Befaring med plan- og byggesaksutvalget kl Kjørerute

Transkript

1 Befaring med plan- og byggesaksutvalget kl Kjørerute 13.00: Start fra Finstadtunet Kråkstadveien Kråkstad - Løkenveien Ustvedt bru Ski bygg Glynittveien Kirkeveien - Langhusveien Fugleåsen Langhusveien (Vardåsen?) Kirkeveien - Vestveien Vellingberget/Finstad hageby Åsveien Finstadtunet KRÅKSTAD Underveis, orientering gang- og sykkelvei Samfunnshuset og barnehageplanen Stasjonsveien 21, nytt menighetsbygg Kråkstad stasjon, ERTMS + omgjøringer Endre Kristian Ellen/Kristian Kjell-Ivar LANGHUS Underveis, orientere om Ustevdt bru, overføringsledningen Ski - Langhus og JBV s anleggsarbeider på Langhusveien Vardåsen, barnehage og Ski sykehus Langhus senter/vevelstad stasjon, planområdet, orientering status Fugleåsen Endre/Kristian Sven/Kristian Sven/Kristian Tore Petter SKI Glynitveien, nybygging, flytting av konferansesenteret Ski Bygg Orientering status Ski øst Vestveien, orientering status Ski vest Finstad hageby/vellingberget, omvisning Tore Petter/Kristian Sven/Kristian Ingeborg/Kristian Ellen/Kristian Skanska/Tore Petter ETTER BEFARINGEN Omvisning og bespisning på Finstadtunet Torbjørn MØTE

2 Møteinnkalling Plan og byggesaksutvalget Av hensyn til innkalling av varamedlemmer bes eventuelt gyldig forfall meldt snarest til tlf Møtested: Finstadtunet, Delerudbakk 7, Ski Møtedato: Møtetid: Befaring: Avreise fra Finstadtunet kl (Se eget program) Det vil være fint om eventuelle spørsmål i forbindelse med sakene kan sendes på e-post til politisksekretariat@ski.kommune.no senest 3 dager før møtet slik at administrasjonen kan gi dere svar i møtet. TIL BEHANDLING: PBU-26/14 DETALJREGULERING FOR SKOGSNARVEIEN - KLAGE PBU-27/14 DETALJREGULERING KJEPPESTADVEIEN 44 OG DEL AV DRØMTORP GÅRD. 1.GANGSBEHANDLING PBU-28/14 KLAGE PÅ VEDTA OM REGULERINGSENDRING - JETTEGRYTA 1 - GNR107 BNR 1129 PBU-29/14 KLAGE OVER AVSLAG PÅ SØKNAD OM TILLATELSE TIL OPPFØRING AV TERRASSE BRISKEVEIEN 16 Ski, Helge Bunæs leder

3 Saksbehandler: Sven Venske Arkiv: PLA? Arkivsaksnr.: 13/ BEHANDLING: SAKNR DATO Plan og byggesaksutvalget 13/ Plan og byggesaksutvalget 44/ Kommunestyret 1/ Plan og byggesaksutvalget 26/ DETALJREGULERING FOR SKOGSNARVEIEN - KLAGE Forslag til vedtak: 1) Plan- og byggesaksutvalget finner ikke grunn til å ta klagene til følge. Kommunestyrets vedtak i sak 1/14, møte opprettholdes. 2) Saken sendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse jfr. plan- og bygningslovens Ingress Kommunestyret vedtok forslag til detaljregulering for «Skogsnarveien» i møte den Vedtaket ble kunngjort i Østlandets Blad den og på kommunens hjemmeside. Grunneiere, naboer, gjenboere og andre berørte parter er underrettet om kommunestyrets vedtak i brev av med klagefrist For noen få ble klagefristen utvidet til Det er mottatt 6 klager på vedtaket. Alle klagene er mottatt innen gitt frist. Bakgrunn Planens hovedformål er å legge til rette for boligbebyggelse på og sør for nåværende industriområde (Revheim møbelfabrikk). Eksisterende industri- og lagerbygg forutsettes revet. Største delen av ny bebyggelse vil bli oppført i blokker i 2 til 4 etasjer. Antall boenheter er anslagsvis 140. Utbyggingen forutsetter opparbeidelse av ny kjøreatkomst fra Søndre Tverrvei. Det ble regulert inn areal til turveiformål. Dette skal være et ledd i en overordnet nord-sør turveiforbindelse mellom Holstadmarka i sør og Nøstvedtmarka / Hebekkskogen i nord. Det mangler en siste del for å sikre en gjennomgående forbindelse, som må reguleres og opparbeides i Ås kommune. Pågående planarbeid med relevans for saken Flere av klagere tilhører sameiet Solberg med Gnr. 102, Bnr. 10 i Ås kommune. Det er igangsatt planarbeid for områderegulering «Solberg Øst» i Ås kommune som omfatter denne eiendommen. Hensikten med planen er å legge til rette for bolig. Planområdet har felles grense med reguleringsplan for Skogsnarveien i øst. Planforslaget til områdereguleringen ble 1.gangsbehandlet av hovedutvalget for teknikk og miljø i Ås kommune i møte den Utvalget i Ås vedtok at planforslaget skal legges ut til offentlig ettersyn, med blant annet følgende tilføyelser: - Etablering av grøntområde mot Ski grense skal vurderes i det videre planarbeidet - Det anlegges en gang/sykkelforbindelse østover fra V2 mot Ski stasjon. Reguleringsområdet utvides om nødvendig. Side 2

4 Planen har vært ute på høring fra Planforslaget ble ikke politisk behandlet i Ski kommune, men planavdelingen uttalte seg i brev av med kommunestyrets vedtak som utgangspunkt. Oppsummering av klagene med Rådmannens kommentar 3 Klage 1: Jan Tore Sørlie (Skogsnarveien 6), brev av Er imot at Skogsnarveien benyttes som atkomst til feltene B1 og B2 fordi dette vil føre til mye mer trafikk forbi hans eiendom. Opplever at justering av veiføringen i revidert planforslag 2013 ikke innebærer noen forbedring for hans eiendom. Atkomstveien burde oppføres nærmest mulig grensen mot Ås kommune. Han anser også revidert nedkjøring til blokkgarasjene som like skjemmende som før og forventer at den flyttes på lik linje med veien. Peker på dårlige grunnforhold og er bekymret for setningsskader og utglidninger ved en eventuell utbygging av felt B2. Mener at det må stilles garantier som dekker eventuelle skader på hus og eiendom over en periode på minst 30 år etter ferdig utbygging. Opplyser om at beboere er blitt lovet at høyspentmasten ble oppført i forbindelse med utbygging av Ski tunet / Granheimtunet i Ås kommune, og utbyggeren lovet at den er midlertidig og vil bli fjernet når utbyggingen i Skogsnarvei kommer i gang. Han krever derfor at denne lovnaden innfris før utbyggingen starter. Rådmannens kommentar Klageren gjentar synspunktene sine i sin uttalelse under offentlig ettersyn av planforslaget i sommer Disse ble allerede vurdert og kommentert i saksframstillingen til sluttbehandling av reguleringsplanen. Klagen inneholder ingen nye momenter i saken som skulle tilsi en endring av vedtatt plan. Klage 2: Lilleteigen Grendelag v/ Espen Stenumgård, brev av Viser til merknader i tidligere brev datert og Konstaterer at deres oppfordringer i disse brevene til en mer trafikkvennlig, miljøvennlig og mindre sjenerende løsning kun i liten grad er imøtekommet i vedtatt plan. Ønsker - avklaring på om det er behov for ekspropriasjon for deres eiendommer - at kommunen går opp og markerer tydelig deres eiendomsgrenser før utbyggeren setter i gang tiltak som berører deres eiendommer - at kommunen tar en befaring av høyspentmast sammen med naboer m.m. - en nærmere vurdering av utbygging i Skogsnarveien og Finstadområdet for øvrig i forhold til skolekapasitet som etter deres vurdering vil bli sprengt i løpet av 3 år Rådmannens kommentar Det framgår ikke tydelig om innholdet i brevet er ment som en formell klage. Uavhengig av det anses momentene i brevene og (atkomstvei, grunnforholdene / eventuelle setningsskader / utglidninger, fjerning av høyspentmast) som realitetsbehandlet i sluttbehandling av planen i kommunestyret. De andre momentene i brevet av (ekspropriasjon, grensemarkering, befaring høyspentmast, skolekapasitet) anses ikke som relevante i klagebehandlingen og vil bli fulgt opp / ivaretatt ved gjennomføringen av planen / i forbindelse med utbyggingen. Når det gjelder skolekapasiteten vises det til rekkefølgekrav i 5 bestemmelser som sikrer at utbyggingen ikke kan skje før det er dokumentert tilstrekkelig skolekapasitet. Det pågår utredningsarbeid for skolekapasiteten i Ski, som blant annet vil resultere i en anbefaling om når, i hvilket omfang og på hvilke vilkår en utbygging i Skogsnarveien vil være mulig.

5 Klage 3: Grendelaget Nordre Finstad III v/ Karl A. Røsth, brev av Grendelaget viser til offentlig ettersyn i 2012 og deres brev av Påpeker at deres merknader i dette brevet ikke er kommentert i saksframstillingen til sluttbehandlingen av reguleringsplanen. De ønsker fortsatt at følgende forhold belyses nærmere: - ROS- analysen definerer ikke mulig påføring av skade på naboeiendommer / eksisterende bebyggelse som følge av dårlige grunnforhold som en mulig risiko. ROS- analysen må etter deres skjønn ta hensyn til dette momentet. Etterspør dokumenter som er nevnt i saksframstillingen, blant annet oppdatert ROS- analyse, notat om geotekniske forhold og uavhengig kontroll av geotekniske forhold. - Påpeker anstrengt parkeringssituasjon for beboere i Grendelaget Nordre Finstad III, som for tiden løses ved parkering langs Skogsnarveien og på arealet i nordenden av deres garasjeanlegg. Ønsker at reguleringsarbeidet må ta hensyn til parkeringsbehovet for Grendelaget, blant annet at fremtidig kjøremønster ikke medfører tap av parkeringsplasser i Skogsnarveien og at det kan erverves brukbart tilleggsareal i nordenden av garasjeanlegg. Mener at parkeringsbehovet ikke er nevnt i saksframstillingen, og ber om at dette tas med i fremtidige trafikkvurderinger. 4 I tillegg til tidligere merknader fremmes det følgende ny merknad; Det opplyses om at det har vært noe dialog om et makeskifte mellom utbyggeren og Grendelaget. Makeskiftet går ut på at atkomstveien V1 føres over en liten del av fellesområdet (grusbane/ballplass), noe som er nødvendig siden grunneiere på Ås kommunens side var imot en fremføring av veien på deres grunn. Til gjengjeld avstår utbyggeren areal som kan brukes til parkering for Grendelaget (B6). Grendelaget påpeker nå i brevet av at grunnforholdene i B6 er veldig dårlige, og at de kan vurdere et makeskifte dersom B6 opparbeides på en måte som gjør at det mulig å parkere. Rådmannens kommentar: Etter offentlig ettersyn 2012 ble planforslaget revidert og lagt ut til nytt offentlig ettersyn i Merknader under offentlig ettersyn 2012, herunder fra Grendelaget Nordre Finstad III i brev av , ble oppsummert og kommentert i saksframstillingen til behandling av revidert planforslag i PBU i møte den (sak 13/13). Revidert planmateriale ble sendt til grunneier, naboer og berørte parter, herunder Grendelaget Nordre Finstad III v/ Vera Grønneberg. I saksframstillingen til sluttbehandlingen av planen i kommunestyret er det på vanlig måte kun kommentert uttalelser som kom inn under den siste høring / offentlig ettersyn i Grendelaget hadde ikke sendt en uttalelse til revidert planforslag. Formelt sett anses momentene anført i brevet av og dermed som besvart i saksframstillingen til nytt offentlig ettersyn. I tillegg ansees vedtatt plan formelt sett som akseptert av Grendelaget siden de ikke uttalte seg til endringene i planforslaget som lå ute til offentlig ettersyn i Rådmannen velger likevel å kommentere momentene omtalt i klagen. Når det gjelder ROS- analysen er grunnforholdene vurdert i versjonene og For felt B2, som er mest relevant for Grendelaget Nordre Finstad III, ble det i tillegg gjennomført en grunnundersøkelse (se notat av ) og uavhengig kontroll. Disse dokumentene fulgte saksframstillingen som vedlegg under offentlig ettersyn i I endelig vedtatt plan er det også tatt inn et rekkefølgekrav i 5 som krever gjennomføring av grunnundersøkelser og at det skal redegjøres for eventuelle nødvendige tiltak som reduserer risiko for setninger på nabobygg. På denne bakgrunnen mener Rådmannen at tema grunnforhold / fare for setninger er tilstrekkelig vurdert i saksframstillingen og planmateriale for øvrig, og ikke minst juridisk bindende ivaretatt i 5 reguleringsbestemmelser. Det ansees derfor hverken som hensiktsmessig eller nødvendig å oppdatere ROS- analysen på dette punktet.

6 5 Når det gjelder parkeringsbehovet legger planforslaget opp til et tilleggsareal for Grendelaget (felt B6, som er en del av tidligere B2). Dette arealet kan blant annet brukes til parkeringsplass med ca. 22 bilparkeringsplasser. At grunnforholdene er dårlig burde vært kjent på det tidspunktet utbyggeren og Grendelaget drøftet makeskiftet, og ansees ikke som et nytt moment i saken. Antall biler som parkerer langs Skogsnarveien er omtrent 15. Skulle vurdering av fremtidig kjøremønster tilsi at Skogsnarveien blir atkomstvei for Finstadsvingen, og at parkeringsplasser må fjernes av den grunn, vil en eventuell parkeringsplass i B6 kunne være et erstatningsareal for de tapte parkeringsplassene i Skogsnarveien. Samlet sett mener Rådmannen at momentene anført i brev formelt sett måtte fremsettes under offentlig ettersyn 2013 for å kunne bli realitetsbehandlet før endelig vedtak i kommunestyret. Uavhengig av det ansees forhold knyttet til grunnforhold og parkering i tilstrekkelig grad vurdert og ivaretatt i planmaterialet. Detaljer om makeskiftet må avklares mellom utbyggeren og Grendelaget. Klage 4: Tormod Rønningen, epost av / og brev av I epost av påpeker han at Sidsel Tangerås, Gunnar Sverdrup og Hilde Sverdrup ikke ble underrettet om planvedtaket ved særskilt brev. Han opplyser at hver av dem eier 11 % av Solberg Sameie Gnr. 102, bnr. 10 i Ås kommune. Ber om at vedtaksdokumenter sendes til de oppgitte personer, og at klagefristen forlenges med 4 uker. I epost av presiserer han at det finnes en tinglyst urådighetserklæring fra Thora Helene Sverdrup, hvor rådigheten er overført til de nevnte personer. I brev av påklager han på vegne av ovennevnte personer planvedtaket. Han mener det er uakseptabelt at grøntkorridoren i grensen Skogsnarveien / Sameie i Ås nesten utelukkende skal legges på Solberg Sameies grunn. Han påpeker at det er allerede avsatt mer areal til den overordnete grøntkorridoren på Ås sin side (ca. 440 m mellom Nordbyvei og planområdet) enn på Ski sin side (ca. 340 m mellom planområdet og Tverrveien), noe som han opplever som en skjevfordeling som ytterligere blir forsterket av planforslaget for Skogsnarveien. Han påpeker også at Ski kommune legger opp til en grøntkorridor som ender opp i et friluftsområde i nabokommunen Ås. Han ber om en mer balansert arealfordeling for turveien på den relevante strekningen mellom Sameiet og reguleringsplanen for Skogsnarveien, og understreker at størrelsen på eiendommen til Sameiet er irrelevant i denne sammenhengen. Rådmannens kommentar Vedtaksdokumentene ble på vanlig måte kun sendt til tinglyste grunneiere i matrikkelen, deriblant til Thora Helene Sverdrup som eier en ideell andel på 1/3. Urådighetserklæringen betyr at Thora Helene Sverdrup ikke kan disponere matrikkelenheten uten samtykke fra oppgitte rettighetshaver. Rådmannen mener at den lovpålagte kunngjøringsplikten er oppfylt ved å underrette Thora Helene. Rådmannen valgte å henvise oppgitte personer til kunngjøringsdokumentene som var tilgjengelige på kommunens hjemmeside, og å utvide klagefristen med tre dager til Når det gjelder påklaget fordeling av grøntdraget / turvei mellom sameie og reguleringsplan for Skogsnarveien anses dette i utgangspunktet som allerede realitetsbehandlet i forbindelse med sluttbehandling av planforslaget. Vedr. rimelighet vises det til Rådmannens kommentar til klage 6 og vedlegg «Vurdering av grøntdrag / turvei langs kommunegrensen». Når det gjelder den påpekte ulike fordelingen av grønnstruktur mellom kommunene anser Rådmannen dette som irrelevant for fordeling av grøntarealer mellom to tilstøtende utbyggingsområder. For øvrig er forskjellen mindre enn oppgitt av klageren. Det anses heller ikke som relevant i saken om friluftsområde, som den overordnete turveien skal ledes til ligger i Ås kommune eller Ski kommune.

7 6 Klage 5 Christian Høie Lie, brev av og I brev av påpeker han at han ikke ble underrettet om planvedtaket ved særskilt brev. Han opplyser at han eier 11 % av Solberg Sameie Gnr. 102, bnr. 10 i Ås kommune. Ber om at vedtaksdokumenter sendes til ham, og at klagefristen forlenges med 4 uker. I brev av påklager han vedtaket. Han opplyser at han har *ertatt eierandelen av sin mor Anne Sophie Høie. Han viser til hennes uttalelse under offentlig ettersyn i brev av der hun blant annet forventer at arealet til grønn korridor (turvei) avsettes i planområdet for Skogsnarveien. Klagen begrunnes med at det er ikke avsatt tilstrekkelig areal til grøntdraget, men at det forventes at ca % av arealbehovet skal dekkes av sameiet Solberg. Denne skjevfordelingen oppleves som urimelig. Rådmannens kommentar Vedtaksdokumentene ble på vanlig måte kun sendt til tinglyste grunneiere i matrikkelen, deriblant til Anne Sophie Hoie som eier en ideell andel på 1/3. Rådmannen mener at den lovpålagte kunngjøringsplikten er oppfylt ved å underrette den tinglyste eieren. Rådmannen valgte å henvise ham til kunngjøringsdokumentene som var tilgjengelige på kommunens hjemmeside, og å utvide klagefristen med tre dager til Når det gjelder påklaget fordeling av grøntdraget / turvei mellom sameie og reguleringsplan for Skogsnarveien anses dette i utgangspunktet som allerede realitetsbehandlet i forbindelse med sluttbehandling av planforslaget. Vedr. rimelighet vises det til Rådmannens kommentar til klage 6 og vedlegg «Vurdering av grøntdrag / turvei langs kommunegrensen». Klage 6: Hans Peter Sverdrup, brev av Opplyser at han eier 1/12 av sameiet Solberg med Gnr. 102, bnr. 10 i Ås kommune. Han viser til uttalelsen sin til offentlig ettersyn i brevet av I dette brevet forutsetter han at arealet for grøntkorridoren langs kommunegrensen i sin helhet avsettes på Ski kommunens side, og at det ikke kan forventes at dette behovet dekkes på eiendommen til sameiet. Planvedtaket påklages nå fordi dette ikke er hensyntatt i reguleringsplanen. Han mener også at flere av sameiet ikke ble varslet i samsvar med bestemmelser i plan- og bygningsloven, men fremsetter klagen kun på grunnlag av det materielle innholdet i vedtaket. Han mener at det er svært urimelig at sameiet i det hele tatt skal avstå areal til grøntdraget og er fortsatt av den oppfatning at arealet til dette formålet må avsettes fullstendig på Ski kommunens side, dvs. i reguleringsplanen for Skogsnarveien. Dette begrunner han som følger: - behovet for grøntkorridoren er oppstått i forbindelse med reguleringsplanen for Skogsnarveien, og må derfor også dekkes innenfor dette området - eiendommene på Ås sin side har fått regulert sitt behov for grøntområdet i områdereguleringen for Solberg Øst og har ikke behov / nytte av ytterligere grøntområder mot øst - kun fremtidige beboere i Skogsnarveien og i all hovedsak innbyggere i Ski kommune vil ha nytte av grøntdraget - eiendommer i Skogsnarveien vil ha en betydelig gevinst (høyere arealutnyttelse, verdifullt grøntområde), mens sameiet har et betydelig økonomisk tap. I tillegg oppfatter han det som svært urimelig at hoveddelen (anslagsvis %) av det forventete arealbehovet til grøntdraget skal avsettes på eiendommen til sameiet. Det burde etter hans skjønn i det minste være en fordeling, og dette også kun under forutsetning av at det kan dokumenteres en felles nytte. Samtidig presiserer han at også en slik fordeling vil anses som urimelig og påklages.

