PLANBESKRIVELSE for Planid: Detaljreguleringsplan bustader i Kong Haakonsveg 33 Time kommune. Datert:

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE for Planid: Detaljreguleringsplan bustader i Kong Haakonsveg 33 Time kommune Datert:

2 Innholdsfortegnelse 1 Bakgrunn Hensikten med planen Forslagstiller, plankonsulent og eierforhold Krav om konsekvensutredning Planprosessen Oppstartsmøte Varsel om planoppstart Innkomne merknader ved varsling om oppstart av reguleringsarbeid Planstatus og rammebetingelser Nasjonale føringer Overordnede planer Gjeldende reguleringsplaner Tilgrensende reguleringsplaner Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Stedets karakter Landskap Lokalklima Kulturminner og kulturmiljø Naturverdier Rekreasjonsverdi/rekreasjonsbruk, uteområder Folkehelseperspektiv Forhold for barn og unge Trafikkforhold Kollektivtilbud Trafikksikkerhet for myke trafikanter Sosial infrastruktur Skolekapasitet Barnehagedekning Teknisk infrastruktur Beskrivelse av planforslaget Planlagt arealbruk Gjennomgang av aktuelle reguleringsformål Bebyggelsens plassering og utforming

3 5.3.1 Bebyggelsens høyde Grad av utnytting Antall boliger Solforhold Boligmiljø/bokvalitet Parkering Tilknytting til infrastruktur Trafikkløsning Kjøreadkomst Utforming av veier Tilgjengelighet for gående og syklende Hensynsoner i reguleringsplanen Miljøoppfølging Universell utforming Uteoppholdsareal Plan for vann- og avløp samt tilknytting til offentlig nett Avbøtende tiltak/løsninger ROS Virkninger av planforslaget Stedets karakter Estetikk Uteområde Trafikkforhold Sosial infrastruktur Universell tilgjengelighet ROS Innkommende merknader

4 1 Bakgrunn 1.1 Hensikten med planen Formålet med planen er å legge til rette for fire nye eneboliger i tråd med bestemmelsene til plan Forslagstiller, plankonsulent og eierforhold Prosjektil Areal AS fremmer forslag om en reguleringsplan for Planid: på vegne av Hellvik Hus Hellvik Eiendomsutvikling AS. Planområdet omfatter følgende eiendommer: GNR 19 BNR 24, samt en mindre del av GNR.19 BNR Krav om konsekvensutredning Planen utløser ikke krav om konsekvensutredning 2 Planprosessen 2.1 Oppstartsmøte Oppstartsmøte ble holdt med Time kommune v/wibecke Natås, Vetle Hommersand og Ingrid Høymer Fossan, samt utbygger Hellvik hus v/kaj Waldeland, Arnfinn Vigrestad og Ingvild Sjo Fasting, samt Prosjektil Areal AS v/trond Heskestad. 2.2 Varsel om planoppstart Varsel om planoppstart ble annonsert på Time kommune sine hjemmesider og Jærbladet , samt sendt til tilstøtende grunneiere og myndigheter. 2.3 Innkomne merknader ved varsling om oppstart av reguleringsarbeid Det kom inn i alt seks merknader til varsel om planoppstart. Merknader til planarbeidet ble mottatt innen fristens utløp. Merknader er kommentert i kapittel 7. Alle merknader er lagt ved som eget vedlegg. Følgende har kommet med merknader til varslingen: 1. Statens vegvesen dat Fylkesmannen i Rogaland, dat Eivindsholen utbygging AS, dat Rogaland brann og rednings IKS Iris-Adele Jess, Kong Haakonsveg, dat Eivindsholen AB4, dat

