Levanger kommune Møteinnkalling

Transkript

1 Levanger kommune Møteinnkalling Utvalg: Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Møtested: Formannskapssalen, Levanger rådhus Dato: Tid: 11:00 Temamøte, jfr. eget program 13:00 PUK-møtet settes Faste medlemmer er med dette innkalt til møtet. Den som har lovlig forfall, eller er inhabil i noen av sakene, må melde fra så snart som mulig, på e-post: rita.mari.keiseras@levanger.kommune.no eller tlf. på Varamedlemmer møter kun ved spesiell innkalling. Saksnr Innhold PS 46/17 Valg til godkjenning/underskriving av protokoll PS 47/17 Referatsaker - PUK Levanger PS 48/17 Detaljregulering - Stokkberget B3 PS 49/17 Detaljregulering av kryssende veg over jernbane - Korsbakken PS 50/17 Detaljregulering Jamtvegen 22 - ny behandling PS 51/17 Detaljregulering ny kryssing - Sæther bru PS 52/17 Detaljregulering Levanger sør - Magneten PS 53/17 Detaljregulering for Gamle kongeveg 102 PS 54/17 Søknad om riving av eksisterende anneks/oppføring av nytt anneks /244/28 Svehaugen - Karl G Gaare PS 55/17 Søknad om dispensasjon fra kommunedelplan - Deling av eiendommen 1719/311/1 Nordmark - Jarle Oddvar Nordmark - Boligtomt PS 56/17 Søknad om dispensasjon fra arealbegrensningene i reguleringsplan /232/17 - Tove Karin og Geirmund Arnesen PS 57/17 Reguleringsplan for Svartvika PS 58/17 Planprogram Solbakken boligfelt PS 59/17 Klage - Avslag på søknad om bruksendring av fritidsbolig til bolig 1719/3/488 Strandstua - Robert og Gerd Jenssen PS 60/17 Behandling av klage - Detaljregulering Garasjer i Jernbanegata Program Tema: Naust Status ulovlighetsprosjektet v/enhet samfunnsutvikling Innherred Samkommune Pause Dialog Oppsummering Møtestart PUK Levanger, den. 6. september 2017 Nina Berget leder

2 PS 46/17 Valg til godkjenning/underskriving av protokoll PS 47/17 Referatsaker - PUK Levanger RS 346/17 Godkjent - Søknad om fasadeendring og tilbygg til næringsbygg for Burger King /314/234 Moafjæra 16 - BE Moafjæra 16 AS RS 347/17 Godkjent - Søknad om renovering av eksisterende bolighus og utvidelse av terrasse /2/152 Gårdsvegen 12 - Hanne Strand RS 348/17 Godkjent - Søknad om etablering av returpunkt /299/4 Tomtvassvegen - Innherred Renovasjon IKS RS 349/17 Godkjent - Søknad om påbygg og tilbygg til bolighus /1/183 Hegglia 8 - Anne Line og Marius Kristoffersen RS 350/17 Vedtak - Deling av eiendommen 1719/3/13 Nordsivegen 48 - Jorulf K Falstad - Tilleggsareal til 1719/3/35 Nordsivegen 52 - Godkjent RS 351/17 Godkjent - Søknad om oppføring av driftsbygning /48/3 Brennesgrenda 92 - Erling Brenne RS 352/17 Vedtak - Deling av eiendommen 1719/314/82 Moafjæra - Levanger kommune - Tilleggsareal til 1719/314/393 - Vegareal - Godkjent RS 353/17 Vedtak etter Plan- og bygningsloven - Deling av eiendommen 1719/288/4 Okkenhaug vestre - Petter Haugan - Bebygd boligtomt - Godkjent RS 354/17 Godkjent - Søknad om endring av gitt tillatelse for fritidsbolig /244/93 RS 355/17 Godkjent - Søknad om tilbygg til driftsbygning /242/1 Djupvikvegen 14 - Erik Undlien RS 356/17 Godkjent - Søknad om oppføring av uthus/bod /187/10 Husbygrenda Mary Ann Bjørngaard RS 357/17 Godkjent - Søknad om tilbygg av veranda /7/86 Nordengbakkan 69 B - Henrik Pedersen Elden RS 358/17 Forhåndsvarsel om ileggelse av overtredelsesgebyr /267/14/7 Børøyvegen Inger og Knut Valle RS 359/17 Godkjent - Søknad om oppføring av bolighus /6/166 Enga 4 - Andreas Nilsen RS 360/17 Godkjent - Søknad om oppføring av støttemur mot lekeplass /207/113 Sørfossen 20 - Knut Risberg RS 361/17 Forhåndsvarsel om pålegg om søknadsplikt, tvangsmulkt og forelegg /8/9 - Ytternesset Tomas Alstad RS 362/17 Godkjent - Søknad om oppføring av anneks /228/44 Fåraaunet 84 - Ole Tomas Evjen Haave RS 363/17 Godkjent - Søknad om endring av ansvarsrett for brannalarmanlegg og nødlys /354/18 2 av 105

3 RS 364/17 Godkjent - Søknad om dispensasjon fra plan og bygningslovens 20-1 for bruksendring /368/1 RS 365/17 Godkjent - Søknad om oppføring av enebolig /6/112 Kælvtrøa 8 - Elise Nyberg og Gaute Gravaune Heimdal RS 366/17 Forhåndsvarsel om ileggelse av overtredelsesgebyr /244/86 Djupvika - Inger Johanne og Knut Arne Hovdal RS 367/17 Godkjent - Søknad om bruksendring av del av driftsbygning for egen boenhet /313/1 - Hans Ludvig Holberg RS 368/17 Godkjent - Søknad om oppføring av enebolig m/hybel/sokkelleilighet /223/64 Vollamarka 26 - Ivar Hokling RS 369/17 Vedtak - Deling av eiendommen 1719/275/871 Viigs Minde - Block Watne - Veg og fellesareal - Godkjent RS 370/17 Godkjent - Søknad om endring av ansvarsrett - ansvarlig søker /232/88 - Jan Hoff RS 371/17 Godkjent - Søknad om etablering av returpunkt /116/2 Øverbygda/Tomtvassvegen - Innherred Renovasjon IKS RS 372/17 Forhåndsvarsel om pålegg om søknadsplikt, forelegg og tvangsmulkt /288/41 Kvennhusvegen 2 - Vegar Winge RS 373/17 Søknad om oppføring av dobbelgarasje /158/51 Falstadberget 2 - Tor Eilif Mikalsen - Godkjent RS 374/17 Vedtak - Deling av eiendommen 1719/127/1 Nøstberget nedre og nordre - Eva Lill Sjåstad - Tilleggsareal landbruksformål til 1719/100/5 Augdal - Godkjent RS 375/17 Søknad om oppføring av støttemur /314/259 - Hyllbærvegen 1 - Mari Høvik - Godkjent RS 376/17 Vedtak - Deling av eiendommen 1719/242/18 Undlidalen/Skjesolvegen Hanne Lian og Nelly A Lian - Tomt for eksisterende naust - Godkjent RS 377/17 Godkjent - Søknad om riving av bygningsmasse på eiendom 1719/16/113 Vårtunvegen 13 - Leve Utvikling AS RS 378/17 Godkjent - Søknad om igangsettingstillatelse (IG 01) for riving og grunn- og fundamenteringsarbeider /264/61 RS 379/17 Godkjent - Søknad om dispensasjon og tillatelse til riving av eksisterende naust/oppføring av nytt naust /232/142 Tinbuen Friområde - Solhaug Rusforebyggingssenter RS 380/17 Godkjent - Søknad om tilbygg av garasje /275/54 Gamle Kongeveg 30 - Erlend Salberg RS 381/17 Godkjent - Søknad om endring av tillatelse for tilbygg til bolig og fasadeendring /2/6 Odins veg 18 RS 382/17 Godkjent - Søknad om tilbygg til bolig /209/8 Breivegen Ole 3 av 105

4 Kristian Nyborg Romsdal RS 383/17 Godkjent - Søknad om oppføring av tilbygg til eksisterende verksted /111/1 Kulåsvegen Trond Knipenberg RS 384/17 Vedtak - Deling av eiendommen 1719/272/2 Lykkens Prøve - Tone Indahl Munkeby - Areal til parkering/uteareal barnehage - Godkjent RS 385/17 Godkjent - Søknad om igangsettingstillatelse 02 for resterende arbeider /264/61 Mulelia 79 - Innherred Renovasjon IKS RS 386/17 Vedtak - Deling av eiendommen 1719/309/7 Nordenget - Jorulf Nordli - Tilleggsareal til 1719/309/29 Berglund - Boligformål - Godkjent RS 387/17 Godkjent - Revidert søknad om oppføring av garasje /24/23 - Pål Gunnar Fuglstad RS 388/17 Vedtak etter Plan- og bygningsloven - Deling av eiendommen 1719/245/6 Vesletun -Ingrid Torkildsen og eiendommen 1719/245/1 Nes - Ketil Wiik Johansen - Tilleggsarealer / "Makeskifte" - Godkjent RS 389/17 Godkjent - Søknad om tilbygg til hytte /372/1/141 Vulusjøvegen Harald Holthe RS 390/17 Godkjent - Søknad om nærmiljøanlegg/aktivitetsområde med flerbruksbane /314/15 Momarka - Høgberget Velforening RS 391/17 Godkjent - Søknad om utslipp av avløpsvann fra bolighus /224/2 og 1719/224/6 Grennegrenda 125 og Torbjørn Aune RS 392/17 Godkjent - Søknad om oppføring av næringsbygg /19/119 Gråmyrvegen - Innherred Næringsbygg AS RS 393/17 Godkjent - Søknad om riving av eksisterende garasje og oppføring av ny garasje /273/43 Gamle Kongeveg Linda Mari og Jørn Magne Hansen RS 394/17 Godkjent - Søknad om ombygging av låve/uthus til selskapslokaler /303/10 Munkebyvegen Håkon Fiskvik RS 395/17 Godkjent - Søknad om oppføring av fritidsbolig /242/32 Skjesolvegen Trude Størseth og Bård Inge Jenssen RS 396/17 Godkjent - Søknad om riving av to naust/oppføring av to nye naust /371/1/72 og 48 - Gudmund Nesgård RS 397/17 Godkjent - Søknad om oppføring av hytte /99/1/231 Tomt nr. 288 Tomtvassvegen Robert Fjerdingen RS 398/17 Godkjent - Søknad om riving av silobygning /303/11 Munkrøstadvegen 27 - Odd Anders Alstad RS 399/17 Søknad om tilbygg av terrasse /18/54 Hyllvegen 16 B - Mads Eklo - Godkjent RS 400/17 Godkjent - Søknad om bruksendring av bod til soverom /314/141 Blåklokkevegen 3 - Terje Gresdahl RS 401/17 Godkjent - Søknad om hagebod og takoverbygg på uteplass - 4 av 105

