PLANBESKRIVELSE for Planid: 1770 Detaljregulering for Solbakken, Klepp kommune GK Boligutvikling AS

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE for Planid: 1770 Detaljregulering for Solbakken, Klepp kommune GK Boligutvikling AS Datert: K.H

2 Innholdsfortegnelse 1 Bakgrunn Hensikten med planen Forslagstiller, plankonsulent og eierforhold Tidligere vedtak i saken Utbyggingsavtaler Krav om konsekvensutredning Planprosessen Oppstartsmøte Varsel om planoppstart Planstatus og rammebetingelser Overordnede planer Tilgrensende planer Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Stedets karakter Landskap Solforhold Lokalklima Kulturminner og kulturmiljø Naturverdier Rekreasjonsverdi/rekreasjonsbruk, uteområder Trafikkforhold Kollektivtilbud Trafikksikkerhet for myke trafikanter Barns interesser (Barnetråkk) Sosial infrastruktur Skolekapasitet Barnehagedekning Teknisk infrastruktur Støyforhold Beskrivelse av planforslaget Planlagt arealbruk Gjennomgang av aktuelle reguleringsformål Bebyggelsens plassering og utforming Bebyggelsens høyde

3 5.3.2 Grad av utnytting Antall m² næringsarealer Antall boliger, leilighetsfordeling Boligmiljø/bokvalitet Parkering Tilknytting til infrastruktur Trafikkløsning Kjøreadkomst Utforming av veier Krav til samtidig opparbeidelse Tilgjengelighet for gående og syklende Gangareal Hensynsoner i reguleringsplanen Universell utforming Uteoppholdsareal Sol/skygge Plan for avfallshenting Avbøtende tiltak/løsninger ROS Virkninger av planforslaget Stedets karakter Estetikk Rekreasjonsinteresser/Rekreasjonsbruk Uteområde Trafikkforhold Barns interesser Sosial infrastruktur Universell tilgjengelighet ROS Økonomiske konsekvenser for kommunen Innkommende merknader Figurliste

4 1 Bakgrunn 1.1 Hensikten med planen Formålet med reguleringen er å legge til rette for boligbebyggelse i samsvar med kommuneplanen. Det foreligger planer om totalt 29 nye boenheter på gnr./bnr. 1/1792, 1/1793, 1/1794 og 1/20. Figur 1- Illustrasjonsplan for Solbakken 1.2 Forslagstiller, plankonsulent og eierforhold Prosjektil Areal AS fremmer forslag om en reguleringsplan for Planid: 1770 på vegne av GK Boligutvikling AS. Planområde omfatter antall eierforhold pr bnr: Gnr/bnr Antall eiere 1/20 1 1/ / / De fire eiendommene er eid av Kjell Hatteland som har inngått en avtale med GK Boligutvikling AS. 4

5 1.3 Tidligere vedtak i saken Ingen kjente tidligere vedtak i saken. 1.4 Utbyggingsavtaler Det kan bli aktuelt med utbyggingsavtale. 1.5 Krav om konsekvensutredning Planen er i henhold til kommuneplanen, og er derfor vurdert til ikke å utløse krav om konsekvensutredning. Reguleringen anses ikke å kunne få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. 2 Planprosessen 2.1 Oppstartsmøte Formøte med befaring holdt med Klepp kommune v/hege Skotheim og Peter Willmann, samt Grude Bygg v/oddbjørn Grude og Prosjektil Areal AS v/trond Heskestad. Formøtet ble i ettertid godkjent som offisielt oppstartsmøte. 2.2 Varsel om planoppstart Varsel om planoppstart ble annonsert på Klepp kommune sine hjemmesider og i Jærbladet , samt ved brev til tilstøtende grunneiere og myndigheter. 6 innkommende merknader ble mottatt. 3 Planstatus og rammebetingelser 3.1 Overordnede planer Regional plan Regionalplan for Jæren (vedtatt ) Krav til tetthet i rene boligområder innen sykkelavstand (<3 km) til kommunesenter, er minimum 3 boliger/daa. Kommuneplan Klepp kommune, Kommuneplan (vedtatt ) Planområdet er avsatt til boligformål. Reguleringsstatus Området ble tidligere omfattet av reguleringsplan for Kleppelunden fra 1997, planid Deler av arealet var da regulert som friområde. Figur 2 Gjeldene kommuneplan for Klepp - Geoinnsyn 5

