Salgsoppgave Brødfabrikken

Transkript

1 Salgsoppgave Brødfabrikken Byggetrinn 1 D1-D3 Adresse og matrikkelnummer Gnr. 124, bnr. 34 i Oslo kommune. Eiendommene skal senere fradeles. Endelig matrikkelnummer og adresse tildeles senere. Eier/ selger Lørenveien Utvikling AS org. nr c/o Stor Oslo Eiendom AS, postboks 606, 0106 Oslo. Hjemmelshaver Lørenveien AS. Entreprenør BundeBygg AS org.nr.: er valgt som entreprenør for prosjektet. Hovedoppdragsnummer /14 Tomt og grunnareal Prosjektet Brødfabrikken vil bli utbygd med ca. 500 boliger samt næringsareal. Planområdet er på ca m2. Byggetrinn I vil består av 3 bygg D1, D2 og D3 med totalt 149 boliger samt næringsareal i første etasje på D1 og D2. Næringsarealene blir barnehage og bakeri. Utomhus mellom byggene vil bli brukt som uteareal for barnehagen. Eiendommen/e skal fradeles fra eiendommen og eiendomsgrensene er ikke endelig fastsatt eller oppmålt på salgstidspunktet. Eiendommens tomt skal opprettes med egen matrikkel, og eiendommen/e vil bli seksjonert iht. lov om eierseksjoner. Selger tar forbehold om eiendommens størrelse og endelige grenser inntil kart- og delingsforretning er gjennomført. Det tas videre forbehold om justering av eiendomsgrenser for eiendommen ved fradeling på bakgrunn av eventuelle krav fra offentlige myndigheter. Dersom bygg D2 blir skilt ut som egen eiendom, kan det bli aktuelt å etablere eget utomhussameie. I et slikt tilfelle vil sameiet grunn følge bygningskroppen. Selger tar forbehold om endelig organisering av sameiene. Eiendommens tomteareal er planlagt å utgjøre ca m2. Hver eierseksjon vil ha en sameieandel iht. oppdelingsbegjæringen. Parkeringsplasser / Kjellerbod Parkeringsplasser organiseres i et garasjesameie som er en næringsseksjon med tilleggsdeler bestående av biloppstillingsplasser og med evt. kjørebane og adkomstarealer i Sameiet Brødfabrikken Trinn 1. Alternativt vil garasjeplassene organiseres som en egen eiendom under bakken. Parkeringsplasser som kjøpes vil ikke være fritt omsettelige, men må omsettes sammen med leiligheten eller internt i sameiet. Det er ikke anledning til å beholde plassen etter at man har flyttet fra sameiet. Det medfølger en sportsbod til hver leilighet. Sportsboder er plassert i byggets kjeller. Noen leiligheter vil i tillegg ha klimatisert bod i kjeller. I kjelleren vil det også bli felles sykkelbod. Ved kjøp av parkeringsplass senere en ved kjøp av leilighet koster parkeringsplassen kr ,-. Dette med forbehold om ledige parkeringsplasser.