5 1719/34/234 Nervegen 9 - Hans Bremer Mejdal RS 402/17 Godkjent - Revidert søknad om oppføring av bolighus /6/160 Reina 8 RS 403/17 Godkjent - Søknad om riving av eldre enebolig/oppføring av ny enebolig /18/15 Hammers veg 13 - Magni og Kai Alkanger RS 404/17 Godkjent - Søknad om utbedring av ca 105 meter av sti til hytte /316/1/250 Vulusjøvegen Rune Reinsborg RS 405/17 Godkjent - Søknad om endring av ansvarsretter - Oppføring av enebolig /34/256 Nervegen 15 - Carina Hagen og Geir Dahl RS 406/17 Godkjent - Søknad om innglassing av 3 takterrasser /315/232 Kirkegata 15 F - Sameiet Sundet Terrasse RS 407/17 Godkjent - Søknad om tilbygg av bølgedemper på marinaanlegg /228/2 Fåraaunet - Fåraaunet AS RS 408/17 Vedtak - Deling av eiendommen 1719/315/260 Kirkegata 66 A og B - Elisabeth og Mustapha Ben Riala - Godkjent RS 409/17 Godkjent - Søknad om oppføring av garasje /262/22 Mulelia Roger Sevaldsen RS 410/17 Godkjent - Søknad om endring av gitt tillatelse - Høyde på ferdig bygg og oppføring av støttemur /273/16 Arne Vestrums veg 9 - Casa Musica Barnehage AS RS 411/17 Godkjent - Søknad om oppføring av garasje /212/34 Dr Berg Nilsens veg 16 B - Åshild Vold RS 412/17 Søknad om oppføring av altan i 2 etasje /18/92 Hyllvegen 22 C - Turid Alstad Rivelsrud - Godkjent RS 413/17 Godkjent - Søknad om innglassing av verandaer /1/373 - Borettslaget Eplehagen Levanger RS 414/17 Godkjent - Søknad om igangsettingstillatelse for lysanlegg Moan Stadion /315/310 Moafjæra 2 A - Levanger Fritidspark Moan AS RS 415/17 Søknad om ombygging av eksisterende brannskiller /274/1 Levanger ungdomsskole - Levanger kommune - Godkjent RS 416/17 Klage ikke tatt til følge - Klage på vedtak om dispensasjon fra reguleringsplan og tillatelse til oppføring av enebolig /6/101 Nordengbakkan 16 - Christian Wee RS 417/17 Godkjent - Søknad om oppføring terrasse med takoverbygg /275/90 Jamtvegen 15 -Inge Forseth RS 418/17 Godkjent - Søknad om igangsettingstillatelse for riving av bygning /273/7 og 10 Innherreds Barnehjem - Gamle Kongeveg Nord 6 AS RS 419/17 Vedtak - Oppretting av punktfeste /116/2 Grønningsvegen 66 - Jon Erling/Tor Sigurd og Ole Martin Nilsen - Returpunkt renovasjon - Godkjent 5 av 105

6 RS 420/17 Godkjent - Søknad om oppføring av tilbygg til bolighus /315/179 Jernbanegata 30 B - Roje Barsom RS 421/17 Utslippstillatelse for utslipp av sanitært avløpsvann fra fritidsbolig /243/1/95 Djupvikvegen Edgar Sandvik RS 422/17 Godkjent - Søknad om tilbygg til bolighus /212/72 Frostavegen 2 - Trine Holthe RS 423/17 Godkjent - Søknad om oppføring av enebolig /6/161 Reina 10 - Thomas Bratberg RS 424/17 Vedtak - Etablering av punktfeste på eiendommen 1719/202/1 Mossing østre - Returpunkt renovasjon - Godkjent RS 425/17 Godkjent - Søknad om endring av tillatelse - endret bruk av kjellerarealer /275/154 P. W. Nilsens veg 9 - Nenning Tiarks RS 426/17 Godkjent - Søknad om dispensasjon /315/208 Håkon den godes gt. 35 B - Stig Strømberg RS 427/17 Godkjent - Søknad om opparbeiding av VVA-anlegg i boligfelt /208/1 og 1719/208/34 Fossing Nordre - Brynjar Aarnseth RS 428/17 Forhåndsvarsel om pålegg om søknadsplikt, forelegg og tvangsmulkt - Bruk av bolig uten ferdigattest /288/41 - Vegar Winge RS 429/17 Godkjent - Søknad om tilbygg til hytte /99/1/125 Tomt nr 104 Tomtvatnet - Brit K Sivertsen og Kjell A Røssing RS 430/17 Godkjent - Søknad om rammetillatelse for utvidelse av carport og oppføring av bod og hobbyveksthus /312/58 Brubakken 5 RS 431/17 Godkjent - Søknad om endring av ansvarsrett /244/92 Tomt D8 Djupvika - Skansen Utvikling AS RS 432/17 Godkjent - Søknad om tilbygg til bolighus /276/132 Alosavegen 28 - Grete Burmo RS 433/17 Forhåndsvarsel om pålegg om søknadsplikt, retting, forelegg, tvangsmulkt og overtredelsesgebyr /244/86 - Inger Johanne og Knut Arne Hovdal RS 434/17 Søknad om oppføring av hytte /316/1/57 Tomt 23 Vulusjøvegen Simen Fostad RS 435/17 Godkjent - Søknad om utslipp av sanitært avløpsvann fra fritidsbolig /242/32 Skjesolvegen Trude Størseth og Bård Inge Jenssen RS 436/17 Godkjent - Søknad om ny ansvarsrett /303/73 Munkrøstadvegen 23 - Elise hynne og Joacim Storli RS 437/17 Søknad om oppføring av fritidsbolig og bod /228/30 Fåraaunet 86 - Frode Jensen- endring av tegninger. RS 438/17 Godkjent - Søknad om oppføring av rullestolrampe 1719/315/264 Kirkegata 43 - Orion Restaurant AS - Restauranthuset Levanger ANS RS 439/17 Godkjent - Søknad om opparbeidelse av tomt for garasjer /315/190 6 av 105

7 Jernbanegata 42 A - Levanger kommune RS 440/17 Godkjent - Revidert søknad om utvidelse av terrasse på fritidseiendom /229/52 Saltbuvika 22 RS 441/17 Forhåndsvarsel om ileggelse av overtredelsesgebyr /244/86 Djupvika - Inger Johanne og Knut Arne Hovdal RS 442/17 Godkjent - Søknad om rehabilitering av skorstein /53/4 Finnevegen 37 - Ketil Okkenhaug. RS 443/17 Godkjent - Søknad om påbygg til bolighus /142/1/6 Grundenget 3 - Siv A Rye og Rune Roksvåg RS 444/17 Søknad om riving av låve og oppføring av ny garasje og redskapsbu /307/9 Tømtevegen Tommy Gresdahl - Godkjent RS 445/17 Godkjent - Søknad om utslipp av oljeholdig avløpsvann /18/1423 Hamnevegen 7 - Felleskjøpet Agri SA RS 446/17 Godkjent - Søknad om endring av tillatelse og ansvarsrett /3/15 Pynten - Oddvar Bjørkmo RS 447/17 Godkjent - Søknad om tilbygg til veranda /259/2 Hojemsvegen Hågen Buran RS 448/17 Godkjent - Søknad om oppføring av tilbygg til hytte /229/ /229/74 Tørøya 38 - Carl-Otto Pleym RS 449/17 Klage over avslag på søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel og forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet for oppføring av flytebrygge på eiendommen 1719/242/25 - Kommunens vedtak stadfestes RS 450/17 Godkjent - Utslippstillatelse for sanitært avløpsvann fra hytte /267/44 Børøyvegen Leif Gunnar Skjelbred RS 451/17 Godkjent - Søknad om oppføring av prefabrikert plasthall /264/61Mule Fyllplass - Innherred Renovasjon IKS RS 452/17 Søknad om tilbygg av slakteri til verkstedbygning/lager /313/9 Tømtevegen Arild Gripp - Godkjent RS 453/17 Godkjent - Søknad om rehabilitering av skorstein /275/392 Skolevegen 12 - Nommanas Natthaporn. RS 454/17 Godkjent - Revidert søknad om utslipp av sanitært avløpsvann fra fritidsbolig /267/14 Børøyvegen 141 RS 455/17 Godkjent - Søknad om rehabilitering av skorstein /160/4 Sjøgrenda 84 - Gunnar Lyngstad RS 456/17 Vedtak - Punktfeste 1719/99/1 - Skogn Bygdealmenning /99/1/242 Tomt nr 199 Eksisterende hytte - Godkjent RS 457/17 Godkjent - Søknad om betongplate med rundbuehall /157/1 Falstadvegen 34 - Falstad Nedre AS RS 458/17 Godkjent - Søknad om oppføring av garasje /207/23 Fossingtrøa 8 7 av 105

