Klage på vilkår i vedtak om tildeling av konsesjon for erverv av eiendommen gnr. 38 bnr. 97 og gnr. 138 bnr 2776 i Bodø kommune

Transkript

1 Landbrukskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / / /97 Saksnummer Utvalg Møtedato 11/43 Planutvalget Klage på vilkår i vedtak om tildeling av konsesjon for erverv av eiendommen gnr. 38 bnr. 97 og gnr. 138 bnr 2776 i Bodø kommune Sammendrag Klagen gjelder vilkår om personlig boplikt og boplikt generelt og vilkår om utleie av dyrka areal i minimum 10 år, fastsatt i konsesjonsvedtak forbindelse med erverv av gnr. 38 bnr. 97 og gnr. 138 bnr 2776, Rishaugveien 1. Klager er Robert Berntsen, Asker, v/ adv. Michal Wiik Johansen. Fylkesmannen er klageinstans. Saksopplysninger I forbindelse med søknad om konsesjon for erverv av eiendommene er det klaget på vilkårene satt i konsesjonsvedtaket. Ved konsesjonsbehandlingen ble det i saksutredningen gitt følgende opplysninger: Eiendommen ligger sentrumsnært ved Rishaugen i Bodø kommune. Søknaden gjelder konsesjon for erverv av gnr. 38 bnr. 97 og gnr. 138 bnr Søker er i nær slekt med overdrager, men søker konsesjon da han ikke har til hensikt å bosette seg på eiendommen. Bodø kommune var med i budrunden på denne eiendommen. Habilitetsspørsmålet er blitt vurdert og vi har kommet frem til at kommunen ikke er inhabil som saksbehandler siden prisen på eiendommen ikke skal vurderes i denne saken. Prisen er satt til kr ,- Konsesjonssøker opplyser i søknaden at erververs planer med eiendommen er videre utleie. Jordbruksarealene skal leies ut til Bodin Gård, deler av fjøsen lånes ut til sauehold og hovedhuset skal leies ut. Eiendommen ligger i et område som er regulert til landbruksformål. Søknaden skal behandles etter konsesjonsloven (lov av 28.november 2003 nr. 98 om konsesjon for erverv av fast eiendom ). Loven har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet, bl.a. for å tilgodese: 1. framtidige generasjoners behov 2. landbruksnæringen. 3. behovet for utbyggingsgrunn. 4. hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser. 5. hensynet til bosettingen. Side 121

2 Konsesjonslovens 9 (særlige forhold for landbrukseiendommer) Ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal det legges særlig vekt på: 1. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, 2. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området, 3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning, 4. om erververen anses skikket til å drive eiendommen, 5. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. Konsesjon skal i alminnelighet ikke gis dersom det ved ervervet oppstår sameie i eiendommen, eller antallet sameiere økes. Det kan gis konsesjon til selskaper med begrenset ansvar. Det skal legges vekt på hensynet til dem som har yrket sitt i landbruket. Konsesjonslovens 9 Første ledd nr. 1 og 4 gjelder ikke i saker der nær slekt eller odelsberettiget søker konsesjon fordi de ikke skal oppfylle boplikten etter 5 annet ledd. I slike saker skal det i tillegg til første ledd nr. 2, 3 og 5 blant annet legges vekt på eiendommens størrelse, avkastningsevne og husforhold. Søkerens tilknytning til eiendommen og søkerens livssituasjon kan tillegges vekt som et korrigerende moment. Jordbrukssjefen fattet følgende vedtak: Robert Berntsen gis konsesjon for erverv av eiendommen gnr. 38 bnr.97 og gnr.138 bnr.2776 i Bodø kommune jfr. Konsesjonsloven fra Vilkår: Det settes som vilkår at eiendommen skal nyttes til landbruksformål. Videre settes det som vilkår for konsesjon at eiendommens dyrka arealer blir leid ut på minimum 10 års kontrakt som er uoppsigelig fra søkers side. Arealene skal leies ut til nabobruk i drift og leiekontrakten skal fremvises landbrukskontoret innen Det settes vilkår om personlig boplikt. Det vil si at søker må bosette seg på eiendommen og ta den til sin reelle bolig. Boplikten gjelder fra og gjelder i fem år. Vurderinger Bosettingshensynet: Etter konsesjonsloven 9 første ledd nr. 2 er bosettingshensynet et forhold det skal legges særlig vekt på. Dette innebærer at det må avklares om bosettingshensynet gjør seg gjeldende i det aktuelle området og med hvilken tyngde. Bosettingshensynet kan bl.a. tilsi at søknaden avslås, eller at det stilles vilkår om boplikt. Med bosetting mener en både bosetting på eiendommen saken gjelder og i området for øvrig. Det kreves ikke at kommunen har bekreftet behovet for å opprettholde eller styrke bosettingen gjennom for eksempel investeringer i infrastruktur eller lignende. Det er derimot tilstrekkelig at kommunen har et ønske om å opprettholde eller styrke bosettingen i det aktuelle område. I dette tilfellet er det ikke nedgang i folketallet i dette området av kommunen, men det vil være viktig for lokalmiljøet at man unngår at det etableres en fritidseiendom i dette sentrumsnære området. Videre medfører eiendommens beliggenhet at det er svært attraktivt å bruke eiendommen Side 122

