Reguleringsplan Mebonden barnehage. Planbeskrivelse med tilhørende planbestemmelser

Transkript

1 Mebonden barnehage Planbeskrivelse med tilhørende planbestemmelser Arkivref: Selbu kommune, Plan-, Bygg og Landbruk

2 1 1. Sammendrag Kommunestyret vedtok i sak PS 48/09 den følgende: 1. Området Kvellohaugen velges som ny tomt for Mebond barnehage. 2. Det forutsettes at det bygges gang- og sykkelveg fram til området. Kommunedelplan for Mebonden-Tømra vedtatt første gang 2009, avsatte tomteareal for ny Mebonden barnehage i Kvellohaugen. Kommunedelplanens status er vedtatt å gå foran eksisterende reguleringsplan, der arealformål er avvikende. Reguleringen i denne planen omfatter tomt til barnehage og friområde til lek og aktiviteter i tilknytning til nærliggende boligområder, samt adkomst til barnehagen. Planforslaget avviker fra overordnet plan ved at tomtearealet er flyttet lengre mot øst enn det kommunedelplanen Mebonden-Tømra legger til grunn. Lauvskogbevokst område med LNFformål foreslås bebygd med barnehage. Areal foreslått til barnehagetomt i kommunedelplanen, tilbakeføres til friområde. I tillegg foreslås adkomsten tilknyttet eksisterende regulert gang- og sykkelvei, som utvides med kjøreveg på LNF-areal.

3 2 INNHOLD: Side: 1. Sammendrag Bakgrunn Planprosessen Planstatus og rammebetingelser Beskrivelse av planområdet Beskrivelse av planforslaget Konsekvensutredning Virkninger av planforslaget Innkomne innspill ROS-Analyse Planbestemmelser... 24

4 3 2. Bakgrunn Forslaget til plan utarbeidet av Selbu kommune, plan-, bygg og landbruk. Hensikt med planen Hovedformålet med reguleringen er å klargjøre tomt for bygging av ny Mebonden barnehage. Adkomst til barnehagen forutsettes via utvidelse av løsninger i eksisterende reguleringsplaner. Planarbeidet er vurdert til ikke å være omfattet av kravet til konsekvensutredning jfr. PBL 4-2. Direkte konsekvensutredning er inntatt i planbeskrivelsen for arealer som ikke er i tråd med overordnet plan. Grunneiere Det regulerte arealet er i det vesentligste eid av Selbu kommune gnr 66/46, med unntak av deler av o_barnehage og o_parkeringsareal, samt deler av o_kjøreveg som er eid av Haldor Kvello gnr 66/1. Deler av veggrunn til gang- og sykkelvei og kjøreveg, er eid av Hans C Storø Moen Hårstad gnr 66/4 og VI3-sameiet gnr 65/148, Frank Andersen og Siv Iren Nykkelmo gnr 65/146, Olav Nykkelmo gnr 65/28, Kåre Hårstadlien gnr 64/192.

5 4 3. Planprosessen Varsel om igangsatt regulering Varsel om regulering ble første gang annonsert av Plankontoret-Rennebu i oktober 2009, og omfattet da oppstart av reguleringsarbeid for del av Kvellohaugen og Hårstadråa. På grunn av innsigelser og påfølgende megling med Miljøverndepartementet knyttet til kommunedelplanen Mebond-Tømra, ble ikke det varslede reguleringsarbeidet igangsatt. Nytt varsel ble i tråd med Lov om plan- og byggesaksbehandling (PBL) 12-8 kunngjort i avisa Selbyggen Det ble også sendt ut skriftlig varsel til overordnede høringsinstanser, berørte grunneiere og naboer til planområdet. Informasjon ble i tillegg gjort tilgjengelig på kommunens nettsider Frist for innspill ble satt til Ill. 1 Planområdet slik det ble varslet

6 5 4. Planstatus og rammebetingelser Kommunale planer Kommunedelplan for Mebonden og Tømra , vedtatt Ill. 2 Utsnitt fra kommunedelplan for Mebonden-Tømra Utdrag fra kommunedelplan Mebonden-Tømra: 2.0 Plankrav