8 - Anne Synnøve og Geir Olav Vordal RS 459/17 Godkjent - Søknad om riving av eksisterende garasje/oppføring av ny garasje /279/29 Heirsvegen 44 - Jørgen Segtnan Jenssen RS 460/17 Godkjent - Revidert søknad om oppføring av bolighus /6/172 Enga 3 - Ida Fostad og Marius Solli RS 461/17 Godkjent - Søknad om oppføring av enebolig med garasje /6/170 Enga 2 - Espen Kvello RS 462/17 Godkjent - Søknad om innglassing av veranda /314/37 Branesvegen 26 - Villy Nikolaisen RS 463/17 Søknad om rammetillatelse for tilbygg/ombygging av bolighus /275/896 Skolevegen 21 C - Marte Skoglund og Hermann Leithe - Godkjent RS 464/17 Godkjent - Revidert søknad om riving av våningshus /126/6 Spellmannsvegen 53 RS 465/17 Godkjent - Søknad om dispensasjon fra forbud mot bygging i 100- metersbeltet langs sjø og fra LNF-formål i plan for oppføring av hytte og anneks /7/1 - Gro Toldnes Granli og Svein Erik Granli RS 466/17 Godkjent - Søknad om riving/nedbrenning av bygning /325/10 Innbygda Erling Dae Forberg RS 467/17 Klage ikke tatt til følge - Klage på vedtak om dispensasjon fra kommunedelplan - Utlegg av flytebrygge i friområde i sjø /1/35 Byborgvegen 22 - Maia og Nedjeljko Eric RS 468/17 Omgjøring av vedtak - Søknad om oppføring av anneks /228/44 Fåraaunet 84 - Ole Tomas Evjen Haave - Godkjent RS 469/17 Godkjent - Søknad om oppføring av garasje /242/31 Nessvegen 46 - Asbjørn Lillenes RS 470/17 Godkjent - Søknad om tilbygg til bolighus /245/6 Nessvegen 82 - Ingrid Torkildsen RS 471/17 Godkjent - Søknad om igangsettingstillatelse (IG5) tett bygg /314/4 Kirkegata 2 RS 472/17 Søknad om tilbygg av vinterhage /280/29 Okkenhaugvegen Ketil Ramberg - Godkjent RS 473/17 Godkjent - Søknad om etablering av returpunkt /202/1 - Åsen - Innherred Renovasjon IKS RS 474/17 Vedtak - Deling av eiendommen 1719/315/1 Levanger Gård - Eilif Due - Innløsing av feste 1719/315/1/10 Markvegen 4 - Godkjent RS 475/17 Godkjent - Søknad om rammetillatelse for riving av deler av bygning/oppføring av nytt tilbygg til industribygg /264/61 Mulelia 79 - Innherred Renovasjon IKS RS 476/17 Godkjent - Søknad om tilbygg av pakkerom/portrom /265/7 8 av 105

9 Sætersmyra Vidar Grøtting RS 477/17 Godkjent - Søknad om oppføring av trimtrapp /32/252 Holåsen Øst Friområde - Levanger kommune RS 478/17 Godkjent - Søknad om oppføring av støttemur mot veg /6/104 Kælvtrøa 1 - Anita og Jørgen Lundsvoll RS 479/17 Godkjent - Søknad om tilbygg og fasadeendring bolighus /34/82 Middelfarts veg 6 - Kirsten og Runar Nilsen RS 480/17 Vedtak - Deling av eiendommen 1719/245/8 Nessvegen Roar Lillenes - Tomt for eksisterende naust - Godkjent RS 481/17 Godkjent - Søknad om opparbeiding av parkeringsplass /232/142 Tinbuen friområde - Levanger kommune RS 482/17 Godkjent - Søknad om utlegg av flytebrygge med landgang /232/142 Tinbuen - Levanger kommune RS 483/17 Forhåndsvarsel om pålegg om søknadsplikt, retting og tvangsmulkt - Oppføring av naust /144/1 Skårås - Beate Skarsbakk RS 484/17 Godkjent - Søknad om oppføring av støttemur /6/170 Enga 2 - Espen Kvello RS 485/17 Godkjent - Søknad om riving av fritidsbolig og oppføring av ny fritidsbolig /372/1/56 Vulusjøvegen Runar Jenssen RS 486/17 Godkjent - Søknad om oppføring av redskapsbod /243/1/49 Djupvikvegen Roar Weisert Bakken RS 487/17 Godkjent - Revidert søknad om tilbygg til hytte /99/1/20 Tomt 63 Tomtvassvegen Mari Østborg RS 488/17 Godkjent - Søknad om oppføring av kjølelager /15/1 Alstadhaugvegen 46 - Ole Martin Veske RS 489/17 Godkjent - Søknad om opparbeidelse av turveg/sti /232/142 Tinbuen friområde - Levanger kommune RS 490/17 Godkjent - Søknad om ny ansvarsrett - Oppføring av fritidsbolig /244/84 Djupvika - Trude Søreng og Anders Sjøstrøm RS 491/17 Godkjent - Søknad om tilbygg til bolighus /367/3 Norviklia 32 - Rune Skjørstad RS 492/17 Godkjent - Søknad om endring av gitt tillatelse til oppføring av enebolig /6/161 Reina 10 - Thomas Bratberg RS 493/17 Forhåndsvarsel om pålegg om søknadsplikt, forelegg og tvangsmulkt - Terrenginngrep på eiendom 1719/157/49 Bursflata 6 - Lars Morten Dahlen Tvete og Andrea Granlund RS 494/17 Ikke godkjent - Søknad om oppføring av tomannsbolig /37/225 Konvalvegen 21 - Expo-Nor Bolig og eiendomsutvikling AS RS 495/17 Godkjent - Søknad om endret plassering av bane /314/15 Høgberget Friområde - Høgberget Velforening 9 av 105

10 RS 496/17 Godkjent - Søknad om rammetillatelse for påbygg - ombygging av bolighus /2/12 Hegglia 12 - Kjetil Sørdal Klungre RS 497/17 Forhåndsvarsel om ileggelse av overtredelsesgebyr /244/86 Djupvika - Inger Johanne og Knut Arne Hovdal RS 498/17 Godkjent -Søknad om utslipp av avløpsvann fra fradelt tomt av 1719/119/4 Sørgrenda Roald Løvli RS 499/17 Godkjent - Søknad om oppføring av bolighus m/utleieleilighet og garasje /6/151 Reina 11 - Trygve Skogly RS 500/17 Søknad om riving av del av innvendig vegg i leilighet B- 1719/315/220 Kirkegata 3 - Oda Mari Buvik Farstad - Godkjent RS 501/17 Delvis godkjent - Søknad om fasadeendring bolighus /315/275 Sjøgata 12 - Lillian og Nils Heitlo RS 502/17 Godkjent - Søknad om oppføring av enebolig /6/155 Reina 19 - Kurt Arve Leira RS 503/17 Klage ikke tatt til følge - Klage på avslag på søknad om oppføring av tomannsbolig /37/225 Konvalvegen 21 - Expo- Nor bolig og Eiendomsutvikling AS RS 504/17 Godkjent - Søknad om dispensasjon for oppføring av naust /247/17 Åvikvegen Arild Kristoffer Aurdal RS 505/17 Vedtak - Deling av eiendommen 1719/208/1 Fossing nordre - Brynjar Aarnseth - Tomter til boligformål, parkering og lekeareal - Sentrumsboliger Åsen - Godkjent RS 506/17 Godkjent - Søknad om riving av Vuku barnehage /140/35 Vukusletta 1 - Verdal kommune RS 507/17 Godkjent - Søknad om oppføring av bolighus /6/101 Nordengbakkan 16 - Christian Wee RS 508/17 Godkjent - Søknad om bruksendring av deler av verksted/garasje til boenhet /67/29 Dalan 71 - Ove Morten Hårberg RS 509/17 Godkjent - Søknad om rehabilitering av skorstein /242/18 Skjesolvegen Nelly Anita Lian. RS 510/17 Vedtak - Deling av eiendommen 1719/209/19 Vassmarka Industriområde I - Levanger kommune - Godkjent RS 511/17 Godkjent - Søknad om tilbygg til bolighus /312/57 Brubakken 3 - Åse Marit og Rune Prestrud Mahlum RS 512/17 Forhåndsvarsel om pålegg om søknadsplikt, retting, forelegg og tvangsmulkt og forhåndsvarsel om overtredelsesgebyr /252/1/8 Hoøya 2 - Hallgeir Rustan RS 513/17 Forhåndsvarsel om ileggelse av overtredelsesgebyr /244/86 Djupvika - Inger Johanne og Knut Arne Hovdal RS 514/17 Forhåndsvarsel om ileggelse av overtredelsesgebyr /244/86 10 av 105