2 Selger forbeholder seg retten til å fordele parkeringsplasser i garasjesameiet og boder til den enkelte leilighet. Selger forbeholder seg retten til senere å omorganisere plasseringen samt velge den organiseringen som er hensiktsmessig for gjennomføringen av prosjektet. Eventuelle usolgte parkeringsplasser på overtagelsestidspunktet vil være selgers eiendom. Tinglyste servitutter (rettigheter og forpliktelser) Følgende servitutter er tinglyst på eiendommen gnr. 124, bnr. 34 Dagboksnr: Tinglyst: Vedr.: Bestemmelse om veg, bebyggelse, vann samt gjerde Bestemmelse om vannledning Bestemmelse om veg samt gjerde Bestemmelse om kloakledning Bestemmelse om garasje og parkering /03/1957 Bestemmelse om vannledning for Samvirkelaget over jernbanens grunn Erklæring/avtale vedr. kloakkreglement Erklæring/avtale vedr. utskillelse/bebyggelse av eiendommen Erklæring/avtale vedr. utskillelse/bebyggelse av eiendommen /01/2015 Erklæring/avtale allmennhetens rett til ferdsel og døgnåpen gangpassasje. I forbindelse med gjennomføring av prosjektet vil ytterligere servitutter hefte eiendommen. Disse servituttene kan fås med henvendelse til megler. Selger har til hensikt å rydde i gamle servitutter i forkant av overtagelse. Utinglyste forpliktelser Det gjøres oppmerksom på at det på Eiendommen vil bli tinglyst: Eksklusiv bruksrett (evt. tilleggsareal) for næringsareal på sameiets tomt. Oslo Kommune har rett til å tinglyse utbyggingsavtalen eller et utdrag av utbyggingsavtalen som heftelse på de eiendommer, nåværende eller fremtidige, som omfattes av eiendommen. I denne avtalen ligger blant annet krav om anleggsbidrag knyttet til samtlige byggetiltak gitt på eiendommen/e. Dersom denne heftelsen blir tinglyst, vil den slettes av Oslo kommune så snart anleggsbidraget er betalt av utbygger. Det vil også kunne bli aktuelt å tinglyse bestemmelser om felles rettigheter og plikter mht. bruk og vedlikehold av fellesarealer, bruksrett på utomhus for næringsarealene, felles grøntarealer, allmenn adkomstrett, veier, ledninger, fjernvarme, mv., samt øvrige fellestiltak til fordel for de eiendommer som inngår i Brødfabrikken. Selger kan tinglyse nødvendige erklæringer knyttet til gjennomføringen av prosjektet. Videre kan eiendommen påheftes nye private og offentlige rådighetsinnskrenkninger dersom offentlige myndigheter krever det. Kjøperen kan ikke motsette seg eller kreve prisavslag/erstatning for tinglysninger av nødvendige erklæringer knyttet til gjennomføringen av prosjektet. Byggemåte Bygningen utføres med fundamentering til fjell og bærekonstruksjon i betong og stål. Fasadeveggene utføres i bindingsverk, isolert med mineralull. Balkongdekker og takterrasser i betong og trevirke. Utvendige fasader er planlagt kledd med tegl, trepanel, samt fasadeplater i forskjellige farger etter arkitektens anvisninger. Rekkverk på balkonger og terrasser i glass og metallprofiler. Yttertak utføres i betong, belagt med isolasjon og takpapp. Se for øvrig vedlagt teknisk beskrivelse.

3 Reguleringsplan og bestemmelser Eiendommen gnr. 124, bnr. 34 ligger i dag på eiendom regulert til byggeområde for industri. Omregulering til bolig/forretning/barnehage/bevertning er sendt fra Plan -og Bygningsetaten til behandling i bystyret med to alternativer. De to alternativene vil ikke få konsekvenser for salgstrinn 1, bygg D1. Det er i D3 tatt utgangspunkt i reguleringsforslag nr. 1 som er vedtatt av byrådet. Alternativene er til behandling i Byutviklingskomiteen. Dersom alternativ 2 blir endelig vedtatt, vil det få noen konsekvenser for balkong og takterrasser. Balkongene blir da trukket inn med 20 cm. For takterrassene vil de bli redusert med 1 meter fra yttervegg/fasade. Forslag til reguleringskart og reguleringsbestemmelse for begge alternativene ligger som vedlegg til salgsoppgaven. Omreguleringen forventes behandlet i bystyret våren Reguleringsforslagene tilsier en bebyggelse på felt D(byggetrinn I) bestående av 3 bygg; D1 består av 7 etasjer og en kotehøyde på inntil 127,6. D2 består av 8 etasjer og en kotehøyde på inntil 130,6. D3 