7 6 For områder avsatt til utbyggingsformål, områder for råstoffutvinning og for områder langs vassdrag inntil 50 m fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved gjennomsnittlig flomvannstand kan arbeid og tiltak som nevnt i PBL 20 1 og 2 ikke finne sted før området inngår i reguleringsplan eller bebyggelsesplan. I hht jordlovas 2 gjelder jordlova inntil reguleringsplan er vedtatt. 4.0 Byggeområder 4.1 Forholdet til eksisterende reguleringsplaner. Kommunedelplanen gjelder foran eldre reguleringsplaner, med unntak av områder vist til friområder, felles lekeplasser, felles grøntarealer mv i boligområder, der det ikke er samsvar mellom disse. Handlingsplan for fysisk aktivitet, idrett, friluftsliv og anleggsutvikling i Selbu, Økt fokus nasjonalt på folkehelse de siste årene får konsekvenser for planlegging lokalt. Handlingsplanen har som et overordnet mål å, gjennom arealplanlegging, sikre og utvikle muligheter for friluftsliv og rekreasjon. Et tiltak er å prioritere nærmiljøanlegg for egenorganisert aktivitet i bomiljø rettet mot barn og i tilknytning til uteanlegg ved skoler og barnehager. Kommuneplan for trafikksikkerhet Hovedhensikten og målsettingen med en kommunal trafikksikkerhetsplan er å øke innsatsen i trafikksikkerhetsarbeidet i Selbu kommune. Kommuneplanen nevner "Aksjon skoleveg", som er en fylkeskommunal tilskuddsordning der kommunene kan søke om midler for å sikre barnas skoleveg. Midlene skal gå til fysiske tiltak langs fylkesveger og kommunale veger, samt til planlegging av tiltak. Regionale planer Fylkesplan, Nord og Sør-Trøndelag Regional plan klima og energi for Sør-Trøndelag (vedtatt i fylkestinget 15. desember 2009) Nasjonale føringer/retningslinjer Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging Hensikten med retningslinjene er å oppnå en bedre samordning av arealplanlegging og transportplanlegging. Arealbruk og transportsystem skal utvikles slik at de fremmer samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, med miljømessig gode løsninger, trygge lokalsamfunn og bomiljø, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling. Det skal legges til

8 7 grunn et langsiktig, bærekraftig perspektiv i planleggingen. Det skal legges vekt på løsninger som reduserer transportbehovet, samt legge vekt på å utnytte mulighetene for økt konsentrasjon av utbyggingen. Utformingen av utbyggingen bør bidra til å bevare grønnstruktur, biologisk mangfold og de estetiske kvalitetene i bebygde områder. Øvrige viktige tema er kollektivbetjening, gode forhold for sykkel, hensynet til gående og bevegelseshemmede samt tilknytning til hovedveinettet. Rikspolitiske retningslinjer for barn og unges interesser i planleggingen (FOR nr 4146) Retningslinjene stiller krav til at barn og unge blir ivaretatt i plan- og byggesaksbehandlingen etter plan- og bygningsloven. Det stilles også krav om fysisk utforming slik at anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. Ved omdisponering av arealer som i planer er avsatt til fellesareal eller friområde som er i bruk eller er egnet for lek, skal det erstattes av fullverdige arealer. I ny utgave av RPR presiseres det at regjeringen ønsker at retningslinjene skal håndheves strengere, og at barns interesser bør veie tyngre enn det som hittil har vært vanlig, i tilfeller hvor det er interessekonflikter. Rundskriv om behandling av støy i arealplanlegging, T-1442 Retningslinjen viser til ulike støysoner. I den røde sonen er hovedregelen at støyfølsom bebyggelse skal unngås, mens den gule sonen er en vurderingssone hvor ny bebyggelse kan oppføres dersom det kan dokumenteres at avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold. Retningslinjen er kun veiledende, men vesentlige avvik kan imidlertid gi grunnlag for innsigelse til planen fra statlige myndigheter.. Rundskrivet kan suppleres med Veileder til Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging. Veiledere/øvrige føringer Temaveileder om barn og unge i planlegging (T-1513, 2012) Statens vegvesens vegnormal: Håndbok 017: Veg- og gateutforming. (Revidert mai 2008) Gjeldende reguleringsplan Reguleringsplan Nesta II, vedtatt Planforslaget vil erstatte deler av denne reguleringsplanen, for det arealet som nå reguleres. Deler av areal som i Nesta II er avsatt til friområde foreslås endret til offentlig formål. Planområdet er i overordnet plan avsatt noe avvikende fra det som nå foreslås regulert. Unntak er område vist som o_friområde_ii, som i gjeldende plan, Reguleringsplan Nesta II 1991, er

