MAL FOR HANDELSANALYSE I HORDALAND Utkast per

Transkript

1 MAL FOR HANDELSANALYSE I HORDALAND Utkast per Handel og kommuneplanarbeidet Behov for areal til handel skal vere tema i kommuneplanens arealdel. Kommunen kan med fordel utarbeide overordna handelsanalyse for heile eller delar av kommunen/ regionen. Dersom kommunen har utarbeidd handelsanalyse som er tilstrekkeleg grunnlag for regional vurdering av nytt handelsareal fell kravet om analyse vekk i enkeltsaker. Heimel for krav om handelsanalyse Krav til handelsanalyse er forankra i Regional plan for attraktive senter i Hordaland- senterstruktur, tenester og handel (Senterplanen). Senterplanen har regionale føresegner for arealbruk knytt til nytt bruksareal for detaljhandel. Føresegnene erstattar Forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre frå 2008, og gjeld i 10 år frå , eller til dei vert erstatta av føresegner i kommunal arealplan. Regionale føresegn er juridisk bindande for kommunane og private utbyggjarar, og tiltak kan ikkje gjennomførast i strid med dei. Senterplanen finst her: Krav om samtykke og handelsanalyse Regional føresegn 4.1 slår fast at dersom nytt eller samla bruksareal for detaljhandel i reguleringsplan eller ved søknad om byggeløyve/ rammeløyve overstig 3000m2 krevst det samtykke frå fylkeskommunen. Det blir kravd handelsanalyse for å vurdere samtykke. Intensjon med handelsanalyse Gjennom handelsanalyse skal ein sikre at sakar som gjeld ny handelsetablering blir tilstrekkeleg opplyst før ein tar ei avgjerd. Analysen skal vise: Behov for nytt detaljhandelsareal i kommunen Lokalisering av arealet i senterstrukturen Konsekvensane av etableringa for eksisterande handelsverksemder Senterstruktur og handel Med senterstruktur meinast eit hierarki av ulike byar og tettstader slik det er definert i senterplanen. Omfanget av areal til handel skal vere tilpassa kvart senter sitt nivå i senterhierarkiet. Handelsareal skal dimensjonerast på grunnlag av eit nærare definert handelsomland tilpassa senteret sitt nivå i hierarkiet. Med handelsanalyse etter Regional plan for attraktive senter meinast ikkje ei marknadsundersøking i tradisjonell forstand som vurderer lønnsemd for næringsdrivande mv. Innhald i handelsanalysen Retningsliner 4.2 for arealbruk i senterplanen set krav om kva ein handelsanalyse skal innehalde. Malen for handelsanalyse presiserer desse krava. Regionale føresegner og retningsliner i senterplanen kapittel 4 er attgjeve under. Omgrep og definisjonar For alle omgrep og definisjonar som ikkje er forklart, visar vi til senterplanen, og særleg kapittel 4 Handel og kjøpesenter.

2 Regional plan for attraktive senter i Hordaland - senterstruktur, tenester og handel Regionale føresegner for arealbruk Med heimel i 8-5 i plan- og bygningslova gjeld føresegn pkt. 4.1 i 10 år frå eller til punktet blir erstatta av føresegner i kommunal arealplan: 4.1 Nytt bruksareal for detaljhandel er berre tillatt i fylkessenter, regionsenter, kommunesenter, bydelssenter og lokalsenter definert i Regional plan for attraktive senter eller i kommuneplan. Nytt bruksareal for detaljhandel skal vere innanfor sentrumsutstrekninga definert i kommunal plan. Der det ikkje er fastsett ei sentrumsutstrekning i kommunal plan, gjeld retningsliner for arealplanar i sentrumsområde pkt. 2.3 i denne planen. Dersom nytt eller samla bruksareal for detaljhandel i reguleringsplan eller ved søknad om byggjeløyve/rammeløyve overstig m 2 krevjast samtykke frå fylkeskommunen. Tiltaket skal vere i samsvar med hovudmål i Regional plan for attraktive senter. Samla bruksareal for detaljhandel i sentrum skal vere i samsvar med senteret sitt nivå i senterstrukturen og det omlandet som er definert i regional plan eller i kommuneplan vedtatt etter [vedtaksdato]. Det blir kravd handelsanalyse for å vurdere samtykke. Det gjeld unntak for: - Ny eller utvida detaljhandel med opptil m 2 samla bruksareal lokalisert i bustadkonsentrasjonar eller i nærsenter - Ny detaljhandel kor vareutvalet i hovudsak er