SAKSFRAMLEGG. 1. gangs behandling: Detaljregulering - barnehage Runni Gård - gbnr 167/80

Transkript

1 Arkivsak: 2016/ Arkiv: L12 Saksbehandler: Thor Albertsen SAKSFRAMLEGG Utv.saksnr Utvalg Møtedato Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne Utvalg for teknikk, næring og kultur Formannskapet gangs behandling: Detaljregulering - barnehage Runni Gård - gbnr 167/80 Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven og 11 legges forslag til detaljregulering for Runni Gård, gbnr 167/80, 319 og 405 ut til offentlig ettersyn. Planens formål er å tilrettelegge for etablering av barnehage, dels i nybygg og dels med drift i videreføring av dagens bygningsmasse på eiendommen. Planforslaget omfatter også nylig oppført overnattingsbygg på eiendommen. VEDLEGG: 1. Forslag til reguleringsplankart, datert Forslag til reguleringsbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert Risiko- og sårbarhetsanalyse, datert Solstudie, udatert 6. Geoteknisk rapport, datert Trafikknotat, datert september Støynotat, datert Arkeologisk rapport (foreløpig), datert Fylkesmannen i Oslo og Akershus, brev av Akershus fylkeskommune, brev av Akershus fylkeskommune, prosjektplan av Statens vegvesen, brev av Norges vassdrags- og energidirektorat, brev av Årnes Vel, mail av SAKSOPPLYSNINGER: Planforslaget er utarbeidet av Meinich Arkitekter AS på vegne av Læringsverkstedet Prosjekt AS.

2 Formålet med planarbeidet er å regulere eiendommene til offentlig eller privat tjenesteyting (barnehage), næringsbebyggelse (overnattingssted), parkering, vei og fortau. Den eldste delen av Runni gård reguleres med hensynssone bevaring. Planområdet tilhører Runni gård AS som har en avtale med Læringsverkstedet Prosjekt AS om salg av den delen av eiendommene som reguleres til barnehage. Runni gård har vært drevet som gjestegård siden 2. verdenskrig. Nåværende eier ønsker å nedlegge virksomheten og kun beholde overnattingsbygget som et ubetjent tilbud. Læringsverkstedet ønsker å kjøpe øvrig del av eiendommen og utvide lokalet slik at det kan huse en fem avdelingers barnehage. Det er tenkt at Husmo barnehage, som i dag holder til i nedslitte lokaler, skal flytte hit når Runni barnehage står ferdig. Det er ønskelig å beholde den gamle gårdens eksteriør og på nennsom måte tilrettelegge for barnehagedrift også i dette bygget. Om det er mulig ønsker Læringsverkstedet å tilby lokale til leie for både de som har tilknytning til barnehagen, og eksterne. I tillegg til gamle Runni gård og de to tidligere tilbyggene vil Læringsverkstedet bygge et nytt bygg på maksimalt 900m 2 BRA. Dette bygget vil tilpasse seg den eldste av de eksisterende bygningene. Tidligere byggetrinn vil også forsøksvis tones ned, slik at den eldste delen står frem. Reguleringsforslaget legger ikke opp til noen riving av disse to senere tilbygg til Runni gård. Garasje og gatekjøkken forutsettes revet. Forslagstiller har hatt løpende dialog med Nes kommune gjennom planprosessen og forslaget er utarbeidet også på bakgrunn av dette. Planforslaget er vurdert i henhold til forskrift om konsekvensutredning. Detaljreguleringen faller ikke inn under forskriftenes virkeområde og skal derfor ikke konsekvensutredes. Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort i Raumnes avis, på Nes kommunes hjemmeside. Offentlige- og private høringsinstanser, grunneiere og andre rettighetshavere er varslet ved brev postet Oppstartsmøte ble avholdt Planområdet omfattes i dag ikke av noen reguleringsplan. I kommuneplanens arealdel er området avsatt som byggeområde for framtidig kombinert bebyggelse og anleggsformål. Rådmannen ønsker å opplyse om at det foreligger en særskilt avtale tinglyst på eiendommen. Krav i denne skal oppfylles ved utbygging på eiendommen. Etter rådmannens vurdering vil dette ikke ha noen innvirkning på innholdet i og framdrift for reguleringsplanen. Det vil vurderes om det skal bør fremmes egen sak om avtalen. Planforslaget