9 8 vist som LNF. Denne planen regulerer 2 objekter for mulig adkomst til barnehagen. Dette gjelder gang og sykkelveitrase mot øst og Selbu sentrum, og kjørevei mot sør til Kvellovegen. Ill. 3 Utsnitt fra reguleringsplan Nesta II

10 9 5. Beskrivelse av planområdet Planområdet ligger i Kvellohaugen i Mebonden. Området er i dag friområde i tilknytning til boligfeltene Kvellohaugen og Haugen vest. Illustrasjonene viser planområdets utvikling fra 1952 (øverst til venstre), 1962 (øverst til høyre), 2007 (nederst til venstre), og 2009 (nederst til høyre). Området er ca. 17 dekar. Vestlig halvdel består av en bergrygg med utsyn til alle retninger. Vegetasjonen er preget av lite jordsmonn. Østlig halvdel vender mot øst og består av frodig oreskog på god jord ispedd stor rullestein og berg i dagen.

11 10 6. Beskrivelse av planforslaget Vurderte alternative løsninger Det er i tidligere planforslag vurdert 3 forskjellige alternative løsninger til utnyttelse av tomta. Eggen Arkitekter AS har bistått Selbu kommune i innledende prosjektering av løsningen. Deres vurdering av tomteutnyttelsen finnes i vedlegg 1. Samtlige alternativer forutsetter at den allerede innregulerte gang-/og sykkelveien fra Kvellohaugen østover til sentrumsområdet blir bygget. Samtlige alternativer forutsetter også at alt areal avsatt til barnehage (o_barnehage) kan inngjerdes til bruk for barnehagen. Skisser til illustrasjon av detaljløsninger i vurdering nedenfor er ikke fullstendige eller målestokkriktige! Illustrasjonene er gitt med nord retning mot venstre i dokumentet. Alternativ A: Plassering av bygg på toppen mot vest på tomta. Adkomst via Sjøvollvegen Ill. 4 Skisse til løsningsforslag Alt. A Løsningen utnytter den flate delen av tomta til bygninger og parkeringsareal slik at kravene til universell utforming av adkomst tilfredsstilles.

12 11 Utendørs leke- og oppholdsarealer vil bli skjermet godt mot vær og vind, og vegetasjonsbelte i skogen mot øst kan bevares. Løsningen forutsetter Kvellovegen til Marienborgkrysset som adkomst. Det forutsettes videre at denne oppgraderes med gang- og sykkelvei ved at dagens kjørebane flyttes mot øst, og at det blir etablert fastdekke både på gang-/sykkelvei og kjørebane. Tilknytning til Fv. 705 forbedres både logisk og trafikksikkerhetsmessig ved at allerede regulert rundkjøring i Marienborg-krysset bygges. Alternativ B: Plassering av bygg mot øst på tomta. Adkomst via allerede regulert, ikke opparbeidet vei til Kvelloveien. Dette alternativet forutsetter erverv av grunn utover det som allerede er eid av Selbu kommune, og som er avsatt til formålet i overordnet plan. For mest mulig ivaretakelse av vegetasjonsbelte i skråningen, og vegetasjonen i utendørs leke- og oppholdsareal, er parkering for ansatte beholdt likt med alternativ A, lengst nord på tomta. Hente/bringe parkering og parkeringsplasser som tilfredsstiller kravene til universell utforming av adkomsten avsettes øst for bygget. Denne løsningen medfører at det resterende friområdet avskjæres mot dyrka marka i øst av adkomstveien til barnehagen. Ill. 5 Skisse til løsningsforslag Alt. B

13 12 Alternativ C: Plassering av bygg på toppen mot vest på tomta. Adkomst via allerede regulert, ikke opparbeidet vei til Kvelloveien. Ill. 6 Skisse til løsningsforslag Alt. C (Merk:Skissen er redigert av planlegger) Løsningen utnytter den flate delen av tomta til bygninger og parkeringsareal slik at kravene til universell utforming av adkomst tilfredsstilles. Utendørs leke- og oppholdsarealer vil bli skjermet godt mot vær og vind. Løsningen krever fysisk stenging av kjøreadgang til Sjøvollveien. Løsningen fører til en total avskjæring av friområdet i sør mot dyrkamarka på grunn av adkomstveien. Adkomstveien vil også dele vegetasjonsbeltet(lauvskogområdet) i to. Kostnader knyttet til de ulike alternativene Samtlige alternativer forutsetter bygging av gang- og sykkelvei mot øst. Kostnader ved dette er ikke spesifisert her. Prosjektering og bygging er heller ikke utredet separat for de ulike alternativene. Kostnadsforskjellene vil etter all sannsynlighet i hovedsak dreie seg om valg av adkomstløsning.

