VEDTEKTER. for. Sameiet Pilestredet 29 fastsatt av sameiermøtet den 30.april 2014.

Transkript

1 VEDTEKTER for Sameiet Pilestredet 29 fastsatt av sameiermøtet den 30.april Eiendommen -formål Eierseksjonssameiet (heretter sameiet) omfatter gnr 209 bnr 286 i Oslo med påstående bygninger. Sameiet har til formål å ivareta sameiernes fellesinteresser og administrasjon av eiendommen med fellesanlegg. 2 Organisering av sameiet Sameiet består av 22 boligseksjoner og 7 næringsseksjoner, hvorav snr 2 er et parkeringsanlegg. Til hver seksjon er knyttet enerett til bruk av en bruksenhet. Bruksenhetene består av klart avgrensede og sammenhengende deler av bebyggelsen på eiendommen slik som angitt i seksjoneringsbegjæringen. De deler av eiendommen som ikke inngår i de enkelte bruksenheter er fellesareal. 3 Rettslig råderett Den enkelte sameier har full rettslig råderett over sin seksjon, herunder rett til salg, pantsettelse og utleie. De andre sameierne har panterett i seksjonen for krav mot sameieren for et beløp som svarer til folketrygdens grunnbeløp, jfr eierseksjonsloven 25. Salg av seksjonen skal meldes skriftlig til forretningsfører for registrering senest 14 dager før overtakelse. Erverver av seksjon er pliktig til å betale sameiet et eierskiftegebyr på kr 3000,-. Ingen kan erverve mer enn to seksjoner i sameiet uten etter eierseksjonsloven 22. Utleie av seksjonen skal meldes skriftlig til forretningsfører for registrering senest 14 dager før overtakelse. Unnlatt melding utløser et gebyr på kr 500,- som sameier er ansvarlig for å betale. 4 Rett til bruk Den enkelte sameier har enerett til bruk av sin bruksenhet og rett til å nytte fellesarealene til det de er beregnet eller vanlig brukt til.

2 Bruksenheten og fellesarealene kan bare brukes i samsvar med formålet og må ikke benyttes slik at det er til unødig eller urimelig ulempe for brukerne av de øvrige seksjoner. Endring av bruken fra boligformål til annet formål eller omvendt må ikke foretas uten reseksjonering etter eierseksjonsloven 13 annet ledd. 5 Garasjekjeller Parkeringsanlegget i kjeller (snr 2) har16 parkeringsplasser som hver eies med 1/16 hver. Utleie eller overdragelse kan ikke skje uten styrets samtykke. Ved utleie eller overdragelse, har sameierne forkjøps-/fortrinnsrett etter ansiennitet som sameier og til markedspris. Dog har sameiere uten parkeringsplass fortrinnsrett foran sameier som allerede disponerer en plass. Overdras bruksrett i forbindelse med salg av seksjon, foreligger ikke forkjøps- eller fortrinnsrett. 6 Husordensregler Sameiermøtet kan med alminnelig flertall fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. Sameierne plikter å følge de husordensregler som til enhver tid er fastsatt, og er innforstått med at brudd på disse anses som brudd på sameiernes forpliktelser overfor sameiet. 7 Bygningsmessige arbeider Uten samtykke har en sameier ikke rett til å foreta inngrep i bygningskroppen, herunder taket, eller for øvrig endre fasader. Dette omfatter bl.a. utskifting av vinduer og ytterdører, oppsetting av markiser, skilt eller andre faste innretninger. Søknad om samtykke til tiltak skal sendes til styret. Søknaden skal inneholde en beskrivelse av arbeidene som skal utføres, herunder en plan for håndtering, oppbevaring og fjerning av byggematerialer og avfall fra arbeidene. Ved bygningsmessige arbeider i eierseksjonene har seksjonseier ansvar for å påse at arbeidene utføres i tråd med de tillatelser som foreligger og ihht. sameiets interne regler, at arbeidene blir forskriftsmessig utført og at bygningskomponenter som faller inn under sameiets ansvar ikke urettmessig blir endret, påført skader eller på annen måte modifisert. Seksjonseier står ansvarlig ovenfor sameiet for eventuell egenandel dersom sameiets forsikring kommer til anvendelse som følge av bygningsmessige arbeider i en seksjon. Ledning, rør o l nødvendige installasjoner kan føres gjennom bruksenheten hvis det ikke er til vesentlig ulempe for sameieren. Sameieren skal gi adgang til bruksenheten for nødvendig ettersyn og vedlikehold av installasjonene. En sameier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på fellesarealene som er nødvendige på grunn av sameierens eller husstandsmedlemmenes funksjonshemming. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn.

3 8 Felleskostnader Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet (felleskostnader) fordeles på sameierne etter sameiebrøken. Kabeltv-avgift belastes kun de sameiere som benytter tilbudet. Den enkelte sameier betaler akontobeløp fastsatt av styret til dekning av sin andel av felleskostnadene. Akontobeløpet skal også dekke avsetning til fremtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen. Eier av parkeringsplass i snr 2 betaler et tilleggsbeløp for sameiets drift og vedlikehold av parkeringskjelleren. 9 Den enkelte sameiers vedlikeholdsplikt Den enkelte sameier skal fullt ut og for egen regning vedlikeholde egen bruksenhet slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre sameierne. Vedlikeholdsplikten omfatter slikt som rør fra forgreningspunktet på stamledningsnettet, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater og innvendige dører og flater. Plikten omfatter videre innvendig vedlikehold av vinduer, inngangsdør og balkongdør. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås. Sameieren har også ansvaret for oppstaking og rensing av innvendige avløpsledninger både til og fra egen vannlås/sluk og fram til sameiets felles-/hovedledning. Sameieren skal også rense eventuelle sluk på balkong/terrasse og lignende. Sameieren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr. Ved mistanke om innsekter og skadedyr plikter sameieren straks å melde fra skriftlig til sameiet. Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade, herunder skade påført ved innbrudd. Oppdager sameieren skade i boligen som sameiet er ansvarlig for å utbedre, plikter sameieren straks å melde fra skriftlig til sameiet. 10 Sameiets vedlikeholdsplikt Ytre vedlikehold av eiendommen med bygninger, fellesrom, fellesarealer, anlegg og utstyr, herunder trappeoppganger og inngangsdører til oppgangene, samt parkeringskjeller og garasjeport til parkeringskjeller, er sameiets ansvar. Vedlikeholdsplikten omfatter også utvendig vedlikehold samt utskifting av vinduer, balkongdører og inngangsdører til seksjonene.

