Samlet saksframstilling

Transkript

1 Samlet saksframstilling Arkivsak: 13/ Arknr.: PLA Saksbehandler: Sven Venske BEHANDLING: SAKNR. DATO Rådet for likestilling av funksjonshemmede / Plan og byggesaksutvalget 27/ DETALJREGULERING KJEPPESTADVEIEN 44 OG DEL AV DRØMTORP GÅRD. 1.GANGSBEHANDLING Forslag til vedtak: 1) Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtar Ski kommune å legge forslag til detaljregulering for «Kjeppestadveien 44 og del av Drømtorp gård», ut til offentlig ettersyn. 2) Vedtak av reguleringsforslag endrer mindre del av eksisterende reguleringsplan «Ski idrettspark og tilliggende områder mellom Idrettsveien og Drømtorp industriområde» vedtatt Ingress/hovedbudskap: Shark AS fremmer på vegne av Ski Bygg Gruppen AS forslag til detaljregulering for Kjeppestadveien 44 og del av Drømtorp gård. Hensikten med planarbeidet er å utvide Ski byggs eksisterende næringsområde (byggevarehandel med tilhørende lager) nordover, for å legge til rette for produksjon og lager. Planforslaget er i strid med kommuneplanens arealdel der arealet er avsatt til boligformål. Det pågår planarbeid for kommunedelplan Ski Øst, som planområdet er en del av. Planspørsmålet ble lagt frem for Plan- og byggesaksutvalget som en prinsippsak i møte den Utvalget var positive til å vurdere en begrenset utbygging og at planforslag kan fremmes til politisk behandling. Viktige momenter i saken har vært planforslagets virkninger for fremtidig boligområde Drømtorp gård og for pågående kommundelplanarbeid for Ski øst. Etter Rådmannens skjønn er disse akseptable. Det er spesielt verdt å merke seg inngrepet i buffersonen mot fremtidig boligområdet er vesentlig redusert i forhold til forslaget som lå til grunn i prinsippsaken. Bakgrunn Eksisterende næringsområde til Ski Bygg brukes i dag til byggevarehandel med tilhørende lager. Ski Bygg as ønsker nå å iverksette noe produksjon og å øke lagerhold på området, og det er da nødvendig med en mindre utvidelse av arealet slik at denne nye delen kan tilknyttes eksisterende infrastruktur, trafikkarealer og lagerhold. Planspørsmålet ble lagt frem for Plan- og byggesaksutvalget som en prinsippsak i møte den Rådmannen frarådet at planarbeidet ble satt i gang fordi utvidelsen forutsatte inngrep i en buffersone (skogkledd skrent) mellom eksisterende næringsområdet og fremtidig boligområdet i nord, noe som kunne begrense utviklingsmuligheter av boligområdet. Utvalget var positive til å vurdere en begrenset utbygging og at et planforslag kan fremmes til politisk behandling.

2 2 Beskrivelse av planområdet Planområdet er en del av Drømtorp gård som er i aktiv bruk som gårdsanlegg. Planområdet grenser til eksisterende næringsområde for Ski Bygg Gruppen i syd, mot grønn buffersone på reguleringsplan for Drømtorp næringsområde i øst, og mot regulert landbruksareal i form av skog i nord og vest. Planområdet ligger i en skogbevokst relativt bratt skråning og er ubebygget. Vegetasjonen består av furutrær med noe innslag av løvtrær. Området brukes til beite for hest og sau. Eksisterende bebyggelse sør og øst for planområdet består av store, relativt lave næringsbygg. Det går en høyspentledning langs den søndre grensen av planområdet. Planstatus Kommuneplanens arealdel Planområdet er i kommuneplanens arealdel, vedtatt 2011, avsatt til fremtidig boligområde. I arealinnspill fra grunneier til kommuneplanarbeidet var området foreslått som en ca. 65 m grønn buffersone mellom eksisterende næringsområde og et større fremtidig boligområde på Drømtorp gård. Området var tidligere avsatt til næring, men ble etter ønske fra grunneier omgjort til bolig i revidert kommuneplan Reguleringsplaner Planområdet er regulert til landbruksareal i reguleringsplan for «Ski idrettspark og tilliggende områder mellom Idrettsveien og Drømtorp industriområde» vedtatt Kommuneplanens arealdel gjelder foran reguleringsplanen. Pågående planarbeid Foreslått regulering er del av et større område der det er satt i gang arbeid med kommunedelplanen for Ski øst. Kommunedelplanarbeidet vil følge opp føringer i kommuneplanens arealdel. I arealdelen er Ski øst blant annet beskrevet som en stor reserve for bymessig transformasjon med betydelig innslag av boliger med tilhørende funksjoner, og det anbefales en trinnvis utvikling av området med økt boligbygging og fornyelse/transformasjon av næringsområder. Beskrivelse av planforslaget Planforslaget legger til rette for en utvidelse av eksisterende næringsområde tilhørende Ski Bygg Gruppen as. Eksisterende område brukes i all hovedsak til handel med byggevarer og tilhørende lager. Ifølge Ski bygg drives virksomheten som en kombinert engros- og detaljhandel med byggevarer. Bebygd areal i eksisterende næringsområdet er ca m2. Derav er ca m2 butikkareal, og m2 lager hvor publikum ikke har adgang. Hensikten med planforslaget er å utvide eksisterende lager- og logistikkvirksomhet. I tillegg skal det åpnes for mulighet for produksjon av enkle tre-elementer og byggesett i tre. Planforslaget skal ikke legge til rette for økt detaljhandel / butikkareal. Planområdet er totalt på 15,9 daa og omfatter del av eiendommen gnr. 141, bnr. 1. Arealet innenfor planområdet foreslås regulert til byggeområde for industri / lager (8,3 daa) og vegetasjonsskjerm (7,6 daa). Arealet langs høyspentlinjen er avsatt til hensynssone.

