Salgsoppgave Njords Hage

Transkript

1 Salgsoppgave Njords Hage Adresse og matrikkelnummer Njords vei 16 og 18, 1344 Haslum. Gnr. 5, bnr. 135 i Bærum kommune. Endelig matrikkelnummer tildeles senere. Eier/ selger CondoVita Bærum AS (Orgnr ) står som selger av boligprosjektet Njords Hage. CondoVita Bærum AS eies 50% av Smartbygd AS (Orgnr ) og 50% av CondoVita AS (Orgnr ) Hjemmelshaver Hjemmelshaver til gnr. 5, bnr. 135 er CondoVita Bærum AS. Tomt og grunnareal Planlagt bebyggelse for prosjektets byggetrinn 1 er på ca kvm BRA inkl. kjeller/underetasje. Byggetrinn 1 omfatter totalt 21 leiligheter, 1 næringsseksjon og underetasje med boder og garasjeplasser. Leilighetene i byggetrinn 1 er fordelt på bygg 1 og bygg 2. Underetasjen med boder, tekniske arealer og garasjeplasser strekker seg under begge overliggende bygg. Med henvisning til situasjonsplan gjøres det særskilt oppmerksom på at prosjektet er planlagt oppført med 2 byggetrinn og med to eierseksjonssameier. De to eierseksjonssameiene får fradelt tomteareal fra gnr 5, bnr. 135 med naturlig grense rundt sine bygg. Gjenværende tomteareal av gnr. 5, bnr 135 vil være eiet av Selger inntil omreguleringssak er endelig avklart og vil etter ferdig gjennomført utvikling til slutt overskjøtes til de to eierseksjonssameiene som fellesareal. Seksjonseiere i Byggetrinn 2 vil ha tinglyst rett til bruk av næringsseksjon i Byggetrinn1 og tilgang til tjenestetilbud på lik linje med Byggetrinn 1. Det tas et generelt forbehold om antall byggetrinn og om den formelle struktureringen av prosjektet. Parkeringsplasser / Kjellerbod Alle de 21 leilighetene selges med rett til bruk av 1 parkeringsplass. Det etableres parkeringsanlegg under bygget med innkjøring/nedkjøring fra byggets nordlige side. I kjelleretasjen vil diverse fellesarealer, boder, p-plasser, tekniske rom mv. bli etablert. Parkeringsplasser og boder vil enten bli organisert som tilleggsdel, eller som eksklusiv tinglyst eller vedtektsfestet bruksrett tilknyttet Eierseksjonen. Selger forbeholder seg retten til å gjennomføre den organisering som selger anser mest hensiktsmessig. Sportsboder er planlagt å ligge i kjellerareal med størrelse på ca 5 kvm. Det etableres innendørs sykkelparkering i tilknytning til parkeringsanlegg. Selger forbeholder seg retten til å foreta fordelingen av bod- og parkeringsplasser. Tilgang til 2 stk HC-plasser vil være behovsstyrt. Styret vil bestemme fordeling av HC-plasser iht. gjeldende vedtekter. Tinglyste servitutter/heftelser (rettigheter og forpliktelser) Følgende er tinglyst på eiendommen gnr. 5, bnr. 135: 1946 / / Erklæring/avtale om skjønn Tinglyste servitutter/heftelser på eiendom gnr. 5, bnr. 135 er i sin helhet tilgjengelig hos megler.