3 som bolig. Etter vår vurdering må eiendommen nyttes til helårs bolig for å ivareta bosettingshensynet. Eiendommen størrelse og avkastningsevne: I konsesjonslovens 9 fjerde ledd annet punktum er det fastsatt at det skal legges vekt på eiendommens størrelse, avkastningsevne og husforholdene. Med eiendommens størrelse siktes det til eiendommens totalareal. Av større betydning ved avveiningen er likevel størrelsen på det produktive arealet og dets avkastningsevne. En vurdering av eiendommens avkastningsevne bygger på en framtidsrettet vurdering av hva som er påregnelig avkastning. Produktive arealer vurderes på bakgrunn av arealenes landbruksmessige produksjonsegenskaper. Også påregnelig avkastning utover tradisjonelle landbruksinntekter må trekkes inn. Eiendommen har en arrondering som gjør eiendommen godt egnet til jordbruksdrift. I lokal målestokk har eiendommen store dyrka arealer av god kvalitet. Eiendommen er godt egnet både til grovfôr og grønnsaksproduksjon. Videre gjør den sentrumsnære beliggenheten at eiendommen er godt egnet for gårdutsalg. Arealets størrelse, kvaliteten på jorda og beliggenheten tilsier at det er mulig å drive egen jordbruksproduksjon med god avkastning på eiendommen. Skogen på eiendommen har liten økonomisk verdi utover brensel og skogsvirke til eget bruk. Vurderinger i forhold til om ervervet skaper en driftsmessig god løsning: Det er et nasjonalt mål å skape et robust landbruk med stabile arbeidsplasser og god lønnsomhet. Dette innebærer bl.a. at en må tilstrebe en bruksstruktur som gir grunnlag for å redusere kostnadene og tilpasse driften til endringer i rammebetingelsene for norsk landbruk. Eiendomsstørrelsen og den fysiske utformingen av eiendommen er viktige faktorer for å få det til. Vurderingene som er gjort i forbindelse med eiendommens størrelse, avkastningsevne og søkers opplysning om at han skal leie ut de dyrka arealene til Bodin gård ligger til grunn for vurderingen av om ervervet skaper en driftsmessig god løsning. Bodin gård leier jordbruksarealer som grenser til denne eiendommen og det vil gi driftsteknisk gevinst at eiendommene kan drives sammen. Eiendommens dyrka arealer er vurdert som godt egnet både til utleie og egen drift. Etter en total vurdering anses ervervet å innebære en driftsmessig god løsning. Kulturlandskapet: Med kulturlandskapet menes landskapsbildet, mangfoldet i naturen og kulturhistoriske verdier, samt miljøgoder som turveier og natur- og kulturopplevelser for allmennheten. Landbruket har et særlig ansvar for å ivareta kulturlandskapet, men det må tas hensyn til at det endres over tid i takt med utviklingen i landbruket. Det kan gi grunnlag for avslag eller å fastsette vilkår hvis konsesjonssøker skal bruke eiendommen på en måte som bidrar til å redusere kulturlandskapsverdiene. I taksten over eiendommen er det gitt opplysninger om bevaring av bygg og verneklasser. Der fremgår det at tunet på eiendommen er bevaringsverdig. Det betyr at tiltak som nybygg og tilbygg skal ta hensyn til og tilpasses eksisterende bebyggelse. Videre er noen av bygningene på eiendommen delvis båndlagte. Søkeren opplyser at han har planer om å restaurere bygningene på eiendommen. Etter landbrukskontorets vurdering er både bygningsmassen og arealene på eiendommen viktige for kulturlandskapet i området. Vi vurderer det som viktig at eier av eiendommen har en svært god oversikt over hvilke tiltak som kan gjøres og er nøye med oppfølgingen av disse. For å ivareta kulturlandskapet på en best mulig måte bør eier bo på eiendommen. Husforholdene: Det skal legges vekt på husforholdene på eiendommen. Ved denne vurderingen skal alle bygningene som står på eiendommen tas i betraktning. Boplikt etter konsesjonsloven 5 annet ledd Side 123

4 gjelder eiendom som er eller har vært brukt som helårs bolig. Er det dårlige husforhold på eiendommen, må en følgelig vurdere om eiendommen er egnet til, og kan fungere som boplass. Ved denne vurderingen må det sees hen til eiendommens beliggenhet, muligheter for oppgradering til vanlig god standard med innlagt strøm, vann og kloakk, veiforhold til eiendommen m.m. Det må videre tas stilling til om det er påregnelig at andre vil erverve eiendommen til boligformål. I følge taksten på eiendommen var boligen i bruk frem til Bolighuset har innlagt vann, strøm og kloakk og har gjennomgått diverse oppussing mellom 1960 og I taksten omtales boligen som en herskapsbolig og er verdsatt til 2,5 millioner kroner selv om den trenger betydelig oppgradering for å oppnå dagens boligstandard. Søkeren har opplyst at han har planer om å leie ut boligen. Behovet for oppgradering vil være det samme ved utleie som om søker skulle bebo eiendommen selv. På bakgrunn av eiendommens beliggenhet og boligens beskaffenhet vurderes eiendommen som et meget attraktivt bosted. Driftsbygningen er i taksten omtalt som en 90 år gammel uanvendelig bygning og i generelt sett meget dårlig stand. Selv om deler av den gamle driftsbygningen i dag brukes til sauehold er det lite sannsynlig at den kan brukes i moderne jordbruksdrift. Helhetlig ressursforvaltning: I følge konsesjonsloven skal hensynet til helhetlig ressursforvaltning vurderes. Det er bygninger, jord, skogbruksarealer og øvrige deler av eiendommen som skal vurderes. I begrepet ligger også at en i størst mulig grad ivaretar framtidige generasjoners behov. Ressursene skal disponeres på en slik måte at produksjonsevne og utnyttelsesevne ivaretas, slik at eiendommen i framtida kan legge grunnlag for drift og bosetting. Etter en helhetlig vurdering av eiendommens størrelse, avkastingsevne, husforholdene og kulturlandskapet har en kommet til at eiendommens ressurser er av en slik størrelse at eier bør bo på eiendommen for å sikre at eiendommen også i fremtida har grunnlag for drift og bosetting. Konsesjonslovens formål: Konsesjonsloven har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet. Konsesjonslovens formålsbestemmelse gir en vid ramme for hvilke hensyn som kan trekkes inn og nevner: framtidige generasjoners behov, landbruksnæringen, behovet for utbyggingsgrunn, hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser og hensynet til bosettingen. Formålsbestemmelsen sier ikke om noen samfunnsinteresser skal vektlegges mer enn andre. Samfunnsinteressene skal relateres til nåtid, og til framtidige generasjoners behov. Samfunnsnytten skal etter dette ses i et langsiktig perspektiv. I taksten over eiendommen er det opplyst at en eventuell fremtidig flytting av flyplassen kan medføre større mulighet for utnyttelse av eiendommen - utbygging av eiendommen. Erverv av eiendommen med andre formål enn å bruke eiendommen til landbruk vil være i strid med konsesjonslovens formål. På bakgrunn av eiendommens beliggenhet, høye pris og antydningen i taksten om at eiendommen i fremtiden kan nyttes til utbygging finnes det nødvendig å stille vilkår som sikrer at eiendommen blir brukt til bolig og landbruksformål. Side 124

