Grødevigen hyttefelt - forslag til detaljreguleringsplan - endelig behandling

Transkript

1 ARENDAL KOMMUNE Vår saksbehandler Gidske Houge, tlf Saksgang: Saksfremlegg Referanse: 2010/1626 / 70 Ordningsverdi: 2109pua1 Pol. saksnr. Politisk utvalg Møtedato Kommuneplanutvalget Bystyret Grødevigen hyttefelt - forslag til detaljreguleringsplan - endelig behandling Rådmannens forslag til vedtak: Arendal bystyre vedtar i medhold av plan- og bygningsloven forslag til detaljplan for Grødevigen hyttefelt med plankart og bestemmelser datert , sist revidert Vedlegg: 1 Oversiktskart 2 Forslag til plankart - sist revidert Forslag til bestemmelser - sist revidert Planbeskrivelse 5 Illustrasjonsplan - sist revidert Merknader til offentlig ettersyn med Rådmannens kommentarer 7 Merknader til offentlig ettersyn med forslagsstiller kommentarer 8 Merknader til offentlig ettersyn 9 Merknader til begrenset offentlig ettersyn med Rådmannens kommentarer 10 Merknader til begrenset offentlig ettersyn med forslagsstillers kommentarer 11 Merknader til begrenset offentlig ettersyn Sammendrag/problemstilling: Området ble omdisponert fra LNF-formål til byggeområde for hytter i revisjon av kommuneplanen I behandlingen forutsettes området fortettet med inntil 20 nye hytter utenfor 100-metersgrensen langs sjøen. Planforslaget som nå fremmes legger til rette for 24 nye hytter, der 5 av disse befinner seg innenfor 100-metersbeltet mot sjø. Etter utbyggingen vil feltet få totalt 88 hytter. Området er et mye benyttet turområde som ligger eksponert til mot innseilingen til Arendal, og flere av merknadene til planarbeidet tar opp spørsmålet om hvor stor utbygging området tåler blant annet med tanke på friluftsinteressene i området og hensynet til sårbart landskap. 2010/1626/-70 Side1av 6

2 Bakgrunn for saken: Planforslaget er fremmet av ingeniørfirma Stærk & Co AS på vegne av Ole Trommestad. Formålet med reguleringsplanarbeidet er å tilrettelegge for en fortetting med 24 nye hytter. Planområdet ligger på sørøstre del av Hisøy, mellom Sandvigen og Havsøya. Området er avgrenset av Gamle Sandvigveien i nord, Utsikten boligområde og Fortet i øst og nordøst, havet i sør, og Grødevigen i vest. Planområdet er 214 daa stort. Det ble varslet oppstart av reguleringsplan Planforslaget ble først sendt kommunen Planforslaget ble 1. gangsbehandlet av kommuneplanutvalget Planforslaget la da til rette for en utbygging av 29 nye hytter, og innregulerte samtidig de 64 eksisterende hyttene som er oppført uten reguleringsplan. Følgende ble enstemmig vedtatt: Kommuneplanutvalget sender planen tilbake til forslagstiller. Utvalget ber om nytt forslag der tomtene revurderes sammen med tilhørende vei. Revidert forslag ble fremmet til ny 1. gangsbehandling Planforslaget var da redusert med fem hytter med tilhørende vei og parkeringsplass. Mulighet for å etablere hytter med underetasje var også fjernet. Følgende ble enstemmig vedtatt: Arendal kommuneplanutvalg vedtar iht. plan- og bygningsloven / at forslag til detaljplan for Grødevigen hyttefelt med plankart og bestemmelser datert , sist revidert , legges ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: Område regulert til privat friområde mellom Natokaia og Graudevighaue (østre del av F2) endres til offentlig friområde med sikte på at kommunen kjøper opp området fra grunneier. Følgende følger saken: Det anmodes om at fremtidig veidekke kan utføres med asfalt. Reguleringsplanen ble lagt ut på offentlig ettersyn fra til Følgende ble endret som følge av høringen: Maksimal møtekote på tomt 6 er redusert med to meter. Maksimal møtekote på tomt 24 er redusert med en meter. Det er lagt inn omsluttende byggegrenser for eksisterende hytter innenfor 100-metersbeltet. Grønnstrukturområder er justert slik at tidligere byggeområder som ikke er opparbeidet er omgjort til grønnstruktur. Parkeringsplass P19 er tatt ut av planforslaget. Eksisterende parkeringsplasser i krysset mellom K3 og K8 er tatt inn i plankartet, slik at P7 er utvidet fra 7 til 12 plasser. Omkringliggende formål er