2 Utinglyste forpliktelser Kjøperen kan ikke motsette seg eller kreve prisavslag/erstatning for tinglysing av nødvendige erklæringer knyttet til gjennomføringen av prosjektet eller bruk/drift av eiendommen og/eller sameiet. Kjøper aksepterer videre at eiendommen kan påheftes nye private og offentlige rådighetsinnskrenkninger dersom offentlige myndigheter krever det. Kjøperen kan ikke motsette seg eller kreve prisavslag / erstatning for tinglysninger av nødvendige erklæringer knyttet til gjennomføringen av prosjektet. Kjøper er gjort oppmerksom på at det på Eiendommen vil bli tinglyst: - Erklæring nr 1: Rett til bruk av omsorgstjenester, datert Erklæring nr 2: Rett til leveranse av omsorgstjenester til beboere, datert Erklæring nr 3: Rett til bruk av gnr 5 bnr 135, datert Erklæring nr 4: Rett til bruk av atkomstveier og etablering av teknisk infrastruktur, datert Erklæring nr 5: Byggeforbud og om rett til å bebygge, datert Erklæring nr. 6: Refusjonsplikt overfor Bærum kommune ved fremtidig opparbeidelse av Njords vei, datert Erklæring nr. 7: Kostnadsdekning ved krav om opparbeidelse av Njords vei, datert Byggemåte Råbygget, fra underetasje til 4. etasje, prosjekteres med prefabrikkerte veggskiver i betong som fylles med betong på stedet. Dekket vil bli med prefabrikkerte plattendekke elementer, sammenbundet med armering og støpes på stedet. Byggenes fasader får en kledning med kombinasjon av tegl, skifer og trepanel. Ytterveggen av trestendere bygges med 250mm isolering. Reguleringsplan og -bestemmelser Njords Hage byggetrinn 1 ligger på del av tomt på gnr. 5, bnr. 135 som er regulert til privat tjenesteyting i henhold til reguleringsbestemmelser med mindre endring av reguleringsplan, planid Innholdet er nærmere beskrevet i detaljreguleringen og inntatt i vedtektenes punkt 1.1 og 1.2. Reguleringskart med bestemmelser finnes tilgjengelig hos megler. Videresalg Ved videresalg av kjøpekontrakten skal kjøper betale kr ,- til selger for merarbeidet. Denne summen kan trekkes fra kjøpers eventuelle innbetalinger. Videresalg skal godkjennes av selger, som forbeholder seg retten til å nekte overdragelse på fritt grunnlag. Det er en forutsetning for selgers samtykke til videresalg at selgers standard transportkontrakt benyttes og at selgers prosjektmegler for kjøpers regning forestår et eventuelt videresalg (i henhold til prosjektmeglers gjeldende standardsatser). Signert transportkontrakt må være selger i hende senest innen en måned før varslet overtakelse. Profesjonelle kjøpere har ikke adgang til å transportere kjøpekontrakten. Eventuell endring av eierskap eller navnendring fra kjøpers side etter bud/aksept vil kreve selgers forutgående samtykke. I den forbindelse vi det påløpe et honorar på kr ,- inkl. mva. til megler, som innbetales i forbindelse med endringen. Det tillates kun endring av eierskap i tilfeller hvor kjøper forblir deleier eller i rett oppad- eller nedstigende familiær linje. Overtakelse Leilighetene forventes ferdigstilt i løpet av fjerde kvartal 2019, uten at dette er å anse som bindende for overlevering. Estimatet er basert på byggestart i andre kvartal 2018 og en byggetid på 20 måneder.

