MØTEINNKALLING SYNFARING. Det vert synfaring før møtet. Synfaringa tek føre seg sakene i slik rekkefølgje:

Transkript

1 OS KOMMUNE Utval: OS FORVALTNINGSSTYRE Møtestad: Vedholmen kai Møtedato: Tid: MØTEINNKALLING SYNFARING Det vert synfaring før møtet. Synfaringa tek føre seg sakene i slik rekkefølgje: 1. Sak nr. 124/04 29/4, Røttingen, søknad om tilleggsareal til gnr. 29, bnr Sak nr. 123/04 29/101, Bratholmen, ombygging av naust til naust m/bustaddel. 3. Sak nr. 121/04 og 122/04 29/54 Notabuholmen og 39/54 Notabuholmen. 4. Sak nr. 127/04 Off. ettersyn. Reguleringsplan Sauøya, Bratholmen. 5. Sak nr. 120/04 22/87 Drange, fasadeendring naust/påbygg kai. 6. Sak nr. 119/04 17/72, Søvikneset, fasadeendring naust. 7. Sak nr. 126/04 Reguleringsplan Bergstø, mindre vesentlege endringar, klage. 8. Sak nr. 128/04 Offentleg ettersyn av reguleringsplan Jessadalen, endringar. SAKLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Side Tittel 0119/04 04/ /72, SØVIKNESET, FASADEENDRING NAUST - FRODE SØVIKNES /04 03/ /87 DRANGE, FASADEENDR. NAUST/PÅBYGG KAI - LASSE MICHELSEN 0121/04 03/ /54 NOTABUHOLMEN, NYBYGG HYTTE- ANNE KARI KLEIVELAND 0122/04 03/ /53 NOTABUHOLMEN, NYBYGG HYTTE- ERIK STEPHANSEN /04 04/00190

2 Sak 0119/04 29/101, BRATHOLMEN, OMBYGG. AV NAUST TIL NAUST M/BUSTADDEL -MAGNAR BRATHOLMEN 0124/04 04/ /4, RØTTINGEN, SØKNAD OM TILLEGGSAREAL TIL GNR. 29, BNR /04 03/ /487 HALHJEMSMARKA, NYBYGG BUSTADHUS - NY BEHANDLING 0126/04 04/01100 REGULERINGSPLAN BERGSTØ, MINDRE VESENTLEG ENDRING KLAGE PÅ VEDTAK 0127/04 03/02858 OFFENTLEG ETTERSYN. REGULERINGSPLAN FOR SAUØYA OG BRATTHOLMEN 0128/04 03/01183 OFFENTLEG ETTERSYN AV REG.PLAN JESSADALEN - STALLEN, ENDRING Medlemmer som ikkje kan møta må snarast melda frå til Os kommune, tlf Varamedlemmer møter berre etter særskild innkalling. Os, Terje Søviknes Ordførar Lars Atle Skorpen Hansen Rådmann Side 2 av 37

3 Sak 0119/04 MØTEBOK 17/72, SØVIKNESET, FASADEENDRING NAUST - FRODE SØVIKNES Saksbehandler: Geir Heldal Arkiv: MA 17/--72 Arkivsaksnr.: 04/00888 Saksnr.: Utval Møtedato 0097/04 Os Forvaltningsstyre /04 Os Forvaltningsstyre Framlegg til vedtak: Forvaltningsstyret i Os kommune godkjenner melding om tiltak, tilbygg/fasadeendring naust, på gnr. 17, bnr. 72, Søviknes, i samsvar med søknad motteke Vedtaket er gjort med heimel i 93 i plan- og bygningslova. Vidare dispenserar Forvaltningsstyret i Os kommune frå plan- og bygningslova 70, nr. 2, 1. ledd for avstand mot nabogrense. Forvaltningsstyret i Os meiner at det i denne saka ligg føre særlege grunnar etter plan- og bygningslova 7. Det er eit krav at tilbygget vert brannsikra i samsvar med TEK Forvaltningsstyret i Os meiner og at tilbygget stettar krava i plan- og bygningslova 74, nr. 2. Forvaltningsstyret i Os kan ikkje sjå at tilbygget/fasadeendringa vil vera til vesentleg sjenanse for eigar av gnr. 17, bnr. 360, 381, Tore Sjaastad. Klage frå Tore Sjaastad datert er såleis ikkje teken til følgje. Vedtaket kan påklagast Os, Lars Atle Skorpen Hansen Rådmann Side 3 av 37

4 Sak 0119/04 Vedlegg: 1. Melding om tiltak motteke Eksisterande fasade naust/bustad (nedfotografert). 3. Teikningar, fasade, plan (nedfotografert). 4. Kart i M 1:1000 og 1: Klage på melding frå Tore Sjaastad datert Merknad til klage, frå Frode Søviknes datert Saksopplysningar: Søknaden gjeld tilbygg/fasadeendring på eksisterande naust på gnr. 17, bnr. 72, for Frode Søviknes. Naustet er tenkt bygget 3,5 meter lengre ut mot sjøen, samstundes som fasaden mot sjøen vert senka med 2 meter. Taket på tilbygget skal tekkast med gras for å dempa fasaden mot sjø. Tilbygget får eit areal på 19,5 m2. Eining for arealbruk har motteke merknad på søknaden frå eigar av gnr. 17, bnr. 360 og 381. han kan ikkje akseptera det omsøkte arbeidet då han meiner at det medføra ein kraftig forringelse av deira eigedom. Dette gjeld både tap av lys, sol, utsikt, bruksverdi og verdi. Tiltaket er i strid med avstandsregelen i pbl 70 nr. 2, 1. ledd. Unnataka etter 70 nr. 2, 2. ledd kjem heller ikkje til anvending. Tiltaket krev derfor dispensasjon frå 70 nr. 2, 1. ledd etter 7 i plan- og bygningslova. Dersom det gis dispensasjon frå 70 nr. 2, 1. ledd, må tiltaket også vurderast etter plan- og bygningslova 70, nr. 1, 1. punktum og 74 nr. 2. I plan- og bygningslova 7 heiter det: Når særlige grunner foreligger, kan kommunen, dersom ikke annet er fastsatt i vedkommende bestemmelse, etter søknad gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser i denne lov, vedtekt eller forskrift. Myndigheten til å gjøre vedtak om dispensasjon fra arealdel til kommuneplan, reguleringsplan og bebyggelsesplan, er med mindre annet er bestemt i vedkommende plan, lagt til det faste utvalget for plansaker etter denne lovs 9-1. Vilkårene for å dispensere fra planer eller planbestemmelser som nevnt i punktet foran, er de samme som etter første komma i første punktum. Forvaltningsstyret i Os må vege dei omsyna som talar for å gi dispensasjon opp mot dei ulemper ei dispensasjon vil påføra nabo i form av tap av sol, lys og utsikt. I denne saka er det snakk om eit tilbygg til eksisterande bygg, der delar av det eksisterande bygget allereie ligg nærare Sjaastad sin eigedom enn 4 meter. Det omsøkte tilbygget vil ikkje koma nærare grensa til Sjaastad enn det eksisterande bygget. Eining for arealbruk meiner det i denne saka og er av avgjerande betydning at Sjaastad sitt naust ligg nærare enn 4 meter frå søkjar sin grense. Forvaltningsstyret må og vurdera dispensasjon frå avstand til grense når det gjeld tap av lys, sol og utsikt. Eining for arealbruk legg vekt på at eksisterande bygg på naboeigedomen er eit naust. Eining for arealbruk kan ikkje sjå at eigar av ein eigedom med eksisterande naust kan ha same krav når det gjeld sol og utsikt som ein har frå til dømes ein eigedom med eksisterande bustadhus eller fritidsbustad. Dette går på forventa bruk av eigedomen. Når det gjeld hensynet til krav om brannsikring er dette ivaretatt gjennom framlegg til vedtak. Side 4 av 37