8 7 Rådmannens kommentar Klageren har levert lignende synspunkter i brev av Disse anses i all hovedsak som allerede vurdert og kommentert i saksframstillingen til sluttbehandling av reguleringsplanen. Det kan suppleres med at grøntdraget / turveien er ett ledd i en overordnet turveiforbindelse som er ønskelig uansett utbyggingen i Skogsnarveien, og behovet dermed ikke er utløst av utbyggingen i Skogsnarveien. Turveien vil både i dag og i framtiden være til bruk og nytte for beboere i Ås og Ski. Når det gjelder rimelighet ble dette nærmere vurdert i forbindelse med klagesaken. For nærmere omtale vises det til vedlegg «Vurdering av grøntdrag / turvei langs kommunegrensen». Vurderingen viser at det er mulig med en 50/50 fordeling, noe som Rådmannen anser som rimelig. I tillegg kommer sameiet bedre ut når man betrakter grunnavståelsen i forhold til utnyttelsesgraden til utbyggingsområdene. Sameiet aksepterer ikke en 50/50 fordeling og gjør en eventuell grunnavståelse avhengig av visse betingelser når det gjelder avsettelse av grøntstruktur i en annen plan i Ski kommune (A1). Klageren viser til et grøntdrag som er regulert inn i forslag til områdereguleringen for Solberg. Den skal forlenges sørover gjennom felt A1 i Ski for å knytte seg til planlagt turvei som leder til Holstadmarka. Rådmannen vil bemerke at også dette grøntdraget først og fremst er en del av en overordnet grøntstruktur / turdrag, og ikke er utelukkende forbeholdt fremtidige beboere i Solberg Øst. Den kan heller ikke betraktes som en erstatning for turveiforbindelsen langs kommunegrensen, men som et nyttig supplement. Videreføringen gjennom A1 er for øvrig ennå ikke avklart, og dermed er ikke en gjennomgående turveiforbindelse mellom Holstadmarka og Nøstvedtmarka / Hebekkskogen sikret fullt ut. Forslagstillers kommentar til klagene Forslagsstilleren mener at klagere har levert bemerkninger til planen tidligere under offentlig ettersyn, og at deres synspunkter var kjent for administrasjon og politikere da kommunestyret gjorde sitt vedtak. Det har ikke kommet inn nye momenter i saken som skulle tilsi en endring av vedtatt plan. Når det gjelder grøntdraget / turvei påpeker forslagstiller at det har ligget som en planforutsetning gjennom 6 års planperiode at grøntkorridoren med turvei skulle være gjennomgående. Etter hans skjønn er det rimelig at det avsettes tilsvarende areal til turveiformål i Ås som i reguleringsplanen for Skogsnarveien (650 m2). Turveien langs kommunegrensen ansees å være både i dag og i fremtiden til bruk og nytte for beboere i begge kommuner. Ski kommune har ingen planmyndighet i Ås kommune, og det vil dermed være opp til Ås kommune å følge dette opp i en senere plansak. Det foreslås å imøtekomme klagene fra sameiet ved å avsette litt mer areal til turveiformål ved at felt B2 avgrenses med 4 m avstand til byggegrense foran de 6 sydligste rekkehusene. Rådmannens kommentar Rådmannen er enig i forslagstillerens synspunkter. Foreslått justering tilsvarer ca. 100 m2. Sameiet aksepterer på nåværende tidspunkt ingen av Rådmannens forslag om fordeling av turveien mellom sameiet og Skogsnarveien, inkludert den skisserte løsningen av forslagstilleren. Samtidig sier de ikke hvordan en omforent løsning kunne se ut. En endring av vedtatt plan etter forslagstillers foreslått mindre justering vil mest sannsynlig bli påklaget igjen. Rådmannen anser det derfor som mest hensiktsmessig ikke å foreta denne justeringen som vil åpne for en ny klagereunde, men å opprettholde planvedtaket isteden. Oppsummering og konklusjon Klagere 1-3 tar i all hovedsak opp synspunkter som de allerede har frontet under offentlig ettersyn. Disse anses som realitetsbehandlet da kommunestyret gjorde sitt vedtak.

9 8 Klagere 4-6 (sameiet Solberg) gjentar i all hovedsak sine innvendinger som de hadde under offentlig ettersyn av reguleringsplanen for Skogsnarveien i sommer Også disse anses i utgangspunkt som allerede kommentert og realitetsbehandlet i sluttbehandlingen av reguleringsplanen i kommunestyret. Sameiet er mest opptatt av rimelighetsspørsmål, dvs. om det skal avsettes areal til turformål på deres grunn i det hele tatt, og hvis ja i hvilken grad. Rådmannen har vurdert rimelighetsspørsmålet nærmere og utarbeidet noen løsningsforslag. Sameiet mener at disse ikke gir grunnlag for å droppe klagen. I tillegg ønsker de at rimelighetsspørsmål vurderes i sammenheng med deres forslag om en alternativ turveiforbindelse som forutsetter at det settes av areal til turformål i et annet planområde i Ski kommune. Rådmannen kan ikke se at tiltenkt fordeling av turveien mellom eiendommen til sameiet og reguleringsplanen for Skogsnarveien er urimelig. I tillegg er det verdt å merke seg at reguleringsplanen for Skogsnarveien ikke disponerer areal på Sameiets grunn eller i Ås kommune. Gjenstand for klagesaksbehandling er dermed ikke hvor mye areal Sameiet eventuelt måtte avstå til en turvei, men kun innholdet i reguleringsplanen for Skogsnarveien. Det vil være opp til Ås kommune å vurdere om eller i hvilket omfang man ønsker å avsette areal til turvei, og dermed sikre en gjennomgående turveiforbindelse mellom friluftsområdene. Sameiets forslag om alternativ turveiforbindelse anses ikke som relevant for utforming av reguleringsplanen for Skogsnarveien. Det er flere fra sameiet som mener de burde vært underrettet ved særskilt brev og / eller påklager vedtaket uten å være tinglyst grunneier. Vedtaksdokumentene ble sendt til tinglyste grunneier i matrikkelen, og Rådmannen mener at den lovpålagte kunngjøringsplikten er oppfylt med dette. Samtidig legger Rådmannen til grunn at alle fra sameiet som klaget på vedtaket har rettslig klageinteresse, til tross for at deres posisjon som sameiere bare i noen grad er dokumentert. Sameiet synes ikke å være formelt organisert, men sameiernes synspunkter ansees uansett som realitetsbehandlet, både i planprosessen og klagebehandlingen. Samlet sett mener Rådmannen at klagene ikke inneholder noen nye momenter i saken som skulle tilsi en endring av vedtatt plan. Det anbefales derfor at planvedtaket opprettholdes. Ski, Audun Fiskvik rådmann Kjell Sæther kommunalsjef Vedlegg som følger saken: a) Kommunestyretsak 1/14, møte b) Reguleringsplan, vedtatt c) Reguleringsbestemmelser, vedtatt d) Ski kommunes høringsuttalelse til områderegulering for Solberg Øst i Ås kommune e) Notat «Vurdering av grøntdrag / turvei langs kommunegrensen» Innkomne klager i fulltekst

10 Plan og byggesaksutvalgets behandling : Helge Bunæs, H fremmet følgende tilleggsforslag Det presiseres at 4 i kommuneplanen blir fulgt vedr. rekkefølgebestemmelser. Votering: Forslag til vedtak med Helge Bunæs sitt tilleggsforslag ble enstemmig vedtatt Vedtak: Med henvisning til plan og bygningslovens legges forslag til reguleringsplan for Skogsnarveien med tilhørende bestemmelser datert ut til offentlig ettersyn. 9 Vedtak av reguleringsforslaget vil medføre endring av reguleringsplan for Finstadveien Ås grense vedtatt samt oppheving av reguleringsplan for Boliger ved Revheim Møbelfabrikk vedtatt Det presiseres at 4 i kommuneplanen blir fulgt vedr. rekkefølgebestemmelser. Plan og byggesaksutvalgets behandling : Christian Braarud, AP ba utvalget vurdere hans habilitet. Utvalget fant Chirstian Braarud, AP habil i saken. Helge Bunæs, H fremmet følgende tilleggsendringer i forslag til planbestemmelser: 2d1 / biloppstillingsplasser «Parkeringsplasser skal dimensjoneres iht. Statens Vegvesens håndbok 017, dog må hver biloppstillingsplass være på minst 2,5m x 5,0m» 5, bindetrekk 2 «Grenseveien med tilhørende g/s- vei og fortau skal være opparbeidet fra nytt kryss med Søndre tverrvei frem til Skogsnarveien før tiltaket i felt B1 og B2 kan igangsettes. Rivingsarbeid i felt B1 er unntatt fra dette kravet» H og FRP fremmet følgende tilleggs-/endringsforslag til forslag til endring av planbestemmelser: 1. Det tillates opparbeidet inntil 6 bilplasser på terreng ved kjøreatkomsten til feltet. 2. For hus A-e gjelder: Bebyggelse skal ha en variert byggehøyde og deles opp i mindre, klart definerte bygningsvolumer og med et variert uttrykk. Det skal benyttes vertikale elementer som kan brytes opp lange fasader. 3. etasje kan ha en maks lengde på 25 m, med unntak av hus A som kan ha en maks lengde på 30 m. 3. etasje skal brytes der planens byggebånd endrer retning. 4. etasje skal ha en lengde på maks 16 m og en minste avstand på 10 m til annen bygningsdel som oppføres i fire etasjer Innstilling: Administrasjonens forslag til vedtak ble enstemmig innstilt Bunæs,H sitt tilleggsforslag ble enstemmig vedtatt H og FRP sitt tilleggsforslag til pkt. 1 fikk 6 stemmer (3H, 2FRP og KRF) H og FRP sitt endringsforslag til pkt. 2 fikk 5 stemmer (3H og 2FRP) og falt

11 10 Utvalgets innstilling til kommunestyret: Med hjemmel i plan og bygningslovens vedtas reguleringsplan for Skogsnarveien, sist revidert med tilhørende bestemmelser, sist revidert Vedtak av reguleringsforslaget vil medføre endring av reguleringsplan for Finstadveien Ås grense vedtatt samt oppheving av reguleringsplan for Boliger ved Revheim Møbelfabrikk vedtatt Endringer i forslag til planbestemmelser detaljreguleringsplan for Skogsnarveien i Ski 2d1 / biloppstillingsplasser «Parkeringsplasser skal dimensjoneres iht. Statens Vegvesens håndbok 017, dog må hver biloppstillingsplass være på minst 2,5m x 5,0m» 5, bindetrekk 2 «Grenseveien med tilhørende g/s- vei og fortau skal være opparbeidet fra nytt kryss med Søndre tverrvei frem til Skogsnarveien før tiltaket i felt B1 og B2 kan igangsettes. Rivingsarbeid i felt B1 er unntatt fra dette kravet» 2 Fellesbestemmelser d) avkjørsel og parkering, i felt B1 tillegg til første avsnitt: Det tillates opparbeidet inntil 6 bilplasser på terreng ved kjøreatkomsten til feltet. Kommunestyrets behandling : Helge Bunæs (H) fremmet nytt forslag til vedtak (som vedlegg k til saken): «Med hjemmel i plan og bygningslovens vedtas reguleringsplan for Skogsnarveien, sist revidert med endring av byggegrense til bygg E i plankartet som vist i vedlegg, og med tilhørende bestemmelser, sist revidert Vedtak av reguleringsforslaget vil medføre endring av reguleringsplan for Finstadveien Ås grense vedtatt samt oppheving av reguleringsplan for Boliger ved Revheim Møbelfabrikk vedtatt » Helge Bunæs (H) fremmet følgende tilleggsforslag til planbestemmelsene: 3 bolig/parkering I tillegg tillates det opparbeidet maks 108 m2 BYA ved kjøreatkomsten til feltet til gjesteparkering utenfor byggegrenser, dog ikke mer enn 6 plasser. Det forutsettes at minst en av disse plassene, fortrinnsvis den nærmeste er tilpasset funksjonshemmede. 3 Boliger, felt B1, tredje avsnitt For hus A-E gjelder: Bebyggelse skal ha en variert byggehøyde og deles opp i mindre, klart definerte bygningsvolumer og med et i hovedsak vertikalt og variert uttrykk. 3. etasje kan ha en maks lengde på 26 meter og skal brytes der planens bygningsbånd endrer retning. 4. etasje kan ha maks lengde på 16 meter og en minste avstand på 11 meter til annen bygningsdel som oppføres i fire etasjer. Vedtak: 1. Bunæs forslag til vedtak (vedlegg k) ble enstemmig vedtatt. 2. Plan og bygesaksutvalgets innstilling, første avsnitt fikk 0 stemmer og falt. 3. Bunæs tilleggsforslag til planbestemmelsene 3 bolig/parkering ble vedtatt med 39 mot 2 stemmer. 4. Bunæs tilleggsforslag til planbestemmelsene 3 Boliger, felt B1, tredje avsnitt ble enstemmig vedtatt. 5. Plan og byggesaksutvalgets innstilling pkt. 2 ble enstemmig vedtatt. 6. Plan og byggesaksutvalgets innstilling pkt. 3 ble vedtatt med 39 mot 2 stemmer.

12 Kommunestyrets vedtak er: Med hjemmel i plan og bygningslovens vedtas reguleringsplan for Skogsnarveien, sist revidert med endring av byggegrense til bygg E i plankartet som vist i vedlegg, og med tilhørende bestemmelser, sist revidert Vedtak av reguleringsforslaget vil medføre endring av reguleringsplan for Finstadveien Ås grense vedtatt samt oppheving av reguleringsplan for Boliger ved Revheim Møbelfabrikk vedtatt Endringer i forslag til planbestemmelser detaljreguleringsplan for Skogsnarveien i Ski 2d1 / biloppstillingsplasser «Parkeringsplasser skal dimensjoneres iht. Statens Vegvesens håndbok 017, dog må hver biloppstillingsplass være på minst 2,5m x 5,0m» 11 5, bindestrek 2 «Grenseveien med tilhørende g/s- vei og fortau skal være opparbeidet fra nytt kryss med Søndre tverrvei frem til Skogsnarveien før tiltaket i felt B1 og B2 kan igangsettes. Rivingsarbeid i felt B1 er unntatt fra dette kravet» 2 Fellesbestemmelser d) avkjørsel og parkering, i felt B1 tillegg til første avsnitt: Det tillates opparbeidet inntil 6 bilplasser på terreng ved kjøreatkomsten til feltet. 3 bolig/parkering I tillegg tillates det opparbeidet maks 108 m2 BYA ved kjøreatkomsten til feltet til gjesteparkering utenfor byggegrenser, dog ikke mer enn 6 plasser. Det forutsettes at minst en av disse plassene, fortrinnsvis den nærmeste er tilpasset funksjonshemmede. 3 Boliger, felt B1, tredje avsnitt For hus A-E gjelder: Bebyggelse skal ha en variert byggehøyde og deles opp i mindre, klart definerte bygningsvolumer og med et i hovedsak vertikalt og variert uttrykk. 3. etasje kan ha en maks lengde på 26 meter og skal brytes der planens bygningsbånd endrer retning. 4. etasje kan ha maks lengde på 16 meter og en minste avstand på 11 meter til annen bygningsdel som oppføres i fire etasjer.

13 Saksbehandler: Sven Venske Arkiv: PLA Arkivsaksnr.: 13/ BEHANDLING: SAKNR DATO Rådet for likestilling av funksjonshemmede / Plan og byggesaksutvalget 27/ DETALJREGULERING KJEPPESTADVEIEN 44 OG DEL AV DRØMTORP GÅRD. 1.GANGSBEHANDLING Forslag til vedtak: 1) Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtar Ski kommune å legge forslag til detaljregulering for «Kjeppestadveien 44 og del av Drømtorp gård», ut til offentlig ettersyn. 2) Vedtak av reguleringsforslag endrer mindre del av eksisterende reguleringsplan «Ski idrettspark og tilliggende områder mellom Idrettsveien og Drømtorp industriområde» vedtatt Ingress/hovedbudskap: Shark AS fremmer på vegne av Ski Bygg Gruppen AS forslag til detaljregulering for Kjeppestadveien 44 og del av Drømtorp gård. Hensikten med planarbeidet er å utvide Ski byggs eksisterende næringsområde (byggevarehandel med tilhørende lager) nordover, for å legge til rette for produksjon og lager. Planforslaget er i strid med kommuneplanens arealdel der arealet er avsatt til boligformål. Det pågår planarbeid for kommunedelplan Ski Øst, som planområdet er en del av. Planspørsmålet ble lagt frem for Plan- og byggesaksutvalget som en prinsippsak i møte den Utvalget var positive til å vurdere en begrenset utbygging og at planforslag kan fremmes til politisk behandling. Viktige momenter i saken har vært planforslagets virkninger for fremtidig boligområde Drømtorp gård og for pågående kommundelplanarbeid for Ski øst. Etter Rådmannens skjønn er disse akseptable. Det er spesielt verdt å merke seg inngrepet i buffersonen mot fremtidig boligområdet er vesentlig redusert i forhold til forslaget som lå til grunn i prinsippsaken. Bakgrunn Eksisterende næringsområde til Ski Bygg brukes i dag til byggevarehandel med tilhørende lager. Ski Bygg as ønsker nå å iverksette noe produksjon og å øke lagerhold på området, og det er da nødvendig med en mindre utvidelse av arealet slik at denne nye delen kan tilknyttes eksisterende infrastruktur, trafikkarealer og lagerhold. Planspørsmålet ble lagt frem for Plan- og byggesaksutvalget som en prinsippsak i møte den Rådmannen frarådet at planarbeidet ble satt i gang fordi utvidelsen forutsatte inngrep i en buffersone (skogkledd skrent) mellom eksisterende næringsområdet og fremtidig boligområdet i nord, noe som kunne begrense utviklingsmuligheter av boligområdet. Utvalget var positive til å vurdere en begrenset utbygging og at et planforslag kan fremmes til politisk behandling. Side 12

14 13 Beskrivelse av planområdet Planområdet er en del av Drømtorp gård som er i aktiv bruk som gårdsanlegg. Planområdet grenser til eksisterende næringsområde for Ski Bygg Gruppen i syd, mot grønn buffersone på reguleringsplan for Drømtorp næringsområde i øst, og mot regulert landbruksareal i form av skog i nord og vest. Planområdet ligger i en skogbevokst relativt bratt skråning og er ubebygget. Vegetasjonen består av furutrær med noe innslag av løvtrær. Området brukes til beite for hest og sau. Eksisterende bebyggelse sør og øst for planområdet består av store, relativt lave næringsbygg. Det går en høyspentledning langs den søndre grensen av planområdet. Planstatus Kommuneplanens arealdel Planområdet er i kommuneplanens arealdel, vedtatt 2011, avsatt til fremtidig boligområde. I arealinnspill fra grunneier til kommuneplanarbeidet var området foreslått som en ca. 65 m grønn buffersone mellom eksisterende næringsområde og et større fremtidig boligområde på Drømtorp gård. Området var tidligere avsatt til næring, men ble etter ønske fra grunneier omgjort til bolig i revidert kommuneplan Reguleringsplaner Planområdet er regulert til landbruksareal i reguleringsplan for «Ski idrettspark og tilliggende områder mellom Idrettsveien og Drømtorp industriområde» vedtatt Kommuneplanens arealdel gjelder foran reguleringsplanen. Pågående planarbeid Foreslått regulering er del av et større område der det er satt i gang arbeid med kommunedelplanen for Ski øst. Kommunedelplanarbeidet vil følge opp føringer i kommuneplanens arealdel. I arealdelen er Ski øst blant annet beskrevet som en stor reserve for bymessig transformasjon med betydelig innslag av boliger med tilhørende funksjoner, og det anbefales en trinnvis utvikling av området med økt boligbygging og fornyelse/transformasjon av næringsområder. Beskrivelse av planforslaget Planforslaget legger til rette for en utvidelse av eksisterende næringsområde tilhørende Ski Bygg Gruppen as. Eksisterende område brukes i all hovedsak til handel med byggevarer og tilhørende lager. Ifølge Ski bygg drives virksomheten som en kombinert engros- og detaljhandel med byggevarer. Bebygd areal i eksisterende næringsområdet er ca m2. Derav er ca m2 butikkareal, og m2 lager hvor publikum ikke har adgang. Hensikten med planforslaget er å utvide eksisterende lager- og logistikkvirksomhet. I tillegg skal det åpnes for mulighet for produksjon av enkle tre-elementer og byggesett i tre. Planforslaget skal ikke legge til rette for økt detaljhandel / butikkareal. Planområdet er totalt på 15,9 daa og omfatter del av eiendommen gnr. 141, bnr. 1. Arealet innenfor planområdet foreslås regulert til byggeområde for industri / lager (8,3 daa) og vegetasjonsskjerm (7,6 daa). Arealet langs høyspentlinjen er avsatt til hensynssone.

15 14 Figur 1 Illustrasjon av ny bebyggelse (rød sirkel) og vegetasjonsskjerm Byggeområde industri / lager Planforslaget åpner for oppføring av et 10 m høyt bygg med en grunnflate på ca m2. Bygget legges inn i en skogkledd skråning som stiger jevnt ca. 15 m fra eksisterende næringsområde til høyden hvor fremtidig boligområde skal ligge. Bygget skal ha et flatt sedumtak (grønt tak). Maksimal gesimshøyde er 10 meter over ferdig planert terreng. Maksimal høyde på bygget skal ikke overstige kote 128. Tekniske anlegg og lignende kan overskride tillatt byggehøyde med 1 meter når disse utformes som en integrert del av bygningskroppen / taklandskapet. Arealet mellom byggegrense og formålsgrensen mellom industri / lager og vegetasjonskjerm skal opparbeides som grøntareal. Vegetasjonsskjerm Det reguleres inn en ca. 50 m bred vegetasjonsskjerm mellom det utvidete næringsområdet og fremtidig boligområde i nord. Mot skrenten i vest er bredden på ca. 28 m. Vegetasjonsskjermen består stort sett av eksisterende trær. Atkomst Planområdet grenser ikke til vei, det vil ha sin adkomst via Ski Byggs eksisterende innkjørsel fra Kjeppstadveien. Transport til den nye delen vil foregå på eksisterende interne veier og plasser. Parkering Parkering vil bli avsatt ihht. krav i kommuneplanens arealdel. Parkering skal skje på sydsiden med tanke på støyskjerming av det nye boligområdet. Illustrasjonsplanen viser at det er plass til minst 20 parkeringsplasser. Innkomne innspill til planarbeidet Igangsetting av detaljregulering ble annonsert i Østlandets blad , og på kommunens nettside. Berørte naboer og myndigheter har blitt varslet med brev datert Det er kommet inn 4 merknader. I tillegg kom NVE med en forhåndsuttalelse til geoteknisk vurdering på et senere tidspunkt. Et sammendrag av uttalelsene med rådmannens kommentar gjengis nedenfor. Merknadene i fulltekst er vedlagt saksfremlegget. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, brev av Har ingen konkrete merknader til saken.