Området som foreslås regulert til offentlig eller privat tjenesteyting (barnehage) deles inn i tre felt. I felt 1 kan det oppføres nybygg, felt 2 er området det det kan oppføres innglasset forbindelsesgang mellom nytt og eksisterende bygg, og felt 3 er øvrig areal inkludert de eksisterende bygg. Her kan det oppføres mindre boder, vognhus eller lekeapparater for barnehagen. Eksisterende garasje og gatekjøkken reguleres til rivning. Innenfor felt 3 reguleres det også inn en hensynssone for bevaring for eksisterende våningshus for Runni gård med tilhørende del av uteområde. Planforslaget hjemler nybygg innenfor felt BBH1 med en utnytting på 66% BYA og byggehøyde med maks møne på C+159,5 og maks gesims på C+155,5. Planområdet er beliggende på ca kote C+148,5. Reguleringsplanen hjemler veg, kantparkering og fortau i henhold til felles kommunal vegnorm. Det skal være fortau langs planområdet; i Leirvegen og langs Runnivegen frem til planlagt

3 fotgjengerovergang ved bussoppstillingsplassen. Adkomst til Runni gård legges som tidligere via parkeringsplass for Leirvegen. Parkeringsplasser legges som langsgående parkering i Leirvegen (10 stk) og foran hovedbygningen til Runni gård (6 stk). Avkjøring til overnattingsbygget vil også være her fra Leirvegen. Det legges til rette for egen parkering for overnattingsbygget (10 plasser). For renovasjon, og øvrig adkomst for lastebiler, legges det i planforslaget opp til at Leirvegen kan benyttes for gjennomkjøring. For personbiltrafikk videreføres dagens situasjon ved at Leirvegen ikke skal være tillatt for gjennomkjøring. Barnehagens uteareal vil få gode solforhold da utearealene ligger sørvendt og i åpent terreng. Det kan bli aktuelt å plante trær som gir skygge for sommersolen. Sol- og skyggeanalyse følger vedlagt. Overnattingsbygg Hotell/overnattingsbygningen, som fikk rammetillatelse i 2015, er oppført over to plan og inneholder 12 rom. Det er ikke installert heis i bygget. Overnattingsbygget ble opprinnelig oppført med en tenkt samdrift med og et supplement til Runni gårds selskapslokaler. Denne intensjon videreføres ikke ved etablering av barnehage ved Runni gård. Overnattingsdelen er da tenkt driftet som et ubetjent hotell for korttidsopphold. Dette hjemles gjennom reguleringsbestemmelsene hjemler. Grunnforhold Planområdet befinner seg innenfor marin grense. Hovedbergart er i henhold til Nasjonal berggrunnsdatabase, diorittisk til granittisk gneis, migmatitt. Over fjell er det i henhold til Nasjonal løsmassedatabase, tykk marin avsetning. Det er utarbeidet geoteknisk rapport i forbindelse med planarbeidet. Det er funnet kvikkleire i reguleringsområdet. For lokal stabilitet er det utført stabilitetsberegning i snitt. Beregnet sikkerhetsfaktorer er større enn det satte sikkerhetskravet på Ved snitt B-B basert og ut i fra dagens situasjon gir en sikkerhet mot brudd på Ved oppføring av fremtidig tiltak blir sikkerheten 1.57, hvilke gir en forverring av stabiliteten i reguleringsområdet på 6%, men allikevel over kravet som er satt gjennom NVE sine retningslinjer. Lokalstabilitet konkluderes i rapport til å være tilfredsstillende i reguleringsområdet. For områdestabilitet betegnes dette som en situasjon der et byggetiltak/terrenginngrep forverrer stabilitet i terreng. For områdestabilitet er det tilstrekkelig med krav til vesentlig prosentvis forbedring. Områder som ikke berøres eller berøres mindre enn 5% av tiltak, vurderes iht. områdestabilietskravene. Beregninger fra snittene A-A, C-C til E-E gir alle en forverring av stabilitetsforhold mellom 0-3.6% etter fremtidig tiltak, men beregnede sikkerhetsfaktorer er på minimum Rapporten konkluderer med at også områdestabilitet for reguleringsområdet er tilfredsstillende. Naturmangfold Det er gjennom tilgjengelig databaser ikke registrert spesielle funn innenfor eller i nærområdet for planområdet. Trafikk Det er utarbeidet en trafikkanalyse som belyser dagens situasjon i krysset Runnivegen/ Runnivegen (ved skoleområdet og Runnirinken) og konsekvensene av planforslaget for krysset. Det er utført trafikktelling i morgenrushet. Biltrafikken er av beskjeden størrelse, mens fotgjengeraktiviteten er høy. Skråkryssende fotgjengere og foreldre som stanser bilen for å slippe av barn i selve krysset, bidrar til hindring av andre trafikanter og sikt. Planforslaget fjerner grusplassen og gatekjøkkenet, noe som i seg selv bidrar til opprydding. Det nye fortauet langs planområdet anbefales å avsluttes med et gangfelt over til bussplassen vest