3 3 Figur 1 Illustrasjon av ny bebyggelse (rød sirkel) og vegetasjonsskjerm Byggeområde industri / lager Planforslaget åpner for oppføring av et 10 m høyt bygg med en grunnflate på ca m2. Bygget legges inn i en skogkledd skråning som stiger jevnt ca. 15 m fra eksisterende næringsområde til høyden hvor fremtidig boligområde skal ligge. Bygget skal ha et flatt sedumtak (grønt tak). Maksimal gesimshøyde er 10 meter over ferdig planert terreng. Maksimal høyde på bygget skal ikke overstige kote 128. Tekniske anlegg og lignende kan overskride tillatt byggehøyde med 1 meter når disse utformes som en integrert del av bygningskroppen / taklandskapet. Arealet mellom byggegrense og formålsgrensen mellom industri / lager og vegetasjonskjerm skal opparbeides som grøntareal. Vegetasjonsskjerm Det reguleres inn en ca. 50 m bred vegetasjonsskjerm mellom det utvidete næringsområdet og fremtidig boligområde i nord. Mot skrenten i vest er bredden på ca. 28 m. Vegetasjonsskjermen består stort sett av eksisterende trær. Atkomst Planområdet grenser ikke til vei, det vil ha sin adkomst via Ski Byggs eksisterende innkjørsel fra Kjeppstadveien. Transport til den nye delen vil foregå på eksisterende interne veier og plasser. Parkering Parkering vil bli avsatt ihht. krav i kommuneplanens arealdel. Parkering skal skje på sydsiden med tanke på støyskjerming av det nye boligområdet. Illustrasjonsplanen viser at det er plass til minst 20 parkeringsplasser. Innkomne innspill til planarbeidet Igangsetting av detaljregulering ble annonsert i Østlandets blad , og på kommunens nettside. Berørte naboer og myndigheter har blitt varslet med brev datert Det er kommet inn 4 merknader. I tillegg kom NVE med en forhåndsuttalelse til geoteknisk vurdering på et senere tidspunkt. Et sammendrag av uttalelsene med rådmannens kommentar gjengis nedenfor. Merknadene i fulltekst er vedlagt saksfremlegget. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, brev av Har ingen konkrete merknader til saken. Akershus fylkeskommune, brev av Opplyser om at det er ingen registrerte fornminner eller nyere tids kulturminner i området. Endelig uttalelse vedrørende forminner gis når planen legges ut til offentlig ettersyn. Videre minnes det om at kravene i plan- og bygningsloven om universell utforming må tas hensyn til i planarbeidet.