16 15 Akershus fylkeskommune, brev av Opplyser om at det er ingen registrerte fornminner eller nyere tids kulturminner i området. Endelig uttalelse vedrørende forminner gis når planen legges ut til offentlig ettersyn. Videre minnes det om at kravene i plan- og bygningsloven om universell utforming må tas hensyn til i planarbeidet. Rådmannens kommentar Planforslaget legger til rette for at universell utforming og tilgjengelighet for alle kan bli løst på en god måte i byggesaken ihht. TEK 10. Statens vegvesen, brev av Mener at detaljregulering for Kjeppestadveien 44 bør sees i sammenheng med det igangsatte planarbeidet for kommunedelplan for Ski øst. Ber om at det redegjøres for eventuelle endringer i de trafikale forholdene som følge av planlagt utvidelse av bedriften. Rådmannens kommentar Foreslått arealbruk generer svært lite trafikk og utløser dermed ikke behov for trafikksikkerhetstiltak. Planforslaget medfører i liten grad føringer eller begrensninger for kommunedelplanarbeidet. Follo Ren IKS, brev av Opplyser om at de ikke har ansvar for renovasjon av næringsområder. NVE, epost av Viser til oversendt geoteknisk rapport, datert , retningslinje 2/2011 og ny veileder 7/2014 om «Sikkerhet mot kvikkleireskred». I geoteknisk rapport konkluderes det med at området ikke er skredfarlig. NVE påpeker at det fremgår ikke av rapporten hva konklusjonen bygges på og mener at det trengs en bedre vurdering / dokumentasjon på at grunnen er stabil eller lar seg stabilisere. Rådmannens kommentar Ifølge NVEs retningslinje 2/2011 skal reel fare og eventuelle nødvendige risikoreduserende tiltak senest være utredet på reguleringsplannivå. Det fremgår av NVEs retningslinje 7/2014 at mulig fare for områdeskred i noen tilfeller kan avkreftes av en geoteknisk sakkyndig ved befaring (vurdering av de lokale forholdene). I planbeskrivelsen påpeker forslagstilleren at det finnes oppstikkende fjell flere steder i planområdet og konkluderer derfor med at det finnes en sannsynlighetsovervekt for at den reelle skredfaren er liten. I tillegg er det tatt inn et rekkefølgekrav om at det må gjøres en mer detaljert geoteknisk vurdering i forbindelse med byggesaken. Etter Rådmannens skjønn er muligheten for områdeskred fortsatt ikke fullstendig utelukket, og utredningen av reel fare dermed mest sannsynlig ikke god nok for å oppfylle NVEs krav nevnt ovenfor. Imidlertid ønsker forslagsstilleren at planen legges ut til offentlig ettersyn uten at det gjennomføres en mer detaljert utredning på nåværende tidspunkt. Rådmannen avventer NVEs høringsuttalelse vedr. skredfare. Vurdering Forhold til overordnete planer Planforslaget er i strid med kommuneplanens arealdel. Foreslått planområde er del av et vegetasjonsbelte som i grunneierens innspill til kommuneplanarbeid 2011 var forutsatt som en buffersone mellom Ski byggs eksisterende næringsområde og Drømtorp gård-jordene som han ønsket å omdisponere til bolig. Utbyggingen vil medføre at denne vegetasjonsskjermen reduseres, dvs. at avstanden mellom næringsområdet og boligområdet blir mindre. Dette vurderes i utgangspunktet som negativt. Samtidig tar både plankart og reguleringsbestemmelser høyde for å unngå / dempe uheldige visuelle og miljømessige virkninger for fremtidig boligområde (for nærmere omtale se i avsnittene nedenfor). Det er også verdt å merke seg at byggets utstrekning mot nord og dermed inngrep i buffersonen ble vesentlig redusert i forhold til forslag som lå til grunn for prinsippavgjørelsen i desember Avstanden mellom det nye bygget og boligområdet i nord er nå 62 m (50 m vegetasjonsskjerm pluss 12 m mellom byggegrense og formålsgrensen).

17 16 Vegetasjonsskjerm Byggeområdet Figur 2 Planforslag i forhold til eksisterende vegetasjon Når det gjelder igangsatt kommunedelplanarbeid for bydel Ski øst er det i utgangspunktet uheldig at foreliggende forslag til detaljregulering behandles før planarbeidet med kommunedelplan er kommet langt nok til å vurdere fremtidig arealbruk samlet sett for hele bydelen i et lengre tidsperspektiv. Den foreslåtte utvidelsen av næringsområdet vil sementere dagens bruk og gjøre området mindre aktuelt for eventuell ønskelig alternativ bruk / utnyttelse på kort og mellomlang sikt. Samtidig er foreslått arealbruk ingen nyetablering, men en begrenset utvidelse av et ca. 56 daa stort eksisterende næringsareal. Området ligger også litt for seg (skråning i nord, hovedvei i sør, i utkanten av Ski by), og foreslått arealbruk er lite trafikkgenerende. Når det gjelder kommuneplanens føringer om trinnvis transformasjon av næringsarealer i Ski øst, tilsier prinsippet om at Ski by skal utvikle seg innenfra og ut, at presset på næringsarealene som ligger nærmest sentrum vil være større enn for Ski byggs eksisterende (og foreslått utvidet) areal. Samlet sett mener Rådmannen at planforslaget i kun mindre og dermed akseptabel grad vil legge begrensninger og føringer for pågående kommunedelplanarbeid og utviklingsmuligheter i Ski Øst i et litt lengre perspektiv. Estetikk Den skogbevokste skråningen det nye bygget skal legges inn i, framstår som en naturlig avgrensning av eksisterende næringsareal. Oppføring av bygget vil medføre fjerning av vegetasjon og være et inngrep i skråningen som vil være synlig fra Kjeppestadveien. Sett fra det fremtidige boligområdet som ligger ca m nord for og ca. 2 m høyere enn det nye næringsbygget, vil de visuelle virkningene av utbyggingen bli dempet ved den ca m brede vegetasjonsskjermen og at bygget oppføres med et grønt sedumtak. Det nye bygget skjuler også en del bygninger i eksisterende næringsområde som det er illustrert i forslagstillers planbeskrivelse, men dette kompenserer kun delvis for tap av vegetasjonen som også hadde en skjulende virkning. Det må nærmere vurderes om vegetasjonsskjermen, som i dag brukes som beiteområde og stort sett består av høye furutrær, gir nok skjerming, eller om det er nødvendig med beplantning eller andre tiltak. Dette er delvis sikret i planforslaget (utomhusplan, skjøtselsplan), men må eventuelt følges opp ytterligere når boligområdet etableres. Vegetasjonsskje rm

18 17 Et ytterligere viktig moment er at overgangen mellom det nye bygget og tilgrensende terreng, spesielt i nord, utformes på en tiltalende måte. På nordsiden vil det nye bygget stikke ca. 6-8 m over tilgrensende terreng. I illustrasjonen under er det vist prinsippet om overgangen forslagstilleren ser for seg. Det er tenkt kontursprengning av fjellet med gjerde på toppen, slik at man får en liten avstand mellom bygg og terreng. Det er tatt inn i 4 i reguleringsbestemmelsene at dette og visuelle virkninger for øvrig vil bli nærmere vurdert i forbindelse med byggesaksbehandlingen. Figur 3 Prinsippskisse om overgangen mellom nytt bygg og tilgrensende terreng i nord Trafikkforhold Ifølge forslagstillers redegjørelse vil utbyggingen kun føre til en beskjeden trafikkøkning med 30 ÅDT. Statens Vegvesens håndbok 146 angir en turproduksjon på 2-6 bilturer / 100 m2 for fabrikk, lager, verksted m.m. Dersom man legger disse tallene til grunn vil ÅDT ligge mellom 80 og 240. I gjeldende reguleringsplan framgår det av 6 og 9 at en vesentlig trafikkøkning vil kunne utløse behov for kryssutbedring og gang- og sykkelvei i Kjeppestadveien på strekningen Teglveien- Jernbaneveien. Etter Rådmannens skjønn er trafikkøkningen relativ lavt og utløser ikke behov for trafikksikkerhetstiltak. Miljøforhold Her er det først og fremst av betydning hvilke virkninger utbyggingen vil ha for fremtidig boligområde (støy, forurensning). Det er sikret i planbestemmelsen 2B at det kun tillates virksomheter som ikke vil medføre vesentlige ulemper for omgivelsene. Når det gjelder støy skal det legges til grunn retningslinjer for behandling av støy i arealplaner. Retningslinjene sikrer at fremtidig boligområde ikke vil bli utsatt for et støynivå som ligger over anbefalte grenseverdier. I realiteten vil støyende aktivitet overveiende foregå innendørs, slik at støyen effektivt kan skjermes av selve bygget. Støy knyttet til utelager, parkering, intern trafikk unngås / minimeres ved at det i planbestemmelsene er forutsatt at bygget vil gi skjerming mot nord. Eventuelle tekniske anlegg på taket (for eksempel ventilasjonsanlegg) kan være en forurensningskilde (støy, lukt) som må vurderes nærmere i byggesaken. Det vil også i forbindelse med detaljplanlegging av fremtidig boligområde være anledning til å vurdere eventuelle nødvendige ytterligere avbøtende tiltak, basert på de faktiske støyforholdene på stedet.

19 Kulturminner Det er ikke registrert automatisk fredete eller nyere tids kulturminner innenfor planområdet. 18 Naturmangfold Naturmangfoldloven 7 stiller krav til at prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 skal legges til grunn ved all utøving av offentlig myndighet. Det er i følge kommunens naturmangfoldregistreringer ikke funnet truede eller spesielt verdifulle arter eller naturtyper innenfor planområdet. Det er heller ingen registeringer i naturbasen eller artskart. Kommunen vurderer at kommunens naturmangfoldregistrering er oppdatert og av god kvalitet, og at kunnskapsgrunnlaget for planområdet derfor er godt (jfr. naturmangfoldloven 8). Ettersom det ikke er funnet verdifull natur i området, og virkningene av tiltaket er svært begrenset, ser kommunen ingen grunn til å vurdere prinsippene i 9-12 ytterligere. Universell utforming Universell utforming og tilgjengelighet for alle forutsettes løst på en god måte i byggesaken ihht. TEK 10. Barn og unges interesser Området brukes ikke til lek og opphold per i dag. Vegetasjonsbeltet kan i en viss grad fungere som «100 meterskog» når fremtidig boligområde etableres. Imidlertid anses området på grunn av topografien og nærheten til næringsområdet som mindre attraktiv til dette formålet. Friluftsliv Området brukes per i dag ikke i frilufts øyemed. Samfunnssikkerhet Det vises til forslagsstillers risiko- og sårbarhetsanalyse som følger saken som vedlegg. I analysen blir det identifisert en del forhold og redegjort for hvordan sannsynlighet for og konsekvenser av uønskete hendelser kan reduseres til et akseptabelt nivå. Ifølge NGUs løsmassekart består planområdet av delvis grunne og delvis dype havavsetninger, noe som kan indikere vanskelige grunnforhold som burde undersøkes nærmere i reguleringsplansammenheng. Forslagsstilleren bemerker at det er synlig fjell flere steder i skråningen og i omgivelsene, og går derfor ut fra at grunnforholdene er trygge i hele planområdet. Det ble tatt inn et rekkefølgekrav i 11 reguleringsbestemmelser som sikrer at dette vil bli nærmere belyst i forbindelse med byggesaksbehandlingen. Ifølge NVEs retningslinje 2/2011 skal reel fare og eventuelle nødvendige risikoreduserende tiltak senest være utredet på reguleringsplannivå. Etter Rådmannens skjønn er muligheten for områdeskred ikke fullstendig utelukket, og utredningen av reel fare dermed mest sannsynlig ikke godt nok i forhold til NVEs krav. Forslagsstilleren ønsker ikke å gjennomføre en mer detaljert utredning på nåværende tidspunkt. Rådmannen velger å legge planen ut til offentlig ettersyn for å få avklart dette punktet i høringsperioden. Krav om konsekvensutredning Planforslaget utløser ikke plikt til konsekvensutredning etter 4 i forskrift om konsekvensutredning. Økonomiske konsekvenser Utbygging vil ikke ha økonomiske konsekvenser for kommunen. Konsekvenser for bærekraftig utvikling Ingen.

20 19 Konklusjon Rådmannen mener at det er uheldig å gripe inn i den skogkledde skråningen som er tenkt som en buffersone mot fremtidig boligområdet, og at detaljreguleringen foregriper en helthetlig vurdering av arealbruken på et overordnet nivå i forbindelse med pågående kommunedelplanarbeid for Ski øst. Samtidig vurderer Rådmannen at de negative konsekvensene for fremtidig boligområde på Drømtorp gård i tilstrekkelig grad er dempet i planforslaget. Det vurderes også at planforslagets virkninger for pågående kommunedelplanarbeid og langsiktig arealdisponering i Ski Øst er akseptable. Etter Rådmannens skjønn avkrefter forslagstillers geotekniske vurderinger ikke fullstendig kvikkleirefare. Det avventes NVEs avklaring på dette punktet under høringen. Samlet sett anbefaler Rådmannen å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn. Ski, Audun Fiskvik rådmann Kjell Sæther kommunalsjef Vedlegg som følger saken: a) Forslag til reguleringskart, datert b) Forslag til reguleringsbestemmelser, datert c) Forslagstillers planbeskrivelse, datert d) Risiko- og sårbarhetsanalyse, datert e) Illustrasjoner, datert f) Innkomne merknader under offentlig ettersyn i fullteksts Uttrykte vedlegg i saken g) Notat om grunnforhold og geoteknikk, datert

21 Saksbehandler: Ingeborg Austreng Arkiv: GNR 107/1129 Arkivsaksnr.: 13/ BEHANDLING: SAKNR DATO Plan og byggesaksutvalget 13/ Plan og byggesaksutvalget 28/ KLAGE PÅ VEDTA OM REGULERINGSENDRING - JETTEGRYTA 1 - GNR107 BNR 1129 Forslag til vedtak: Mottatte klager på Plan og byggesaksutvalget sitt vedtak av om mindre reguleringsendring for Jettegryta 1 anses som begrunnet, da det er begått saksbehandlingsfeil. Med hjemmel i forvaltningslovens 33 velger derfor plan- og byggesaksutvalget å oppheve vedtaket i saken. Dersom tiltakshaver ønsker å gå videre med saken kan den fremmes som en vanlig reguleringsendring etter plan- og bygningslovens Ingress/hovedbudskap: Plan- og byggesaksutvalget vedtok den en mindre reguleringsendring for Jettegryta 1. Vedtaket innebar en endring fra reguleringsformålet bolig, begrenset til «rekkehus, kjedehus, atriumhus mv i inntil 2 etasjer eller terrassert bebyggelse» ble endret til en regulering som gir mulighet for etablering av tre boligblokker i fire etasjer. Plan- og byggesaksutvalgets vedtak ble påklaget av 27 naboer i likelydende brev mottatt datert og 14. mai. Det er ikke alle klagerne som har formell klagerett, men klagen skal uansett behandles, og rådmannen anser at antallet viser at det er stor motstand i nabolaget. Saksopplysninger: Klagerne påpeker to hovedforhold, det ene er mangler ved saksbehandlingen, og det andre er innholdet i selve vedtaket. Når det gjelder saksbehandlingen viser klagerne til at det over lengre tid har vært protester i nabolaget mot forslaget, og det er sendt inn en rekke merknader til tidligere varslede endringer. Klagerne anser at klagene burde ligget ved saksfremlegget slik at politikerne hadde fått mulighet til å lese disse, ikke bare bli gjengitt i saksfremlegget slik som var tilfellet. Videre anser de at klagene er feil gjengitt. De viser også til at de ikke har blitt varslet om de endringene som ble gjort i prosjektet frem mot vedtaket, slik at de ikke har hatt mulighet til å protestere mot dette. De påpeker også at det er vanskelig å se at saken er en mindre endring av reguleringsplanen. Når det gjelder innholdet i vedtaket påpeker klager at trappehus og takterrasser medfører at byggene blir høyere enn tidligere foreslått (kotehøyde 150, mot tidligere kotehøyde 146). De mener at dette går svært langt ut over den tidligere reguleringsplanen, og at den økte høyde representerer en forverring i forhold til forslaget per oktober 2013, som naboene tidligere har protestert mot. Tiltakshaver i Jettegryta 1 har fått anledning til å gi sin uttalelse til klagebehandlingen, og har blitt gjort kjent med at rådmannen innstiller på å ta klagen til følge. De skriver i sin uttalelse at de er skuffet over innstillingen, men at de er innstilt på å innrette seg etter kommunens vedtak. De påpeker videre at klager viser til feil reguleringsbestemmelse i sin klage, og at de anser at den bebyggelsen de ønsker oppført ikke er særlig langt fra hva gjeldende reguleringsplan tillater. Side 20

22 21 Vurdering: Rådmannen har hele veien vært kjent med protestene fra naboer mot dette prosjektet, og har i sin saksbehandling forsøkt å ivareta dette med å dempe inntrykket av «festning» og åpne opp bebyggelsen for å gi mer lys og utsikt enn det tidligere forslag åpnet opp for. Rådmannens gjengivelse av klagene er basert på punkter som fremkom i ulike brev. Det kom imidlertid innen rekke merknader, og rådmannen anser at klagerne i sak har rett i at det er flere forhold som burde ha vært gjengitt i saksfremstillingen, bl.a. bekymringen for at prosjektet ikke skulle kunne oppfylle kravene til parkering og at det ville være vanskelig å løse behovet for fellesarealer og lekearealer. Bakgrunnen for at disse momentene ikke er gjengitt var at kravet til parkering og lekearealer er ivaretatt i den vedtatte endringen, gjennom parkering i kjeller, terrassert uteareal og takterrasser. Videre var det i flere av klagene tatt opp at prosjektet kunne føre til betydelig mertrafikk og at en blokk ville føre til miljømessig forringelse av området. Rådmannen gir klager medhold i at det er uheldig at det endelige forslaget ikke ble forelagt naboene slik at de kunne uttale seg til forslaget. Vi viser til Lovkommentaren til plan- og bygningslovens (PBL) om endring og oppheving av reguleringsplan: «Saken skal forelegges berørte myndigheter før det treffes slikt vedtak, og eierne og festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket skal gis anledning til å uttale seg. Hensikten er at for å avklare om en endring kan regnes som «mindre», skal de myndigheter som er berørt og eiere og festere av eiendommer som direkte berøres av endringene, ha hatt anledning til å uttale seg. Dersom det foreligger innvendinger til endringene fra de berørte myndigheter eller private, vil ikke endringene kunne anses som «mindre». Da vil saken måtte behandles som vanlig reguleringsendring.» Administrasjonen var klar over at det forelå innvendinger mot saken, og forsøkte i utgangspunktet å imøtekomme disse. De foreslåtte endringene burde vært nabovarslet slik at eiere og festere av berørte eiendommer hadde hatt anledning til å uttale seg. Den store mengden klager på vedtak om mindre reguleringsendring viser at det ville ha kommet innvendinger til de foreslåtte endringene, og at endringene i henhold til lovkommentaren ikke ville kunne anses som «mindre». Rådmannen viser til at tiltakshaver ønsker å gå videre med planarbeidet som en vanlig reguleringsendring. Rådmannen har ingen innvendinger mot dette, da det ikke er selve prosjektet som gir grunn for å ta klagen til følge, men feil i saksbehandlingen. Tiltakshaver bør imidlertid vurdere prosjektet opp mot de innkomne klagene. Økonomiske konsekvenser: Ingen Konsekvenser for bærekraftig utvikling: Ingen

23 22 Konklusjon: Kommunen gir klager medhold i at det er begått saksbehandlingsfeil i denne saken. Saken burde ha vært varslet naboene, og konsekvensen av dette ville vært at endringene i reguleringsplanen måtte blitt behandlet som en vanlig reguleringsendring, ikke en mindre reguleringsendring. Rådmannen viser til forvaltningslovens 33; klagen anses som begrunnet, og rådmannen anbefaler at vedtaket om mindre reguleringsendring oppheves. Dersom tiltakshaver ønsker å gå videre med saken kan denne behandles som en reguleringsendring i henhold til plan- og bygningslovens Ski, Audun Fiskvik rådmann Kjell Sæther kommunalsjef Vedlegg som følger saken: a) Likelydende klage fra 27 klagere b) Tiltakshavers tilsvar til klage over vedtak om endring av reguleringsplan c) Plan- og byggesaksutvalgets vedtak av d) Representative eksempler på nabouttalelser i forbindelse med varsel om mindre reguleringsendring. Plan og byggesaksutvalgets behandling : Votering: Forslag til vedtak fikk 10 stemmer (3H, 2FRP, KRF, 3A, V) mot 1 stemme (SV) Vedtak: Plan- og byggesaksutvalget godkjenner den omsøkte mindre reguleringsendringen for Jettegryta 1. Det presiseres at det er viktig å sikre utearealer med kvalitet, og at 12.8 i kommuneplanen derfor må vektlegges i byggesaksbehandlingen av saken.