5 3 Planstatus og rammebetingelser 3.1 Nasjonale føringer Rikspolitiske retningslinjer for å ivareta barn og unges interesser i planleggingen Stiller krav til fysisk utforming ved at arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. I nærmiljøet skal det finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Det forutsettes blant annet at arealene er store nok og egner seg for lek og opphold, gir muligheter for ulike typer lek på ulike årstider og kan brukes av ulike aldersgrupper, samt at de gir muligheter for samhandling mellom barn, unge og voksne. 3.2 Overordnede planer Regionalplan for Jæren , vedtatt Planområdet er i regionalplanen vist som tettstedsareal, og Bryne er definert som senterområde. I følge planens retningslinjer for tetthet kan boligtettheten innenfor konsentrert småhusbebyggelse være mellom 2-4 boliger pr. daa. Kravene er av førende karakter og skal balansere tetthet opp mot kvalitet. Det skal stilles krav til estetiske hensyn i alt plan- og byggearbeid med spesielt fokus på styrking av identitet, tilføring av områdekvalitet, tilpasning til omgivelsene og kvalitet og bestandighet i materialbruk. Universell utforming av boliger og uteoppholdsareal må legges som premiss i planlegging og sikres i reguleringsbestemmelsene. Krav til MFUA er 50 m² pr. boenhet på terreng. Restareal og areal avsatt til fellesfunksjoner som avfallshåndtering, sykkelstativ og lignende er ikke egnet til opphold og medregnes ikke. Felles uteoppholdsareal skal ha trafikksikker adkomst fra boligene, være skjermet for Figur 1 Utsnitt av regionalplan for Jæren trafikk, forurensning, støy og være tilfredsstillende belyst. Minimum 50 % av uteoppholdsarealet skal ha sol ved vårjevndøgn klokken I følge regionalplanen utløses krav om nærlekeplass (sandlekeplass) ved 4 boliger som skal dekke inntil 25 boliger, ha en minimum størrelse på 150 m², og ligge maks 50 meter fra boligen. Målgruppen er barnehagebarn. Planforslaget legger til rette for en fortetting på 2,23 boliger pr. daa, universell utforming av boliger og uteoppholdsarealer er lagt til grunn og fastsatt i bestemmelsene, det er 50 m² felles uteoppholdsareler pr. boenhet på terreng som har over 50 % sol ved vårjevndøgn kl

6 Kommuneplan for Time kommune vedtatt I gjeldende kommuneplan for Time er planområdet disponert til boligbebyggelse. Figur 2 Utsnitt av kommuneplan for Time kommune Gjeldende reguleringsplaner Plan Reguleringsplan for Eivindsholen Deler av planområdet er del av reguleringsplan som ble i satt i kraft Planområdet ligger innenfor formålene boligbebyggelse, felles grøntareal og gang/- sykkelveg. Utdrag fra bestemmelsene: Minst 1,5 p-plass for hver påbegynt 100 m² BRA, og ikke mindre enn 1,5 p-plass for hver boenhet. Minst en garasje for hver boenhet over 50 m². Minst 5 % av p-plassene skal være tilrettelagt for bevegelseshemmede Det skal etableres minst en sykkelp-plass for hver 100 m² BRA, nær inngangsparti. Minst 20 % av p-plassene skal være gjesteparkering En sandlekeplass på minimum 150 m² per 25 boenheter, innen 50 meter fra bolig, minimum 50 % sol på arealet ved jevndøgn kl Minimum 50 m² solrikt uteoppholdsareal pr. boenhet. Eneboliger og vertikaldelte boliger skal ha dette arealet på bakkenivå og med minimum 8 meter hagedybde. Figur 3 Gjeldende reguleringsplan

7 3.4 Tilgrensende reguleringsplaner Tilgrensende planer til gjeldende reguleringsplan sees under i figur Figur 4 Tilgrensende reguleringsplaner 7