4 4 Rådmannens kommentar Planforslaget legger til rette for at universell utforming og tilgjengelighet for alle kan bli løst på en god måte i byggesaken ihht. TEK 10. Statens vegvesen, brev av Mener at detaljregulering for Kjeppestadveien 44 bør sees i sammenheng med det igangsatte planarbeidet for kommunedelplan for Ski øst. Ber om at det redegjøres for eventuelle endringer i de trafikale forholdene som følge av planlagt utvidelse av bedriften. Rådmannens kommentar Foreslått arealbruk generer svært lite trafikk og utløser dermed ikke behov for trafikksikkerhetstiltak. Planforslaget medfører i liten grad føringer eller begrensninger for kommunedelplanarbeidet. Follo Ren IKS, brev av Opplyser om at de ikke har ansvar for renovasjon av næringsområder. NVE, epost av Viser til oversendt geoteknisk rapport, datert , retningslinje 2/2011 og ny veileder 7/2014 om «Sikkerhet mot kvikkleireskred». I geoteknisk rapport konkluderes det med at området ikke er skredfarlig. NVE påpeker at det fremgår ikke av rapporten hva konklusjonen bygges på og mener at det trengs en bedre vurdering / dokumentasjon på at grunnen er stabil eller lar seg stabilisere. Rådmannens kommentar Ifølge NVEs retningslinje 2/2011 skal reel fare og eventuelle nødvendige risikoreduserende tiltak senest være utredet på reguleringsplannivå. Det fremgår av NVEs retningslinje 7/2014 at mulig fare for områdeskred i noen tilfeller kan avkreftes av en geoteknisk sakkyndig ved befaring (vurdering av de lokale forholdene). I planbeskrivelsen påpeker forslagstilleren at det finnes oppstikkende fjell flere steder i planområdet og konkluderer derfor med at det finnes en sannsynlighetsovervekt for at den reelle skredfaren er liten. I tillegg er det tatt inn et rekkefølgekrav om at det må gjøres en mer detaljert geoteknisk vurdering i forbindelse med byggesaken. Etter Rådmannens skjønn er muligheten for områdeskred fortsatt ikke fullstendig utelukket, og utredningen av reel fare dermed mest sannsynlig ikke god nok for å oppfylle NVEs krav nevnt ovenfor. Imidlertid ønsker forslagsstilleren at planen legges ut til offentlig ettersyn uten at det gjennomføres en mer detaljert utredning på nåværende tidspunkt. Rådmannen avventer NVEs høringsuttalelse vedr. skredfare. Vurdering Forhold til overordnete planer Planforslaget er i strid med kommuneplanens arealdel. Foreslått planområde er del av et vegetasjonsbelte som i grunneierens innspill til kommuneplanarbeid 2011 var forutsatt som en buffersone mellom Ski byggs eksisterende næringsområde og Drømtorp gård-jordene som han ønsket å omdisponere til bolig. Utbyggingen vil medføre at denne vegetasjonsskjermen reduseres, dvs. at avstanden mellom næringsområdet og boligområdet blir mindre. Dette vurderes i utgangspunktet som negativt. Samtidig tar både plankart og reguleringsbestemmelser høyde for å unngå / dempe uheldige visuelle og miljømessige virkninger for fremtidig boligområde (for nærmere omtale se i avsnittene nedenfor). Det er også verdt å merke seg at byggets utstrekning mot nord og dermed inngrep i buffersonen ble vesentlig redusert i forhold til forslag som lå til grunn for prinsippavgjørelsen i desember Avstanden mellom det nye bygget og boligområdet i nord er nå 62 m (50 m vegetasjonsskjerm pluss 12 m mellom byggegrense og formålsgrensen).

5 5 Vegetasjonsskjerm Byggeområdet Figur 2 Planforslag i forhold til eksisterende vegetasjon Når det gjelder igangsatt kommunedelplanarbeid for bydel Ski øst er det i utgangspunktet uheldig at foreliggende forslag til detaljregulering behandles før planarbeidet med kommunedelplan er kommet langt nok til å vurdere fremtidig arealbruk samlet sett for hele bydelen i et lengre tidsperspektiv. Den foreslåtte utvidelsen av næringsområdet vil sementere dagens bruk og gjøre området mindre aktuelt for eventuell ønskelig alternativ bruk / utnyttelse på kort og mellomlang sikt. Samtidig er foreslått arealbruk ingen nyetablering, men en begrenset utvidelse av et ca. 56 daa stort eksisterende næringsareal. Området ligger også litt for seg (skråning i nord, hovedvei i sør, i utkanten av Ski by), og foreslått arealbruk er lite trafikkgenerende. Når det gjelder kommuneplanens føringer om trinnvis transformasjon av næringsarealer i Ski øst, tilsier prinsippet om at Ski by skal utvikle seg innenfra og ut, at presset på næringsarealene som ligger nærmest sentrum vil være større enn for Ski byggs eksisterende (og foreslått utvidet) areal. Samlet sett mener Rådmannen at planforslaget i kun mindre og dermed akseptabel grad vil legge begrensninger og føringer for pågående kommunedelplanarbeid og utviklingsmuligheter i Ski Øst i et litt lengre perspektiv. Estetikk Den skogbevokste skråningen det nye bygget skal legges inn i, framstår som en naturlig avgrensning av eksisterende næringsareal. Oppføring av bygget vil medføre fjerning av vegetasjon og være et inngrep i skråningen som vil være synlig fra Kjeppestadveien. Sett fra det fremtidige boligområdet som ligger ca m nord for og ca. 2 m høyere enn det nye næringsbygget, vil de visuelle virkningene av utbyggingen bli dempet ved den ca m brede vegetasjonsskjermen og at bygget oppføres med et grønt sedumtak. Det nye bygget skjuler også en del bygninger i eksisterende næringsområde som det er illustrert i forslagstillers planbeskrivelse, men dette kompenserer kun delvis for tap av vegetasjonen som også hadde en skjulende virkning. Det må nærmere vurderes om vegetasjonsskjermen, som i dag brukes som beiteområde og stort sett består av høye furutrær, gir nok skjerming, eller om det er nødvendig med beplantning eller andre tiltak. Dette er delvis sikret i planforslaget (utomhusplan, skjøtselsplan), men må eventuelt følges opp ytterligere når boligområdet etableres. Vegetasjonsskje rm