6 3.2 Tilgrensende planer Tilgrensende planer med planid: S2 Figur 3 - Planområdet med tilgrensende planområder - Geoinnsyn 4 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 4.1 Beliggenhet Planområdet er lokalisert omtrent 1 km fra sentrum i Klepp kommune, i området mellom Kleppelundvegen og Kleppelunden. 4.2 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Det opprinnelige planområdet omfattet et areal på ca. 12,4 daa, dette ble noe utvidet på et senere tidspunkt for å ivareta støyskjerming mot Solavegen. Området er regulert til boligformål, med tilstøtende arealer som omfatter formålene bolig og grønnstruktur. 4.3 Stedets karakter Solbakken er lokalisert i rolige og landlige omgivelser. Vest for planområdet finner man rekreasjonsområdet Kleppelunden, noe lav bebyggelse nord for området, og mot sør et gårdsbruk. I 6

7 sørlig retning ser man også opp til et nærliggende boligfelt. Nordøst for planområdet passerer Kleppelundvegen og Solavegen. Selve planområdet består av dyrket mark, med noe helning mot sør. Figur 7 - Mot sør Figur 6 - Mot nord Figur 5 - Mot øst Figur 4 - Mot vest Eksisterende bebyggelse Det er ingen eksisterende bebyggelse på planområdet. Nærliggende bebyggelse består av følgende: Gnr/Bnr Type 1/541 Frittliggende enebolig på 2 etg. 1/1791 Frittliggende enebolig på 1 etg. 1/2177 Frittliggende moderne enebolig på 2 etg. 1/339 Frittliggende enebolig på 2 etg. 1/281 Frittliggende enebolig på 1 etg. 1/1865 Eldre gårdsanlegg. 7

8 4.4 Landskap Solforhold Området har gode solforhold med helning mot sør, og det er heller ingen eksisterende bygninger som vil skape skygge for de nye boligene Lokalklima Metrologisk institutt sin nærmeste værstasjon er Særheim som ligger ca. 3 km fra planområdet. Vind fra nordvest og sørøst har vært den mest fremtreende for området for de siste 14 årene. Figur 8 - Vindrose for Særheim - Meterologisk institutt 4.5 Kulturminner og kulturmiljø Ingen registrerte kulturminner for planlagt område. 4.6 Naturverdier Det er ikke registrert noen plante- eller dyrearter med spesiell sårbarhet i området. 4.7 Rekreasjonsverdi/rekreasjonsbruk, uteområder Planområdet ligger tett opptil det populære friluftsområdet Kleppelunden. Området tilbyr mosjonsmuligheter, samt blant annet sitteplasser og lekeapparater. Parken har også en scene midt i området hvor det holdes ulike arrangementer gjennom året. (ut.no) Solbakken er lokalisert bare 0,6 km fra Jærhagen Kjøpesenter og 1 km fra Klepp sentrum, hvor man finner de nødvendige sentrumsfasilitetene. I sentrumsområdet finner man også flere park- og idrettsmuligheter. Bare noen få hundre meter nord for planområdet kan man benytte seg av Klepp BMX-bane. Figur 9 - Kleppelunden (fjell-vandring.net) 8