11 Djupvika - Inger Johanne og Knut Arne Hovdal RS 515/17 Vedtak - Deling av eiendommen 1719/37/204 Ree Vestre Industri 2 - Levanger kommune - Tillegg til 1719/32/36 Eksisterende veg/fortau - Godkjent RS 516/17 Ikke godkjent - Revidert søknad om utvidelse av eksisterende naust /1/17/3 Staupshaugen RS 517/17 Godkjent - Søknad om takoppløft og påbygg bolighus /17/20 Eidesvegen Ida Augdal og Jan Aksel Gåsvær RS 518/17 Vedtak - Oppretting av punktfeste på eiendommen 1719/299/4 Kolberg søndre - Returpunkt renovasjon - Godkjent RS 519/17 Forhåndsvarsel om pålegg om søknadsplikt, retting og tvangsmulkt - Oppføring av garasje /262/22 Mulelia Roger Sevaldsen 11 av 105

12 Levanger kommune Sakspapir Detaljregulering - Stokkberget B3 Saksbehandler: E-post: Tlf.: Håvard Kvernmo havard.kvernmo@innherred-samkommune.no Arkivref: 2016/ / Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /17 Levanger kommunestyre Rådmannens forslag til innstilling: Levanger kommune egengodkjenner detaljregulering for Stokkberget B3 med de endringene som er gjort rede i saken. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens Vedlegg: 1 Planbeskrivelse revidert etter høring 2 Planbestemmelser revidert etter høring 3 ROS 4 ROS sjekkliste 5 Reguleringskart Stokkberget B3, A2-L 6 Illustrasjon fra bensinstasjon 7 Illustrasjon fra sentrum Saksopplysninger: Bakgrunn: Levanger kommune vedtok i møte den , sak PS 16/17 å legge forslag til detaljregulering for Stokkberget B3 frem til høring og offentlig ettersyn. Høringsperioden var på til sammen 6 uker og varte fra 07. april til 22.mai Planforslaget ble annonsert i avisa Innherred og på kommunens hjemmeside i samme periode. Hensikten med reguleringen er å tilrettelegge for ny boligbebyggelse iht. vedtatt områderegulering for Stokkberget i Åsen. Planforslaget legger opp til i alt 7 boenheter med parkering, uteoppholdsareal, renovasjonstorg og adkomst. Bebyggelsen tenkes plassert i form av kjedehus, men bestemmelsene åpner også for at det kan etableres andre typer bygg etter behov og ønske. 12 av 105

13 Høring: Følgende innspill har kommet inn i løpet av høringsperioden: Nord-Trøndelag fylkeskommune i brev datert Den vedlagte utbyggingsskissen viser en tenkt utbyggingsløsning med 7 boliger i rekke. Etter bestemmelsene skal bebygd areal (BYA) ikke overstige 50% av regulert tomt og tillatt småhusbebyggelse defineres som to- og firemannsboliger, kjedehus og rekkehus. Det bør her vurderes å sette en snevrere avgrensning av tillatt utbyggingsform. Det bør settes særlige krav til terrengtilpassing. Området har høydeforskjeller og nivåer etter opparbeiding/eventuell oppfylling blir avgjørende for eksponeringen av bygg. Byggehøyden bør også defineres nærmere, eksempelvis i forhold til eksisterende terreng. Det er bra at det blir satt krav om utomhusplan og situasjonsplan. Disse bør også være høydesatt. Lekeplassen ligger inn til adkomstvegen, men denne er blindveg og har liten trafikk. Adkomstveg V3 har ikke gangveg/fortau, men det kan etableres direkte gangadkomst til innregulert fortau langs veg V2. Viser for øvrig til den generelle aktsomhetsplikten opp mot kulturminner. Vilkår for egengodkjenning: Ingen. Regulantens kommentar: Åsen er et tettsted med ca. 600 innbyggere. Utviklingen de senere år har vært positiv og det har blitt bygd en del boliger tilknyttet dette. Imidlertid er det på slike tettsteder vanskelig å avgjøre hva som er riktig type bolig og hva markedet ønsker av boligtyper. Derfor har vi i denne plansaken åpnet for at det kan være ne eller flere typer bebyggelse og mener uansett at det til sist er bygningsvolum/høyde og utnyttelse som avgjør hvordan området blir oppfattet og ikke type bolig. Byggehøyden er definert opp mot gjennomsnittlig planert terreng. Det er, som NTFK også nevner, delvis bratt terreng pr. i dag og dermed utfordrende å plassere bygg etter koter så tidlig i prosessen. Vi er av den oppfatning at dette uansett vil reguleres av krav til stigningsforhold opp/ned til boligene fra adkomstveg, men har gjort en tilføyelse til estetikkbestemmelsen, vedrørende sihuett. Her er det for øvrig fra før, krav til illustrasjon som viser virkninger av terrengtilpasninger og ev. silhuett. Vi er imidlertid enige i at utomhusplan /situasjonsplan skal vise terrengtilpasning, enten via kotesetting eller terrengsnitt. Bestemmelsene er oppdatert for å sikre dette. Det er riktig at adkomstvegen vil være lavt trafikkert og det er nok derfor vurderingene i plan Stokkberget (V2, som det refereres til ved formålsnavn), har medført at det ikke er egen gang- og sykkelveg her. Derimot har samlevegen (V3, som det refereres til) videre til hovedveg gang- og sykkelveg. Våre vurderinger har vært det samme, at vegen vil være såpass lavt trafikkert at blandet trafikk vil være trafikksikkert ned til etablert gangveg. Det er også tatt høyde for at vegen kan ha bred vegskulder, ettersom anbefalingene til en lavt trafikkert veg (inntil 50 boenheter i blindveg) bør følge tverrprofil A1 (Statens vegvesen N100). En slik type løsning kan være hensiktsmessig 13 av 105

14 for myke trafikanter å benytte. Bestemmelsene er oppdatert mht. Minimumskrav til veg. Varslingsplikten iht. kml 8 annet ledd er videreformidlet. Kommunens kommentar: Reviderte bestemmelser er vurdert i samråd med fylkeskommunen og anses å ivareta uttalelsen til høring og offentlig ettersyn når det gjelder til byggehøyder. Norges vassdrags- og energidirektorat i brev datert Det er positivt at det er gjennomført risiko- og sårbarhetsanalyse. Viser imidlertid til at det ikke er vurdert behov for grunnundersøkelse og at bestemmelsene ikke sikrer dette. NVE tilrår sterkt at kommunen innhenter geofaglig uttalelse før planforslaget vedtas i tillegg til at følgende ordlyd tas inn i planbestemmelsene: «For å ivareta kravene om sikker byggegrunn i PBLs 28-1 skal det før det gis tillatelse til igangsetting av tiltak gjennomføres en geofaglig vurdering av fagkyndige. Av rapporten skal det framgå om det er behov for geofaglig oppfølging av spesielle arbeider i byggeperioden.» Herunder ligger også en anbefaling om at kommunen før sluttbehandling av planen avklarer om det ut fra terrengmessige forhold er behov for en hensynssone og/eller flytting av byggegrensen lenger ut fra planavgrensningen. NVE påpeker også viktigheten av at det tas hensyn til eksisterende og vedtatte energianlegg ved utarbeidelse av reguleringsplaner. Det går i dag et anlegg for energioverføring gjennom området som reguleres. Denne blir lagt om i samarbeid med linjeeier og NVE legger til grunn at dette forholdet ivaretas før boligbyggingen starter. Rett vest for planområdet går en sentralnettlinje som ikke er omtalt i ROS-analysen eller planbeskrivelsen. Kommunen bør før sluttbehandling av planforslaget avklare om avstanden til linjenettet er tilstrekkelig til at det i planområdet ikke oppstår lavfrekvente magnetiske felt over 0,4 µt som er utredningsnivået satt av norske myndigheter. Vilkår for egengodkjenning: Ingen. Regulantens kommentar: Endring av bestemmelser tas til følge. Vi har ikke fått annen informasjon enn at all høyspent i området er besluttet lagt i jord, men ser at dette burde kommet bedre frem i planforslaget. For ordens skyld, ligger nærmeste planlagte bebyggelse, 36,5 m fra senter høyspent. Dette er, etter det vi kan se, tilstrekkelig etter anbefalinger gitt av NRPA. Kommunens kommentar: I utgangspunktet er utbygging av planavklarte områder en enkel sak, da nødvendige utredninger forventes å være gjennomført på et mer overordna nivå. Det er derimot ikke gjennomført en totalutredning av geoteknikk i dette området gjennom vedtak av områdeplanen. Det må derfor vurderes i hvert enkelt tilfelle om feltene som er avsatt til utbygging kan utvikles eller ikke. Sannsynligheten for at de ikke kan utvikles med bakgrunn i geoteknikk vurderes imidlertid som liten, selv om området ligger under marin grense. Dette er med bakgrunn i at det ligger i skrått terreng og at man har tydelige 14 av 105