24 Saksbehandler: Kjell Ivar Moland Arkiv: GNR 107/384 Arkivsaksnr.: 13/ BEHANDLING: SAKNR DATO Plan og byggesaksutvalget 29/ KLAGE OVER AVSLAG PÅ SØKNAD OM TILLATELSE TIL OPPFØRING AV TERRASSE BRISKEVEIEN 16 Forslag til vedtak: 1. Klage over kommunens vedtak av tas ikke til følge. 2. Saken sendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for avgjørelse. Ingress/hovedbudskap: Administrasjonen ga i vedtak avslag på søknad om dispensasjon og tillatelse til en ulovlig oppført terrasse i Briskeveien 16 på Langhus. Avslaget er påklaget. Klager framholder at tiltaket vil innebære fordeler, samt at kommunen tidligere har gitt tillatelse til liknende byggetiltak i området uten at tilsvarende synspunkter har vært drøftet. Saksopplysninger: Kommunen ble kontaktet av beboerne i Bjørkekroken 21 med opplysning om at deres nabo i Briskeveien 16 var i ferd med å oppføre en terrasse som ble liggende for nær deres eiendom og som var til sjenanse for dem. Byggesaksavdelingen tok kontakt med naboen, som bl.a. opplyste at deler av terrassen lå mer enn 0,5 meter over terreng. På bakgrunn av opplysningene vi fikk, var det klart at dette var et søknadspliktig tiltak som også var avhengig av dispensasjon fra bebyggelsesplanen for området. Tiltakshaver søkte om dispensasjon og tillatelse. Styret i grendelaget ga samtykke til tiltaket. Naboer i Briskeveien 14 og 18 ga samtykke til at terrassen ble plassert inntil deres eiendomsgrense, mens nabo i Bjørkekroken 21 motsatte seg tiltaket og dets plassering 2,6 meter fra deres grense. De anførte at den aktuelle terrassen ville gi økt aktivitet inn mot deres eiendom og at en tillatelse i dette tilfellet ville åpne for flere andre og derved gi en helt annen bruk av området. Avslaget er begrunnet i at kravene som plan- og bygningsloven oppstiller for å gi dispensasjon ikke er oppfylt i dette tilfellet. Dette fordi hensynene som bebyggelsesplanen skal ivareta ville blitt vesentlig tilsidesatt dersom det ble gitt dispensasjon, og at det ikke forelå fordeler som var klart større enn ulempene ved en dispensasjon. Vurdering: Reguleringsplaner og bestemmelser er utarbeidet gjennom en omfattende beslutningsprosess. Planen er kommunens styringsverktøy og skal blant annet ivareta utbyggingsmønster og forholdet til allmennheten. Etter pbl 19-2 kan dispensasjon fra plan bare gis dersom hensynene i lovens formålsbestemmelse og hensynene bak den aktuelle planbestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. Side 23

25 24 I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Dette henspiller først og fremst på en interesseavveining av de allmenne hensynene som foreligger, ikke de individuelle fordelene tiltakshaveren har av dispensasjonen. Det vil derfor normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke, jf Ot.prp. nr. 32 ( ) s Hensikten med en bebyggelsesplan er å fastlegge arealbruken og utforming av bygninger, anlegg og tilhørende utearealer innenfor et nærmere begrenset område, samt å sikre avstand og tilstrekkelig lys og luft mellom bygninger. I tillegg skal planen bevare et utseendemessig enhetlig preg på bebyggelsen, jf. reguleringsbestemmelsenes 5 d. Omsøkt terrasse er bygget i 3 høyder. Den henger etter det opplyste ikke fysisk sammen med bygningskroppen, men dette er ikke avgjørende for saken. I følge tiltakshaver er trinn 1 (den laveste delen) kun en fornyelse av eksisterende terrasse med nytt gulv. Trinn 2 har en størrelse på 14,4 m 2 og en høyde på 0,55 m over bakkenivå. Trinn 3 har er på 16,6 m 2 og en høyde 0,85 m. Tiltaket er plassert helt inntil nabogrense mot nord og syd, og har en avstand til nabogrense mot øst på 2,6 meter. Tiltaket framstår som vesentlig mer omfattende enn en vanlig platting på bakken. Som plan- og bygningsmyndighet skal kommunen legge vekt på de mer overgripende hensyn planen skal ivareta, samt å vurdere konsekvenser et tiltak kan få. En slik grad av tetthet vil komme i konflikt med de formål som ligger til grunn for planen. Tiltaket vil medføre en betydelig reduksjon i rommet mellom bygningene. Området vil framstå som vesentlig mer tettbygd enn det som er tilfelle i dag og som bebyggelsesplanen tar sikte på. En dispensasjon i dette tilfellet vil lett kunne danne presedens for andre med samme type bolig som senere søker om liknende tiltak. Administrasjonen mener at det er nødvendig å ha for øye at dersom det kommer flere terrasser med samme form og utstrekning, så vil det endre områdets karakter. Dette vil i vesentlig grad være i strid med formålet bak den aktuelle bebyggelsesplanen, og forholdene på stedet ligger etter kommunens skjønn ikke til rette for denne typen utvidelser. Administrasjonen mener at hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt dersom det gis dispensasjon. Det er i klagen anført at kommunen tidligere har gitt tillatelser til andre byggetiltak i området, altså at hensynet til likebehandling tilsier at også den foreliggende søknaden skal innvilges. De to andre tiltakene det gjelder er Bjørkekroken 17 (terrasse/veranda godkjent i 1993) og Briskeveien 4 (tilbygg godkjent i 2005). Det er riktig at disse tiltakene ikke var behandlet som dispensasjoner, og slik administrasjonen vurderer det i dag, var dette en feil ved saksbehandlingen den gangen. Reglene for dispensasjonsbehandling er skjerpet siden de sakene var behandlet, og det er vanskelig å rekonstruere vurderingene som den gang ville vært gjort. På bakgrunn av datidens praksis generelt var, er det likevel rimelig å anta at det ikke ville blitt gitt tillatelse. Men som nevnt kan dette ikke sies sikkert. Uansett kan det etter rådmannens oppfatning ikke være slik at tidligere begåtte feil skal danne presedens for utfallet av senere saker. Sett fra administrasjonens side kan ikke de to nevnte sakene gi grunnlag for likhetsbetraktninger som skal medføre at det aktuelle tiltaket skal godkjennes. Dispensasjonssøknaden må derfor avslås under henvisning til lovens krav for å gi dispensasjon, og følgen for tiltakshaver blir at det vil bli gitt pålegg om riving av terrassen i den utstrekning den er søknadspliktig. Klagen gis utsatt iverksetting i påvente av klagebehandlingen, slik at riving ikke vil bli pålagt før Fylkesmannen har avgjort klagen.

26 25 Økonomiske konsekvenser: Ingen for Ski kommune. Konsekvenser for bærekraftig utvikling: Ingen. Konklusjon: Etter rådmannens oppfatning er vilkårene for å gi dispensasjon ikke oppfylt i dette tilfellet, og klagen kan derfor ikke tas til følge. Ski, Audun Fiskvik rådmann Kjell Sæther kommunalsjef Vedlegg som følger saken: a) Administrasjonens vedtak av b) Klage datert c) Uttalelse fra grendelagets styre d) Tegninger e) Kartutsnitt med bebyggelsesplan f) Flyfoto

27 Samlet saksframstilling Arkivsak: 13/ Arknr.: PLA? Saksbehandler: Sven Venske BEHANDLING: SAKNR. DATO Plan og byggesaksutvalget 44/ Kommunestyret 1/ FORSLAG TIL DETALJREGULERING FOR SKOGSNARVEIEN - SLUTTBEHANDLING Forslag til vedtak: Med hjemmel i plan og bygningslovens vedtas reguleringsplan for Skogsnarveien, sist revidert med tilhørende bestemmelser, sist revidert Vedtak av reguleringsforslaget vil medføre endring av reguleringsplan for Finstadveien Ås grense vedtatt samt oppheving av reguleringsplan for Boliger ved Revheim Møbelfabrikk vedtatt Ingress/hovedbudskap: Planforslaget omfatter blant annet Revheim Møbelfabrikk, hvor industri- og lagerbygg vil bli erstattet med boliger. Største delen av ny bebyggelse oppføres i blokker i 2 til 4 etasjer. Antall boenheter er ikke absolut fastsatt. Foreløpig anslag er ca. 140 boliger. Rådmannen foreslår å revidere plankart og bestemmelser på flere punkter i etterkant av offentlig ettersyn. Hensikten med endringene er hovedsakelig å tydeliggjøre og sikre på en bedre måte planforslagets intensjoner slik de ble beskrevet og illustrert under offentlig ettersyn. Planbehandling gir ingen føringer for utbyggingstakt, men en så omfattende boligbygging kan ikke igangsettes uten kommunens godkjenning, jf. kommuneplanens rekkefølgebestemmelser. Utbygging vil ikke kunne igangsettes før kjøreatkomst er anlagt fra Søndre Tverrvei. Det må også dokumenteres tilstrekkelig kapasitet på barnehage, skole og avløpsnett. Rådmannen anbefaler å vedta planen med foreslåtte endringer. Saksopplysninger: I plan- og byggesaksutvalgets møte ble forslag til reguleringsplan for Skogsnarveien vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn. Ved offentlig ettersyn i perioden kom det en rekke merknader som samlet tilsa så omfattende endringer at et revidert planforslag må legges ut til nytt offentlig ettersyn. Forslagsstiller, Spor Arkitekter AS har sendt inn revidert planforslag datert Revidert planforslag inneholdt følgende endringer: - Felt B1: Bygningskropp som ligger i den sørvestlige delen ble delt i to, anslag til antall boenheter er redusert til ca. 124 på det tidspunktet, mindre justeringer av bygningshøyder og bebyggelses plassering - Felt B2: Oppføring av småhus (rekkehus i 2 etasjer). Den sørøstlige delen av området er unntatt bebyggelse på grunn av vanskelige grunnforhold. Antall boenheter er redusert fra 20 til ca Endret veitrase mellom Grenseveien og Skogsnarveien. Dette gjør at veien ikke lenger berører arealer i Ås kommune og at Nordre Finstad grendelag får mulighet til å oppføre parkering på felt B6.

28 2 - Skogsnarveien er litt forskjøvet vestover slik at offentlig ledning ligger i opparbeidet veiareal. Samtidig økes avstanden mellom veien og beboere / naboer i Skogsnarveien Justering av traseen til gang- og sykkelvei - Flytting av nedkjøring til parkeringskjeller i B1 til nordsiden av gang- og sykkelvei Knyttet til revidert planforslag var også oppdatert ROS- analyse, utkast til miljøoppfølgingsprogram, notat om geotekniske forhold og uavhengig kontroll av geotekniske forhold. Plan- og byggesaksutvalgets vedtok som sak 13/13 i møte å legge revidert forslag til reguleringsplan for Skogsnarveien ut til offentlig ettersyn. Tiltakshaver er Ski Boligutvikling v/ Profier AS. Planforslaget omfatter følgende delområder: Område B1, nåværende industriområde, foreslås regulert for blokkbebyggelse i 2, 3 og 4 etasjer med parkering under bebyggelsen / terreng. Maks gesimshøyde er oppgitt som kotehøyde, og ligger ca. 7 m eller 13 m over eksisterende terreng. Bebyggelse mot Lilleteigen følger terrenget / trappes ned. Reguleringsplanen angir ikke boligtall, men maks. grunnflate i bebyggelsen og høyder. Antall boenheter vil være avhengig av størrelsen på leiligheter og hvorvidt parkerings- og uteoppholdsarealkravene vil la seg innfri. Foreløpig anslag er ca. 128 boenheter. Område B2, syd for nåværende industriområde, foreslås regulert for rekkehus i 2 etasjer, og parkering. Parkering skal være forbeholdt besøkende til beboere i B1 og B2. Foreløpig antall boenheter er 12. Område B3, et lite område helt i nord ved Nytunveien, med annen grunneier. Her foreslås frittliggende småhusbebyggelse: en tomannsbolig og en enebolig. Disse boligene er regulert med kjøreatkomst fra Nytunveien. Område B4 er et typisk lite restareal, som er påkrevd for å sikre atkomst til boligtomta gnr. 133/227. B4 kan bare bebygges dersom arealet slås sammen med gnr. 133/227. Område B5 er et restareal som følge av at Skogsnarveien flyttes litt vestover. Beboere i Skogsnarveien kan få tilskjøtet arealet om de ønsker det. Eksisterende kjørebane fjernes. Område B6 kan brukes av Nordre Finstad Grendelag for å opparbeide parkering i samsvar med kommunal norm. Sammendrag og kommentar til merknadene ved offentlig ettersyn. Revidert planforslag lå ute på høring i perioden til Det kom inn 16 uttalelser. Uttalelsene er drøftet med forslagsstiller, og han har kommentert disse blant annet i eget notat, datert Under følger Rådmannens oppsummering av og kommentar til uttalelsene. 1) Fylkesmannen og Oslo og Akershus, brev av Fylkesmannen har merket seg at grunnundersøkelser avdekket vanskelige grunnforhold, spesielt i felt B2. Det vises til foretatt grunnundersøkelse og geoteknisk notat, og det forutsettes at de strenge kravene som er stilt til utbyggingen vil bli fulgt opp i det videre planarbeidet. Kommentar: Det er tatt inn et punkt i 5 rekkefølgebestemmelsene som sikrer oppfølging i byggesaksbehandlingen.

29 2) Fylkeskommunen i Akershus, brev av Ingen merknader som påvirker planutforming. Viser for øvrig til uttalelsen fra Kommentar: Merknader i tidligere uttalelse er allerede ivaretatt i planforslaget. 3) Statens vegvesen, brev av Har ingen merknader til planforslaget. 3 4) NVE, e-post av Viser til regelverket og påpeker at utredning av reel kvikkleireskredfare og dokumentasjon av tilstrekkelig sikkerhet i utgangspunktet skal skje på reguleringsplannivå. De kan ikke se at dette har skjedd for felt B1. Det forutsettes at skredfaren vil bli ivaretatt i planens bestemmelser og i det videre planarbeidet. Kommentar: Det er tatt inn en rekkefølgebestemmelse i 5 som sikrer at grunnundersøkelse gjennomføres og skredfaren vurderes for felt B1. 5) Lilleteigen Grendelag V / Espen Stenumgård Grendelaget viser til tidligere uttalelse, og opprettholder sine betenkninger. Mener fortsatt at ny atkomstvei til felt B1 bør etableres langs kommunegrensen i stedet for å bruke Skogsnarveien. Dette for å unngå økt trafikkbelastning for beboere langs Skogsnarveien. Flytting av traseen litt lengre unna eksisterende bebyggelse i revidert planforslag har etter deres mening ingen nevneverdig avbøtende virking. Påpeker igjen dårlige grunnforhold i felt B2 og er bekymret for setninger og utglidninger som kan føre til skader på Skogsnarveien, vann- og avløp og tilstøtende eiendommer. Det forutsettes en uavhengig konsekvensanalyse som belyser mulige skader. Utover det kreves det en langsiktig/utvidet garanti mot eventuelle setningsskader / utglidninger. Mener at det tidligere ble forsikret at høyspentmasten ble satt opp som en midlertid løsning i påvente av utbyggingen, og at det derfor må settes krav om at masten fjernes og tilhørende høyspentlinjer legges i kabel før utbygging i B2 igangsettes. Forventer at planlagt rekkehus i B2 tilpasses omgivelse, dvs. ikke er høyere enn 2 etasjer. Kommentar: Uttalelsen ligner på uttalelsen til offentlig ettersyn i vår Den inneholder få nye momenter i saken, slik at de fleste merknadene anses som allerede realitetsbehandlet i forbindelse med ny førstegangsbehandling i vår Nye momenter er knyttet til flytting av veitraseen og høyspentmasten / høyspentlinje. Linjeføring av veien er et resultat av ulike hensyn, og opprettholdes. Fjerning av mast og kabellegging / omlegging av høyspentlinjen er ingen forutsetning for utbyggingen, og er derfor ikke rimelig å pålegge utbyggeren. Maks tillatt gesimshøyde i B2 tilsvarer maks 2 etasjer. Grunnforholdproblematikk er ivaretatt i planforslaget. Garantier stilles ikke av kommunen. Det vises for øvrig til avsnitt «Rådmannens vurdering». Innspill fører ikke til endringer i planforslaget. 6) Grendelaget Nordre Finstad II, v / Nina Jørgensen Nysted, Viser til tidligere uttalelse og ber om at merknadene tas med i det videre arbeidet. Påpeker at utbyggingen må ta hensyn til barnehagekapasitet, lekeplasser og skoler. Veiløsning må utformes på en måte som gjør at trygg skolevei er ivaretatt. Mener at utnyttelsesgrad og byggehøyder bør tilpasses eksisterende småhusbebyggelse for å skape et harmonisk boligmiljø. Det understrekes viktigheten av at Grenseveien / Skogsnarveien er ferdig bygd før byggestart. Atkomstvei til nye utbyggingsområder bør ligge på eget areal og ikke belaste dagens beboere med støy og forurensning. Ønsker ikke å bli knyttet til ny atkomstvei, men at eksisterende kjøremønster via Finstadveien opprettholdes for å komme til skole og barnehage. Samtidig ønsker de at de nye boligområdene ikke fører til økt gjennomkjøringstrafikk gjennom eget område. Ber derfor om at dagens bom i Skogsnarveien opprettholdes slik at de nye boligområder kun vil ha atkomst via ny Grensevei. Påpeker dårlige grunnforhold og ønsker at det gis garantier for fremtidige setningsskader Kommentar: Uttalelsen inneholder ingen nye momenter i saken, slik at merknadene anses som allerede realitetsbehandlet i forbindelse med ny førstegangsbehandling i vår Forhold knyttet

30 4 til barnehager, lekeplasser, skoler, trygg skolevei, opparbeidelse av Grenseveien / Skogsnarveien og grunnforhold er allerede ivaretatt i planforslaget. Kjøremønster for Finstadområdet vil bli utredet i egen sak. Nye boligområder vil kun ha atkomst via ny Grensevei. Det vises for øvrig til avsnittet «Rådmannens vurdering». Innspill fører ikke til endringer i planforslaget. 7) Sven Erik Andersen (Skogsnarveien 16), brev av / Påpeker dårlige grunnforhold, spesielt i felt B2, og uttrykker bekymring for at utbyggingen vil medføre setningsskader på omkringliggende eksisterende eiendommer. Mener at det må stilles garanti for eventuelle setningsskader og utglidninger de neste år etter at arbeidene er sluttført, og spør om Ski kommune vil påtå seg denne garantien. Påpeker potensiell fare av radiomagnetisk stråling av høyspentlinjer. Viser til at utbyggeren i 2009 sa at høyspentmasten skulle fjernes sammen med høyspentlinjen. Anser det som et rimelig krav at høyspenttraseen legges om til langs Søndre tverrvei og legges i bakken. Atkomstveien V1 og V3 bør legges langs kommunegrensen / vestre grense til planområdet for ikke å belaste eksisterende eiendommer langs Skogsnarveien med trafikk. Ny bebyggelse i B2 bør oppføres i maks 2 etasjer og ha flatt tak. Kommentar: Likelydende uttalelse ble mottatt under offentlig ettersyn i våren Den inneholder ingen nye momenter i saken, og merknader anses derfor som allerede realitetsbehandlet i forbindelse med ny førstegangsbehandling i vår Det vises for øvrig til avsnitt «Rådmannens vurdering». Innspill fører ikke til endringer i planforslaget. 8) Tom Willy Thomassen (Skogsnarveien 18) Han registrerer at Skogsnarveien i revidert planforslag er flyttet litt mer vestover i forhold til tidligere planforslag, men mener denne flyttingen er for liten til å redusere negative virkninger (støy, luftforurensning) for eksisterende bebyggelse. Han foreslår at Skogsnarveien flyttes mellom tursti på grensen mellom Ski og ÅS og de planlagte rekkehusene, og at rekkehusene flyttes tilsvarende nærmere Skogsnarveien. Ønsker at kommunen og utbygger kommenterer hvordan eventuelle senskader som følge av dårlige grunnforhold håndteres, spesielt hvorvidt det stilles økonomiske garantier. Varsler at han vil stille kommunen eller utbyggeren ansvarlig for skader på hus og eiendom 30 år etter ferdigstillelse, og at han vil kreve en konsekvensutredning av mulige skader før byggestart. Kommentar: Linjeføring av veien og plassering av rekkehusene er et resultat av ulike hensyn, og opprettholdes. For eksempel er muligheten for flytting av rekkehusene østover svært begrenset på grunn av grunnforholdene. For øvrig er hovedtrekkene av vei og rekkehusplassering uforandret i forhold til offentlig ettersyn våren 2012, og anses dermed som allerede realitetsbehandlet i forbindelse med nytt offentlig ettersyn i vår Grunnforholdsproblematikk er ivaretatt i planforslaget. Forsvarlig utbygging er utbyggerens ansvar og garantier stilles ikke av kommunen. Det vises for øvrig til avsnitt «Rådmannens vurdering». Innspill fører ikke til endringer i planforslaget. 9) Jan Tore Sørlie (Skogsnarveien 6), brev av Er imot den planlagte boligmassen med boenheter i B1 og B2 som vil bli oppført tett inntil hans eiendom. Mener at eneboliger ville være et mer stedstilpasset utbyggingsalternativ, slik det tidligere var regulert i deler av B1. Er spesielt i mot boligblokker med opptil 4 etasjer i felt B1. Forventer i det minste at den østre blokken i B1 nærmest hans eiendom enten trekkes lengre nordover eller at nærmeste seksjon fjernes, og at verandaer e.l. som fører til innsyn mot hans eiendom unngås. Er imot at Skogsnarveien benyttes som atkomst til feltene B1 og B2 fordi dette vil føre til mye mer trafikk forbi hans eiendom. Opplever at justering av veiføringen i revidert planforslag ikke innebærer noen forbedring for hans eiendom. Atkomstveien burde oppføres nærmest mulig grensen mot Ås kommune. Anser også revidert nedkjøring til blokkgarasjene som like skjemmende som før og forventer at den flyttes på lik linje med veien. Peker på dårlige grunnforhold og er bekymret for setningsskader og utglidninger underutbyggingen. Mener at det må stilles garantier som dekker eventuelle skader på hus og eiendom over en periode på minst 30 år etter ferdig utbygging. Opplyser om at beboere er blitt lovet at høyspentmasten ble oppført midlertidig og skulle fjernes når feltene utbygges, og