5 Konklusjon og anbefaling Etter landbrukskontorets vurdering er det ikke grunnlag for å avslå søknaden om konsesjon, men det er funnet grunnlag for å stille vilkår. Boplikt i 5 år oppstår når man overtar landbrukseiendom konsesjonsfritt fra nær familie eller man har odelsrett til eiendommen. Denne formen for boplikt følger direkte av konsesjonsloven og er personlig (lovbestemt boplikt). Det vil si at for å oppfylle boplikten må eieren selv være folkeregistrert som bosatt på eiendommen. Eieren må flytte til eiendommen innen ett år. Eiendommen må oppfylle et arealkrav og ha et bolighus. Det er lovbestemt boplikt på 5 år når du overtar - fra nær slekt eller har odel - eiendommen har over 25 dekar fulldyrka/overflatedyrka jord eller over 500 dekar produktiv skog - eiendommen har et hus som har vært eller er i bruk som helårsbolig, eller et hus som er tillatt oppført som helårsbolig, eller det skal føres opp helårsbolig på eiendommen. Dersom erverver ikke kan/vil oppfylle boplikten på landbrukseiendom, må det søkes om konsesjon. I slike tilfeller er det ikke mulig å søke om fritak fra boplikt. I denne saken kan/vil erverver ikke oppfylle boplikten, og det er søkt om konsesjon for ervervet. Ved avgjørelsen av denne type konsesjonssøknad skal det legges særlig vekt på om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning og ivaretar hensynet til bosettingen i området og hensynet til en helhetlig ressursforvaltning, og til kulturlandskapet. I tillegg skal det legges vekt på eiendommens størrelse, avkastningsevne og husforhold. Eierens tilknytning til eiendommen og livssituasjon kan tillegges vekt som et korrigerende moment. Kommunen ønsker generelt sett å unngå at det etableres fritidseiendommer i sentrumsnære områder og i områder som ikke er regulert til fritidsformål. Bakgrunnen for dette er at det erfaringsmessig er uheldig for lokalmiljøet med en blanding av boligeiendommer og fritidseiendommer. I tillegg er eiendommen av en slik størrelse at bosetting er nødvendig jfr. konsesjonslovens formål. Konsesjonssøker har opplyst i sin søknad/klage at eiendommen skal leies ut til bolig slik at vilkåret er i samsvar med søkers opplysninger i søknaden. Landbrukskontoret finner grunn til å påpeke at boplikten er lovpålagt og at søker ikke har krav på å få innvilget konsesjon uten vilkår. Når det gjelder forholdet til personlig boplikt for å ivareta hensynet til kulturlandskapet, den helhetlige ressursforvaltningen av eiendommen og konsesjonslovens formål, er dette utførlig kommentert ovenfor. Landbrukskontoret ønsker å unngå at eventuelle leietagere skal ta seg av vedlikeholdet. På denne eiendommen er det særs viktig at alt vedlikehold er nøye planlagt og avklart med kulturminnemyndighetene. Det er også viktig å ha klare ansvarsforhold for hvilke tiltak som blir gjort. Eiendommens bygningsmasse og ex-tyske bunkere/stillinger har etter det man kjenner til en viss bevaringsverdi. Dette tilsier også at det beste for den helhetlige forvaltningen av eiendommen ivaretas best ved at hjemmelshaver har fast bosted på eiendommen. Etter landbrukskontorets vurdering må søker bo på eiendommen for å sikre at det ikke blir gjort tiltak som reduserer kulturlandskapsverdiene på eiendommen eller er i strid med vernebestemmelsene. Det tillegges liten vekt at det er byrdefullt for søker å bosette seg på eiendommen. Videre kan vi ikke se at kommunens rolle som budgiver har noen relevans i behandlingen av denne saken. Side 125

6 De tre punktene som gir grunnlag for personlig boplikt er å ivareta hensynet til kulturlandskapet, den helhetlige ressursforvaltningen av eiendommen og konsesjonslovens formål. I vedtak gitt har de kommunale landbruksmyndighetene gitt fritak på nesten 3 år slik at konsesjonssøker får anledning å tilpasse seg bosettingskravet. Søker har ikke klaget på vilkår satt ut fra konsesjonslovens formål. Det er også påklaget at jordbruksarealene skal leies ut på 10 års kontrakt. Dagens leietaker, Bodin gård, har leid disse arealene i over 30 år. Dette leieforholdet ønsker konsesjonssøker å fortsette, men ikke binde seg opp til en 10 års avtale. Klager mener det er urimelig å bli pålagt å leie ut jorden for minimum 10 år når det knytter seg stor usikkerhet til de fremtidige utnyttelsesmulighetene for eiendommen og området som helhet. Til dette momentet i klagen vises det til jordlovens bestemmelser om driveplikt som er hjemlet i loven. Bestemmelsene sier at all jord skal drives, og at driveplikten kan oppfylles ved at arealene blir leid bort som tilleggsjord til annen landbrukseiendom, eller at eieren selv driver jorda. Vedlagt avtale med Bodin gård på ett år, er derfor verken gyldig eller innsendt for godkjenning til landbruksmyndighetene i kommunen. En forutsetning for at driveplikten anses som oppfylt ved bortleie, er at leieavtalen er på minst 10 år om gangen og uten mulighet for eieren til å si den opp. Avtaler om jordleie må videre kunne føre til gode driftsmessige løsninger og være skriftlige. Forslag til vedtak Planutvalget kan ikke se at klagen inneholder momenter som tilsier et annet utfall av saken. Jordbrukssjefens vedtak av opprettholdes. Henrik Brækkan Kommunaldirektør Saksbehandler: Jordbrukssjef Knut Valberg Trykte vedlegg: Klage av Utrykte vedlegg: Møtebok Div. dokumenter Konsesjonssøknad Salgsoppgave><Vennligst ikke slett noe etter denne linjen> Salgsoppgave><Vennligst ikke slett noe etter denne linjen> Side 126

7 Landbrukskontoret Dato Løpenr. Arkivsaksnr. Arkiv / / /97 Vedlegg MØTEBOK Fagkonsulent Finn Erik Skagen i Bodø. Møtedato: 25/01/2011 Sakslistenr: Saksnummer: KVA Saksnr. arkiv: Eiendom: Kommune Gnr Bnr Fnr Snr ID Andel Eiendomsnavn BODØ / PARTER: Eier: OLE MARTIN BERNTSEN BO Postboks BODØ Erverver: ROBERT BERNTSEN Olleveien 2B, 1387 ASKER Arealoppgave: Fulldyrka Overfl. dyrk/ Skog, bonitet Annet Areal jord gj.beite S og H M L areal i alt 86,2 35,9 5,5 127,6 Eiendommens bygningsmasse: Bygningstype Byggeår Grunnflate Etasjer Teknisk tilstand Bolighus kvm 2,0 Dårlig Annet kvm 1,5 Dårlig Driftsbygning kvm Dårlig Side 127

