BESKRIVELSE TIL REGULERINGSPLAN FOR MOYSAND FAMILIECAMPING, GRIMSTAD [ ]

Transkript

1 BESKRIVELSE TIL REGULERINGSPLAN FOR MOYSAND FAMILIECAMPING, GRIMSTAD [ ]

2 1

3 MOYSAND FAMILIECAMPING. ENDRET REGULERINGSPLAN. Innhold: Revidert Reguleringsplan s. 3 Historikk s. 4 Områdets bruk i dag s. 6 Kultur og naturlandskap s. 7 Arealer for fellesskap s. 7 Barn og unge i planen s. 8 Bebyggelsen/Foreslått Bruk s. 9 Forholdet til kommuneplan s. 14 Opplysninger om eierforhold, planlegger, arkitekt og utbygger. s. 15 Risiko og sårbarhetsanalyse. s. 15 Avslutning s. 17 Forslag til bestemmelser til reguleringsplanen. s. 19 Som vedlegg til heftet følger reguleringsplan i målestokk 1:1000 datert Utarbeidet for Moysand Familiecamping AS. 2

4 REGULERINGSPLAN Bildet av revidert reguleringsplanforslag. Bildet er ikke i målestokk. Reguleringsplanforslag medfølger denne beskrivelsen i større format og i målestokk. 3

5 HISTORIKK Moysand familiecamping ble etablert som campingplass 1929, og hadde således 85 års jubileum i Campingplassen har vært i samme families eie i alle år. Etter ca. 60 år med campingdrift ble det på midten av 90 tallet påbegynt et planarbeid for å få regulert området Moysanden til en campingplass, og med innslag av campinghytter. Dette er et arbeid som har pågått med planer og korrespondanse mellom tiltakshaver, planlegger (Asplan Viak), kommune, fylkeskommune og Fylkesmannen i flere år. Planen er aldri blitt ferdigbehandlet. Våren 2008 ble det etter invitasjon fra Grimstad kommune, ved rådmann og ordfører, med næringssjefen tilstede avholdt et møte mellom disse og tiltakshaver ved Ole Johan Stensvand og Rangvald Stensvand der det munnet ut med at en nå måtte få en avklaring på arbeidene, som ga arbeidsro og mulighet for en utvikling av campingplassen i riktig retning og etter dages krav til campingplasser. Campingplassen er i dag en av de få i landet som er registrert som en 5 stjernes campingplass. Det er i dag 4 femstjernes campingplasser, hvor Moysanden var den første i landet. Men dette krever også en viss ekspansjon og oppgradering iht. nye krav til campingplasser. Et av de viktige momentene ved utarbeiding av reguleringsplanen for campingplassen var å legge til rette for campinghytter, og i forslag til reguleringsplaner på 90 tallet ble det lagt inn areal for campinghytter for ca. 30 hytter. Dette kunne ikke fylkesmannen akseptere med tanke på avstand til sjøen og hindring av allmennhetens interesser, og planen har stoppet opp i forhold til en ferdigstillelse ved at miljøverndepartementet nullstilte tidligere positive vedtak fra kommunen til omsøkte plan. Planen måtte endres. I møtet i kommunen ble en enige i å gjøre en endring på areal for campinghytter, og i stedet for å regulere et stort areal for slike hytter, legger vi inn disse hyttene som deler av ett større bygg. Resultatet vil da bli en form for et hotell, med et arealbehov langt mindre enn hva et campinghytteområde krever, der en i tillegg kan etablere fellesaktiviteter som spa anlegg, svømmebasseng, restaurantutarbeiding av en ny plan. Campingbygget vil bli et bygg med fra 25 til 35 små leiligheter / Hytter. I 2008 ble det sendt inn en revidert reguleringsplan med utgangspunkt i hva en da var enige med kommunen om. Kommunen mente en da måtte melde påbegynt planarbeid for en ny plan. Det er denne planen vi nå presenterer for kommunen, og har hatt flere møter om både med kommune og fylkesmann. Denne reviderte reguleringsplanen omfatter derfor areal for camping, areal for Hotell, areal for friluft og areal for bryggeanlegg. 4