4 Sameiets vedlikeholdsplikt omfatter blant annet reparasjon eller utskiftning av tak, balkonger/terrasser, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk og rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler. Videre omfattes felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen. Sameieren skal gi adgang til bruksenheten slik at sameiet kan utføre sin vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og utføring av arbeid skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for sameieren eller annen bruker av boligen. Sameiet skal opprette et fond til dekning av fremtidige vedlikehold, påkostninger eller andre felletiltak på eiendommen. 11 Mislighold. Pålegg om salg og krav om fravikelse Hvis en sameier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen, jf eierseksjonsloven 26. Medfører sameieren eller brukerens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er hans oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av seksjonen etter bestemmelsene i tvangsfullbyrdelsesloven, jf eierseksjonsloven Styret Sameiet skal ha et styre som skal bestå av minst 3 medlemmer og 1 varamedlem. Styrets leder velges særskilt. Tjenestetiden er på to år med mindre en annen tjenestetid er fastsatt av det sameiermøtet som foretar valget, og opphører ved avslutningen av det ordinære sameiermøtet i det år tjenestetiden utløper. Styremedlemmer trenger ikke ha noen tilknytning til sameiet. Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen, og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i sameiermøtet. Vedtak treffes med alminnelig flertall, jf dog eierseksjonsloven 39. Styreleder skal sørge for at styret holder møte så ofte som det trengs, dog minst 2 ganger i året. Styremøtet skal ledes av styrelederen. Er ikke styrelederen til stede, skal styret velge en møteleder. Et styremedlem kan ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål der medlemmet selv eller nærstående har en framtredende personlig eller økonomisk særinteresse. Styret skal føre protokoll over sine forhandlinger. Av protokollen skal fremgå hvilke saker som er behandlet, vedtak og dissenser. Protokollen skal underskrives av de frammøtte styremedlemmene.

5 I felles anliggender forplikter styreleder og ett styremedlem i fellesskap sameiet og tegner dets navn. 13 Sameiermøtet Sameiets øverste myndighet utøves av sameiermøtet. Ordinært sameiermøte holdes hvert år innen utgangen av april. Styret skal på forhånd varsle sameierne om dato for møtet og om siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. Styret innkaller til det ordinære sameiermøtet med minst 8 og høyst 20 dagers varsel. Ekstraordinært sameiermøte skal holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst to sameiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene, krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. Styret innkaller til ekstraordinært sameiermøte med minst 3 og høyst 20 dagers varsel. Innkalling til sameiermøte skjer skriftlig og skal sammen med tid og sted for møtet, bestemt angi de saker som skal behandles. Uavhengig av om det er nevnt i innkallingen skal det ordinære sameiermøtet alltid behandle: styrets årsberetning styrets regnskapsoversikt for foregående kalenderår til eventuell godkjenning valg av styremedlemmer og revisor godtgjørelse til styre og revisor Foruten eieren har ett husstandsmedlem møte- og talerett. Sameieren har rett til å møte ved fullmektig som må være myndig. Fullmektigen skal legge frem skriftlig og datert fullmakt, og fullmakten anses å gjelde førstkommende sameiermøte med mindre annet fremgår. Fullmakten kan når som helst kalles tilbake. Sameieren har rett til å ta med rådgiver. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom sameiermøtet gir tillatelse. Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i avstemning om avtale med seg selv eller nærstående eller om sitt eget eller nærståendes ansvar. 14 Sameiermøtets vedtak Ved avstemming regnes flertall etter antall seksjoner slik at hver seksjon gir 1 stemme. Med mindre annet følger av vedtektene eller lov om eierseksjoner, fattes alle beslutninger med vanlig flertall av de avgitte stemmene. Blanke stemmer anses som ikke avgitt. Står stemmene likt, avgjøres saken ved loddtrekning. 15 Forretningsfører Sameiet skal ha forretningsfører. Styret ansetter forretningsfører og andre funksjonærer i samsvar med lov om eierseksjoner Forsikring

6 Sameiet er ansvarlig for at eiendommen til enhver tid holdes forsvarlig forsikret i et godkjent selskap. Ved skade som ligger innenfor den enkelte sameiers vedlikeholdsplikt eller som den enkelte sameier er ansvarlig for, betaler sameieren egenandelen. Andre forsikringer er den enkelte sameier ansvarlig for. 17 Regnskap og revisjon Styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel. Regnskapet skal revideres av revisor valgt på sameiermøtet. 18 Mindretallsvern Sameiermøtet, styret eller andre som representer sameiet kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning. 19 Endringer i vedtektene Endringer i sameiets vedtekter kan besluttes av sameiermøtet med minst 2/3 av de avgitte stemmer om ikke lov om eierseksjoner stiller strengere krav. 20 Generelle plikter Sameierne plikter å overholde bestemmelsene som følger av oppdelingsbegjæringen, lov om eierseksjoner, disse vedtekter samt ordensregler fastsatt av sameiermøtet.