14 13 Det understrekes at kostnadene i alternativene som følger er svært grove anslag basert på erfaringspriser av tilsvarende anlegg. Nøyaktigheten i beløpene vil derfor være svak. Den innbyrdes forskjellen antas allikevel å gi et bra grunnlag for å sette alternativene opp mot hverandre, da de er basert på de samme empiriske forutsetningene. Tomtealternativ A, dagens avsatte tomt, adkomst fra Marienborg-Sjøvollvegen o Utbedring av Sjøvollvegen med fortau/gang-sykkelvei: 400 m x 2000,- = ,- o Asfaltering, gang/sykkelvei: 110,-/m² * 2,5*400m= ,- o Asfaltering Sjøvollvegen: 110,-/m² * 5* 400= ,- o Sum: ,- o Rundkjøring x 705: ( ,-) Tomtealternativ B, Øst for haugen, tilkjøp av grunn. Adkomst fra Kvellovegen o Ny veg m/fortau, Felleskjøpet Kvellohaugen, 525 m x 1.850,-= ,- o Asfaltering, 120,-/m² *6,5*525m= ,- o Tilkjøp av ekstra tomtegrunn: ,- o Sum: ,- Tomtealternativ C, dagens avsatte tomt. Adkomst fra Kvellovegen o Ny veg m/fortau, Felleskjøpet Kvellohaugen, 525 m x 1.850,-= ,- o Asfaltering, 120,-/m² *6,5*525m= ,- o Sum: ,-

15 14 Planforslaget Vurderinger Plassering av bygg Av det totale arealet tilgjengelig for barnehage, er den vestlige delen (oppe på haugen) svært utsatt for vind. Det gjør denne delen lite egnet som uteoppholdsareal for barna. Bruk av den øverste haugen som uteoppholdsareal antas å medføre færre tilgjengelige utedager i løpet av et år på grunn av kuldeproblematikk. Arealet mot øst innebærer utfordringer med universelt utformet adkomst fra parkeringsplasser på grunn av helning. En løsning med plassering av bygg mot øst vil måtte medføre deling av parkeringsarealet. Adkomst Det er tidligere vurdert 2 ulike adkomstveier i tillegg til gang- og sykkelvei mot øst(sentrum). Nordgående mot Fv.705 via Sjøvollvegen. Sørgående via framtidig boligområde mot Kvellovegen. Begge adkomstene vil måtte gå igjennom enten eksisterende eller framtidig boligområde. Hoveddelen av kundegrunnlaget til barnehagen vil komme fra Fv.705. Adkomsten i dette planforslaget baserer seg på utvidelse av arealet i tilknytning til gang- og sykkelveien mot øst med parallell kjøreveg. Med det blir adkomsten mot Selbu sentrum. Trafikkavviklingen med denne løsningen fremstår som den mest effektive med tanke på ressursbruk og miljø-/logistikkkonsekvenser. Utnyttelse av arealet Byggingen av barnehagen bør i best mulig grad ivareta tomtas flerbruksmuligheter. Toppen av haugen er et viktig utsiktspunkt. En anser viktigheten av størst mulig sammenhengende vegetasjonsbelte med voksen lauvskog som en svært betydningsfull miljøkvalitet. Betydningen av dette området vil forsterkes i framtida, med den naturlige utviklingen av Selbu sentrum. En bør tilstrebe å ivareta dette områdets kvaliteter på best mulig måte. Anbefalt løsning Plasseringen av bygget i le av haugen vil frigjøre uteoppholdsareal på toppen av Kvellohaugen, og bidra til at det sammenhengende arealet til friområde totalt sett blir større. Adkomsten og parkeringsløsningen fremstår som enklest og mest logisk mot øst.

16 15 Ill. 7 Skisse til planforslaget Området for ny bebyggelse, utomhusarealer og parkering er det samme som tidligere vist tomtealternativ B. Det foreslås å legge en to etasjes bygning med sokkelløsning mot nord på tvers av skråningen. Iht. romprogram (datert ) vil det være behov for en grunnflate på ca 450 m2. Begge etasjer kan da ha utgang direkte til terreng (fordelaktig mht. rømningsveger) Videre kan det plasseres nybygg og parkering mot nord slik at utendørs leke- og oppholdsareal ligger sør-øst vendt skjermet av eksisterende vegetasjon og Kvellohaugen. Dette sikrer et stort og godt brukbart uteareal. Det kan vurderes å legge en integrert "rundkjøring"/ parkering i enden av atkomstveien. Dette vil gi bedre trafikksikkerhet, men krever litt mer plass.