6 Foto av campingplassen sommer

7 OMRÅDETS BRUK I DAG Området brukes i dag til campingplass slik området har blitt brukt siden Campingplassen feiret i 2008, 80 års jubileum, noe som de besøkende merket hele sesongen. Dagens hoved adkomst til campingplassen. Området er en moderne campingplass, 5 stjernes, med fasiliteter som restaurant, butikk, noen få utleiehytter, stor campingplass for både bobiler, campingvogner og telt. En del vogner er her fra år til år uten å bli flyttet. Campingplassen er sørlandets største campingplass, og godt innarbeidet og har et godt omdømme blant campingturister. Det er i de senere år, gjort en god del arbeid for å oppgradere plassen til en moderne campingplass med de fasiliteter som trengs etter dagens normer. Det er etter krav fra kommune og miljøvernavdeling i fylket lagt inn kloakk koblet til kommunalt anlegg til en kostnad på langt over 3 millioner kr, videre er veien opprustet fra riksvei til campingplassen. Området blir brukt i store deler av året til rekreasjon, båtliv og fiske for både campingplassens gjester og allmennheten. Det er opprustet parkeringsplasser ved adkomsten til campingplassen til bruk for allmennheten. I tillegg brukes restauranten i en viss grad til selskapslokaler utenfor den vanlige campingsesongen. 6

8 KULTUR OG NATURLANDSKAP Landskapet er ikke endret mye i løpet av de siste 20 årene for områdene på og omkring campingplassen. Områdene omkring campingplassen og i campingplassområdet langs sjøen er et typisk sørlandsk naturlandskap med innslag av vegetasjon i form av blandingsskog og utenfor vegetasjonen et belte på m med svaberg mot sjøen. Campingplassen har i lang til vært ryddet for tre vegetasjon bortsett fra noen skråninger mellom jordene. Moysand stranda er bevart og ligger uberørt. AREALER FOR FELLESSKAP På en campingplass skal det avsettes arealer til fellesskapet i form av lekeplasser og andre aktiviteter som ball-lek, fiske og sosiale sammenkomster. Bilder av eksisterende lekeplasser på moysanden Området er utbygd, og legger i tillegg til dette, til rette for mer av dette også i vårt forslag til reguleringsplan. Campingplassenes interesseorganisasjoner legger føringer for krav til lekeområder og andre uteoppholdsplasser som må tilfredsstilles for å få stjernestatusen en ønsker. Disse krav er strenge mht. uterommene og tilfredsstiller minst kravene myndighetene ellers stiller til slike areal. 7

9 I tillegg tilbyr campingplassen restaurant, butikk og gangstier langs sjøen som er åpne for alle. Langs og ved gangstien legges det til rette for samlingsplasser som gir plass til benker og bord, samt grillplasser, og sentralt langs gangstien ved sjøen legges det opp til en større plass som tilpasses både barn og voksne. Illustrasjon av kyststi, og møteplass i område o_f4 i reguleringsplan. BARN OG UNGE I PLANLEGGINGEN Rikspolitiske retningslinjer setter krav til at det skal hensyntas barn og unge i planleggingen ved utarbeiding av reguleringsplaner. Dette er gjort i det planarbeidet som er utført og er automatisk en del av hensyn en skal ta når det reguleres areal til det formål vi gjør i dette tilfellet. Illustrasjon av ny leke- og møteplass i område PA i reguleringsplan. 8

10 Campingplassenes interesseorganisasjoner stiller krav til areal for barn og unge, og det kan nevnes at det er tilrettelagt allerede for barn og unge på en måte som tilfredsstiller de krav myndigheten vil stille til slike uteoppholdsareal. I tillegg er det godt med friluftsområder omkring campingplassen. Langs gangstien og ved denne viser vi til illustrasjon av grillplassene med plass til benker og bord, samt den større plassen som tilrettelegges både for voksne og barn til samling, grilling, lek og spill. Illustrasjon av møteplass i område o_f4 i reguleringsplan. BEBYGGELSEN/FORESLÅTT BRUK Forslag til ny bebyggelse i den reviderte planen er campingbygg med leiligheter i område N/T. Her foreslås utbygd et bygg som samler alle campinghyttene i ett bygg i stedet for å bygge på et stort område av høydedraget og Moyodden til campinghytter, ca. 30 i tallet. Campingplassen har behov for å tilby campinghytter, og intensjonen var å regulere store deler av Moyodden til dette formål (se reguleringsplanforslag sist datert ) Nå reguleres i stedet for disse hyttene, inn et campingbygg som dekker campingplassens behov for hytter, og deler av Moyodden blir videre regulert til campingformål som areal for telt, bobiler og campingvogner. Dette området blir bygningsmessig nesten uberørt. I planforslaget fra 2008 var dette campingbygget med leiligheter plassert et sted fylkesmannen ikke kunne godta. Nå er campingbygget med leiligheter plassert etter anvisning fra fylkesmannens miljøvernavdeling, og illustrasjon som viser dette kan framlegges. 9