bilar, båtar, landbruksmaskinar, trelast og større byggjevarar, samt utsal frå hagesenter og større planteskular Retningsliner for arealbruk 4.2 Handelsanalysen skal gjennomførast av planfremjar som ein del av ny reguleringsplan eller ved søknad om byggjeløyve/ rammeløyve. Dersom kommunen har utarbeida overordna handelsanalyse som er tilstrekkeleg grunnlag for regional vurdering av det nye handelsarealet fell kravet vekk. Handelsanalysen skal innehalde følgjande vurderingspunkt: - Handelsbalansen i kommunen/området og vurdering av trong for auka handelsareal - Definering av tiltakets handelsomland - Framskriving av folketal i handelsomlandet i 20 år ut i frå SSB sin middelprognose. Framskrive folketal kan justerast i høve til bustadutbygging vedtatt i kommuneplan. - Tiltakets bruksareal i høve til samla bruksareal for handel innanfor sentrumsområdet - Totalt arealbehov for handel med utgangspunkt i gjennomsnitt 2 m 2 handelsareal pr. person i omlandet - Totalt arealbehov for handel fordelt på dei ulike senternivåa - Verknader av reguleringsplanen/tiltaket for eksisterande senter - Særlege tilhøve som effekten av gjestearbeidarar, studentar, turisme 4.3 Behov for areal til handel skal vere tema i kommuneplanens arealdel. 4.4 Behov for areal til daglegvarehandel skal vurderast ved regulering av nye bustadområde. 4.5 For utforming av handelsbygg gjeld retningsliner i Kapittel 2 Attraktive sentrum. 4.6 Fylkeskommunen skal ved handsaming av samtykke samrå seg med kommunane og fylkesmannen før samtykke givast. Dersom tiltaket er openbart i strid med nasjonale interesser skal samtykke normalt ikkje givast.

3 Handelsanalysen skal vere lettfatteleg og etterprøvbar, og byggast opp på følgande måte: 1 Dagens varehandelsbalanse i kommunen Utgangspunktet for handelsanalysen er ei drøfting av dagens varehandelbalanse i kommunen. Varehandelsbalansen er ein indikator på kor stor del av detaljvarehandelen innbyggjarane i ein kommune gjer innanfor kommunen sine grenser versus utanfor. Dette kan variere med ulike vareslag/ varegrupper. Varehandelbalansen skal drøftast med utgangspunkt i Omsetning og Dekningsgrad, i høve til dei varegruppene som er brukt i Statistikk i Vest. Tala kan hentast frå Statistikk i Vest og eventuelt supplerast frå SSB Omsetning Analysen skal vise omsetning for ulike varegrupper fordelt geografisk for dei siste 5 åra. Omsetninga visar detaljvareomsetting i kronar per innbyggjar i ein kommune i forhold til omsetting per innbyggar i heile Hordaland. Fylket får alltid null i handelsgevinst/ lekkasje (Tilsvarande får Bergen kommune og null i forhold til sine bydelar). Dekningsgrad Analysen skal vise dekningsgrad for ulike varegrupper fordelt geografisk for dei siste 5 åra. Dekningsgrad er eit prosenttal, som viser omsetting av ulike varer per innbyggjar i ein kommune, i forhold til omsetting per innbyggar i heile Hordaland. Fylket får alltid ein dekningsgrad på 100 (Bergen får og 100 i forhold til sine bydelar). Vurdering av årsakssamanheng Basert på desse tala skal det gjerast ei vurdering av korleis handelsutviklinga har utvikla seg i kommunen dei siste 5 åra, om utviklinga er i tråd med senterplanen sine mål og intensjonar om at handel skal konsentrerast i senterstrukturen. Her skal ein sjå på korleis handelslekkasje og/ eller overskot fordeler seg på ulike varegrupper, og om eksisterande handelsetableringar er dimensjonert for lokale omland som passar til nivå i senterstrukturen. Vidare skal det gjerast ei vurdering av årsakssamanhengen bak dagens handelsbalanse, basert på forholda i den einskilde kommune. Her kan ein mellom anna sjå på landskap/ topografi, infrastruktur, busetnadsmønster, demografi, pendling, etablerte handel,- og kjøpesenter, tilgjengeleg detaljhandelsareal og andre forhold som kan tenkast å påverke handelsbalansen. Vurderinga skal ende opp med ei anbefaling av om dagens handelsbalanse er tilfredsstillande og i tråd med senterplanen eller om det må gjerast endringar. 