15 indikasjoner på at området har stabil grunn med tynt jorddekke - tatt i betraktning at det er gjort registreringer av berg i dagen like ved og nedenfor planområdet. Kommunen er derfor sterkt i tvil om en geoteknisk vurdering i det hele tatt er nødvendig. NVE er imidlertid fagmyndighet på området og en geoteknisk vurdering kan på sin side med fordel avklare faren for steinsprang i nærliggende skråninger. Det kan i tillegg være små lokale variasjoner i grunnen som ikke fanges opp uten en geoteknisk vurdering. Bestemmelsene sikrer nå at det må gjennomføres en geoteknisk vurdering for å avklare behovet for nærmere prosjektering ved en eventuell utbygging. NVEs merknad vurderes med det å være ivaretatt. Punkt om høyspentledning vurderes som ivaretatt. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag i brev datert Ingen merknader. Vilkår for egengodkjenning: Ingen. Regulantens kommentar: Tas til etterretning. Kommunens kommentar: Tas til orientering. Statens vegvesen i brev datert Planforslaget grenser til kommunal veg. Statens vegvesen uttaler seg som vegadministrasjon for riksveg på vegne av staten, som vegadministrasjon for fylkesveg på vegne av fylkeskommunen og som sektoransvarlig på vegne av staten. Statens vegvesen ønsker likevel å gi faglig råd basert på sektoransvar for trafikksikkerhet, sykkel og gange. I planbeskrivelsen trekkes det frem at Temaplan for økt sykkelbruk er av stor betydning for planarbeidet. Vi mener at planforslaget ikke i like stor grad reflekterer at myke trafikanter er prioritert. Planområdet ligger i gåavstand til kollektivknutepunkt, skoleområde og øvrige sentrumsfunksjoner i Åsen. Det er positivt at det legges opp til en form for gatetun (i planbeskrivelsen brukes begrepet gangfelt, som er noe annet). Tanken bak gatetun er god, men intensjonen med et gatetun er at det primært skal være en boliggate beregnet for gangtrafikk til og fra boliger. Biltrafikk skal være begrenset til helt nødvendige behov. I planforslaget tilrettelegges det for bil og trafikk inne på gatetunet, noe som uthuler intensjonen med gatetun. Det er satt av plass til to parkeringsplasser til hver bolig, i tillegg til at det legges opp til gjesteparkering langsetter gatetunet og ekstra bredde på vegen (4m=. Lekeplassen er lagt mellom gatetunet og vegen. I plankartet er dette arealet regulert til gatetun/gågate. Gågate er en gate hvor det er 15 av 105

16 forbudt å kjøre motorvogn og hvor trafikkreglenes bestemmelser om gågate gjelder. Vurdert ut ifra et trafikksikkerhetsperspektiv er det ønskelig at biltrafikken har et mer avgrenset og begrenset areal i planområdet. Hvis funksjonen med tilrettelegging for biltrafikk inne på området likevel beholdes vil vi anbefale at formålet gatetun/gågate endres i plankartet og at det reguleres som en atkomstveg i boligområder med smalere gatebredde. I bestemmelsene til planen er sykkelparkering tatt med. Det er positivt. Det kan gjerne legges inn at det skal etableres sykkelparkering iht. Temaplan for økt sykkelbruk i Levanger som angir 1-3 plasser pr. bolig. Vilkår for egengodkjenning: Ingen. Regulantens kommentar: Vi er ikke umiddelbart enige i Statens vegvesen sin vurdering vedrørende planforslagets prioritering av myke trafikanter. Adkomstvegen vil være lavt trafikkert og det er nok derfor vurderingene, i plan Stokkberget, har medført at det ikke er egen gang- og sykkelveg opp til aktuelt område. Derimot har samlevegen (V3 Stokkberget) videre til hovedveg gang- og sykkelveg. Våre vurderinger har vært det samme, at vegen vil være såpass lavt trafikkert at blandet trafikk vil være trafikksikkert ned til etablert gangveg. Det er også tatt høyde for at vegen kan ha bred vegskulder, ettersom anbefalingene til en lavt trafikkert veg (inntil 50 boenheter i blindveg) bør følge tverrprofil A1 (Statens vegvesen N100). En slik type løsning kan være hensiktsmessig for myke trafikanter å benytte. Bestemmelsene er oppdatert mht. minimumskrav til veg. Vi er ikke enige i at formålet gatetun bør endres til adkomstveg i planforslaget. Formålet med gatetunet, uavhengig formål, er fortsatt det samme, hvor det legges opp til at biltrafikk skal være underdanig annen aktivitet, slik som gangadkomst og lek etc. Vi ser ikke at endring av formålet vil bidra i positiv eller negativ retning av trafikksikkerheten, kanskje heller motsatt. For å styrke dette hensynet har vi oppdatert bestemmelsene i punkt Fellesveier. Bestemmelse vedr. sykkelparkering er endret til å minimum vise 1 plass pr. boenhet. Kommunens kommentar: Levanger kommune har høyt fokus på tilrettelegging for sykkel som transportform. Dette er bl.a. forsøkt ivaretatt gjennom temaplan for sykkelbruk i Levanger kommune. Kommuneplanens arealdel har imidlertid ikke fastsatt noe konkret krav til sykkelparkering, annet enn at det settes av ved behov. Kommunedelplan for Levanger stiller krav til 2 sykkelparkeringer pr. bolig, mens temaplan for sykkel i Levanger kommune anbefaler 1-3 plasser pr. bolig. Åsen er et tettsted i vekst og med mange sentrumsfunksjoner nært Stokkberget. I tillegg er både Skogn, Stjørdal, Levanger og Frosta innenfor sykkelavstand, med varierende grad av tilrettelegging. 1 plass pr. boenhet vurderes som for lite. Kommunen anbefaler minimum 2 plasser pr. boenhet. Dette anbefales lagt inn i bestemmelsene. 16 av 105

17 Tekst om «gågate» anbefales tatt ut av plankartet. Formålet gatetun vurderes å kunne beholdes. Oppsummering av endringer etter offentlig ettersyn: - Krav til sykkelparkering justeres til 2 plasser pr. boenhet. - Krav til geoteknisk vurdering før søknad om rammetillatelse godkjennes: «For å ivareta kravene om sikker byggegrunn i PBLs 28-1 skal det før det gis tillatelse til igangsetting av tiltak gjennomføres en geofaglig vurdering av fagkyndige. Av rapporten skal det framgå om det er behov for geofaglig oppfølging av spesielle arbeider i byggeperioden.» - Tekst om «gågate» tas ut av tegnforklaringen til plankartet. - Krav til situasjonsplan med høydebestemmelser. Vurdering: Feltet som er foreslått detaljregulert er et av de første prosjektene i et fremtidig boligområde fastsatt i gjeldende områderegulering for Stokkberget på Åsen. Det er meldt oppstart på flere prosjekt pr. i dag og man forventer at store deler av området vil være realisert innen få år dersom utviklingen fortsetter i det tempoet det gjør i dag. Kommunen har ved førstegangs behandling vurdert planforslaget til å stort sett samsvare med gjeldende områderegulering. Det er i senere tid blitt økt fokus på fortetting av eksisterende boligområder og høyere utnytting av de områdene man allerede har regulert. Foreslått utnyttingsgrad er tilsvarende den som allerede er vedtatt. Opprinnelig utnyttelsesgrad er å betrakte som høy og kommunen har ikke ansett det som et behov å stille krav til høyere fortetting. Utnyttingen anses videre som fornuftig sett opp mot andre krav i gjeldende områdeplan. Høring/merknader Det er ikke kommet inn merknader fra private, naboer eller gjenboere. 17 av 105

18 Det er kommet inn merknader fra statlige myndigheter som går på sikring av ulike hensyn i planen. Disse er nå forsøkt ivaretatt av forslagsstiller. Rådmannen konkluderer med at planen kan egengodkjennes i kommunestyret. 18 av 105

19 Levanger kommune Sakspapir Detaljregulering av kryssende veg over jernbane - Korsbakken Saksbehandler: E-post: Tlf.: Håvard Kvernmo havard.kvernmo@innherred-samkommune.no Arkivref: 2017/911 - / Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /17 Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til detaljregulering av kryssende veg over jernbane Korsbakken, legges frem for høring og offentlig ettersyn i 6 uker. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens Vedlegg: 1 Planbeskrivelse 2 Planbestemmelser 3 Plankart 4 Plan- og profiltegning 5 Risiko- og sårbarhetsanalyse 6 Miljøtekniske grunnundersøkelser 7 Støysonekart ny situasjon 8 Støysonekart dagens situasjon 9 Oversiktstegning bru 10 Overbygning og normalprofil 11 Geoteknikk Saksopplysninger: Bakgrunn Bane NOR er i gang med planarbeidet for elektrifiseringen av Trønder- og Meråkerbanen. Det dreier seg om banestrekningene Trondheim-Steinkjer, Hell-Storlien og Stavne-Leangen. Planleggingen er godt i gang overordnet mål er å få elektrifiseringen ferdigstilt innen utgangen av Det er et omfattende prosjekt og en del av arbeidet vil være å sikre tilstrekkelig høyde for kabelføring langs de ulike banestrekningene. I den forbindelse har Bane NOR gjennomgått samtlige krysninger over dagens jernbanelinje. Det er iverksatt reguleringsarbeid på de krysningene hvor høyden ikke er tilstrekkelig og endringene krever omlegging eller andre omfattende tiltak utover allerede etablerte traséer. Dagens område hvor fv. 119 krysser jernbanelinjen ved Korsbakken, er et av flere områder hvor det hittil er avklart at det må påregnes en vesentlig utbedring. Med 19 av 105

20 bakgrunn i tiltakets omfang er det ansett ytterligere behov for å detaljregulere ny kryssing. Forslaget til hvordan dette tenkes løst er nå lagt frem for kommunen og går frem av vedlagte plandokument. Bane NOR er tiltakshaver og har engasjert Norconsult AS som konsulent for å utarbeide reguleringsplanforslaget. Levanger kommune er planmyndighet og har ansvaret for saksbehandling av planforslaget etter plan- og bygningsloven. Planområdet Planområdet ligger på Korsbakken ved Gråmyra i Levanger kommune. Tiltaksområdet består av en kjørebru og deler av fylkesveg 119 (Støreshøgda), jernbanetrase og boligområde på Korsbakken. Fra E6 ved Gråmyra går vegen i to krappe svinger, over jernbanen og sørover mot Skogn. Fra brua og sørover ligger det bolighus på begge sider av vegen ellers er området preget av store jordbruksareal med kantvegetasjon. Bilde 1: Viser utdrag fra ortofoto over området. Planområdet er markert med rød stipla linje. E6 er anvist med egen tekstboks. Planstatus Deler av området er regulert av reguleringsplan fv. 119 Lysaker-Korsbakken. Gang- /sykkelveg (Planident ). Det er gjort noen endringer i løsningen for gang- og sykkelveg ved Støreshøgda 186 og 184 for å ivareta hensyn til innspill for grunneiere. Planforslaget omregulerer derfor deler av eksisterende reguleringsplan, og planen avgrenses sør for avkjøring til eiendommene Støreshøgda 186 og 184. I nord avgrenses planen av E6 og gang- og sykkelveg langs E6. Kommunen har ikke vurdert planforslaget til å utløse behov for konsekvensutredning iht. 20 av 105

