Salgsoppgave Årvolltoppen

Transkript

1 Salgsoppgave Årvolltoppen Adresse og matrikkelnummer Årvollveien 72, 0590 Oslo Eiendommen gnr. 86, bnr. 467, i Oslo kommune. Eier/ selger/hjemmelshaver JM Norge AS er hjemmelshaver og selger av boligprosjektet Årvolltoppen. Tomt og grunnareal Eiendommens areal er på kvm. Salgstrinn 1 kan fradeles og tomtegrensen for eiendommen vil kunne følge bygningskroppen med tillegg for areal til forhager som tilhører leilighetene i 1. etasje. I tillegg vil sameiet eie en ideell andel av felles tomteareal utomhussameiet vist på utomhusplan. Selger tar dog forbehold om avvik i tomtens størrelse og endelige grenser inntil grensejustering og oppmålingsforretning er gjennomført. Tinglyste servitutter (rettigheter og forpliktelser) Følgende servitutter er tinglyst på eiendommen gnr. 86, bnr. 467: / Bestemmelse om veg / Bestemmelse om veg / Bestemmelse om veg / Erklæring/avtale, Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement / Bestemmelse om vann- og kloakkledning / Bestemmelse om vann- og kloakkledning / Erklæring/avtale vedr murskjerm / Erklæring/avtale vedr kaldtlager / Erklæring/avtale vedr takreklame / Bestemmelse om adkomstrett. Gjensidig rett / Erklæring/avtale om trafostasjon / Erklæring/avtale. Rettighetshaver 0301/86/494. Bestemmelse om rett til bruk av nødvendig grunn for reparasjon og vedlikehold av konstruksjoner/bygning. Erklæringene finnes tilgjengelig hos megler. Det kan bli påheftet ytterligere servitutter som er nødvendig for gjennomføringen av utbyggingen av prosjektet Årvolltoppen. Dette omfatter typisk erklæringer om bruksretter og vedlikeholdsforpliktelser i forbindelse med fradeling av arealer, rettigheter og plikter knyttet til sambruksarealer som grøntarealer, veier, tekniske rom/installasjoner, ledninger, fellestiltak til fordel for de eiendommer som inngår i områdene langs Årvollveien, m.m. Øvrige erklæringer/avtaler som er nødvendig for gjennomføringen av utbyggingen av prosjektet Årvolltoppen kan bli tinglyst på gnr. 86 bnr. 467 og/eller fradelte parseller av denne. Se for øvrig kjøpekontraktens bestemmelser. Utinglyste forpliktelser I tillegg kan selger tinglyse bestemmelser vedrørende sameie, naboforhold eller forhold pålagt av myndighetene. Kjøperen kan ikke motsette seg eller kreve prisavslag/erstatning for tinglysninger av nødvendige erklæringer knyttet til gjennomføringen av prosjektet. Byggemåte Bygningene fundamenteres direkte på undersprengt fjell. Garasjevegger, etasjeskiller og leilighetsskiller utføres av hovedsakelig plasstøpt betong og plattendekker. Vegger rundt trapperom og heissjakt er av betong. Gavlvegger har stålbæring.