31 5 forventer at dette innfris før utbyggingen starter. Ønsker at det blir befaring sammen med beboere i området før den politiske behandlingen. Kommentar: Tilnærmet likelydende uttalelse ble mottatt under offentlig ettersyn våren Den inneholder få nye momenter i saken, slik at de fleste merknadene anses som allerede realitetsbehandlet i forbindelse med ny førstegangsbehandling i vår Nye momenter er knyttet til endring i veiløsningen og flytting av nedkjøringen til parkeringskjeller i B1. Linjeføring av veien og dermed også beliggenheten av nedkjøringsrampen er et resultat av ulike hensyn, og opprettholdes. Revidert nedkjøring berører i mindre grad Skogsnarveien 6 enn tidligere. Det vises for øvrig til avsnitt «Rådmannens vurdering». Innspill fører ikke direkte til endringer i planforslaget. Imidlertid ble det gjort noen endringer / justeringer i planforslaget som også begrenser ulemper for Skogsnarveien 6. Blant annet er det nå gjennom gesimshøyder bedre sikret at bebyggelse i B1 trappes ned mot sør og plasseres lavest mulig i terrenget. Det er også regulert inn fortau ihht. illustrasjonsplanen som sikrer at avstanden mellom kjørebane og eiendomsgrense er minst 4-6 m. 10) Pål Endal (Solfallsveien 10) på vegne av naboer i Solfallsveien 4b, 8 a-c, 10, Gamleveien 48 og Nytunveien 2. Viser til deres høringssvar til planforslaget i mai 2012 hvor de særlig påpekte byggehøyder, krav til variasjon i høyde på blokkene samt avstand og plassering av blokkbebyggelse nærmest Solfallsveien 10. Mener at revidert planforslag kun i svært begrenset grad tar hensyn til merknadene som ble gitt tidligere. Deres hovedkrav er fortsatt: a) Bygninger i B1skal oppføres i maks 3 etasjer og i snitt 2 og 1/2 etasje. b) Det må stilles krav til bebyggelsen og oppdeling innen det enkelte byggebånd, og ikke kun gis generelle bestemmelser i 2e og 3a som gjelder for hele felt B 1. For å kunne sikre tilstrekkelig forutberegnelighet i forhold til utforming av bebyggelse må felt B1 deles inn i flere felt og reguleres særskilt i forhold til høyder og utforming. c) For å definere bygningens maksimale høyde i forhold til omkringliggende bebyggelse / terreng må byggehøyden ikke måles fra gjennomsnittlig planert terreng men fra laveste eksisterende kotehøyde. d) Det ansees å være behov for uavhengig kontroll med hensyn til grunnforholdene i området. Det må spesifiseres hvordan eventuell fare for setninger og utglidninger håndteres under byggeperioden og i tiden etter ferdigstillelse, og hvorvidt det kan kreves økonomisk garanti for eventuelle skader. Når det gjelder planforslagets virkninger for Solfallsveien 10 forventes det fortsatt at høyder for ny bebyggelse nærmest eiendomsgrensen fastsettes mer detaljert, slik at utformingen av bygg blir variert i høyden og ikke kan oppføres i sammenhengende i 3 etasjer. Går ut fra at maks antall etasjer er 3. Ellers er man fornøyd med at bebyggelsen nærmest eiendommen ble delt opp i forhold til tidligere planforslag, men de spør hvorfor det er nødvendig å legge bebyggelsen så tett inntil tomtegrensen og vinkle den som vist på plankartet. Påpeker at avstanden vil være enda mindre i tilfelle det oppføres en balkong. Tillater seg å komme med et alternativt forslag til plassering og reguleringsbestemmelser til de byggebåndene som ligger nærmest Solfallsveien 10. Forslag inneholder vesentlig lavere gesimshøyder, redusert andel av boligplan over 3 etasjer og at balkong må ligge innenfor byggegrense. Kommentar: De fleste merknadene er en gjentakelse av momenter som ble nevnt i uttalelsen til offentlig ettersyn våren 2012, og anses dermed som allerede realitetsbehandlet i forbindelse med nytt førstegangsbehandling i vår Imidlertid mener Rådmannen at maks. bygningshøyder og volumoppbygging, slik de framgikk av planforslaget under ny offentlig ettersyn, bør sikres på en bedre måte i plankart og bestemmelser. Gesimshøyder er derfor fastsatt med høydekoter med utgangspunkt i eksisterende terreng. Det ble også tatt inn bestemmelser i 3a som styrer på en bedre måte andelen av 3. og 4.etasje samt fordelingen av høyder i de ulike byggebåndene. Det vil likevel fortsatt være mulig å oppføre store deler av bebyggelsen over 3 etasjer pluss en begrenset 4. etasje. Når det gjelder bebyggelse nærmest Solfallsveien er den nå detaljert med maks gesimshøyder. Byggegrensen er skjøvet ca.

32 2 m lenger fra nabogrense, men er samtidig en avveining av avstander og ønsket om åpne og grønne arealer innenfor utbyggingsfeltet. Grunnforholdsproblematikk er allerede omtalt i miljøoppfølgingsprogrammet. I tillegg er det tatt inn i 5 reguleringsbestemmelsene at grunnforholdene i felt B1 vil bli nærme undersøkt i forbindelse med byggesaksbehandling. Det vises for øvrig til avsnitt «Rådmannens vurdering». Innspill fører til endringer i planforslag som nevnt ovenfor. 6 11) Kari og Arne Petter Breirem (Amunds vei 45), brev av Viser til tidligere uttalelse og kan ikke se at planen ble nevneverdig endret. De holder derfor fast ved sine innvendinger. Anser det fortsatt som uheldig at det i felt B1 legges opp til blokkbebyggelse midt i et etablert småhusområde. Påpeker dårlige grunnforhold, spesielt i felt B2, og etterspør fortsatt garanti mot eventuelle skader i forbindelse med utbygging. Spørsmålet om fjerning av høyspentmast / kabellegging eller omlegging av høyspentledningen anses som ikke besvart, og de er bekymret for at den nåværende løsningen blir permanent. G/s- forbindelsen mellom Tamburbakken i Ås kommune og Skogsnarveien i Ski kommune anses ikke som ivaretatt. Kommentar: Boligform anses som realitetsbehandlet i forbindelse med ny førstegangsbehandling våren Fjerning av mast og kabelleging / omlegging av høyspentlinjen er ingen forutsetning for utbyggingen, og er derfor ikke rimelig å pålegge utbyggeren. Masten vil følgelig inntil videre bli stående. Grunnforholdsproblematikk i B2 er allerede tilstrekkelig ivaretatt i planforslag og miljøoppfølgingsprogram. For felt B1 er det tatt inn bestemmelse i 5 om at grunnforholdene må undersøkes nærmere i forbindelse med byggesaksbehandling. Det er utbyggeren som har ansvar for en forsvarlig utbygging. Det ble tatt inn bestemmelser i 4 og 5 som sikrer gang- og sykkelforbindelse mellom Ås og Ski. Det vises for øvrig til avsnittet «Rådmannens vurdering». 12) Strak AS, brev av Uttaler seg på vegne av K. Jacobsen AS som utvikler felt A1 og B4 sør for planområdet. Det påpekes viktigheten av at planforslaget for Skogsnarveien koordineres med pågående detaljregulering for tilgrensende boligfelter i sør og vest. Dette gjelder spesielt trafikksystem, men også rettferdig tomtebidrag fra grunneierne til grøntstruktur, gangforbindelser, vei og sosial infrastruktur. Grøntdraget i kommunegrensen vurderes som en viktig gangforbindelse nord-syd, og den må sikres på Ås kommunens sin side også. Utbyggeren vil mest sannsynlig ikke ha motforestillinger dersom eksisterende boliger i Finstadområdet ikke tilknyttes Søndre Tverrvei, og avventer Ski kommunens utredning i egen sak. Mener at nytt boligfeltet i Ås ikke bør ha atkomst fra Grenseveien med tanke på unødvendig trafikkøkning gjennom boligområdet og forbi fremtidig barnehage, samt eventuell begrenset veikapasitet. Skulle man likevel gå for denne løsningen, må det utarbeides en trafikkanalyse. Det bør også sjekkes om reguleringsplanen for Nordre Finstad, felt A1 og B4 gir grunnlag for opparbeidelse av Grenseveien, eller om det må avventes pågående detaljregulering for disse feltene. Opparbeidelse av Grenseveien og kostnadsfordeling må avklares mellom utbygger av felt A1/B4 og Skogsnarveien. Det understrekes at barnehagetomten i felt A1 i reguleringsplanen for Nordre Finstad er tenkt til å dekke behovet for feltene A1 og B4, ikke for nye boenheter i Skogsnarveien. Kommentar: Det ble avholdt et dialogmøte med både Ås kommune / grunneiere i Ås og Strak arkitekter. Gangforbindelse nord-sør i grøntdraget er ikke sikret. Grunneiere i Ås mener bestemt at dette må løses i sin helhet innenfor planområdet til Skogsnarveien. Rådmannen er uenig i dette og har tydeliggjort dette overfor Ås kommune. Dette vil bli ytterligere fulgt opp av Rådmannen, blant annet når forslag til reguleringsplanen for Solberg boligområdet i Ås kommune sendes på høring. Rådmannen er enig i at eventuell avkjørsel fra Grenseveien til boligområdet i Ås må være basert på en trafikkanalyse. Avkjørselen er derfor tatt ut. Grenseveien kan opparbeides på grunnlag av eksisterende regulering. Opparbeidelse og kostnadsfordeling vil bli gjenstand for en utbyggingsavtale mellom berørte utbygger og kommunen. Barnehagen skal dekke behovet for hele Finstadområdet, ikke bare for felt A1 og B4. Det vises for øvrig til avsnittet «Rådmannens vurdering».

33 7 13) Sameiet Solberg (GBnr. 102/10) i Ås kommune, brev fra Thora Helene Sverdrup av Det påpekes at de ikke blir orientert om offentlig ettersyn direkte ved brev. De forutsetter at veiatkomst til Søndre Tverrvei legges slik at det muliggjør også en eventuell tilknytning til GBnr. 102/10. Videre forutsettes at nye bygninger og Grenseveien vil tåle en eventuell fremtidig senkning av grunnvannstanden som følge av utbygging på 102/10 i Ås, dvs. at man ikke vil bli ansvarligholdt for eventuelle setningsskader. Det bemerkes at grøntstrukturen fra Nordbyveien langs kommunegrensen i all hovedsak brukes av beboere i Ski. Det kan derfor ikke forventes at det tas hensyn til dette ved forestående detaljregulering av deres eiendom GBnr. 102/10. Arealet til grøntstruktur bør avsettes i tilstrekkelig grad i detaljreguleringen for Skogssnarveien, dvs. på Ski kommunens side. Det forventes også at det legges til rette grøntstruktur som sikrer adgang for eksisterende bebyggelse til etablerte gangbroer over Søndre Tverrvei. Dette kravet anses som betimelig siden friluftsområder sør for Tverrveien ligger på Ås kommune sin grunn men brukes også av beboere i Ski kommune. Det bes om at dagens gang / sykkeltrasee mellom Tamburløkken og Lilleteigen i størst mulig grad opprettholdes. Den foreslåtte traseen anses ikke som god. Kommentar: Grenseveien er utformet slik, at en eventuell tilknytning til boligområdet i Ås er mulig. Hvorvidt dette blir en realitet må vurderes på grunnlag av en trafikkanalyse. Avkjørselspilen i reguleringskart som antydet en eventuell tilknytning er derfor tatt ut inntil videre. Utfordringer knyttet til grunnforholdene forventes løst i detaljprosjektering av vei, bygninger m.m. Hensyntagen bør i utgangspunktet være gjensidig, dvs. ikke kan ensidig pålegges utbyggere på Ski kommune sin side. Forlengelse av gangforbindelse nord-sør i grøntdraget i kommunegrensen vil være til nytte for eksisterende og fremtidige beboere både i Ski og Ås. Tilkobling til regulert turvei i reguleringsplan for felt A1/B4 i sør og hensiktsmessigheten av linjeføring gjør det naturlig at det også avsettes areal til dette formål på Ås kommunens sin side. Når det gjelder grøntstruktur som sikrer adgang for eksisterende bebyggelse til etablerte gangbroer over Søndre Tverrvei, er dette forhold som berører pågående detaljregulering for felt A1/B4. Gang- og sykkeltraseen anses som akseptabel. Opprettholdelse av dagens trase vil unødvendig begrense utbyggingspotensialet i felt B1. 14) Sameiet Solberg (GBnr. 102/10) i Ås kommune, brev fra Anne Sophie Høe av Likelydende brev som i uttalelse Nr. 13. Kommentar: se Nr ) Sameiet Solberg (Gnr 102, bnr 10 i Ås kommune), brev fra Hans Peter Sverdrup av Påpeker at han som nabo ikke ble underrettet om offentlig ettersyn direkte ved brev. Forutsetter at arealet for grøntkorridor langs kommunegrense mot Ås avsettes i sin helhet på Ski kommunens side, fordi den etter hans mening er for Ski kommunes innbyggere. Det kan ikke påregnes at dette behovet dekkes på eiendommen til sameiet. Kommentar: Forlengelse av gangforbindelse nord-sør i grøntdraget i kommunegrensen vil være til nytte for eksisterende og fremtidige beboere både i Ski og Ås. Tilkobling til regulert turvei i reguleringsplan for felt A1/B4 i sør og hensiktsmessigheten av linjeføring gjør det naturlig at det også avsettes areal til dette formål på Ås kommunens sin side. 16) Follohus as / v Erik Lunby, e-post av Ber om at utnyttelsen i felt B3 endres fra 350 m2 BYA til tomteutnyttelse % BYA 24 %. Dette vil gi en utnyttelse på ca. 430 m2 BYA. Kommentar: % BYA 24 % er typisk for småhusbebyggelse i Ski kommune. Ble endret i 3c reguleringsbestemmelser.

34 8 Rådmannens samlede vurdering Grunnforhold og grunnvannstand Det er gjort kompletterende grunnundersøkelser for felt B2. Geoteknisk notat er kvalitetssikret av tredje part. I B2 er områder med vanskeligst grunnforhold unntatt bebyggelse. Det er konkludert med at utbygging innenfor B2 kan skje uten konsekvenser for omgivelsene både i byggetiden og permanent. Ifølge NGUs løsmassedatabase kan det også være utfordrende grunnforhold i B1. Etter offentlig ettersyn er det derfor tatt inn i reguleringsbestemmelsene 5 at det må gjennomføres grunnundersøkelse også for B1 før utbygging kan igangsettes. Det er utarbeidet utkast til miljøoppfølgingsprogram (MOP). MOP skal sikre at utbygging og drift av boligområdet skjer med minst mulig ulemper for omgivende bebyggelse og miljø, deriblant også håndtering av fare for setninger (se pkt. 2.5). Den skal endelig godkjennes før det gis rammetillatelse, og inngår også i kontraktsdokumentene mellom utbygger og entreprenør. Flere naboer etterlyser en langsiktig / utvidet garanti fra kommunen mot eventuelle mulige setningsskader / utglidninger. Denne garantien stilles ikke av kommunen. Det er tiltakshavers ansvar å sørge for at utbyggingen skjer innenfor forsvarlige rammer etter lov og forskrift og minst mulig skade for naboer. I forbindelse med byggesaken skal ansvarlige foretak bli godkjent. I byggetiden vil mulige endringer i grunnvannstanden bli fulgt opp kontinuerlig. Samlet sett mener Rådmannen at det er sikret i planforslaget at nybygging kan gjennomføres med tilstrekkelig sikkerhet for prosjektet selv, og for omgivelsene. Trafikk / Atkomst Hovedatkomst til planområdet fra Søndre Tverrvei via ny opparbeidet Grensevei er i samsvar med det som ble forutsatt i tidligere vedtatte planer. Med denne kjøreatkomsten unngås gjennomkjøring gjennom etablerte boligområder. Ulempen er imidlertid at dette kjøremønsteret medfører omveier for å kjøre fra nye boliger til skole, barnehage, nærbutikk mv. Det er sikret i rekkefølgebestemmelser 5 at bygging i felt B1 og B2 ikke kan igangsettes før Grenseveien fram til Søndre Tverrvei er anlagt. Veiføringen innenfor planområdet (V1 og V3) er et resultat av avveiningen mellom ulike faktorer, herunder utnyttelsespotensial i B2 med tanke på grunnforhold, visuelle virkninger, veigeometri, hensiktsmessighet i forhold til eksisterende avkjørsler og tilknytning til Skogsnarveien, Ås kommunens føringer om at veien skal ligge fullstendig på Ski kommunens side, ønske fra kommunalteknikk om at eksisterende ledninger skal ligge i veiareal, hensyn til overordnete gang- og sykkelforbindelser og nabohensyn (støy, forurensing). Ny bebyggelse vil i gjennomsnitt genere en trafikk på ca. 500 kjøreturer / dag (ÅDT). Dette vil føre til en merkbar trafikkøkning for beboere i Lilleteigen 6 og Skogsnarveien 16 og 18. Samtidig kan denne trafikkmengden fortsatt karakteriseres innenfor det som anses som øvre grense for atkomstveier. Flere naboer har uttrykt ønske om at atkomstveien etableres langs grensen til Ås kommune. Dette er ikke mulig uten å berøre de hensynene nevnt ovenfor som bestemmer. Ulemper for naboer knyttet til trafikk er prøvd å dempe ved at eksisterende veiareal delvis flyttes litt østover slik at avstanden mellom kjørebane og eiendomsgrenser blir 3 m til 13 m. I tillegg er nedkjøringsrampe til parkeringskjeller i B1 flyttet i forhold til tidligere planer slik at den er mindre sjenerende for beboer i Skogsnarveien 6. Foreslått atkomst og parkeringsløsning ivaretar trafikksikkerheten på en god måte. Område B1 er bilfritt. Det oppføres gang- og sykkelvei langs ny Grensevei og fortau langs atkomstveier innenfor planområdet. Lilleteigen og Finstadveien belastes ikke med mer trafikk. I planforslaget som lå ute til offentlig ettersyn i 2013 var det vist en avkjørsel til fremtidig boligområde i Ås kommune. Denne avkjørselen foreslås å ta ut for ikke å forskuttere en eventuell tilkobling av dette boligområdet til nye Grenseveien. Det må først utarbeides en trafikkanalyse i forbindelse med pågående detaljregulering for dette området, før det kan vurderes hvorvidt det nye utbyggingsområdet kan ha atkomst fra Grenseveien. Det må også utredes og reguleres kryssutforming mellom eventuell atkomstvei til boligområdet og Grenseveien (V1). Endringen er drøftet med og akseptert av Ås kommune.

35 9 I tidligere planer var det forutsatt at eksisterende boliger ved Finstadsvingen og Skogsnarveien skal knyttes til nye Grenseveien når den er opparbeidet, og at eksisterende atkomst fra Finstadveien via regulert gang- og sykkelvei skal stenges for biltrafikk. Berørte beboere har i tidligere uttalelser gitt uttrykk for at de er imot denne løsningen fordi dette vil medføre de samme ufordelaktige omveier som for de nye boligene (se ovenfor). Rådmannen er åpen for å gjennomføre nye trafikkutredninger for å belyse konsekvensene av andre trafikkløsninger enn de som er lagt til grunn ved tidligere reguleringer. Dersom utredningene tilsier at eksisterende atkomst via Finstadsvingen skal ha status som permanent kjøreveg, må veien omreguleres og utbygges som kjøreveg med fortau. Eksisterende bom i Skogsnarveien vil bli opprettholdt inntil trafikkutredningen eventuell tilsier en annen løsning. De nye boligene i B1 og B2 vil i alle fall kun ha atkomst via Grenseveien. Trafikkutredningen er ikke en forutsetning for å kunne sluttbehandle foreliggende reguleringsplan for Skogsnarveien. Kommunedelplan Ski vest viste hvilke områder som skulle ha tilkjøring fra Søndre Tverrvei via Grenseveien Sosial infrastruktur Det er regulert tomt for ny barnehage ved Grenseveien i felt A1. Barnehageavdelingen har gjort det klart at det ikke er kapasitet i Finstadområdet, og at denne barnehagen må være etablert før det kan gis tillatelse for utbygging i B1 og B2. Eventuelt kan utbygging av barnehager andre steder i kommunen frigjøre noen plasser i Finstadområdet men dette kan i beste fall kun være en overgangsløsning. Behovet for etablering av barnehagen i felt A1 vil bli ytterligere forsterket når utbygging i tilgrensende utbyggingsområder A1 og B4 kommer i gang. Dette vil sannsynlig senest skje i løpet av Områder A1 og B4 samt barnehagetomt detaljreguleres for tiden, og endelig vedtak av planen forventes i løpet av At barnehagen er regulert i reguleringsplanen for A1 / B4 betyr ikke at den er øremerket til utbygging i disse feltene, slik utbyggeren antar fordi det måtte avsettes grunn på eiendommen til dette formålet. Barnehagen skal dekke behovet i de omkringliggende utbyggingsområder i Ski vest. Når det gjelder skolekapasitet er det ikke påpekt noen kapasitetsbegrensninger i dag. Det er fastsatt i 4 kommuneplanbestemmelsene at boligbygging ikke kan igangsettes før teknisk og sosial infrastruktur ligger til rette for det, herunder barnehage og skoler ( 4 Nr.1). Bestemmelsen inneholder også regler om utbyggingstakt for boligbygging i felt som omfatter mer enn 20 boliger ( 4 Nr. 2). Basert på 4 Nr. 1 er det etter offentlig ettersyn tatt inn en rekkefølgebestemmelse som tydeliggjør at barnehage- og skolekapasitet må være på plass før det kan gis rammetillatelse. 4 Nr. 2 kommer til anvendelse utover det. Sosial infrastruktur kan ikke være gjenstand for utbyggingsavtaler, slik at det er opp til kommunen å sørge for nok kapasitet. Det er en forutsetning for bruk av rekkefølgebestemmelser at forhold som begrunner utsettelse av planens gjennomføring kan og vil bli gjennomført innen rimelig tid og ikke fungerer som en stopper for utbygging. Kommunen må derfor følge opp planvedtaket ved å sette av nødvendige ressurser til å etablere barnehagen. I denne sammenhengen er det viktig å merke