8 Formålet med ervervet: Jordbruk. Formålet er forenlig med plansituasjonen. Overdragelsessum er : kr. Eiendomstypen er landbruk. Eiendommen eies i/av eneeie. Drift på bruket er planteproduksjon. Drift i området er husdyrhold, planteproduksjon. Området bruket ligger i har gode jordbruksvilkår. Området bruket ligger i har middels skogbruksvilkår. Saksutredning: Eiendommen ligger sentrumsnært ved Rishaugen i Bodø kommune. Søknaden gjelder konsesjon for erverv av gnr. 38 bnr. 97 og gnr. 138 bnr Søker er i nær slekt med overdrager, men søker konsesjon da han ikke har til hensikt å bosette seg på eiendommen. Bodø kommune var med i budrunden på denne eiendommen. Habilitetsspørsmålet er blitt vurdert og vi har kommet frem til at kommunen ikke er innhabil som saksbehandler siden prisen på eiendommen ikke skal vurderes i denne saken. Prisen er satt til kr ,- Konsesjonssøker opplyser i søknaden at erververs planer med eiendommen er videre utleie. Jordbruksarealene skal leies ut til Bodin Gård, deler av fjøsen lånes ut til sauehold og hovedhuset skal leies ut. Eiendommen ligger i et område som er regulert til landbruksformål. Søknaden skal behandles etter konsesjonsloven (lov av 28.november 2003 nr. 98 om konsesjon for erverv av fast eiendom ). Loven har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet, bl.a. for å tilgodese: 1. framtidige generasjoners behov 2. landbruksnæringen. 3. behovet for utbyggingsgrunn. 4. hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser. 5. hensynet til bosettingen. Side 128

9 Konsesjonslovens 9. (særlige forhold for landbrukseiendommer) Ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal det legges særlig vekt på: 1. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, 2. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området, 3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning, 4. om erververen anses skikket til å drive eiendommen, 5. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. Konsesjon skal i alminnelighet ikke gis dersom det ved ervervet oppstår sameie i eiendommen, eller antallet sameiere økes. Det kan gis konsesjon til selskaper med begrenset ansvar. Det skal legges vekt på hensynet til dem som har yrket sitt i landbruket. Konsesjonslovens 9 Første ledd nr. 1 og 4 gjelder ikke i saker der nær slekt eller odelsberettiget søker konsesjon fordi de ikke skal oppfylle boplikten etter 5 annet ledd. I slike saker skal det i tillegg til første ledd nr. 2, 3 og 5 blant annet legges vekt på eiendommens størrelse, avkastningsevne og husforhold. Søkerens tilknytning til eiendommen og søkerens livssituasjon kan tillegges vekt som et korrigerende moment. Vurderinger: Punkt 1 og 4 i konsesjonslovens 9 vil ikke bli vurdert i denne saken da saken gjelder nær slekt som søker konsesjon fordi søker ikke har til hensikt å oppfylle boplikten Bosettingshensynet: Etter konsesjonsloven 9 første ledd nr. 2 er bosettingshensynet et forhold det skal legges særlig vekt på. Dette innebærer at det må avklares om bosettingshensynet gjør seg gjeldende i det aktuelle området og med hvilken tyngde. Det må tas stilling til om det er nedgang eller fare for nedgang i folketallet i denne delen av kommunen. Bosettingshensynet kan bl.a. tilsi at søknaden avslås, eller at det stilles vilkår om boplikt. Med bosetting mener en både bosetting på eiendommen saken gjelder og i området for øvrig. Dette innebærer at følgene for lokalsamfunnet har betydning ved vurderingen. Det kreves ikke at kommunen har bekreftet behovet for å opprettholde eller styrke bosettingen gjennom for eksempel investeringer i infrastruktur eller lignende. Det er derimot tilstrekkelig at kommunen har et ønske om å opprettholde eller styrke bosettingen i det aktuelle område. I dette tilfellet er det ikke nedgang i folketallet i dette området av kommunen, men det vil være viktig for lokalmiljøet at man unngår at det etableres en fritidseiendom i dette sentrumsnære området. Videre medfører eiendommens beliggenhet at det er svært attraktivt å bruke eiendommen som bolig. Etter vår vurdering må eiendommen nyttes til helårs bolig for å ivareta bosettingshensynet. Eiendommen størrelse og avkastningsevne: I konsesjonslovens 9 fjerde ledd annet punktum er det fastsatt at det skal legges vekt på eiendommens størrelse, avkastningsevne og husforholdene. Med eiendommens størrelse siktes det til eiendommens totalareal. Av større betydning ved avveiningen er likevel størrelsen på det produktive arealet og dets avkastningsevne. En vurdering av eiendommens avkastningsevne bygger på en framtidsrettet vurdering av hva som er påregnelig avkastning. Produktive arealer vurderes på bakgrunn av arealenes landbruksmessige Side 129

10 produksjonsegenskaper. Også påregnelig avkastning utover tradisjonelle landbruksinntekter må trekkes inn. Eiendommen har en arrondering som gjør eiendommen godt egnet til jordbruksdrift. I lokal målestokk har eiendommen store dyrka arealer av god kvalitet. Eiendommen er godt egnet både til grovfôr og grønnsaksproduksjon. Videre gjør den sentrumsnære beliggenheten at eiendommen er godt egnet for gårdutsalg. Arealets størrelse, kvaliteten på jorda og beliggenheten tilsier at det er mulig å drive egen jordbruksproduksjon med god avkastning på eiendommen. Skogen på eiendommen har liten økonomisk verdi utover brensel og skogsvirke til eget bruk. Vurderinger i forhold til om ervervet skaper en driftsmessig god løsning: Det er et nasjonalt mål å skape et robust landbruk med stabile arbeidsplasser og god lønnsomhet. Dette innebærer bl.a. at en må tilstrebe en bruksstruktur som gir grunnlag for å redusere kostnadene og tilpasse driften til endringer i rammebetingelsene for norsk landbruk. Eiendomsstørrelsen og den fysiske utformingen av eiendommen er viktige faktorer for å få det til. Vurderingene som er gjort i forbindelse med eiendommens størrelse, avkastningsevne og søkers opplysning om at han skal leie ut de dyrka arealene til Bodin gård ligger til grunn for vurderingen av om ervervet skaper en driftsmessig god løsning. Bodin gård leier jordbruksarealer som grenser til denne eiendommen og det vil gi driftsteknisk gevinst at eiendommene kan drives sammen. Vi har vurdert eiendommens dyrka arealer som godt egnet både til utleie og egen drift. Etter en total vurdering anses ervervet å innebære en driftsmessig god løsning. Kulturlandskapet: Med kulturlandskapet menes landskapsbildet, mangfoldet i naturen og kulturhistoriske verdier. Hensynet til kulturlandskapet er dessuten knyttet til produksjon av miljøgoder som turveier og natur- og kulturopplevelser for allmennheten. Kulturlandskapet er et samfunnsgode som landbruket har et særlig ansvar for å ivareta, men det må tas hensyn til at kulturlandskapet endres over tid i takt med utviklingen i landbruket. Det kan gi grunnlag for avslag eller konsesjonsvilkår hvis konsesjonssøker skal bruke eiendommen på en måte som bidrar til å redusere kulturlandskapsverdiene. I taksten over eiendommen er det opplysninger fra Bodø kommune om bevaring av bygg og verneklasser. Der fremgår det at tunet på eiendommen er bevaringsverdig. Det betyr at tiltak som nybygg og tilbygg skal ta hensyn til og tilpasses eksisterende bebyggelse. Videre er noen av bygningene på eiendommen delvis båndlagte. Søkeren opplyser at han har planer om å restaurere bygningene på eiendommen. Etter vår vurdering er både bygningsmassen og arealene på eiendommen viktige for kulturlandskapet i området. Vi vurderer det som viktig at eier av eiendommen har en svært god oversikt over hvilke tiltak som kan gjøres og er nøye med oppfølgingen av disse. For å ivareta kulturlandskapet på en best mulig måte bør eier bo på eiendommen. Side 130