2 Ytterveggene isoleres med mineralull. Utvendig kledning er hovedsakelig tegl med innslag av trepanel og platebeslag mot balkongene. Takene blir isolert på oversiden med skråskåret isolasjon slik at det blir fall til sluk. Isolasjonen tekkes med 2 lag asfalt papp og toppes med Sedumtak. Se for øvrig vedlagt leveransebeskrivelse. Garasje Totalt for Årvolltoppen er det prosjektert cirka 94 garasjeplasser. For salgstrinn 1 tilsvarer det cirka 50 parkeringsplasser. Parkeringsplass i garasjeanlegget må kjøpes særskilt gjennom en egen kontrakt. Parkeringsplassene i garasjeanlegget kan derfor ikke benyttes av seksjonseiere som ikke har ervervet særskilt rett til parkering. Det er i tillegg prosjektert gjesteparkeringsplasser på bakkeplan, ref. utomhusplanen. Eier- og bruksrettighet til kjøpt parkeringsplass i garasjeanlegget vil enten sikres som ideell andel i garasjeseksjon, underjordisk bruksnummer, eller gjennom et garasjeandelslag som har tinglyst bruks-/ vedtektsfestet rett til parkeringsplasser. Valg av modell avhenger av hvilken modell Oslo kommune / Statens kartverk tillater. Selger står dog fritt til å velge blant godkjente modeller. Organiseringen vil uansett innebære at kjøper av p-plass får rett til bruk av en p-plass. Kostnader til drift og vedlikehold av parkeringsanlegget fordeles blant eierne av de kjøpte parkeringsplasser i forhold til antall parkeringsplasser den enkelte disponerer. Plassene kan leies ut, men boligseksjonseiere i sameiet skal ha fortrinnsrett til leie på ellers like vilkår. Dersom det er usolgte plasser ved ferdigstillelse, vil JM Norge AS eie disse frem til de blir solgt. Plassene kan leies ut. Det tas også forbehold om at usolgte plasser kan bli solgt til andre enn seksjonseiere i sameiet. Reguleringsplan og bestemmelser Eiendommen gnr. 88, bnr. 467 og 494 ble pr omregulert fra lett industri og lager' og felles avkjørsel gjennom reguleringsplan S-1044, vedtatt Forslag til reguleringsbestemmelser for Årvollveien 72 ble vedtatt , uten endringer. Vedtatt kart er pr ikke tegnet endelig inn i Oslo kommunes reguleringskart. Ny regulering, som vist på reguleringsplankart datert og revidert Bebyggelse og anlegg boligbebyggelse Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur kjøreveg 8privat avkjørsel), fortau Hensynssone faresone ras- og skredfare Som vedlegg til salgsoppgaven ligger innhentet, opprinnelig, reguleringskart samt forslag til reguleringsplankart og reguleringsbestemmelse som ble godkjent av bystyret 22.oktober Området sør for eiendommen er regulert til byggeområde for boliger og består av etablert blokk, og småhusbebyggelse. Området øst for eiendommen er regulert til byggeområde for boliger, og består av etablert småhusbebyggelse. Eiendommen grenser i nord til marka, «Markalovgrense » og er regulert til park og friområde/beplantningsbelte samt parkeringsplass. Parkeringsplassen benyttes for utfart til Lillomarka og for Isdammen. Området vest for eiendommen består hovedsakelig av fjell og bakenfor her ligger det skytebane. 2

3 Årvolltoppen har, grunnet denne, krav til lydskjerming som er utført med skjerming mot enkelte balkonger iht kravet. Reguleringsplan for dette området, S-3464 er tilgjengelig hos megler. Andre offentlige planer Interessenter oppfordres spesielt til å ta kontakt med Plan- og Bygningsetaten for å sette seg inn i de planer og prosesser som pågår for området. Videre utbygging Årvolltoppen er planlagt å bestå av 4 bygninger hvor salgstrinn 1 består av et større bygg på tomtens vestre del, med tre oppganger, og det er ytterligere planlagt tre bygg med henholdsvis én oppgang i hvert bygg. Salgstrinn 1 består av ett bygg i