Reguleringsendring for reguleringsplan BØ24 Børøya industriområde - varsel om planoppstart

Transkript

1 Hadsel Kommune Planavdeling Arkivsak - dok. 17/ Saksbehandler Hans Christian Haakonsen Saksgang Møtedato Komite for utvikling Formannskapet Reguleringsendring for reguleringsplan BØ24 Børøya industriområde - varsel om planoppstart R ådmannens innstilling Rådmannen vil tilrå komité for utvikling å innstille følgende forslag til vedtak ovenfor formannsk apet: Reguleringsplan BØ24 Børøya industriområde bør endres slik at en fjerner hindringer i eksisterende plan som har medført at areal forvaltningen har vært vanskeligere enn det burde være. Videre må planen oppgraderes for å tilpasse den bedre til fremtid ens arealutfordringer og behov. Derfor varsles om planoppstart for reguleringsendring av reguleringsplan BØ24 Børøya industriområde. Hjemmel for vedtaket er plan - og bygningsloven Vedlegg : Vedlegg 1 - nåværende reguleringskart Vedlegg 2 - utkast til nytt reguleringskart Vedlegg 3 - områdeinndelinger Vedlegg 4 - kostnadskalkyler fra plankonsulent Referanser i saken Formannskapets vedtak 18/ i sak 134/2016 Områdereguleringsplan BØ24 Børøya industriområde - behov for avklaringer vedr ma ssetak fra vestlige deler for utfylling i sjø østlige d eler Bakgrunn Områdereguleringsplan BØ24 for Børøya industriområde b le vedtatt av kommunestyret 13/ og erstattet tidligere reguleringsplan for området. Bakgrunnen for den nye planen var å innlem me områder i øst, avsatt til industriformål i forrige arealplan slik at kommunen fikk regulert mer areal til nye industrietableringer. Som et ledd i arealutviklingen tenkte en da å flytte masser fra vest til østlige sjøområder for å få nye næringsarealer. Det ble senere laget en egen detaljreguleringsplan for dette som inkluderte veisystemer, men dette ble utsatt av formannskapet med henvisning at en måtte gå i nærmere dialog med de næringsdrivende. Grunnet et prekært behov etter byggeklare næringsarealer mente rådmannen i sak 134/2016 at en skulle legge til side tankene om masseforflytning og heller selge tomtene i vest slik de er. Dette var formannskapet ikke enige i og de fattet følgende vedtak (si tat): Saken utsettes. Det utredes alternativer for uttak av masser. 1) Følge planen 2) Uttak ned til forskjellige kotehøyder 3) Kostnader og finansering 4) Massens beskaffenhet 5) Bruk av næringsfondet til utredning. Rådmannen har nå belyst saken nærmere, og finner behov for at vi løser saken videre gjennom først å foreta en reguleringsendring av planen, ikke bare for å ha et avklart forhold til massespørsmålet men fordi vi ser at her er flere mindre detaljer som bør endres til beste for Dokumentnr.: 17/ s ide 1 av 6

2 eksisterende- og nye næringsaktører. Forut for dette saksfremlegget er her avholdt flere møter med aktuelle aktører samt at det ble invitert- og avholdt fellesmøte 22/ Saken legges frem for politisk behandling med forslag om varsling av planoppstart. Saksfremstilling Kart/ flyfoto hvor aktuelt område befinner seg: Nåværende reguleringsplan BØ24 Lilla farge = industriformål Lilla skravur = formål forretning/industri Mørkeblå = Havneområde i sjø Lyseblå = Friluftsområde i sjø med tilhørende strandsone Grønn = Naturområde grønnstruktur Grå, brun og rosa = Veiformål, gangvei, gang/sykkelvei, annen veigrunn Prosess forut for saksfremlegg: Møte 30/ med Fiskeriparken Møte 16/ med Nordlaks Bestilling av plankonsulent 24/ for revidering av kart og kostnadskalkyler Møte 17/ med Skretting Dokumentnr.: 17/ side 2 av 6

