskuddsboliger videreføres og at en evaluering av denne type boliger legges fram for Stortinget i statsbudsjettet for Departementet må imidlertid kunne avveie prioriteringen av midlene slik at både utleieboliger og lavinnskuddsboliger kan vurderes ved bruken av midlene. 15

16 I forslag til Statsbudsjett for 2001, skriver Regjeringen følgende: Det er satt i gang noen forsøksprosjekt med lavinnskuddsboliger. Departementet har bedt NBBL om en vurdering og evaluering av disse prosjektene, jf. flertallsmerknad i Budsjett-innst.S. nr. 5 ( ). Dette arbeidet er i gang, og departementet vil rapportere til Stortinget på egnet måte når evalueringen er sluttført. Norges Leieboerforbund er positiv til ordningen. Forbundet mener at det er behov for et bredt spekter av tiltak i boligpolitikken, og håper forsøksprosjektene viser seg å ha livets rett. 16

17 Noen juridiske spørsmål Norges Leieboerforbund har i samråd med Leieboerforeningen gått gjennom bestemmelsene i Husleieloven, for å se om det her bør gjøres endringer. Leieboerforeningen har en egen advokatvirksomhet som bistår medlemmer i tvistesaker. Under drøfter vi to forhold som vi mener det bør gjøres noe med. Vi fremmer også noen forslag til endringer. Om tidsbegrensning av leieavtaler Husleielovens 9-3 sier at det som hovedregel ikke skal være adgang til å inngå leieavtaler for bolig for kortere tid enn tre år, annet enn i særlige tilfelle. Dette er begrunnet med at hensynet til at en del utleiere kan slutte med utleie dersom minstetiden blir for lang. Regelen om tidsbegrensning faller også i tid sammen med retten til å kreve leien regulert etter 4-3 som betyr at hver av partene kan kreve at leien reforhandles med utgangspunkt i gjengs leie. Gjengs leie er et forsinket bilde av markedsleie og vil normalt ligge 10-20% under markedsleie i et stigende marked. Denne prisvernbestemmelsen kan likevel omgås ved at utleier skriver en ny leieavtale etter at tre-årsperioden er bodd opp. Ved inngåelse av nye leieforhold kan det kreves markedsleie. Forslag NLF foreslår en justering av lovteksten som gir leieren en rett til forlengelse av leieavtalen dersom boligen fortsatt skal leies ut. En slik rett vil kombinere målsetningen om botrygghet og stabile boforhold for leieboere samtidig som utleiernes behov for fleksibilitet ivaretas. Justering vil også medføre at bestemmelsene om leieprisvern i kap 4 vil fungere etter intensjonene. Dette kan gjøres ved å ta inn følgende tilføyelse til husleielovens 9-2 (endringer understreket): En leieavtale som er inngått for en bestemt tid, opphører uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte leietid. Leieren skal likevel ha rett til forlengelse av leieavtalen i samsvar med reglene i 9-3, dersom utleieren fortsatt skal leie ut leiligheten til andre enn sin ektefelle eller samboer, sine egne eller ektefellens eller samboerens slektninger i rett opp- eller nedstigende linje og fosterbarn eller andre personer han har eller har hatt felles husstand med. Husstandsfellesskapet må ha vart i minst 6 måneder og ikke ha blitt avsluttet før leieforholdets begynnelse. Det kan avtales at en tidsbestemt leieavtale Nærmere om forslaget I husleieloven av 1939 var hovedregelen at leieforholdene skulle være tidsubestemte med oppsigelsesadgang. På 80- og 90-tallet ble hovedregelen i praksis at leieboerne likevel ble tilbudt tidsbestemte kontrakter med varighet opptil 3 år og en måned. Resultatet ble en utrygg bosituasjon. For enkelte grupper leieboere er situasjonen meget utilfredsstillende, f eks barnefamilier hvor barna blir tvunget til å skifte bomiljø og skole, kanskje flere ganger i løpet av sin oppvekst. Også eldre mennesker kan oppleve situasjonen som utrygg, fordi de ikke har muligheten til å bli boende på ett sted gjennom alderdommen. 17