17 16 7. Konsekvensutredning Arealbruken i reguleringsplanen avviker fra overordnet plan, kommunedelplan for Mebonden- Tømra, ved at areal avsatt i kommunedelplanen til offentlig byggeformål er flyttet lengre mot øst. Dette områdets status er i dag forankret i reguleringsplanen Nesta II (1991) er vist som LNF, og er et skogsområde på grunnlendt mark/steingrunn. Vegetasjonen består av oreskog. I tillegg er areal i nåværende reguleringsplan Nesta II, som er vist som LNF (fulldyrket), foreslått regulert til kjørveg. Planforslaget innebærer ikke tiltak som vil ha vesentlig virkning på samfunn og miljø, slik dette defineres i lov- og forskrift. Planforslaget defineres således til ikke å være av en sånn karakter at det faller inn under kravene til konsekvensutredning og planprogram, jfr. plan- og bygningslovens 4-2 og tilhørende forskrift FOR nr. 855 Forskrift om konsekvensutredninger. Bruken av arealet i dag er i sin helhet som friområde og LNF. Størrelsen på det opprinnelige friområdet reduseres med ca. 10 % av dagens areal ved realisering av utbyggingen. Kommunedelplanen Mebonden-Tømra kompenserer for dette ved at areal for friområde ble tilført status som friområde vest og nord for dagens areal. Tabell 1 - Oversikt over arealbruk, med avvik fra overordnet plan Regulert formål Areal Avvik fra overordnet plan Avgivende formål ved avvik Nr. 1 Bebyggelse og anlegg, Barnehage 5,3 da. 2,2 da. LNF-Skog Nr. 2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 4,9 da. Annen veggrunn - grøntareal 1,2 da. 0,4 da. LNF-Dyrket Gang-/sykkelveg 0,8 da. Kjøreveg 0,8 da. 0,5 da. 0,3 da. Parkeringsplasser 2,1 da. 2,1 da. LNF-Skog LNF-dyrket LNF-annet Nr. 3. Grønnstruktur Friområde 13,1 da. (3,1 da.) Offentlig byggeareal Nr. 5. Landbruks-, natur- og friluftsområde 1,2 da. TOTALT Regulert areal 24,5 da.

18 17 8. Virkninger av planforslaget Trafikk / adkomst Barnehagen planlegges med en kapasitet på 4 avdelinger med muligheter for utvidelse til 5. Antall barn estimert til ca. 80. Dersom en forutsetter at 20 av disse er søsken vil antall leveringer/hentinger bli ca. 70. Fordelingen av henting/bringing med bil kontra sykkel-/til fots vurderes til 85 % pr. bil. Antall bilpasseringer på adkomstvei som følge av henting-/bringing: 120 Antall bilpasseringer på adkomstvei som følge av ansatte og varelevering: 30 Totalt antall økning av bilpasseringer på adkomstveien er ut fra dette vurdert til ca Trafikkbelastningen vil være konsentrert til tidsrommet og på ukedager.

19 18 9. Innkomne innspill Det er ved høringsfristens utløp den innkommet 5 innspill til oppstarten av planarbeidet. Innspillene er i sammendrags form vurdert og kommentert i tabellen under. Samtlige innspill er i sin helhet vedlagt planforslaget til høring. Innspill: Hillbjørg Stene og Ove Kjøsnes: Påpeker at friområdet, inkludert demontering av høyspentlinje, er betalt av beboerne. Trine og Willy Ingdal: Ønsker at plasseringen av barnehagen blir trukket tilbake nord/øst på tomta, og at den sørligste delen av tomta blir avsatt til friområde. Påpeker videre at den lokale velforeninga har lagt ned mye dugnadsinnsats i utviklingen av friområdet. Marit Kjøsnes Sæther og Einar Sæther: Er i mot at friområde på toppen av Kvellohaugen skal omreguleres til barnehagetomt. Påpeker videre at tomteeierne har betalt andel i dette friområdet, og betalt for å fjerne høyspentledning over friområdet/tomtearealet. Foreslår at barnehagen plasseres i nordøstre del av reguleringsområdet, og at toppen av haugen blir brukt som friområde og uteareal for barnehagen. Sjøvoll og Kvellohaugen Vel: 1. Krever en detaljert oversikt over hva de enkelte har betalt i refusjon for friområdet. 2. Stiller spørsmål ved endringen av deler av friområdets status til formål offentlig tjenesteyting. Kommentar: Generell kommentar til innspillene: Omdisponeringen av areal fra friområde til tomt for barnehage ble vedtatt i kommunedelplan for Mebonden-Tømra i Dette spørsmålet vil derfor ikke bli behandlet i denne reguleringen. Uavhengig av tomteutnyttelsen vil det arealet som er avsatt til tomteareal for ny barnehage ikke være offentlig tilgjengelig som friområde for framtida, men avsatt til lek- og uteopphold for barnehagen. Jfr. Generell kommentar Tas til orientering Jfr. Generell kommentar De konkrete spørsmålene fra velforeningen anses ikke som direkte relevante for detaljreguleringen av barnehagen (jfr. Generell kommentar innledningsvis) Spørsmålene løftes ut av planprossesen og behandles som separat sak.