8 4 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 4.1 Beliggenhet Planområdet ligger på Rossaland på Bryne i Time kommune. Planområdet ligger i et område regulert for bolig, og strekker seg i fra Kong Haakons veg i nord til Eivindsholen i Sør. 4.2 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Området er regulert for bolig, kjørevei, gang- /sykkelvei og felles grøntareal Tilstøtende arealbruk er regulert til frittliggende småhusbebyggelse, boliger, kjørevei, parkeringsplass, allmennyttig barnehage, felles grøntareal og kommunalteknisk virksomhet. Figur 5 Planområdet 4.3 Stedets karakter Områdets karakter er preget av boligbebyggelse i form av eneboliger, rekkehus og noen mindre boligblokker. Området er familievennlig med mange tilbud til barn og unge, og flere rekreasjonsmuligheter. Selve planområdet har en topografi som stiger mot sør. Nordlig del av planområdet ligger på rundt kotehøyde 35 og øker til kotehøyde 41 helt sør av planområdet, en stigning på rundt 12%. Stigningen fra nord til sør er størst på østsiden av planområdet, langs gang og sykkelstien. Figur 6 Bilde av området - Prosjektil 8

9 Figur 7 Bilder av planområdet (Prosjektil) Eksisterende bebyggelse Planområdet i dag består av en bolig, en garasje og et uthus. 4.4 Landskap Lokalklima Metrologisk institutt sin nærmeste værstasjon er Særheim. Sørøstlig vind er den mest fremtreende for området for de siste 6 årene. Figur 8 Klimarose Særheim- Meteorologisk institutt 9

10 4.5 Kulturminner og kulturmiljø Ingen registrerte kulturminner for planlagt område. 4.6 Naturverdier Det er ikke registrert noen plante eller dyre arter for området. 4.7 Rekreasjonsverdi/rekreasjonsbruk, uteområder Eivindsholen FUS barnehage (0-6 år) ligger som nabo til planområdet, i tillegg ligger to andre barnehager i gåavstand fra området. Det er også kort avstand til både Rosseland barneskule (1-7 kl) og Time videregående skole (300m til 500m i nordvestlig retning). Nærområde har mange rekreasjonsmuligheter, blant annet flere lekeplasser, fotballbaner, turstier, parker, treningssenter, idrettshall osv. Nærmeste butikk, Kiwi Rosseland ligger 750m nordover i krysset av Kong Haakons veg og Arne Garborgs veg. Bryne sentrum ligger 5 min med bil fra området. 4.8 Folkehelseperspektiv Området rundt Eivindsholen har flere tilbud for mosjonering og trening. Timehallen Idrettsanleg Rosseland Idrettsanlegg Club AtlethicoTreningssenter Jærhallen Idrettsanlegg Figur 9 Idretts og treningsanlegg i nærheten av planområdet For utenom innendørs treningsmuligheter og utendørs idrettsanlegg, så finnes det mange gode turstier ca 2 km spasertur nordover i fra Eivindsholen, blant annet i området rundt Frøylandsvatnet; Her finnes Sandtangen, et flott park og turstiområde. Njåskogen, perfekt for en søndagstur, samt opplyst tursti til Orstad for sykkelmosjonister og ivrige turgåere. 10

11 4.9 Forhold for barn og unge Planområdet ligger i en del av et nyetablert boligområde med mange barnefamilier. Det er meget kort vei til lekeplasser og grøntarealer. Nærmest barnehage ligger rett over veien. Området har flere gangveier og fortau med skille til vei for trygg ferdsel i området. Det er videre kort vei til flere barne og ungdomskoler i tillegg til idretts- og trenings tilbud slik som fotball for både unge og voksne. Figur 10 Lekeplasser ved planområdet 4.10 Trafikkforhold Estimert gjennomsnittlig døgntrafikk (ÅDT) for Kong Haakons veg er 415 biler. Estimert ÅDT for Eivindsholen er 40 biler. Figur 11 Kart over veier - Vegvesenet Eiendommen er bebygd med bolighus, uthus og garasje. Adkomst til garasjen skjer per i dag nord fra i fra Kong Haakons veg. Adkomst til boligen skjer via g/s på østsiden av tomten. 11