36 seg at utbyggingsretten hjemlet i vedtatt plan er begrenset til 5 år, med mindre planvedtaket fornyes med 2 år om gangen. 10 Boligform, byggehøyder og grad av utnytting I felt B1 legger planforslaget opp til blokkbebyggelse og en relativt høy utnyttelsesgrad. Det kan oppføres tre byggebånd med relativt lang sammenhengende bebyggelse. Lengden på bygg A er ca. 85 m, og på bygg B og E er ca. 60 m. I tillegg kan det oppføres to kortere blokker med en fasadelengde på ca m (bygg C og D). Høyder varierer fra 2 til 4 etasjer. Mesteparten av bebyggelsen kan oppføres i 3 etasjer, i tillegg kan det komme en begrenset 4. etasje. I planforslaget er det sikret at deler av bebyggelsen trappes ned og kun kan oppføres i 2 etasjer. Foreslått bebyggelse avviker fra småhusbebyggelsen som er typisk for området. Det legges derfor stor vekt på variasjon i bygningsutforming (deriblant variasjon i høyder fra 2 til 4 etasjer) for å unngå et tungt og monotont preg. Det blir også lagt stor vekt på å ivareta naboers lys- og solforhold og å begrense ulemper ved eksisterende eiendommer. Utearealer innenfor B1 vil ikke bli belastet med parkering og det blir rikelig tilgang på grøntarealer mellom boligene, noe som sannsynliggjør at dette kan bli et godt boligområde også ved omsøkt boligform. Foreslått rekkehusbebyggelse og utnyttelsesgrad i felt B2 anses som godt tilpasset til områdets karakter. Til venstre: Illustrert bebyggelse i B1 under offentlig ettersyn vår 2013 Til høyre: Enkel illustrasjon av bebyggelse i B1 i oktober 2013 Illustrasjoner som fulgte planforslaget under offentlig ettersyn 2013 viser en form av ønsket variasjon i høyder og bygningsforløp i felt B1. Imidlertid åpner planforslaget også for alternativ utforming av bygninger. I nyere illustrasjoner fra forslagstiller er det for eksempel vist en mer forenklet og kompakt bebyggelse med vesentlig andre visuelle virkninger. Rådmannen mener at det er riktig og viktig å begrense fleksibiliteten i utformingen i en viss grad, for å sikre på en bedre måte de ønskede hovedtrekkene av utbygging slik de er beskrevet innledningsvis og vist i illustrasjoner. Etter offentlig ettersyn ble det derfor foretatt en del justeringer i plankart og i 3a i reguleringsbestemmelsene. For eksempel ble gesimshøyder fastsatt med kotehøyder, slik at bygningers maksimale høyde ikke lenger kan påvirkes av eventuell terrengbearbeidelse. Utgangspunktet for fastsettelsen er kotehøyder for inngangspartiet slik de ble vist i illustrasjonsplanen under offentlig ettersyn, og samme gesimshøyder over terreng på hhv. 7m og 13m. En ytterligere justering er at styringen på høyder og volumer er økt ved at prosentvis fordelingsnøkkel mellom ulike etasjehøyder anvendes nå på tre bygningsgrupper istedenfor på hele felt B1. Rådmannen anser det også som viktig at bebyggelse ikke framstår som for lange, høye og monotone vegger. Dette gjelder spesielt for de lange byggene A, B og E. Det ble derfor tatt inn bestemmelser om maksimal lengde på sammenhengende fasader i 3. og 4. etasje, og sikret en minsteavstand mellom bygningsdeler i samme etasje. For bygg A, B og E kan 3. etasje med fordel brytes opp der byggebånd endrer retning. Det anses også som en fordel om fasaden utformes med et variert og vertikalt uttrykk. Viktig er ikke minst at lengden på sammenhengende balkongrekker begrenses, og at avstanden mellom fasadesegmenter med sammenhengende

37 11 balkonger er stor nok. Det ble tatt inn en del punkter i reguleringsbestemmelsene 3a tredje avsnitt som skal gi bedre grunnlag for å følge opp ovennevte forhold i byggesaksbehandlingen. Forslagstiller er ikke helt enig i formuleringen og kommer med et alternativt forslag (se under «Oppsummering av endringer»). Dette forslaget ivaretar etter Rådmannens skjønn i mindre grad ovennevnte intensjoner, spesielt når det gjelder oppdeling av 3. etasje og balkonger. Endelig utforming av bebyggelse må uansett vurderes i forbindelse med byggesaksbehandlingen. Foreslåtte endringer gir fortsatt rom for fleksibilitet i utforming av bebyggelsen. Tidligere og nyere illustrasjoner må derfor anses som en av mange potensielle utbyggingsvarianter innenfor planforslagets rammer. Når det gjelder nabohensyn ivaretar endringene en del forhold naboer er opptatt av. Samtidig er merknader som på nytt tar opp forhold som allerede ble vurdert i forbindelse med nytt førstegangsbehandling i vår 2013 ikke tatt til følge. Planforslaget vil derfor fortsatt berøre noen naboer i sterkere grad, spesielt når det gjelder innsyn. Etter offentlig ettersyn ønsket forslagstiller at utnyttelsesgraden for B1 økes med BYA 50 m2 fra BYA 4800 m2 til BYA 4850 m2. Dette begrunnes med økt behov for balkongarealet. Rådmannen anser dette som uproblematisk. I planbestemmelser 3 a og b var det fastsatt at markparkering og overdekket sykkelparkering kan komme i tillegg til tillatt bebygd areal for bygninger. I praksis betyr dette at planforslaget åpner for overflateparkering m.m. uten øvre grense, noe som blant annet kan gå på bekostning av uteoppholdsarealenes kvalitet. Dette svarer ikke til planforslagets intensjoner i B1, og er også kun i en viss grad ønskelig i B2. Etter offentlig ettersyn ble det derfor nærmere bestemt hvor mye areal som kan avsettes til overflateparkering og overdekket sykkelparkering. For en fullstendig oversikt over alle justeringer og hvorvidt forslagstiller er enig i disse vises det til avsnitt «Oppsummering av endringer» lengre ned. Parkering Intensjonen i planforslaget er at felt B1 holdes bilfritt på grunn av behovet for gode uteoppholdsarealer, dvs. at parkering skal skje under bakken. I felt B2 skal parkering skje på egen tomt / i garasje. I tillegg tillates det i en viss grad overflateparkering for gjester i B1 og B2. Antall boenheter er ikke begrenset i planforslaget, og varierer dermed i avhengighet av størrelsen på leiligheter. Fleksibilitet i antall boenheter medfører igjen at også behovet for antall parkeringsplasser kan være varierende. Illustrasjonsplanen som ble lagt fram til ny førstegangsbehandling i vår 2013 viste 34 parkeringsplasser på bakken i felt B2 og ingen i B1. Samtidig åpnet planbestemmelsene 3 a og b indirekte for enda mer plasser i B2, og i tillegg også i B1. Rådmannen mener at det er nødvendig å sette en øvre grense i planbestemmelser for arealet som kan beslaglegges av overflateparkering, dvs. at dette ikke lenger er avhengig av blant annet et tilfeldig antall boenheter. Forslagstiller har etter offentlig ettersyn synliggjort at han ønsker at alle gjesteparkeringsplasser kan etableres på bakken, noe som medfører behov for flere overflateparkeringsplasser i B1 og B2 enn tidligere vist. Dette ønsket har hovedsakelig med økonomiske hensyn å gjøre, dvs. å kunne redusere antall kostnadskrevende gjesteparkeringsplasser under bakken og å utnytte areal på bakken effektivt som ellers ville vært ubrukt. I en viss grad er økt behov for parkering også begrunnet med flere boenheter. Siste illustrasjonen fra forslagsstiller (se over) viser 6 parkeringsplasser ved innkjøring i B1 (stiplet firkant), og 32 parkeringsplasser + en reserve på ca. 13 parkeringsplasser i B2 (stiplet firkant). Det foreslås også en endret garasjeplassering for å redusere asfaltarealet og å forbedre arealet for lekeplassen (rød sirkel).

38 12 B 6 Til venstre: Illustrasjon av parkering under offentlig ettersyn vår 2013 Til høyre: Illustrasjon av parkering november 2013 Rådmannen mener at overflateparkering i B1 er prinsipielt uønskelig, også i begrenset omgang. I tillegg vurderes beliggenheten ved nedkjøringen til parkeringskjeller ikke som optimal. Overflateparkering bør samles i felt B2, og ikke utvides utover det som ble opprinnelig vist i illustrasjonsplanen i vår 2013 (to dobbelte rekker med maksimalt 34 parkeringsplasser). Dette for å unngå et for stort sammenhengende asfaltert parkeringsareal, som vurderes som uheldig i forhold til visuelle kvaliteter, områdets karakter (småhuspreg) og nabohensyn. Utvidet parkeringsareal vil også begrense beliggenhet og kvalitet av uteoppholdsarealer i B2. Virkningen av parkeringsarealet må også vurderes samlet med nye parkeringsplasser i felt B6 og nye atkomstveier. Det anses også som viktige momenter at det er fysisk mulig å opparbeide nødvendig antall plasser under bakken, og at parkeringskravet allerede er redusert i forhold til kommuneplanens bestemmelser. Det er tatt inn 3 b at antall parkeringsplasser i B2 begrenses til 34 plasser. 3 a åpner ikke lenger for markparkering i felt B1, og det fremgår av 2 d at parkering i B1 kun skal skje i parkeringskjeller. Forslagstillers ønske om utvidet overflateparkering (stiplete røde firkanter) er dermed ikke tatt til følge. Den foreslåtte endringen av garasjeplassering anses derimot som et godt grep og er derfor også overtatt i reguleringskart. I tillegg ble det tatt inn en bestemmelse om redusert parkeringskrav for mindre leiligheter, jfr. kommuneplanens bestemmelser Det ble også tatt inn et punkt i bestemmelsen 2b at parkeringsarealet i B2 skal mest mulig skjermes mot bebyggelse og deles opp ved hjelp av beplantning. Sykkelparkering Forslagsstiller ønsker at det kan være mulig med mer plassbesparende løsninger enn forutsatt i kommuneplanen, for eksempel sykkelstativer i 2 etasjer. Det ble tatt inn i bestemmelsen 2 d1 at dette kan være mulig for maksimal en sykkel / boenhet innendørs, dvs. 50 % av sykkelparkeringsplassene. Resterende plasser forutsettes etablert i en plan og fortrinnsvis utendørs for å stimulere sykkelbruk i hverdagen. Grøntkorridor langs grensen mot Ås, turveger og gangveger Grøntkorridoren langs kommunegrensen med Ås og videre sørover til Søndre Tverrvei er stort sett sikret ved reguleringsplaner både i Ås som Ski kommune. Å opprettholde / videreutvikle turveiforbindelsen mellom Holstadmarka og Nøstvedtmarka / Hebekkskogen har vært et premiss ved regulering av områdene langs Grenseveien.

39 13 Til venstre: Til høyre: Dagens reguleringsstatus. Piler viser overordnet gangforbindelse. Sirkelen markerer skjæringspunktet mellom pågående reguleringsplanarbeid for Skogsnarveien og reguleringsplanarbeid i Ås kommune. Ortofoto med forslag til reguleringsplan for Skogsnarveien (gule streker) og foreslått turvei (røde prikker) Det finnes en «missing link» mellom regulert turvei i reguleringsplanen for felt A1 / B4 sør for planområdet for Skogsnarveien, og regulert friområde i Ås vest / nordvest for planområdet. Etter Rådmannens skjønn virker det naturlig å fortsette regulert turvei med en bredde på 5 m nordover som vist i illustrasjonen over (røde prikker). Dette forutsetter at turveien delvis ligger på annen manns grunn i Ås kommune. Dette området er for tiden under regulering, og grunneiere har gitt klart uttrykk for at de ikke akter å avsette areal til dette formålet. De forventer at turveien reguleres fullstendig på Ski kommunens side, dvs. innenfor planområdet for Skogsnarveien, siden turveiforbindelse etter deres mening først og fremst kommer beboere i Ski kommune til gode. Rådmannen mener for det første at det er viktig å etablere funksjonelle gangforbindelser som kommer folk flest til gode, uavhengig av eiendomsgrenser og hvor folk bor. For det andre kan Rådmannen ikke se at det er utelukkende Ski kommunes beboere som har nytte av denne forbindelsen. For det tredje er det nesten umulig å etablere turveien kun på Ski kommunes side uten at dette fører til uhensiktsmessige / uheldige løsninger. For eksempel ville det oppstå krappe svinger eller Grenseveien måtte forskyves ytterligere på bekostning av lekeareal. Det er avsatt areal til turvei i reguleringsplanen for Skogsnarveien. Ski kommune kan ikke regulere på Ås kommunes grunn, og dermed ikke sikre turveiforbindelsen fullstendig i reguleringsplan for Skogsnarveien. Ås kommune anmodes derfor om å påse at denne forbindelsen ivaretas i forbindelse med den kommunale saksbehandlingen av reguleringsplanen. I dag er det en mye benyttet gangsti mellom boligområdene ved Tamburløkka i Ås og Skogsnarveien i Ski. Ny bebyggelse i felt B1 vil avbryte denne forbindelsen. Det er tatt inn noen punkter i 4 og 5 som sikrer at denne forbindelsen opparbeides på nytt og opprettholdes under anleggstiden. Dette innebærer også tiltak på Ås kommunes grunn. Løsningen er drøftet med arealplanavdeling i Ås kommune, og Rådmannen forutsetter at gjennomføringen ikke vil være et problem. Gang- og sykkelvei på Ski kommunes side vil få en standardheving. På Ås kommunes side opparbeides samme standard som i dag. Ny linjeføring er optimalisert i forhold til dagens hovedtrafikk i øst vest retning. Tilknytningen til en eventuell nord sør forbindelse vil bli vurdert når den bli aktuell.

40 14 Høyspentkabler Flere naboer krever at høyspentmasten i B2 fjernes og høyspentledninger legges i jord og legges om langs Søndre Tverrvei. Fjerning av mast og kabelleging / omlegging av høyspentledningen er ingen forutsetning for utbyggingen i B1 og B2, og er derfor ikke rimelig å pålegge utbyggeren. Arealet i B2 som er utsatt for magnetfelt er avsatt til hensynssone og unntatt boligbebyggelse. Ski kommune forutsetter at alle nye høyspentlinjer i tettbebyggelse legges som jordkabel. Eldre luftstrekk tilstrebes lagt om til jordkabel. Linjeeier forutsetter imidlertid at slik omlegging må skje for et lengre sammenhengende strekk. Ved Skogsnarveien må omleggingen omfatte hele strekningen fra eksisterende mast til Finstad trafo. Et slikt prosjekt har vært drøftet, men kostnadene har begrenset gjennomføring. Vann og avløp Utbygging i Skogsnarveien forutsetter at kapasiteten på avløpsnettet forbedres. Viktigste tiltak er at hovedledningen nordover fra Ski sentrum mot Nordre Follo må utbedres. Hovedledning er antatt satt i drift fra årsskiftet 2015/2016. Det kan også være behov for tiltak i det lokale ledningsnettet østover fra Skogsnarveien til hovedledningen via Gamleveien. Dette må nærmere utredes av kommunalteknikk. En alternativ avløpsløsning kan være avløp vestover til Ås kommune. Imidlertid vil dette kun være en midlertidig løsning for noen år inntil fremtidig utbygging i Ås vil utnytte dagens ledige kapasitet. Det forutsettes også at tiltakshaver oppnår en avtale om dette. Etter det Rådmannen har fortsått er tiltakhaver mest interessert i å få til en tilknytning til avløpsnettet i Ski kommune framfor en midlertidig løsning. Det fremgår av kommuneplanbestemmelser 4 at utbygging ikke kan finne sted før blant annet tilstrekkelig avløp er etablert. Det er tatt inn et rekkefølgekrav som tydelligjør dette i 5 reguleringsbestemmelse. Om utbyggingsavtale Forslagsstiller har bedt om at det innledes forhandlinger med sikte på utbyggingsavtale, og at grunneiere/utbyggere ved tilstøtende nye byggeområder også inviteres til slike forhandlinger. Målsettingen er blant annet å samarbeide om teknisk infrastruktur samt å gi utbyggerne større forutsigbarhet når det gjelder tidspunkt for utbygging. Rådmannen er positiv til slike forhandlinger og kommuneplanens 3 gir hjemmel for forhandlinger om en rekke tema. Arbeidet med detaljreguleringsplan for delfeltene A1-B4 mellom Skogsnarveien og Søndre Tverrvei er igangsatt nå. Det er naturlig at utbygging og krav til teknisk infrastruktur ved disse områdene sees i sammenheng med områdene ved Skogsnarveien. Etter anmodning fra forslagsstiller vil Ski kommune til gitt tid vurdere om det er grunnlag og hjemmel for forhandlinger med grunneier/utbygger i tilstøtende område i Ås kommune. Boligområdet er under regulering for tiden og kan helt eller delvis få kjøreatkomst via Grenseveien. Eventuell tilknytning vil bli vurdert basert på en trafikkutredning som må utarbeides i forbindelse med pågående reguleringer i Ås. Gjenstand for eventuell utbyggingsavtale vil først og fremst være etablering av ny atkomstvei (Grenseveien). I tillegg kan det bli aktuell med tiltak på kommunale avløpsledninger. Økonomiske konsekvenser: Utbyggingen forutsettes å skje i privat regi. Grenseveien skal gi kjøreatkomst til de områder som nå reguleres, nye boligområder mellom reguleringsområdet og Søndre Tverrvei, deler av eksisterende boligområder i Ski kommune, og kanskje nye boligområder i Ås kommune. Bygging av vegen forutsetter samarbeid mellom flere grunneiere/utbyggere og Ski kommune, kanskje også grunneier i Ås. Kostnader og kostnadsfordeling knyttet til anlegging av veger og annen teknisk infrastruktur er ikke utredet. Dette kan følges opp i forhandlinger om utbyggingsavtaler.

41 15 Utbyggingen i Skogsnarveien forutsetter at barnehagekapasiteten økes, mest sannsannsynlig ved at barnehagen i felt A 1 / B4 i tilstøtende reguleringsplan etableres. Behovet for ny barnehage vil i alle fall gjøre seg gjeldende når utbyggingen i A 1 og B4 kommer i gang. Etablering av sosial infrastruktur, herunder barnehager kan, ikke bli gjenstand for utbyggingsavtaler. Kommunen må følge opp planvedtaket innen rimelig tid, dvs. avsette nødvendige ressurser til etablering. Konsekvenser for bærekraftig utvikling: Transformasjon og fortetting med sikte på ny boligbygging innenfor eksisterende tettsted er positivt med hensyn til bærekraftig utvikling. Dette fordi nedbygging av dyrkbar mark og friluftsområder begrenses og avstand til kollektivknutepunkt og sentrum legger til rette for miljøvennlig transport. Naturmangfoldloven Ved alle planarbeider skal kommunen vurdere planen i forhold til lov om naturmangfold. Hoveddelen av området er et bebygd industriområde. Det foreligger ingen registreringer knyttet til flora eller fauna som tilsier spesiell oppmerksomhet i planarbeidet. Tilliggende grøntsone ved kommunegrensen har primært betydning for friluftsliv, ingen kjent betydning som trekkveier eller spredningskorridor for vilt eller flora. Forslag til endringer i forhold til nytt førstegangsbehandling Rådmannen foreslår noen endringer i plankart og bestemmelser etter offentlig ettersyn. En del endringer er nærmere omtalt i avsnitt «Rådmannens vurderinger». For en fullstendig oversikt vises det til eget vedlegg. Hensikten med endringene er å - ta hensyn til noen momenter i uttalelser under offentlig ettersyn, spesielt fra naboer - tydeliggjøre eller sikre på en bedre måte planforslagets intensjoner / hovedgrep slik de ble illustrert og beskrevet i planmaterialet som lå til grunn for ny 1.gangsbehandling - foreta noen mindre presiseringer / justeringer Forslagstiller er enig i foreslåtte endringer, med følgende unntak: - 3a og b) Det ønskes flere parkeringsplasser på bakken, nærmere bestemt 6 parkeringsplasser i B1 ved innkjøring til parkeringskjeller, og 45 parkeringsplasser innenfor B2 (for en nærmere omtale ser avsnitt «rådmannens vurdering / parkering»). - 3a, tredje avsnitt) Bestemmelse om bygningsvolumer, fasadeoppdeling m.m. skal ha følgende ordlyd: «For hvert byggefelt gjelder: Bebyggelse skal ha en variert byggehøyde og deles opp i mindre, klart definerte bygningsvolumer. Sammenhengende fasade i samme liv skal ikke overstige 20 m. Balkonger skal ha en maks sammenhengende lengde på 20 m. Det skal benyttes vertikale elementer som kan bryte opp lange fasader. 3. etasje på hus A, B og E skal ha en maks lengde på 30 m, og skal brytes der planens byggebånd endrer retning. 4. etasje skal ha en lengde på maks 16 m og en minste avstand på 12 m til annen bygningsdel som oppføres i 4 etasjer» Oppsummering Gjenstand for ny høring / offentlig ettersyn er først og fremst endringene i planen i forhold til offentlig ettersyn i Disse er listet opp under «saksopplysning». Hovedtrekkene av planforslaget er stort sett uendret. Dette gjelder spesielt atkomst og plassering / bygningshøyder i felt B1. Nabouttalelser er i all hovedsak en gjentakelse av innvendinger mot planforslaget i tidligere uttalelser. De fleste merknadene anses derfor som allerede realitetsbehandlet i forbindelse med nytt førstegangsbehandling i vår 2013 og fører ikke til endringer i planen. Planforslaget legger opp til en omfattende utbygging i et område som er preget av småhusbebyggelse. Intensjonen av planen har derfor vært å legge vekt på en variert bygningsutforming, å unngå et tungt og monotont preg, å sikre kvalitativt og kvantitativt gode uteoppholdsarealer og å begrense ulemper ved eksisterende eiendommer.