11 Illustrasjon. Perspektiv sett fra vest Illustrasjon. Perspektiv sett fra øst Vi får ett sted i arealet Moysand familiecamping som blir bebygd med permanent bygg, område N/T, mens resterende areal blir ubebygd og avsatt til ovennevnte formål, telt, bobiler og campingvogner. Campingplassen reguleres til campingformål, og i bestemmelsene legges det opp til at en kan bygge nødvendige bygg for å sikre campingaktiviteten i form av servicebygg, toalett og sanitæranlegg, og plasser for fellesskap. 10

12 Det er også regulert inn offentlige parkeringsplasser ved hovedinngangen til campingplassen. Disse plassene skal være tilgjengelige for allmennheten Det ble i forbindelse med oppgradering av campingplassen, ført opp ny vaktbu, utvidelse av sanitæranlegg ved Moyodden og diverse mindre bygninger for toalett og kjøkken. Meste delen av dette er oppført, resten vil bli tilrettelagt som en del av campingbygget. Deler av dette legges det til rette for å kunne gjøre i areal avsatt til campingformål. Se bestemmelsene pkt Med hensyn til campingbygget og formålet vil vi bemerke at en utforming av et bygg her ønsker vi å gi en maritim tilhørighet. Med å skulle ha plass til 30 hytter vil bygget bli av en størrelse som vil synes. Bygget blir allikevel konsentrert om ett bygg med opptagelse av et forholdsvis lite areal. Med den utforming vi har tenkt oss vil dette få en tilhørighet til det maritime og sjømerkene langs kyststripen det ligger ved. Illustrasjon. Perspektiv av sett fra øst. 11

13 Illustrasjon. Perspektiv sett fra vest. Hotellet vil sikre en helårs drift av campingplassen, og vil kunne bli et godt overnattingstilbud for brukere av golfbanen på Hesnes. Hotellet ligger i gangavstand til golfbanen. 12

14 Bryggeformål vil brukes av både campingplassens gjester og resten av allmennheten, og en legger opp til at dette skal være mulig. Tilrettelegging for allmennheten er også en gevinst for campingplassen. Den ytre del av bryggen må bygges som en molo på grunn av værutsatt område. Illustrasjon av bryggeanlegget i område SMB1 Illustrasjon av bryggeanlegget i område SMB2 13

15 FORHOLDET TIL KOMMUNEPLANEN Grimstad kommuneplan har deler av området avsatt til formål, byggeområde campingplass. I tillegg er det deler av det som nå reguleres som er avsatt til LNF område, men er avskjermet fra allmennheten med campingområde på alle sider.(sjø på østsiden). Kart som viser del av kommuneplan med campingplassområdet. Vi ønsker med denne reviderte reguleringsplanen å legge opp til ønsket resultat beskrevet andre steder i beskrivelsen, og legge opp til aktiv bruk også for allmennheten, og unngå å stenge for bruk av arealene mot sjøen. Vi mener derfor at vi har hensyntatt forholdet til kommuneplanen på en god måte, og ikke minst ved å tilrettelegge på en skånsom måte, men slik at det er tilrettelagt for universell bruk, bygge en strandpromenade med hvilepunkt, utkikkspunkt mot sjøen som er tilgjengelig for alle. 14

16 OPPLYSNING OM EIERFORHOLD, PLANLEGGER, ARKITEKT OG UTBYGGER. Plassen som Moysanden Familiecamping AS ligger på, eies for det meste av Ole Johan Stensvand, en del eies av Ole Didrik Stensohn, og en liten bit eies av Knut Grefstad. Moysanden familiecamping er et AS som eies og drives av familien Stensvand. er engasjert av Moysanden Familiecamping AS til reguleringsarbeidene, og hadde arkitektarbeidet med vaktbu, diverse bygg til campingdriften, og er engasjert til utforming og opptegning av hotellet. RISIKO OG SÅRBARHETSANALYSE. For denne reguleringsplanen som har versert i det kommunale og fylkeskommunale system i mange år er det utarbeidet utallige notater vedr diverse ting som omhandler plan og omgivelsene. Som en del av de nye krav til reguleringsplaner stilt av beredskapsavdelingen i fylket er å utarbeide en risiko og sårbarhetsanalyse. Dette er gjort i det pågående planarbeidet for en revidert reguleringsplan. På neste side finnes denne analysen. 15