3 Selger skal ved skriftlig varsel til Kjøper angi siste dato for overlevering av leiligheten etter at forbeholdene er bortfalt (Selgers forbehold vedrørende nødvendig forhåndssalg, tilfredsstillende finansiering, offentlig godkjennelse mv.). Dog kan overtakelse skje inntil 4 måneder tidligere enn dato oppgitt i det varselet som nevnt over. Dersom arbeidene forsinkes av forhold utenfor selgers kontroll har selger krav på fristforlengelse jf. buofl. 11. Selger skal informere kjøper dersom det kan påregnes endringer i forhold til den planlagte perioden for overtakelse. Ca. 3 måneder før ferdigstillelse vil selger skriftlig varsle kjøper om endelig overtakelsestidspunkt. Avbestilling Kjøper kan avbestille boligen inntil overtakelse har funnet sted. Ved avbestilling kommer reglene i Bustadoppføringslova kapittel VI til anvendelse. Ved avbestilling gjelder bestemmelsene i buofl. 53. I et slikt tilfelle skal kjøper dekke hele selgers økonomiske tap. Konsesjon Kjøp av leilighet er ikke konsesjonspliktig. Ferdigattest / brukstillatelse Prosjektet har blitt bygge anmeldt av Ola Roald AS arkitektur iht. tekniske forskrifter av 2010/TEK 10 og rammetillatelse ble gitt Selger har ansvaret for at det foreligger brukstillatelse på leiligheten senest ved kjøpers overtakelse av leiligheten. Etter pålegg fra Finanstilsynet rettet mot samtlige meglerforetak (ref. rundskriv 21 / 2011) informeres ved dette om at det per dato for overtakelse av den enkelte boligseksjon ikke vil foreligge ferdigattest, samt at ferdigattest først vil foreligge lang tid etter overtakelse. Bakgrunnen er at deler av de arbeider som er påkrevet for å få ferdigattest, ikke vil være ferdig per dato for overtakelse av den enkelte boligseksjon. Det presiseres at fremstillingen over ikke har noen innvirkning på selgers forpliktelse til å fremskaffe ferdigattest eller konsekvensene av at ferdigattest ikke foreligger pr. overtakelse. Kjøper oppfordres til å kontakte megler dersom det skulle foreligge spørsmål til ovennevnte. Eier- og organisasjonsform Leilighetene vil bli solgt som eierleiligheter og organisert som sameie og følger eierseksjonsloven av 23. mai 1997, nr. 31, eller ny eierseksjonslov når denne trer i kraft og blir da gjeldende for sameiet ved overtakelse. Eierseksjonsloven kan i sin helhet fås ved henvendelse til megler. Loven finnes også på Bygget er et kombinasjonsbygg med næring og bolig hvor hver seksjon har 1 stemme. Selger forbeholder seg retten til å endre boligsammensetningen (f. eks ved at leiligheter slås sammen eller deles). Sameiet vil bli ledet av et styre som velges blant eierne. Styret skal ivareta alle saker av felles interesse for sameierne. Selger vil på vegne av sameiet engasjere en forretningsfører / teknisk drifter, med varighet inntil 3 år som vil forestå driften av sameiet innenfor de rammer sameiet vedtar. Selger vil på vegne av sameiet inngå driftsavtaler med varighet inntil 7 år, eksempelvis avtale vedr. omsorgstjenester fra CondoVita og fibernett.

4 Vedtekter Kjøper plikter å rette seg etter de til enhver tid gjeldende vedtekter for sameiet. Selger har utarbeidet foreløpige vedtekter som vedlegg til kjøpekontrakt. Likeledes plikter kjøper å betale sin forholdsmessige andel av driftsutgiftene for eiendommene fra overtakelsestidspunktet. Budsjett over driftsutgiftene samt vedtektene stadfestes av sameiet i ekstraordinært sameiermøte. Regler for styring og drift av boligsameiet følger av Eierseksjonsloven. Fellesutgifter Fellesutgiftene for eiendommen avgjøres endelig av sameiet. Nivået avhenger av hvilke ytelser sameiet inngår avtaler om. Fellesutgifter er ut i fra erfaringstall stipulert til ca. kr. 43,- pr. kvm BRA pr. måned og inkluderer bl.a. bygningsforsikring, normale drifts-, service- og