21 Forskrift om konsekvensutredninger Det er imidlertid lagt vekt på utredning av enkelttema som støy og geoteknikk i forbindelse med planarbeidet, samt utarbeidelse av ROS (risiko- og sårbarhet)-analyse. Planforslaget Planforslaget gir en grundig redegjøring av tiltakets omfang og sluttresultat. Planforslaget består av følgende dokument: - Planbeskrivelse - Planbestemmelser - Plankart - Profiltegninger - ROS-analyse - Geoteknisk vurdering - Støysonekart (før og etter) - Miljøteknisk grunnundersøkelse Generelt Planforslaget som nå fremmes til behandling tar utgangspunkt i en justering av dagens trasé og ikke en omlegging. Risiko- og sårbarhetsanalyse Dette går frem av eget vedlegg og aktuelle avbøtende tiltak er sikret i planbestemmelsene. Kulturminner Tiltaket er kontrollert opp mot kommunens kartgrunnlag samt riksantikvarens kulturminnebase. Det er videre ikke stilt krav til nærmere undersøkelser ved melding om oppstart. Jf. Uttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune s. 6 i planbeskrivelsen. Den generelle aktsomhetsplikten, jf. Kulturminnelovens 8 er imidlertid gjengitt i bestemmelsene og sikrer på den måten hensynet til kulturminner tilstrekkelig. Biologisk mangfold Tiltaket er kontrollert opp mot kommunens kartgrunnlag, samt naturbase. Det er også kontrollert opp mot registrerte forekomster av svartelista arter. Det er videre foretatt en tilfredsstillende vurdering av naturmangfoldlovens 8-12 i planbeskrivelsen av tiltakshaver. Vann-, avløp-, energiløsninger Tiltaket er kontrollert opp mot kommunens kartgrunnlag og fagenheter. Ny gang- og sykkelveg blir liggende over en eksisterende vannledning. Denne forutsettes hevet, når gang- og sykkelvegen anlegges over. Utbyggingsavtale Det er ikke vurdert behov for utbyggingsavtale i denne saken. Andre aktuelle forhold Overordna planer: 21 av 105

22 Planforslaget berører primært to kommunale planer, men også en plan under arbeid: - Kommuneplanens arealdel - Temaplan for økt sykkelbruk ( ). - Kommunedelplan for ny E6 Åsen Mære (under arbeid) Kommuneplanens arealdel Tiltaket er en justering av dagens trase og vurderes ikke å ha vesentlig innvirkning på overordna plan. I tillegg videreføres bestemmelsene i overordna plan i planforslaget. Temaplan for økt sykkelbruk I temaplan for økt sykkelbruk for Levanger kommune ( ), er det som målsetning å etablere sammenhengende gang- og sykkelveg fra Skogn barne- og ungdomsskole til Levanger-Nesset og videre inn til Levanger sentrum. Store deler av strekningen er ferdigstilt, men det mangler fortsatt noen strekninger. Det ble i 2016 ferdigstilt gang- og sykkelveg fra Skogn barne- og ungdomsskole til Korsbakken langs fv Gangforbindelse over jernbanelinjen og videre via Alstadhaug er pr. i dag ikke etablert, men skal etter planen bli ferdigstilt innen ny revisjon av gjeldende temaplan. Planforslaget som nå ligger til behandling legger opp til at gang- og sykkelnettet ved Korsbakken nå forbindes med det øvrige gang- og sykkelnettet i kommunen. Kommunedelplan for ny E6 Åsen Mære Kommunen har ikke mottatt planforslag for ny kommunedelplan, men det er vedtatt planprogram for planarbeidet som er fastsatt. Tiltaket vil ligge innenfor planområdet til ny E6. Det er imidlertid uklart hvor ny E6 vil og kan komme rent konkret. Det er flere alternativ som stikker seg ut, men utredningsarbeidet er for tiden ikke ferdigstilt. Kommunen forutsetter derfor at Statens vegvesen er på banen i forhold til løsningen som nå skisseres i Bane NOR sitt planforslag. Planprosess Medvirkning Melding om oppstart ble annonsert , med frist for uttalelse Det er i alt kommet inn 8 merknader 2 fra myndigheter, ett fra nord-trøndelag e-verk og fire individuelle innspill fra grunneiere i tillegg til et samlet innspill. Disse går frem av planbeskrivelsen og er kommentert av tiltakshaver. Kommunen har i tillegg deltatt på flere møter i forbindelse med prosjektet og vurderer medvirkningsprosessen som god. Saken er ikke sendt på intern høring slik man vanligvis gjør. Dette er av hensyn til fremdrift. Kommunen forutsetter at dette blir gjort som del av den ordinære høringen. Vurdering: Generelt Elektrifiseringen av Trønder- og Meråkerbanen er av stor samfunnsmessig interesse. Det er et omfattende prosjekt som utløser behov for flere tiltak/endringer i og langs dagens jernbanelinje. Noe avvik fra overordna plan må påregnes, da tiltakene generelt omfatter veger og kryssinger som ligger innenfor store sammenhengende LNF-områder. I dette konkrete tilfellet ligger kryssingen i et eksisterende boligområde på grensen til et LNF- 22 av 105

23 område i overordna plan. Kommunen vurderer ikke hensynet til overordna plan å bli tilsidesatt. Forslaget ivaretar de hensynene som tidligere har vært en utfordring i området og som omfatter trafikksikkerhet. Man vil nå forbinde gang- og sykkelnettet på begge sider av jernbanen iht. overordna temaplan for sykkel i tillegg til at man bedrer siktforholdene for ordinær bil- og landbrukstrafikk. Samfunnsinteressen er også generelt tungtveiende i denne saken. Kommunen opplever at tiltakshaver har tilstrebet en mest mulig optimal løsning både for beboere og eksterne brukere av vegen gjennom området. For øvrig kan det nevnes at vilkårene iht. plan- og bygningsloven og naturmangfoldloven er oppfylt. Kommunen vurderer planforslaget i sin helhet som svært positivt og anbefaler med det at saken legges frem til høring og offentlig ettersyn. 23 av 105

24 Levanger kommune Sakspapir Detaljregulering Jamtvegen 22 - ny behandling Saksbehandler: E-post: Tlf.: Per Anders Røstad per.anders.rostad@innherred-samkommune.no Arkivref: 2016/ /L Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /17 Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til detaljregulering for Jamtvegen 22 sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens Vedlegg: 1. Planbeskrivelse, datert Plankart, datert Reguleringsbestemmelser, datert Vedlegg 4- Støyrapport Sweco 5. Vedlegg 5-ROS analyse 6. Vedlegg 6-Solstudie Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Reguleringsplan Brusve-Gimle-Vestgård, stadfestet (planid: ) Kommunedelplan Levanger sentrum, vedtatt (planid: L ) Bygningsvedtekter Levanger kommune Saksopplysninger: Bakgrunn Planforslaget er utarbeidet av Arcon Prosjekt AS på vegne av grunneier Stiklestad Eiendom AS. Planforslaget legger til rette for riving av eksisterende enebolig og uthus med garasje, for oppføring av kjedehus med tilsammen 7 boenheter. En tidligere versjon av forslaget ble lagt frem for PUK i møtet den 14/6 2017, sak 35/17. I behandlingen ble følgende vedtak fattet: Saken sendes tilbake. Begrunnelse: Det foreligger uttalelse fra barnerepresentanten om at det ikke er avsatt tilstrekkelig med uteareal pr/boenhet, samt at planen heller ikke oppfyller kravene for en kvartalslekeplass innenfor en avstand på 250 meter, tiltakshaver bes foreta endringer i reguleringsplanen for å imøtekomme kravene. 24 av 105

25 Forslagsstiller har nå revidert sine planer. Følgende er endret i forhold til de planene som PUK avviste sist: Antall boenheter er redusert fra 8 til 7 enheter Det er regulert inn felles lekeplass og felles uteoppholdsareal i vest, unna veg og innkjørsel. Dette arealet er til sammen på 400 m2. Dermed er kravet om felles/offenlig uteopphold i tråd med kravet i overordnet plan som er minimum 50 m2 pr. boenhet. Det som ikke er innfridd er avstand til kvartalslekeplasser som fortsatt er over 250 meter, noe som er vanskeligere å få gjort noe med. Nærmeste lekeplass på Fabritiusbanen er ca. 350 meter unna. Det er også større friområder på Kvilstad og Ankholm som ligger i en noe større avstand enn kommuneplanens krav. Lekeplasser i nærheten. Barnetalspersonen i kommunen har uttalt følgende til det nye forslaget: Den nye reguleringen her er derimot mye bedre enn den forrige. Det ser ut til at de har funnet en god løsning på småbarnslekeplass og felles uteoppholdsareal, noe som ikke var godt nok i forrige planen. Jeg skjønner at det er vanskelig å få gjort noe med kvartalslekeplass i dette området, men synes at den nye løsningen er god nok til å kunne se gjennom fingrene på det. Planområdet Planområdet er på 1769 m2 og ligger i boligområdet på Bruborg ca. 600 meter sørøst for Levanger sentrum. Planen omfatter eksisterende privat veg i øst og følger eiendomsgrenser i nord, sør og vest. Adkomst er fra Fv. 126 Jamtvegen, via privat veg på naboeiendom gnr. 275 bnr Området er forholdsvis flatt, med ca. 1 m høydeforskjell, og ligger meter over havet. Området ligger i Frol skolekrets. Kollektivtilbud samt privat og offentlig servicetilbud, med avstand til skoler og 25 av 105