justert som følge av endringen. Parkeringsplass P8 er redusert til 3 plasser. Minstekrav til parkering er senket fra 2,0 til 1,5 plass per ny hytte. Eiendomsgrenser for enkelte eiendommer er justert som følge av oppdateringer fra kommunen underveis i planprosessen. Planbeskrivelsen åpner for at bratteste del av atkomstveien K3 kan asfalteres. Det reviderte planforslaget ble lagt ut på påfølgende begrenset offentlig ettersyn med frist Følgende er endret som følge av den begrensa høringen: Maksimal møtekote på tomt 3 er redusert med en meter. Maksimal møtekote på tomt 7 er redusert med en meter. Byggegrense justert på tomt FF16. Rekkefølgekrav om oppføring av bom på vei K8. Det er ikke tatt inn krav om asfaltering av den interne hytteveien. Forslagsstiller har opplyst at veien ikke er konstruert på en slik måte at asfaltering er mulig på hele strekningen. Et slikt krav vil derfor medføre en stor kostnad da det innebærer en ombygging av veien. Deler av veien, den bratteste bakken i feltet, vil i følge planbeskrivelsen bli asfaltert når pågående arbeider er ferdige i feltet. 2010/1626/-70 Side2av 6

3 Innkomne merknader: Planforslaget var ute på høring i perioden til Det kom inn totalt 22 merknader fra til sammen 18 parter til planforslaget. Planforslaget ble revidert på noen punkter, og ble sendt ut på et begrenset ettersyn i september med frist for innspill Det kom inn totalt 10 merknader til det reviderte planforslaget. Merknadene er mange, og derfor oppsummert og kommentert i egne vedlegg. Merknadene dreier seg i hovedsak om følgende forhold: Antall hytter De fleste av merknadene fra de private partene, både hytteeiere i feltet og fastboende i boligområdet Salingen, er negative til omfanget av planforslaget. Det vises til tidligere gitte signaler i starten av planprosessen, der flere har oppfattet at det var snakk om en fortetting med rundt 10 nye hytter. Temaet var også tatt opp i første politiske behandling. Spørsmålet da var om hvor stor fortetting området tåler ut fra hensyn til terreng, landskap, friluftsinteresser og veistandard. Høringsinnspillene har i tillegg tatt opp spørsmål om hvor stor endring den enkelte hytteeier er forventet å måtte tåle omkring den enkelte hytte med tanke på tap av privat sfære og utsikt. Planforslaget har tatt hensyn til terreng og utsikt når det gjelder plassering av nye hytter og parkeringsplasser. Dette innebærer at enkelte av de eksisterende hyttene blir mer belastet enn andre. Gjennom høringen og den begrensa høringen har høyden på utvalgte tomter blitt justert noe ned. I første forslag som ble sendt kommunen for behandling var det tegnet inn 37 nye hytter. Ved den administrative behandlingen ble det etter møter med forslagsstiller fjernet åtte hytter. Etter førstegangsbehandlingen i februar ble ytterligere fem hytter fjernet. Planforslaget legger nå opp til 24 nye hytter, og er med det mer i tråd med innspillet til kommuneplanrulleringen der det ble antydet 20 nye hytter. Bygging i 100-metersbeltet og kommunalt oppkjøp av strandsone Flere av høringsinnspillene har kommentert både på nye hytter i 100-metersbeltet og på planlagt kommunalt oppkjøp av strandsonen mellom Natokaia og Graudevighaue. Flere av de private partene er negative til sistnevnte tiltak, og viser til gjeldene båtretter. Til dette kan det bemerkes at tinglyste rettigheter knyttet til båtfeste ikke blir påvirket av eiendomsoverdragelse. De som oppbevarer båten sin i området, uten å ha tinglyst rett til dette, må finne en alternativ løsning. Det er også verdt og merke seg at forslagsstiller selv har foreslått gjennom bestemmelser at det ikke skal være tillatt med utlegging av bøyer, moringer og andre tiltak i noen av sjøarealene. I motsetning til de private innspillene har de offentlige myndighetene vært svært positive til et kommunalt oppkjøp. Fylkesmannen viser til de statlige planretningslinjene for en differensiert forvaltning for strandsonen, og uthever samlet sett skal det legges vekt på løsninger som kan bedre eksisterende situasjon i forhold til landskap