17 Emne Naturgitte forhold Infrastruktur Forhold eller uønsket hendelse Er området utsatt for snø- eller steinskred? Vurdering Nei Merknad Er det fare for utglidning (er området geoteknisk ustabilt)? Er området utsatt for springflo/flom i sjø/vann? Det er registrert springflo 1 ½ m over normalvannstand. Dette berører ikke faste innstallasjoner. Er området utsatt for flom i elv/bekk, herunder lukket bekk? Er det radon i grunnen? Annet (angi) Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportårer, utgjøre en risiko for området? -hendelser på veg -hendelser på jernbane -hendelser på sjø/vann/elv -hendelser i luften Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe i nærliggende virksomheter (industriforetak etc.), utgjøre en risiko for området? -utslipp av giftige gasser/væsker -utslipp av eksplosjonsfarlige/brennbare gasser/væsker Medfører bortfall av tilgang på følgende tjenester spesielle ulemper for området: -elektrisitet -teletjenester -vannforsyning -renovasjon/spillvann Dersom det går høyspentlinjer ved/gjennom området: -påvirkes området av magnetisk felt fra el.linjer? -er det spesiell klatrefare i forbindelse med master? Er det spesielle farer forbundet med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende innenfor området: X Det er registrert til tider mye vann i bekk, men dette berører ikke faste innstallasjoner. Forutsetter at evt. bygg blir bygget med radonmatter i grunnen Transportnettet blir benyttet både av kjørende og gående inne på campingområdet, men med sterkt redusert fart. 16

18 Tidligere bruk Omgivelser Ulovlig virksomhet -til skole/barnehage? Se teksten ovenfor -til nærmiljøanlegg (idrett etc.)? Se teksten ovenfor -til forretning etc.? Se teksten ovenfor -til busstopp? Se teksten ovenfor Brannberedskap -omfatter området spesielt farlige anlegg? -har området utilstrekkelig brannvannforsyning (mengde og trykk)? Ikke vurdert, men det stilles krav i bestemmelsene til at tilstrekkelig vannforsyning blir dokumentert før det blir gitt -har området bare en mulig atkomstrute for brannbil? Er området påvirket/forurenset fra tidligere virksomheter? -gruver: åpne sjakter, steintipper etc. -militære anlegg: fjellanlegg, piggtrådsperringer etc. -industrivirksomhet, herunder avfallsdeponering -annet (angi) Er det regulerte vannmagasiner i nærheten, med spesiell fare for usikker is? Finnes det naturlige terrengformasjoner som utgjør spesiell fare (stup etc.) Sabotasje og terrorhandlinger - er tiltaket i seg selv et sabotasje-/terrormål? - finnes det potensielle sabotasje-/terrormål i nærheten? byggetillatelse Brannbil kan bare komme via hoved adkomsten til planområdet. Hele område ligger ut mot sjøen, herunder svaberg etc. AVSLUTNING. Reiseliv er et satsingsområde for Grimstad kommune, og vi viser til et positivt innspill til det pågående planarbeidet fra kommunes side ved ordfører og rådmann i 2008, og forventer at dette positive innspill og positive holdning til utvikling av reiselivet i kommunen føres videre ved at det blir vedtatt en behandling av reguleringsplanen i teknisk utvalg som en 1.gangs behandling med tanke på å legge planen ut til offentlig ettersyn på nytt, og forhåpentlig vis at vi kommer fram til en endelig behandling og et vedtak i kommunestyret i løpet av For tiltakshaver Moysand Familiecamping AS Morten Birkedal 17