2 Definering av handelsomland Eit handelsomland er det geografiske området som ei handelsetablering og eit senter betener. Omlandet skal tilpassast senteret sin plassering i senterhierarkiet i fylkeskommunen som heilskap. Talet på busette i omlandet er grunnlaget for dimensjonering av bruksareal for detaljhandel. Det er befolkninga sitt behov for eit lokalt handelstilbod som skal leggast til grunn for utstrekninga av handelsomlandet, ikkje eit tenkt marknadspotensiale. Handelsomlandet til alle nivå i senterstrukturen skal definerast i kommuneplan, reguleringsplan eller handelsanalyse knytt til tiltak, i samsvar med senterplanen. Ein skal bruke følgjande metode for å definere omland til kvart senternivå:

4 Retningsline for berekning av omland til ulike senternivå: Bergen kommune/ fylkessenter: Omlandet er Bergen kommune pluss 5-10% av busette i heile fylket utanom Bergen. Regionsenter: Omlandet skal tilpassast etter lokale forhold, men skal maksimalt omfatte busette innanfor ein reisetid på 1 time (bil/ båt). Kommunesenter: Omlandet omfattar som oftast kommunen, men kan definerast større eller mindre Lokalsenter: Omlandet kan maksimalt omfatte busette innanfor ein reiseavstand langs veg på om lag km, med mindre det er gode grunnar for anna. Nærsenter: Omlandet kan maksimalt omfatte busette innanfor ein reiseavstand langs gang/ sykkelveg eller veg på 5 km. Bustadkonsentrasjonar: Ein bustadkonsentrasjon er definert i samsvar med SSB sin definisjon av tettstad. Omlandet kan maksimalt omfatte busette innanfor ein reiseavstand langs gang/ sykkelveg eller veg på 1 km. For alle senternivå skal det samstundes gjerast ein lokal tilpassing slik: Ein viss del av utvalsvarehandelen skal dekkast i fylkessenteret Bergen, og difor trekkast frå for alle andre senter. Analysen skal legge til grunn lokal kunnskap og talfeste kor mykje av handelen som ein reknar skal gå til Bergen, minimum 10% av omsetnaden for utvalsvarar. Dersom det definerte omlandet har overlapp med omlandet til eit anna senter i same eller høgare nivå, skal handelsanalysa vise forslag til fordeling av handelsareal mellom sentera. Dersom det finst større arbeidsplass,- eller fritidsbustadkonsentrasjonar innanfor omlandet, kan ein vurdere behovet for å leggje til meir handelsareal. Tilleggsareal kan maksimalt vere halvparten av bruksareal til handel pr. fast busette. Fråtrekk eller tillegg for andre relevante, lokale forhold knytt til geografi, infrastruktur eller liknande (ønska del av marknadspotensiale er ikkje relevant) 3 Avsett, utbygd og ledig areal til detaljvarehandel i KPA Som grunnlag for ei vurdering av behov for nytt areal til detaljhandel skal handelsanalysen gje ein oversikt over eksisterande detaljhandelsareal i KPA, dagens utnytting av avsett areal og ledig areal. Oversikten over detaljhandelareal skal visast i tabellform og på kart slik: Oversikt over areal avsett til handel (m 2 ) med utnyttingsgrad (% BRA) i kommuneplanen sin arealdel (KPA). Omfattar sentrumsformål (1130 (dersom arealfordelinga innanfor sentrumsformål ikkje er bestemt tek ein med eit grunngjeve anslag av areal til forretning versus andre sentrumsføremål)), kjøpesenter (1140) og forretningsformål (1150). Faktisk utnytting av areala som er avsett i KPA: Areal (m2) og utnyttingsgrad (%BRA). Berekning av ledig areal til detaljhandel i KPA innanfor tillatt utnyttingsgrad: Areal (m2) 4 Folketalsframskriving og netthandel Folketalsframskriving Det skal gjerast ei berekning av framtidig folketal for henholdsvis 5 og 20 år fram i tid på grunnlag av Hordaland Fylkeskommune sin middelvekstprognose for folketalsvekst. Dersom ein meiner det er