20 19 3. Vil vite om det er gitt kompensasjon for den endringen som er gjort i kommunedelplanen Mebond-Tømra 4. Vil vite om noen av de berørte beboerne ble skriftlig varslet om endringen, og om det ble lovet kompensasjon. Vedr. veiføringer i området: Velforeningen protesterer mot at noen eksisterende lokalvei skal kunne brukes som adkomstvei til barnehagen, og anmoder om at reguleringen ikke må tillate gjennomkjøring gjennom området. Elin Merte Østby og Jens Østby: Stiller spørsmål ved vurderingen av plan- og bygningslovens krav til konsekvensutredning. Stiller spørsmål om hvorfor oppsittere i Sjøvollvegen ikke har fått skriftlig varsel om reguleringsoppstart. Beboernes juridiske rettigheter i forhold til det arealet som nå er under regulering (tidligere friområde) Påpeker flere uavklarte spørsmål vedrørende adkomsten til den nye barnehagen. Det er ikke mottatt innspill til reguleringsoppstarten fra sektormyndigheter. Tas til orientering! Spørsmål om konsekvensutredning er vurdert i planforslaget. Planoppstart er varslet til alle via annonsering. Plan- og bygningsloven omtaler krav til direkte varsling av berørte grunneiere og eiere av tilgrensende grunn. Det er ikke i denne omgang varslet regulering av Sjøvollveien, og grunneiere/naboer til Sjøvollveien er derfor ikke å anses som direkte berørt. Viser for øvrig til generell kommentar vedr.friområde. Tatt til etterretning. 10. ROS-Analyse Risiko- og sårbarhet er vurdert for tiltaket i sin helhet, inkludert omliggende forhold:

21 20 Emne Forhold eller uønsket hendelse Ja og merknad (tiltak listes i planbeskrivelsen/ reguleringsbestemmels ene) Natur- og Er området utsatt for snø, is, sørpe- eller miljøforhold Steinskred? Er det fare for utglidning (er omrdået geoteknisk Fast fjell ustabilt)? Er området utsatt for springflo/ flom i sjø og vassdrag? Er området utsatt for flom fra elv/ bekk, herunder lukket bekk? Vil drenering og/ eller bekkelukking av området føre til oversvømmelse av nedenforliggende områder? Er det radon i grunnen? Det har vært kartlegging som viser at det ikke er radon i grunnen. Er området vindutsatt? Ja Det er viktig at uteområdet for barnehagen blir tilrettelagt på en slik måte at det ikke vil bli utsatt for mye vind. Avbøtende tiltak som plassering av bygning og jordvoller vil bli vektlagt. Er området nedbørsutsatt? Er området utsatt for store snøfall? Er området utsatt for tørke? Fauna: Finnes det spesielle arter i området? Flora: Finnes det spesielle arter i området? Verneområde: Omfatter området LNF- områder, turstier etc? Vassdragsområde (nedbørsfelt, elv, sjø, vann) Finnes forminner i området? Finnes spesielle bygninger, broer, veier, etc? Finnes spesielle kulturmiljøer/ kulturminner? Omfattes området av nasjonalpark/ landskapsvernområde/ naturresservat? Finnes idretts- og lekeområder? Finnes parker, rekreasjon og friluftsområder? Ja Velforeningen har laget et rekreasjonsområde kalt Hundremeterskogen. Det er tilrettelagt med