6 6 Et ytterligere viktig moment er at overgangen mellom det nye bygget og tilgrensende terreng, spesielt i nord, utformes på en tiltalende måte. På nordsiden vil det nye bygget stikke ca. 6-8 m over tilgrensende terreng. I illustrasjonen under er det vist prinsippet om overgangen forslagstilleren ser for seg. Det er tenkt kontursprengning av fjellet med gjerde på toppen, slik at man får en liten avstand mellom bygg og terreng. Det er tatt inn i 4 i reguleringsbestemmelsene at dette og visuelle virkninger for øvrig vil bli nærmere vurdert i forbindelse med byggesaksbehandlingen. Figur 3 Prinsippskisse om overgangen mellom nytt bygg og tilgrensende terreng i nord Trafikkforhold Ifølge forslagstillers redegjørelse vil utbyggingen kun føre til en beskjeden trafikkøkning med 30 ÅDT. Statens Vegvesens håndbok 146 angir en turproduksjon på 2-6 bilturer / 100 m2 for fabrikk, lager, verksted m.m. Dersom man legger disse tallene til grunn vil ÅDT ligge mellom 80 og 240. I gjeldende reguleringsplan framgår det av 6 og 9 at en vesentlig trafikkøkning vil kunne utløse behov for kryssutbedring og gang- og sykkelvei i Kjeppestadveien på strekningen Teglveien- Jernbaneveien. Etter Rådmannens skjønn er trafikkøkningen relativ lavt og utløser ikke behov for trafikksikkerhetstiltak. Miljøforhold Her er det først og fremst av betydning hvilke virkninger utbyggingen vil ha for fremtidig boligområde (støy, forurensning). Det er sikret i planbestemmelsen 2B at det kun tillates virksomheter som ikke vil medføre vesentlige ulemper for omgivelsene. Når det gjelder støy skal det legges til grunn retningslinjer for behandling av støy i arealplaner. Retningslinjene sikrer at fremtidig boligområde ikke vil bli utsatt for et støynivå som ligger over anbefalte grenseverdier. I realiteten vil støyende aktivitet overveiende foregå innendørs, slik at støyen effektivt kan skjermes av selve bygget. Støy knyttet til utelager, parkering, intern trafikk unngås / minimeres ved at det i planbestemmelsene er forutsatt at bygget vil gi skjerming mot nord. Eventuelle tekniske anlegg på taket (for eksempel ventilasjonsanlegg) kan være en forurensningskilde (støy, lukt) som må vurderes nærmere i byggesaken. Det vil også i forbindelse med detaljplanlegging av fremtidig boligområde være anledning til å vurdere eventuelle nødvendige ytterligere avbøtende tiltak, basert på de faktiske støyforholdene på stedet. Kulturminner Det er ikke registrert automatisk fredete eller nyere tids kulturminner innenfor planområdet. Naturmangfold