og allmenn tilgang til sjøen. Fylkesmannen åpner med andre ord for bygging av de fem nye hyttene i 100-metersbeltet mot at allmennheten får noe tilbake, i dette tilfelle offentlig sikret friområde. Veistandard og parkering Mange av de private innspillene går på veistandard. Salingen velforening og flere av beboere i boligområdet bemerker problemer med støy og støv i sommermånedene og ønsker at den private hytteveien utbedres med breddeutvidelse og asfaltering. Grødevigen velforening og flere av hytteeierne er imot at veinettet skal asfalteres. De er engstelig for at biler vil holde høyere hastighet dersom veiene blir asfaltert. Dette vil komme i konflikt med de mange som bruker veiene til turer til fots eller på sykkel. Velforeningen mener også at grusveiene bidrar til å gjøre hyttefeltet til et naturnært og pittoresk område som det er ønskelig å bevare. I en reguleringsplan er det ikke vanlig å sette tekniske krav til veiene, verken om bæreevne, dekke eller vedlikehold. I dette tilfelle er også veien privat, og så lenge renovasjonsbilen klarer å betjene området, har kommunens praksis i lignende saker vært at regulant må tilpasse veien etter egne behov. Merknadene går også på kapasiteten til Gamle Sandvigvei. Veien er smal, svingete og har enkelte partier der bakketopper hindrer sikt. Veien er kommunal, men ligger på privat grunn. Rådmannen er enig i merknadene om at kapasiteten på denne veien er dårlig. I kommuneplanen er det skissert en ny trase for deler av veien, men denne er ikke prosjektert, og det er trolig mange år til realisering av prosjektet. I følge planbeskrivelsen vil ikke trafikkøkningen som følge av fortettingen være av et slikt omfang at det er 2010/1626/-70 Side3av 6

4 behov for utbedring av den kommunale veien. Videre vil hovedmengden av trafikk komme i sommerferien, da veien ikke er i bruk som skolevei. Kravet om parkeringsdekning på 2,0 plass per ny hytte er fremmet av forslagsstiller. Flere av innspillene går på parkeringsplasser, at det er for mange, for få, eller at plasseringen av parkeringsplassene er feil. Minstekravet er nå senket til 1,5 plass per ny hytte. Det er likevel verdt å merke seg at kravet er et minstekrav, slik at utbygger har mulighet for å etablere flere plasser enn det minstekravet krever. Alternativet ville være å sette en øvre grense, noe ikke kommunen til nå ikke har praktisert utover sentrumsområdene. Rådmannens kommentar Problemstillingene ble drøftet med kommuneplanutvalget , og det ble reist spørsmål om i hvor stor grad innspillene skulle vektlegges. Det ble i møtet uttrykt enighet om hovedgrepene i planen som forslagsstiller fremmer. Det er derfor kun gjort mindre justeringer på enkelte hyttetomter og parkeringsplasser for å imøtekomme enkelte innspill. Rådmannens vurdering: Forholdet til kommuneplanen (samfunnsdel og arealdel) Området er i tråd med formålet i kommuneplanens arealdel. Da området fikk endret status fra LNFformål til byggeområde for hytter i 2007, ble det forutsatt en fortetting med inntil 20 nye hytter utenfor 100-metersbeltet mot sjø. Planforslaget er ikke i tråd med dette vedtaket da det både åpnes for flere hytter enn forutsatt, og at fem av de nye tomtene ligger innenfor 100-metersbeltet mot sjø. Planprogram/ konsekvensutredning Planforslaget er i tråd med kommuneplanens arealdel, og utløser ikke krav om konsekvensutredning. Barn og unge Utover interesser knyttet til friluftsliv, berøres ikke barn og unges interesser i planen. Det er ikke avsatt egne områder til lek i hyttefeltet. Universell utforming Terrenget i området er kupert og stier og veier er bratte. Det er ut fra de naturgitte forholdene ikke mulig å få til en universell utforming av området. Støy Det er ikke foretatt støyberegninger i planen. Fra hyttene er det langt opp til Gamle Sandvigvei, slik at støybelastning for hytteeiere vil være lav. Det er kommet merknader fra hytteeiere når det gjelder trafikk ned i hyttefeltet og støy fra denne kjøringen. Selv om kjøringen ikke er av et stort omfang, er det verdt å merke seg at mange