18 Partenes rett til å få justert leien til gjengs leie etter 4-3 etter utløpet av den første treårskontrakten forverrer utryggheten. I et presset leiemarked vil gjengs leie ligge under markedsleie og dermed blir det mest lønnsomt for utleieren å enten a) nekte leieboeren å beholde boligen å leie ut til en annen eller b) inngå en ny leieavtale med samme leieboer slik at det på nytt kan kreves markedsleie for nye tre år og uavhengig av reglene om fastsettelse av leie etter 4-3. Forslag om rett til forlengelse av tidsbegrenset leieavtale vil ikke styrke leieboernes stilling urimelig på bekostning av utleieren. En slik rett vil av de fleste oppleves som rimelig og rettferdig fordi hensikten er å gi leieboere større botrygghet. Forslaget har også den fordel at den gir anvisninger på i hvilke tilfeller det er legitimt å nekte leieren å bo videre. Foruten å skape større trygghet og forutberegnelighet i leieforhold, vil bestemmelsen være enkel å praktisere. Det at bestemmelsen viser til at forlengelse skal skje i samsvar med 9-3, er ment å medføre at det ved hver forlengelse skal skje en vurdering av om vilkårene er til stede for å inngå en ny treårskontrakt, eller om det foreligger forhold som kan begrunne en forlengelse for kortere tid. Noe av poenget er også at en eventuell grunn for at forlengelse kan nektes eller for å forlenge kontrakten for kortere tid enn tre år, må foreligge på tidspunktet for avtalens utløp og at grunnen må være reell. Om beboerrepresentasjon I den nye husleieloven er det innført et sett med regler om beboerrepresentasjon i visse leieboerforhold (kap 6). Bestemmelsene er betydelig dårligere for beboerne sammenliknet med det offentlige nedsatte lovutvalgets forslag (NOU 1993:4). I Ot.prp. 82 understreker Kommunal- og regionaldepartementet at den tillitsvalgte kun skal ha rådgivende funksjon. Dette vil etter vår oppfatning medføre at beboerne i realiteten ikke gis innflytelse og medbestemmelse dersom partene er uenige, slik at intensjonene med å innføre bestemmelser om beboerrepresentasjon nærmest blir uten betydning. Ved å gi beboerne i utleieeiendommer over en viss størrelse medvirkning og innflytelse vil man kunne oppnå at beboerne i større grad tar del i og ansvar for drift og vedlikehold. Ansvarliggjøring vil kunne gi positive effekter for bomiljøet, og bidra til at eiendommen holder en hensiktsmessig standard/kvalitet. Forslag NLFs forslag bygger på oppfatningen om at leieboerne i visse boligforhold bør gis en lovbestemt rett til medinnflytelse, og at disse som minimum bør være de samme som foreslått i NOU 1993:4. Dette innebærer: Rett til å kreve utlevert regnskap og driftsbudsjett for eiendommen og et driftsbudsjett som viser inntekter og utgifter for inneværende år. Rett til å iverksette vedlikehold for utleiers regning dersom denne ikke har oppfylt sin vedlikeholdsplikt. Utover dette vil NLF foreslå at det blir innført følgende bestemmelser under kapitelet om beboerepresentasjon (eksemplene er for det meste hentet fra svensk og dansk husleierett og 18

19 omtalt i Ot.prp. 82): Adgang for beboerrepresentanten til å representere beboere i flere eiendommer som utleier eier/forvalter Adgang for beboerrepresentanten til å la seg representere av en leieboerforening/beboerforening. Adgang for beboerne med valgt tillitsmann til å vedta nye husordensregler Hvis tillitsmannen legger frem konkrete forslag til ansettelser, byggearbeid og endringer av driften som er billigere enn utleiers alternativ, skal disse forslagene vedtas, med mindre utleier har vesentlige grunner til å motsette seg det. En utleier som vesentlig forsømmer sine plikter etter lov eller leieavtalen, til tross for gjentatte advarsler, kan ved dom eller vedtak av bygningstilsynet for en bestemt tid miste retten til å på egen hånd å bestemme hvem som skal forestå forvaltningen av eiendommen. 19

20 Konklusjoner og hovedutfordringer På bakgrunn av den situasjonsbeskrivelsen, vil vi trekke fram følgende konklusjoner med tanke på utleiesektoren: Norge har et vesentlig lavere antall utleieboliger enn andre land Andelen utleieboliger i Danmark er noenlunde stabil, mens andelen utleieboliger i Sverige reduseres Endringene i Sverige synes i hovedsak å være begrunnet ut fra statsfinansielle hensyn ikke fordelingspolitiske Norge har i det alt vesentlige deregulert utleiesektoren Det er større svingninger i tilbudet av utleieboliger enn i boligmassen generelt Private uprofesjonelle utleiere utgjør den største gruppen utleiere i Norge noe som gjør at utleiemarkedet er følsomt overfor endringer i andre deler av boligmarkedet, og de økonomiske konjunkturene generelt Stadig flere utleiere er unge under 30 år Den gjennomsnittlige husleien for leieboere har økt kraftig fra 1987 til 1997 Økningen i antall studenter særlig i Oslo har forsterket etterspørselen etter utleieboliger (samtidig som tilbudet har gått ned i Oslo) Tilbudet av utleieboliger synker i oppgangstider mens prisene stiger En 2 roms bolig i Oslo er om lag 14 prosent dyrere å leie enn en 2 roms bolig i Akershus Korrigert for inflasjon er boligprisene i Norge 24 prosent høyere enn i toppåret 1987 Gjennomsnittlig har prisene økt med 148 prosent siden bunnivået vinteren 1992/93 Det er likevel fortsatt mer lønnsomt å kjøpe bolig enn å leie til tross for sterk prisstigning på boliger de siste årene. Med andre ord øker leieprisene minst like mye som prisstigningen på boliger som omsettes Om lag halvparten av de under 30 år som kjøper egen bolig, låner opp så mye at de er i faresonen hvis utgiftene øker det vil si at de ikke har noen sikkerhetsmargin ved for eksempel en renteoppgang Det blir stadig vanskeligere for unge under 30 år å komme inn på boligmarkedet som eier av egen bolig Stortinget ser ut til å ønske et større antall utleieboliger i årene som kommer 20