11 Husforholdene: Det skal legges vekt på husforholdene på eiendommen. Ved denne vurderingen skal alle bygningene som står på eiendommen tas i betraktning. Boplikt etter konsesjonsloven 5 annet ledd gjelder eiendom som er eller har vært brukt som helårs bolig. Er det dårlige husforhold på eiendommen, må en følgelig vurdere om eiendommen er egnet til, og kan fungere som boplass. Ved denne vurderingen må det sees hen til eiendommens beliggenhet, muligheter for oppgradering til vanlig god standard med innlagt strøm, vann og kloakk, veiforhold til eiendommen m.m. Det må videre tas stilling til om det er påregnelig at andre vil erverve eiendommen til boligformål. I følge taksten på eiendommen var boligen i bruk frem til Bolighuset har innlagt vann, strøm og kloakk og har gjennomgått diverse oppussing mellom 1960 og I taksten omtales boligen som en herskapsbolig og er verdsatt til 2,5 millioner kroner selv om den trenger betydelig oppgradering for å oppnå dagens boligstandard. Videre har søkeren opplyst at han har planer om å leie ut boligen. Etter vår vurdering så vil behovet for oppgradering være det samme ved utleie som om søker skulle bebo eiendommen selv. På bakgrunn av eiendommens beliggenhet og boligens beskaffenhet vurderes eiendommen som et meget attraktivt bosted. Driftsbygningen er i taksten omtalt som en 90 år gammel uanvendelig bygning og i generelt sett meget dårlig stand. Selv om deler av den gamle driftsbygningen i dag brukes til sauehold er det lite sannsynlig at den kan brukes i moderne jordbruksdrift. Helhetlig ressursforvaltning: I følge konsesjonsloven skal hensynet til helhetlig ressursforvaltning vurderes. Det er bygninger, jord, skogbruksarealer og øvrige deler av eiendommen som skal vurderes. I begrepet ligger også at en i størst mulig grad ivaretar framtidige generasjoners behov. Ressursene skal disponeres på en slik måte at produksjonsevne og utnyttelsesevne ivaretas, slik at eiendommen i framtida kan legge grunnlag for drift og bosetting. Vi har lagt vekt på vurderingen av eiendommens størrelse, avkastingsevne, husforholdene og kulturlandskapet. Etter en helhetlig vurdering av eiendommens ressurser finner vi at de er av en slik størrelse at eier bør bo på eiendommen for å sikre at eiendommen også i fremtida har grunnlag for drift og bosetting. Konsesjonslovens formål: Konsesjonsloven har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet, jf. konsesjonsloven 1. Bestemmelsen gir en vid ramme for hvilke hensyn som kan trekkes inn. Loven selv nevner uttrykkelig framtidige generasjoners behov, landbruksnæringen, behovet for utbyggingsgrunn, hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser og hensynet til bosettingen. I lovens formålsbestemmelse er det ikke foretatt noen differensiering eller eksemplifisering hvor enkelte samfunnsinteresser framheves som viktigere enn andre. Samfunnsinteressene skal relateres til nåtid, og til framtidige generasjoners behov. Samfunnsnytten skal etter dette ses i et langsiktig perspektiv. I taksten over eiendommen er det opplyst at en eventuell fremtidig flytting av flyplassen kan medføre større mulighet for utnyttelse av eiendommen - utbygging av eiendommen. Etter vår vurdering vil et erverv av eiendommen med andre formål enn å bruke eiendommen til landbruk være i strid med konsesjonslovens formål. På bakgrunn av eiendommens beliggenhet, høye pris og antydningen i taksten om at eiendommen i fremtiden kan nyttes til utbygging finner vi det nødvendig å stille vilkår som sikrer at eiendommen blir brukt til bolig og landbruksformål. Side 131

12 Konklusjon: Etter vår vurdering er det ikke grunnlag for å nekte søker konsesjon, men vi finner grunnlag for å stille vilkår. Vi har vurdert det slik at eiendommen må brukes som fast bolig for å ivareta bosettingshensynet. Videre må boplikten være personlig for å ivareta hensynet til kulturlandskapet, den helhetlige ressursforvaltningen av eiendommen og konsesjonslovens formål. Med bakgrunn i at boligen på eiendommen trenger betydelig oppgradering og at søker i utgangspunktet ikke har til hensikt å bosette seg på eiendommen gis det to års utsettelse på boplikten. For å sikre at eiendommen ikke blir brukt til annet enn landbruk settes det vilkår om at eiendommen skal nyttes til landbruksformål. På bakgrunn av søkers opplysninger om å leie ut jordbruksarealet til Bodin gård stilles det vilkår om at de dyrka arealene må leies ut på langsiktig kontrakt. Vedtak: Robert Berntsen gis konsesjon for erverv av eiendommen gnr. 38 bnr.97 og gnr.138 bnr.2776 i Bodø kommune jfr. Konsesjonsloven fra Vilkår: Det settes som vilkår at eiendommen skal nyttes til landbruksformål. Videre settes det som vilkår for konsesjon at eiendommens dyrka arealer blir leid ut på minimum 10 års kontrakt som er uoppsigelig fra søkers side. Arealene skal leies ut til nabobruk i drift og leiekontrakten skal fremvises landbrukskontoret innen Det settes vilkår om personlig boplikt. Det vil si at søker må bosette seg på eiendommen og ta den til sin reelle bolig. Boplikten gjelder fra og gjelder i fem år. Kopi sendt til: Ole Martin Berntsen Bo ved Bobestyrer Advokat Finn Ove Smith Postboks Bodø Robert Berntsen Olleveien 2b 1387 Asker Sign. Kommune:... Sign. Fylke:... Side 132