som oppholder seg på hytta vil ha fred og ro. Støy fra trafikk kan derfor oppleves sjenerende selv om ikke nivået på støyen er problematisk ut fra gjeldende regelverk. Det nye boligfeltet Utsikten grenser til adkomstveien til hyttefeltet, og enkelte naboer har bemerket at det er knyttet problemer med støy og støv fra adkomstveien. Enkelte av boligene her ligger ca. 10 meter fra veien. Denne delen av adkomstveien er innenfor veibom, slik at trafikken er noe begrenset av denne. Økningen i antall hytter i feltet vil øke støyen. Økningen i trafikk er beregnet til ca. 30 % på adkomstveien. Ut fra den totale trafikken på adkomstveien og den lave hastigheten på veien, vil støynivået likevel være innenfor et akseptabelt nivå, jf. planbeskrivelsen. Teknisk- og sosial infrastruktur Beredskap: Området er nylig bygd ut med privat VA-anlegg. Dette kan levere 6-8 l/s, noe som er under krav til slokkevannkapasitet i teknisk forskrift (20 l/s). Videre er det ikke vei frem til alle hyttene. Rådmannen mener en må vurdere fordelene ved økt fremkommelighet ved fremføring av vei opp mot 2010/1626/-70 Side4av 6

5 ulempene som så store terrenginngrep vil medføre. Ved å benytte seg av brannbil med vanntank, kan brannvesenet komme til hytter som ligger 50 meter fra vei eller parkeringsplass. Alle nye hytter er innenfor denne avstanden. Rådmannen mener derfor at planforslaget er tilfredsstillende i forhold til beredskap og brannsikkerhet. Radar: Alle hyttene ligger tilfredsstillende til i forhold til radar i området. Vei: Gamle Sandvigveien vil bli benyttet som adkomstvei for de fleste av hyttene i området. Et mindretall vil ha adkomst via Losveien. Fra krysset mellom adkomstveien og Gamle Sandvigveien, vil trolig de fleste hytteeiere kjøre vestover mot Trommestad. Denne delen av Gamle Sandvigvei er smal, med krappe kurver og dårlig sikt. Veien blir brukt som skolevei og turvei, og trafikken er sommerstid høy sett i forhold til standarden. Problemer med denne veien er poengtert i flere av innspillene. Økningen i trafikken som utbyggingen vil medføre er beregnet til moderate 6 %, men økt bruk av veien vil ytterligere forverre trafikale problem på denne veistrekningen. Parkering: Det er satt dekningskrav for nye hytter med 1,5 plass per enhet i bestemmelsene. Totalt er det tegnet inn 182 plasser i planen, inkludert de 16 gjesteparkeringsplassene ved Gamle Sandvigvei. Friluftsliv Området er mye brukt til friluftslivsaktiviteter, både turgåing på de etablerte stiene gjennom feltet, og fiske og bading på svabergene langs sjøen. Grødevighaue er eid av Staten v/ Kystdirektoratet. Området rett nord for denne eiendommen er eid av Direktoratet for Naturforvaltning, og sikret som offentlig friluftsområde. Med unntak av arealet ved den ytterste hytta, hører resten av de sjønære arealene innenfor planområdet inn under eiendommen gnr/bnr 308/30. Både Natokaia og Grødeviga som grenser til planen er eid av Arendal kommune og benyttes som friluftsområder. Planforslaget innregulerer de større stiene og gjennomfartsårene i feltet, og stiller rekkefølgekrav om at disse skal merkes. De sjønære områdene er regulert til friområder. I friområdene åpner planforslaget for at det kan merkes for kyststi. De fleste av de nye hyttetomtene er plassert slik at de ikke hindrer for ferdsel. Fortettingen vil likevel øke privatiseringen av feltet, og kan for enkelte føre til at området vil være mindre attraktivt å ferdes gjennom. Noe av den privatiserende effekten vil veies opp ved at stiene i området merkes. Ved førstegangsbehandlingen ble deler av de private sjønære områdene endret til offentlig friområde. Dette med tanke på mulighet for senere oppkjøp. Grunneier ønsker at friområdene fortsatt skal være i privat eie. Dette begrunnes med at det er tinglyste rettigheter til disse områdene, og at formålet friområde sikrer allmennheten tilgang til områdene. Det argumenteres videre for at områdene defineres som utmark, og friluftsloven gjelder. Kommunen ser at det vil være en klar fordel å få hånd om friområdene mellom Natokaia