består av 8 etasjer og en kotehøyde på inntil 130,6. I D1 vil det iht. reguleringssøknaden bli en barnehage i første etasje. Selger tar forbehold om endelig godkjent reguleringsplan. Området vest for eiendommen er under omregulering. Reguleringsforslaget viser en bebyggelse på inntil 8 etg. med kotehøyde på inntil 131. Området syd for eiendommen er under utvikling og regulert til byggeområde for bolig/institusjon(kultur)idrettsanlegg/kontor, iht. reguleringsbestemmelser S-4597, datert Byggehøydene er gitt med maksimale kotehøyde 118. Området nord for eiendommen er under utvikling og er regulert Boligbebyggelse, iht. reguleringsbestemmelser S-4732 datert Videre utbygging Brødfabrikken vil bli utbygd med ca. 500 boliger samt næringsareal. Dette vil i perioder medføre noe støy og endring av fremtidig bebyggelse vil skje. Andre offentlige planer Løren er et område under utvikling og det understrekes at endringer vil skje ref. overnevnte reguleringsplan og bestemmelser. Videresalg Kjøpekontrakten kan ikke transporteres og gjelder individuelt for kjøper. Selger kan etter fritt skjønn samtykke til direkteoverskjøting ved et videresalg av boligen før overtakelse, for et gebyr stort kr ,-. Ny kjøper vil i den forbindelse også være bundet av eventuelle bestillinger av tilvalg. Overtagelse Leilighetene for D1 ventes klar for overtakelse Q4 2016/Q1 2017, mens leilighetene i D3 ventes klar til overtagelse Q1/Q Selgers frist til å ha eiendommen klar til overtakelse fastsettes til 670 kalenderdager etter at forbeholdene er bortfalt (kontraktens forbehold vedr. antall solgte enheter, offentlig godkjennelse etc.). Ca. 2 måneder før ferdigstillelse vil selger skriftlig varsle kjøper om overtakelsestidspunkt. Overtakelse kan skje inntil 4 måneder tidligere enn fristen, forutsatt at dette er varslet i henhold til kjøpekontrakten. Dersom arbeidene forsinkes av forhold utenfor selgers kontroll har selger krav på fristforlengelse jf. buofl. 11. Selger skal informere kjøper dersom det kan påregnes endringer i forhold til den planlagte perioden for overtakelse. Avbestilling Kjøper kan avbestille boligen inntil overtakelse har funnet sted. Ved avbestilling kommer reglene i Bustadoppføringslova kapittel VI til anvendelse. Ved avbestilling gjelder bestemmelsene i buofl. 53. I et slikt tilfelle skal kjøper dekket hele selgers økonomiske tap.

4 Konsesjon Kjøp av leilighet er ikke konsesjonspliktig. Ferdigattest/brukstillatelse Prosjektet vil bli bygd iht. Byggeforskriftene TEK 10. Selger har ansvaret for at det foreligger brukstillatelse på boligen senest på dagen for overtakelse. Det er selgers plikt å fremskaffe ferdigattest på eiendommen, men Kjøper er gjort kjent med at denne normalt foreligger lang tid etter overtakelse. Eier- og organisasjonsform Leilighetene vil bli solgt som eierleiligheter og organisert som sameie og følger Lov om eierseksjoner. Loven kan i sin helhet fås ved henvendelse til megler. Loven finnes også på Sameiet blir et kombinasjonssameie med næring og bolig hvor man bl.a. hver seksjon har 1 stemme. Sameiet vil bli ledet av et styre som velges blant eierne. Dette styret skal ivareta alle saker av felles interesse for sameierne. Kjøper gir styret fullmakt til å overta sameiet felles areal. Selger har på vegne av sameiet engasjert OBOS Eiendomsforvaltning AS som forretningsfører til å forestå driften av sameiet innenfor de rammer som sameiet vedtar. Selger forbeholder seg retten til å organisere felt D med ett eller flere sameier avhengig av hva som er hensiktsmessig for gjennomføring av prosjektet. I tillegg omfatter sameiet en energisentral for fjernvarme, som skal betjene én eller flere eiendommer innenfor utbyggingsprosjektet Brødfabrikken Vedtekter Kjøper plikter å rette seg etter de til enhver tid gjeldende vedtekter for sameiet. Selger har utarbeidet utkast til vedtekter for sameiet. Det tas forbehold om endring i utkast til vedtekter som følge av endringer i prosjektet eller andre årsaker dersom dette er hensiktsmessig. Fellesutgifter Fellesutgifter vil avhenge av hvilke tjenester