5 Sak 0119/04 Utifrå ei konkret og reell vurdering av denne saka finn eining for arealbruk at det ligg føre særlege grunnar i samsvar med plan- og bygningslova 7 til å dispensera frå plan- og bygningslova 70 nr. 2, 1. ledd, krav om avstand til grense. Saka er og vurdert i samsvar med plan- og bygningslova 70, nr. 1, 1. punktum. Saka må og vurderast etter plan- og bygningslova 74 nr. 2. I plan- og bygningslova 74 nr. 2 står det: Kommunen skal se til at ethvert arbeid som omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det etter kommunens skjønn tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Tiltak etter denne lov skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Skjemmende farger er ikke tillatt og kan kreves endret. Etter eining for arealbruk sitt syn stettar omsøkte tilbygg krava i 74 nr. 2 i plan- og bygningslova. Når det gjeld Sjaastad sin påstand om at omsøkte tilbygg vil føra til forringelse av verdien på eigedomen er dette eit reint privatrettsleg høve mellom partane som Forvaltningsstyret ikkje skal ta stilling til. Geir Heldal Avd.ing. Side 5 av 37

6 Sak 0120/04 MØTEBOK 22/87 DRANGE, FASADEENDR. NAUST/PÅBYGG KAI - LASSE MICHELSEN Saksbehandler: Geir Heldal Arkiv: MA 22/87 Arkivsaksnr.: 03/02800 Saksnr.: Utval Møtedato 0018/04 Os Forvaltningsstyre /04 Os Forvaltningsstyre / Os Forvaltningsstyre /04 Os Forvaltningsstyre Framlegg til vedtak: I medhald av 93 i plan- og bygningslova godkjenner Forvaltningsstyret i Os fasadeendring naust, påbygg eksisterande kai og nybygg kai på gnr. 22, bnr. 87, Drange, for Lasse Michelsen på følgjande vilkår: 1. Påbygg eksisterande kai og nybygg kai skal utførast i samsvar med vilkår sett av Bergen og omland havnevesen i brev datert Tiltakshavar må syta for at påbygg kai og nybygg kai ikkje kjem i konflikt med nabogrense. 3. Påbygg kai, nybygg kai må plasserast slik at den ikkje hindrar tilflott til Bjørn Kaland sin eigedom og fortøyningsarrangementer på Kaland sin eigedom, gnr. 22, bnr. 41. Merknader frå nabo, eigar av gnr. 22, bnr. 41, Bjørn Kaland er delvis teken til følgje. Vedtaket kan påklagast. Os, Lars Atle Skorpen Hansen Rådmann

7 Sak 0120/04 Vedlegg: 1. Kopi av melding om tiltak datert Teikningar i M 1:75 3. Kart i M 1:1000 og 1: Brev frå Adv. Svein A Kornerud datert Brev frå Bjørn Kaland datert Brev frå Lasse Michelsen motteke Merknad til søknad frå Bjørn Kaland datert Oversending Bergen og omland havnevesen datert Brev til Lasse Michelsen datert Godkjenning frå Bergen og omland havnevesen datert Saksopplysningar: Søknaden gjeld fasadeendring av eksisterande naust, påbygg eksisterande kai og nybygg kai på gnr. 22, bnr. 87, Drange (vedlegg 1, 2 og 3). Gnr. 22, bnr. 87, er ei eksisterande fritidseigedom med fritidshus og naust på eigedomen frå før. Fritidshuset vart oppført i 1969, og naustet i Eining for arealbruk mottok brev frå Advokat Svein A Kornerud, på vegne av Bjørn Kaland, Brevet er skrevet på bakgrunn av møte mellom Bjørn Kaland og Lasse Michelsen, der Michelsen orienterte om planlagt utbygging. Adv. Kornerud gjer kommunen merksam på at det kan bli aktuelt å koma med merknader til tiltaket, når fullstendig søknad ligg føre. Vidare ber advokat Kornerud om at Os kommune forhold seg til Bjørn Kaland for oppfølging av saka (vedlegg 4) mottok eining for arealbruk merknader til søknaden frå nabo, eigar av gnr. 22, bnr. 41, Bjørn Kaland. Kaland meiner at nybygg brygge vil føra til problem for hans tilkomst til eksisterande bryggje og fortøyningsarrangementer på hans eigedom. Vidare meiner Kaland at utforminga av søknaden ikkje stettar plan- og bygningslova sine krav til utsjånad (vedlegg 5). I brev motteke kjem tiltakshavar, Lasse Michelsen med kommentarar til merknadene frå Kaland. Han gjer merksam på at han ikkje planlegg ein kai som vil tilfredstilla krava til estetikk i plan- og bygningslova. Vidare peikar Michelsen på at det berre er i område den eksisterande kaien ligg at det er mogleg å utføra forbetringar med kaien, utan å foreta store inngrep i terrenget. Når det gjeld grensa mellom Michelsen og Kaland sine eigedomar har Michelsen etter beste evne målt denne inn på kart. (vedlegg 6). I brev frå Bjørn Kaland datert kommenterer Kaland dette. Han er av den meining at grensa som Kaland har målt opp ikkje stemmer fordi det etter Kaland sin meining ikkje er tatt omsyn til seinare utviding av tomta til Kaland (vedlegg 7). Saka har og vært sendt Bergen og omland havnevesen. I brev datert , godkjenner Bergen og omland havnevesen søknad om utviding av eksisterande kai og nybygg kai, på vilkår (vedlegg 8). Side 7 av 37