26 barnehager, matbutikk og helsetilbud er redegjort for i planbeskrivelsen. Planstatus Området omfattes av Kommunedelplan Levanger sentrum, vedtatt I kommunedelplanen ligger planområdet innenfor et område med reguleringsplan som fortsatt skal gjelde. Minstekrav til parkering og uteareal er gitt i lokale vedtekter. Vedtektene er tenkt erstattet av generelle bestemmelser i overordna kommune(del)plan. I påvente av ny kommunedelplan har vi anbefalt at føringene i Kommuneplanens arealdel, vedtatt følges. Området omfattes av reguleringsplan Brusve-Gimle-Vestgård, stadfestet I reguleringsplanen er mesteparten av området regulert som «tomteareal» med eksisterende bolighus, uthus/garasje. Regulert privat veg er løst på annen måte. Reguleringsplanen vurderes opphevet og erstattet av ny kommunedelplan. Detaljreguleringen er vurdert å ikke utløse krav om konsekvensutredning. Planforslaget Generelt Det foreslås konsentrert småhusbebyggelse med kjedehus i 2 etasjer, med tilsammen 7 boenheter. Det er planlagt en carport og bod til hver boenhet og 4 felles gjesteplasser. Situasjonsplanen viser at boligene har carport sammenbygd med boligen. Carportene har terrasse på taket. Planen legger til rette for en HC-parkering i nord-øst, samt 3 gjesteplassene midt i området. Plassering av bebyggelsen: Bebyggelsen skal oppføres som angitt på plankartet. +/ av 105

27 meter. Grad av utnytting: Det er foreslått 60 %-BYA, og den høye utnyttingsgraden begrunnes med et ønske om fortetting, effektiv og høy utnytting av sentrumsnære områder. Dvs. at av byggeområdene på 1,2 daa kan 720 m2 bebygges, dersom krav til uteopphold og parkering også er oppfylt. Antall boliger pr. daa: Planforslaget gir ca. 4 boenheter pr. daa. Bebyggelsen Boligene foreslås med mulighet for flatt tak, pulttak, eller saltak med maksimal gesimshøyde på 7,5 m. Ved pulttak er maksimal takvinkel på 10 grader, og ved saltak 30 grader. Maksimal gesimshøyde er angitt med høyde over gjennomsnittlig planert terreng. Garasje/carport kan ha flatt, sal- eller pulttak, maksimal gesimshøyde angitt med høyde over gjennomsnittlig planert terreng, med 4 m. For boligene er det foreslått 1 meter høyere gesimshøyde enn i arealdelen. Vedlagte sol- og skyggestudie viser konsekvensene for planlagt utbygging og nabobebyggelse. Biladkomst og gang-/sykkelveg Eksisterende adkomst fra Jamtvegen beholdes. Det vil bli noe økt trafikk inn til området, og ifølge vegvesenets håndbok N100 generer en boenhet ca. 3,5 tur pr. dag. Det er fortau langs Fv. 126 Jamtvegen, og det antas å ikke være behov for tiltak i forhold til skoleveg. Parkering Gjeldende vedtekter krever minst 1,5 p-plass for vanlige boliger, og dette er fulgt opp i planforslaget. Vedtektenes krav om en p-plass pr. hybel er ikke tatt med i bestemmelsene. Parkering for beboerne er planlagt løst med 7 carporter og 4 gjesteparkeringer, inkludert en HC parkeringsplass. Det er planlagt 2 sykkelparkeringer pr. boenhet, iht. kommunens råd. Det går fram at størrelsen på p-plassene er iht. anbefalinger i vegnormal 017. Denne er erstattet av vegnormal N100, og der har HC-plasser både ekstra bredde og lengde. Lek og uteopphold Planområdet er i utgangspunktet ikke benyttet av barn og unge, utover det som er normalt for en eneboligtomt. Det er foreslått en småbarnslekeplass på ca. 200 m2 i nordvest. Dette er i samsvar med gjeldende vedtekter som krever småbarnslekeplass på minimum 100 m2, innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen. Utstyr på lekeplass er nevnt i bestemmelsene. Det er foreslått «vippedyr» i stedet for huske. Det er regulert inn felles uteoppholdsareal i vest på 200 m2. Sammen med regulert lekeplass er det i planen da sikret 400 m2 til felles uteopphold og lek. Dette er innenfor det vedtektene krever, som er minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. 27 av 105

28 Vedlagte solstudie viser solforholdene på uteoppholdsarealene. Universell utforming og tilgjengelige boenheter Det er foreslått i bestemmelsene at prinsippene for universell utforming skal legges til grunn for utforming av uteområdene, samt at 5 % av p-plassene skal være HC-parkering. Av 12 plasser må dette bli 1 plass. Det er trolig ikke planlagt tilgjengelige boenheter. Støy Området er utsatt for vegtrafikkstøy fra Jamtvegen, nord for planområdet, se vedlagte støyrapport. Rapporten konkluderer med at: «Alle boenhetene har stille side og er gjennomgående jf. T Støynivå på takterrasser og mesteparten av felles uteareal er under grenseverdi. Boligene tilfredsstiller da kommunebestemmelser for Levanger kommune. Det vil ikke være behov for støyskjerm da mesteparten av utearealet er under grenseverdi.» Risiko- og sårbarhetsanalyse Vedlagte sjekkliste påpeker at området er utsatt for vegtrafikkstøy samt at det ligger ca. 72 meter unna registrert kvikkleiresone 895 Gjetingsvolden med middels faregrad. Det er foreslått tiltak ift. støy, men eventuell fare for kvikkleireskred er ikke nærmere omtalt. Området ligger under marin grense og er preget av tykk marin avsetning. Klimaet innenfor planområdet skiller seg ikke ut fra klimaet i Levanger for øvrig. Ifølge planbeskrivelsen er det ikke nødvendig med spesielle tiltak i forhold til klima. Kulturminner Det er ikke registrert automatisk freda kulturminner i planområdet. Bebyggelsen som forutsettes revet er ikke fredet eller SEFRAK-registrert. Naturmangfold Det er ikke gjort noen registreringer innenfor rødlistekategorien i Artsdatabanken. Det er ikke gjort noen registreringer av bl.a. arter av nasjonal forvaltningsinteresse, utvalgte naturtyper, verneområder, kulturminner o.l. i Naturbase.no. Det er et lønnetre ved eksisterende innkjøring til tomta, som ønskes beholdt. Vann-, avløp-, energiløsninger Teknisk infrastruktur som strømforsyning, telefoni og fiberoptikk er omtalt i planbeskrivelsen. VA-kart viser at spillvann, overvann og vannforsyning er koblet på fra Alosavegen. Det vil være mulig å koble seg på vann og avløp fra Jamtvegen og kabler liggende sørøst for tomta. Utbyggingsavtale Levanger kommune har ikke signalisert behov for utbyggingsavtale. Kommunalteknikk har imidlertid opplyst at når det gjelder overvann til Jamtvegen, så ønskes kumme på VA. Renovasjonsanlegg Det tenkes felles anlegg for renovasjon, med nedgravde søppelcontainere på nabotomten 275/601. Det er inngått avtale med Levanger kommune om dette. 28 av 105

29 Planprosess Medvirkning Oppstartsmøte med Innherred samkommune ble avholdt Varsel om igangsetting av planarbeidet ble annonsert i avisa Innherred Naboer m.fl. ble tilskrevet med brev datert Tre forhåndsuttalelser fra offentlige myndigheter er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen. Intern høring Planforslaget er sendt på intern høring i kommuneadministrasjonen før første gangs behandling. Følgende har fått planforslaget på intern høring: Kommunalteknikk, barnog unges representant i plansaker, folkehelsekoordinator, Bygg og eiendom (pga. kommunal naboeiendom) samt byantikvar. Vurdering: Forholdet til overordna planer I regional plan for arealbruk er følgende regionalpolitisk retningslinje for byene gitt: «Ved utbygging i sentrum og ved kollektivknutepunkt skal det legges opp til fortetting og transformasjon. I sentrumskjernen kreves høyere tetthet enn ved utbygging i omkringliggende boligområder. Ved utbygging i sentrumskjernen bør minimum 6 boenheter per dekar legges til grunn, med avtrapping til 3 boenheter per dekar i tilstøtende områder med kort avstand til kollektivknutepunkt.» I regional plan for arealbruk er det også gitt eksempler på tetthet etter ulike boligtyper: eneboliger 1-1,5 boenheter pr da rekkehus/leiligheter i to etasjer 2-3,5 boenheter pr da blokkbebyggelse 3-4 etasjer 6-12 boenheter pr da. 7 kjedehus-boenheter fordelt på 1,769 daa tomt gir en boligtetthet på ca. 4 boenheter pr. daa. Dette er bra i tråd med føringene i regional plan for arealbruk. Planforslaget avviker fra gjeldende kommunedelplan ved at det foreslås høyere grad av utnytting. Det foreslås 60 %-BYA, men da er lekeplassen, felles uteoppholdsareal og gatetunet (egne formål) ikke medregnet i tomta. Kommunedelplanen har en øvre grense på 35 % BYA av netto tomtegrunn. Forholdet til områdets karakter Eneboligtomta foreslås utnyttet til 7 boenheter i 2 etasjer. I et eldre boligfelt med en del store eneboligtomter kan denne boligtettheten virke dramatisk, men i nabolaget er det også områder med høy boligtetthet. Planområdet omkranses av frittliggende eneboliger og flermannsboliger. To etasjer virker ikke urimelig, selv om gesimshøyden er 1 m høyere enn i kommuneplanens arealdel. I kommuneplanens arealdel står det at: «Boligbebyggelse kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 6,5 m og maksimal mønehøyde på 9,5 m over planert terreng, målt ved bygningens høyeste fasade.» 29 av 105

