Vestby kommune Plan- og miljøutvalget

Transkript

1 Vestby kommune Plan- og miljøutvalget Utvalg: Møtested: PLAN- OG MILJØUTVALGET Formannskapsalen MØTEINNKALLING Til ekstraordinært møte Møtedato: Tid: 16:00 NB! Innkallingen sendes også til varamedlemmene. Disse skal imidlertid bare møte etter nærmere beskjed. Eventuelt forfall meldes til tlf SAKSLISTE PLM -8/13 GNR 8 BNR VESTBY SENTER - SØKNAD OM DISPENSASJONER I FORBINDELSE MED MIDLERTIDIG BRUKSTILLATELSE Vestby, Pål Engeseth /s/ Leder

2 Sak PLM -8/13 Behandling Utvalgssaksnr Møtedato Plan- og miljøutvalget PLM -8/ Arkivkode Saksnummer Saksbehandler Klageadgang // 8/552 08/1203 Ragne Borgen * PLM -8/13 GNR 8 BNR VESTBY SENTER - SØKNAD OM DISPENSASJONER I FORBINDELSE MED MIDLERTIDIG BRUKSTILLATELSE Dokumenter Dato Trykt vedlegg til 1 Søknad om midlertidig brukstillatelse Referat fra møte Tillegg til referat fra møte fra STVØ Foreløpig uttalelse fra STVØ PLM 5 Bankgaranti sikkerhet for ferdigstillelse av vei Søknad om dispensasjoner med trafikkplan PLM 7 Utomhusplan, plantegninger, gjennomføringsplan SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Søknad om midlertidig brukstillatelse ble mottatt Det fremgår der at hele arealet er benyttet til kjøpesenter, det vil si m 2, og ikke begrenset til m 2 som følger av reguleringsplanens bestemmelser. Videre er utomhusplanen revidert, da bygget er plassert 2-2,5 m lenger mot syd og mot Kirkeveien enn prosjektert, og dette har fått konsekvenser for parkeringsareal og adkomst osv. I tillegg plasseres avfallsdunker og plastpakkemaskiner i område vest for senteret hvor det er regulert felles grøntareal, denne plasseringen er i første omgang midlertidig, og en eventuell slik permanent plassering vil omsøkes i egen etterfølgende søknad. Videre er det klart at Kirkeveien med tilhørende anlegg ikke blir ferdigstilt til den planlagte åpningen den Det foreligger en gjennomføringsavtale mellom utbygger og Statens vegvesen som innebærer en ferdigstillelse innen , som er sikret med en garanti på kr (ti millioner kr) i form av et beløp på sperret konto. Vestby kommune innkalte tiltakshaver og statens vegvesen til møte her den etter å ha blitt varslet om forsinkelsen. Her ble det diskutert ulike løsninger, men den omsøkte løsningen med delvis åpning av Kirkeveien samtidig med fortsatt anleggsperiode fram til 01. juni er ikke en tilfredsstillende løsning. Det man derfor kom fram til var at Kirkeveien holdes stengt til anlegget er ferdig bygget, og at arbeidstempoet økes slik at utbyggingstiden kortes ned, i alle fall til ferdigstillelse innen 01. mai, men så snart som overhodet mulig. Det skal støpes mur som må herdes, og herdingsprosessen kan ikke forseres, men alt av øvrig arbeid kan forseres med økt bemanning/ flere skift. Det er ingen boliger i umiddelbar nærhet av anleggsområdet, og det kan kjøres minst to, kanskje til og med tre skift på anlegget. I mellomtiden må det gjøres en rekke enkle men viktige avbøtende tiltak for å bedre trafikkavviklingen i den perioden senteret er åpent med adkomst kun fra Vestbyveien, også for den øvrige trafikken gjennom området som blir berørt. Søknad om dispensasjon og midlertidig dispensasjon ble mottatt Det søkes om permanent dispensasjon fra maksimumskravet om m 2 kjøpesenter, og midlertidig dispensasjon for Side 2 av 5