sameiet ønsker utført i felles regi, og fordeles iht. vedtektenes bestemmelser 7. Månedlige fellesutgifter er stipulert til kr 31,- pr. kvm BRA pr. måned inkl. varmtvann og fyring + kr. 400,- pr. bolig pr. mnd. for TV/internett. I tillegg er det lagt til grunn at kommunale avgifter, forsikring på bygget, strømforbruk på fellesarealer, vaktmestertjenester som snømåking og renhold samt styrehonorar er inkludert i felleskostnadene (jfr. stipulert budsjett for første driftsår). Endelig budsjett fastsettes på sameiermøte. Det tas forbehold om endringer i stipulerte fellesutgifter, da dette er basert på erfaringstall. Driftskostnader knyttet til parkeringsplass er p.t. anslått til kr 150,- pr. måned for kjøpte plasser. Betalingsbetingelser 1) Det forutsettes at 10 % av kjøpesummen innbetales til meglers klientkonto senest 7 dager etter anmodning fra megler. Kontantinnbetaling må være fri egenkapital. Påløpte renter tilfaller kjøper frem til skjøte er tinglyst på kjøper, med mindre selger får disposisjonsretten over beløpet som en følge av at det stilles garanti i medhold av buofl. 47. Dersom kjøper er profesjonell kan selger kreve innbetaling tilsvarende 20 % av kjøpesummen samt at kontrakt signeres etter avhendingsloven. 2) Eventuelle tilleggsbestillinger betales etter nærmere avtale med selger. 3) Resterende del av kjøpesummen betales 3 dager før overtagelse. Kjøpers innbetalingsplikt er betinget av at garanti jfr. bustadoppføringsloven 12 fra selger er mottatt. Totalprisen på leiligheten er prisen iht. prisliste med tillegg av omkostninger. Omkostninger I tillegg til kjøpesummen betaler kjøper omkostninger som dokumentavgift og tinglysing av skjøte. Ved kjøp av leilighet som ikke er tatt i bruk, beregnes 2,5 % dokumentavgift kun av andel tomteverdi. Dokumentavgiften av tomteverdi utgjør ca. kr. 172,- pr. kvm. BRA. For tinglysing av skjøte betaler kjøper tinglysningsgebyr med kr 525,-. For pantedokumenter som kjøper skal tinglyse på seksjonen i forbindelse med lån, påløper kr 731,- i omkostninger pr. pantedokument. Det tas forbehold om endringer av størrelsen på gebyrer og avgifter som er fastsatt av offentlig myndighet. Ved kjøp av parkeringsplass kan 2,5 % dokumentavgift av kjøpesummen påløpe.

5 Arealer definisjoner Arealene i prislisten er oppgitt i BTA bolig, bruksareal (BRA) og primærrom (P-rom). Arealene er beregnet ut fra Norsk Standard BTA bolig er målt med yttervegg og til midt i vegg mot nabo og gang. Bruksarealet angir leilighetens areal innenfor omsluttende vegger. Primærrom er BRA fratrukket innvendig bod. Innvendig sjakter er medregnet i P-rom, men ikke i de oppgitte romarealene på tegningene. De oppgitte arealer er å betrakte som cirka-arealer. Partene har ingen krav mot hverandre dersom arealet skulle vise seg å være 5 % mindre/større en det oppgitte areal. Lovverket Kjøpet reguleres av Lov om avtale med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. (bustadoppføringslova) av 13. juni 1997 nr. 43, i tilfeller hvor selger er profesjonell og kjøper er forbruker, og selger har gjort avtalen som ledd i næringsvirksomhet. Iht. loven plikter selger å stiller garanti som sikkerhet for oppfyllelse av sine forpliktelser etter kjøpekontrakt. Garantien utgjør 3 % av kjøpesum frem til overtakelse. Beløpet økes til 5 % av kjøpesum og står 5 -fem-år etter overtakelsen jf. buofl. 12, 3 ledd. Loven kan i sin helhet fås ved henvendelse til megler. Loven finner du også på I tilfeller hvor kjøper er profesjonell iht. bustadoppføringslova, dvs. gjør kjøpet som ledd i næringsvirksomhet, kan selger kreve at avtalen reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93 (avhendingslova). Forbehold Selger kan kansellere inngått kjøpekontrakt frem til dersom ikke 60 % av seksjonene i Byggetrinn 1 regnet i verdi er solgt samt at selgers styre ikke har beslutter byggestart. Videre kan selger kansellere dersom regulering eller andre nødvendige tillatelser fra kommunen ikke gis innen samme frist. Dersom kanselleringsretten benyttes får kjøper tilbakebetalt innbetalt kjøpesum inkludert