5 naudsynt å legge andre prognoser for folketalsvekst til grunn, skal dette skildrast som eit tilleggsscenario. Netthandel Netthandelen er sterkt veksande, særleg knytt til nokre varegrupper og einskilde kjøpargruppar. Analysen skal gjere greie for korleis ein meiner endringar i forbrukartrendar knytt til auka netthandel vil påverke behovet for nytt areal til detaljhandel i kommunen, og gjere eit fråtrekk for netthandel. Fråtrekket skal vere minimum % av den totale omsetnaden for utvalsvarar. (Gjeld ikkje daglegvarer.) 5 Dimensjonering og lokalisering av areal til detaljhandel På grunnlag av handelsbalanse, handelsomland, ledig areal til handel og folketalsframskriving med fråtrekk for netthandel skal det visast kva som er behovet for nytt areal til detaljhandel innanfor eit tidsrom på 5 og 20 år, og korleis det skal fordelast i senterstrukturen. Følgande dimensjoneringsgrunnlag skal leggast til grunn: Areal skal reknast som bruksareal (BRA). Kva som skal reknast med i bruksareal for handel er definert i Utfyllande kommentar til Forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesenter frå1999. (Definisjon av bruksareal inngår ikkje i forskrift frå 2008) Det kan maksimalt reknast med eit bruksareal for detaljhandel på 2 m2 pr. busette i det definerte omlandet. Arealet skal fordelast på varegruppene som er definert under Arealet skal fordelast på senterstruktur, inkludert fylkessenter Utfyllande om handel i senterstruktur og sentrumsområde Behovet for nytt areal til detaljhandel skal fordelast i senterstruktur og bustadkonsentrasjonar i kommunen og fylkessenter Bergen, jamfør senterplanen. Dersom kommunen ikkje har definert ein senterstruktur i KPA skal fordelinga i tillegg til fylkessenter ta utgangspunkt i definert regionsenter, og eksisterande kommunesenter og bustadkonsentrasjonar/ tettstader (SSB sin definisjon). Utsal der vareutvalet i hovudsak er bilar, båtar, landbruksmaskinar, trelast og større byggjevarar, samt utsal frå hagesenter og større planteskular kan lokaliserast i sentrumsområde dersom dei ikkje er arealkrevjande og vert gitt ei urban utforming jamfør senterplanen. Dersom etableringa krev store areal, skal den i staden lokaliserast ved hovudveg og i nærleiken av kollektivstopp med høg frekvens. Forslaget til nytt handelsareal skal framstillast i tabell og kart, der reiseavstand mellom sentera og kollektivstopp med høg frekvens skal vere oppgitt. 6 Handel som berekraftig sentrumsutviklar Handelsanalysen skal til slutt innehalde ei enkel drøfting av korleis planen eller tiltaket bidreg til å utvikle eit attraktivt og miljøvennleg sentrumsområde jamfør måla i senterplanen. Følgjande punkt skal vere drøfta:

6 Reiseavstand langs veg til næraste overordna og sidestilte senterområde Trafikk og transport: Kollektivtilbod, busstopp og rutefrekvens, parkeringsplasser mm Maksimalt bruksareal/ BRA og utnytting i området vist som utnytting (%BRA av formål) og områdetettheit (% BRA i relasjon til samla grunnareal i senterområdet (Der etableringa ligg utanfor eit senter og kjem inn under unntaksføresegnen, skal det definerast eit naturleg område det vert rekna utnytting i høve til) Skildring av kva reguleringsformål og eventuelt føresegner som regulerer kva type forretning det vert regulert til: Daglegvarer eller plasskrevjande varer som definert i regional plan (jamfør Veiledning til forskrift om kart, stadfesta informasjon, arealformål og digitalt planregister) Tabelloversikt som synar kva type butikkar ein planlegg for, kor store dei er og kva vareutval består i (inkludert fordeling mellom hovudgrupper av varer jamfør varegruppeinndelinga i vedlegg til mal for handelsanalyse) Parkeringsdekning (bil/sykkel) fordelt på gateplan og integrert i bygg/ under bakken Annan offentleg eller privat tenesteyting, idrettsanlegg eller andre urbane funksjonar det vert planlagt for innan gangavstand Potensiale for framtidig utviding av handel- og etablering av tenestetilbod i området gjennom ein vurdering av arealpotensiale og enkel planmesseg vurdering Miljøutfordringar: Ei drøfting av miljøutfordringar knytt til støy, trafikktryggleik ol. som vert generert av auka handel, for bustader, skular, barnehagar og andre stader for opphald. Urbane kvalitetar: Ei drøfting av korleis plan eller tiltak bidrar til stadutvikling og urbane kvalitetar, folkeliv, og møteplassar jamfør senterplanen. Behova til brukargruppene born og unge, eldre og folk med redusert mobilitet skal stå i fokus.