3 Sak PLM -8/13 plassering av fyringsanlegg og avfallshåndtering i område regulert til felles grøntareal, samt midlertidig dispensasjon for å få midlertidig brukstillatelse før Kirkeveien med tilhørende gangveisystem er ferdig opparbeidet. 2. VURDERING Trafikksituasjonen Saken fremstår som alvorlig. Vi står nå i en situasjon som likevel må løses, og utfordringen er den korte tiden og det å finne de beste og faktisk realiserbare løsningene i perioden fra senteret åpner til veianlegget er ferdigstilt. Senteret er ønsket for Vestbys innbyggere, og vår oppgave må være å ivareta kommunens og innbyggernes interesser på beste måte i denne situasjonen. Dispensasjonssøknadene er nabovarslet, men på grunn av kort tidsfrist, tas saken til behandling før fristen for nabomerknader har gått ut. Dette er opplyst i nabovarselet, og eventuelle konkrete merknader vil bli vurdert dersom slike mottas innen fristen. Vilkårene for midlertidig dispensasjon i medhold av plan- og bygningsloven 19-3 er betinget av at vilkårene i 19-2 også er oppfylt, men dispensasjonen gjelder for en tidsbegrenset periode. Dispensasjon kan ikke gis dersom dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller lovens formålsbestemmelse, settes vesentlig til side. Loven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner. Byggesaksbehandling etter loven skal sikre at tiltak blir i samsvar med lov, forskrift og planvedtak. Det enkelte tiltak skal utføres forsvarlig. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dispensasjon som omsøkt vil sørge for at senteret får åpnet, og ikke i verste fall blir stående tomt. Dette er av stor betydning for lokalsamfunnet. Trafikksystemet blir også ferdigstilt, men med en utsetteslse i den tiden det tar å ferdigstille arbeidene på en forsvarlig måte slik at tiltaket blir kvalitetsmessig godt utført. Etter administrasjonens vurdering vil en midlertidig dispensasjon av den varighet som omsøkt ikke sette disse hensynene vesentlig til side. Ulempene ved dispensasjonen er at senteret medfører økt trafikk uten at kapasiteten på veinettet omkring er ferdigstilt. Der erkjennes at det kan medføre tidvis trafikalt kaos fra søndre avkjørsel til Vestby sentrum gjennom sentrum og opp Vestbyveien. Derfor er det viktig at avbøtende tiltak som påkrevd av Statens vegvesen kommer på plass. Dirigering av trafikken inn til senteret og i Vestbyveien er påkrevd. Dette besørges av utbygger. Kirkeveien holdes stengt til anleggsarbeidene er ferdigstilt, slik at adkomst kun skjer via Vestbyveien og Sentervegen i denne perioden. I tillegg utføres konkrete trafikksikkerhetstiltak i forbindelse med omkjøringsveiene etter konkrete vurderinger av kommune, Statens vegvesen og entreprenør i fellesskap. Dette er tiltak som vil medføre at ulempene reduseres. Videre er det stilt en påkravsgaranti på 10 millioner kr på sperret konto som sikkerhet for ferdigstillelse av arbeidene, som Statens vegvesen kan utløse dersom nødvendig. Risikoen for at anlegget ikke ferdigstilles er dermed pulverisert. Anleggsperioden fra åpningen av senteret til ferdigstillelse av veg- og gangveisystemet vil være på to måneder. Når det er ferdigstilt, vil hele anlegget være bygget som regulert i bebyggelsesplanen. Åpning av senteret til planlagt tid i samsvar med de inngåtte kontrakter mellom utbygger og leietaker er av vesentlig betydning. Etter en samlet konkret helhetsvurdering vurderes at fordelene med omsøkte midlertidige dispensasjon er klart større enn ulempene i dette konkrete tilfellet. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Trafikkplanen viser hvordan trafikken og gangadkomsten i området er planlagt i anleggsperioden. Dette sammen med konkrete trafikksikkerhetstiltak som gjennomføres før åpningen vil sikre Side ג av ה