8 Sak 0120/04 Eining for arealbruk sin vurdering: Eining for arealbruk vil først vurdera om tiltaket er søknadspliktig eller meldepliktig etter plan- og bygningslova. Plan og bygningslova 93 a seier at det skal liggja føre løyve til oppføring, tilbygging, påbygging underbygging eller plassering av bygning, konstruksjon eller anlegg, før slikt tiltak vert utført. Påbygg av kai og nybygg kai vil koma inn under denne paragrafen og tiltaket er derfor eit søknadspliktig tiltak. Søknaden må vurderast etter 70.1 i plan- og bygningslova. I 70.1 i plan- og bygningslova heiter det: 1. Bygningens plassering, herunder høydeplassering, og bygningens høyde skal godkjennes av kommunen. Bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter kan bare føres opp hvor det har hjemmel i plan etter kap. VI eller VII. For plassering av tiltak som faller inn under 93 første ledd, gjelder reglene i kap. XVI tilsvarende. I H-18/90 vert vurderingstemaet stilt opp slik: Vurderingstema: Kommunen skal etter denne regelen mellom anna godkjenne høgda på bygget og plasseringa på tomten. I rundskriv frå kommunaldepartementet er dette nærare konkretisert: Bestemmelsen forutsettes praktisert slik at byggherrens ønske imøtekommes der ikkje avgjørende grunner taler imot det. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for for eksempel omkringliggende miljø. Bestemmelsen gir ikke en selvstendig hjemmel for å fullstendig hjemmel til å avslå en byggesøknad. Det dreier seg bare om valg mellom alternative muligheter. Regelen forutset etter dette ei monaleg ulempe for å kunna krevja at omsøkte byggjetiltak vert nekta. Både Michelsen og Kaland sin eigedom er store fritidseigedomar. Begge tomtane er på om lag 7 daa. Utifrå kartet er det ein avstand frå Michelsen sitt naust til Kaland sin hytte på om lag 85 meter. Vidare er vika som Kaland bruker som innsegling til bryggje og fortøyninger ca 30 meter brei (målt på kart). Utifrå dette finn ikkje eining for arealbruk at omsøkte tiltak vil vera til vesentleg sjenanse for naboeigedom, gnr. 22, bnr. 41, eigar Bjørn Kaland. Videre må søknaden vurderast i høve pbl 74. nr. 2. I pbl 74 nr. 2 heiter det: Kommunen skal se til at ethvert arbeid som omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det etter kommunens skjønn tilfredstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Tiltak etter denne lov skal ha god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Skjemmende farger er ikke tillatt og kan kreves endret. Side 8 av 37

9 Sak 0120/04 Eining for arealbruk merker seg at Michelsen sjølv i brev motteke her , gjev uttrykk for at tilbygg kai og nybygg kai vil stetta krava til estetikk i plan- og bygningslova. Utifrå dette vurderer eining for arealbruk tiltaket i samsvar med plan- og bygningslova 74 nr. 2. Eining for arealbruk har stilt vilkår til godkjenninga. Når det gjeld vilkår 1, er dette vilkår som Bergen og omland har satt for sin godkjenning av søknaden. Eining for arealbruk finn det rett og ta desse med i vedtaket Når det gjeld grense registrerer eining for arealbruk at det ikkje er semje mellom Michelsen og Kaland om grense mellom deira eigedomar. Det ligg ikkje føre målebrev verken på gnr. 22, bnr. 41, eller gnr. 22, bnr. 87. Os kommune kjenner derfor ikkje den nøyaktige grensa mellom eigedomane. Eining for arealbruk finn det derfor rett og setta som vilkår for godkjenninga at det er søkjer sitt ansvar å syta for å få grensa påvist, slik at påbygg kai og nybygg kai ikkje kjem i konflikt med grensa mot nabo. Eining for arealbruk finn det og rett og setja som vilkår for godkjenninga at Michelsen sin utbygging ikkje hindrar Kaland sin tilflott til eiga bryggje, eller fortøyningsarrangement på Kaland sin eigedom. Geir Heldal Avd.ing. Side 9 av 37

10 Sak 0121/04 MØTEBOK 39/54 NOTABUHOLMEN, NYBYGG HYTTE- ANNE KARI KLEIVELAND Saksbehandler: Geir Heldal Arkiv: MA 39/54 Arkivsaksnr.: 03/02705 Saksnr.: Utval Møtedato 0059/04 Os Forvaltningsstyre / Os Forvaltningsstyre /04 Os Forvaltningsstyre Framlegg til vedtak: Alt 1: Forvaltningsstyret i Os kan ikkje godkjenna søknad om løyve til tiltak, nybygg hytte, på gnr. 39, bnr. 54, Notabuholmen, motteke , for Anne Kari Kleveland. Etter Forvaltningsstyret sitt syn ligg det ikkje føre særlege grunnar etter 7 i plan- og bygningslova, til å dispensera frå arealdelen av kommuneplanen for Os. Vedtaket er fatta med heimel i plan- og bygningslova 7 og 20-4d i arealdelen av kommuneplanen for Os. Vedtaket kan påklagast. Alt 2: I medhald av 7 og 93 i plan- og bygningslova, dispenserar Forvaltningsstyret i Os kommune frå 20-4d i arealdelen av kommuneplanen for Os, for søknad om løyve til tiltak, nybygg hytte, på gnr. 39, bnr. 54, Notabuholmen, motteke , for Anne Kari Kleiveland. Følgjande særlege høve ligg til grunn for godkjenninga: - Tiltaket ligg innafor eit område med spreid hyttebygging - Forvaltningsstyret i Os kan ikkje sjå at lokale eller regionale friluftsinteresser vert råka i denne saka. Os, Lars Atle Skorpen Hansen Rådmann

11 Sak 0121/04 Vedlegg: 1. Kopi av melding om tiltak motteke Kopi av brev frå Os kommune datert Kopi av søknad om løyve til tiltak, rammeløyve, nybygg hytte, motteke Teikningar av hytte (nedfotografert) 5. Skisse over område (nedfotografert), oversiktskart i M 1: Uttale frå Fylkesmannen i Hordaland datert Kopi av vedtak i Os bygningsråd datert Kopi av avgjerd frå Fylkesmannen i Hordaland datert Saksopplysningar: Eining for arealbruk mottok melding om tiltak, nybygg hytte, frå Anne Kari Kleiveland. Meldinga gjaldt ein hytte med storleik 59 m2. Eining for arealbruk sendte brev til Kleiveland om at søknaden ikkje kunne handsamast som meldingssak grunna storleiken på hytta. Det vart samstundes gjort merksam på at saka måtte handsamast som ein dispensasjonssøknad etter arealdelen til kommuneplanen for Os og etter 17-2 i plan- og bygningslova, om bygging i 100-metersbeltet langs sjøen. Vidare vart det gjort merksam på at dersom godkjenning skal kunne gjevast må det liggja føre særlege grunnar i høve 7 i plan- og bygningslova, og at det er tiltakshavar som skal gjera greie for evt. særlege grunnar. Den mottok så eining for arealbruk søknad om løyve til tiltak, rammeløyve nybygg hytte. Hytta har eit samla bruksareal, fordelt på grunnplan og loft, på ca. 59 m2. Tiltakshavar opplyser i søknaden at det ikkje skal leggast inn vatn og avløp i hytta. Melding om tiltak er kome inn før den nye arealdelen til kommuneplanen vart godkjent Søknaden om løyve til tiltak, rammeløyve nybygg hytte er komen inn over to månader etter at den nye arealdelen av kommuneplanen vart vedteken. Frå eining for arealbruk sendte melding om at saka måtte handsamast som eit tiltak, gjekk det over 8 månader før ny søknad vart sendt inn. Utifrå dette finn eining for arealbruk det rett å handsama saka etter den arealdelen av kommuneplanen for Os som vart vedtatt i kommunestyremøte I denne planen ligg Notabuholmen innafor område avsett til LNF-område. I desse områda er frådeling og bygging ikkje tillate, med unnatak av tiltak i samband med stadbunden næring. Deling/Bygging i desse områda kan likevel godkjennast dersom det ligg føre særlege grunnar som talar for godkjenning. Dette er noko som må vurderast i kvart enkelt tilfelle. I denne saka har tiltakshavar oppgitt at den omsøkte parsellen ligg innafor område der det allereie er spreidd utbygging av hytter. Saka har vore til uttale hos Fylkesmannen i Hordaland, miljøvernavdelinga og Hordaland Fylkeskommune, kommunesamarbeid. Side 11 av 37