12 Kollektivtilbud Nærmeste busstilbud fra Kolumbus ligger ved Arne Gaarbogs veg 750m i nord retning, Her går rute 50, 53 og 56 mot Bryne, Figgjo, Lyefjell og Undheim. Hyppighet på avgangene er i fra hver 30min til 90 min. I helgene er det bare rute 50 mot Bryne/Lyefjell som går. Bryne togstasjon ligger 20 min spasertur i fra planområdet. Her går det avganger 2 ganger i timen til Stavanger og Egersund Trafikksikkerhet for myke trafikanter Innenfor planområdet ligger det i dag en gang og sykkelveg som er skjermet for biltrafikk Sosial infrastruktur Skolekapasitet Skolekapasiteten i Time kommune er generelt god, men vil variere i fra hvilket trinn det er snakk om. Rossaland skule har begrenset ledig kapasitet Barnehagedekning Time kommune har samordna opptak for alle barnehagene, både kommunale og private barnehager 4.12 Teknisk infrastruktur Planområdet ligger i forbindelse med relativt ny bebyggelse som har infrastruktur for kommunale vann- og avløpsledninger og høyspentledninger. Tilgrensende planområdet i sørøst er det anlagt renovasjonsanlegg basert på nedgravde containere. 5 Beskrivelse av planforslaget 5.1 Planlagt arealbruk Planforslagets areal er på 1786 m². Arealet fordeles på følgende formål: Boligformål Uteoppholdsareal Veg Gang-/sykkelveg 1,36 daa 0,05 daa 0,24 daa 0,13 daa Figur 12 Plankart av planområdet 12

13 5.2 Gjennomgang av aktuelle reguleringsformål Formålet med planarbeidet er å legge til rette for fire boliger med garasje med bruksareal på ca.185 m² for hver bolig. Det planlegges atkomstveg parallelt med eksisterende gang- og sykkelveg ved at g/svegen innsnevres til 2 meter effektiv bredde. 5.3 Bebyggelsens plassering og utforming Bebyggelsens høyde Bebyggelsen vil ha saltak med gesims-/mønehøyde som ikke overstiger henholdsvis 6,0 og 8,5 meter målt i forhold til golvnivå 1.etasje. Bebyggelsen trappes i høyde fra nord mot sør, se høyder påført plankart Grad av utnytting Område til frittliggende småhusbebyggelse tillates med en samlet utnyttelse inntil BYA= 40 % Antall boliger 4 boliger med skissert areal på 185m² BRA. Figur 13 Fasade øst - Hellvik hus Figur 14 Fasade Vest - Hellvik hus Figur 15 Fasade nord - Hellvik hus 13

14 Figur 16 Snitt øst - Hellvik hus Figur 16 Perspektiv nordvest Figur 17 Perspektiv Sørøst Figur 18 Perspektiv Sørvest 14

15 Figur 19 Perspektiv øst 5.4 Solforhold Solforholdene for området ved vårjevndøgn og sommerjevndøgn er relativt gode da det ikke er noen høye bygninger eller topografi som skygger for uteoppholdsarealene ved de gitte tidspunktene. Figur 20 Solforhold for området 21 mars kl 1500 (venstre) og 21 Juni kl 1800 (høyre). 5.5 Boligmiljø/bokvalitet Forslaget går ut på å fortette med boliger i et allerede godt egnet område for boligbebyggelse. Området er et attraktivt sted med gåavstand til grøntarealer, skoler og viktige sentrumskvaliteter i kort avstand fra Bryne sentrum. Kollektivtilbud gjennom buss og tog med flere avganger i timen og muligheter for å parkere på egen tomt gjør det også attraktivt for pendlere til nærliggende kommuner å bosette seg på feltet. 15