9 4.8 Trafikkforhold Fv510 Solavegen passerer nord for planområdet, og er også tilkomstvei. Veien har en gjennomsnittlig ÅDT på Fartsgrensen på hovedveien forbi Solbakken er satt til 60 km/t. (Statens vegvesen) Syklister har i tillegg til adkomst fra nord også muligheten til å entre området fra nordøst og sørøst. Solavegen krysses via undergang. Figur 10 - Adkomst og nærliggende veier Kollektivtilbud Nærmeste bussholdeplass ligger ca. 650 m unna planområdet i sørøstlig retning; Klepp rådhus. Holdeplassen betjenes av bussrutene 58, 59, 62 og X44, med vanligvis 1 avganger per time totalt. Bussene går noe hyppigere på morgen og ettermiddag, med rundt 4 avganger per time totalt. Rutene knytter området sammen med Bryne, Sola, Klepp Stasjon, Sandnes, Forus og Stavanger. Man finner i tillegg busstopp langs Solavegen, ca. 1,2 km unna ved Eik-senteret, hvor det går busser i øst-vest retning Trafikksikkerhet for myke trafikanter Det er opparbeidet gang-/sykkelvei langs Solavegen og Kleppelundvegen. Solavegen kan krysses via undergang rett ved innkjørsel til det nye boligområdet. Nettet kobler seg blant annet opp mot turområdet Kleppelunden og Klepp sentrum. 4.9 Barns interesser (Barnetråkk) Planområdet består av dyrket mark, og det ses derfor bort fra dette punktet Sosial infrastruktur Skolekapasitet Nærmeste barneskole til Solbakken er Bore skole, som er lokalisert ca. 1,7/2,4 km (gangvei/bilvei) i nordøstlig retning fra området. På samme sted finner man også Bore ungdomsskole. Klepp ungdomsskole ligger litt nærmere i motsatt retning med en avstand på henholdsvis 1,6 km og 2 km for gående/syklende og bilister. Bore skole har dårlig kapasitet, en situasjon som forventes at vil forverre seg enda mer de kommende årene. De har ikke en gang plass til de elevene de har nå, og har blitt nødt til å sende 7. klasse på ungdomsskolen for å få plass. Klepp ungdomsskole er i samme situasjon, hvor man også venter økning de kommende årene. Politikerne diskuterer to forslag for å møte utfordringen; bygging av ny 9

10 skole ca. ved Kleppelundsvegen og bygging av ny ungdomsskole på Bore slik at barneskolen kan ta over den nåværende ungdomsskolen Barnehagedekning Klepp kommune hadde en barnehagedekning for barn mellom 1-5 år på 90,8 % i 2014, noe som ligger 0,6 % over landsgjennomsnittet. Selv om kommunen har en god dekning, har denne gått noe ned de siste to årene. (Telemarksforskning) Solbakken har 3 barnehager innenfor en luftlinje på 1,5 km. Figur 11 - Barnehager nær Solbakken 4.11 Teknisk infrastruktur Figur 12 - Ledningsnett Solbakken Det ligger ikke høyspentledning, rør for fiber/bredbånd eller trafostasjon innenfor planområdet. 10

11 Kommunale vann- og avløpsledninger ligger rundt eiendommen, og man finner et påkoblingspunkt ved tomtens østre hjørne Støyforhold Det er utført en beregning for vegstøy for det planlagte boligområdet av Multiconsult. Beregninger for området uten støyskjerm viste at hele området lå i gul, og delvis rød sone. Det ble derfor utført nye støyberegninger med en oppbygget skjerm/voll langs Solavegen. Støyskjermen har høyde på 2-3 m over senterlinje vei. Etter dette tiltaket ligger ikke lenger planområdet i rød støysone, men deler av tomten ligger fortsatt i gul sone. Fasadetiltak ut mot veien er aktuelle for å komme innenfor grenseverdiene for støy. Uteområder kan med hell skjermes mot støy av bygningskropper. Figur 13 - Støysonekart (gul 55 db < 56, rød 65 db < 70), skjermet situasjon (blå linje viser støyskjerm) 11

12 5 Beskrivelse av planforslaget 5.1 Planlagt arealbruk Planforslagets hovedareal er på 9682 m², i tillegg kommer areal til veirelaterte formål øst langs Solavegen. Arealet skal fordeles på følgende formål: Bebyggelse og anlegg: - Boligbebyggelse 3,46 daa - Boligbebyggelse konsentrert 5,02 daa - Lekeplass 0,35 daa Samferdsel og teknisk infrastruktur: - Veg 1,48 daa - Gang-/sykkelveg 0,68 daa - Annen veggrunn 2,59 daa - Parkering 0,15 daa Totalt 13,84 daa Figur 14 - Detaljregulering for Solbakken 5.2 Gjennomgang av aktuelle reguleringsformål Formålet med planarbeidet er å legge til rette for et nytt boligfelt med tilhørende veg-, parkerings- og uteoppholdsareal langs Kleppelundvegen. Planen ir mulighet for 29 nye boenheter. 12