22 21 Menneskeskapte forhold Finnes det grøntkorridorer fra området til grøntområder? Annet? Finnes det risikofylt industri/ virksomhet i området? - Kjemikalie/ eksplosiveindustrier? - Olje eller gassindustri? - Radioaktiv virksomhet? - Avfallsdeponi - Elforsyningsområder? Finnes strategiske omrdåer/ knutepunkter/ infrastruktur i området? - Viktige veier/ broer? - Jernbane - Flyplass - Havn - Sykehus/sykehjem - Kirke - Brann/ politi/ sivilforsvar - Forsvarsområde - Kraftverk/ kraftledning - Vannverk/ vannledning - Tilfluktsrom - Adm. Bygg - Spesialindustri Finnes det forurensningskilder i området? - Industriforurensning - Boligforurensning - Landbruksforurensning - Støyforurensning - Trafikkforurensning - Akutt forurensning Finnes det andre farlige spesielle områder? - Atomnedfallsområde - Radongassområde - Industriområder - Høyspentlinjer opparbeidede stier, benker og infotavler om fuglelivet. Det er viktig at dette området bevares mest mulig slik det er i dag både for nærliggende boligområder, men også for skole og barnehage. Området ligger på en haug som er omringet av jordbruksareal og boligområde.

23 22 Infrastruktur Tidligere bruk - oljekatastrofeområder Vil utilsiktede/ ukontrollerte hendelser som kan nei intreffe på nærliggende transportårer, utgjøre en risiko for området? Vil utilsiktede/ ukontrollerte hendelser som kan inntreffe i nærliggende virksomheter utgjøre en rissiko for området? -Utslipp av giftige gasser/væsker -Utslipp av eksplosfarlige/ brennbare gasser/ væsker Medfører bortfall av tilgang på følgende tjenester spesielle ulemper for området: - elektrisitet (ved som energibærer to) - teletjenester - vannforsyning - renovasjon/spillvann Dersom det går høyspentlinjer ved/gjennom området: - Påvirkes området av magnetisk felt fra el- linjer? - Er det spesiell klatrefare i forbindelse med master? Er det spesielle farer forbundet med bruk av transportnett for gående (barn, unge, voksne, eldre, blinde/svaksynte, bevegelseshemmede), syklende og kjørende innenfor området: - til skole/barnehage? - til nærmiljøanlegg (idrett etc.)? - til forretning etc.? - til busstopp? Brannberedskap - omfatter området spesielt farlige anlegg? - har området utilstrekkelig brannvannforsyning (mengde og trykk)? - har området bare en mulig atkomstrute for brannbil? - til nærmiljøanlegg (idrett etc.)? - til forretning etc.? - til busstopp? Er det mistanke om forurensning i grunnen fra tidligere virksomheter? - bensinstasjon/bilverksted/tankanlegg - mekanisk verksted/skipsverft - galvaniseringsverksted - impregneringsverk - avfallshåndtering/deponi - gjentatte rivingsarbeider/rehabilitering av bygninger fra byjord: sentrale og eldre bydeler - gruver: åpne sjakter, steintipper etc. - militære anlegg: fjellanlegg, piggtrådsperringer Ja Området er slik det er planlagt, ikke trafikkert område med unntak av tilbringertjenester. Adkomsten er løst ved separat gang- og sykkelveg i tilknytning til kjørevegtraseen. Kvellohaugen har i dag en adkomstveg langs Sjøvollvegen. Bygget må plasseres slik at brannbil kommer til. Vannforsyningen må oppgraderes slik at det dekker kravet om trykk.

24 23 Omgivelser Helse Universell utforming Ulovlig virksomhet etc. - industrivirksomhet, herunder avfallsdeponering. - annet (angi) Er det regulerte vannmagasiner i nærheten, med spesiell fare for usikker is? Finnes det naturlige terrengformasjoner som utgjør spesiell fare (stup etc.) Ulykker tilknyttet anleggsfasen Ja Området skal sikres på en forsvarlig måte i anleggsfasen. - Fysisk aktivitet - Trygge skoleveier - Friområder - Lekeplasser Ja Ja Byggeområdet ligger inntil et friområde for beboere i området. Hundremeterskogen forsøkes bevart i størst mulig grad slik den er i dag. Det er gode lekeområder. Det settes krav om universell utforming av bebyggelse og uteoppholdsarealer i tilknytning til barnehagen.