4 for innkjøringen til bussplassen. Dette for å unngå å krysse trafikken til bussplassen. Uavhengig av utbyggingsplanen anbefaler trafikkonsulent noen tiltak for å forbedre krysset Runnivegen/Runnivegen. Se vedlagte rapport. I forbindelse med selve barnehagen anbefaler konsulent å opprettholde innkjøring fra begge ender av Leirvegen, for å ikke tvinge de som kommer fra fylkesveien å kjøre via krysset Runnivegen/Runnivegen. Men det vil ikke være utslagsgivende for situasjonen i krysset, belastningen vil fortsatt være liten. Denne del av Leirvegen er per i dag skiltet med gjennomkjøring forbudt. Leirvegen går rundt planområdet i nord og øst. Planområdet grenser mot Runnivegen i sør og vest. Avkjørsel fra fv. 175 er Runnivegen. Denne del av Runnivegen er hovedadkomst opp til området for buss og bil. På sørsiden av planområdet er det en bussoppstillingsplass for skolene; Årnes barneskole og Runni ungdomsskole. Ishallen (Runnirinken) er også tilknyttet området. Runnivegen er hovedveg i området og er trafikkert med gående, sykler, buss og bil. Samt tilhørende trafikk for tilliggende næringsområder. Leirvegen er en mindre adkomstvei til seks eneboliger og to næringsbygg, samt at den kobler til Runnibakken. Leirvegen er skiltet med gjennomkjøring forbudt fra begge ender. Adkomsten til planområdet er fra nordvestsiden langs Leirvegen. Reguleringsplanen hjemler etablering av fortau langs sørsiden av Leirvegen (vest for Runni gård), samt videre rundt kryssområdet i Runnivegen og til krysningspunkt mot bussholdeplass med parkeringsområde. Det er knyttet rekkefølgebestemmelser til slik opparbeidelse. Støy Det er utarbeidet støynotat av Øvre Romerike Prosjektering. Notatet konkluderer med at selv med beregninger av verst tenkelig situasjon, det vil si at all trafikk som kommer som følge av utbygging er beregnet til å kjøre både i Runnivegen og Leirvegen så ligger så å si hele tomta fortsatt i grønn støysone. Det stilles derfor ikke krav til ytterligere støyvurderinger i forbindelse med byggesak. Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er utarbeidet risiko- og sårbarhetsanalyse for planområdet. Det er gjennom denne ikke funnet unormale risikosituasjoner som følge av planlagt tiltak / regulering. Det er ingen forhold som karakteriseres som høyrisiko og hvor det er behov for særskilte tiltak. ROS-analyse følger vedlagt. Universell utforming (UU) Det stilles krav i reguleringsbestemmelsene at barnehagen skal tilfredsstille den enhver tid gjeldende krav. Det samme gjelder for barnehagens utomhusareal. For de eksisterende bygg som skal benyttes som barnehage ligger gulvet fra 0,3 0,5m over terreng ute. Adkomst med universell utforming vil løses med rampe. I de eksisterende byggene vil det ikke installeres heis, da de rommene som ligger i kjeller og på loft ikke vil være en del av barnehagens daglige drift. Dersom ny del av barnehagen legges over to plan, vil det installeres heis eller løftebord. Barn og unges interesser Barn og unge i nærmiljøet vil få en tryggere skoleveg som følge av de trafikale forbedringene som etablering av fortau vil kunne medføre. Barnehagen på Runni gård vil være tilgjengelig for nærmiljøet utenom åpningstid. Således vil da barnehagens uteområder med lekeapparater være allment tilgjengelig til disse tider. Planforslaget anses derfor til å ha positive konsekvenser for barn og unge.