7 Vedlegg: Omgrep og standardar Definisjon av detaljhandel i SSB Med detaljhandel menes salg av handelsvarer i eget navn og for egen regning, i hovedsak for kjøpers personlige bruk eller til private husholdninger, fra fast utsalgssted eller fra torgplass mv. Inkludert er salg av motorvogner og motorsykler til personlig bruk og drivstoff til disse. Her grupperes også salg til privatpersoner og private husholdninger vha kommisjonær. Detaljhandel omfatter også handel med kontormaskiner, kontorrekvisita, maling, trelast o.l. når disse varene selges direkte til privat bruk. Provisjoner for formidling av tipping, lotto og andre spill fra Norsk Tipping og ideelle organisasjoner skal ikke tas med. Heller ikke inntekter fra reparasjon og vedlikehold av motorvogner, husholdningsvarer og personlige varer skal tas med. Kjelde: Norsk Standard sin næringsgruppeinndeling som grunnlag for statistikk Norsk Standard gir regler og retningslinjer for næringsklassifisering og eintydige definisjonar av statistiske einheiter. Næringsklassifiseringa blir på den måten einsarta, noko som er naudsynt for å samanlikne og analysere statistikk for avgrensa næringar over tid, og på tvers av kjelder og type undersøkingar. Grunnlaget for statistikk knytt til detaljhandel er gitt i Norsk standard for næringsgruppering (SN2007), som bygger på EU sin standard (NACE Rev.2). Her er det næringshovudområde G gruppe 45 og 47 som er aktuell for statistikk om detaljhandel i handelsanalyse. Oversikt over standard for næringsgruppering: Statistikk i Vest sin varegruppeinndeling Statistikk i Vest er basert på følgande inndeling av varegrupper: Detaljvarehandel (Totalsummen av underkategoriane daglegvarer, utvalsvarer og unntaksvarer) o Daglegvarer o Utvalsvarer o Varer som kjem inn under unntaksføresegn i regional plan Eigenprodusert statistikk Dersom ein ønsker å produsere eigen statistikk i handelsanalysa, skal den same inndelinga av varegruppar nyttast. Inndelinga er nærare definert slik, jamfør SN2007: Detaljvarehandel (summen av underkategoriane daglegvarer, utvalsvarer og unntaksvarer under) o Summen av 47 ekskl (drivstoff), (fritidsbåtar), 47.8 (torg), 47.9 (postordre), (bildeler/bilutstyr) og (MC- utstyr/ deler) Daglegvarer o Butikkhandel med hovudvekt på nærings- og nytelsesmiddel o 47.2 Butikkhandel med nærings- og nytelsesmidler i spesialforretninger ekskl butikkhandel med drikkevarer) Utvalsvarer o Butikkhandel med bredt vareutval elles o Butikkhandel med drikkevarer (Vinmonopol) o 47.4 Butikkhandel med IKT- utstyr i spesialforretningar o 47.5 eksklusive «plasskrevende 1 og 2 «(se under) o 47.6 eksklusive o 47.7 Annen butikkhandel i spesialforretninger, ekskl (blomster) Varer som kjem inn under unntak føresegn i regional plan o Bilar, båtar, landbruksmaskinar, trelast og større byggjevarar, samt utsal frå hagesenter og...større planteskular. Desse vareslaga kjem inn under unntaksvilkåra i senterplanen.