13 Advokatene Husmo, Strøm, Torrissen og Wiik Johansen Kontorfellesskap MNA Bodø kommune Landbrukskontoret Postboks Bodø Referanse: Deres ref: 2010/16184 Sted/dato: Bodø, den 17. februar 2011 Klage på vilkår i vedtak om tildeling av konsesjon - Robert Berntsen Jeg viser til Bodø kommunes vedtak av 25. januar 2011 om å tildele Robert Berntsen konsesjon for ervervet av eiendommene gnr 38, bnr 97 og gnr 138 bnr Undertegnede representerer Robert Berntsen. Vedtaket ble meddelt Robert Berntsen i brev av 26. januar 2011 som ble mottatt av Berntsen den 28. januar Berntsen ønsker å klage på vedtaket. Klagefristen er tre uker. Klagen er således rettidig. Klagen gjelder to vilkår i vedtaket. Det ene gjelder boplikten, det andre gjelder pålegget om utleie av jorden for en periode av ti år. Klagen på de to vilkårene omtales nærmere nedenfor. 1. Boplikten 1.1 Innledning Det er satt som vilkår for konsesjonen at Robert Berntsen skal bosette seg på eiendommen innen 20. oktober 2013 og ha den som sin reelle bolig minst fem år. Vilkåret er begrunnet som følger: "Vi har vurdert det slik at eiendommen må brukes som fast bolig for å ivareta bosettingshensynet. Videre må boplikten være personlig for å ivareta hensynet til kulturlandskapet, den helhetlige resursforvaltning og konsesjonslovens formål." I saksfremlegget er bosettingshensynet omtalt på følgende måte: Etter konsesjonsloven 9 forste ledd nr. 2 er bosettingshensynet et forhold det skal legges særlig vekt på. Dette innebærer at det må avklares om bosettingshenyset gjar seg gjeldende i det aktuelle området og med hvilken tyngde. Det må tas stilling til om det er nedgang eller fare for nedgang i folketallet i denne delen av kommunen. Advokat Ole Morten Husmo AS ole.morten host-adv.no Org.nr.: mva Advokat Strøm AS espen@host-adv.no Org.nr mva Advokat Mads Torrissen AS Advokat Wiik johansen AS mads@host-adv.no michal@host-adv.no Org.nr mva Org.nr mva. POST: Postboks 43, 8001 Bodø KONTOR: Dronningensgt. 9 A, 8006 Bodø TLF: FAKS: Side 133

14 Advokatene Husmo, Strom, Torrissen og Wiik Johansen Kontorfelleskap - MNA Bosettingshensynet kan bl.a. tilsi at søknaden avslås, eller at det stilles vilkår om boplikt. Med bosetting mener en både bosetting på eiendommen saken gjelder og i området for øvrig. Dette innebærer at følgene for lokalsamfunnet har betydning ved vurderingen. Det kreves ikke at kommunen har bekreftet behovet for å opprettholde eller styrke bosettingen gjennom for eksempel investeringer i infrastruktur eller lignende. Det er derimot tilstrekkelig at kommunen har et ønske om å opprettholde eller styrke bosettingen i det aktuelle området. I dette tilfellet er det ikke nedgang i folketallet i dette området av kommunen, men de vil være viktig for lokalmiljøet at man unngår at det etableres fritidseiendom i dette sentrumsnære området. Videre medforer eiendommens beliggenhet at det er svært attraktivt å bruke eiendommen som bolig.etter vår vurdering må eiendommen nyttes til helårs bolig for å ivareta bosettingshensynet. Det følger av konsesjonslovens 11 at konsesjon kan gis på slike vilkår som i hvert enkelt tilfelle finnes påkrevd av hensyn til de formål loven skal fremme. Kongen skal ut fra hensynet til bosetting, helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskap ta stilling til om det er påkrevd å stille vilkår om boplikt, og om boplikten skal være en personlig plikt for eier. I rundskriv M-5/2003 «Om lov av 28. november 2003 nr. 98 for erverv av fast eiendom (konsesjonsloven) mv.» står det under avsnitt 7.3 «Om avslag og vilkår» blant annet: Søknad om konsesjon kan innvilges, avslås eller innvilges på vilkår som fremmer lovens formål. Enhver søknad må vurderes konkret og individuelt. Det kan ikke legges opp til en praksis som innebærer at visse søkergrupper ikke har en reell mulighet til å få konsesjon. En må vurdere fra sak til sak om en skal avslå eller sette vilkår. En kan ikke velge et virkemiddel som går lenger enn det som er nødvendig for å ivareta de samfunnsinteressene som konsesjonsloven er ment å ivareta. Dette gjelder uansett hva slags type konsesjonspliktig eiendom det dreier seg om.... Det må legges stor vekt på å få gjennomfort en konkret og individuell vurdering av om det skal fastsettes vilkår om personlig boplikt eller driveplikt. Det må være en reell mulighet for å få konsesjon uten å måtte bo på og drive eiendommen selv. Konsesjonsmyndighetene kan bare fastsette at plikten skal være personlig når det anses nødvendig. Nødvendighetskriteriet kan være oppfidt dersom det for eksempel er klart at personlig boplikt i 5 år bedre ivaretar hensynet til stabil bosetting på eiendommen i et langsiktig perspektiv enn om andre enn eieren bor der. Det samme gjelder dersom en kommer til at gården og bygningene blir bedre tatt vare på om eieren selv bor der enn om andre bor der og at personlig boplikt på eiendommen øker aktiviteten i lokalsamfunnet. En må imidlertid gå konkret inn på de løsninger søkeren presenterer SIDE 2 AV 5 Side 134

15 Advokatene Husmo, Strenn, Torrissen og Wiik Johansen Kontorfelleskap - MNA for i ivareta nevnte hensyn. 1.2 Klage på vilkåret om boplikt i sin alminnelighet Av kommunens saksfremlegg fremkommer det at det ikke er nedgang i folketallet i denne delen av kommunen. Ut fra dette er det vanskelig å se at hensynet til å opprettholde eller styrke bosettingen gjør det nødvendig å sette krav om boplikt. Etter det en forstår av vedtaket er dette heller ikke en del av begrunnelsen for vilkåret om boplikt. Begrunnelsen synes å være at det er viktig for lokalmiljøet at det ikke etableres en fritidseiendom i dette sentrumsnære området. Det er ikke nærmere angitt hva lokalmiljøet består av, eller hvordan dette kan påvirkes negativt dersom det skulle etableres en fritidseiendom i dette området. Eiendommen ligger helt for seg selv og det er mange hundre meter til nærmeste bolighus. På de områdene som ligger nærmest eiendommen, drives det per i dag flyplass, museum campingplass og kjøpesenter. Det er vanskelig å se at lokalmiljøet på noen måte ville kunne påvirkes av om eiendommen blir brukt som fritidseiendom, og det er i begrunnelsen for pålegget ikke redegjort for på hvilken måte de hensyn konsesjonsloven er ment å verne skulle påvirkes negativt dersom eiendommen skulle bli benyttet som fritidseiendom. Det som fremgår av begrunnelsen er at det er svært attraktivt å benytte eiendommen som bolig. Dette kan imidlertid ikke utgjøre en selvstendig begrunnelse for å pålegge boplikt dersom hensynet bosettingen i denne delen av kommunen ikke tilsier boplikt. Kommunens begrunnelse for boplikten synes ikke å ha saklig sammenheng med de hensyn konsesjonsloven skal ivareta. Boplikten ser således ut til å være begrunnet i et utenforliggende hensyn. Villkåret er uansett mangelfullt begrunnet. Det er ikke mulig å vurdere hvorvidt vilkåret er nødvendig eller egnet til å ivareta hensynet til lokalsamfunnet, eller bosettingen i denne delen av kommunen. 2.2 Personlig boplikt for Robert Berntsen Som det fremkommer av Berntsens søknad har han ikke til hensikt å ta boligen i bruk som fridtidsbolig. Berntsen ønsker å leie ut boligen, og da fortrinnsvis til personer som vil benytte den som helårsbolig. Ved utleie vil Berntsen legge vekt på leietakers mulighet til å vedlikeholde bygningene på eiendommen. Berntsen vil fortrinnsvis søke å få en leietaker som er villig til å påta seg et vist ansvar for vedlikehold mot reduksjon i leien. På sikt vil det selvfølgelig være aktuelt for Berntsen å ta eiendommen i bruk på annen måte, men når og hvordan vil avhenge av både Berntsens situasjon og forholdene rundt eiendommen ellers. Som redegjort for under punkt 1.1 ovenfor, fremgår det både av konsesjonslovens 11, og av departementets rundskriv at det skal vurderes om en eventuell boplikt skal være personlig, og at denne løsningen bare skal velges når det er nødvendig. I kommunens vedtak er det anført at personlig boplikt er nødvendig "for å ivareta hensynet til SIDE 3 AV 5 Side 135