5 Kulturminner Det er ingen kjente automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet. Det er tidligere gjort funn av kokegroplokaliteter ved Årnes kirke, og det er beliggende to gravhauger fra jernalder nord/vest for planområdet. Dette vises gjennom vedlagte arkeologiske rapport. Det er gjennomført arkeologisk undersøkelse i forbindelse med reguleringsprosessen. Det ble gjort registrering av ei kokegrop. Kokegropen er undersøkt i forbindelse med utvidet registrering. Av nyere tids kulturminner omfatter planområdet våningshuset på Runni gård. Våningshuset er registrert i SEFRAK-registret. I følge denne registreringen skal deler av huset være oppført allerede på tallet. Våningshuset med tilliggende område sør for bygget reguleres med hensynssone bevaring. I forslag til reguleringsbestemmelser hjemles det at våningshuset ikke kan rives eller endres utvendig. Ved skifte av farger, vinduer, dører, panel, osv skal tiltaket forelegges og godkjennes av kommunen. Siktlinje fra Runnivegen mot hovedbygget skal opprettholdes. Det tillates ikke større installasjoner som hindrer sikten. Eksisterende lønnetre skal stå. Teknisk infrastruktur Eiendommene ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarmeanlegg. Barnehagen vil tilknytte seg nettet som er lagt frem til overnattingsbygget. Det er i dag tilknytning til vann- og avløp til planområdet. I henhold til Årnes vannverk har området svært god vannforsyning. Det er tilstrekkelig kapasitet på spillvannsnettet. Overvann skal fordrøyes på egen eiendom og løses i henhold til VA-norm for kommunene. Renovasjonspunkt er tenkt plassert i tilknytning til kjøreadkomst (trafikkrundell) nord for barnehagebygget. VURDERING: Ved varsel om oppstart ble det innsendt 5 merknader. Dette fra overordnede myndigheter og velforening. Det vil i det her påfølgende gjentas i utdrag essensen i disse merknader, med forslagsstillers kommentar, og rådmannens eventuelle utdypning og kommentar. Merknadene følger i sin helhet som vedlegg i saken. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, brev av : Samfunnssikkerhet. Det forventes at grunnforholdene og skredfare vurderes i risiko- og sårbarhetsanalysen. Overvann. Kommunen bør i planen sette konkrete krav til løsning for lokal overvannshåndtering, både gjennom plankart og reguleringsbestemmelser. Parkering. Det bør settes restriktive parkeringsnormer for planområdet slik at det legges til rette for at transport til planområdet skjer ved bruk av gange, sykkel eller kollektiv. Barn og unges interesser. Minner om Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen. Pkt 5c, som sier at kommunene skal avsette tilstrekkelige, store nok og egnet areal til barnehager. Forslagstillers kommentar: Grunnforholdene og skredfare vurderes i risiko- og sårbarhetsanalysen. Det er utarbeidet en geoteknisk rapport i forbindelse med planarbeidet. Overvann, parkering og barn- og unges interesser er ivaretatt.