renter. For øvrig kan kjøper ikke fremme krav mot selger som følge av kanselleringen. Da prosjektet fortsatt er i en prosjekteringsfase, er alle opplysninger i teknisk beskrivelse gitt med forbehold om rett til, uten forutgående varsel, å gjøre endringer som er hensiktsmessige og nødvendige. Eksempelvis pga. offentlige pålegg, byggesakskrav og lignende, uten at den planlagte generelle standard forringes i nevneverdig grad. Videre kan størrelse på sjakter og veggtykkelse bli justert. Plassering og endelig størrelse på radiatorer er ikke bestemt. Også omfang av nedforede himlinger eller innkassinger kan justeres ettersom detaljprosjekteringen gjennomføres. Selger tar forbehold om eiendommens størrelse og endelige grenser inntil kart- og delingsforretning er gjennomført. Det tas videre forbehold om justering av eiendomsgrenser for eiendommen ved fradeling på bakgrunn av eventuelle krav fra offentlige myndigheter. Selger tar videre forbehold om tinglyst seksjoneringsbegjæring på overtagelsestidspunktet. Såfremt tomtearronderingen og seksjoneringen av eiendommen ikke er gjennomført ved overtakelse, vil overskjøting til kjøper skje så snart det praktisk lar seg gjennomføre. Det tas forbehold om endringer av størrelsen på gebyrer og avgifter som er fastsatt av offentlig myndighet. Selger forbeholder seg retten til å fordele parkeringsplasser i garasjesameiet og boder til den enkelte leilighet. Selger forbeholder seg retten til senere å omorganisere plasseringen. Tegninger og bilder i markedsføringsmateriell er kun illustrasjoner og kan avvike noe i forhold til plan og fasadetegninger som vedlegges. Selger leverer ikke; innredninger, lamper, øvrig belysningsutstyr, markiser/solavskjerming, tepper, møbler og annet tilbehør, med mindre det fremgår av teknisk beskrivelse samt kontraktstegninger. Det tas forbehold om eventuelle feil i salgsoppgaven. Følgende dokumenter er en del av denne salgsoppgaven: Kjøpekontrakt Teknisk beskrivelse

6 Plantegninger Etasjeplan Fasader -og snittegninger Forslag til reguleringsplan og bestemmelser alternativ 1 og 2. Gjeldende reguleringskart Utomhusplan Foreløpig sameievedtekter Grunnboksutskrift Energiattest Energimerking av den enkelte leilighet skal utføres av selger før overtakelse. Energimerkingen er beregnet å ligge i kategori C. Likningsverdi Likningsverdi for boligen vil være avhengig av om den er primærbolig eller sekundærbolig. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 30 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger og 70 prosent for sekundærboliger. Likningsverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå sine årlige kvadratmetersatser. For beregning av likningsverdi, gå inn på: Adgang til utleie Leiligheten kan leies ut i sin helhet. Det gjøres oppmerksom på at utleie av leiligheten før seksjoneringsbegjæringen er tinglyst, kan utløse kjøperett for leietager til redusert pris, jf. eierseksjonsloven kap. III. Dette er kjøpers risiko. Boligene har ingen egen separat og/eller godkjent utleieenhet. Se også utkast til vedtekter. Hvitvasking Eiendomsmeglere er underlagt Lov om hvitvasking. Megler er pliktig å gjennomføre identitetskontroll av alle involverte parter. Dette innebærer at eiendomsmeglere har plikt til melde fra til Økokrim om eventuelle mistenkelige transaksjoner. Eiendomsmegler Røisland & Co Prosjektsalg AS, org Dronning Eufemias gate Oslo Tlf e-post: post@roislandcosalg.no Eiendomsmeglers vederlag: Vederlaget betales av Selger. Meglers vederlag er avtalt til Kr ,- inkl. mva. i gjennomsnitt pr. solgte leilighet. Oppdragsgiver dekker meglers utlegg. Ansvarlig og utførende eiendomsmegler: Ansvarlig megler i forbindelse med salget er Eiendomsmegler Andreas Øvsthus, han vil i selve salget bli assistert av Eiendomsmeglerfullmektig Lars Bratseth, Eiendomsmeglerfullmektig Eskil Flakstad, Eiendomsmegler Beate Wik, Eiendomsmegler Øystein Embretsen, Megler Hege Andresen, Eiendomsmeglerfullmektig Karoline S. Køber, Eiendomsmeglerfullmektig Martine Røisland, Medhjelper Per-Henrik Rolfsen og Medhjelper Jonas Eriksen. Oslo,