12 Sak 0121/04 Fylkesmannen i Hordaland har kome med ein generell uttale i saka, men gjer merksam på at dette ikkje inneber at Fylkesmannen sin klagerett vert sett til side. Eining for arealbruk har ikkje pr. dags dato motteke uttale frå Hordaland Fylkeskommune, kommunesamarbeid. Notabuholmen er ei ubebygd holme som ligg ved Storumvågen i Skeisosen. Den omsøkte parsellen gnr. 39, bnr. 54, vart søkt frådelt i Søknaden vart handsama som ein dispensasjonssak frå arealdelen av kommuneplanen for Os og frå 17-2 i plan- og bygningslova. Os bygningsråd gjorde i møte slikt vedtak med 4 mot 1(Tvp) røyst: Bygningsrådet gjev i medhald av 7 i plan-og bygningslova dispensasjon frå gjeldande kommuneplan og 17-2 i plan- og bygningslova, og godkjenner søknad om frådeling på gnr. 39, bnr. 27, Notabuholmen. Rådet gjer merksam på at etter gjeldande kommuneplan kan det ikkje byggjast på parsellane. Dette vedtaket vart påklaga av Os Friluftsråd handsama Os bygningsråd klagen og gjorde følgjande vedtak med 3 mot 2(Tvp, Ap) røyster: Bygningsrådet held fast på tidlegare vedtak i sak 102/90. Saka går til Fylkesmannen for endeleg avgjerd. I endeleg avgjer frå Fylkesmannen står det: Frå søkjer sin side er det presisert at omsøkte frådelingar skal skje som ledd i arveoppgjør. Arealdelen av kommuneplanen vil difor ikkje kunne nyttast som heimel til å avslå søknaden. Vidare står det: Viser til at omsøkte frådelinger ikkje vil endre arealbruken for det aktuelle området. Fylkesmannen gjer slikt vedtak: Med tilvisning til overnemnde finn Fylkesmannen å kunne stadfeste Os bygningsråd sitt vedtak av 29. juni Ein vil likevel presisere at det ikkje vil bli gjeve løyve til gjennomføring av tiltak/arbeid på Notabuholmen utan at dette skjer i samsvar med godkjent plan. Klagen er etter dette ikkje teken til følgje. Etter ei samla vurdering i saka er eining for arealbruk av den meining at det i denne saka ikkje ligg føre særlege grunnar etter 7 i plan- og bygningslova, og vil rå utvalet til ikkje å godkjenna søknaden. Geir Heldal Avd.ing. Side 12 av 37

13 Sak 0122/04 MØTEBOK 39/53 NOTABUHOLMEN, NYBYGG HYTTE- ERIK STEPHANSEN Saksbehandler: Geir Heldal Arkiv: MA 39/53 Arkivsaksnr.: 03/02702 Saksnr.: Utval Møtedato 0058/04 Os Forvaltningsstyre / Os Forvaltningsstyre /04 Os Forvaltningsstyre Framlegg til vedtak: Alt 1: Forvaltningsstyret i Os kan ikkje godkjenna søknad om løyve til tiltak, nybygg hytte, på gnr. 39, bnr. 53, Notabuholmen, motteke , for Erik Stephansen. Etter Forvaltningsstyret sitt syn ligg det ikkje føre særlege grunnar etter 7 i plan- og bygningslova, til å dispensera frå arealdelen av kommuneplanen for Os. Vedtaket er fatta med heimel i plan- og bygningslova 7 og 20-4d i arealdelen av kommuneplanen for Os. Vedtaket kan påklagast. Alt 2: I medhald av 7 og 93 i plan- og bygningslova, dispenserar Forvaltningsstyret i Os kommune frå 20-4d i arealdelen av kommuneplanen for Os, for søknad om løyve til tiltak, nybygg hytte, på gnr. 39, bnr. 53, Notabuholmen, motteke , for Erik Stephansen. Følgjande særlege høve ligg til grunn for godkjenninga: - Tiltaket ligg innafor eit område med spreidt hyttebygging - Forvaltningsstyret i Os kan ikkje sjå at lokale eller regionale friluftsinteresser vert råka i denne saka. Os, Lars Atle Skorpen Hansen Rådmann

14 Sak 0122/04 Vedlegg: 1. Kopi av melding om tiltak motteke Kopi av brev frå Os kommune datert Kopi av søknad om løyve til tiltak, rammeløyve, nybygg hytte, motteke Teikningar av hytte (nedfotografert) 5. Skisse over område (nedfotografert), oversiktskart i M 1: Uttale frå Fylkesmannen i Hordaland datert Kopi av vedtak i Os bygningsråd datert Kopi av avgjerd frå Fylkesmannen i Hordaland datert Saksopplysningar: Eining for arealbruk mottok melding om tiltak, nybygg hytte, frå Erik Stephansen. Meldinga gjaldt ein hytte med storleik 77 m2. Eining for arealbruk sendte brev til Stephansen om at søknaden ikkje kunne handsamast som meldingssak grunna storleiken på hytta. Det vart samstundes gjort merksam på at saka måtte handsamast som ein dispensasjonssøknad etter arealdelen til kommuneplanen for Os og etter 17-2 i plan- og bygningslova, om bygging i 100-metersbeltet langs sjøen. Vidare vart det gjort merksam på at dersom godkjenning skal kunne gjevast må det liggja føre særlege grunnar i høve 7 i planog bygningslova, og at det er tiltakshavar som skal gjera greie for evt. særlege grunnar. Den mottok så eining for arealbruk søknad om løyve til tiltak, rammeløyve nybygg hytte. Hytta har eit samla bruksareal, fordelt på grunnplan og loft, på ca. 75 m2. Titakshavar opplyser i søknaden at det ikkje skal leggast inn vatn og avløp i hytta. Melding om tiltak er kome inn før den nye arealdelen til kommuneplanen vart godkjent Søknaden om løyve til tiltak, rammeløyve nybygg hytte er komen inn over to månader etter at den nye arealdelen av kommuneplanen vart vedteken. Frå eining for arealbruk sendte melding om at saka måtte handsamast som eit tiltak, gjekk det over 8 månader før ny søknad vart sendt inn. Utifrå dette finn eining for arealbruk det rett å handsama saka etter den arealdelen av kommuneplanen for Os som vart vedtatt i kommunestyremøte I denne planen ligg Notabuholmen innafor område avsett til LNF-område. I desse områda er frådeling og bygging ikkje tillate, med unnatak av tiltak i samband med stadbunden næring. Deling/Bygging i desse områda kan likevel godkjennast dersom det ligg føre særlege grunnar som talar for godkjenning. Dette er noko som må vurderast i kvart enkelt tilfelle. I denne saka har tiltakshavar oppgitt at den omsøkte parsellen ligg innafor område der det allereie er spreidd utbygging av hytter. Saka har vore til uttale hos Fylkesmannen i Hordaland, miljøvernavdelinga og Hordaland Fylkeskommune, kommunesamarbeid. Side 14 av 37