16 5.6 Parkering Parkering er lagt til egen eiendom. Det legges til rette for min. 2 parkeringsplasser pr. boenhet, hvorav en legges under tak. Garasje/carport vil bli ført opp utenfor byggegrense og vil sammenbygges med bolighus, branntekniske krav vil sikres. Det vil være minimum 5 meters avstand fra front garasje/carport fram til vegkant. Det legges til rette for min. 1,5 sykkelparkering pr. 100 m² BRA innenfor planområdet. 5.7 Tilknytting til infrastruktur Planlagt bebyggelse vil kobles opp mot eksisterende infrastruktur for kommunale vann- og avløpsledninger. 5.8 Trafikkløsning Kjøreadkomst Kjøreatkomst fra Kong Haakons veg er vist som en felles avkjørsel. Denne ligger slik at det dannes et firarmet kryss med atkomstveg på nordsiden av Kong Haakons veg. F-veg er regulert med 4 meters bredde og ligger parallelt med gang- og sykkelvegen som er innsnevret til 2 meter bredde. Vegkrysset mellom Kong Haakons veg, Eivindsholvegen og f_veg vil opprustes ved at kryssområdet opphøyes slik at krysning for myke trafikanter kan skje på en trygg måte Utforming av veier Adkomstveien vil ha en bredde på 4m, gang/sykkelvei vil ha en netto bredde på 2m Tilgjengelighet for gående og syklende For gående er tilgjengeligheten til planlagt bebyggelse sikret ved bruk av anlagt gang/sykkelveg Hensynsoner i reguleringsplanen Plankart viser frisikt i krysset for f-veg og Kong Haakon, i siktlinjene vil det være fri sikt på 0,5 meter over tilstøtende veibaner. 5.9 Miljøoppfølging Avfall håndteres gjennom eksisterende nedgravde avfallscontainere i området Universell utforming 40% av boligene er tilgjengelige, dvs at alle hovedfunksjoner ligger på boligen sitt inngangsplan Uteoppholdsareal Hver eiendom vil ha et solrikt uteoppholdareal på minimum 50 m² der hagedybden, dvs. avstand fra boligenes veggliv 1.etasje fram til nabogrense er min. 8,0 meter. I tillegg tillates det et overheng på inntil 2,0 meter i 2.etasje. Det totale uteoppholdsarealeet pr tomt blir på ca 100 m², tomten lengst nord vil få i overkant av 100 m². På grunn av den nordlige tomtens skrå avgrensning mot Kong Haakons veg ville vi fått et enda større areal i forhold til de 3 andre tomtene dersom vi hadde lagt inn 5 meters byggegrense mot nord som i gjeldende plan. Denne byggegrensen foreslår vi derfor innskrenket til 4 16

17 meter. På et relativt smalt tomteareal har vi valgt å prioritere areal på boligene vestside. Byggegrense mot f_veg er derfor vist med 3 meters bredde. Avstand til naboeiendommer i øst blir likevel rimelig stor med = 9 meter. Sol-/skyggeframstillingene viser at naboeiendommene ikke får vesentlig mindre sol pga av dette Plan for vann- og avløp samt tilknytting til offentlig nett Det stilles krav til at bebyggelsen skal tilknyttes offentlig vann og avløp system Avbøtende tiltak/løsninger ROS Det er ikke avdekket forhold som gir grunn for å anta at tiltaket medfører behov for utredning av spesielle aspekter knyttet til samfunnssikkerhets eller sårbarhet. Sjekklisten viser at det er lav risiko knyttet til planområdet. Hensynet til radon ivaretas i gjeldende teknisk forskrift TEK10. 6 Virkninger av planforslaget 6.1 Stedets karakter Området vil fortettes med 4 nye boliger av høy arkitektonisk kvalitet, som vil passe godt inn i eksisterende boligbebyggelse. 6.2 Estetikk For å hindre at ny bebyggelse skal virke dominerende i området, er det lagt vekt på tilpasning til eksisterende boligstruktur og høyder. 6.3 Uteområde Planområdet vil ha gode private uteoppholdsarealer på hver tomt. Det er også et felles grøntområde sør i området, men dette har begrenset verdi til uteopphold. Det forutsettes at eksisterende opparbeidde lekeplasser i området også kan benyttes for de planlagte 4 nye boligene. 6.4 Trafikkforhold Det antas at de 4 nye boligene vil gi en forholdsvis marginal trafikkøkning på Kong Haakons veg. Hastigheten for gjennomgående sykkeltrafikk vil reduseres, da det skal oppføres en sykkelsluse i nordre ende av f_gang-/sykkelveg. 6.5 Sosial infrastruktur Det vil bli tilgang til tilgjengelige boliger som gjør det lettere for mennesker å bo i sin bolig hele livet. 6.6 Universell tilgjengelighet Planforslaget omfatter min. 2 boliger som oppfyller tilgjengelighetskravene (min. 40 %). 6.7 ROS Det er knyttet lav risiko til planforslaget, se sjekkliste 17