6 Rådmannens kommentar: Gjennom risiko- og sårbarhetsanalysen (ROS-analyse) framgår det at det ikke er funnet risikosituasjoner som følge av planlagt tiltak / regulering. Det er ingen forhold som karakteriseres som høyrisiko og hvor det er behov for særskilte tiltak. Rådmannen har ingen ytterligere merknader. Akershus fylkeskommune, brev av : Fylkeskommunen henviser til regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus. Det framheves særskilt samordnet areal- og transportplanlegging med arealeffektivt utbyggingsmønster. Videre vises det til restriktiv parkeringsdekning for å stimulere til bruk av gange, sykkel og kollektivtransport. Samt til automatisk fredede og nyere tids kulturminner, barn og unges interesser og universell utforming. Fylkesrådmannen krever at det gjennomføres en arkeologisk registrering som del av planprosessen.på bakgrunn av det tilsendte materialet, mener Fylkesrådmannen at tiltaket er i samsvar med vedtatt fylkeskommuneplan og gjeldende regionale planer, og har ingen ytterligere merknader. Forslagstillers kommentar: Arkeologisk registrering er bestilt og utført. Øvrige punkter er ivaretatt i planarbeidet. Rådmannens kommentar: Rådmannen vurderer planforslaget til å være i tråd med overordnede planer og fylkeskommunens merknad og krav som stilles gjennom denne. Arkeologiske undersøkelser er gjennomført og funn av kokegrop er ferdig utgravet og undersøkt. Nyere tids kulturminner her i form av våningshuset på Runni gård anses godt ivaretatt gjennom hensynssone og tilhørende reguleringsbestemmelse. Statens vegvesen, brev av : Statens vegvesen har ingen merknader til varsel om oppstart planarbeid. Forslagsstiller og rådmannen har ingen kommentar. Norges vassdrags- og energidirektorat, brev av : Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) viser til overordnede føringer og retningslinjer. NVE har oversendt sjekkliste med oversikt over temaer innenfor NVEs forvaltningsområder, og en oversikt over når og hvordan ulike tema skal innarbeides i planen. Forslagstillers kommentar: Temaene i sjekklisten er med i ROS-analysen. Rådmannens kommentar: Det er gjennomført geoteknisk undersøkelse av planområdet. Denne har avdekket kvikkleire innenfor planområdet, men i følge geoteknisk rapport medfører ikke denne noen forhold ved lokal- eller områdestabilitet. Tiltakshaver har ved utarbeidelsen av ROS-analysen ikke funnet risikosituasjoner som følge av planlagt tiltak / regulering. Årnes Vel, e-post av : Velet ser det som positivt at det etableres flere barnehageplasser på Årnes. Velet er imidlertid i tvil om en etablering av barnehage på Runni gaard er den mest ideelle. Dette ut i fra trafikksituasjonen i området, og eiendommens beliggenhet opp mot et industriområde. Velet forutsetter at den eldre bygningen på Runni gård ikke blir vesentlig endret. Forslagstillers kommentar: Det er i planprosessen lagt vekt på å utarbeides en god trafikkløsning ved hjelp av trafikkteknisk rådgiver. Den uoversiktlige situasjonen rundt gatekjøkkenet blir borte og både brukere av

7 barnehagen og skolebarnas sikkerhet er i varetatt med nytt fortau og fotgjengerovergang til bussholdeplassen. Den eldste delen av Runni gård blir bevart og regulert med hensynssone bevaring. Rådmannens kommentar: Velforeningens merknader synes godt ivaretatt gjennom reguleringsforslaget. Rådmannen, ved samferdselsavdelingen, har vært involvert i utforming av krav til innhold og løsninger i reguleringsplanforslaget. Planforslaget: Rådmannen vurderer at planforslaget imøtekommer og ivaretar de merknader som har innkommet ved varsel om oppstart av reguleringsprosess. Planforslaget hjemler for ny bebyggelse byggegrense, utnyttelsesgrad og byggehøyde (maks kote for gesims- og mønehøyde). Reguleringsbestemmelsene hjemler også at nybygget skal underordne seg hovedbygningen i utforming og formgivning. Rådmannen vurderer disse forhold som godt styrende i forhold til en utbygging som skal ivareta hensynet til den gamle hovedbygningen på Runni gård. I tillegg hjemles det krav til bevaring av