og Grødevighaue. Dette området er i underkant av 7 daa. Når dette arealet kjøpes opp av kommunen vil det være sammenhengende offentlig eierskap langs sjøen i området, noe som kan lette arbeid med tilrettelegging for allmennheten. Videre kan det foretas en opprydding av elementer som kan virke privatiserende i området, som oppbevaring av båter i sjø og på land, utplassering av stoler og håndklær etc. Tinglyste rettigheter endres ikke av eiendomsovertakelse. Kulturminner og kulturlandskap Fylkeskommunen har gjennomført en kulturhistorisk registrering i området. Det er ikke påvist automatisk fredede kulturminner i området. I området finnes derimot andre kulturminner. Langs eiendomsgrensene mot boligområder er steingjerder, og ute på Grødevighaue er det kulturminner fra krigen. Disse kulturminnene berøres ikke av planforslaget. Miljøkonsekvenser/Biologisk mangfold Det er ikke registrert utvalgte naturtyper innenfor planområdet. I Artsdatabanken er det registrert 14 eldre funn av prikkstarr, som er listet som nær truet (NT) i Norsk Rødliste. Funnene er gjort av Naturhistorisk 2010/1626/-70 Side5av 6

6 Museum i tidsrommet 1838 til Arten er knyttet til strandberg og strandenger med sigevann. Det er ikke registrert flere trua arter innenfor planområdet i Artsdatabanken. Øst for planområdet nær Fortet, og vest for planområdet i Grødevigen, er det registrert flere arter. Kartleggingen av området må derfor regnes som god. På grunn av alderen på siste funn, og god dekning av andre funn i Artsdatabanken, kan en anta at prikkstarr ikke lenger finnes innenfor planområdet. For vurdering etter naturmangfoldsloven, se planbeskrivelsen. Estetikk og landskapsvirkninger Hyttefeltet ligger i et hellende terreng vendt sørøst mot innseilingen til Arendal. De eksisterende hyttene er lave med moderat størrelse, og er plassert på naturlige rygger i terrenget. De grønne områdene mellom hyttene hjelper til å dempe eksponeringen av feltet. Ved fortettingen vil mange av de grønne områdene forsvinne, og dette vil bidra til å øke eksponeringen. I tillegg kommer effektene som de nye hyttene vil ha, og eventuelle oppgraderinger av eksisterende hytter. Nye og eksisterende hytter tillates oppført med 100 eller 120 m 2 BYA på hver tomt (differensierte bestemmelser). For eksisterende hytter er maksimal mønehøyde 6,0 meter. De nye hyttene tillates med 5,7 meters høyde. Den samlede virkningen på landskapet kan eventuelt begrenses ved å redusere antall nye hytter. Ved å redusere antall hytter vil det bli flere grønne områder mellom hyttene for å dempe eksponeringen av feltet. Konklusjon Plandokumentene er utført og levert iht. plan- og bygningsloven. Planforslaget er i tråd med kommuneplanen, men reiser spørsmål om hvor stor fortetting området tåler ut fra hensyn til terreng og landskap, samt friluftsinteresser. Det har kommet mange merknader på standarden på Gamle Sandvigvei, og problemer økt trafikk vil medføre her. Det foreligger flere merknader fra berørte parter på disse tema. Spørsmålene er drøftet med kommuneplanutvalget, som har uttrykt enighet i hovedgrepene som forslagsstiller har fremmet. Med bakgrunn i ovennevnte anbefaler Rådmannen Bystyret å vedta reguleringsplan for Grødevigen hyttefelt. Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak: Planforslaget innebærer oppkjøp av deler av strandsonen. Til dette formålet kan det søkes tilskudd. Drift og vedlikehold av o_k1 (Gamle Sandvigvei) og o_k2 (Losveien) er allerede kommunens ansvar. Planforslaget innebærer ingen ytterligere driftskostnader for kommunen. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 24. november /1626/-70 Side6av 6

7 Saksprotokoll - Bystyret Vedtak: Kommuneplanutvalgets innstilling ble enstemmig vedtatt. Følgende er dermed vedtatt: Arendal bystyre vedtar i medhold av plan- og bygningsloven forslag til detaljplan for Grødevigen hyttefelt med plankart og bestemmelser datert , sist revidert Nytt punkt i rekkefølgebestemmelsene: 9.08 Privat veg K3 mellom P1 og P2 skal ha støvfritt dekke før første hytte tas i bruk.