16 Advokatene Husmo, Strøm, Torrissen og Wiik Johansen Kontorfelleskap - MNA kulturlandskapet, den helhetlige resursforvaltning av eiendommen og konsesjonslovens formål". Det er ikke gjort noe forsøk på å gi noen redegjørelse for hva dette egentlig betyr, eller begrunnelse for hvorfor en personlig boplikt for Berntsen skulle være nødvendig for å ivareta disse hensynene. Villkåret om personlig boplikt fremstår i realiteten som ubegrunnet. Dersom det skulle være grunnlag for å pålegge boplikt, kan en fra denne side ikke se at det skulle være nødvendig at denne skal påhvile Robert Berntsen personlig. Berntsen er 64 år gammel og er per i dag bosatt på østlandsområdet. Slik hans familiesituasjon er i dag vil det ikke være aktuelt for ham å flytte inn på eiendommen med sin familie. Det oppleves således som byrdefullt for ham å pålegges personlig boplikt. På den annen side er det ingen ting som tilsier at hensynet til stabil bosetting på eiendommen i et langsiktig perspektiv skulle bli ivaretatt bedre ved at Berntsen bor der enn om det skulle bli utleid til andre. Det er heller ingen ting som tilsier at gården og bygningene blir bedre tatt vare på om Berntsen bor der. I den grad aktiviteten i lokalsamfunnet overhode påvirkes av hvem som bor på gården, blir dette ikke under noen omstendighet større ved at Berntsen og ikke en leietaker bebor eiendommen. Jeg nevner i denne sammenheng at Bodø kommune selv hadde det nest høyeste budet da eiendommen var ute for salg. Bare Bodø kommune og Berntsen bød over 4.6 millioner. Således bidro Bodø kommune til drive opp prisen de siste 3 millioner. Det antas at kommunen ved et eventuelt tilslag måtte ha basert seg på utleie dersom bosettingen skulle opprettholdes på eiendommen. Det er vanskelig å se at det skulle utgjøre noen forskjell for lokalmiljøet om utleier er Robert Berntsen eller Bodø kommune. 3. Utleie av dyrkbar jord Det er satt som vilkår for konsesjonen at eiendommen skal benyttes til landbruksformål og at eiendommens dyrka arealer blir leid bort på minimum 10 års kontrakt som er uoppsigelig for utleier. Arealene skal leies ut til nabobruk i drift. Per i dag leies jordene av Bodin gård som har leid dem i over 30 år. Berntsen ønsker å fortsette dette leieforholdet. Han har imidlertid vært i kontakt med Bodin gård som opplyser at de er pålagt å ikke inngå leieavtale med mer enn 1 års varighet på grunn av usikkerhet i egen fremtidige drift. Hensynet til Bodin gård kan selvfølgelig ivaretas ved at de gis en løpende oppsigelsesfrist på 1 år. Dette vil imidlertid skape en urimelig ubalanse i forhold til Berntsen som ikke kan si opp avtalen dersom det skulle oppstå en mulighet for en mer langsiktig utnyttelse av arealene. Det vises dessuten til at en eventuell flytting av flystripen kan medføre en radikal endring av rammevilkårene for hva som kan drives på eiendommen. Det fremstår som lite rimelig at Berntsen skal pålegges å leie ut jorden for minimum 10 år når det knytter seg så stor usikkerhet til de fremtidige utnyttelsesmuligheter for eiendommen og området som helhet. Det har over lengre tid vært benyttet korte leieavtaler mellom eier av eiendommen og Bodin Gård. Etter ønske fra Bodin gård har leietiden vært redusert fra 5 år, ned til 3 år, og nå for 1 år av gangen. Dette er en ordning som er ønsket av begge parter. Det synes ikke å være noen vektige SIDE 4 AV 5 Side 136

17 Advokatene Husmo, Strøm, Torrissen og Wiik Johansen Kontorfelleskap - MNA samfunnsinteresser som skulle tilsi at det er nødvendig å gripe inn i en ordning som er ønsket av både leier og utleier. I stedet for å pålegge en plikt å leie ut jorden i ti år kan det eventuelt pålegges en plikt til å holde jorden i hevd uten å sette bestemte krav til hvordan dette skal gjøres. 4. Oppsummering Det fremkommer av kommunens egen saksfremstilling at det faktiske forhold er slik at det i foreliggende tilfelle ikke er hjemmel i konsesjonslovgivningen til å pålegge boplikt som vilkår for konsesjon. Vilkåret er under enhver omstendighet mangelfullt begrunnet, jf forvaltningslovens 24 og 25. Pålegget om at boplikten skal være personlig for Robert Berntsen fremstår som vilkårlig. Vilkåret er under enhver omstendighet mangelfullt begrunnet, jf forvaltningslovens 24 og 25. Vilkåret om en utleietid på minimum 10 år fremstår som urimelig tyngende for søker, og dessuten som unødvendig for å sikre de hensyn konsesjonsloven er satt til å ivareta. Dersom det skulle være behov for ytterligere opplysninger eller dokumentasjon kan undertegnede kontaktes. Medhlsenj 4 ( Michal advokat ii Johansen Kopi: Robert Berntsen, 011evn 2b, 1387 Asker SIDE 5 AV 5 Side 137