vedlikeholdskostnader, renovasjon, kommunale avgifter, forretningsførsel, revisor, vaktmestertjenester, driftskostnader garasjeplass/garasjeanlegg, renhold av fellesarealer og CondoVita-senteret, snøbrøyting, samt strømforbruk til oppvarming, varmtvann, snøsmeltingsanlegg og utelys. Strømforbruk og tv/internett i CondoVita-senteret er også medregnet i felleskostnadene. Hver leilighet har i tillegg til dette en fast månedlig kostnad på kr. 2039,- som dekker tjenesteavtalen med CondoVita (kr. 1500,- pr mnd.), fiber for tv- og internett i den enkelte seksjon (kr. 520,- pr mnd.) og smarthus adgangskontrollsystem (kr. 19,- pr mnd.). I forbindelse med overtakelse må det påregnes innbetaling av oppstartskapital til sameiet tilsvarende to måneders fellesutgifter. Betalingsbetingelser 1) Det forutsettes at 10 % av kjøpesummen innbetales til meglers klientkonto innen 7 dager etter kjøpers signatur av kjøpekontrakt. Kontantinnbetaling må være fri egenkapital. Påløpte renter tilfaller kjøper frem til skjøte er tinglyst på kjøper, med mindre selger får disposisjonsretten over beløpet som en følge av at det stilles garanti i medhold av buofl ) Eventuelle endringsbestillinger betales etter nærmere avtale med selger. 3) Resterende del av kjøpesummen betales 3 virkedager før overtakelse. Totalprisen på leiligheten er kjøpsprisen med tillegg av omkostninger. Omkostninger I tillegg til kjøpesummen betaler kjøper omkostninger som dokumentavgift og tinglysing av skjøte. Ved kjøp av leilighet som ikke er tatt i bruk, beregnes 2,5 % dokumentavgift kun av andel tomteverdi. Dokumentavgiften av tomteverdi utgjør ca. kr. 375,- pr. kvm. BRA. For tinglysing av skjøte betaler kjøper tinglysningsgebyr med kr 525,-. For pantedokumenter som kjøper skal tinglyse på seksjonen i forbindelse med lån, påløper kr 731,- i omkostninger pr. pantedokument. Det tas forbehold om endringer av størrelsen på gebyrer og avgifter som er fastsatt av offentlig myndighet. Kommunal eiendomsskatt For 2017 er det ikke innført eiendomsskatt på boliger i Bærum kommune. Arealer definisjoner Arealene i prislisten er oppgitt i bruksareal (BRA) og primærrom (P-rom). Arealene er beregnet ut fra Norsk Standard Bruksarealet angir leilighetens areal innenfor omsluttende vegger. Primærrom er BRA fratrukket innvendig bod. Innvendig sjakter er medregnet i P-rom, men ikke i de oppgitte romarealene på tegningene. De oppgitte arealer er å betrakte som cirka-arealer. Partene har ingen krav mot hverandre dersom arealet skulle vise seg å være 5 % mindre / større en det oppgitte areal. Bustadoppføringslova / garantier Kjøpet følger bustadoppføringslova av 13. juni 1997 nr. 43. Loven regulerer forhold hvor selger er profesjonell og kjøper er forbruker. Iht. loven plikter selger å stiller garanti som sikkerhet for oppfyllelse av sine forpliktelser etter kjøpekontrakt senest ved forbehold frafalt. Garantien utgjør 3 % av kjøpesum

5 frem til overtakelse. Beløpet økes til 5 % av kjøpesum og står 5 -fem-år etter overtakelsen jf. buofl. 12, 3 ledd. Loven kan i sin helhet fås ved henvendelse til megler. Loven finner du også på Forbehold Selger kan kansellere inngått kjøpekontrakt frem til dersom ikke oppnådd forhåndssalg tilsvarer minst 60% av prosjektets totale salgsverdi eller dersom tilfredsstillende finansiering for Njords Hage ikke er oppnådd. Videre kan selger kansellere dersom igangsettelsestillatelse eller annen nødvendig tillatelse fra kommunen ikke gis innen samme frist. Selger skal sende skriftlig varsel til kjøper når grunnlaget for forbeholdene er bortfalt og kontrakten derved er endelig, sammen med angivelse av siste frist for overlevering. Ved kansellering av kjøpekontrakten vil kjøper få alle innbetalte beløp tilbakebetalt med