42 Illustrasjoner under offentlig ettersyn viser en form for ønsket utforming av bygninger og uteoppholdsarealer. Imidlertid åpnet planforslagets rammer også for alternativer med andre virkninger enn illustrert. Det ble derfor foretatt noen endringer / justeringer i plankart og bestemmelser som har til hensikt å sikre planforslagets intensjoner på en bedre måte i planmaterialet. Samtidig ble det opprettholdt en viss fleksibilitet som fortsatt tillater en annen bygningsutforming enn tidligere illustrert. 16 Det pågår planarbeid for tilgrensende fremtidig boligområdet i Ås. Ski kommune forutsetter at turveiforbindelsen i nord-sør retning i grensen med Ås kommune også sikres på Ås kommunes side i dette planarbeidet. Det kan bli aktuelt at dette området delvis får kjøreatkomst fra Grenseveien. Dette må vurderes på et senere tidspunkt på grunnlag av en trafikkanalyse. Gangog sykkeltraseen mellom Ås og Ski kommuner skal opprettholdes, og Ski kommune går ut fra at Ås kommune i sin funksjon som grunneier legger til rette for at nødvendig flytting av traseen blir gjennomførbar. Utbygging i Skogsnarveien forutsetter opparbeidelse av ny atkomstvei (Grensevei) og mest sannsynlig også etablering av en ny barnehage. Dette må følges opp innen rimelig tid etter planvedtaket. Opparbeidelse av Grenseveien vil bli gjenstand for en utbyggingsavtale mellom kommunen og berørte utbyggere. Barnehagekapasitet er kommunens ansvar. Utbyggingen forutsetter også at hovedledning for avløp og eventuell kommunalt avløpsnett mellom Skogsnarveien og hovedledningen utbedres. Nødvendige tiltak kan også bli gjenstand for en utbyggingsavtale. Som midlertidig løsning kan det være aktuelt å tilknytte seg til avløpsledning i Ås kommune. Grunnforholdsproblematikken og eventuell risiko for naboer vil bli ytterligere fulgt opp i forbindelse med byggesaksbehandling. Det understrekkes at kommuneplanbestemmelsene 4 gjelder, med mindre noe annet er bestemt i reguleringsbestemmelser. Plankartet og planbestemmelser ble endret i forhold til ny førstegangsbehandling. Endringene er hver for seg og samlet ikke av en karakter som gjør det nødvendig å legge planen ut til offentlig ettersyn på nytt. Endringene er akseptert av forslagstiller med de to unntakene nevnt i avsnitt «Forslag til endringer i forhold til nytt førstegangsbehandling» over. Konklusjon: Planforslag anbefales vedtatt med foreslåtte endringer. Ski, Audun Fiskvik rådmann Kjell Sæther Kommunalsjef Vedlegg som følger saken: a) Oversiktskart b) Ortofoto c) Forslag til reguleringsplan datert d) Forslag til reguleringsbestemmelser, datert e) Illustrasjonsplan, datert og f) Forslagstillers planbeskrivelse, sist revidert g) Risiko-, og sårbarhetsanalyse, datert h) Forslag til miljøoppfølgingsprogram, datert i) Oversikt over Rådmannens forslag til endringer i plankart og bestemmelser j) Merknader under offentlig ettersyn, vår / sommer 2013

43 1. Fylkesmannen i Oslo og Akershus Akershus fylkeskommune Statens vegvesen, Region øst NVE, e-post av Lilleteigen Grendelag Nordre Finstad II grendelag Skogsnarveien 16, Sven Erik Andersen og Skogsnarveien 18, Tom Willy Thomassen Skogsnarveien 6, Jan Tore Sørlie eiere i Sollfallsv./ Gamlev./ Nytunv., Pål Endal Amunds vei 45, Kari og Arne Petter Breirem K. Jacobsen AS v/ STRAK - plan og prosess Sameiet Solberg, Thora H Sverdrup v/pål Rønningen, 102/10 Ås Sameiet Solberg, Anne Sophie Høie, gnr 102, bnr 10 i Ås Sameiet Solberg, Hans Peter Sverdrup, Nytunveien v/follohus k) Retting av tidligere forslag til vedtak Utrykte dokumenter i saksmappa Utredninger a) Notat om geotekniske forhold, H.P. Jensen, b) Uavhengig kontroll av geoteknisk rapport, A. Ølnes, c) Notat om avløpsalternativer Profier AS, 26.nov. -13 d) Revheim Møbelfabrikk, registrering av nedlagt fabrikkanlegg. Aug Dokumenter knyttet til ny førstegangsbehandling a) Samlet saksframstilling, plan og byggesaksutvalgets møte b) Perspektivtegninger, datert c) Sol/skyggekart, datert d) Merknader ved offentlig ettersyn, våren Fylkesmannen i Oslo og Akershus, brev av Akershus fylkeskommune, brev av Ski Historielag, mail april Nordre Finstad Barnehage og Samarbeidsutvalget, brev av Nordre Finstad Grendelag I, brev av Nordre Finstad Grendelag II, brev av Nordre Finstad Grendelag III, brev av Nordre Finstad Grendelag III, brev av til Spor Arkitekter 9. Lilleteigen Grendelag, brev av Martin Haugberg, Skogsnarveien 20, brev av april 2012 (ikke datert) 11. Svein Erik Andersen, brev av Follo ReN, mail av Jan Tore Sørli, Skogsnarveien 6, brev av Inger Lise og Arne Maurtvedt, brev av Tom Willy Thomassen, Skogsnarveien 18, brev av Christine Handstanger og Dag Strisland, brev av Jan og Mona Astorri, brev av Kari og Arne Petter Breirem, brev av Lene Skogstrøm og Tor Stenersen 20. Berørte beboere (underskriftsliste), brev av Kristine og Johan Norlander, mail Trude Jacobsen og Erik Solli, mail mai Morten Haugberg, Skogsnarveien 20, brev av mai Arnstein Hoel, Lilleteigen 12, brev av

44 Dokumenter knyttet til førstegangsbehandling e) Samlet saksframstilling, plan og byggesaksutvalgets møte (offentlig ettersyn 2012) 18 Plan og byggesaksutvalgets behandling : Christian Braarud, AP ba utvalget vurdere hans habilitet. Utvalget fant Chirstian Braarud, AP habil i saken. Helge Bunæs, H fremmet følgende tilleggsendringer i forslag til planbestemmelser: 2d1 / biloppstillingsplasser «Parkeringsplasser skal dimensjoneres iht. Statens Vegvesens håndbok 017, dog må hver biloppstillingsplass være på minst 2,5m x 5,0m» 5, bindetrekk 2 «Grenseveien med tilhørende g/s- vei og fortau skal være opparbeidet fra nytt kryss med Søndre tverrvei frem til Skogsnarveien før tiltaket i felt B1 og B2 kan igangsettes. Rivingsarbeid i felt B1 er unntatt fra dette kravet» H og FRP fremmet følgende tilleggs-/endringsforslag til forslag til endring av planbestemmelser: 1. Det tillates opparbeidet inntil 6 bilplasser på terreng ved kjøreatkomsten til feltet. 2. For hus A-e gjelder: Bebyggelse skal ha en variert byggehøyde og deles opp i mindre, klart definerte bygningsvolumer og med et variert uttrykk. Det skal benyttes vertikale elementer som kan brytes opp lange fasader. 3. etasje kan ha en maks lengde på 25 m, med unntak av hus A som kan ha en maks lengde på 30 m. 3. etasje skal brytes der planens byggebånd endrer retning. 4. etasje skal ha en lengde på maks 16 m og en minste avstand på 10 m til annen bygningsdel som oppføres i fire etasjer Innstilling: Administrasjonens forslag til vedtak ble enstemmig innstilt Bunæs,H sitt tilleggsforslag ble enstemmig vedtatt H og FRP sitt tilleggsforslag til pkt. 1 fikk 6 stemmer (3H, 2FRP og KRF) H og FRP sitt endringsforslag til pkt. 2 fikk 5 stemmer (3H og 2FRP) og falt Utvalgets innstilling til kommunestyret: Med hjemmel i plan og bygningslovens vedtas reguleringsplan for Skogsnarveien, sist revidert med tilhørende bestemmelser, sist revidert Vedtak av reguleringsforslaget vil medføre endring av reguleringsplan for Finstadveien Ås grense vedtatt samt oppheving av reguleringsplan for Boliger ved Revheim Møbelfabrikk vedtatt Endringer i forslag til planbestemmelser detaljreguleringsplan for Skogsnarveien i Ski 2d1 / biloppstillingsplasser «Parkeringsplasser skal dimensjoneres iht. Statens Vegvesens håndbok 017, dog må hver biloppstillingsplass være på minst 2,5m x 5,0m»

45 19 5, bindetrekk 2 «Grenseveien med tilhørende g/s- vei og fortau skal være opparbeidet fra nytt kryss med Søndre tverrvei frem til Skogsnarveien før tiltaket i felt B1 og B2 kan igangsettes. Rivingsarbeid i felt B1 er unntatt fra dette kravet» 2 Fellesbestemmelser d) avkjørsel og parkering, i felt B1 tillegg til første avsnitt: Det tillates opparbeidet inntil 6 bilplasser på terreng ved kjøreatkomsten til feltet. Kommunestyrets behandling : Helge Bunæs (H) fremmet nytt forslag til vedtak (som vedlegg k til saken): «Med hjemmel i plan og bygningslovens vedtas reguleringsplan for Skogsnarveien, sist revidert med endring av byggegrense til bygg E i plankartet som vist i vedlegg, og med tilhørende bestemmelser, sist revidert Vedtak av reguleringsforslaget vil medføre endring av reguleringsplan for Finstadveien Ås grense vedtatt samt oppheving av reguleringsplan for Boliger ved Revheim Møbelfabrikk vedtatt » Helge Bunæs (H) fremmet følgende tilleggsforslag til planbestemmelsene: 3 bolig/parkering I tillegg tillates det opparbeidet maks 108 m2 BYA ved kjøreatkomsten til feltet til gjesteparkering utenfor byggegrenser, dog ikke mer enn 6 plasser. Det forutsettes at minst en av disse plassene, fortrinnsvis den nærmeste er tilpasset funksjonshemmede. 3 Boliger, felt B1, tredje avsnitt For hus A-E gjelder: Bebyggelse skal ha en variert byggehøyde og deles opp i mindre, klart definerte bygningsvolumer og med et i hovedsak vertikalt og variert uttrykk. 3. etasje kan ha en maks lengde på 26 meter og skal brytes der planens bygningsbånd endrer retning. 4. etasje kan ha maks lengde på 16 meter og en minste avstand på 11 meter til annen bygningsdel som oppføres i fire etasjer. Vedtak: 1. Bunæs forslag til vedtak (vedlegg k) ble enstemmig vedtatt. 2. Plan og bygesaksutvalgets innstilling, første avsnitt fikk 0 stemmer og falt. 3. Bunæs tilleggsforslag til planbestemmelsene 3 bolig/parkering ble vedtatt med 39 mot 2 stemmer. 4. Bunæs tilleggsforslag til planbestemmelsene 3 Boliger, felt B1, tredje avsnitt ble enstemmig vedtatt. 5. Plan og byggesaksutvalgets innstilling pkt. 2 ble enstemmig vedtatt. 6. Plan og byggesaksutvalgets innstilling pkt. 3 ble vedtatt med 39 mot 2 stemmer. Kommunestyrets vedtak er: Med hjemmel i plan og bygningslovens vedtas reguleringsplan for Skogsnarveien, sist revidert med endring av byggegrense til bygg E i plankartet som vist i vedlegg, og med tilhørende bestemmelser, sist revidert Vedtak av reguleringsforslaget vil medføre endring av reguleringsplan for Finstadveien Ås grense vedtatt samt oppheving av reguleringsplan for Boliger ved Revheim Møbelfabrikk vedtatt Endringer i forslag til planbestemmelser detaljreguleringsplan for Skogsnarveien i Ski 2d1 / biloppstillingsplasser «Parkeringsplasser skal dimensjoneres iht. Statens Vegvesens håndbok 017, dog må hver biloppstillingsplass være på minst 2,5m x 5,0m»

46 20 5, bindestrek 2 «Grenseveien med tilhørende g/s- vei og fortau skal være opparbeidet fra nytt kryss med Søndre tverrvei frem til Skogsnarveien før tiltaket i felt B1 og B2 kan igangsettes. Rivingsarbeid i felt B1 er unntatt fra dette kravet» 2 Fellesbestemmelser d) avkjørsel og parkering, i felt B1 tillegg til første avsnitt: Det tillates opparbeidet inntil 6 bilplasser på terreng ved kjøreatkomsten til feltet. 3 bolig/parkering I tillegg tillates det opparbeidet maks 108 m2 BYA ved kjøreatkomsten til feltet til gjesteparkering utenfor byggegrenser, dog ikke mer enn 6 plasser. Det forutsettes at minst en av disse plassene, fortrinnsvis den nærmeste er tilpasset funksjonshemmede. 3 Boliger, felt B1, tredje avsnitt For hus A-E gjelder: Bebyggelse skal ha en variert byggehøyde og deles opp i mindre, klart definerte bygningsvolumer og med et i hovedsak vertikalt og variert uttrykk. 3. etasje kan ha en maks lengde på 26 meter og skal brytes der planens bygningsbånd endrer retning. 4. etasje kan ha maks lengde på 16 meter og en minste avstand på 11 meter til annen bygningsdel som oppføres i fire etasjer. Utskrift sendt til: Sven Venske

47 Y Y Y Y Y Y X X Detaljregulering m/bestemmelser for Skogsnarveien TEGNFORKLARING Arealformål (pbl. 12-5) 1. Bebyggelse og anlegg B1-6 Linjer Reguleringsplangrense Formålsgrense Faresonegrense Eiendomsgrense som skal oppheves Byggegrense Regulert senterlinje Frisiktlinje Boligbebyggelse 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur V1-3 Veg GS1 Gang-/sykkelveg F1-2 Fortau AVG Annen veggrunn - grøntareal Punktsymboler 3. Grønnstruktur X Avkjørsel TV1-3 Turveg Hensynssoner (pbl. 12-6) H370 X Eierform o_ f_ Faresone - Høyspentkabel offentlig formål fellesareal Basiskartet er tegnet med svak gråfarge PLANKART X Kartblad nummer: 1/1 Andre vertikalnivå: - Dato: Arkivnummer: 13/230 (08/678) Forslagsstiller: Plankart utarbeidet av: Ski Boligutvikling AS Spor Arkitekter AS Revisjoner: Signatur: N Dato: , , X Målestokk: 1: m 20m (A2) 30m 40m BASISKART Koordinatsystem: EUREF89 Høydegrunnlag: Kartprojeksjon: UTM-sone 32 Ekvidistanse: NN1954 Kilde: 1m FKB 2008 Uttrekksdato: Tilleggskartlegg.: SAKSBEHANDLING I FØLGE PLAN- OG BYGNINGSLOVEN gangs behandling i planutvalget (PBU) Offentlig ettersyn Saksnummer PBU-5/ Ny 1. gangs behandling i planutvalget (PBU) Offentlig ettersyn PBU-13/ gangs behandling i planutvalget (PBU) PBU-44/13 Kommunestyrets vedtak KST-1/14 Ski kommune Postboks Ski Norge Tel Planen er tegnet inn på dette kartet i samsvar med kommunestyrets vedtak Y Y Y Y Y Y X Dato Kunngjøring av oppstart av planarbeid X Virksomhetsleder

48 Vedtatt av Ski kommunestyre Ark. L12/ SKI KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR SKOGSNARVEIEN 1. REGULERINGSFORMÅL a) Bebyggelse og anlegg ( 12-5 nr 1) - Boligbebyggelse B1, B2, B3, B4, B5 og B6 b) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur ( 12-5 nr. 2) - Vei, offentlig V1 og V3 - Vei, privat V2 - Gang-/sykkelvei, offentlig GS1 og GS2 - Fortau F1 og F2, offentlig - Annen veigrunn - grøntareal, offentlig - AVG c) Grønnstruktur ( 12-5 nr. 3) - Turvei, offentlig TV1, TV2 og TV3 2. FELLESBESTEMMELSER a) Universell utforming (jfr. pbl 12-7 nr. 4) Jf. kommuneplanens bestemmelser 5. b) Dokumentasjonskrav Ved søknad om rammetillatelse til tiltak skal det redegjøres for: - behandling av overvann, herunder takvann, overflatevann og drensvann. Overvann skal håndteres på egen grunn; - plassering av avfallsbrønn/standplass for avfallsbeholdere. Renovasjonsløsning skal forelegges Follo REN for uttalelse; - opparbeiding av utomhusarealer. Ved felt B1, B2 og B3 skal det ved søknad om rammetillatelse foreligge en overordnet utomhusplan for hele feltet, som skal detaljeres ytterligere ved igangsettingstillatelse. Planen skal vise avkjøringsforhold, parkering, avfallshåndtering og opparbeiding av felles uteoppholdsarealer inkl. stigningsforhold, beplantning og lekeplasser med tilhørende utstyr og møblering. Det skal redegjøres for muligheter å benytte eksisterende vegetasjon og / eller ny beplantning som skjerming for naboer i Solfallsveien og Lilleteigen. Parkeringsarealet i B2 skal skjermes mot omgivelse og deles opp ved hjelp av beplantning. Miljøoppfølgingsprogram Til grunn for teknisk planlegging og utbygging skal det foreligge et miljøoppfølgingsprogram som skal beskrive tiltak for å begrense miljøulemper i anleggs- og driftsfasen. Miljøoppfølgingsprogram skal utarbeides i samråd med kommunen, og godkjennes av kommunen ved behandling av søknad om rammetillatelse. Miljøoppfølgingsprogrammet skal være del av kontrakten med entreprenør.

49 2 c) Forurensning (jfr. pbl 12-7 nr. 3) - Anbefalte støygrenser for inne- og uteoppholdsarealer iht Miljøverndepartementets retningslinjer gitt i T-1442/2012 eller senere oppdateringer skal overholdes. - Det skal gjennomføres tiltak som forebygger stråling av radongass fra grunn, herunder radonsperre. - Det skal legges til rette for ventilering av parkeringsanlegg. d) Avkjørsel og parkering I felt B1 skal parkering skje i parkeringskjeller / under bakken med innkjøring fra Skogsnarveien. Parkeringskjeller kan etableres utenfor byggegrensene dog ikke nærmere enn 4 m fra formålsgrensen. Det tillates opparbeidet inntil 6 bilplasser på terreng ved kjøreatkomsten til feltet. I felt B2 skal parkering skje på plass avsatt for carport/ garasje, samt på utendørs gjesteparkering. Minst 5 % av parkeringsplassene på hvert delfelt skal være tilrettelagt for funksjonshemmede. Areal for gjesteparkering for felt B1 kan avsettes innenfor felt B2. Ved felt B1 skal det avsettes 1,4 garasjeplass pr. boenhet + 0,3 gjesteplasser pr. boenhet. Ved boenhet under 55 m2 kan kravet begrenses til 1,0 plass for beboerparkering + 0,3 gjesteparkeringsplass pr. boenhet. Minst 5 % av plassene skal dimensjoneres for rullestolbrukere. Ved felt B2 og B3 skal det legges til rette for 1 garasjeplass + 1 gjesteplass pr. boenhet. Frisiktsonen i avkjørsler mot vei / fortau eller gang- og sykkelvei skal være 4 x 20 m. Innenfor frisiktsonen tillates ikke sikthindrende gjenstander eller vegetasjon som er høyere enn 0,5 meter over plannivå på tilstøtende trafikkareal. d.1.plassering og utforming av parkeringsplasser Biloppstillingsplasser Parkeringsplasser skal dimensjoneres iht. Statens Vegvesens håndbok 017, dog må hver biloppstillingsplass være på minst 2,5m x 5,0m. Parkeringsplasser for beboere skal skilles fra plasser for gjester. Felles parkeringsanlegg under tak skal ha innvendig fri høyde på minst 2,4 m. Kommunen kan ved byggesaksbehandling godkjenne at del av parkeringsanlegget kan ha fri høyde ned til 2,1 m. Der brannbiler skal ferdes over underjordiske parkeringsanlegg skal øverste garasjedekke dimensjoneres for bilkjøring med akseltrykk 10 tonn. Fall på parkeringsplass skal ikke overstige 1:20. Parkeringsplasser for personer med nedsatt funksjonsevne Parkeringsplasser for biler og elektriske rullestoler / scootere eller lignende for personer med nedsatt funksjonsevne skal plasseres nær heise eller inngang. Hver biloppstillingsplass skal være minst 4,5 m x 6,0 m. Hver parkeringsplass til elektriske rullestoler / scootere eller lignende skal være minst 1,75 m x 2,0 m. Parkeringsplasser skal ha en fri høyde på minst 2,5 m. Sykkelparkering Det skal anlegges minst 2 sykkelparkeringsplasser pr. boenhet. Sykkelparkering skal plasseres nær hovedinngangen til bolig. Hver parkeringsplass skal være 0,6 meter x 2,0 meter. For maksimal en sykkel / boenhet kan det vurderes mindre plasskrevende løsninger innendørs. I felles parkeringsanlegg skal hver parkeringsplass utrustes med sykkelstativ som sykkelrammen på enkel måte kan låses til. Sykkelparkering i felles parkeringsanlegg skal i hovedsak plasseres under tak.

50 3 e) Utforming og plassering Ny bebyggelse skal utformes slik at den får en god funksjonell og arkitektonisk helhetsvirkning i seg selv og i forhold til omgivelsene, og skal mht volum, høyder, materialer og farger utformes på en måte som gir området et helhetlig preg. Tekniske installasjoner skal integreres i bebyggelsen. Det tillates oppbygg over tak for trapp/heis. Renovasjonspunkt skal utformes tiltalende og integreres i øvrig grønt areal. Boligbebyggelsen plasseres innenfor byggegrensene vist på plankartet betegnet felt B1, B2 og B3. Balkonger tillates oppført utenfor regulert byggegrense. Fri høyde under balkong skal være minst 2,4 m. f) Utearealer (jfr. pbl 12-7 nr. 4) Det skal avsettes minimum 50 m² uteoppholdsareal pr. boenhet i felt B1 og 70 m2 i felt B2. Privat uteoppholdsareal tas med i beregning av MUA. f.1.lekeareal Det skal avsettes totalt minst 25 m 2 pr. boenhet til lekeplasser, herav til: lekeplasser ved inngang/oppgang minst 5 m 2 pr. boenhet nærlekeplasser minst 10 m 2 pr. boenhet Lekeplassene skal ha en hensiktsmessig form og terrengforhold. f.2. Lekeplassenes minimumsstørrelse Hver lekeplass ved inngang/oppgang skal ha sammenhengende areal minst 50 m 2. Hver nærlekeplass skal ha sammenhengende areal minst 600 m 2. f.3. Terreng Lekeplassene skal ikke ha større stigning enn: lekeplasser ved inngang/oppgang maks. 1:20 nærlekeplasser maks. 1:3 f.4. Kapasitet Lekeplassene skal oppdeles og fordeles slik at den enkelte lekeplassen ikke betjener mer enn: lekeplass ved inngang/oppgang maks. 30 boenheter nærlekeplass maks. 150 boenheter f.5. Avstand Lekeplassene skal anlegges innenfor følgende avstander fra bolig: lekeplasser ved inngang/oppgang maks. 50 m nærlekeplasser maks. 150 m f.6. Plassering og utforming Lekeplasser skal lokaliseres og skjermes slik at hensynet til naboer ivaretas. Lekeplassene skal ha gode solforhold slik at de kan brukes store perioder om dagen i hele året. Lekeplassene skal utformes som møteplasser i nærmiljøet som gir mulighet for samhandling mellom barn, ungdom og voksne. Ved rammesøknad skal det foreligge en utomhusplan med detaljerte tegninger for utforming av lekeplassene, jf. 2.b. f.7. Trinnvis utbygging Ved trinnvis utbygging skal det ved hvert byggetrinn opparbeides lekeplasser iht. kravene til lekeareal pr. boenhet iht. bestemmelsenes pkt. f.1 og f2.