18 7 Innkommende merknader Dato Innkomne merknader Kommentarer Statens vegvesen: Ingen merkander på nåværende tidspunkt, men forbeholder oss retten til eventuelle merknader når planforslag foreligger. Ok Fylkesmannen i Rogaland: Har ingen merknader Ok Eivindsholen Utbygging AS: Har råderett over deler av arealet som nå detaljreguleres. Har også betalt alle tekniske anlegg i området. Tas til etterretning Man minner om avtalen som muntlig ble gjort 23. april 2014 hvor Eivindsholen AS og Hellvik Hus Hellvik AS ble enige om at ved eventuell utbygging av området må det påregnes økonomisk belastning for den del av kostnadene Eivindsholen Utbygging AS har hatt i området, på lik linje med nabotomter som er utbygget av Eivindsholen Utbygging AS aksjonærer. På møte 23. april ble det enighet om at beløpet settes til 1,2 million, råderetten over areal som disponeres av Eivindsholen Utbygging AS vil da bli overført til Hellvik Hus Hellvik AS Rogaland brann og rednings IKS: Stiller krav til tilfredsstillende slokke- og atkomstmuligheter for brannvesenets personell og utstyr, jf. Byggeteknisk forskrift (TEK10). Ber om at prosjekterende ivaretar brannvesenets atkomstbehov mht. veibredde, svingradius (indre og ytre), oppstillingsplasser, belastning, høyde og vannleveranse mv. i tidlig planleggingsfase. Krav til teknisk byggeforskrift (TEK10) blir ivaretatt ved utbygging. 18

19 Iris-Adele Jess, Kong Haakonsveg 45: Forutsetter at enebolig som kommer opp på stedet der eksisterende bolig er, ikke vil bygges høyere enn eksisterende bolig. Samme gjelder dersom det kommer en bolig på oppsiden av eksisterende bolig (mot barnehagen og parkeringsplassen). Har hatt en forventning om at utsikt og solforhold skal være den samme som i dag, jf. gjeldende reguleringsbestemmelser. Viser også til 2 i gjeldende reguleringsplan som viser til at en skal ta hensyn til bygde omgivelser. Dersom utsikten og solforholdene blir forringet, vil også verdien på leiligheten bli forringet. Vil også påpeke at løsning for biltilkomst til tomtene ikke bør være gang/sykkelveien ettersom biltrafikk på en slik vei kan være uheldig Sol-/skyggeforhold er dokumentert i saken og viser etter vår oppfatning akseptable forhold. Veien er planlagt utvidet med tilstrekkelig plass til både g/svei og adkomstvei til bil Eivindsholen AB4: Vårt utvendige oppholdsareal må ikke utsettes for skygge fra de nye boligene. Sol-/skyggeforhold er dokumentert i saken og viser etter vår oppfatning akseptable forhold. 19