3 Møte (dato bortkommet) med TT-maskin AS Møte 27/ med Tømmervikgruppen Telefonmøte 3/ med plankonsulent Forslag til plankart 7/ fra plankonsulent Nye detaljoppmålinger i øst og vest. Februar 2017 Kostnadskalkyler klar. 6/ Møte 14/ med Tømmervikgruppen Møte 24/ med Nordlaks Møte (dato bortkommet) med Per Strand Hadsel AS Møte (dato bortkommet) med Skretting AS Møte 27/ med fremtidig etablerer Innkalling til fellesmøte 8/ Utkast til nytt plankart sendes ut til samtlige aktører på området. Møte 9/ med TT-maskin og fremtidig etablerer Fellesmøte 22/ med eksisterende næringsaktører på industriområdet. 2 firmaer møtte. Fra Plankonsulent foreløpig utkast til nytt reguleringskart: Formannskapet ba om uttak ned til forskjellige kotehøyder. Dette er lagt inn i nytt kart, og de påfølgende kostnadskalkylene tar hensyn til dette. Lilla farge = industriformål Lilla skravur = formål forretning/industri Mørkeblå = Havneområde i sjø Lyseblå = Friluftsområde i sjø med tilhørende strandsone Mørkerosa = Område for akvakulturanlegg Grønn = Naturområde grønnstruktur Grå, brun og lyserosa = Veiformål, gangvei, gang/sykkelvei, annen veigrunn Fra plankonsulent kostnadskalkyler. Overslag: Formannskapet ba om kostnader og finansering: Å flytte ta ut massene- og flytte disse fra vest til øst er beregnet å koste omlag kr ,- I ekstisterende reguleringsplan er det satt krav om en rekke ting før området i øst kan utnyttes: gang/sykkelvei langs Fv82, ny bussholdeplass, fortau ned til Reno-Vest, VA-anlegg etc. I tillegg kommer kostnader til å etablere ferdig internveisystemer som trengs. Totalt vil alle kostnader beløpe seg på kr ,- (se vedlagte beregning fra plankonsulent). Hva angår finansiering er dette ikke utredet. Det bør tas sikte på å søke eksterne midler (fylket/stat/private) i tillegg til en kommunal egenandel. Bruk av utbyggingsavtaler bør vurderes. Det vil tilkomme inntekter til kommunen ved salg av eiendom. Dokumentnr.: 17/ side 3 av 6

4 Massenes beskaffenhet: Formannskapet ba om en utredning av massens beskaffenhet. Konsulentfirmaet Rambøll utførte i 2014 en totalsondering i 35 punkt og prøveserier i 9 punkt. Metodologien som ble benyttet er den samme som brukes i dag dvs. av vi må kunne fastslå at undersøkelsene er gode nok i forhold til dagens krav. Løsmassene på landområdet består hovedsakelig av torv i øverste lag over leirig, siltig, sandig, grusig materiale ned til fjell. Løsmassene i sjøområdet består hovedsakelig av skjellsand, leire og silt. Dybde til fjell er i borepunktene på land målt til 0,5-4,7 meter under dagens terrengnivå og i sjø 0,4-7,6 meter under sjøbunn. Det er boret 1-3 meter ned i fjell for fjellkontroll. Fra før er her kjent at Børøya består hovedsakelig av monzonittisk gneis, dvs. en gneis dannet fra den magmatiske dypbergarten monzonitt. Berget i det vestlige område er tett med få sprekker, noe som kan observeses i bergveggen som ble sprengt ut for noen år siden sør for Skretting. Kvaliteten som fyllmasse må ansees som god. Bergarten som tas ut i Brattåsen er mangeritt - som er pyroksenholdig monzonitt. Rådmannens vurdering Innledende vurderinger: Selv om kostnadsoverslaget isolert sett viser et høyt tall, vil en videreutvikling av industriområdet på et overprdnet plan i høyeste grad være påkrevd for å kunne skaffe plass til næringsutvikling som medfører både flere arbeidsplasser, økt folketall og mere inntekter for kommunen. Å gå videre med utvikling av industriområdet vil også være helt i tråd med kommuneplanen. Reguleringsendring er første steg videre: Reguleringsendringen som foreslås i denne saken er et første grep i videreutviklingen av området: Vi må fjerne noen hindringer som kan gjøre arealutviklingen vanskeligere enn det burde være. Videre må planen oppgraderes for å tilpasse den bedre til fremtidens areal-utfordringer og behov. Konkrete tiltak for å forbedre eksisterende reguleringsplan: 1. Industriområdets vestlige del: Fjerning av planlagt veisløyfe i eksisterende plan. Begrunnelse: Skape bedre handlingsrom for ulike typer næringer. 2. Industriområdets vestlige del: Tilføye høydekoter for å vise hvorledes området skal trappes ned. Begrunnelse: Skape handlingsrom for god terrengtilpasning og uttak av masser til fremtidig bruk 3. Industriområdets vestlige del: Utvide skravert område for forretning/industri nordover og vestover. Begrunnelse: Skape bedre handlingsrom for plasskrevende detaljhandel Dokumentnr.: 17/ side 4 av 6