15 Sak 0122/04 Fylkesmannen i Hordaland har kome med ein generell uttale i saka, men gjer merksam på at dette ikkje inneber at Fylkesmannen sin klagerett vert sett til side. Eining for arealbruk har ikkje pr. dags dato motteke uttale frå Hordaland Fylkeskommune, kommunesamarbeid. Notabuholmen er ei ubebygd holme som ligg ved Storumvågen i Skeisosen. Den omsøkte parsellen gnr. 39, bnr. 53, vart søkt frådelt i Søknaden vart handsama som ein dispensasjonssak frå arealdelen av kommuneplanen for Os og frå 17-2 i plan- og bygningslova. Os bygningsråd gjorde i møte slikt vedtak med 4 mot 1(Tvp) røyst: Bygningsrådet gjev i medhald av 7 i plan-og bygningslova dispensasjon frå gjeldande kommuneplan og 17-2 i plan- og bygningslova, og godkjenner søknad om frådeling på gnr. 39, bnr. 27, Notabuholmen. Rådet gjer merksam på at etter gjeldande kommuneplan kan det ikkje byggjast på parsellane. Dette vedtaket vart påklaga av Os Friluftsråd handsama Os bygningsråd klagen og gjorde følgjande vedtak med 3 mot 2(Tvp, Ap) røyster: Bygningsrådet held fast på tidlegare vedtak i sak 102/90. Saka går til Fylkesmannen for endeleg avgjerd. I endeleg avgjer frå Fylkesmannen står det: Frå søkjer sin side er det presisert at omsøkte frådelingar skal skje som ledd i arveoppgjør. Arealdelen av kommuneplanen vil difor ikkje kunne nyttast som heimel til å avslå søknaden. Vidare står det: Viser til at omsøkte frådelinger ikkje vil endre arealbruken for det aktuelle området. Fylkesmannen gjer slikt vedtak: Med tilvisning til overnemnde finn Fylkesmannen å kunne stadfeste Os bygningsråd sitt vedtak av 29. juni Ein vil likevel presisere at det ikkje vil bli gjeve løyve til gjennomføring av tiltak/arbeid på Notabuholmen utan at dette skjer i samsvar med godkjent plan. Klagen er etter dette ikkje teken til følgje. Etter ei samla vurdering i saka er eining for arealbruk av den meining at det i denne saka ikkje ligg føre særlege grunnar etter 7 i plan- og bygningslova, og vil rå utvalet til ikkje å godkjenna søknaden. Geir Heldal Avd.ing. Side 15 av 37

16 Sak 0123/04 MØTEBOK 29/101, BRATHOLMEN, OMBYGG. AV NAUST TIL NAUST M/BUSTADDEL MAGNAR BRATHOLMEN Saksbehandler: Geir Heldal Arkiv: MA 29/-101 Arkivsaksnr.: 04/00190 Saksnr.: Utval Møtedato 0063/04 Os Forvaltningsstyre /04 Os Forvaltningsstyre /04 Os Forvaltningsstyre Framlegg til vedtak: Forvaltningsstyret i Os kommune kan ikkje sjå at klage frå Fylkesmannen i Hordaland, miljøvernavdelinga, datert , inneheld opplysningar Forvaltningsstyret ikkje hadde kjennskap til, og vurderte, under handsaminga av saka i møte Forvaltningsstyret i Os opprettheld derfor sitt vedtak i sak 0063/04. Klage frå Fylkesmannen i Hordaland, miljøvernavdelinga, vert såleis ikkje tatt til følgje. Saka går til Fylkesmannen for endeleg avgjerd. Os, Lars Atle Skorpen Hansen Rådmann

17 Sak 0123/04 Vedlegg: 1. Saksframlegg med vedtak frå møte Kopi av melding om vedtak datert Klage på vedtak frå Fylkesmannen i Hordaland, miljøvernavdelinga datert Merknader til klage frå Fylkesmannen frå magnar Brattholmen datert Saksopplysningar: Når det gjeld saksopplysningar i saka vert det vist til saksframlegg til møte (vedlegg 1). Forvaltningsstyret i Os gjorde i sak 0063/04 slikt vedtak med 5 mot 4(2Ap, Krf, Tvs) røyster: I medhald av 7 og 93 i plan- og bygningslova, dispenserar Forvaltningsstyret i Os kommune frå 20-4d i arealdelen av kommuneplanen for Os, for søknad om løyve til tiltak, ombygging av naust til naust med bustad, på gnr. 29, bnr. 101, Brattholmen, motteke , for Magnar Bratholmen. Det er eit vilkår at søknad om melding om utslepp vert sendt inn, og godkjent av eining for arealbruk før arbeid på tomta tek til. Følgjande særlege høve ligg til grunn for godkjenninga: - Tiltaket ligg innafor ei strandsone som allereie er å sjå på som utbygd - Forvaltningsstyret i Os kan ikkje sjå at lokale eller regionale friluftsinteresser vert råka i denne saka. - Fasaden på bygget må tilpassast eksisterande utbygging i området, med vindehus. Fylkesmannen i Hordaland, miljøvernavdelinga har i brev datert påklaga dette vedtaket utifrå følgjande omsyn: - Vedtaket i sak 0063/04 frå Forvaltningsstyret i Os er ikkje i samsvar med vedteken arealbruk i kommuneplanen sin arealdel. I gjeldande arealdel er området avsett til byggjeområde for naust. I desse områda er det opna for bygging av naust, men ikkje for bustader eller fritidsbustader. Det gjeld ei generell føresegn om det ikke skal setjast i gang arbeid eller frådeling i utbyggingsområda før det er utarbeid og godkjent reguleringsplan eller utbyggingsplan - Vedtaket er i strid med den fylkesregionale arealpolitikken som er fastsett i Fylkesplan for kystsona i Hordaland Fylkesdelsplanen har som mål at kommunane skal handheva ein streng plan- og dispensasjonspraksis i kystområda sine. - Fylkesmannen vil og minne om brevet til kystkommunane, fylkeskommunar og fylkesmenn frå Miljøvernministeren av , om Skjerping av planpraksis og dispensasjonspraksis i strandområdene. I dette brevet understrekar statsråden kommunane sitt ansvar for å forvalte områda i tråd med nasjonale interesser, og at ei utvikling i størst mogleg grad bør skje i medhald av plan. - Fylkesmannen kan ikkje sjå at det ligg føre særlege grunnar i saka, som ligg innafor plan- og bygningslova sine rammer, og som skulle tilsei at det bør godkjennast naust med bustad/fritidsbustad på det omsøkte arealet- utan at dette skjer i medhald av overordna plan. Eining for arealbruk kan ikkje sjå at klage frå Fylkesmannen i Hordaland inneheld moment som Forvaltningsstyret ikkje kjente til, eller vurderte, under si handsaming av saka Eining for arealbruk rår derfor Forvaltningsstyret i Os å oppretthalda sitt vedtak i sak 0063/04, og senda saka til Fylkesmannen i Hordaland for endeleg avgjerd. Geir Heldal Avd.ing. Side 17 av 37