4 Sak PLM -8/13 tilstrekkelig trafikksikkerhet og tilgjengelighet, samt at HMS for arbeiderne blir ivaretatt ved at det ikke slippes trafikk på deler av Kirkeveien før anlegget er ferdig. Vilkåret anses oppfylt. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Her har administrasjonen og utbygger hatt en tett dialog sammen med Statens vegvesen, og Statens vegvesen aksepterer i e-post av ønsket om midlertidige trafikkløsninger for å kunne åpne senteret som planlagt, på visse vilkår, i hovedsak forhold som ble drøftet i møtet onsdag Dette vil være overkommelige og enkle tiltak, men viktige tiltak for å opprettholde trafikksikkerheten. Vilkåret anses oppfylt. Etter en samlet konkret helhetsvurdering av alle forhold sett under ett er vilkårene for midlertidig dispensasjon som omsøkt etter administrasjonens vurdering oppfylt, og det anbefales at det gis dispensasjon for å tillate åpning av senteret den 14. mars, på vilkår som nevnt og med ferdigstillelsesfrist på veianlegget i løpet av mai 2013, men fortrinnsvis så tidlig som forsvarlig og praktisk mulig. Midlertidig plassering av fyringsanlegg og avfallshåndtering Fyringsanlegg plasseres på utsiden av byggets vestside i en midlertidig periode fram til bygget kan ta i bruk fjernvarme. Inntil det søkes om ferdigattest skal det være avklart hvor man ønsker permanent plassering av plastkomprimatorer og avfallskonteinere, enten inne i bygget eller utendørs. Administrasjonen finner at en slik midlertidig plassering på baksiden av bygget er uproblematisk, og kan ikke se at det foreligger særskilte ulemper i en slik midlertidig periode. Vilkårene for midlertidig dispensasjon som omsøkt vurderes å være oppfylt. Dispensasjon fra planens bestemmelser om arealbruk i senteret Det har vist seg vanskelig å fylle kontorlokaler i senteret som opprinnelig forutsatt, og det er derfor valgt å søke om at kontordelen i stedet kan benyttes som kjøpesenter selv om det overskrider taket på m 2 i reguleringsplanens bestemmelser. Dette tallet er satt ut fra en lokal vurdering i kommunen i sin tid, og har ingen forankring i statlige eller regionale planer eller retningslinjer. Fordelen ved å få fylt opp senteret med leietakere er langt større enn eventuelle ulemper. Hensynene bak begrensningen gjør seg ikke gjeldende med styrke, og det vurderes å være uproblematisk å gi dispensasjon som omsøkt. Det er i bestemmelsene ikke angitt at formål servering inngår som godkjent formål, og det er derfor søkt om dispensasjon for serveringslokaler i senteret. Dette har ikke vært kommunens mening med bestemmelsene, da det vurderes at serveringslokaler naturlig inngår i formålet kjøpesenter. Administrasjonen ser det slik at det er klart nødvendig med dispensasjon som omsøkt, og eventuelle ulemper kan ikke administrasjonen se med en slik dispensasjon. 3. ALTERNATIVER Alternativet å utsette åpningen av senteret til veganlegget er ferdigstilt fremstår ikke som et realistisk alternativ, da det vil få svært store økonomiske konsekvenser, både i form av manglende salgsinntekter, men først og fremst i form av brutte kontrakter med leietakerne og påfølgende rettskrav. Side ד av ה

5 Sak PLM -8/13 Alternativet å åpne senteret og sette trafikk på deler av Kirkeveien mens anleggsarbeidene fremdeles pågår, fremstår heller ikke som en akseptabel løsning. Dette vil ha stor HMS-risiko for arbeiderne på veianlegget, i tillegg til at trafikksikkerheten for fotgjengerne ikke blir godt nok ivaretatt. Resultatet vil ikke bli kvalitetsmessig like godt som om man jobber med hele området som en helhet. I tillegg vil trafikksituasjonen høyst sannsynlig bli kaotisk med fare for oppstuvning og tilbakeblokkering både mot E6 og Erikstadveien, samt sentrum og Osloveien som er omkjøringsveg for E6. 4. KONKLUSJON Det vurderes at vilkårene for dispensasjon for alle forholdene som er omsøkt foreligger etter en samlet vurdering, og alternativene fremstår ikke som reelle. Dersom fristen for ferdigstillelse av veianlegget ikke overholdes, vil administrasjonen varsle reaksjon etter plan- og bygningsloven kapittel 32. RÅDMANNENS INNSTILLING 1) Det gis dispensasjon for overskridelse av areal til kjøpesenter til maks m 2 som omsøkt. 2) Det gis dispensasjon fra tillatt formål forretning og kontor til også å omfatte formål servering. 3) Det gis midlertidig dispensasjon fra krav om plassering av bebyggelse innenfor formålsgrense, inn til endelig løsning for containerne og komprimatorene er klar, senest til søknad om ferdigattest. 4) Det gis dispensasjon fra rekkefølgekrav som gjelder ferdigstilling av offentlig veianlegg før åpning av senteret 14. mars 2013 på følgende vilkår: a) Kirkeveien holdes stengt for trafikk inntil arbeidene er ferdige, med unntak av adkomst til Kirkeveien 10 og 12 (Shell, Seveneleven og Vestby dyreklinikk). Adkomst til senteret skjer i denne perioden fra Vestbyveien og Senterveien. Trafikken må dirigeres i forbindelse med åpningen av senteret og ved behov. b) Kompenserende tiltak må gjennomføres av utbygger innen åpningen av senteret i samsvar med krav fra Statens vegvesen, og for utbyggers regning. c) Veianlegget skal ferdigstilles senest innen 8. mai 2013, i samsvar med innsendte fremdriftsplan. Side ה av ה

6

7

8

9

10

11

12

13