19 18

20 FORSLAG TIL ENDRET REGULERINGSPLAN FOR MOYSANDEN FAMILIECAMPING, MOYSANDEN, GRIMSTAD KOMMUNE. REGULERINGSBESTEMMELSER. (SE KOPI AV PLANEN PÅ FORRIGE SIDE.) 1. Generelt Det regulerte området er vist med RpGrense på plankartet. Innenfor planområdet skal arealene disponeres til flg. Formål i overensstemmelse med plan- og bygningslovens 25: Nr.1 Bebyggelse og anlegg: Næring/tjenesteyting. (N/T) Campingplass. (CA) Småbåtanlegg i sjø og vassdrag med tilhørende strandsone. (SSV) Nr. 2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Veg. (V) Parkeringsplasser. (P) Nr. 3 Grønnstruktur: Turvei. (TV) Badeplass/-område. (BP) Park. (PA) Nr. 5 Landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift Friluftsformål. (F) Nr. 6 Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone Småbåthavn. (SMB) Friluftsområde i sjø og vassdrag. (FSV) Badeområde. (BO) Hensynssoner Bevaring kulturmiljø (H570_) Innenfor rammen av plan- og bygningslovgivningen og kommunens vedtekter til denne, kan bygningsrådet gjøre unntak fra disse reguleringsbestemmelsene når særlige grunner foreligger. 2 Område for Næring/tjenesteyting (N/T) 2.1 Området skal brukes til campingbygg m/overnatting, og det som hører med restaurant, spa avdeling, basseng, etc. Bygning kan plasseres iht. angitt plassering. Bygget tillates i maks 4 etasjer der nedre etasje skal bygges inn i terrenget som underetasje. 2.2 Området skal bygges ut parkmessig og det skal avsettes parkering ved hovedinngang til campingbygget. Parkering for overnattingsgjester skal dekkes med parkering ved hotellet, på areal avsatt i området regulert til camping og i område regulert til offentlig parkering o_p1. 3 Campingplass (CA) 3.1 Området skal benyttes til campingplass med nødvendige bygninger og anlegg. 19

21 3.2 I CA tillates oppføring av servicebygg, toalettbygg og liknende bygninger i tilknytning til campingdriften. Det tillates oppføring av veier og anlegg for campingdriften. 3.3 I området tillates unntaksvis oppføring av bygg med bolig som har tilknytning til campingdriften. 4 Småbåtanlegg i sjø og vassdrag med tilhørende strandsone. (SSV) 4.1 SSV1 SSV3 kan brukes i forbindelse med aktivitet i privat småbåtsanlegg i sjø. Det tillates oppført sjøbu for lagring av utstyr i forbindelse med småbåtanlegg. I område SSV3 tillates det oppføring av anlegg til utsetting/henting av båter. 5 Veg. (V) 5.1 V1 er privat vei og hoved adkomst til planområdet. V1 skal være åpen for allmenn ferdsel mht. adkomst til o_p1. V2 er privat vei åpen for allmen ferdsel med adkomst til arealer utenfor planområdet. V3 er privat vei med adkomst til eiendom utenfor planområdet. 6 Parkeringsplasser. (P) 6.1 Området o_p1 er offentlig parkeringsplass for alle som bruker Moysanden og friluftsområdene omkring. 7 Turvei. (TV) 7.1 Området o_tv1 og o_tv2 er offentlig turvei, og skal utformes mht. universell utforming. TV1 og TV2 skal byggs samtidig som utbyggingen av område SSV1, SSV, SSV3 og N/T. 8 Badeplass/-område. (BP) 8.1 Området o_bp1 og o_bp2 er offentlig badeområder. 9 Park. (PA) 9.1 Området o_pa er offentlig leke- og oppholdsareal for allmennheten, og Skal opparbeides iht. planer som skal godkjennes av kommunen. Området skal opparbeides samtidig med området N/T, og skal være ferdigstilt før bebyggelse i N/T får ferdigattest. 9 Friluftsformål. (F) 9.1 Friluftsområde o_f1 o_f7 er områder som skal være tilgjengelig for allmennheten. Det skal oppføres gangstier, og avsettes utkikkspunkt med plass til benker og bord iht. planer som skal godkjennes av kommunen. 9.2 For å bevare karakteren i landskapet skal vegetasjonen i friluftsområdet bevares i så stor utstrekning som mulig. 10 Småbåthavn. (SMB) 10.1 Område SMB1 er areal for båttrafikk og er åpen for allmenheten. SMB2 er areal for båttrafikk for campingplassen. 11 Friluftsområde i sjø og vassdrag. (FSV) 11.1 Friluftsområde i sjø FSV er områder som er tilgjengelig for allemennheten. Det tillates ikke byggearbeid uten at dette er arbeid for å bedre tilgjengelighet for allmennheten og tilrettelegging for universell bruk. 12 Badeområde. (BO) 12.1 Området o_bo1 og o_bo2 er offentlig badeområder. 20

22 14 Bevaring kulturmiljø (H570_) 13.1 I område H570_1 og H570_2 tillates det ingen inngrep. Områdene består av fornminner.. Grimstad MB 21