5 4. Industriområdets vestlige del: Fjerne friluftsområdet i sjø og la det bli havneområde i sjø. Tilgrensende friluftsområde på land må også fjernes selv om det ikke er tegnet inn i kartet. Begrunnelse: Skape mulighetsrom for Skretting o.a. sjørelatert virksomhet. 5. Industriområdets nordøstlige del: Ta med hele akvakulturområdet A1 i reguleringsplanen. Begrunnelse: Noe av Nordlaks akvakulturanlegg ligger i reguleringsplanen og noe i overordnet plan. Dette er uheldig 6. Industriområdets nordøstlige del: Fjerne inntegnet vei mot øst med avkjørsel fra Reno-Vest. Begrunnelse: Denne kommer i konflikt med Nordlaks sine utviklingsplaner for området. 7. Industriområdets vestlige del: Legge inn ny vei østover med hovedvannledning i veilegemet. Alternativer: Vei langs vannkanten eller vei langs Fv82. Begrunnelse: Skape utviklingsmuligheter for industriområdet østover. 8. Industriområdets sørøstlige del: Flytte inntegnet gang/sykkelvei til andres siden av veien. Bro eller kulvert til industriområdet i området ved Circle K. Begrunnelse: Få ned kostnadene og øke trafikksikkerheten. Reguleringsomfang ny plan: Rådmannen tar sikte på en mindre vesentlig reguleringsendring. Planmaterialet fra 2013 inkl. konsekvensutredningen kan i stor grad gjenbrukes m/ de justeringer som nevnt i forrige kapittel. En vil rådføre seg med fylkesmannen om reguleringsomfanget før vi går videre. I verste fall kan det hende at her blir vesentlig reguleringsendring m/ ny konsekvensutredning noe rådmannen tviler på. I beste fall, en mindre reguleringsendring. Uansett på saken ut på høring og kunngjøres på vanlig måte. Miljøkonsekvenser Er i stor grad belyst i eksisterende plan som ble konsekvensutredet. Økonomikonsekvenser Reguleringsendringen i seg selv vil være beskjeden og kan dekkes innenfor budsjett. Når planen er ferdig må vi gå videre, og disse kostnadene er beregnet til kr ,- Andre konsekvenser Dokumentnr.: 17/ side 5 av 6

6 Konklusjon Rådmannen vil tilrå politisk nivå at vi endrer reguleringsplanen, og at det varsles om planoppstart. Dokumentnr.: 17/ side 6 av 6

7 Hadsel kommune SAKSPROTOKOLL Arkivsak - dok. 17/00629 Arkivkode Saksbehandler Hans Christian Haakonsen Behandlet av Møtedato Saknr 1 Komite for utvikling /17 2 Formannskapet /17 Reguleringsendring om planoppstart for reguleringsplan BØ24 Børøya industriområde - varsel Formannskapet har behandlet saken i møte sak 91/17 Møtebehandling/Votering Formannskapet vedtok enstemmig innstillingen fra komite for utvikling. Vedtak Reguleringsplan BØ24 Børøya industriområde bør endres slik at en fjerner hindringer i eksisterende plan som har medført at arealforvaltningen har vært vanskeligere enn det burde være. Videre må planen oppgraderes for å tilpa sse den bedre til fremtidens arealutfordringer og behov. Derfor varsles om planoppstart for reguleringsendring av reguleringsplan BØ24 Børøya industriområde. Hjemmel for vedtaket er plan - og bygningsloven 12-8.