18 Sak 0124/04 MØTEBOK 29/4, RØTTINGEN, SØKNAD OM TILLEGGSAREAL TIL G.NR. 29, B.NR. 329 Saksbehandler: Arve Rød Arkiv: MA 29/---4 Arkivsaksnr.: 04/00892 Saksnr.: Utval Møtedato 0110/04 Os Forvaltningsstyre /04 Os Forvaltningsstyre Framlegg til vedtak: Alt.1. I medhald av arealdelen til kommuneplanen finn ikkje Forvaltningsstyret i Os å kunna godkjenna søknad, dat om frådeling av ein parsell på gnr.29, bnr.4, ved Gjelevika. Forvaltningsstyret kan ikkje sjå at det i dette høve føreligg særlege grunnar for å dispensera frå arealdelen til kommuneplanen. Alt.2. I medhald av 7 0g 93h i plan- og bygningslova dispenserer forvaltningsstyret frå arealdelen til kommuneplanen og 17.2 i same lov (forbod mot bygging i strandsona) og godkjenner søknad, dat om frådeling av parkeringsareal som tillegg til gnr.29, bnr.329, ved Gjelevika. Lars Atle Skorpen Hansen Rådmann

19 Sak 0124/04 Vedlegg: 1. Søknad om frådeling, dat Situasjonskart i m = 1: Oversiktskart i m = 1:5000 Saksopplysningar: Søknaden gjeld frådeling av ein parsell på ca. 180 m2. Iflg. søknaden skal parsellen vera eit tilleggsareal til ei nausttomt, gnr.29, bnr.329. Tilleggsarealet skal nyttast som parkeringsplass. I arealdelen til kommuneplanen er arealet som parsellen skal frådelast avsett til friområde. Dette er eit friområde som er lagt mellom eit mindre bustadområde (som ligg på oppsida av vegen til Bratholmen) og eit naustområde. Naustområdet består av 12 nausttomter. Dersom forvaltningsstyret godkjenner eit slikt tilleggsareal som det her vert søkt om, vil dette få konsekvensar for tilsvarande søknader frå dei andre nausteigarane. Når naustområdet vert meir utbygd, kan det verta eit behov for parkeringplassar. Vi vil difor rå grunneigar, saman med nausteigarane å finna ei anna løysing der det kan anleggjast eit felles parkeringsanlegg i nærleiken. Vi kan på denne bakgrunn ikkje sjå at det i dette høve føreligg gode nok grunnar for å dispensera frå arealdelen. Os, Arve Rød Avd.ing. Side 19 av 37

20 Sak 0125/04 MØTEBOK 44/487 HALHJEMSMARKA, NYBYGG BUSTADHUS - NY BEHANDLING Saksbehandler: Arve Rød Arkiv: MA 44/487 Arkivsaksnr.: 03/03126 Saksnr.: Utval Møtedato 0410/03 Os Forvaltningsstyre /04 Os Forvaltningsstyre /04 Os Forvaltningsstyre /04 Os Forvaltningsstyre Framlegg til vedtak: I medhald av plan- og bygningslova 7 dispenserer Forvaltningsstyret i Os frå reguleringsplan for Halhjemsmarka med tilføyrande føresegner, og godkjenner søknad om endring av løyve, motteken Godkjenningsvedtaket vert gjort i medhald av 70 og 93 i plan- og bygningslova. Endringa gjeld: Heving av høgd på golv 1. etasje frå kote 51,00 til 51,32 moh. Vilkåra gjeve i løyve til tiltak, datert gjeld elles som før. Etter Forvaltningsstyret sitt skjøn vil ikkje den omsøkte heving av golvhøgda medføre ulemper for naboane som er av ein slik karakter at dei kan seiast å vera betydelege slik lova krev. Reguleringsplanen eller føresegnene til planen seier ikkje noko om bygningstypar eller høgd på sjølve bygningane. Tiltakshavar kunne såleis valgt ein annan hustype der mønehøgda vert høgare sjølv om høgda på golv 1. etasje vart lagt i samsvar med føresegnene. Forvaltningstyret har også vurdert det estetiske i høve til linja som er etablert i rekkja av bustader langs vegen. Forvaltningsstyret kan heller ikkje sjå at ei heving av golvhøgda med 32 cm vil kunna skapa presidens ved vidare utbygging i feltet, då alle dispensasjonssøknader må behandlast individuelt Os, Lars Atle Skorpen Hansen Rådmann

21 Sak 0125/04 Behandling i Os Forvaltningsstyre i møte Behandling i utvalget: Tvs fremja følgjande framlegg som fekk 1 røyst (Tvs) og fal: Forvaltningsstyret i Os omgjer eining for arealbruk sitt delegasjonsvedtak dat , sak 04/0034. Forvaltningsstyret tar klagene frå Brurberg Olsen, dat , Soltvedt, dat , Dahle, dat eller Aarvik, dat til følgje. Topp golv skal senkast slik at byggehøgda er i samsvar med fastsett høgd i gjeldande reguleringsplan. Vedtaket er gjort med heimel i 70 og 93 i plan- og bygningslova Administrasjonen sitt framlegg vart vedtatt med 8 mot 1 røyst. Vedtak: Forvaltningsstyret i Os opprettheld eining for arealbruk sitt delegasjonsvedtak dat , sak 04/0034. Forvaltningsstyret kan ikkje sjå at opplysningar eller andre moment i klagene frå Brurberg Olsen, dat , Soltvedt, dat , Dahle, dat eller Aarvik, dat gjev grunnlag for å endra vedtaket i sak 04/0034, dat Vedtaket er gjort med heimel i 70 og 93 i plan- og bygningslova. Saka går til Fylkesmannen for endeleg avgjerd. Side 21 av 37

22 Sak 0125/04 Vedlegg: 1. Situasjonskart M = 1: Situasjonskart M = 1: Fasadeteikningar. 4. Brev til Krokeide Byggservice, dat Brev til Florvaag Bruk, dat Brev til Florvaag Bruk, dat Kontrollmåling frå Bloms oppmåling, dat Søknad om endring av sokkelhøgd frå Florvaag Bruk, motteken Spesielle vilkår som gjeld for tomtene 10. Klage på vedtak frå Jan-Erik Brurberg Olsen, dat Klage på vedtak frå Simen og Elin Soltvedt, dat Klage på vedtak frå Harald Dahle, dat Klage på vedtak frå Bjarte Aarvik, dat Os Tomteselskap AS Generelle opplysningar 15. Vedtak av Fylkesmannen, dat SAKSOPPLYSNINGAR: 1. Klage Klage over administrasjonen i Os sitt vedtak av i sak 04/0034 om å gje løyve til endring av sokkelhøgd på gnr.44, bnr.487, Halhjemsmarka 244. Tiltakshavar : Anita Solberg, Hamreveien 186, Klagar: Jan Erik Brurberg Olsen Elin og Simen Soltvedt Annie og Harald Dahle Bjarte Aarvik 2.Innleiing Søknaden gjeld endring av høgd på golv 1. høgd. Det vert søkt om å endre høgda med 32 cm, frå kote 51,0 til 51,32 m.o.h. Arbeidet med sålen er allerede utført med den omsøkte høgda på kote 51, Plansituasjonen Det ligg føre reguleringsplan for området. Tomta er på ca. 670 m2. 4. Bakgrunn I godkjenninga av tiltaket vart høgda sett til kote 51,0 som samsvarar med høgda som er fastsett i reguleringsplanen. Då høgda seinare viste seg å koma høgare, fekk vi reaksjonar frå fleire av naboane. Ansvarleg søkjar vart då tilskriven, der vi ba om at høgda måtte senkast til det nivå som opprinneleg var godkjent, eller så måtte det sendast inn særskilt søknad om å få Side 22 av 37