13 5.3 Bebyggelsens plassering og utforming Bebyggelsens høyde Bebyggelsens høyde fra gjennomsnittlig planert terreng skal ikke overstige 7,0 m til hovedgesims og 8,5 m til møne ved saltak. For hus med pulttak er øvre grense for gesims 7,5 m. Takoppløft kan ikke overstige 1/3 av husets lengde Grad av utnytting 3 boliger/daa er satt som krav fra Klepp kommune for planområdet. Dette er opprettholdt gjennom de planlagte 29 boenhetene fordelt på hovedarealet på 9682 m 2. Tomteutnyttelsen skal ikke overstige 50 %BYA Antall m² næringsarealer Planområdet inneholder ingen næringsarealer Antall boliger, leilighetsfordeling Planen forutsetter 29 boenheter, noe som kan oppnås ved bygging av tomannsboliger eller eneboliger med sekundærleilighet på tomtene 1-5. Tomt 6-16 bebygges med kjedehus, og tomt med tomannsboliger. Illustrasjonsplanen er ikke bindene, skisser for bygninger foreligger foreløpig ikke. 5.4 Boligmiljø/bokvalitet Planforslaget fremlegger et forslag til et nytt og attraktivt boligområde i Klepp kommune. Den sørvendte skråningen optimaliserer sol- og utsiktsforholdene for beboerne. I tillegg til et sentralt og skjermet lekeområde, vil alle boliger har noe privat areal for uteopphold. Kommunen har god barnehagedekning, og passer fint for barnefamilier som ønsker nærhet til Stavanger og Sandnes uten å miste ro og naturlige omgivelser. Nærmeste nabo til området, Kleppelunden, tilbyr ekstra muligheter for lek og rekreasjon for både barn og voksne. Til tross for landlige omgivelser, har man både Klepp sentrum og Jærhagen innen gangavstand, hvor man kan finne det man trenger av handelstilbud. Flere bussruter kan nås innen gangavstand, og knytter Solbakken opp mot resten av Nord-Jæren. For pendlere ligger også Klepp stasjon innenfor rekkevidde, 3,5 km fra det nye boligområdet. 5.5 Parkering I følge Klepps parkeringsnorm foreligger det krav om 2 bilparkeringer og 3 sykkelparkeringer per boenhet for områder utenfor influensområdet til hovedtraséer for kollektivtrafikk/lokaltog. I planforslaget imøtekommes dette kravet for kjedehusene. Parkering er lagt opp på hver tomt, i form av garasje og oppstillingsplass. For tomannsboligene med fellesparkering anses det som tilstrekkelig med totalt 1,5 parkeringsplasser for bil og 3 for sykkel per boenhet. Dette grunnet i en større fleksibilitet i forbindelse med gjesteparkering på fellesparkeringer, samt nærhet til større offentlig parkeringsplass. Parkeringsplassen til Kleppelunden ligger like øst for disse boligene, og har som regel god kapasitet. 13

14 5.6 Tilknytting til infrastruktur Området skal tilknyttes offentlig vann og avløp. Figur 15 - Vann og avløp Det legges selvfallsledning ned til eksisterende pumpestasjon i Kleppelunden. Denne har tilstrekkelig kapasitet til å håndtere avløp fra feltet. Detaljer rundt trasé for ledningen avklares i teknisk plan. Det er regulert inn to flomveger; fra f_veg2 og ut mot Kleppelunden, og øst for tomt 6. Det anlegges sluk i innkjørsel for den sørlige rekken på feltet, i tillegg til forhøyet kant mot veg for å lede vann bort. 5.7 Trafikkløsning Kjøreadkomst Adkomstvei til området skal sikres ved eksisterende innkjørsel fra Fv510 Solavegen og Kleppelundvegen Utforming av veier Interne veier i feltet utformes med en bredde på mellom 3,5 m og 5,0 m. Det tillates kun 1 avkjørsel per eiendom, denne skal være maksimum 4 meter bred Krav til samtidig opparbeidelse Det stilles krav til at lekeareal og støyskjermingstiltak skal være etablert før henholdsvis første bolig og støyutsatte boliger får brukstillatelse Tilgjengelighet for gående og syklende For gående er tilgjengeligheten til ny bebyggelse sikret ved bruk av eksisterende og planlagt gangareal. Det må likevel påberegnes at deler av adkomsten skjer via og ved kryssing av vei inne på området, noe som også gjelder transport av sykkel inn til sykkelparkering. Det lave antallet biler som vil bruke den interne veien, samt eventuelle fartsdempende tiltak, vil være faktorer som gjør at likevel ikke kan anses noen stor fare ved dette. 14

