Saksgang Møtedato Saknr 1 Komite for utvikling /17 2 Formannskapet /17 3 Kommunestyret /17

Transkript

1 Hadsel kommune S aksutskrift Arkivsak - dok. 17/ Arkivkode Saksbehandler Hans Christian Haakonsen Saksgang Møtedato Saknr 1 Komite for utvikling /17 2 Formannskapet /17 3 Kommunestyret /17 Planspørsmål - fremtidig regulering av nytt næringsområde på Hadselmyran Komite for utvikling har behandlet saken i møte sak 38/17 Møtebehandling Saksordfører Margareth Bentzen Repr. Trude Lind satte på vegne av komiteen fram følgende tilleggsforslag: Votering Komite for utvikling vedtok enstemmig rådmannens forslag og tilleggsforslaget fra komiteen. Komite for utvikling vil tilrå formannskapet å fatte følgende vedtak: Hadsel kommune stiller seg positiv i forhold til tiltakshaver s planer om å videreutvikle næringsområde på Hadselmyran slik som skissert i planforespørsel datert 21/ Formannskapet har behandlet saken i møte sak 59/17 1

2 Møtebehandling/ Votering Formannskapet vedtok enstemmig innstillingen fra komiteen. Formannskapet innstiller til kommunestyret å vedta: Hadsel kommunestyre stiller seg positiv i forhold til tiltakshavers planer om å videreutvikle næringsområde på Hadselmyran slik som skissert i planforespørsel datert 21/ Kommunestyret har behandlet saken i møte sak 23/17 Møtebehandling Kommunestyret vedtok enstemmig formannskapets innstillig. Hadsel kommunestyre stiller seg positiv i forhold til tiltakshavers planer om å videreutvikle næringsområde på Hadselmyran slik som skissert i planforespørsel datert 21/ Rådmannens innstilling Rådmannen vil tilrå formannskapet å fatte følgende vedtak: Hadsel kommune stiller seg positiv i forhold til tiltakshavers planer om å videreutvikle næringsområde på Hadselmyran slik som skissert i planforespørsel datert 21/ Vedlegg: Vedlegg 1 referat fra oppstartsmøte 7/ Vedlegg 2 mottatt planforespørsel 21/ fra Handelsbygg AS v/ Gplan AS Referanser i saken Kommuneplanens arealdel, formålsområde B13 1 Bakgrunn Eiendomsutviklerselskapet Handelsbygg AS tok initiativ ovenfor kommunen til oppstartsmøte for regulering av fremtidig næringsområde vis-a-vis Europris. Det er det samme selskapet som stod bak tilrettelegging av tomt for Europris. Oppstartsmøtet ble avholdt 7/ Kommunen informerte om at tiltaket vil komme i strid med 1 Jf. kommuneplanens arealdel, planbestemmelsene kap s.20 og arealplankart. Plandokumentene kan lastes ned på linken: 2

3 kommuneplanens arealdel, og at det derfor bør fremmes et planspørsmål til politisk nivå før de evt. går videre med planene. Den 21/ mottar kommunen en formell forespørsel, og saken legges med dette frem for politisk behandling. Saksfremstilling Hva er et planspørsmål? Å utarbeide reguleringsplaner medfører en del arbeid og kostnader for tiltakshavere. I tilfeller der ønsket reguleringsområde kommer i konflikt med overordnet arealplan kan det være hensiktsmessig at tiltakshaver på et tidlig tidspunkt søker råd hos kommunen. På denne måten kan vedkommende spare seg for ekstrautgifter til plankonsulent dersom planmyndigheten tidlig sier nei, og ikke senere når vedkommende har pådratt seg tidsbruk og utgifter til plankonsulent for å lage et planforslag. Rådet som politisk nivå avgir er ikke juridisk bindende, og avviser ikke senere evt. innkommet planforslag. Tiltakshavere har uansett rett å fremstille et planforslag til behandling, og planmyndigheten har plikt å behandle dette. Planspørsmål bør derfor betegnes som en henvendelse til det politiske nivå om plantiltaket er ønsket eller ikke. Hva ønskes? Det vises til vedlagte planspørsmål i sin helhet. Angjeldende område er vest av dagens Europris på Hadselmyran. Av planspørsmålet fremgår det at eiendomsutviklerselskapet Handelsbygg AS ønsker å legge til rette for etablering av ca kvm bebyggelse for plasskrevende varegrupper i nordre del av området. Sydligste del av området planlegges utnyttet til bebyggelse for håndverksbedrifter, lager, kontor, tjenesteyting og lett industri. Med lett industri forstås næringsetableringer/ virksomheter som ikke forårsaker sjenerende støy eller andre utslipp til luft, jord eller vann. Dette for å tilpasse seg eksisterende og planlagte nye boligområder i vest. Totalt antall kvadratmeter BRA innenfor området beregnes til ca Aktuelt område: Hvor i Hadsel? Hvor på Hadselmyran? Hvilket areal ønskes? Grunneiere: Handelsbygg AS og Hadsel kommune 3