23 Sak 0125/04 heva sokkelhøgda. Vi ba samstundes om at høgda vart kontrollmålt av ansvarleg for utstikkinga, Bloms Oppmåling AS mottok vi dokumentasjon for kontrollmålinga. Den viste at høgda var på kote 51,32. Avviket var såleis på 32 cm. i høve til godkjenninga. Etter dette har vi motteke søknad ( ) frå Florvaag Bruk om godkjenning av denne høgda. Som tidlegare nemnd mottok vi protest på høgda frå naboar, Bjarte Aarvik, 44/483, Jan Erik Brurberg Olsen, 44/488, og Simen Soltvedt, 44/485. Protestane går i hovudsak ut på at golvhøgda vert for høg i høve til det som er fastsett i reguleringsplanen, og at bygget vil få ei unaturleg høgde i høve til dei andre tomtene i rekka. Jan Erik B. Olsen har dessutan peika på at det vi gje dårlegare lys- og soltilhøve for tomta hans, og eigedomsverdien vert redusert. Dei same tilhøva har Simen Soltvedt peika på i sin protest. (Protestane er lagt fram munntleg for byggesaksavdelinga.) 5. Vurdering og kommunen sitt vedtak Det vart søkt om endring av golvhøgda slik at denne vert 32 cm. høgare enn godkjenninga. I departementet sitt rundskriv H-18/90 heiter det m.a: Adgangen til å foreta justeringer pluss/minus inntil en halv meter antas å ligg i selve tillatelsen og er ikke å betrakte som et selvstendig enkeltvedtak --- Avviket er her under ein halv meter, og skulle i utgangspunktet såleis ikkje fordra eit nytt enkeltvedtak. Då det i reguleringsplanen er fastsett golvhøgder på dei einskilde tomtene, meiner vi likevel at det er rett å gjera eit nytt enkeltvedtak, der høgda vert vurdert opp til 70 i plan- og bygningslova. I 70.1 i plan- og bygningslova heiter det: 1. Bygningens plassering, herunder høydeplassering, og bygningens høyde skal godkjennes av kommunen. Bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter kan bare føres opp hvor det har hjemmel i plan etter kap. VI eller VII. For plassering av tiltak som faller inn under 93 første ledd, gjelder reglene i kap. XVI tilsvarende. I rundskriv H-18/90 frå kommunaldepartementet er dette nærare konkretisert: Bestemmelsen forutsettes praktisert slik at byggherrens ønske imøtekommes der ikkje avgjørende grunner taler imot det. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for for eksempel omkringliggende miljø. Bestemmelsen gir ikke en selvstendig hjemmel til å avslå en byggesøknad. Det dreier seg bare om valg mellom alternative muligheter. Regelen forutset etter dette ei monaleg ulempe for å kunna krevja at omsøkte byggjetiltak vert nekta. Etter vårt skjøn vil ikkje den omsøkte heving av golvhøgda medføre ulemper for naboane som er av ein slik karakter at dei kan seiast å vera betydelege slik lova krev. I den samanheng vil vi nemna at mønehøgda på omsøkte bygg vert om lag den same som mønehøgda på nabobygget, Bjarte Aarvik sitt bygg. Side 23 av 37

24 Sak 0125/04 På denne bakgrunn, og etter ei samla vurdering fann vi å kunna gå inn for ei godkjenning av søknad om endring. Vi vil likevel sterkt påtala overfor dei ansvarlege at arbeidet vart utført før det vart søkt om endring av tiltaket. Etter dette vart følgjande vedtak gjort , sak 04/0034: I medhald av plan- og bygningslova 93 vert søknad om endring av løyve, motteken godkjent. Endringa gjeld: Heving av høgd på golv 1. etasje frå kote 51,00 til 51,32 moh. Vilkåra gjeve i løyve til tiltak, datert gjeld elles som før. Etter vårt skjøn vil ikkje den omsøkte heving av golvhøgda medføre ulemper for naboane som er av ein slik karakter at dei kan seiast å vera betydelege slik lova krev 6.Klagebehandling Dette vedtaket vart påklaga av 4 av naboane, 1) Brurberg Olsen, (sjå vedlegg 10) 2) Soltvedt, (sjå vedlegg 11) 3) Dahle, (sjå vedlegg 12) 4) Aarvik, (sjå vedlegg 13) Klagene går i hovudsak ut på at at golvhøgda på 1. etasje vert 32 cm høgare enn det som står i reguleringsplanen og at denne høgda reint estetisk bryt med med den linja som er valgt langs denne vegen. Det vert også peika på at hevinga på 32 cm vil ta meir utsikt frå nokon av naboane. Likeeins vert det reist spørsmål om denne godkjenninga vil få konsekvensar slik at kven som helst kan få godkjent endringar utover det som reguleringsplanen gjev høve til. Til dette er å sei at einkvar slik endringssøknad skal behandlast individuelt. Ein siktar då særlig til plassering og høgde som medfører betydelig ulempe for for eksempel omkringliggjande miljø. Ein vil også nemna at sjølv om det i reguleringsplanen er fastsett golvhøgder på 1. etasje, er det ikkje fastsett høgder på møne. Som eit eksempel kan vi nemna at mønehøgda på bygget på sørsida (Aarvik sitt bygg) vert om lag den same som det omsøkte bygget. D.v.s. at dersom Solberg hadde valgt same hustype som Aarvik, og golvhøgda vore 51,0 (som reg.planen seier) ville mønehøgda likevel blitt like høg som det no er søkt om. Når det gjeld vurdering av saka i høve til plan- og bygningslova viser ein til arealbruk si vurdering ovenfor. Etter synfaring på staden behandla Os Forvaltningsstyre saka i møte sak 0037/04. Følgjande vedtak vart gjort: Forvaltningsstyret i Os opprettheld eining for arealbruk sitt delegasjonsvedtak dat , sak 04/0034. Forvaltningsstyret kan ikkje sjå at opplysningar eller andre moment i klagene frå Brurberg Olsen, dat , Soltvedt, dat , Dahle, dat eller Aarvik, dat gjev grunnlag for å endra vedtaket i sak 04/0034, dat Vedtaket er gjort med heimel i 70 og 93 i plan- og bygningslova. Saka går til Fylkesmannen for endeleg avgjerd. Side 24 av 37

25 Sak 0125/04 7. Ny behandling Saka er no vurdert av Fylkesmannen i brev av , (sjå vedlegg 15 ). Kommunen har vurdert saka opp mot 70 og 93 i plan- og bygningslova. Då kommunen godkjente søknaden dispenserte ein også frå reguleringsplanen i høve til dei høgdene som er fastsett i planen. Dette er ein dispensasjon i medhald av 7 i plan- og bygningslova. Dette sto dessverre ikkje i sjølve vedtaket, og er såleis ein saksbehandlingsfeil iflg. Fylkesmannen. Dei har difor oppheva kommunen sine vedtak, og sendt saka tilbake for ny behndling. Forvaltningsstyret må såleis gjera eit nytt vedtak, der det går klart fram at kommunen har vurdert saka som dispensasjonssak i høve til reguleringsplanen. Os, Arve Rød Avd.ing Side 25 av 37