7 Naturmangfoldloven 7 stiller krav til at prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 skal legges til grunn ved all utøving av offentlig myndighet. Det er i følge kommunens naturmangfoldregistreringer ikke funnet truede eller spesielt verdifulle arter eller naturtyper innenfor planområdet. Det er heller ingen registeringer i naturbasen eller artskart. Kommunen vurderer at kommunens naturmangfoldregistrering er oppdatert og av god kvalitet, og at kunnskapsgrunnlaget for planområdet derfor er godt (jfr. naturmangfoldloven 8). Ettersom det ikke er funnet verdifull natur i området, og virkningene av tiltaket er svært begrenset, ser kommunen ingen grunn til å vurdere prinsippene i 9-12 ytterligere. 7 Universell utforming Universell utforming og tilgjengelighet for alle forutsettes løst på en god måte i byggesaken ihht. TEK 10. Barn og unges interesser Området brukes ikke til lek og opphold per i dag. Vegetasjonsbeltet kan i en viss grad fungere som «100 meterskog» når fremtidig boligområde etableres. Imidlertid anses området på grunn av topografien og nærheten til næringsområdet som mindre attraktiv til dette formålet. Friluftsliv Området brukes per i dag ikke i frilufts øyemed. Samfunnssikkerhet Det vises til forslagsstillers risiko- og sårbarhetsanalyse som følger saken som vedlegg. I analysen blir det identifisert en del forhold og redegjort for hvordan sannsynlighet for og konsekvenser av uønskete hendelser kan reduseres til et akseptabelt nivå. Ifølge NGUs løsmassekart består planområdet av delvis grunne og delvis dype havavsetninger, noe som kan indikere vanskelige grunnforhold som burde undersøkes nærmere i reguleringsplansammenheng. Forslagsstilleren bemerker at det er synlig fjell flere steder i skråningen og i omgivelsene, og går derfor ut fra at grunnforholdene er trygge i hele planområdet. Det ble tatt inn et rekkefølgekrav i 11 reguleringsbestemmelser som sikrer at dette vil bli nærmere belyst i forbindelse med byggesaksbehandlingen. Ifølge NVEs retningslinje 2/2011 skal reel fare og eventuelle nødvendige risikoreduserende tiltak senest være utredet på reguleringsplannivå. Etter Rådmannens skjønn er muligheten for områdeskred ikke fullstendig utelukket, og utredningen av reel fare dermed mest sannsynlig ikke godt nok i forhold til NVEs krav. Forslagsstilleren ønsker ikke å gjennomføre en mer detaljert utredning på nåværende tidspunkt. Rådmannen velger å legge planen ut til offentlig ettersyn for å få avklart dette punktet i høringsperioden. Krav om konsekvensutredning Planforslaget utløser ikke plikt til konsekvensutredning etter 4 i forskrift om konsekvensutredning. Økonomiske konsekvenser Utbygging vil ikke ha økonomiske konsekvenser for kommunen. Konsekvenser for bærekraftig utvikling Ingen. Konklusjon Rådmannen mener at det er uheldig å gripe inn i den skogkledde skråningen som er tenkt som en buffersone mot fremtidig boligområdet, og at detaljreguleringen foregriper en helthetlig vurdering av arealbruken på et overordnet nivå i forbindelse med pågående kommunedelplanarbeid for Ski øst. Samtidig vurderer Rådmannen at de negative konsekvensene for fremtidig boligområde på Drømtorp gård i tilstrekkelig grad er dempet i planforslaget. Det vurderes også at planforslagets virkninger for pågående kommunedelplanarbeid og langsiktig arealdisponering i Ski Øst er akseptable.

8 8 Etter Rådmannens skjønn avkrefter forslagstillers geotekniske vurderinger ikke fullstendig kvikkleirefare. Det avventes NVEs avklaring på dette punktet under høringen. Samlet sett anbefaler Rådmannen å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn. Ski, Audun Fiskvik rådmann Kjell Sæther Kommunalsjef Vedlegg som følger saken: a) Forslag til reguleringskart, datert b) Forslag til reguleringsbestemmelser, datert c) Forslagstillers planbeskrivelse, datert d) Risiko- og sårbarhetsanalyse, datert e) Illustrasjoner, datert f) Innkomne merknader under offentlig ettersyn i fullteksts Uttrykte vedlegg i saken g) Notat om grunnforhold og geoteknikk, datert Plan og byggesaksutvalgets behandling : Votering: Enstemmig vedtatt Vedtak: 1) Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtar Ski kommune å legge forslag til detaljregulering for «Kjeppestadveien 44 og del av Drømtorp gård», ut til offentlig ettersyn. 2) Vedtak av reguleringsforslag endrer mindre del av eksisterende reguleringsplan «Ski idrettspark og tilliggende områder mellom Idrettsveien og Drømtorp industriområde» vedtatt