18 Oppdragsnummer: Bodøsjøen Landbrukseiendom i Bodøsjøen. Eiendom med herskapelig preg. Adresse: Rishaugveien 1 BRA: ca. 500 kvm Tomt: ca kvm, eiet tomt Prisantydning: kr ,- Omkostninger: ca 2,7% Side 147

19 Informasjon fra Bodø kommune vedrørende bevaring av bygg og verneklasse: Tunet på gnr.38/97 er bevaringsverdig. Det betyr at tiltak som nybygg/tilbygg skal tas hensyn til og tilpasses eksisterende bebyggelse. Borgstua/bårdstua på tunet har de siste årene vært i bruk som redskapshus. Under krigen var den brukt som "Bierstube" av de tyske flyplassmannskapene som var forlagt på gården. Sporene etter dette er fortsatt tydelig på veggene i borgstua. Nye eiere gjøres særskilt oppmerksom på dette, og må enten ta vare på dette bygget selv, eller inngå avtaler med Bodø krigsminnemuseum/luftforsvarsmuseet om bevaring (eventuelt overtakelse av veggplater m/dekorasjoner). Fjøset på eiendommen var brukt som forlegning av flyplassmannskapene under 2. verdenskrig. I forhold til bevaringsverdien er det uproblematisk om fjøset og låven blir brukt til noe annet et det opprinnelige formålet. Slik bruksendring avklares i første rekke med Byggesakskontoret hos Bodø kommune. Ex-tyske bunkere/stillinger på eiendommen er bevaringsverdig. Spørsmål om mulig fremtidig bruk av de store arealene som de to eiendommene utgjør må rettes til byplansjefen og byplankontoret, Bodø kommune. Side 148

20 Side 149

21 Adresse Registerbetegnelse Beliggenhet Areal Areal pr. etasje Rishaugveien 1, 8070 Bodø Gnr. 138, bnr Gnr. 38, bnr. 97 i Bodø kommune Eiendommen ligger i Bodøsjøen, ca 2 km fra Bodø Sentrum, like øst for flyplassen. Gangavstand til alle fasiliteter. Bestående av flat ubebygd grasjord mellom Olav V gt. Og Rishaugveien. BRA.: ca. 499 kvm U. etg. BRA: ca. 144 kvm 1. etg. BRA: ca. 207 kvm 2. etg. BRA: ca. 148 kvm Arealberegningene er angitt i henhold til målereglene i Norsk Standard NS 3940 og retningslinjer for arealmåling, uten hensyn til byggeforskriftenes krav til rom. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS Innhold På eiendommen er det oppført herskapshus, låvefjøs, bårstue, stabbur og utedo. Bygningene ligger samlet på eiendommen med tun mot nord. Eiendommen består av totalt 127,7 daa. Dyrka jord utgjør 86,3 daa og produktiv skog består av 35,9 daa. Standard Bygningsmassen bærer preg av manglende vedlikehold de siste tiår. Det må derfor påberegnes betydelig oppgradering av innvendige flater, så vel som utvendige flater. Se for øvrig vedlagte takstdokument for detaljer om teknisk stand for hver enkelt bygning. Hvitevarer medfølger ikke med mindre annet tydelig fremkommer i salgsoppgaven. Adkomst Parkering Se kart for veibeskrivelse. På annonserte fellesvisninger vil det bli skiltet med visningsskilt. Meget gode parkeringsmuligheter på egen tomt. Side 150

22 Side 151

23 s Prisantydning Omkostninger Kr ,- + omkostninger 1. Dokumentavgift til staten, 2,5 % av kjøpesum 2. Tinglysingsgebyr for skjøte, kr 1 548,- 3. Tinglysingsgebyr for hvert pantedokument, kr 1 935,- 4. Attestgebyr for hvert pantedokument, kr 172,- Sum omkostninger ved oppnådd prisantydning, kr ,- Attestgebyr kan variere mellom kr 172,- og kr 230,- avhengig av besbllingsform. Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. Offentlige avgifter Ligningsverdi Finansiering/forsikring IvieglerTakst Kommunale avgifter Kr ,- for år 2010, fordeles over 3 terminer. Det gjøres oppmerksom på at avgiftene kan være avhengig av forbruk. Eiendommen har ikke renovasjon. Kr ,- for Ligningsverdien er oppgitt av skatteetaten/selger. EiendomsMegler 1 tilbyr økonomisk rådgivning gjennom en samtale med en av SpareBank ls finansielle rådgivere.som kjøper av bolig gjennom EiendomsMegler 1 tilbyr SpareBank 1 gunstig forsikring. Kontakt meglerforetaket om dette.det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket kan motta returprovisjon av bank/forsikring. Vi tilbyr MeglerTakst av boligen din dersom du vurderer salg. MeglerTakst er en vurdering av eiendommens reelle markedsverdi, basert på solid erfaring og kunnskap om eiendomsmarkedet der du bor. \ Side 152

24 Side 153

25 ; Side 154

26 Side 155

27 Byggeår Eierform Boligtype Byggeår for større moderniseringsarbeider Byggemåte Brukstillatelse/ Ferdigattest Oppvarming Hovedbygning opprinnelig bygget ca Låve, bårstue og stabbur antatt oppført Selveier Jordbruk Eiendommen gjennomgikk oppgraderinger og renovering i årene Se vedlagte takstdokument. Foreligger ikke. Vedovn etablert på kjøkken, i stuer er det etablert peiser og oljekaminer. 2 koksovner på toft. For øvrig elektrisk oppvarming. Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg/fastmonterte ovner, så følger det heller ikke med ovner i disse rommene. Utleie Tomt Dyrkmark på eiendommen er utleid til Bodin gård med årlig leiesum kr ,- Leieperioden utgår Tomteareal er ca kvm på eiet tomt. Fra hovedbolig på eiendommen har en flott utsikt mot hav og fjell i sør. Solrik tomt. Innmark på eiendommen er 86,2 daa dyrka grasjord. Jorda har god arrondering. Flat maskinjord, bra vekstjord, normalt drenert. Se for øvrig vedlagte takst. Regulering Eiendommen ligger i et område merket som LNF. Deler av området er landbruksareal og deler av eiendommen er båndlagt luftfartsloven. Eiendommen er konsesjonspliktig ved salg. Regler for konsesjonsplikt er beskrevet i konsesjonsloven av For detaljer kan landbrukssjef Knut Valberg i Bodø Kommune kontaktes. Kjøper må for egen risiko søke Bodø Kommune om konsesjon og er selv ansvarlig for godkjenning hos kommunen. Vei, vann og avløp Tilknyttet offentlig vann og avløpsnett via private stikkledninger. Side 156