15 5.7.5 Gangareal Nytt gangareal gis en bredde på 2,5 m 3,0 m Hensynsoner i reguleringsplanen Det er regulert inn frisiktsoner hvor det skal være uhindret sikt ned til 0,5 m over de kryssende veiers plan. 5.8 Universell utforming Veger på området er utformet med hensyn til universell utforming. Det er fastsatt at minimum 40 % av boligene skal tilfredsstille kravene til tilgjengelig bolig. Dette kravet gjelder i hovedsak tomtene 6-13, samt boenhetene på bakkeplan i tomannsboligene på tomt Uteoppholdsareal Hver bolig skal ha minst 50 m 2 til privat uteopphold, boliger i leilighetsbygg skal ha balkong eller terrasse på minimum 8 m 2. I tillegg til private uteoppholdsarealer er det regulert inn 350 m 2 til lek. Lekearealet er lokalisert sentralt i boligfeltet med lett tilgjengelighet for alle boligene. Dette, samt nærheten til rekreasjonsområdet Kleppelunden, gir et bredt tilbud til beboerne Sol/skygge Figur 176 Sol/skygge kl. 18:00 Figur Sol/skygge kl. 15:00 Området har jevnt over gode solforhold med en fordelaktig helning mot sør. Plasseringen av boligene er gitt som et eksempel og er ikke bindende. Figur viser skyggefohold ved maks tilatte byggehøyder på feltet. De aller fleste boligene får gode solfolhold gjennom hele dagen til alle årstider. Boligene på tomtene vil få noe skygge på kveldstid om sommeren, mens boligene på tomt 1 og 2 får en del skygge ved vårjevndøgn Plan for avfallshenting Ny internvei i boligfeltet er kommunal, og det forutsettes derfor kommunal innsamling av avfall ved vegkant. Det tas utgangspunkt i at boligene langs Kleppelundvegen får løst renovasjon på samme måte Avbøtende tiltak/løsninger ROS Det er ikke avdekket forhold som gir grunn for å anta at tiltaket medfører behov for utredning av spesielle aspekter knyttet til samfunnssikkerhets eller sårbarhet. 15

16 Utfordringer knyttet til støy er kartlagt, og tiltak er utført i planen. Støyvoll langs Solavegen senker støynivået på området, den resterende belastning ivaretas gjennom bestemmelsen 5-10 der det for bebyggelse innenfor gul sone settes krav om avbøtende tiltak mot støy. Det er gjennomført en kulturhistorisk registrering av området, denne medførte ingen funn. 6 Virkninger av planforslaget 6.1 Stedets karakter Solbakken vil fremstå som et attraktivt boligfelt i landlige omgivelser. Beliggenheten mellom landbruk og friluftsområder er det som setter størst preg på lokaliteten, og kan appellere til barnefamilier og til de som er glad i natur uten å miste nærhet til sentrumsfunksjoner. 6.2 Estetikk Det er nedfelt i reguleringsbestemmelsene at estetikk skal ivaretas ved utforming av bebyggelsen både internt i reguleringsområdet og i forhold til bygde omgivelser. Maks bygningshøyde på 8,5 m sikrer at bebyggelsen ikke blir for høy og dominerende i forhold til de landlige omgivelsene, samt nordlig eksisterende bebyggelse. 6.3 Rekreasjonsinteresser/Rekreasjonsbruk Planen tilfører en ny lekeplass til området. Denne vil hovedsakelig være til bruk for feltets beboere. 6.4 Uteområde Med unntak av lekeareal vil utearealene på området være private. 6.5 Trafikkforhold Atkomst vil skje via eksisterende koblingspunkt mellom Kleppelundvegen og Solavegen. Det forventes ikke at de 29 nye boligene vil generere store mengder trafikk. 6.6 Barns interesser Barns interesser er ivaretatt ved planlegging av lekeplass midt i feltet, samt gode gang- og sykkelveier koblet til nærliggende områder. 6.7 Sosial infrastruktur Det nye boligområdet vil ligge relativt nært både skole og barnehage. Barnehage finner man innen gangavstand, og skole innenfor sykkelavstand. Man finner også eldre- og sykehjem i nærheten av Solbakken. 40 % av boligene vil oppfylle krav til tilgjengelig bolig. Dette vil også gjøre det lettere for beboerne å bli værende når de blir eldre, noe som igjen kan være med på å senke presset på aldershjemmene i kommunen. 6.8 Universell tilgjengelighet Veier på området er utformet med en helning på 1:20 for å sikre universell tilgjengelighet. Lekeplass vil også følge krav til universell utforming. 6.9 ROS Det er knyttet en lav risiko til planforslaget, se sjekkliste 6.10 Økonomiske konsekvenser for kommunen Utbygger står selv for kostnadene, og det skal ikke ligge noen økonomiske konsekvenser for kommunen i prosjektet. 16