fem-seks etasjer (D, E og F-oppgang), og i salgstrinn 2 vil de neste byggene vil være på hhv 5 etasjer (C-oppgang), 4 etasjer (B-oppgang) og 3 etasjer (Aoppgang). Videre utbygging og ferdigstillelse av utomhusareal vil skje på et senere tidspunkt enn salgstrinn 1. All byggingen vil i perioder medføre noe støy og endring av fremtidig bebyggelse vil skje. Videresalg Ved eventuell transport av kjøpekontrakt før overtagelse kreves et gebyr stort kr ,- inkl. mva. Ny kjøper må godkjennes av JM Norge AS.Transportkontrakt må være JM i hende innen en måned før varslet overtagelse. Ny kjøper vil være bundet av eventuelle bestillinger av tilvalg som er gjort av kjøper. Transport av garantier til ny kjøper krever samtykke fra garantist. Eventuelle gebyrer for en slik transport dekkes av kjøper. Vi gjør oppmerksom på at selskap ikke kan transportere kjøpekontrakten. Overtakelse Boligene i salgstrinn 1 ventes klar for overtakelse 4. kvartal 2016/1.kvartal Se for øvrig blanketten/kontraktens punkt 7 for selgers frist til å ha Eiendommen klar til overtakelse, etter at forbeholdene i kontrakten er bortfalt (kontraktens forbehold vedr. antall solgte enheter, offentlig godkjennelse etc.). Selger vil ved vedtatt igangsetting varsle kjøper skriftlig om overtakelsestidspunkt, som vil være å regne som en frist ihht Bustadoppføringslova. Cirka 2 måneder før ferdigstillelse vil Selger skriftlig varsle Kjøper om overtakelsestidspunktet. Overtakelse kan skje inntil 4 måneder tidligere enn fristen, forutsatt at dette er varslet i henhold til kjøpekontrakten. Avbestilling Kjøper kan avbestille Boligen inntil overtakelse har funnet sted. Ved avbestilling kommer reglene i Bustadoppføringslova kapittel VI til anvendelse. Ved avbestilling før byggestart aksepterer kjøper at det påløper et avbestillingsgebyr på kr ,-. Konsesjon Eiendommen er ikke konsesjonspliktig. Ferdigattest/ brukstillatelse Prosjektet vil bli bygd iht. Byggeforskriftene TEK 10. Selger har ansvaret for at det foreligger brukstillatelse på boligen senest på dagen for overtakelse. Det er selgers plikt å fremskaffe ferdigattest på eiendommen, men Kjøper er gjort kjent med at denne normalt foreligger lang tid etter overtakelse. Eier- og organisasjonsform Leilighetene vil bli solgt som eierleiligheter og organisert som sameie og følger Lov om eierseksjoner. Loven kan i sin helhet fås ved henvendelse til megler. Loven finnes også på 3

4 Sameiet vil bli ledet av et styre som velges blant eierne. Dette styret skal ivareta alle saker av felles interesse for sameierne. Selger har på vegne av sameiet engasjert Enqvist Eiendomsdrift AS, org. nr v/ Bjørn Pedersen tlf som forretningsfører til å forestå driften av sameiet innenfor de rammer som sameiet vedtar. Sameiet står fritt til å velge annen forretningsfører etter ett 1 driftsår. Ved ervervet av leiligheten blir kjøper deleier i boligsameiet. Selger kan justere størrelsen på de enkelte sameiene, antall enheter i sameiet, plassering av boder, tekniske rom, parkering og lignende på fellesareal. Se for øvrig opplysninger om eierforhold til parkeringsplasser i punktet over vedrørende garasje. Vedtekter Kjøper plikter å rette seg etter de til enhver tid gjeldende vedtekter for sameiet og velforening. Som vedlegg og som en del av denne avtalen følger foreløpige vedtekter som gjelder for sameiet. Likeledes plikter Kjøper å betale sin forholdsmessige andel av driftsutgiftene for eiendommen fra overtakelsestidspunktet. Budsjett over driftsutgiftene samt vedtektene stadfestes av sameiet i ekstraordinært sameiemøte. Regler for styring og drift av boligsameiet følges av Eierseksjonsloven. Fellesutgifter Størrelsen på fellesutgiftene for Boligen avgjøres av eierseksjonssameiet Sameiet Årvolltoppen. Fellesutgiftene avhenger av hvor mange ytelser sameiet rekvirerer. Et forventet nivå ved overtagelse vil ligge på ca. kr. 21,- per kvm BRA pr. måned og inkluderer blant annet forsikring, kommunale avgifter, forretningsførsel, renhold, vaktmester, m.m. Tv-pakke og internett kommer i tillegg, og kostnaden er stipulert til ca. kr. 400,- pr. leilighet pr. måned. For parkeringsplasser kommer i tillegg ca. Kr. 180,-/mnd. pr biloppstillingsplass. For en 2-roms leilighet, 52 kvm, uten garasje tilsvarer dette kr ,-, 3-roms leilighet 72 kvm kr ,-, 4-roms 86 kvm kr ,-, 4-roms 97 kvm kr ,-, townhouse 136 kvm kr ,- Innen overtagelse innbetales ekstraordinært oppstartkapital med 2 måneders fellesutgifter til forretningsfører. Dette for å sikre at Sameiet er likvid fra første dag som kjøperne flytter inn. Forsikring Frem til overtakelsen vil eiendommen være forsikret av utbygger. Etter overtakelsen vil styret besørge at eiendommen forsikres gjennom sameiets fellesforsikring. Kjøper må selv besørge innboforsikring og forsikring av eventuelle særskilte påkostninger. Betalingsbetingelser 1) Det forutsettes at 10 % av kjøpesummen innbetales til meglers klientkonto ved kontraktsinngåelse. Kontantinnbetaling må være fri egenkapital. Påløpte renter tilfaller kjøper frem til skjøte er tinglyst på Kjøper, med mindre Selger får disposisjonsretten over beløpet som en følge av at det stilles garanti i medhold av buofl 47. 2) Eventuelle tilleggsbestillinger betales etter nærmere avtale med selger. 3) Resterende del av kjøpesummen betales til megler innen 2 dager før overtakelse. Kjøpers innbetalingsplikt er betinget av at garanti jfr. Bustadoppføringslova 12 fra selger er mottatt. Totalprisen på boligen er prisen iht. prisliste med tillegg av omkostninger spesifisert nedenfor. Kjøpesum og omkostninger for garasjeplass kommer eventuelt i tillegg. Omkostninger I tillegg til kjøpesummen betaler kjøper omkostninger som dokumentavgift og tinglysing av skjøte. Ved kjøp av bolig som ikke er tatt i bruk, beregnes 2,5 % dokumentavgift kun av andel tomteverdi. Dokumentavgiften av tomteverdi utgjør ca. kr.251,- pr. kvm. BRA. For tinglysing av skjøte betaler kjøper tinglysningsgebyr med kr For pantedokumenter som kjøper skal tinglyse på seksjonen i forbindelse med lån, påløper kr i omkostninger pr. pantedokument. Se prisliste for dokumentavgift pr. leilighet. Ved kjøp av parkeringsplass påløper dokumentavgift på kr ,- pr. 4

5 parkeringsplass. Kjøper har risiko for endringer i omkostningsbeløpene. I tillegg betaler kjøper 2 måneders fellesutgifter ved overtagelse Arealer definisjoner Arealene i prislisten er oppgitt i BTA bolig, bruksareal (BRA) og primærrom (P-rom). Arealene er beregnet ut fra Norsk Standard BTA bolig er målt med yttervegg og til midt i vegg mot nabo og gang. Bruksarealet angir leilighetens areal innenfor omsluttende vegger. Primærrom er BRA fratrukket innvendig bod. Innvendig sjakter er medregnet i P-rom. De oppgitte arealer er å betrakte som cirkaarealer. Partene har ingen krav mot hverandre dersom arealet skulle vise seg å være 5 % mindre/større en det oppgitte areal. Bustadoppføringslova/ garantier Kjøpet følger Bustadoppføringslova hvor Selger stiller som sikkerhet for oppfyllelse av sine forpliktelser etter kjøpekontrakt en garanti på 3 % av kjøpesum frem til overtakelse. Beløpet økes til 5 % av kjøpesum og står i 5 -fem- år etter overtakelsen jf. buofl 12, 3 ledd. Selger kan stille garanti i henhold til buofl 47 for å disponere innbetalte kjøpesum. Kjøper vil i så tilfelle ikke oppbære renter av de beløp det stilles garanti for. Ønskede endringer av garantier ved eventuelt videresalg/transport av kjøpekontrakt bekostes ikke av selger/utbygger. Forbehold Selger tar forbehold om at Kjøpekontrakten kan bortfalle dersom: - nødvendig offentlig godkjenning - tilstrekkelig antall boliger er solgt - styrende organer hos Selger beslutter byggestart Selger skal skriftlig meddele kjøper når grunnlaget for forbeholdene er bortfalt og kontrakten derved er endelig. Dersom kansellering ikke har skjedd innen klokken 23.59, anses forbeholdet bortfalt og Kjøpekontrakten som endelig. Da prosjektet fortsatt er inne i prosjekterings- og byggefase er alle opplysninger i leveransebeskrivelsen gitt med forbehold om rett til uten forutgående varsel å gjøre endringer som er hensiktsmess ige og nødvendige, eksempelvis pga. offentlige pålegg, byggesakskrav og lignende, uten at den planlagte generelle standard forringes i nevneverdig grad. Tegninger og bilder i markedsføringsmateriell er kun illustrasjoner og kan avvike noe i forhold til plan og fasadetegninger som vedlegges. Selger leverer ikke; innredninger, lamper, øvrig belysningsutstyr, markiser/solavskjerming, tepper, møbler og annet tilbehør, med mindre det fremgår av leveransebeskrivelse samt kontraktstegninger. Vedlegg Følgende dokumenter er en del av denne salgsoppgaven: Blankett/Kjøpekontrakt Leveransebeskrivelse Utomhusplan Foreløpige etasjeplaner Foreløpige fasade- og snittegninger Kontraktstegning for den enkelte leilighet Utkast til vedtekter for Sameiet Årvolltoppen. Opprinnelig reguleringskart og vedtatt reguleringsbestemmelser med reguleringsplankart. Grunnboksutskrift datert

6 Energiattest Ved overtakelse vil det bli utstedt energiattest, iht. enhver tid gjeldende lovverk. Leilighetene vil få energiklasse B eller C. Selger tar dog forbehold om at enkelte leiligheter vil kunne få lavere energiklasse. Likningsverdi Likningsverdi for boligen vil være avhengig av om den er primærbolig eller sekundærbolig. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 30 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger og 70 prosent for sekundærboliger. Likningsverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå sine årlige kvadratmetersatser. For beregning av likningsverdi, gå inn på: Adgang til utleie Leiligheten kan leies ut i sin helhet. Ved utleie av boligen skal det straks gis skriftlig melding til styret og til sameiets forretningsfører, iht. sameiets vedtekter. Det gjøres oppmerksom på at utleie av boligen før seksjoneringsbegjæringen er tinglyst, kan utløse kjøperett for leietaker til redusert pris, jf. eierseksjonsloven kap. III. Dette er kjøpers risiko. Hvitvasking Eiendomsmeglere er underlagt Lov om hvitvasking. Megler er pliktig å gjennomføre identitetskontroll av alle involverte parter. Dette innebærer at eiendomsmeglere har plikt til melde fra til Økokrim om eventuelle mistenkelige transaksjoner. Elektronisk kommunikasjon Kjøper er underrettet om og aksepterer at e-postkommunikasjon er å betegne som skiftelig kommunikasjon. Eiendomsmegler Røisland & Co Prosjektsalg AS, org Dronning Eufemias gate Oslo Eiendomsmeglers vederlag: Vederlag betales av Selger. Vederlaget er avtalt med et snitt på kr ,- eks. mva. samt oppgjørshonorar på kr ,- eks. mva. Ansvarlig og utførende eiendomsmegler: Ansvarlig megler i forbindelse med salget er Eiendomsmegler Beate Wik, hun vil i selve salget bli assistert av Eiendomsmegler Andreas Øvsthus, Eiendomsmeglerfullmektig Eskil Flakstad, Eiendomsmeglerfullmektig Lars Bratseth, Megler Hege Andresen, Eiendomsmeglerfullmektig Karoline S. Køber, Eiendomsmeglerfullmektig Martine Røisland og Medhjelper Per-Henrik Rolfsen. Oslo, , rev