hovedbygningens eksteriør og uttrykk gjennom regulering av hensynssone for denne del av reguleringsområdet. Rådmannen vurderer dette som viktig og riktig for å bevare Runni gård som det historiske element det er for området. Rådmannen vurderer foreslåtte reguleringsformål og bestemmelse for overnattingsbygget som viktig for å ivareta intensjonen ved oppføring av overnattingsbygget og dets forhold til barnehageetableringen. En eventuell endring av bruk for dette bygget fordrer en reguleringsendring. Rådmannen vurderer videre at reguleringsforslaget forholder seg til og svarer ut de momenter som er førende gjennom overordnede planer, retningslinjer og føringer. Dette i forhold til samordnet areal og transport, barn og unges interesser, universell utforming, samfunnssikkerhet og beredskap med flere. Rådmannen vil i det påfølgende vurdere og kommentere de utarbeidede delrapporter for reguleringsforslaget. Rådmannen viser til vedlegg for tilhørende fagrapporter i fulltekst: Støy: Gjennom gjennomførte støyvurdering og støynotat fra Øvre Romerike Prosjektering vises det at planlagt utbygging ikke vil endre støysituasjonen nevneverdig. Det er i støyvurderingen beregnet for verst tenkelige situasjon, dvs. at all trafikk som kommer som følge av utbygging er beregnet til å kjøre både i Runnivegen og Leirvegen. Selv ved denne tenkte situasjon vil så godt som hele tomta fortsatt ligge i grønn sone, og det er således ikke nødvendig med skjermingstiltak. Rådmannen vurderer således at forhold til støy er ivaretatt og sjekket ut i planforslaget. Geoteknikk: Gjennom gjennomførte geotekniske undersøkelse vises det at lokalstabilitet konkluderes til å være tilfredsstillende i reguleringsområdet og ikke vil påvirkes negativt i forhold til oppgitte sikkerhetsfaktor. Rapporten konkluderer også med at områdestabilitet for reguleringsområdet er tilfredsstillende. Rådmannen vurderer at krav som er stilt gjennom NVE sin veileder for arealplanlegging i skredutsatte områder som oppfylt. Sol-/skyggediagram: Rådmannen vurderer foreslåtte byggegrenser til å medføre etablering av en barnehage med gode og solrike uteområder. Uteområdene vil bli beliggende sør og sørvestvendt på

8 eiendommen. Uteområdene vil også trekkes vekk fra barnehagens trafikkområder og adkomstområde. Trafikksituasjon: Rådmannen vurderer de endringer som tilkommer ved gjennomføring av planforslaget til å være gode grep for å bedre trafikkbildet på denne del av Runniområdet. Det vil etableres fortau og nåværende parkering og til dels uoversiktlige trafikkbilde på gatekjøkkentomta vil elimineres ved gjennomføring av planforslaget. Dette siste ved at denne parkeringsplassen vil fjernes og inngå som utbyggings- og uteområde for barnehagen. Kulturminner (Arkeologisk rapport): Rådmannen vurderer at hensynet til automatisk fredede og nyere tids kulturminner er godt ivaretatt gjennom planprosessen. Det er gjort funn av ei kokegrop innenfor planområdet. Denne er utgravd og området anses som ferdig undersøkt. I forhold til nyere tids kulturminner vurderer rådmannen at foreslåtte hensynssone med bestemmelser ivaretar hensynet til bevaring av de eksteriørmessige kvaliteter ved hovedbygningen på Runni gård. Rådmannen vurderer også at planforslagets hjemler vedrørende nybygget underordner seg hensikten med å framheve og bevare inntrykket ved hovedbygningen på en god måte. KONKLUSJON: Rådmannen vurderer at planforslaget imøtekommer de merknader som har innkommet ved varsel om oppstart av reguleringsprosess. Planforslaget viderefører også de krav som er framholdt av rådmannen gjennom reguleringsprosessen på en god måte. Dette er i hovedsak forhold til trafikksikkerhet og kulturminner. Dette med bestemmelser som hjemler videreføring av hovedbygningen ved Runni gård eksteriørmessig. Planforslaget hjemler også et nybygg som vil forholde seg separat og i kontrast i forhold til hovedbygningen. Videre så hjemler reguleringsplanen trafikksikkerhetstiltak ved etablering av fortau. Rådmannen anbefaler at reguleringsforslaget legges ut til offentlig ettersyn.