17 7 Innkommende merknader Dato Innkomne merknader Kommentar Merknader fra offentlige instanser Statens Vegvesen -Atkomst til området må skje fra Kleppelundvegen som munner ut i rundkjøring på fv.510 Solavegen. -Ved en eventuell justering/omlegging av Kleppelundvegen vil vi ikke akseptere at vegen legges nærmere fv. 510 enn dagens situasjon. -Byggegrensen må settes til min. 40 m fra vegmidte fv Innenfor areal som omfattes av byggegrensen, tillates ikke arealbruk som er nødvendig for å kunne ivareta virksomheten på eiendommene. Dette gjelder bl.a. areal til nødvendig parkering, faste installasjoner o.l. -Nasjonal retningslinje for støy, T-1442 (2012) må legges til grunn i det videre arbeidet Fylkesmannen i Rogaland, miljøvernavdelingen Fylkesmannen legg til grunn at planarbeidet skjer i samsvar med føringar i gjeldande kommuneplan for Klepp og regionalplan for Jæren, mellom anna med tanke på bustadtettleik og uteopphaldsareal. Det vises til rikspolitiske retningsliner for å styrke barn og unge sine interesser i planlegginga, særleg punkt 5. Det er viktig at leikeareal i planområdet sikrar et areal der barn kan utfolde seg og skape eit eige leikerniljø. Leikeareala må vere store nok, sikre tilstrekkeleg høve til variert bruk på ulike årstider og samhandling mellom ulike aldersgrupper. Arealet må vere tilgjengeleg, men utan at det leggjast inn mot trafikkutsett område, som til dømes parkeringsplass eller køyreveg. Lokalisering av leikeareal må gi gode sol- og vindforhold Rogaland Fylkeskommune, Regionalplanavdelingen Atkomst er lagt via Kleppelundvegen og ut i rundkjøring på fv.510 Solavegen Det foreslås en byggelinje på 30 m fra vegmidte fv.510. Viser til reguleringsplan for Kleppelundvegen 155 hvor man har fått godkjent en byggelinje på 20 m fra vegmidte fv.510 (Planid: 1670). Multiconsult har utført støyberegninger for området, dette legges til grunn for reguleringen. Tas til etterretning. Boligtetthet følger krav om 3 boliger/daa for området. Lekeområde er plassert skjermet fra trafikk og støy fra Solavegen. Ny internvei på området vil ha lav trafikk, nødvendige sikringstiltak av lekeplass vil utføres. Det vil være nødvendig å gjerde inn lekeplassen mot veg, dette vil komme frem i detaljplan for lekeplass. Lekearealet vil være lett tilgjengelig for alle boligene på området, og er lokalisert med gode solforhold. Den dominerende vindretningen er fra sørøst, her vil lekeplassen skjermes av bygninger. Det nye boligfeltet vil dessuten ha Kleppelunden som nærmeste nabo, noe som gir en ekstra kvalitet for eventuelle barn i området. 17