4 Planstatus: Arealet er uregulert men avsatt til boligformål B13 i kommuneplanens arealdel vedtatt 10/ Således vil tiltaket som ønskes være i strid med kommuneplanens arealdel. Rådmannens vurdering Innledende vurderinger: Utgangspunktet for detaljreguleringsplaner er at disse skal følge opp overordnede planer. Selv om pbl 12-3 fastslår at private reguleringsplanforslag må innholdsmessig følge opp hovedtrekk og rammer i kommuneplanens arealdel, er det ingen forbud mot å vedta planer som vesentlig avviker fra overordnet plan. Terskelen for dette bør imidlertid være høy, og forbeholdes tilfeller hvor en ikke kunne forutse framtidig arealbehov. Dersom det er ønskelig å endre arealdisponeringen for aktuelt areal, bør dette normalt skje ved ordinær endring av kommuneplanens arealdel. Ønsker søker å fremme en reguleringsplan som avviker overordnet arealformål, må kommunen ta stilling til dette når planspørsmålet legges fram for planmyndigheten i møte. Tilgjengelige næringsarealer i/rundt Stokmarknes: Pr. dags dato er det ingen ledige regulerte tomter til næringsformål som her søkes om i/rundt Stokmarknes som umiddelbart kan bygges ut. Riktignok har kommunen Børøya industriområde som er områderegulert, men restarealet her vil koste betydelig å få tilrettelagt med den konsekvens at små- og mellomstore næringsaktører i stor grad blir utelukket fra å etablere seg der (rådmannen vil i den sammenheng tilføye at det fremmes egen sak om dette til politisk nivå). Da kommuneplanens arealdel ble vedtatt i 2014 forutså en arealbehovet for næringsformål i/rundt Stokmarknes, men man så ikke i like stor grad at kostnadene ved å utvikle disse etter hvert ville medføre at små- og mellomstore bedrifter ville få problemer med å finansiere arealene de trengte. Det er de tomtene som er lettest/ billigst å opparbeide som selges først og disse er allerede ervervet/tildelt opsjon på. Utviklingen av Hadselmyran i forhold til utviklingen av Stokmarknes sentrum: Eiendomsselskapet Handelsbygg AS har ervervet store deler av arealet de ser for seg å utvikle. Helt sør har kommunen en tomt som firmaet ønsker å kjøpe dersom politisk nivå gir sin tilslutning til en evt. fremtidig reguleringsplan. Handelsbygg ser for seg å utnytte den sydlige delen av arealet til håndverksbedrifter, lager, kontor, tjenesteyting og lett industri. Med lett industri forstås næringsetableringer/ virksomheter som ikke forårsaker sjenerende støy eller andre utslipp til luft, jord eller vann. Dette for å tilpasse seg eksisterende og planlagte nye boligområder i vest. Firmaet har tidligere fått seg forelagt handelsanalysen for Stokmarknes, der videreutvikling av næringsarealer på Hadselmyran frarådes av hensyn til sentrumsutviklingen i Stokmarknes 2. I analysen står følgende (sitat): «Eventuelle handelsetableringer utenfor sentrum kan svekke sentrum. Det bør legges vekt på dette hvis det blir aktuelt å etablere mer handel på Myran, der Europris er etablert i dag». Firmaet har hele tiden hevdet at de anser næringsutviklingen på Hadselmyran som et supplement til sentrum, og at slik utvikling kan gi Stokmarknes en styrket posisjon i kommunen og i Vesterålen. Således er de ikke enige i handelsanalysen på dette punktet. Rådmannen vil presisere at det finnes ulike typer handel/ næring og det er ikke alt som kan etableres i sentrum, bl.a. plasskrevende detaljhandel og lettere industri det er rett og slett ikke fysisk plass til slik virksomhet i sentrum. Denne type virksomheter må nødvendigvis etableres utenfor. Etter rådmannens vurdering vil det ikke være strategisk tilrådelig å nekte utviklingen av nevnte næringstyper av hensyn til bevaringen av sentrum. Rådmannen begrunner denne påstanden med at plasskrevende virksomheter først vil ha noe å si på sentrumsutviklingen 2 Handelsanalysen finnes på kommunens hjemmesider. Se link: eller søk med søkeordet handelsanalyse. 4

5 dersom denne direkte konkurrerer med næringslivet i sentrum. Man kan selvsagt hevde at her kan være indirekte konsekvenser ved at flere søker seg til Hadselmyran når tilbudet der blir større og at det da blir mindre folk og handel i sentrum. Imidlertid er dette svært vanskelig å dokumentere i den grad at det evt. har en avgjørende betydning. Hva med boligområde B13? Hva angår boligområde B13 er det pr. i dag ingen drivere/drivkrefter for å utvikle dette. Ved å ta deler av området til næringsformål vil heller ikke påvirke arealreservene for Stokmarknes innenfor boligutvikling i nevneverdig grad: Da arealplanen ble laget i 2014 ble det gjennomført en beregning av arealreserver og hvor lenge disse vil vare. Med en befolkningsutvikling etter middels nasjonal vekst vil reservene vare i overkant av 50 år fremover (regulerte og uregulerte områder til sammen). Konklusjon Ut fra rådmannens vurdering vil en tilrå at formannskapet stiller seg positiv til tiltakshavers planspørsmål. RETT UTSKRIFT DATO 23.mai