25 Planbestemmelser REGULERINGSPLAN FOR NYE MEBONDEN BARNEHAGE I KVELLOHAUGEN REGULERINGSBESTEMMELSER Reguleringsbestemmelsene sist revidert: Tilhørende plankart er sist revidert: Godkjent av kommunestyret: xx.xx.xxx I. AVGRENSNING Reguleringsplanen består av reguleringsplankart, tegnforklaring og disse reguleringsbestemmelser. Regulert område (planområde) er vist med reguleringsgrense på reguleringskartet. I området innenfor reguleringsgrensen gjelder disse bestemmelsene sammen med Planog bygningsloven. II. AREALFORMÅL Bebyggelse og anlegg o Barnehage Samferdselsanlegg og tekniske infrastruktur o Gang- og sykkelvei o Kjøreveg o Annen veggrunn o Parkeringsanlegg Grønnstruktur o Friområde Automatisk fredede kulturminner Hvis det under graving i bakken blir funnet automatisk fredede kulturminner som ikke er kjent, skal arbeid straks stanses, melding sendes fylkeskommunen snarest slik at befaring kan foretas for å avklare om tiltaket kan videreføres. Miljøforhold Nye bygg og tilbygg skal sikres mot radon jf. Forskrift om tekniske krav til byggverk, FOR , Støy Fremtidig bebyggelse skal støybeskyttes i forhold til trafikkstøy slik at både utendørs og innendørs trafikkstøynivå ikke overskrider de laveste verdiene i Miljøverndepartementets rundskriv T-1442 eller senere vedtatt forskrift, vedtekt eller retningslinjer som erstatter nåværende krav. III. BEBYGGELSE OG ANLEGG - BARNEHAGE Barnehagen skal anlegges innenfor de byggegrenser som vist på reguleringskartet.

26 25 Utnyttelse Maksimal utnyttelsesgrad settes til %-BYA=30. I tillegg kommer areal til parkering. Plassering og høyder Bebyggelsen anlegges innenfor byggegrenser vist på reguleringskartet. Det kan bygges i maksimalt to etasjer over terreng. Det kan bygges boder og trapper utenfor byggegrensen. Utforming Universell utforming legges til grunn for bygget og tilhørende uteareal. Det skal være planfri adkomst til hovedinnganger i bygningen og til utearealene. Det skal benyttes miljøvennlige materialer til bygging av barnehagen. Store volumer skal brytes opp for å unngå monotoni. Ventilasjonsanlegg skal legges under takflaten. Bygningen skal utformes slik at siluettvirkningen begrenses i størst mulig grad. Utomhusplan Det skal opparbeides min. 25 m2 uteareal på bakkenivå per barn. Eksisterende vegetasjon skal i størst mulig grad bevares og uteanlegget skal bygge opp om, og forsterke landskapets topografi. Barnehagens uteareal skal anlegges slik at funksjons-, bevegelses- og/eller synshemmede barn kan ta seg frem mellom utearealets ulike soner. Barnehagens uteareal skal være åpnet tilgjengelig utenom barnehagens åpningstid. Sammen med søknad om rammetillatelse skal det innsendes utomhusplan for barnehagetomten i målestokk 1:200. IV. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Parkeringsanlegg Avkjørsel for bil skal være, som vist på reguleringskartet, mot Sjøvollvegen Parkering for ansatte, for henting/bringing av barn og plass for varelevering. Det anlegges minimum 18 parkeringsplasser inklusiv plass for varelevering. Det settes av plass for avfallscontainer for barnehagen. Parkeringsplassen skal stenges for parkering utenom barnehagens åpningstid og når det ikke er større arrangementer i barnehagen. Det kan inngås avtaler om bruk av parkeringsplassen utenom barnehagens åpningstid ved behov. Parkeringsarealet skal asfalteres og merkes opp med felter for parkering og varelevering. Tomten skal beplantes mot nabogrenser og på arealer der det ikke avmerkes parkeringsplasser. V. REKKEFØLGEBESTEMMELSER Før parkeringsplassen får brukstillatelse skal gang-/sykkelvei langs tomtegrensen til parkeringsplassen mot nordøst være ferdig opparbeidet. Før barnehagen får brukstillatelse skal utomhusarealene til barnehagen og parkeringsanlegget være ferdig opparbeidet.

27 26 Før barnehagen får endelig brukstillatelse skal adkomstvei være bygd/oppgradert tilfredsstillende i tråd med intensjonene i planbeskrivelsen.