tillegg av påløpte renter på meglers klientkonto. Ut over dette vil partene ikke ha krav mot hverandre. Da prosjektet fortsatt er i en prosjekteringsfase, er alle opplysninger i leveransebeskrivelse gitt med forbehold om rett til, uten forutgående varsel, å gjøre endringer som er hensiktsmessige og nødvendige, eksempelvis pga. offentlige pålegg, byggesakskrav og lignende, uten at den planlagte generelle standard forringes i vesentlig grad. Videre kan størrelse på sjakter og veggtykkelse bli justert. Også omfang av nedforete himlinger eller innkassinger kan justeres ettersom detaljprosjekteringen gjennomføres. Selger tar forbehold om at situasjonsplan er foreløpig og at endringer vil forekomme. Kjøper aksepterer ved signering av denne kjøpekontrakt at selger fritt kan transportere kjøpekontrakten og eventuelle senere avtaler til annet selskap i selgers konsern. Det tas forbehold om at seksjoneringen kan bli forsinket på grunn av offentlige myndigheters saksbehandlingstid. Såfremt tomtearronderingen og seksjoneringen av eiendommen ikke er gjennomført ved overtakelse, vil overskjøting til kjøper skje så snart det praktisk lar seg gjennomføre. Selger tar forbehold om tinglyst seksjoneringsbegjæring på overtakelsestidspunktet. Det tas forbehold om eventuelle feil i salgsoppgaven. Tegninger og bilder i markedsføringsmateriell er kun illustrasjoner og kan avvike noe i forhold til plan og fasadetegninger som vedlegges. Selger leverer ikke; innredninger, lamper, øvrig belysningsutstyr, markiser / solavskjerming, tepper, møbler og annet tilbehør, med mindre det fremgår av leveransebeskrivelse samt kontraktstegninger. 3D illustrasjoner er basert på skisser og regulert volum og kun ment som en illustrasjon. Endringer kan skje. Følgende dokumenter er en del av denne salgsoppgaven: Kjøpekontrakt med alle vedlegg. Energiattest Før overtakelse vil det bli utstedt energiattest for den enkelte leilighet. Energimerkingen er beregnet til å ligge i minimum kategori B. Det tas forbehold for at avvik kan forekomme spesielt i leiligheter med mye vindusflate. Likningsverdi Likningsverdi for boligen vil være avhengig av om den er primærbolig eller sekundærbolig. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 30 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger og 90 prosent for sekundærboliger i Likningsverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå sine årlige kvadratmetersatser. For beregning av likningsverdi, gå inn på:

6 Adgang til utleie Leiligheten kan leies ut i sin helhet, men ikke til korttidsutleie av typen Airbnb eller lignende. Det gjøres oppmerksom på at utleie av leiligheten før seksjoneringsbegjæringen er tinglyst, kan utløse kjøperett for leietager til redusert pris, jf. eierseksjonsloven kap. III. Dette er kjøpers risiko. Hvitvasking Eiendomsmeglere er underlagt Lov om hvitvasking. Megler er pliktig å gjennomføre identitetskontroll av alle involverte parter. Dette innebærer at eiendomsmeglere har plikt til melde fra til Økokrim om eventuelle mistenkelige transaksjoner. Eiendomsmegler Røisland & Co Eiendomsmegling AS, org Dronning Eufemias gate Oslo Eiendomsmeglers vederlag: Vederlaget betales av selger. Vederlaget er avtalt til 0,8% av salgssum. Selger betaler et oppgjørshonorar på kr. 4500,- pr. solgte enhet. Ansvarlig og utførende eiendomsmegler: Ansvarlig megler i forbindelse med salget er Eiendomsmegler Andreas Øvsthus. Han vil i selve salget bli assistert av Eiendomsmegler Eskil Flakstad, Eiendomsmegler Lars Bratseth, Eiendomsmegler Øystein Embretsen, Eiendomsmegler Beate Wik, Megler Hege Andresen, Eiendomsmegler Karoline S. Køber, Eiendomsmegler Martine Røisland, Eiendomsmegler Ingrid Anne Fossli, Medhjelper Harald Auensen og Medhjelper Truls Nygaard. Oslo,