51 4 g) Kulturminner (jfr. pbl 12-7 nr. 6) Dersom det under arbeid i marken støtes på et fornminne, skal alt arbeid stanses, en sikringssone på 5 meter etableres, og Akershus fylkeskommune straks varsles jfr kulturminnelovens 8. 3 BEBYGGELSE OG ANLEGG a) Boliger, felt B1 Felt B1 tillates bebygget med 4850 m2 BYA innenfor de viste byggegrensene på plankartet. I tillegg tillates det maks 300 m2 BYA til overdekket sykkelparkering utenfor byggegrenser. I tillegg tillates det opparbeidet maks 108 m2 BYA ved kjøreatkomsten til feltet til gjesteparkering utenfor byggegrenser, dog ikke mer enn 6 plasser. Det forutsettes at minst en av disse plassene, fortrinnsvis den nærmeste er tilpasset funksjonshemmede. Eksisterende bebyggelse forutsettes revet. Bygningene skal oppføres med flatt tak. Bebyggelsens gesimshøyde skal ikke overstige de kotehøydene som er vist på plankartet. Brystning / rekkverk til eventuelle terrasser skal være maks. 1,2 m høy. Oppbygg over tak for heis og trapp kan overskride maksimal gesimshøyde med inntil 1,5 meter. Terrasse over tak på 4. etasje tillates ikke. Byggehøyden skal variere mellom 2, 3 og 4 etasjer. For bygg A alene, bygg B + C samlet og bygg D + E samlet gjelder at maks 1/3 av bebyggelsen tillates oppført over fire boligplan og minimum 1/4 skal oppføres over kun to boligplan. For hus A-E gjelder: Bebyggelse skal ha en variert byggehøyde og deles opp i mindre, klart definerte bygningsvolumer og med et i hovedsak vertikalt og variert uttrykk. 3. etasje kan ha en maks lengde på 26 meter og skal brytes der planens bygningsbånd endrer retning. 4. etasje kan ha maks lengde på 16 meter og en minste avstand på 11 meter til annen bygningsdel som oppføres i fire etasjer. b) Bolig/ parkering, felt B2 Felt B2 tillates bebygget med 1400 m2 BYA inkludert garasjer. I tillegg kan det avsettes 800 m2 BYA til parkering på terreng, dog ikke mer enn 34 plasser. Parkeringsplasser skal brukes til gjesteparkering for besøkende til beboer i B1 og B2. Maks tillatt gesimshøyde er 7,5 m og maks mønehøyde er 10 m over gjennomsnittlig planert terreng. Bebyggelse skal oppføres i minst 2 grupper. Parkering for én bil pr bolig kan avsettes på egen tomt, for øvrig på bakkeplan som fellesanlegg som nevnt ovenfor. c) Småhus, felt B3 Felt B3 tillates bebygget med en tomannsbolig og en enebolig. Det tillates ikke etablert sekundærleiligheter i disse boligene. For hver av de tre boenhetene skal det avsettes plass for dobbeltgarasje. Garasjer tillates plassert inntil 1 m fra tomtegrense. Feltet tillates bebygget med % BYA 24 %. Maks gesimshøyde er 6,00m, maks mønehøyde er 8,50m over gjennomsnittlig planert terreng. For garasje og frittliggende bod er maks. gesimshøyde 3,00m og maks. mønehøyde 5,00 m over gjennomsnittlig planert terreng. d) Småhus, felt B4 Felt B4 tillates ikke bebygget, med mindre den slås sammen med tilliggende boligtomt gnr. 133/227 og da kan utnyttes i samsvar med gjeldende bestemmelser for gnr. 133/227. e) Småhus, felt B5 og B6 Felt B5 og B6 kan sammenskjøtes med tilliggende naboeiendommer og kan utnyttes i samsvar med gjeldende bestemmelser for disse eiendommene.

52 4 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Høyspentledning i jordkabel over felt B2 kan legges om, tilpasset detaljreguleringen. Vei V1 Grenseveien/Skogsnarveien skal være offentlig og opparbeides med fortau som vist på plankart. Vei V2 Nytunveien skal være felles for eiendommene gnr 133, bnr 58, 78, 115, 117, 225, 227, 307 og 308. Vei V3 skal være offentlig og opparbeides med fortau som vist på plankart. 5 Intern vei i felt B1 I illustrasjonsplan for felt B1 skal det legges til rette for gangforbindelse mellom Nytunveien og Lilleteigen. Denne veien skal være tilgjengelig for allmenn ferdsel for gående og syklende. Gjennomkjøring for motorkjøretøy tillates ikke. GS 1 skal opparbeides med fast dekke i en bredde på minst 3,0 m. GS 1 skal videreføres som en sti mellom kommunegrensen og Amundsvei / Tamburbakken i Ås kommune. Stien skal opparbeides i grus med et jevn, fast underlag i en bredde på minst 2,0 m. GS1 samt stien skal være åpen for allmenn ferdsel under hele byggeperioden. GS 1 er offentlig, og kan også benyttes som kjøreatkomst til boliger på eiendommene GBnr. 133/255 og 133/254 (Skogsnarveien 6 og Lilleteigen 14b). 5 REKKEFØLGEKRAV (jfr. pbl 12-7 nr. 10) - Felles uteoppholdsarealer skal være ferdig opparbeidet før midlertidig brukstillatelse/ferdigattest kan gis. Dersom boliger blir klar til innflytting i løpet av vinteren, skal opparbeidelse av utearealer være avsluttet innen førstkommende 30. juni. - Grenseveien med tilhørende g/s- vei og fortau skal være opparbeidet fra nytt kryss med Søndre tverrvei frem til Skogsnarveien før tiltaket i felt B1 og B2 kan igangsettes. Rivingsarbeid i felt B1 er unntatt fra dette kravet. V3 med tilhørende fortau skal senest være opparbeidet og rester etter gamle kjøreareal være fjernet før det gis midlertidig brukstillatelse / ferdigattest. - Gang- og sykkelforbindelse mellom Lilleteigen og Amundsvei / Tamburbakken i Ås kommune skal være opprettet før det gis igangsettingstillatelse, og skal være ferdig opparbeidet før midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest gis. - For feltene B1 og B2 skal det dokumenteres at grunnundersøkelser og eventuell nødvendige tilpasning av tiltak (graving, sikring, fundamentering) til grunnforholdene er foretatt av en geoteknisk sakkyndig. For B1 må det utredes eventuell kvikkleireskredfare / områdestabilitet. Dokumentasjon må foreligge senest ved rammesøknad. Det skal redegjøres for eventuelle nødvendige tiltak som reduserer risiko for setninger på nabobygg. - Det må dokumenteres tilstrekkelig barnehage- og skolekapasitet før det kan gis rammetillatelse. - Det må dokumenteres tilstrekkelig kapasitet på avløpsledninger før det kan gis rammetillatelse. Planområdet kan tillates utbygget med midlertidig avløpsløsning til Ås kommune, men skal kobles til Ski kommunes avløpsanlegg senest et år etter at dette er oppgradert.

53 Ås kommune Plan og utviklingsavdelingen Postboks ÅS Sendt kun per epost Vår ref.: TPS/VENSVE Deres ref.: Arknr.: L12 - L12 Dato: Jnr.: 14/ /14 R OMRÅDEREGULERINGSPLAN FOR SOLBERG ØST. UTTALELSE TIL OFFENTLIG ETTERSYN Det vises til offentlig ettersyn av planforslaget til «Områderegulering for Solberg Øst». Høringsfristen var satt til Ski kommune fikk innvilget anmodning om forlengelse av fristen. Vi har følgende bemerkninger til planforslaget. Grøntstruktur Grøntkorridoren o_fri1 og o_fri2 gjennom planområdet sikrer ikke en sammenheng mellom Nøstvetmarka og Holstadmarka. Planen mangler en strategi for hvordan man skal komme seg fra grønnkorridoren ved Tamburbakken og videre inn på gangbroen over Søndre Tverrvei fram til Holstadmarka. Dette bør etter vårt syn løses i denne planen. Reguleringsplanen for Finstad felt A1- B4 ble vedtatt i 2009, og viser ingen slik sammenheng. Grunneier har allikevel vist positiv holdning til, i detaljreguleringen, å åpne for en gjennomgående gangforbindelse gjennom A1 til gangbrua over Søndre Tverrveg. Den vil kunne fungere som en lokal snarveg. Dette kan imidlertid ikke forventes å skulle være en «generøs grønn korridor» som skal fungere som en hovedforbindelse. Kommuneplanene for begge kommuner har i en årrekke vist Grenseveiens forlengelse som en slik hovedforbindelse, og både reguleringsplanen for A1-B4 og Skogsnarveien støtter opp under dette. Ski kommune er av den oppfatning at det ut fra overordnede interesser er viktig å opprette en mest mulig rettlinjet hovedforbindelse mellom de to «markene», og at det vil være Grenseveiens forlengelse som best vil kunne ivareta dette. Den vil også i noen grad kunne forventes å kunne fungere som korridor for småvilt. Det vises for øvrig til «Turkart over Ås» som viser at hovedforbindelsen er tenkt langs kommunegrensen. Bredden på denne forbindelsen må vurderes nærmere. Etter vårt skjønn virker det naturlig å fortsette regulert turvei i reguleringsplanen «A1 og B4» med en bredde på 5 m nordover til regulert friområde i Ås. Dette vil medføre at grunneieren i Ås må avsette ca. 1,5 daa til dette formålet (av et planområde på totalt ca. 114 daa). I reguleringsplanen for Skogsnarveien er det avsatt ca. 750 m2 til formålet «turvei». Ski kommune har også lagt til rette med en grøntkorridor på til sammen 400 m fra Lilleteigen til bro over Søndre Tverrvei. Det mangler bare 80 m i Ås kommune langs planens (R272) østside for å få en gjennomgående hovedforbindelse. Det vises for øvrig til redegjørelsen av denne tematikken i saksframlegget til sluttbehandlingen for reguleringsplanen for Skogsnarveien (se vedlegg 1). Samlet sett mener vi at spørsmålet ikke er om det skal legges til rette for grønnstrukturen som vist i områdereguleringen for Solberg Øst eller langs ny atkomstvei / kommunegrensen, men at det Planavdelingen Postadresse: Postboks 3010, 1402 SKI Kontoradresse: Rådhuset Idrettsvegen 8 SKI Giro: Org.nr: Telefon: Telefaks: Kristian Larsen

54 - 2 - med fordel kan opparbeides begge for å oppnå gode og funksjonelle overordnete turforbindelser uavhengig av kommunegrenser. Hovedforbindelsen bør likevel legges langs kommunegrensen. Rådmannen i Ås peker i sitt saksframlegg på at planens foreslåtte grøntkorridor o_fri 1 og o_fri 2 vil ha mulighet til å være gjennomgående selv om Ski kommune ikke velger å følge oppfordringen om å forlenge denne korridoren i detaljreguleringsplanen for A1- B4. Dette understøttes ikke i planforslaget og Ski kommune stiller seg undrende til dette. Kjøreatkomst Det ble tidligere vurdert at deler av utbyggingsområdet kunne få atkomst fra den nye atkomstveien som skal opparbeides i forbindelse med utbygging av boligområder i reguleringsplaner «A1 / B4» og «Skogsnarveien» i Ski kommune. I planforslaget er atkomst til området lagt kun til krysset Granheimtunet / Nordbyveien. Skulle Ås kommune revurdere dette i det videre planarbeidet viser vi til vår redegjørelse av denne tematikken i saksframlegget til sluttbehandlingen for reguleringsplanen for Skogsnarveien (se vedlegg 1). Samspill / koordinering mellom reguleringsplaner i Ås og Ski kommune Vi anser det som viktig at reguleringsplanene for A1 / B4, Solberg Øst og Skogsnarveien sees i en sammenheng. Dette gjelder blant annet grøntstruktur og gangforbindelser, men også boligtyper / nabohensyn i overgangen mellom de ulike planene. Kristian Larsen Avdelingsleder Plan Sven Venske Arealplanlegger

55 - 3 - VEDLEGG 1 Forslag til detaljregulering for Skogsnarveien sluttbehandling Utdrag av saksframstillingen Grøntkorridor langs grensen mot Ås, turveger og gangveger Grøntkorridoren langs kommunegrensen med Ås og videre sørover til Søndre Tverrvei er stort sett sikret ved reguleringsplaner både i Ås som Ski kommune. Å opprettholde / videreutvikle turveiforbindelsen mellom Holstadmarka og Nøstvedtmarka / Hebekkskogen har vært et premiss ved regulering av områdene langs Grenseveien. Til venstre: Til høyre: Dagens reguleringsstatus. Piler viser overordnet gangforbindelse. Sirkelen markerer skjæringspunktet mellom pågående reguleringsplanarbeid for Skogsnarveien og reguleringsplanarbeid i Ås kommune. Ortofoto med forslag til reguleringsplan for Skogsnarveien (gule streker) og foreslått turvei (røde prikker) Det finnes en «missing link» mellom regulert turvei i reguleringsplanen for felt A1 / B4 sør for planområdet for Skogsnarveien, og regulert friområde i Ås vest / nordvest for planområdet. Etter Rådmannens skjønn virker det naturlig å fortsette regulert turvei med en bredde på 5 m nordover som vist i illustrasjonen over (røde prikker). Dette forutsetter at turveien delvis ligger på annen manns grunn i Ås kommune. Dette området er for tiden under regulering, og grunneiere har gitt klart uttrykk for at de ikke akter å avsette areal til dette formålet. De forventer at turveien reguleres fullstendig på Ski kommunens side, dvs. innenfor planområdet for Skogsnarveien, siden turveiforbindelse etter deres mening først og fremst kommer beboere i Ski kommune til gode. Rådmannen mener for det første at det er viktig å etablere funksjonelle gangforbindelser som kommer folk flest til gode, uavhengig av eiendomsgrenser og hvor folk bor. For det andre kan Rådmannen ikke se at det er utelukkende Ski kommunes beboere som har nytte av denne forbindelsen. For det tredje er det nesten umulig å etablere turveien kun på Ski kommunes side uten at dette fører til uhensiktsmessige / uheldige løsninger. For eksempel ville det oppstå krappe svinger eller Grenseveien måtte forskyves ytterligere på bekostning av lekeareal. Det er avsatt areal til turvei i reguleringsplanen for Skogsnarveien. Ski kommune kan ikke regulere på Ås kommunes grunn, og dermed ikke sikre turveiforbindelsen fullstendig i reguleringsplan for Skogsnarveien. Ås kommune anmodes derfor om å påse at denne forbindelsen ivaretas i forbindelse med den kommunale saksbehandlingen av reguleringsplanen.

56 - 4 - Trafikk / atkomst I planforslaget som lå ute til offentlig ettersyn i 2013 var det vist en avkjørsel til fremtidig boligområde i Ås kommune. Denne avkjørselen foreslås å ta ut for ikke å forskuttere en eventuell tilkobling av dette boligområdet til nye Grenseveien. Det må først utarbeides en trafikkanalyse i forbindelse med pågående detaljregulering for dette området, før det kan vurderes hvorvidt det nye utbyggingsområdet kan ha atkomst fra Grenseveien. Det må også utredes og reguleres kryssutforming mellom eventuell atkomstvei til boligområdet og Grenseveien (V1). Endringen er drøftet med og akseptert av Ås kommune.

57 NOTAT Vurdering av grøntdrag / turvei langs kommunegrensen Sameiet Solberg tar i sine klager opp spørsmål om behov for turvei, nytte og rimelig fordeling mellom arealet til sameiet og reguleringsplanen for Skogsnarveien. Rådmannen har følgende merknader til det. Behov for grøntdraget Sameie mener at behovet for grøntdraget i kommunegrensen er oppstått i forbindelse med utbyggingen i Skogsnarveien og at arealet derfor fullstendig må avsettes innenfor planområdet for Skogsnarveien. Rådmannen er uenig i dette synet. Nødvendige grøntømråder for fremtidige boliger i Skogsnarveien, dvs. private og felles uteoppholdsarealer, er i tilstrekkelig omfang sikret i plankart og planbestemmelser og vil bli opparbeidet innenfor planområdet. Til forskjell fra det er grøntdraget et manglende ledd på ca. 100 m i en overordnet grøntstruktur (turvei) som forbinder friluftsområdene Holstadmarka i sør og Nøstvedtmarka / Hebekkskogen i nord. Med andre ord: det ville vært nyttig også uten utbygging i Skogsnarveien. Nøstvedtmarka / Hebekkskogen Holstadmarka T.v: Utsnitt av kommuneplanens arealdel med «missing link» i overordnet grønnstruktur (svart sirkel) T.h: Reguleringsstatus fram til reguleringsplan for Skogsnarveien ble vedtatt

58 Denne nord-sør forbindelsen har etter Rådmannens skjønn vært et grunnleggende hovedprinsipp for arealplanleggingen i både Ås og Ski i lang tid. Dette gjenspeiles ikke minst i eldre og gjeldende arealplaner i begge kommuner, selv om det i kommuneplanens arealdel mangler en liten del for å sikre en gjennomgående forbindelse (mest sannsynlig fordi areal må avsettes på begge sider av kommunegrensen). Reguleringsplanen for Skogsnarveien følger i utgangspunktet opp dette hovedprinsippet. I tillegg til det ligger også prinsippet om at kun en del av turveien avsettes på Ski kommunens side allerede i reguleringsplanen som nå er blitt erstattet av reguleringsplanen for Skogsnarveien (se tidligere reguleringsstatus). En vesentlig forskjell i planen for Skogsnarveien i forhold til tidligere planer er imidlertid at deler av atkomstveien ikke lenger forutsettes å gå via eiendommen Gnr. 102, Bnr. 10 i Ås kommune (Sameie). Dette har også å gjøre med at denne veien først og fremst skal betjene utbyggingsområdet i Skogsnarveien, dvs. skal dekke et behov som utelukkende er utløst av utbyggingen i dette området. Sameiet har satt i gang områderegulering for sin eiendom (Solberg Øst) i Ås kommune. Hensikten med planen er å legge til rette for boligformål. I planforslaget legges det opp til en ny, ca. 18 m bred nord-sørgående grøntkorridor i forlengelse av eksisterende korridor gjennom Tamburbakken. Den stopper i kommunegrensen og må videreføres sørover gjennom området A1 i Ski kommune for å kunne sikre en gjennomgående forbindelse mellom Holstadmarka og Nøstvedtmarka / Hebekkskogen. Sameiet mener at den nye korridoren er mer attraktiv enn den langs kommunegrensen, og at de med dette også har fått regulert sitt behov for grøntområder innenfor planområdet. De ønsker derfor ikke å avsette areal til turveien i øst langs kommunegrensen i tillegg. Forslag til områderegulering for Solberg Øst Rådmannen mener for det første at også dette grøntdraget vil være et ledd i en overordnet grøntstruktur, og er ikke bare et grøntområde som dekker behovet for fremtidige beboere i Solberg Øst. For det andre sikrer den ikke en gjennomgående forbindelse mellom friluftsområdene Holstadskogen og Nøstvedmarka, siden dette forutsetter en videreføring

59 gjennom A1 i Ski kommune. Denne videreføringen er ikke vurdert enda og kan medføre større begrensninger / føringer for planutformingen i A1. Samlet sett mener Rådmannen at begge turdragene har noe for seg og at det med fordel burde legges til rette for begge to for å oppnå gode og funksjonelle overordnete gang- og turforbindelser på tvers av kommunegrensen. Rådmannen har for øvrig merket seg at hovedutvalget for teknikk og miljø i Ås kommune ved førstegangsbehandling av forslag til områderegulering for Solberg Øst vedtok at - etablering av grøntområdet mot Ski grense skal vurderes i det videre planarbeidet - det anlegges en gang- sykkelforbindelse østover fra V2 mot Ski stasjon Område «Solberg Øst» A1 Missing link Sameies forslag til nytt grøntdrag Nødvendige videreføring (alternativer) Eventuell tverrforbindelse Reguleringsstatus etter vedtak med illustrasjoner av viktige forbindelser Nytte Sameiet tematiserer hvem som har nytte av grøntdraget langs kommunegrensen, og mener at dette er kun beboere i Skogsnarveien og Ski kommune for øvrig. Derfor må turveien etter deres mening i sin helhet avsettes på Ski kommunens grunn. Rådmannen mener at hovedpoenget må være å legge til rette for gode og funksjonelle overordnete strukturer for allmenheten, hvis nødvendig også på tvers av kommune- og eiendomsgrenser. I denne sammenhengen vises det til redegjørelsen ovenfor om at grøntdraget langs kommunegrensen er et ledd i en overordnet offentlig grøntstruktur (nord-sør forbindelse), som dermed først og fremst vil komme allmennheten i begge kommuner til gode. Utover det gir opparbeidelsen av den manglende delen i grøntdraget mulighet for at det fremtidige