18 En liten del av området i øst ligger innenfor hensynssone grøntstruktur (Kleppelunden) og større deler innenfor hensynssone friluftsliv. Området kan være utsatt for trafikkstøy fra Solavegen og i en viss grad fra FV 44 ved krysning med Solavegen. Dette er forhold som bør dokumenteres, slik at nødvendige tiltak kan innarbeides i planen. Området ligger ca. 700 meter fra Klepp sentrum med god veiforbindelse for gående og syklende. Dette bør innebære en høy tetthet i området som underbygger en god tettstedsutvikling som i stor grad baseres seg på gående og syklende til og fra sentrum. Planens struktur og utforming av bygningsmassen bør avveie forholdet til Kleppelunden som et sentralt grøntområde og hensynssonen for friluftsliv. Fylkesrådmannen forutsetter videre at kommuneplanens bestemmelser om nødvendig kvalitet i boligområder følges i planleggingen Rogaland Fylkeskommune, seksjon for kulturarv Seksjon for kulturarv vurderer det dyrka området innenfor varslet planområde til å ha et stort potensiale for funn av automatisk freda kulturminner, i form av bosetnings- og aktivitetsspor fra forhistorisk tid, under dagens markoverflate. Seksjon for kulturarv anser derfor ikke undersøkelsesplikten i henhold til kulturminnelovens 9 lengre som oppfylt i den vedtatte reguleringsplanen, og finner det derfor nødvendig å befare planområdet før man kan gi endelig uttale til planen. Man ber også om å få tilsendt tilleggsopplysninger i form av dyrkingsplaner etter 1970, samt evt. trase for eksisterende vannledning, kabler og lignende, innenfor planområdet da slike inngrep i planområdet kan redusere potensialet for bevarte automatisk freda kulturminner Rogaland brann og redning IKS I byggesak stilles det krav om tilfredsstillende slokke- og atkomstmuligheter for brannvesenets personell og utstyr, jf. Byggeteknisk forskrift Multiconsult har utført støyberegninger for området, dette legges til grunn for reguleringen. Ny gang- og sykkelvei på området knyttes til overordnet nett for å sikre dette. Boligtetthet følger krav om 3 boliger/daa for området. Tas til etterretning. Tas til etterretning. Det er utført en kulturhistorisk registrering av området, ingen funn ble gjort. Tas til etterretning. 18

19 11-17 (TEK10). Det er derfor spesielt viktig at kravene blir tatt hensyn til allerede i planfasen. Brannvesenet ber derfor om at prosjekterende ivaretar brannvesenets atkomstbehov mht. veibredde, svingradius (indre og ytre), oppstillingsplasser, belastning, høyde og vannleveranse mv. i tidlig planleggingsfase. Se vedlagt tabell for redningsmateriell. Merknader fra privatpersoner Kari Lise og Tore Hatteland Ref. gnr/bnr 1/1865, tidligere gardsbruket 1/20, nå boligeiendom 1/1865. Driftsbygningen nærmer seg store investeringer på vedlikehold og man ønsker i den forbindelse og få eiendommen med i planen med formål fortetting av boliger. Eiendommen er ikke avsatt til boligformål i kommuneplanen og utgjør ikke en naturlig utvidelse av planområdet. Etterspørselen kan ikke imøtekommes. 8 Figurliste Figur 1- Illustrasjonsplan for Solbakken... 4 Figur 2 Gjeldene kommuneplan for Klepp - Geoinnsyn... 5 Figur 3 - Planområdet med tilgrensende planområder - Geoinnsyn... 6 Figur 4 - Mot vest... 7 Figur 5 - Mot øst... 7 Figur 6 - Mot nord... 7 Figur 7 - Mot sør... 7 Figur 8 - Vindrose for Særheim - Meterologisk institutt... 8 Figur 9 - Kleppelunden (fjell-vandring.net)... 8 Figur 10 - Adkomst og nærliggende veier... 9 Figur 11 - Barnehager nær Solbakken Figur 12 - Ledningsnett Solbakken Figur 13 - Støysonekart (gul 55 db < 56, rød 65 db < 70), skjermet situasjon (blå linje viser støyskjerm) Figur 14 - Detaljregulering for Solbakken Figur 15 - Vann og avløp Figur 17 - Sol/skygge kl. 15: Figur 16 Sol/skygge kl. 18: