Kontraktsdokument for Njords Hage

Transkript

1 Kontraktsdokument for Njords Hage Kjøpekontraktens vedlegg: 4 KONTRAKTSDOKUMENTER Leveransebeskrivelse i prospekt, datert (Eget vedlegg) Kontraktstegning (Eget vedlegg) Etasjeplaner, datert Foreløpige fasade- og snitt tegninger, datert Salgsoppgave, datert Salgsprospekt, datert , med oppdatering (Eget vedlegg) Foreløpig situasjonsplan, datert Utkast til vedtekter for Sameie Njords Hage 1, datert Erklæring nr 1: Rett til bruk av omsorgstjenester, datert Erklæring nr 2: Rett til leveranse av omsorgstjenester til beboere, datert Erklæring nr 3: Rett til bruk av gnr. 5 bnr. 135, datert Erklæring nr 4: Rett til bruk av atkomstveier og etablering av teknisk infrastruktur, datert Erklæring nr 5: Om byggeforbud, datert Erklæring nr. 6: Rett til å erverve, omregulere, fradele og bebygge, datert Erklæring nr. 7: Plikt til fremtidig opparbeidelse av Njords vei, datert Erklæring nr. 8: Ansvar for kostnadsdekning ved krav om opparbeidelse av Njords vei, datert Tjenesteavtale, datert Utkast til driftsbudsjett for sameiet Njords Hage 1, datert OFFENTLIGE DOKUMENTER 5.1 Reguleringskart og reguleringsbestemmelser med mindre endring av reguleringsplan, planid Eiendommen er regulert til privat tjenesteyting. Innholdet i dette er beskrevet i vedlegg til detaljreguleringsdokumentasjon og er inntatt i vedtektenes punkt 1.1. og Rammetillatelse, datert Utskrift fra grunnbokens kartblad for Eiendommen, datert Kjøper erklærer ved inngåelse av Kjøpekontrakten å ha mottat og satt seg inn i overnenvte dokumenter, samt hatt anledning til å stille spørsmål vedr. disse. Mottatt: Dato:

2 Innkjøring til parkering sykkelparkering Sportsbod/lager 14,7 m , 11,7 m2 HC-P HC-P 27,0 m2 27,0 m2 Bod 5,2 m2 inter/kabeltv 4,8 m2 Tekn.rom P P 28,6 Bod Bod 5,0 m2 5,0 m2 Bod Bod 5,0 m2 5,0 m2 Bod Bod 5,0 m2 5,0 m2 Bod Bod 5,0 m2 5,0 m2 Bod Bod 5,0 m2 5,0 m2 Bod Bod 5,0 m2 5,0 m2 m2 12,5 m2 12,5 m2 Hovedtavlerom Bod Bod Bod Bod 5,1 m2 5,2 m2 5,1 m2 5,2 m2 8,6 m2 17 x 176 = Bod 9 P P P P P P 12,5 m2 12,5 m2 12,5 m2 12,5 m2 12,5 m2 12,5 m ,3 m2 Bod Bod Bod 5,9 m2 5,9 m2 m2 IV16_EI60 17 x 176 = IV16_EI60 3,0 m2 IV_8 wc IV_08 21 plasser (2 Hc-plasser) 21 Boder 1 2 IV_17_EI60 wc IV_17_EI60 IV16_EI60 9 5,2 27,2 m Heis Sportsbod/lager IV_1 7,8 m2 IV_08 Lager 3,4 m2 IV_8 IV_1 IV_1 P P P P P P P P P P P 12,5 m2 12,5 m2 12,5 m2 12,5 m2 12,5 m2 12,5 m2 12,5 m2 12,5 m2 12,5 m2 12,5 m2 12,5 m2 Trening Gjest/ kontor Uteplass for trening NJORDS HAGE Kontraktstegning Plan U Oversiktstegning Uteplass for CondoVitasenter Næringsseksjon CondoVita-senter Nedløp Peis 3 roms 4 roms N

3 x 181 = Adkomst Leilighet 3 16 x 181 = Leilighet 4 Leilighet 5 Hovedinngang Hovedinngang Leilighet 2 Leilighet 1 Leilighet 7 Leilighet 6 Bygg 1 Bygg 2 Støyskjerm ca 2 NJORDS HAGE Kontraktstegning Plan 1 Oversiktstegning 3 roms 4 roms N

4 x 181 = Balkong Balkong Leilighet 10 Leilighet 11 Balkong Balkong Leilighet x 178 = Leilighet 9 Leilighet 14 Leilighet 8 Balkong Balkong Balkong Leilighet 13 Balkong Bygg 1 Bygg 2 NJORDS HAGE Kontraktstegning Plan 2 Oversiktstegning 3 roms 4 roms N

5 x 178 = x 178 = Balkong Leilighet 17 Leilighet 18 Balkong Leilighet 19 Leilighet 16 Leilighet 15 Balkong Balkong Bygg 1 Bygg 2 NJORDS HAGE Kontraktstegning Plan 3 Oversiktstegning 3 roms 4 roms N

6 x 178 = Leilighet 21 Leilighet 20 Bygg 1 Bygg 2 NJORDS HAGE Kontraktstegning Plan 4 Oversiktstegning 3 roms 4 roms N

7 NJORDS HAGE Kontraktstegning Snitt A Oversiktstegning Snitt A 3 roms 4 roms Bygg 1 Bygg 2 N

8 NJORDS HAGE Kontraktstegning Snitt B Oversiktstegning 3 roms 4 roms Snitt B Bygg 1 Bygg 2 N

9 NJORDS HAGE Kontraktstegning Snitt C Oversiktstegning Snitt C 3 roms 4 roms Bygg 1 Bygg 2 N

10 Innglasset b NJORDS HAGE Kontraktstegning Fasade Sør Oversiktstegning 3 roms 4 roms N

11 NJORDS HAGE Kontraktstegning Fasade Vest Bygg 1 Oversiktstegning 3 roms 4 roms N

12 NJORDS HAGE Kontraktstegning Fasade Vest Bygg 2 Oversiktstegning 3 roms 4 roms N

13 NJORDS HAGE Kontraktstegning Fasade Øst Bygg 1 Oversiktstegning 3 roms 4 roms N

14 Innglasset balkong NJORDS HAGE Kontraktstegning Fasade Øst Bygg 2 Oversiktstegning 3 roms 4 roms N

15 Salgsoppgave Njords Hage Adresse og matrikkelnummer Njords vei 16 og 18, 1344 Haslum. Gnr. 5, bnr. 135 i Bærum kommune. Endelig matrikkelnummer tildeles senere. Eier/ selger CondoVita Bærum AS (Orgnr ) står som selger av boligprosjektet Njords Hage. CondoVita Bærum AS eies av Norske Helsehus AS (Orgnr ). Hjemmelshaver Hjemmelshaver til gnr. 5, bnr. 135 er CondoVita Bærum AS. Tomt og grunnareal Planlagt bebyggelse for Prosjektet (Byggetrinn 1) er på ca kvm BRA inkl. kjeller/underetasje. Byggetrinn 1 omfatter totalt 21 leiligheter, 1 Næringsseksjon og en underetasje med boder og garasjeplasser. Leilighetene er fordelt på bygg 1 og bygg 2. Underetasjen med 21 boder, tekniske arealer og 21 garasjeplasser strekker seg under begge overliggende bygg. Over tid er Eiendommen av dagens eier planlagt utviklet med ytterligere byggetrinn organisert som samme eller flere eierseksjonssameier og/eller eiendommer. Det er imidlertid ikke grunnlag for det i dagens regulering av Eiendommen, hvoretter en slik senere utvikling er sikret gjennom sameiets seksjonering og vedtekter samt tinglyste erklæring på Eiendommen. Eiere og beboere i slik eventuell ytterligere bebyggelse, vil ha tinglyst rett til bruk av næringsseksjon i Byggetrinn1 og tilgang til tjenestetilbud i tilknytning til næringsseksjonen på lik linje med eiere/beboere i Byggetrinn 1. Selger tar et generelt forbehold om ytterligere byggetrinn og om den formelle struktureringen og utviklingen av så vel Prosjektet som Eiendommen. Parkeringsplasser / Kjellerbod Alle de 21 leilighetene selges i utgangspunktet med rett til bruk av 1 parkeringsplass. Det etableres parkeringsanlegg under bygget med innkjøring/nedkjøring fra byggets nordlige side. I kjelleretasjen vil diverse fellesarealer, boder, p-plasser, tekniske rom mv. bli etablert. Alle leiligheter får 1 stk sportsbod på ca. 5 kvm. Parkeringsplasser og boder vil bli organisert som tilleggsdeler tilknyttet de Eierseksjoner dette gjelder. Selger forbeholder seg dog retten til å gjennomføre den organisering som selger anser mest hensiktsmessig. Det etableres innendørs sykkelparkering i tilknytning til parkeringsanlegg. Selger forbeholder seg retten til å foreta fordelingen av bod- og parkeringsplasser. Tilgang til 2 stk HC-plasser vil være behovsstyrt. Styret vil bestemme fordeling av HC-plasser iht. gjeldende vedtekter. Tinglyste servitutter/heftelser (rettigheter og forpliktelser) Følgende er tinglyst på eiendommen gnr. 5, bnr. 135: 1946 / / Erklæring/avtale om skjønn 2014 / / Pantedokument Nordea 2017 / / Pantedokument med urådighet Røisland & Co 2018 / / Pantedokument Nordea post@roislandco.no

16 2018 / / Bestemmelse om opparbeidelse av veg Megler kan kontaktes for ytterligere informasjon om servitutter / heftelser på eiendom gnr. 5. bnr Utinglyste forpliktelser Kjøperen kan ikke motsette seg eller kreve prisavslag/erstatning for tinglysing av nødvendige erklæringer knyttet til gjennomføringen av prosjektet eller bruk/drift av eiendommen og/eller sameiet. Kjøper aksepterer videre at eiendommen kan påheftes nye private og offentlige rådighetsinnskrenkninger dersom offentlige myndigheter krever det. Kjøperen kan ikke motsette seg eller kreve prisavslag / erstatning for tinglysninger av nødvendige erklæringer knyttet til gjennomføringen av prosjektet. Kjøper er gjort oppmerksom på at det på Eiendommen vil bli tinglyst: - Erklæring nr 1: Rett til bruk av omsorgstjenester, datert Erklæring nr 2: Rett til leveranse av omsorgstjenester til beboere, datert Erklæring nr 3: Rett til bruk av gnr. 5, bnr. 135, datert Erklæring nr 4: Rett til bruk av atkomstveier og etablering av teknisk infrastruktur, datert Erklæring nr 5: Om byggeforbud, datert Erklæring nr. 6: Rett til å erverve, omregulere, fradele og bebygge, datert Erklæring nr. 7: Plikt til fremtidig opparbeidelse av Njords Vei, datert Erklæring nr. 8: Ansvar for kostnadsdekning ved krav om opparbeidelse av Njords vei, datert Byggemåte Råbygget, fra underetasje til 4. etasje, prosjekteres med prefabrikkerte veggskiver i betong som fylles med betong på stedet. Dekket vil bli med prefabrikkerte plattendekke elementer, sammenbundet med armering og støpes på stedet. Byggenes fasader får en kledning med kombinasjon av tegl, skifer og trepanel. Ytterveggen av trestendere bygges med 250mm isolering. Reguleringsplan og -bestemmelser Njords Hage byggetrinn 1 ligger på del av tomt på gnr. 5, bnr. 135 som er regulert til privat tjenesteyting i henhold til reguleringsbestemmelser med mindre endring av reguleringsplan, planid Innholdet er nærmere beskrevet i detaljreguleringen og inntatt i vedtektenes punkt 1.1 og 1.2. Reguleringskart med bestemmelser finnes tilgjengelig hos megler. Videresalg Ved videresalg av kjøpekontrakten skal kjøper betale kr ,- til selger for merarbeidet. Denne summen kan trekkes fra kjøpers eventuelle innbetalinger. Videresalg skal godkjennes av selger, som forbeholder seg retten til å nekte overdragelse på fritt grunnlag. Det er en forutsetning for selgers samtykke til videresalg at selgers standard transportkontrakt benyttes og at selgers prosjektmegler for kjøpers regning forestår et eventuelt videresalg (i henhold til prosjektmeglers gjeldende standardsatser). Signert transportkontrakt må være selger i hende senest innen en måned før varslet overtakelse. Profesjonelle kjøpere har ikke adgang til å transportere kjøpekontrakten. Eventuell endring av eierskap eller navnendring fra kjøpers side etter bud/aksept vil kreve selgers forutgående samtykke. I den forbindelse vi det påløpe et honorar på kr ,- inkl. mva. til megler, som innbetales i forbindelse med endringen. Det tillates kun endring av eierskap i tilfeller hvor kjøper forblir deleier eller i rett oppad- eller nedstigende familiær linje. post@roislandco.no

17 Overtakelse Leilighetene forventes ferdigstilt i løpet av fjerde kvartal 2019, uten at dette er å anse som bindende for overlevering. Estimatet er basert på byggestart i andre kvartal 2018 og en byggetid på 20 måneder. Selger skal ved skriftlig varsel til Kjøper angi siste dato for overlevering av leiligheten etter at forbeholdene er bortfalt (Selgers forbehold vedrørende nødvendig forhåndssalg, tilfredsstillende finansiering, offentlig godkjennelse mv.). Dog kan overtakelse skje inntil 4 måneder tidligere enn dato oppgitt i det varselet som nevnt over. Dersom arbeidene forsinkes av forhold utenfor selgers kontroll har selger krav på fristforlengelse jf. buofl. 11. Selger skal informere kjøper dersom det kan påregnes endringer i forhold til den planlagte perioden for overtakelse. Ca. 3 måneder før ferdigstillelse vil selger skriftlig varsle kjøper om endelig overtakelsestidspunkt. Avbestilling Kjøper kan avbestille boligen inntil overtakelse har funnet sted. Ved avbestilling kommer reglene i Bustadoppføringslova kapittel VI til anvendelse. Ved avbestilling gjelder bestemmelsene i buofl. 53. I et slikt tilfelle skal kjøper dekke hele selgers økonomiske tap. Konsesjon Kjøp av leilighet er ikke konsesjonspliktig. Ferdigattest / brukstillatelse Prosjektet har blitt bygge anmeldt av Ola Roald AS arkitektur iht. tekniske forskrifter av 2010/TEK 10 og rammetillatelse ble gitt Selger har ansvaret for at det foreligger brukstillatelse på leiligheten senest ved kjøpers overtakelse av leiligheten. Etter pålegg fra Finanstilsynet rettet mot samtlige meglerforetak (ref. rundskriv 21 / 2011) informeres ved dette om at det per dato for overtakelse av den enkelte boligseksjon ikke vil foreligge ferdigattest, samt at ferdigattest først vil foreligge lang tid etter overtakelse. Bakgrunnen er at deler av de arbeider som er påkrevet for å få ferdigattest, ikke vil være ferdig per dato for overtakelse av den enkelte boligseksjon. Det presiseres at fremstillingen over ikke har noen innvirkning på selgers forpliktelse til å fremskaffe ferdigattest eller konsekvensene av at ferdigattest ikke foreligger pr. overtakelse. Kjøper oppfordres til å kontakte megler dersom det skulle foreligge spørsmål til ovennevnte. Eier- og organisasjonsform Leilighetene vil bli solgt som eierleiligheter og organisert som sameie og følger lov om eierseksjoner av 16. juni 2017, nr 65. Eierseksjonsloven kan i sin helhet fås ved henvendelse til megler. Loven finnes også på Bygget er et kombinasjonsbygg med næring og bolig hvor hver seksjon har 1 stemme. Selger forbeholder seg retten til å endre boligsammensetningen (f. eks ved at leiligheter slås sammen eller deles). Sameiet vil bli ledet av et styre som velges blant eierne. Styret skal ivareta alle saker av felles interesse for sameierne. Selger vil på vegne av sameiet engasjere en forretningsfører / teknisk drifter, med varighet inntil 3 år som vil forestå driften av sameiet innenfor de rammer sameiet vedtar. Selger vil på vegne av sameiet inngå driftsavtaler med varighet inntil 7 år, eksempelvis avtale vedr. omsorgstjenester fra CondoVita og fibernett. post@roislandco.no

18 Vedtekter Kjøper plikter å rette seg etter de til enhver tid gjeldende vedtekter for sameiet. Selger har utarbeidet foreløpige vedtekter som vedlegg til kjøpekontrakt. Likeledes plikter kjøper å betale sin forholdsmessige andel av driftsutgiftene for eiendommene fra overtakelsestidspunktet. Budsjett over driftsutgiftene samt vedtektene stadfestes av sameiet i ekstraordinært sameiermøte. Regler for styring og drift av boligsameiet følger av Eierseksjonsloven. Fellesutgifter Fellesutgiftene for eiendommen avgjøres endelig av sameiet. Nivået avhenger av hvilke ytelser sameiet inngår avtaler om. Fellesutgifter er ut i fra erfaringstall stipulert til ca. Kr. 36,- pr. kvm BRA pr. måned og inkluderer bl.a. bygningsforsikring, normale drifts-, service- og vedlikeholdskostnader, renovasjon, kommunale avgifter, forretningsførsel, revisor, vaktmestertjenester, driftskostnader garasjeplass/garasjeanlegg, renhold av fellesarealer, snøbrøyting, strøm til utelys m.m. I tillegg kommer strømforbruk til oppvarming (varmepumpe), varmtvann og snøsmelteanlegg med en estimert kostnad på ca kr 7,- pr. kvm BRA per måned. Strømforbruk, renhold og tv/internett i CondoVita-senteret er også medregnet i fellesutgiftene. Hver leilighet har i tillegg til dette en fast månedlig kostnad for abonnement på smarthus adgangskontrollsystem estimert til kr. 19,- pr. måned. Selger vil inngå kollektivavtale på vegne av Sameiet med Canal Digital eller tilsvarende for tv/internett. Abonnementspris pr. måned er estimert til kr. 320 pr. leilighet. En leilighet på 88 kvm BRA vil basert på ovennevnte få stipulerte fellesutgifter på kr 4.123,- pr. mnd. I forbindelse med overtakelse må det påregnes innbetaling av oppstartskapital til sameiet tilsvarende to måneders fellesutgifter. Betalingsbetingelser 1) Det forutsettes at 10 % av kjøpesummen innbetales til meglers klientkonto innen 7 dager etter kjøpers signatur av kjøpekontrakt. Kontantinnbetaling må være fri egenkapital. Påløpte renter tilfaller kjøper frem til skjøte er tinglyst på kjøper, med mindre selger får disposisjonsretten over beløpet som en følge av at det stilles garanti i medhold av buofl ) Eventuelle endringsbestillinger betales etter nærmere avtale med selger. 3) Resterende del av kjøpesummen betales 3 virkedager før overtakelse. Totalprisen på leiligheten er kjøpsprisen med tillegg av omkostninger. Omkostninger I tillegg til kjøpesummen betaler kjøper omkostninger som dokumentavgift og tinglysing av skjøte. Ved kjøp av leilighet som ikke er tatt i bruk, beregnes 2,5 % dokumentavgift kun av andel tomteverdi. Dokumentavgiften av tomteverdi utgjør ca. kr. 375,- pr. kvm. BRA. For tinglysing av skjøte betaler kjøper tinglysningsgebyr med kr 525,-. For pantedokumenter som kjøper skal tinglyse på seksjonen i forbindelse med lån, påløper kr 731,- i omkostninger pr. pantedokument. Det tas forbehold om endringer av størrelsen på gebyrer og avgifter som er fastsatt av offentlig myndighet. Kommunal eiendomsskatt For 2018 er det ikke innført eiendomsskatt på boliger i Bærum kommune. Arealer definisjoner Arealene i prislisten er oppgitt i bruksareal (BRA) og primærrom (P-rom). Arealene er beregnet ut fra Norsk Standard Bruksarealet angir leilighetens areal innenfor omsluttende vegger. Primærrom er BRA fratrukket innvendig bod. Innvendig sjakter er medregnet i P-rom, men ikke i de oppgitte post@roislandco.no

19 romarealene på tegningene. De oppgitte arealer er å betrakte som cirka-arealer. Partene har ingen krav mot hverandre dersom arealet skulle vise seg å være 5 % mindre / større en det oppgitte areal. Bustadoppføringslova / garantier Kjøpet følger bustadoppføringslova av 13. juni 1997 nr. 43. Loven regulerer forhold hvor selger er profesjonell og kjøper er forbruker. Iht. loven plikter selger å stiller garanti som sikkerhet for oppfyllelse av sine forpliktelser etter kjøpekontrakt senest ved forbehold frafalt. Garantien utgjør 3 % av kjøpesum frem til overtakelse. Beløpet økes til 5 % av kjøpesum og står 5 -fem-år etter overtakelsen jf. buofl. 12, 3 ledd. Loven kan i sin helhet fås ved henvendelse til megler. Loven finner du også på Forbehold Selger kan kansellere inngått kjøpekontrakt frem til dersom ikke oppnådd forhåndssalg tilsvarer minst 60% av prosjektets totale salgsverdi eller dersom tilfredsstillende finansiering for Njords Hage ikke er oppnådd. Videre kan selger kansellere dersom igangsettelsestillatelse eller annen nødvendig tillatelse fra kommunen ikke gis innen samme frist. Selger skal sende skriftlig varsel til kjøper når grunnlaget for forbeholdene er bortfalt og kontrakten derved er endelig, sammen med angivelse av siste frist for overlevering. Ved kansellering av kjøpekontrakten vil kjøper få alle innbetalte beløp tilbakebetalt med tillegg av påløpte renter på meglers klientkonto. Ut over dette vil partene ikke ha krav mot hverandre. Da prosjektet fortsatt er i en prosjekteringsfase, er alle opplysninger i leveransebeskrivelse gitt med forbehold om rett til, uten forutgående varsel, å gjøre endringer som er hensiktsmessige og nødvendige, eksempelvis pga. offentlige pålegg, byggesakskrav og lignende, uten at den planlagte generelle standard forringes i vesentlig grad. Videre kan størrelse på sjakter og veggtykkelse bli justert. Også omfang av nedforete himlinger eller innkassinger kan justeres ettersom detaljprosjekteringen gjennomføres. Selger tar forbehold om at situasjonsplan er foreløpig og at endringer vil forekomme. Kjøper aksepterer ved signering av denne kjøpekontrakt at selger fritt kan transportere kjøpekontrakten og eventuelle senere avtaler til annet selskap i selgers konsern. Det tas forbehold om at seksjoneringen kan bli forsinket på grunn av offentlige myndigheters saksbehandlingstid. Såfremt tomtearronderingen og seksjoneringen av eiendommen ikke er gjennomført ved overtakelse, vil overskjøting til kjøper skje så snart det praktisk lar seg gjennomføre. Selger tar forbehold om tinglyst seksjoneringsbegjæring på overtakelsestidspunktet. Det tas forbehold om eventuelle feil i salgsoppgaven. Tegninger og bilder i markedsføringsmateriell er kun illustrasjoner og kan avvike noe i forhold til plan og fasadetegninger som vedlegges. Selger leverer ikke; innredninger, lamper, øvrig belysningsutstyr, markiser / solavskjerming, tepper, møbler og annet tilbehør, med mindre det fremgår av leveransebeskrivelse samt kontraktstegninger. 3D illustrasjoner er basert på skisser og regulert volum og kun ment som en illustrasjon. Endringer kan skje. Følgende dokumenter er en del av denne salgsoppgaven: Kjøpekontrakt med alle vedlegg. Energiattest Før overtakelse vil det bli utstedt energiattest for den enkelte leilighet. Energimerkingen er beregnet til å ligge i minimum kategori B. Det tas forbehold for at avvik kan forekomme spesielt i leiligheter med mye vindusflate. post@roislandco.no

20 Likningsverdi Likningsverdi for boligen vil være avhengig av om den er primærbolig eller sekundærbolig. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger og 90 prosent for sekundærboliger i Likningsverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå sine årlige kvadratmetersatser. For beregning av likningsverdi, gå inn på: Adgang til utleie Leiligheten kan leies ut i sin helhet, men ikke til korttidsutleie av typen Airbnb eller lignende. Hvitvasking Eiendomsmeglere er underlagt Lov om hvitvasking. Megler er pliktig å gjennomføre identitetskontroll av alle involverte parter. Dette innebærer at eiendomsmeglere har plikt til melde fra til Økokrim om eventuelle mistenkelige transaksjoner. Eiendomsmegler Røisland & Co Eiendomsmegling AS, org Dronning Eufemias gate Oslo Eiendomsmeglers vederlag: Vederlaget betales av selger. Vederlaget er avtalt til 0,8% av salgssum. Selger betaler et oppgjørshonorar på kr. 4500,- pr. solgte enhet. Ansvarlig og utførende eiendomsmegler: Ansvarlig megler i forbindelse med salget er Eiendomsmegler Andreas Øvsthus. Han vil i selve salget bli assistert av Eiendomsmegler Eskil Flakstad, Eiendomsmegler Lars Bratseth, Eiendomsmeglerfullmektig Per Henrik Rolfsen, Eiendomsmegler Beate Wik, Megler Hege Andresen, Eiendomsmegler Karoline S. Køber, Eiendomsmegler Martine Røisland, Eiendomsmegler Ingrid Anne Fossli, Eiendomsmegler Martin K. Arnesen, Medhjelper Harald Auensen og Medhjelper Mie Rosvoll. Oslo, post@roislandco.no

21 Durudveien - Avløs stasjon Njords vei +70,0 Parkering Gjest 14 B 14 A 12 A 20,6 12 B 8,1 8,6 +83,6 +70,0 +81,0 9,4 +81,0 Byggetrinn 2 14,5 Bygg 1 Bygg 2 17,9 Støyskjerm Bærumsveien +59,00

22 UTKAST pr UTKAST TIL VEDTEKTER FOR SAMEIET NJORDS HAGE 1 Vedtatt ved seksjonering av sameiet, den 1. Generelt om sameiet 1.1 Eiendommen, Sameiet og Sameiets formål Sameiets navn er Sameiet Njords Hage 1("Sameiet"). Sameiet er et eierseksjonssameie beliggende på eiendommen gnr 5 bnr 135 i Bærum kommune med påstående bygninger, installasjoner og anlegg ("Eiendommen"). Eiendommen omfatter to bygg ("Bygg") oppført i 5 etasjer inklusiv underliggende felles kjeller og parkeringsanlegg m.m., med formål boliger med omsorgstjenester i privat regi, hvorav: Underetasje, som består av en næringsseksjon med tilleggsarealer samt parkeringskjeller omfattende 21 parkeringsplasser og 21 boder - begge deler som tilleggsareal til Boligseksjonene samt sykkelparkering og tekniske rom og annet fellesareal. 1. etasje, som består av 7 boligseksjoner, samt fellesarealer 2. etasje, som består av 7 boligseksjoner, samt fellesarealer 3. etasje, som består av 5 boligseksjoner, samt fellesarealer 4. etasje, som består av 2 boligseksjoner med tilleggsareal, samt fellesarealer Sameiet er etablert som og skal fungere som et privat eiet boligsameie som er spesielt tilrettelagt for å kunne tilby omsorgstjenester til beboere i boligseksjonene som ønsker det, gjennom tilbud om ulikeetterspurte servicefunksjoner i Næringsseksjonen i Sameiet. Sameiet har til formål å ivareta sameierne i Eiendommen ("Sameiernes") sine fellesinteresser, og administrasjon av Eiendommen med fellesanlegg. Herunder å tilrettelegge for at omsorgsfunksjonen i Sameiet kan tilbys, gjennom avtale med eier av Næringsseksjonen til enhver tid, eller den denne utpeker. 1.2 Organiseringen av Sameiet Sameiet består av 22 eierseksjoner, hvorav 1 næringsseksjon ("Næringsseksjonen") og 21 boligseksjoner ("Boligseksjonene"), og hvor Næringsseksjonen med nærmere angitte arealer (jf punkt 3.4) og tilhørende fasiliteter, og den tjenesteyting som tilbys i disse arealene, er del av det samlede konseptet for privat tjenesteyting iht. reguleringsplanens bestemmelser, jf Reguleringsplan av 12. mai 2016 med PlanID Se også mindre endring av reguleringsplan for Njords vei 16, samme plan ID , datert Arealer som ikke omfattes av eierseksjonene er fellesarealer, med mindre arealene er tillagt som tilleggsareal til seksjoner. Parkeringsplasser og boder i underetasjen er tilleggsarealer til Boligseksjonene. Hver seksjon ("Seksjon") utgjør en egen bruksenhet. De enkelte bruksenheter består av en klart avgrenset og sammenhengende del av bebyggelsen på Eiendommen. Balkonger og takterrasser tilliggende en bruksenhet inngår i bruksenheten, men de inngår ikke i sameiebrøken. Side 1 av 11

23 Uteareal utenfor Næringsseksjonen utgjør tilleggsareal for Næringsseksjonen som vist/angitt i seksjoneringsbegjæringen. Inndelingen i hoveddeler og tilleggsareal grunn og bygning, samt sameiebrøkens størrelse framgår av seksjoneringsbegjæringen. Sameierbrøkene er fastsatt ut fra bruksenhetens (hoveddelen) m 2 BRA. Balkonger og tilleggsareal til Seksjonene samt boder og parkeringsplasser medregnes heller ikke i bruksenhetens brøk. 2. Senior-/omsorgstjenester levert fra Tjenesteleverandøren Som ledd i Sameiets formålsbestemmelse har Sameiet, iht erklæring - tinglyst den med dokumentnr. på Eiendommen og som del av stiftelsesgrunnlaget for Sameiet, inngått en eksklusiv 7 års avtale om tilbud av tjenester, for de beboere ("Beboerne") i bebyggelsen oppført på gnr 5 bnr 135 i Bærum kommune til enhver tid (og senere eiendommer fradelt denne eiendommen) som ønsker det, med CondoVita AS, org. nr ("Tjenesteleverandøren"). Tjenesteleverandøren kan etter eget valg benytte underleverandører ved levering av Tjenestene. Tjenestetilbudet som tilbys fra Tjenesteleverandøren omfatter et helse-, service- og omsorgstilbud ("Tjenestene") til Beboerne. I tillegg har Beboerne en rett til bruk av Næringsseksjonens fasiliteter som er avsatt for Tjenestene iht avtalen med Tjenesteleverandøren, som eier av Næringsseksjonen. Tjenesteleverandøren og dennes underleverandører skal ha rett til tilgang til Næringsseksjonen via Sameiets fellesområder. Beboerne har etter eget individuelt behov, mulighet til å bestille de tilbudte Tjenestene for egen regning, direkte fra Tjenesteleverandøren evt dennes underleverandør. Avtalen med Tjenesteleverandør løper som en tidsubestemt avtale dersom en skriftlig oppsigelse ikke meddeles Tjenesteleverandør evt Sameiet senest 12 måneder før utløpet av den eksklusive avtaleperioden på 7 år. Dersom avtalen med Tjenesteleverandør løper uoppsagt videre etter den eksklusive 7 års perioden, kan den skriftlig sies opp av partene med en oppsigelsesfrist på 12 måneder. Se nærmere punkt 9.3 for krav om flertall for vedtak om oppsigelse. 3. Råderett 3.1 Råderett over seksjon Hver av Sameierne har rett til eksklusiv bruk av sin Seksjon med tilleggsarealer. Sameierne rår over sin Seksjon som en eier. Bruksretten følger sameiedelen og kan ikke skilles fra denne utover det som følger av disse vedtektene. Forøvrig har hver sameier full disposisjonsrett over sin Seksjon, herunder rett til salg, bortleie og pantsettelse, så langt slike disposisjoner ikke kommer i strid med disse vedtektene eller gjeldende lover og forskrifter. Næringsseksjonen skal kunne benyttes til tjenesteyting og servicetilbud innenfor avtalen med Tjenesteleverandør for beboere på gnr 5 bnr 135, og på eiendommer fradelt denne Eiendommen. Fra det tidspunkt Tjenesteleverandøren velger ikke lengere å tilby eller ikke lengere har avtale om å kunne tilby slike tjenester fra Næringsseksjonen, skal alle beboere i bebyggelse oppført på gnr 5 bnr 135, og eiendommer fradelt denne Eiendommen som er tilrettelagt for slike tjenester for beboere, ha lik rett til å benytte seg av Næringsseksjonen, med de begrensningene som følger av disse vedtektene, så lenge de er med å dekke de faktiske kostnadene til drift og vedlikehold av Næringsseksjonen. Enhver overføring eller bortleie av en Seksjon skal meldes skriftlig til Sameiets styre/forretningsfører med opplysning om hvem som er ny eier/leietaker. Side 2 av 11

24 3.2 Kostnadsdekning for visse arealer Alle sameierne har lik rett til å bruke Sameiets fellesarealer. Boligseksjonene dekker samtlige felleskostnader knyttet til drift og vedlikehold av hele Eiendommen med dens påstående bebyggelse, omfattende indre og ytre vedlikehold samt drift og vedlikehold av eksempelvis alle gangarealer, uteområder, trapper, heiser, heissjakt, heismaskinrom, trappeoppganger, søppelrom, og andre tekniske anlegg/rom som ikke omfattes av en bruksenhet. Næringsseksjonen er i sin helhet fritatt for å dekke andel av Sameiets fellesutgifter, så lenge og så langt Næringsseksjonen kan benyttes for servicefunksjoner av beboere på gnr 5 bnr 135 og senere fradelte deler av denne eiendommen. I den utstrekning andre enn beboere i Sameiet har tilgang til Næringsseksjonen, kan dette gjøres betinget av at disse betaler en forholdsmessig lik kostnadsandel som øvrige brukere for bruk av lokaler og tjenester. Fellesutgiftene dekkes av Sameierne slik det fremgår av punkt 4.2 fjerde avsnitt. Kostnadsdekningen er ment å svare til den rettmessige faktiske bruken, uavhengig av hvilket rettsgrunnlag denne bruken har. Indre ombygging i eksklusive arealer kan foretas av Sameierne som har enerett, i den utstrekning ombyggingen ikke overskrider arealets grenser og heller ikke strider mot prinsippene i lov om eierseksjoner 25 første og andre ledd, eller som påfører Sameiet eller andre Seksjonseiere en ekstra kostnad. Solskjerming, antenner (plassert enten utenfor eller innenfor vindu) eller andre utvendig installasjoner regnes ikke som indre ombygging, se pkt Parkeringsplasser og boder Parkeringsplasser og boder i parkeringskjeller tilligger de Boligseksjonene som har parkeringsplasser og boder som tilleggsareal. Næringsseksjonen har ikke krav på parkering eller bod i byggets parkeringskjeller, men kan benytte utendørs parkering på område tilrettelagt for Eiendommens seksjonseiere. Parkeringsplassen i parkeringskjelleren kan bare nyttes til oppstillingsplass for bil evt motorsykkel ol innen for rammen av disse vedtektene, samt til på eget ansvar oppbevaring av bilens evt motorsykkelens dekk samt eventuelt skiboks og annet til bilen tilhørende utstyr, hvor dette kan skje uten sjenanse eller skade for andre brukere av parkeringskjelleren og heller ikke påfører parkeringskjelleren skade. All ferdsel i og bruk av parkeringskjelleren skal skje hensynsfullt og slik at annen ferdsel og bruk ikke unødig hindres eller skade forvoldes, eller utgjør en brannfare. Det er ikke tillatt å parkere eller oppbevare gjenstander utenfor oppmålte parkeringsplasser. Parkeringskjelleren har et visst antall (2 stk), parkeringsplasser tilgjengelig for funksjonshemmede (HCplassene). HC-plassene skal til enhver tid være tilgjengelig for beboere i Sameiet, som har en funksjonshemming som tilsier behov for en HC-plass. Det påhviler Styret å påse at HC-plassene, som ikke disponeres av andre med dokumentert behov, gjøres tilgjengelig for de seksjonseiere i Sameiet som har parkeringsplass fra før og som dokumenterer behov for slik HC- plass. Styret kan i overenstemmelse med dette ved dokumentert behov for HC-plass gjennomføre midlertidig bytte av HC-plass til eier/bruker av seksjon med slik funksjonshemming som fra før har parkeringsplass i sameiet. Eiere/brukere det berører plikter i så fall å akseptere slikt midlertidig bytte til annen parkeringsplass uten hensyn til plassering og uten krav på noen form for økonomisk kompensasjon. 3.4 Næringsseksjonens tilleggsareal omregulering, fradeling og reseksjonering Næringsseksjonen er tilordnet et uteareal av gnr 5 bnr 135 beliggende på øst- og nordsiden av den prosjekterte bebyggelse (byggetrinn 1) som sitt eksklusive tilleggsareal, jf seksjoneringsbegjæringen Side 3 av 11

25 (utbyggingsarealet definert i tinglyst erklæring). Dette utbyggingsarealet er unntatt fra alle rettigheter som er tillagt beboere på gnr 5 bnr 135 og senere fradelte deler av denne eiendommen på eller i tilknytning til Næringsseksjonen. Eier av Næringsseksjonen skal ha rett til, etter egen vurdering, å søke omregulering av dette tilleggsarealet (utbyggingsarealet) til bygge område for privat/offentlig tjenesteyting/boliger, og til å kreve arealet fradelt som egen eiendom, eventuelt inkludert i Sameiet gjennom en reseksjonering av Sameiet. Eventuell ny bebyggelse på utbyggingsarealet skal ha en minimums avstand på 9 - ni - meter, målt fra yttervegg til yttervegg mellom slik ny bebyggelse på utbyggingsarealet og på eksisterende bebyggelse på gnr 5 bnr 135. Rettighetshaver skal for ny bebyggelse på utbyggingsarealet som ligger nærmere enn 30 meter fra eksisterende bebyggelse målt mellom yttervegger på bebyggelsen på gnr 5 bnr 135 og yttervegg på ny bebyggelse på utbyggingsarealet, tilstrebe at slik bebyggelse skal ha det samme arkitektoniske uttrykk, inklusive 3 etasjer over terreng, som slik nærliggende bebyggelse på gnr 5 bnr 135. Retten til å kreve fradeling av dette arealet er også sikret iht egen tinglyst erklæring på eiendommen. Hverken seksjonseiere, Sameiet eller Sameiets styre kan klage til det offentlige eller på annen måte gjøre innsigelser til eier av Næringsseksjonens søknad om omregulering og fradeling av utbyggingsarealet, og kan heller ikke gjøre andre krav eller innsigelser gjeldende overfor hverken det offentlige eller eier av Næringsseksjonen i tilknytning til søknader om omregulering, dispensasjoner mv eller fradeling av dette arealet, som ikke er i strid med rammene i dette punkt 3.4. Videre er så vel seksjonseiere i Sameiet, Sameiet og Sameiets styre forpliktet til, på eier av Næringsseksjonens forespørsel, å underskrive nødvendige offentlige dokumenter og søknader som kreves for slik omregulering og fradeling. Seksjonseiere, Sameiet og Sameiets styre er videre forpliktet til på forespørsel fra eier av Næringsseksjonen å innkalle til og til å stemme for reseksjonering av Sameiet, hvorved fremtidig godkjent bebyggelse på utbyggingsarealet blir en del av Sameiet, basert på samme prinsipper for fastsettelse av eierbrøk og kostnadsdeling som for øvrig gjelder for Sameiet. 4. Vedlikehold, fellesutgifter mv. 4.1 Vedlikehold Sameiernes plikt til å vedlikeholde bruksenheten Sameieren skal vedlikeholde bruksenheten slik at skader på fellesarealene og andre bruksenheter forebygges, og slik at de øvrige sameierne slipper ulemper. Vedlikeholdsplikten omfatter også eventuelle tilleggsdeler til bruksenheten. Sameierens vedlikeholdsplikt omfatter slikt som a) inventar b) utstyr, som vannklosett, varmtvannsbereder, badekar og vasker c) apparater, for eksempel brannslukningsapparat d) skap, benker, innvendige dører med karmer e) listverk, skillevegger, tapet f) gulvbelegg, varmekabler, membran og sluk g) vegg-, gulv- og himlingsplater Side 4 av 11

26 h) rør, ledninger, sikringsskap fra og med første hovedsikring eller inntakssikring i) vinduer og ytterdører. Sameieren skal vedlikeholde våtrom slik at lekkasjer unngås. Sameieren skal rense sluk og holde avløpsrør åpne frem til fellesledningen. Dette gjelder også sluk på balkong eller lignende som ligger til bruksenheten. Vedlikeholdsplikten omfatter også nødvendig reparasjon og utskifting av det som er nevnt i annet, tredje og fjerde avsnitt ovenfor, men ikke utskifting av sluk, vinduer og ytterdører. Vedlikeholdsplikten omfatter ikke reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og rør eller ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner, med unntak for varmekabler som den enkelte sameier har vedlikeholdsplikten for. Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldige skader, for eksempel skader som er forårsaket av uvær, innbrudd eller hærverk. Etter et eierskifte har den nye seksjonseieren plikt til å utføre vedlikehold, inkludert reparasjoner og utskifting, etter dette punktet. Denne plikten gjelder selv om vedlikeholdet skulle ha vært utført av den tidligere seksjonseieren. Sameiets plikt til å vedlikeholde og utbedre fellesareal m.m. Sameiet skal holde utvendige og innvendige fellesarealer, inkludert bygningen og felles installasjoner, forsvarlig ved like. Sameiets vedlikeholdsplikt omfatter alt som ikke faller inn under den enkelte seksjonseierens vedlikeholdsplikt. Vedlikeholdsplikten omfatter også reparasjon og utskiftning når det er nødvendig, og utbedring av tilfeldige skader. Videre omfatter vedlikeholdsplikten felles installasjoner som går gjennom bruksenheter, slik som rør, ledninger og kanaler. Sameiets vedlikeholdsplikt omfatter også garasjeport i kjelleretasjene med styrings- og nøkkelsystem, bygningsmessig vedlikehold av balkonger og reparasjon eller utskiftning av rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler. Kostnadene til Sameiets vedlikehold skal fordeles som beskrevet i vedtektenes punkt 3.2 og Fellesutgifter Med fellesutgifter menes utgifter ved Eiendommen som ikke er knyttet til den enkelte bruksenhet (hoveddel og tilleggsdel). Følgende utgifter fordeles på samtlige eiere av Boligseksjoner i Sameiet etter sameiebrøken: Forretningsførsel. Kommunale avgifter i den grad slike avgifter ikke faktureres direkte fra kommunen til en eller flere av Sameierne. Forsikring, Side 5 av 11

27 Fellesutgifter til tiltak, vedlikehold og drift av arealer som ikke omfattes av eneretten i vedtektenes punkt 3.2, og som ikke i hovedsak alene kommer enten Boligseksjonene eller Næringsseksjonen til gode. Vann- og avløpsavgift dersom det etableres felles måler i Sameiet. Forbruk av strøm dersom det etableres felles måler i Sameiet. Kostnad til kollektiv avtale om levering av fibernett, dersom en slik avtale inngås. Kostnad til drift av smarthusteknologi i leilighetene, dersom en slik avtale inngås. Fellesutgifter knyttet til arealer som Sameierne har enerett til i medhold av vedtektenes punkt 3.3(parkerings og bodarealet) og 3.4 (utbyggingsarealet) betales av Sameierne som har enerett. Dette gjelder alle utgifter til drift, vedlikehold og fornyelse av arealene. Med mindre noe annet vedtas av samtlige sameiere med enerett til arealene, eller følger av disse vedtektene, legges sameiebrøken blant Boligseksjonene til grunn for den innbyrdes fordelingen av utgiftene. Månedlig abonnementsavgift for bredbånd, tv-tjenester, smarthus-abonnement eller alarmtjenester betales og fordeles mellom Boligseksjonene med en lik andel. I den utstrekning Sameiets styre beslutter eller offentlige myndigheter pålegger Sameiet å gjennomføre vedlikehold eller andre tiltak som i all hovedsak alene kommer enten Boligseksjonene eller Næringsseksjonen til gode, skal alle kostnadene i den forbindelse bæres av den seksjon eller seksjonstype vedlikeholdet eller tiltaket kommer til gode. Eksempler på slike utgifter er ansettelse av vaktmester for en av seksjonstypene, egne ventilasjonsanlegg, renovasjon mv. Tilsvarende gjelder for øvrige fellesutgifter som i all hovedsak forårsakes eller kommer til nytte for en type seksjon. Fellesutgiftene innkreves månedlig (forskudd a konto i henhold til budsjett) av den enkelte sameier. 4.3 Vedlikeholdsfond Årsmøtet kan med to tredjedels flertall beslutte at det månedlig skal innkreves et forskudd for fremtidige vedlikeholdskostnader mv. Midlene skal plasseres i et fond ("Vedlikeholdsfond"). 4.4 Bygningsmessige arbeider Sameierne skal gi adgang til bruksenheten slik at Sameiet kan utføre sin vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og utføring av arbeid skal varsles i rimelig tid og gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for sameieren eller annen bruker av Seksjonen. 5. Ansvar Seksjonseiernes erstatningsansvar: En seksjonseier som ikke oppfyller vedlikeholdsplikten, skal erstatte tap dette påfører andre seksjonseiere. Seksjonseieren skal likevel ikke erstatte tapet dersom han eller hun kan sannsynliggjøre at det mangelfulle vedlikeholdet skyldes en hindring utenfor hans eller hennes kontroll og det ikke er rimelig å forvente at seksjonseieren skulle ha regnet med hindringen, overvunnet den eller unngått følgene av den. En seksjonseier er erstatningsansvarlig for indirekte tap som det mangelfulle vedlikeholdet har påført en annen seksjonseier, men bare når seksjonseieren har vært uaktsom. Side 6 av 11

28 Dersom seksjonseierens mangelfulle vedlikehold fører til skade på bygninger, fellesarealer eller annet som sameiet skal vedlikeholde og utbedre er seksjonseieren erstatningsansvarlig etter dette punktet. Sameiets erstatningsansvar: Dersom sameiet ikke oppfyller sin vedlikeholdsplikt etter punkt 9 ovenfor, skal det erstatte tap dette påfører seksjonseierne gjennom skader på bruksenhetene. Sameiet skal likevel ikke erstatte tapet dersom sameiet kan sannsynliggjøre at det mangelfulle vedlikeholdet skyldes en hindring også utenfor sameiets kontroll, og det ikke er rimelig å forvente at sameiet skulle ha regnet med hindringen, overvunnet den eller unngått følgene av den. Sameiet er erstatningsansvarlig for indirekte tap som sameiets mangelfulle vedlikehold har påført en seksjonseier, men bare når sameiet har opptrådt uaktsomt. Kravet om erstatning rettes mot styret. Fører erstatningskravet frem, er kostnaden en felleskostnad for Sameiet. Omfanget av erstatning: Omfanget av erstatningen fastsettes etter eierseksjonsloven Lovbestemt panterett Sameierne har lovbestemt panterett i en sameiers seksjon for krav mot vedkommende som følger av sameieforholdet, jf. lov om eierseksjoner 31. Panteretten er for hver bruksenhet begrenset til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført. 7. Forsikring Sameiet tegner huseierforsikring for Eiendommen med påstående bebyggelse på vegne av alle Sameierne. Ved innvendig skade som dekkes av forsikringen betaler Sameierne egenandelen. Innvendig skade som skyldes ytre forhold dekkes av Sameiet. Den enkelte sameier tegner forsikring for sitt innbo og bygningsmessige innredninger. 8. Ettersyn Den styret gir fullmakt skal ha adgang til de enkelte bruksenheter for å kunne foreta ettersyn, installering og reparasjoner når styret anser dette nødvendig av hensyn til de øvrige Sameierene. Det skal tas rimelig hensyn til sameieren som eier den aktuelle bruksenheten. 9. Årsmøtet 9.1 Ordinært og ekstraordinært årsmøte Den øverste myndighet i Sameiet utøves av årsmøtet. Ordinært årsmøte (årsmøte) avholdes hvert år innen utgangen av juni. Ekstraordinært årsmøte holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst to av Sameierne som til sammen har minst en tiendedel av stemmene krever det, og samtidig oppgir hvilke saker som ønskes behandlet. På det ordinære sameiermøte skal følgende sakene behandles: Side 7 av 11

29 1. Valg av møteleder. 2. Årsmelding fra styret. 3. Gjennomgang av regnskapet. 4. Driftsbudsjett. 5. Fastsettelse av fellesutgifter, herunder eventuell avsetning til vedlikeholdsfond. 6. Valg av styremedlemmer og vararepresentanter (når disse er på valg), samt godtgjørelse til disse. 7. Andre saker som er nevnt i innkallelsen og/eller foreslått av Sameierne. Årsmøtet velger revisor, som tjenestegjør inntil en annen velges. 9.2 Innkalling og gjennomføring av møtet Innkalling til årsmøtet skal skje skriftlig til Sameierne med varsel på minst åtte dager og høyst 20 dager. Ekstraordinært årsmøte kan likevel innkalles med kortere frist, minimum tre dager. Innkallingen skal angi tid og sted for møtet, samt inneholde en saksliste, som bestemt angir de saker som skal behandles. Saker som en sameier ønsker behandlet på årsmøtet skal sendes skriftlig til styret senest 21 dager før møtet. Saker som kun gjelder Boligseksjonene skal i størst mulig grad behandles i henhold til vedtektenes punkt 13. Årsberetning, regnskap og eventuell revisorberetning skal senest en uke før ordinært årsmøte sendes ut til alle seksjonseiere med kjent adresse. Årsmøtet ledes av styrets leder, med mindre vedkommende ikke er til stede eller årsmøtet velger en annen møteleder. Møtelederen behøver ikke å være en sameier. Det skal føres protokoll fra årsmøtet. Protokollen skal leses opp til vedtagelse av årsmøtet og underskrives av møtelederen og minst én valgt møtedeltager. 9.3 Stemmevekt og flertallskrav Alle Sameierne har stemmerett på årsmøtet. Hver seksjon har én stemme. Foruten eieren har ett husstandsmedlem møte- og talerett på årsmøtet. Sameierne har rett til å møte ved fullmektig. Fullmektigen må være myndig, og legge frem en skriftlig fullmakt. Med mindre annet følger av vedtektene eller lov om eierseksjoner, fatter årsmøtet beslutning ved alminnelig flertall av de avgitte stemmene. Blanke stemmer anses som ikke avgitt. Står stemmene likt avgjøres saken ved loddtrekning. Det kreves minst to tredjedeler av de avgitte stemmer i årsmøtet for vedtak om: Fastsetting og endring av vedtekter. Ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelse eller tomten som etter forholdene i Sameiet går ut over vanlig forvaltning eller vedlikehold. Side 8 av 11

30 Omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter. Salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, inkludert Seksjon i Sameiet som tilhører sameierne i felleskap. Andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går utover vanlig forvaltning. Samtykke til endring av formål for en eller flere bruksenheter fra boligformål til et annet formål eller omvendt. Samtykke til reseksjonering etter eierseksjonsloven 20 annet ledd 2. punktum. Tiltak som har sammenheng med sameiernes bo- eller bruksinteresser og som går utover vanlig forvaltning og vedlikehold, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for sameierne på mer enn fem prosent av de årlige fellesutgiftene. Følgende beslutninger krever tilslutning fra Sameierne det angår: At eierne av bestemte seksjoner skal ha plikt til å vedlikeholde deler av fellesarealet. Innføring av vedtektsbestemmelser som begrenser den rettslige rådigheten over seksjonen (hoveddel og tilleggsareal). Innføring av vedtektsbestemmelse om en annen fordeling av felleskostnadene og vedlikehold enn det som fremgår av vedtektenes punkt 4.1 og 4.2. Endring av vedtektenes punkt 3.2 og 3.4 om enerett til arealer. Beslutning om å endre prinsippene for fordeling av fellesutgifter. Vedtak om oppsigelse av avtalen med Tjenesteleverandør i henhold til punkt 2, krever tilslutning fra minst to tredjedeler av Sameierne. Ved etableringen av Sameiet er det pliktig inngått avtale med CondoVita AS som Tjenesteleverandør. Endring av vedtektenes 9.3 om krav til tilslutning fra de Sameierne det angår samt av dette punkt, krever tilslutning fra samtlige av Sameiere. For handlinger, plikter, rettigheter og beslutninger etter punkt 3.4 over, kan manglende oppfyllelse av stemmekrav etter ovenstående bestemmelser og/eller eierseksjonsloven ikke benyttes som argument for unnlatelse av etterlevelse og oppfyllelse av handlinger, plikter og rettigheter. 10. Styret 10.1 Styrets oppgaver Sameiet ledes av et styre. Styret skal sørge for vedlikehold og drift av Eiendommen i den utstrekning det er fellesskapets ansvar, jf. vedtektenes punkt 3.2 og 4.1, samt sørge for forvaltningen av Sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i årsmøtet. Spørsmål av særlig viktighet skal fremlegges for årsmøtet. Styret inngår avtale om forretningsførsel, med Tjenesteleverandøren og ansetter eventuell vaktmester og fastsetter dennes lønn. Forretningsfører fungerer som Sameiets sekretær. Styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel. Regnskap for foregående kalenderår skal legges fram på ordinært årsmøte. Side 9 av 11

31 Styret har ansvaret for å holde bygningen fullverdiforsikret, jf. vedtektenes punkt 7. I felles anliggender representerer styret Sameierne og forplikter dem med underskrift av styrets leder og ett styremedlem i fellesskap. Styret kan meddele prokura. Styret kan til enhver tid bestemme at all kommunikasjon fra styret og evt engasjert forretningsfører skal skje via elektronisk kommunikasjon Valg av styret Styret velges av årsmøtet, og skal bestå av tre medlemmer og ett varamedlem. Styrets leder velges av årsmøtet og velges for to år av gangen. Styremedlemmene og varamedlemmene kan gjenvelges. Styremedlem eller varamedlem som selger sin seksjon må samtidig tre ut av styret Om møtene Styrets leder skal sørge for at styret holder møte så ofte som det trengs. Et styremedlem eller forretningsfører kan kreve at styret sammenkalles. Styremøtene skal ledes av styrelederen. Er ikke styrelederen til stede, og det ikke er valgt noen nestleder, skal styret velge en møteleder. Styret skal føre protokoll over sine forhandlinger. Protokollen skal skrives under av de fremmøtte styremedlemmene. Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmene er til stede. Styret treffer beslutninger ved alminnelig flertall. Står stemmene likt er møtelederens stemme avgjørende. De som stemmer for en beslutning må likevel utgjøre mer enn en tredjedel av alle styremedlemmene. Et styremedlem må ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål som medlemmet selv eller nærstående har en framtredende personlig eller økonomisk særinteresse i. Tilsvarende gjelder for forretningsføreren. 11. Energibrønn og varmesentral Bygget vil bli tilknyttet egne energibrønner for oppvarming av varmt forbruksvann, samt vannbåren varme i form av gulvvarme og radiatorer. Kostnader til energi for så vel oppvarming av byggets seksjoner som fellesarealer fordeles mellom og iht Boligseksjonenes størrelse (sameiebrøken). Det er ikke installert energimåler for den enkelte seksjon. 12. Saker som kun angår Boligseksjonene og interne ordensregler Beboerne kan i fellesskap, innenfor rammen av Sameiets felles regler og formålsbestemmelse, fastsette interne ordensregler mv. Det skal være adgang til å ha kjæledyr så lenge disse ikke er til vesentlig sjenanse for andre sameiere. 13. Salg og utleie Ved salg og utleie skal styret og forretningsfører skriftlig underrettes. Side 10 av 11

32 Dersom en sameier leier ut sin bolig skal vedkommende påse at leietaker skriftlig forplikter seg til å følge Sameiets vedtekter, ordensregler og vedtak fattet av årsmøtet og styret. Det er ikke anledning til å drive kortidsutleie via tjenester så som Airbnb. Forretningsfører har rett til å avkreve ny sameier et gebyr for sitt arbeid i forbindelse med eierskiftet. 14. Brann/skade Dersom Eiendommen helt eller delvis ødelegges ved brann eller annen vesentlig skade, som er dekket av Sameiets forsikring, skal bebyggelsen på Eiendommen oppføres på nytt ved bruk av utbetalinger fra forsikringsselskapet evt andre, mest mulig slik bebyggelsen opprinnelig var før ødeleggelsen/skaden inntrådte. 15. Mindretallsvern Årsmøtet, styret eller andre som representer Sameiet kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning, eller å frata en sameier rettigheter til fordel for andre sameiere. 16. Generelle plikter Sameierne plikter å overholde bestemmelsene som følger av seksjoneringsbegjæringen, lov om eierseksjoner, disse vedtekter samt ordensregler fastsatt av årsmøtet. 17. Mislighold Hvis en sameier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge Seksjonen, jf. eierseksjonsloven 38. Medfører sameieren eller brukerens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av Eiendommen, eller er hans oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for Eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av Seksjonen etter bestemmelsene i tvangsfullbyrdelsesloven, jf. eierseksjonsloven Annet Det er ikke tillatt med utvendige antenner som parabolantenner eller lignende uten samtykke fra styret. Solavskjerming skal følge standard for bygget og kan ikke monteres uten godkjenning av styret. Det samme gjelder levegger el. som vil prege byggenes fasade. Dersom en Sameier ønsker lading for el-bil må denne Sameieren bekoste opplegg og egen strømmåler med mindre Årsmøtet beslutter en annen løsning. *** Vedtektene med senere eventuelle endringer er bindende for nåværende og fremtidige eiere. For øvrig gjelder lov om eierseksjoner av 16. juni 2017 nr. 65. Side 11 av 11

33 Nr. 1 Erklæring om beboeres rett til bruk av omsorgstjenester på gnr. 5 bnr. 135 i 0219 Bærum kommune Pr Beboere i den til enhver tid oppførte bebyggelse på gnr. 5 bnr. 135 i Bærum kommune og senere utskilte eiendommer fra denne eiendommen, har lik rett til å benytte seg av de arealer og funksjoner på de arealer som er markert på vedlagte kartbilag - Vedlegg 1, og som til enhver tid av tilbyder av omsorgstjenester i næringsseksjonen er tilrettelagt for omsorgs formål på gnr 5 bnr 135 i Bærum kommune og eiendommer fradelt denne eiendommen. Beboere som nevnt har fri adkomst til disse arealer via fellesareal i slik bebyggelse på gnr. 5 bnr. 135 i Bærum kommune og senere utskilte eiendommer fra denne eiendommen. For retten til bruk av arealer omfattet av næringsseksjoner som her angitt, hører en plikt til gjennom fellesutgiftene i etablerte sameier på eiendommen(-e), å dekke en proratarisk del av kostnadene for drift og vedlikehold av næringsseksjonene. Denne erklæringen skal tinglyses på egne og fremtidiges eieres vegne som heftelse på gnr. 5 bnr. 135 i Bærum kommune, og kan ikke slettes uten samtykke fra hjemmelshavere til gnr. 5 bnr. 135 i Bærum kommune og fra denne senere utskilte eiendommer samt fra CondoVita Bærum AS, org. nr Oslo, den 2018 Hjemmelshaver gnr. 5 bnr. 135 i Bærum kommune CondoVita Bærum AS org.nr Tore Borthen Bilag 1. Kartbilag

34 Bilag 1 til Erklæring om beboers rett til bruk av omsorgstjenester

35 Nr. 2 Erklæring om rett til leveranse av omsorgstjenester til beboere på gnr. 5 bnr. 135 i 0219 Bærum kommune Pr CondoVita AS, org.nr , eller andre selskaper i samme selskapsgruppe utpekt av denne, skal i en periode på 7 - syv - år fra ferdigstillelsen av bebyggelsen i første byggetrinn på gnr. 5 bnr. 135 i Bærum kommune, ha eksklusiv rett til selv eller via underleverandører å tilby og levere omsorgstjenester til beboere på all bebyggelse på gnr. 5 bnr. 135 og på eiendommer senere utskilt fra denne eiendommen, i næringsseksjon(-er) etablert for dette formål på gnr. 5 bnr. 135 i Bærum kommune, og senere utskilte deler av denne eiendommen. Med denne rett følger også adgang til å benytte fellesareal i bebyggelse og parkeringsanlegg på eiendommen(-e) for levering av varer og tjenester. Denne erklæringen skal tinglyses på egne og fremtidiges eieres vegne som heftelse på gnr. 5 bnr. 135 i Bærum kommune og fra denne senere utskilte eiendommer, og kan ikke slettes uten samtykke fra CondoVita AS, org.nr Oslo, den 2017 Hjemmelshaver gnr. 5 bnr. 135 i Bærum kommune CondoVita AS org.nr Tore Borthen

36 Nr. 3 Erklæring om rett til bruk av gnr. 5 bnr. 135 i 0219 Bærum kommune Pr Alle beboere på den til enhver tid oppførte bebyggelse på gnr. 5 bnr. 135 i Bærum kommune, og på senere utskilte deler av denne eiendommen, har til enhver tid lik rett til å bruke all etablert og fremtidig infrastruktur på fellesareal som illustrert på vedlagte kart (bilag 1) (herunder nåværende og fremtidig opparbeidede gangveier/stier, blomsterbed, frukttrær, urtehager, sittegrupper, svømmebasseng mv.) på gnr. 5 bnr. 135 i Bærum kommune, og på senere utskilte deler av denne eiendommen. For retten til bruk av infrastruktur på fellesareal som her omfattet, hører plikt til å dekke en proratarisk andel av drift- og vedlikeholdskostnader på slik infrastruktur, basert på det antall etablerte boenheter som til enhver tid har rett til å benytte infrastrukturen etter denne erklæringen. Denne erklæringen skal tinglyses på egne og fremtidiges eieres vegne som heftelse på gnr. 5 bnr. 135 i Bærum kommune, og kan ikke slettes uten samtykke fra hjemmelshavere til gnr. 5 bnr. 135 i Bærum kommune og fra denne senere utskilte deler av denne eiendommen. Oslo, den 2018 Hjemmelshaver gnr. 5 bnr. 135 i Bærum kommune CondoVita Bærum AS org.nr Tore Borthen Bilag 1: Kart med angivelse av etablert infrastruktur

37 Bilag 1 til Erklæring om rett til bruk av gnr.5 bnr. 135

38 Nr. 4 Erklæring om rett til bruk av atkomstveier og etablering av teknisk infrastruktur på gnr. 5 bnr. 135 i 0219 Bærum kommune Pr All nåværende og fremtidig bebyggelse på gnr. 5 bnr. 135 i Bærum kommune, og på senere utskilte deler av denne eiendommen, har rett til å; (i) (ii) (iii) benytte alle til enhver tid etablerte atkomstveier fra offentlig vei og felles utendørs parkeringsplasser på gnr. 5 bnr. 135 i Bærum kommune, og senere utskilte eiendommer fra denne eiendommen; for egen regning å etablere nye atkomstveier fra etablerte atkomstveier omfattet av (i) over for ny bebyggelse på gnr. 5 bnr. 135 i Bærum kommune, og senere utskilte eiendommer fra denne eiendommen, og for egen regning, vederlagsfritt koble seg til annen etablert teknisk infrastruktur, og/eller å anlegge, ha og drifte teknisk infrastruktur over gnr. 5 bnr. 135 i Bærum, og senere utskilte deler av denne eiendommen, for ny bebyggelse på gnr. 5 bnr. 135 i Bærum kommune, og senere utskilte deler av denne eiendommen. For retten til bruk av felles atkomstveier, utendørs parkeringsplasser og for tilkobling på etablert teknisk infrastruktur hører plikt til å dekke en proratarisk andel av drift- og vedlikeholdskostnader på slike atkomstveier, utendørs parkeringsplasser og teknisk infrastruktur, basert på de etablerte boenheter som til enhver tid har rett til å benytte atkomstveiene mv og den tekniske infrastrukturen i henhold til denne erklæringen, og som faktisk benytter denne retten. Denne erklæringen skal tinglyses på egne og fremtidiges eieres vegne som heftelse på gnr. 5 bnr. 135 i Bærum kommune, og kan ikke slettes uten samtykke fra hjemmelshavere til gnr. 5 bnr. 135 i Bærum kommune og fra denne senere utskilte deler av denne eiendommen. Oslo, den 2018 Hjemmelshaver gnr. 5 bnr. 135 i Bærum kommune CondoVita Bærum AS org.nr Tore Borthen

39 Nr. 5 Erklæring om byggeforbud på gnr. 5 bnr. 135 i 0219 Bærum kommune Pr På eiendommen gnr 5 bnr 135 i Bærum kommune skal det gjelde et generelt byggeforbud på det område som er skravert på vedlagte kartbilag - bilag 1. Som generelt byggeforbud menes forbud mot oppføring av bebyggelse for beboelses-, nærings- eller offentlige formål. Byggeforbudet er dog ikke til hinder for at det etableres gangveier, mindre drivhus ol, sitteplasser, frukt- og grønnsaks hager, svømmebasseng ol til felles bruk for beboere i den til enhver tid oppførte bebyggelse på gnr 5 bnr 135 og senere utskilte deler av denne eiendommen. Denne erklæringen skal tinglyses på egne og fremtidiges eieres vegne som heftelse på gnr. 5 bnr. 135 i Bærum kommune, og kan ikke slettes uten samtykke fra hjemmelshavere til gnr. 5 bnr. 135 i Bærum kommune og fra denne senere utskilte deler av denne eiendommen. Oslo, den 2018 Hjemmelshaver gnr. 5 bnr. 135 i Bærum kommune CondoVita Bærum AS org.nr Tore Borthen Bilag 1 Kart med angivelse av område undergitt byggeforbud

40 Bilag 1 til Erklæring om byggeforbud

41 Nr. 6 Erklæring om rett til å overta, fradele og bygge del av gnr. 5 bnr. 135 i 0219 Bærum kommune Pr CondoVita AS, org.nr , eller selskap utpekt av denne, skal ha rett til vederlagsfritt å erverve, fradele og bebygge hele eller en del av det område av eiendommen gnr 5 bnr 135 i Bærum kommune, som fremgår av vedlagte kartskisse - jf bilag 1 (Arealet). Eiere og beboere på den til enhver tid prosjektere og/eller oppførte bebyggelse på gnr 5 bnr 135 i Bærum kommune og på senere fradelte deler av denne eiendommen, har iht denne erklæring ikke rett til hverken direkte og/eller indirekte å gjøre innsigelser til eller klage på eventuell søknad om omregulering, fradeling og bebyggelse på/av Arealet, herunder også ikke rett til å klage på eller gjøre innsigelser til søknader om dispensasjoner og eventuelt andre nødvendige offentlig søknader mv for omregulering, fradeling samt for bebyggelse på Arealet. Denne erklæringen skal tinglyses på egne og fremtidiges eieres vegne som heftelse på gnr. 5 bnr. 135 i Bærum kommune, og kan ikke slettes uten samtykke fra CondoVita AS, org.nr eller selskap utpekt av denne. Oslo, den 2018 Hjemmelshaver gnr. 5 bnr. 135 i Bærum kommune CondoVita Bærum AS org.nr Tore Borthen Bilag 1 Kart med angivelse av Arealet

42 Bilag 1 til Erklæring om rett til å overta, fradele og bygge

43

44

45

46 Nr. 8 Erklæring om kostnadsdekning ved krav om opparbeidelse av Njords vei Pr I forbindelse med utbygging av byggetrinn 1 på gnr 5 bnr., som er utskilt fra gnr 5 bnr 135 i Bærum kommune, er det i arkivsak 16/ /161826/IJSO av Bærum kommune gitt midlertidig utsettelse for opparbeidelse av Njords vei i overensstemmelse med plan- og bygningslovens 18.1 a). Iht tinglyst erklæring knyttet til fremtidig opparbeidelsesplikt i nevnte vedtak, påtar den til enhver tid eier av gnr 5 bnr 135 i Bærum kommune seg i henhold til denne erklæringen, å bære refusjonskostnadene som eventuelt måtte påløpe for eiere av boliger på byggetrinn 1 på gnr 5 bnr... Denne erklæring skal tinglyses som en heftelse på gnr 5 bnr 135 i Bærum kommune og på senere fradelte deler av denne eiendommen. Erklæringen skal også kunne tinglyses på gnr 5 bnr som rettighetshaver etter denne erklæringen. Bærum, den Condovita Bærum AS Org.nr Tore Borthen

47 TJENESTEAVTALE mellom Sameiet Njords Hage og CondoVita AS Utkast pr

48 1 AVTALENS BAKGRUNN OG FORMÅL Sameiet Njords Hage 1 ( Njords Hage ) består av 21 boligseksjoner og 1 næringsseksjon i Njords Hage 16, 1344 Haslum. CondoVita AS org. nr (CondoVita) har i henhold til tinglyst erklæring, rett til å forestå leveranse og drift av omsorgstilbud til beboerne i Njords Hage, og har i den forbindelse inngått nærværende avtale med CondoVita («Tjenesteavtalen ) for leveranse og drift av disse tjenestene. Njords Hage og CondoVita er i det følgende også hver for seg betegnet som «Part», eller «Parten» og samlet betegnet som «Partene». Tjenesteavtalen regulerer Partenes rettigheter og forpliktelser og øvrige vilkår i forbindelse med Tjenestene som nærmere definert og spesifisert i avtalen. 2 FASILITETENE OG TJENESTENE Beboere i Njords Hage vil i hht. Tjenesteavtalen ha mulighet til å benytte og bestille følgende fasiliteter (punkt 2.1) og tjenester (punkt 2.2) samlet betegnet som «Tjenestene» fra CondoVita: 2.1 Fasiliteter med tilgang for beboere i Njords Hage: For leveranse og tilretteleggelse av Tjenestene stiller CondoVita i løpetiden for Tjenesteavtalen, næringsseksjonen («Næringsseksjonen») i Njords Hage, med seksjonens til enhver tid tilrettelagte lokaler og fasiliteter for Tjenestene til disposisjon for beboerne i Njords Hage. Dette omfatter følgende lokaler og fasiliteter i og tilknyttet Næringsseksjonen; o o o o o o Peisestue med innredet sofakrok, peis og tv og med utgang til markterrasse og hage Spisestue og kjøkken med romslig plass til gjester, og med glass, service og bestikk mv Treningsrom med treningsutstyr tilpasset voksne Planert og opparbeidet markterrasse med utemøbler Kombinert kontor/gjesterom bruk tilpasses behov Toaletter i næringsseksjonen Njords Hage dekker selv kostnadene til drift, vedlikehold av Næringsseksjonen og utskiftning av innendørs fasiliteter samt inventar og utstyr i seksjonen, ved at de dekker Næringsseksjonens andel av Sameiet Njords Hages felleskostnader, og dekker kostnader til vedlikehold og utskiftninger av inventar og utstyr gjennom fellesutgifter. Drift av utendørsfasilitetene utføres av byggets vaktmester og inngår i felleskostnadene. Njords Hage er innforstått med at Næringsseksjonen, dersom det skjer ytterligere utbygging på gnr 5 bnr 135 (eller utskilte deler av denne) med samme eller tilsvarende omsorgstilbud som i denne Tjenesteavtalen til sine beboere, vil kunne bli gjort tilgjengelig for beboere i slik bebyggelse, jf tinglyst erklæring med dok.nr, tinglyst Tjenester I tillegg til tilgang til fasilitetene over, vil CondoVita legge til rette for at beboerne skal kunne få tilbud om for egen regning å bestille ytterligere ulike service- og helsetjenester og individuelt tilrettelagte omsorgstjenester som her angitt. 2

49 Innenfor rammen av denne Tjenesteavtale, kan beboere i Njords Hage gjennom Tjenesteleverandøren eller dennes underleverandør(-er) bestille tjenester som tilbys basert på beboernes etterspørsel ( Tjenester ) mot tilleggsvederlag; o o o o o o o o Tjenestene kan omfatte Helse- og velværetjenester Utvidet og individuell tilrettelegging av helse- og omsorgstjenester Hjelp med søknad om offentlige omsorgstjenester og hjelpemidler Hjelp med matinnkjøp og lignende Privat trener Boligservicetjenester (renhold, alarm/vakttelefon, enkle håndverkstjenester, it-support, osv). Leie av overnattingsrom Leie av lokale til større selskap Vederlag for Tjenester vil følge den til enhver tid gjeldende prisliste for slike tjenester og betales av den enkelte sameier/bruker basert på dennes bestilling. Rutiner for bestilling og leveranse av Tjenester vil være tilgjengelig i Næringsseksjonen og for den enkelte beboer på en hensiktsmessig måte. Tjenester som ikke tilbys iht denne Tjenesteavtalen vil CondoVita kunne bistå med blir tilbudt fra andre. 3 TJENESTEAVTALENS VARIGHET, INNHOLD, LEVERANSE OG OPPSIGELSE Tjenesteavtalen løper uoppsigelig i 7 år fra overlevering av siste boligseksjon i Njords Hage til boligkjøper. Njords Hage er innforstått med at hele eller deler av Tjenester under Tjenesteavtalen vil kunne bli levert av en profesjonell underleverandør av CondoVita, dog slik at CondoVita ved dette er ansvarlig overfor Njords Hage for leveransen av Tjenester etter denne Tjenesteavtalen. CondoVita kan videre tiltransportere hele eller deler av denne Tjenesteavtalen til annen tjenesteleverandør. Ved utløpet av den uoppsigelige 7 års perioden, fornyes Tjenesteavtalen automatisk, med mindre den er sagt opp av en av Partene med minimum 12 måneders forutgående skriftlig varsel til den annen Part. Ved slik automatisk forlengelse etter 7 års perioden, løper avtalen til den sies opp av en av Partene med minimum 12 måneders forutgående skriftlig varsel. 4 MISLIGHOLD Tjenesteavtalen kan heves av en Part dersom den annen Part vesentlig og gjentagende misligholder Tjenesteavtalen. Før Tjenesteavtalen kan sies opp av en Part i henhold til dette punkt, skal den Part som mener at det foreligger et vesentlig og gjentagende mislighold sende skriftlig varsel om dette til den annen Part, medangivelse av en frist på minimum 30 tretti dager til å utbedre forholdet, eller til å gi en begrunnelse som forklarer at misligholdet ikke skyldes forhold som er undergitt den misligholdende Parts kontroll. Deretter kan avtalen dersom misligholdet ikke opphører, eller årsaken til misligholdet om mulig ikke er utbedret av den misligholdende Part, sies opp med 30 dagers varsel. Ved heving bortfaller Tjenesteavtalen i sin helhet. 3

50 CondoVita s ansvar ved mislighold som her angitt etter Tjenesteavtalen er uansett overfor så vel Njords Hage som den enkelte sameier, begrenset til den på forhånd avtalte månedlig betaling for Tjenester for de 6 siste månedene fra den enkelte sameier/beboer etter punkt 3. 5 TVISTER Partene vedtar Bærum som verneting for alle tvister i forbindelse med denne avtale. ooooo Denne Tjenesteavtalen er undertegnet i 2 eksemplarer. Bærum den.. Njords Hage u.e. CondoVita AS Org.nr

51 BUDSJETT FELLESUTGIFTER FOR SAMEIET NJORDS HAGE 1 INKL. PARKERINGSANLEGG Pr i 2017-kroner Beregningsgrunnlag/fordelingsnøkkel: Antall leiligheter 21 Arealer innendørs: Samlet areal totalt kvm BRA Herav samlet areal boligareal kvm BRA Fellesareal kvm BRA Samlet u-etasje areal kvm BRA Herav samlet areal i næringsseksjon 160 kvm BRA Arealer utendørs: Eget tomteareal kvm Andel naturtomt antatt i bruk utenfor egen tomt kvm BRA-leilihetsareal i hht. salgstegninger Fordelingsnøkkel-sameiebrøk kvm BRA BUDSJETT ett normalt driftsår (basert på 2017-priser)! " #! $ #%!& # ' %!& '! (!& # ' %!& ' "& ( ) $ *!& # & %!& & + ", '! ' -. # # # / 0 & # ' - % & + & )12 #... % - % +! )12 - #. ) $ * - % ' ) # # & )12 $ * % * (*#% +!! ( 5 - && +!! ' "+ ) ' % % ) $ * 6% % ###.. +" +& +7 & 4$ % ) $ * 8 # # % ) 3 ' ) ' ( # 9, ' 3! 3. %! $ # # + 3 % % %! Sum #% : ## % ; & +&& ', % # %. % % 8 # % #% +' & < +' " )12 (8$ 6# % #% ( 6# #% Estimerte fellesutgifter fordelt pr. kvm pr. måned (ekskl. oppvarming) Inkluderer drift av parkeringsanlegg % % # % : % % ;. % % 8 # % #% +' " & +&&!77 Estimerte fellesutgifter pr. kvm pr. måned inkl. oppvarming % % / % * # % Sum fellesutgifter pr. md inkl. CondoVita-service for eksempelleilighet på 88 kvm % ' 4*= ) 3 * # #! 8 # '& Sum estimerte fellesutgifter inkl. oppvarming og tv-/bredbåndsabonnement For eksempel-leilighet på 88 kvm BRA #%% 86 # * Alle kostnader er inkl. mva. % % % # % % % % % / / # > % )12/ )1 2 #. % # # %

52 $! %! ( -, +* OPPSUMMERING AV BUDSJETT ESTIMERTE FELLESUTGIFTER FOR SAMEIET NJORDS HAGE 1 INKL. PARKERINGSANLEGG Pr i 2017-kroner " # Eksempel-leilighet på 88 kvm - pr. måned 88 & ( (' " # ) Sum utgifter pr. måned )

53

54

55 PLANOPPLYSNINGER Eiendom 5/135 Adresse NJORDS VEI 16 Areal m2

56

57 PLANOPPLYSNINGER Planer som berører eiendom 5/135 Opplysningene omfatter gjeldende planer for eiendommen. Nærmere opplysninger om den enkelte plan med dokumenter, mindre endringer etc. finnes på Internett under adressen Bebyggelsesplaner fra før plan- og bygningsloven av 1985 er registrert som mindre endring under den enkelte plan. Kommune-/kommunedelplan Navn KOMMUNEPLAN Ikrafttredelse Delareal m2 Delareal m2 Delareal m2 Regulerings-/bebyggelsesplan Reguleringsplan nr Navn NJORDS VEI 16 Ikrafttredelse Delareal Formål Feltnavn m2 Offentlig eller privat tjenesteyting BOP Delareal Formål Feltnavn m2 Naturområde - grønnstruktur GN Delareal Formål Feltnavn Bestemmelsesområde m2 Offentlig eller privat tjenesteyting BOP vilkår for bruk av arealer, bygninger og anlegg

58 BESTEMMELSER TIL REGULERINGS-/BEBYGGELSESPLANER

59

60

61

62

63

64

65

66

67

68

69

70

71

72 BÆRUM KOMMUNE BYGGESAK Ola Roald AS Postboks TØNSBERG Deres ref.: Vår ref.: Dato: 16/ /161826/IJSO Adresse - Tiltak: Njords vei 16 - to leilighetsbygg med felles p-kjeller Gnr/Bnr: 5/135 Tiltakshaver: Condovita Bærum AS Ansvarlig søker: Ola Roald AS RAMMETILLATELSE Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kap. 20 Søknad om to leilighetsbygg over felles P-kjeller godkjennes med plassering og utforming som vist på situasjonsplan og tegninger, jf. vedlagte liste over godkjente dokumenter. Høydeplasseringen fastsettes til kote + 70,00 for topp garasjedekke, relatert til NN2000. Tillatelsen gis på følgende vilkår: 1) Adkomstvei må omsøkes og tegninger som viser utforming i henhold til Bærum kommunes veinormaler må ettersendes for godkjenning før det kan gis igangsetting for tiltaket. 2) Fasader må dokumenteres ved materialprøver før det kan gis igangsetting for arbeider over terreng. 3) Adkomstvei fra Frøys vei fram til tiltakseiendommen skal i medhold av pbl 18-1 opparbeides i henhold til Bærum kommunes veinormaler for kommunal adkomstvei til boliger. Avtaler med grunneiere som sikrer gjennomføring av opparbeiding skal være inngått før igangsettingstillatelse kan gis. Vei skal være ferdig opparbeidet før det kan gis midlertidig brukstillatelse for leiligheter. 4) VA-anlegg (ny brannkum) som skal overtas av kommunen skal utføres i henhold til uttalelse fra Vann- og avløp datert og være ferdigstilt og overtatt av kommunen før det kan gis brukstillatelse for boligene. Igangsettingstillatelse kan ikke gis før vilkår nr. 1, 2 og 3 er oppfylt. Midlertidig brukstillatelse for boliger kan ikke gis før vilkår nr. 3 og 4 er oppfylt. Postadresse: Postboks SANDVIKA E-post: post@baerum.kommune.no Besøksadresse: Arnold Haukelandsplass 10 Org. nr: Bank: Telefon: Faks: KLART SPRÅK? Hjelp oss å bli bedre: klartsprak@baerum.kommune.no