26 Sak 0126/04 MØTEBOK REGULERINGSPLAN BERGSTØ, MINDRE VESENTLEG ENDRING KLAGE PÅ VEDTAK Saksbehandler: Asle J. Andås Arkiv: GEO R Arkivsaksnr.: 04/01100 Saksnr.: Utval Møtedato 0176/04 Os Forvaltningsstyre /04 Os Forvaltningsstyre /04 Os Forvaltningsstyre Framlegg til vedtak: Alternativ A) Forvaltningsstyret (det faste utval for plansaker) opprettheld delegasjonsvedtak 04/0176 av og avviser klagen frå Anders Magne Bergstø, Nils Gunnar Bergstø og Eva Bergstø av Alternativ B) Forvaltningsstyret (det faste utval for plansaker) opphevar delegasjonsvedtak 04/0176 av Forvaltningsstyret viser til tidlegare vedtak av , sak 0054/02 der det vart godkjent at det vert varsla oppstart av arbeid med privat endring av reguleringsplan for Bergstø, gnr. 8, bnr Os, Lars Atle Skorpen Hansen Rådmann

27 Sak 0126/04 Vedlegg: 1.0 Søknad om mindre vesentleg endring fra System bygg as dat Godkjenning av søknad av dat Merknad/ Klage frå Anders Magne Bergstø m.fl. dat Tidlegare sak 0054/02 om mindre vesentleg endring mø Kommentar til vedtak av Bjørn Bergstø m.fl. dat BAKGRUNN System bygg AS søkte 10. mai 2004 om ei mindre vesentleg reguleringsendring av reguleringsplan for Bergstø. Endringa omfatta utviding av leikeområde og eigen gjesteparkeringsplass, slik at antal parkeringsplassar vart utvida til 3 plassar pr. bustad. 8 bustadtomter blir redusert til 6 bustadtomter. System bygg har planar om å byggje firemannsbustader på tomtene. Innan fristen for merknader ( ) var det ikkje kome inn nokon merknad. Endringa vart oppfatta som at den kunne behandlast som ei mindre vesetleg reguleringsendring ved at vegføring og tomtegrenser ikkje var endra. Derimot vart to tomter omgjort til utviding av leikeområde og parkering for å tilfredsstille nye krav til leik og parkering. I føresegnene til den gamle planen står det heller ikkje at tomtene er tiltenkt einebustader, det står berre at området er avsatt til bustader. System bygg søkte første gong om ei mindre vesentleg endring av reguleringsplanen for Bergstø. Då var det snakk om ein meir omfattande endring av planen ved at det skulle byggjast 3 firemannsbustader, 5 einebustader i rekkje og 3 rekkjehus med tilsaman 10 bustadeiningar. Os kommune sa at endringa kunne behandlast som ei mindre vesentleg endring av planen dersom det ikkje kom inn vesentlege merknader. Det kom inn ein god del merknader til dette og saka vart lagt fram for Forvaltningsstyret som vedtok at det kunne startast opp arbeid med ei vesentleg endring av reguleringsplanen. No er det kome inn ein meknad til søknad om reguleringsendring i etterkant. 2.0 MERKNAD/ KLAGE Dei viser til at det berre er sendt nabovarsel til Anders Magne Bergstø. Dei seier at på grunn av reise er dei først den blitt gjort kjent med søknaden. Dei meiner at dette ikkje er ei mindre vesentleg reguleringsendring og viser til vedtak i Os Forvaltningsstyre i møte Dei meiner System bygg må bygge ut området med einebustader. Dei peikar spesielt på at bodene til 2 av firemannsbustadane er plassert i eigedomsgrensa til Anders Magne Bergstø. Kommentar: Det er berre Anders Magne Bergstø som direkte grensar til utbyggingsområdet og som blir direkte berørt av endringa. Eva Bergstø eig naboeigedomen og Nils Gunnar Bergstø er igjen nabo til Eva Bergstø. Grunnen til at dei meiner dei burde vore varsla er kanskje at i reguleringsplanen har alle desse eit område som kan byggjast ut. Tilkomstvegen går over utbyggingsområdet til System bygg, så over Anders Magne Bergstø, Eva Bergstø og fram til Nils Gunnar Bergstø sitt område. Tilkomstvegen er ikkje endra. Me kan ikkje sjå at reguleringsendringa medfører ulempe for Eva Bergstø og Nils Gunnar Bergstø. Når dei påstår at dei først den , etter at fristen var ute, vart gjort kjent med søknaden, er det litt underleg at Anders Bergstø alt den sendte inn merknad til søknad om Side 27 av 37

28 Sak 0126/04 rammeløyve, altså innan fristen. Både søknad om rammeløyve og mindre vesentleg reguleringsendring var sendt ut samstundes. Dei kunne då, innan fristen, ringt eller sendt inn søknad om å få utsett merknads-fristen dersom dei hadde vore ute på reise og var nettopp komt tilbake. Det om søkanden kan behandlast som ei mindre vesentleg endring eller ei vesentleg endring kan nok diskuterast, sjå eige punkt under vurdering. Det som er vist i planen i nabogrensa til Anders Magne Bergstø er ikkje boder, men parkeringsplassar. 3.0 VURDERING Merknaden er kome for seint inn, den kom inn etter at fristen var ute og etter at det var skrive ut godkjenning på ei mindre vesentleg reguleringsendring. Det riktige er dermed å behandle merknaden som ein klage på vedtaket. Forrige gang det vart søkt om reguleringsendring var det ei større endring av planen som ikkje kunne godkjennast utan at det ikkje var merknad til søknaden. (Etter vedtaket kom det inn kommentar til avslaget frå nokre andre naboar, dei var forbausa over at søknaden ikkje vart godkjent, sjå vedlegg 3.1. Denne kommentaren vart ikkje behandla då tiltakshavar valde å ikkje gå vidare med saka.) I denne saka er endringane så små at endringa kan godkjennast som ei mindre vesentleg endring, sjølv om det er kome inn merknad frå nabo. Når det gjeld om søkanden kan behandlast som ei mindre vesentleg reguleringsendring er ofte eit skjønsspørsmål. Det å ta ut to tomter og leggje inn ekstra parkering og utvida leikeområdet midt inne i området er ikkje til ekstra sjenanse for naboane. At dei søkjer om å byggje firemannsbustader på tomtene er heller ikkje direkte i strid med planen når det ikkje står utrykkeleg einebustader i føresegnene og dei elles held seg innafor utnyttingsgraden. Det kan sjølvsagt diskuterast kva som var meint den gongen planen vart laga, truleg var tomtene tenkt som store einebustadtomter utan at dette står uttykkeleg skrive i føresegnene. Det er dermed spørsmålet om auka utnytting som er det forholdet som er viktigast for naboane. I merknaden viser dei til tidlegare merknader til det tidlegare planutkastet, men dette var eit heilt anna planutkast og som hadde større negative konsekvensar for naboane. Det punktet i merknaden som mest spesifikt går på det nye utkastet er at det er plassert boder i eigedomsgrensa til Anders Bergstø og at dette vil kunne medføre restriksjoner på utnytting av hans eigedom. Nå viser det seg at dette ikkje er boder, men parkeringsplassar. Saka vert lagt fram med to alternative framlegg til vedtak. Os, Asle J. Andås Side 28 av 37