30 I gjeldende reguleringsplan er antall etasjer oppgitt i stedet for byggehøyde. Det går også fram at bebyggelsen i deler av området skal være åpen og villamessig. 1 Det regulerte område er på planen vist med reguleringrense. Hvor annet ikke er særskilt vist på reguleringskartet, skal bebyggelsen være åpen og villamessig med bolighus på 1 etasje. Sokkeletasje kan benyttes der hvor denne kan innpasses uten vesentlige endringer av terrenget, innenfor rammen av bestemmelsene i byggeforskriftene. Den øvrige bebyggelse kan oppføres i inntil 2 etasjer. Det åpnes for tre takformer, men med enhetlig karakter. Nabobebyggelsen har i hovedsak saltaksløsninger. Flatt tak og pulttak med maks 10 grader takvinkel vil bryte med eksisterende byggeskikk, men gjeldende reguleringsplan sier følgende: 5 Husene skal gruppevis ha ensartet takform. Bygningenes takvinkel må godkjennes av bygningsrådet. Takoppbygg eller nedskjæringer er ikke tillatt. Hus med flate tak skal samles gruppevis på tomter etter bygningsrådets nærmere bestemmelse. Foreslåtte takformer synes ikke å avvike vesentlig fra gjeldende reguleringsplan. Samfunnssikkerhet Planområdet ligger under marin grense, på tykk marin avsetning og ca. 70 meter ovenfor registrert kvikkleiresone. Det er ikke utført grunnundersøkelser eller gjort en fagkyndig vurdering av dette for Jamtvegen 22. I forbindelse med detaljregulering av naboområdet Alvestad uttalte NVE i 2010 at det burde vært gjennomført en ROS-analyse med en faregradsvurdering (iht. NGIs modell) for å avklare at tiltaket kan gjennomføres risikofritt. Ifb. detaljregulering av Kvilstad, innenfor registrert kvikkleiresone, utarbeidet Multiconsult i 2015 en rapport «Geoteknisk vurdering kvikkleireskredfare» ( RIG NOT 001), som bl.a. foreslo å begrense kvikkleiresonen ned mot Levangerelva (se vedlegg til PUK-sak 60/15). Støy Alle boenhetene har stille side og er gjennomgående jf. T Støynivå på takterrasser og på felles uteareal er under grenseverdi. Det vil ikke være behov for støyskjerm da mesteparten av utearealet er under grenseverdi. Eksisterende støyskjerm/vegg mellom bygninger på nabotomt er ikke hensyntatt i utredningen, men det er vel heller ikke riktig å legge støyskjermende tiltak på nabotomt til grunn. Noen leiligheter har trolig for høyt støynivå utenfor vinduer med støyfølsomt bruksformål og trolig også på privat uteplass. For mange beboere er forholdene på den private uteplassen svært viktig for bokvaliteten. Det er foreslått avbøtende tiltak i form 30 av 105

31 av at alle leilighetene skal ha en stille side. Støyrapporten viser at lekeplassen har gode støyforhold. Lek og uteopphold Ifølge vedtekter for Levanger kommune skal det i boligområdene avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres småbarnslekeplass på min. 100 m2 (min. 150 m2 ifølge ny arealdel). Det skal sikres kvartalslekeplass på min. 1,5 daa innenfor en avstand på 250 m fra bebyggelsen. I arealdelen gjelder kravet om småbarnslekeplass for boligområder med 5 eller flere enheter. Vedtektene er ment å erstattes av generelle bestemmelser i arealdelen, og planavdelingen anbefaler at kravene i arealdelen følges selv om det er noe uklart om de gjelder innenfor arealdelens hvite kommunedelplanområder. Overnevnte tilsier at det for 7 boenheter kreves 350 m2 felles eller offentlig uteareal. Det er foreslått en felles lekeplass på 200 m2. I tillegg er det regulert et felles uteoppholdsareal på 200 m2. Dermed er kravet om felles/offenlig uteopphold i tråd med kravet i overordnet plan Planområdet ligger ca m unna tre større friområder, hvorav det ene ligger på motsatt side av Jamtvegen, se under. Forslagsstiller har også påpekt at stadionparken ligger ca. 750 m unna. Planområdet i midten, med de tre nærmeste offentlige friområdene/lekeplassene. Disse friområdene ligger altså i noe større avstand fra planområdet enn vedtektenes og arealdelens avstandskrav til hhv. kvartalslekeplass og områdelekeplass på minimum 1,5 daa. Kommuneplanens arealdel fra 2011 har også et krav om ballfelt 400 m fra boligbebyggelsen. Lekeplassen innenfor planen er imidlertid større en kravet, noe som kompenserer noe for avstandene til omkringliggende lekeplasser. Sol-/skygge Husbankens veileder «Gode boligområder» fra 2000 anbefaler at uteoppholdsareal har sol ved jevndøgn (20. eller 21. mars og 22. eller 23. september) kl på minst 50 % av arealet. Kommunen vil her tilføye at solforholdene på ettermiddagen også er av stor betydning for beboerne. Vedlagte solstudie viser at plasseringen av uteoppholdsarealet tilfredsstiller disse anbefalingene. 31 av 105

32 Naturmangfold Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) 8-12 og kommet frem at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til / påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2015, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven Konklusjon Ut i fra vurderingene av innholdet i planforslaget, og med bakgrunn i gjeldende vedtatte føringer om fortetting i overordnede planer, anbefaler Rådmannen at planforslaget sendes på høring og legges ut på høring/offentlig ettersyn slik at berørte får uttale seg til plansaken. 32 av 105

33 Levanger kommune Sakspapir Detaljregulering ny kryssing - Sæther bru Saksbehandler: E-post: Tlf.: Håvard Kvernmo havard.kvernmo@innherred-samkommune.no Arkivref: 2017/ / Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /17 Rådmannens forslag til vedtak: Detaljregulering for ny kryssing Sæther bru legges frem for høring og offentlig ettersyn i 6 uker. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens Vedlegg: 1 Planbeskrivelse Sæter overgangsbru 2 Plankart Sæter overgangsbru 3 Planbestemmelser Sæter overgangsbru 4 Miljøtekniske grunnundersøkelser Sæter overgangsbru 5 ROS-analyse Sæter overgangsbru 6 Fagrapport Geoteknikk Saksopplysninger: Bakgrunn Bane NOR er i gang med planarbeidet for elektrifiseringen av Trønder- og Meråkerbanen. Det dreier seg om banestrekningene Trondheim-Steinkjer, Hell-Storlien og Stavne-Leangen. Planleggingen er godt i gang overordnet mål er å få elektrifiseringen ferdigstilt innen utgangen av Det er et omfattende prosjekt og en del av arbeidet vil være å sikre tilstrekkelig høyde for kabelføring langs de ulike banestrekningene. I den forbindelse har Bane NOR gjennomgått samtlige krysninger over dagens jernbanelinje. Det er iverksatt reguleringsarbeid på de krysningene hvor høyden ikke er tilstrekkelig og endringene krever omlegging eller andre omfattende tiltak utover allerede etablerte traséer. Dagens område hvor fv. 119 krysser jernbanelinjen ved Korsbakken, er et av flere områder hvor det hittil er avklart at det må påregnes en vesentlig utbedring. Med bakgrunn i tiltakets omfang er det ansett ytterligere behov for å detaljregulere ny kryssing. Forslaget til hvordan dette tenkes løst er nå lagt frem for kommunen og går frem av vedlagte plandokument. Bane NOR er tiltakshaver og har engasjert Norconsult AS som konsulent for å utarbeide reguleringsplanforslaget. Levanger kommune er planmyndighet og har ansvaret for 33 av 105

34 saksbehandling av planforslaget etter plan- og bygningsloven. Planområdet Planområdet ligger nord-øst for Levanger ved Sæter, mellom Sætersmyra og Gamle Kongeveg Nord. Planområdet berører gårds- og bruksnummer 266/1 og 266/5. Planområdet er redusert mot nord, og krysset nord for brua inngår ikke i reguleringsplanen. Dagens veg har verken horisontal- eller vertikalgeometri som tilfredsstiller krav for en veg med 80 km/t. Dagens situasjon tilfredsstiller ikke stoppsiktkrav fordi det er en for krapp sving rett etter bru, og vegrekkverket hindrer sikten. Brua er en stålbjelkebru med tredekke, bygget Brua har en totallengde på 19 m og en totalbredde på 4,34 m. Bilde 1: Viser utdrag fra ortofoto over området. Planområdet er markert med rød stipla linje. Fylkesveg 774 og nærliggende gårdstun er anvist med egen tekstboks. Planstatus Området er ikke tidligere regulert. I kommuneplanens arealdel for Levanger, vedtatt (planid L ) er området avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområder. Kommunen har ikke vurdert planforslaget til å utløse behov for konsekvensutredning iht. Forskrift om konsekvensutredninger Det er imidlertid lagt vekt på utredning av enkelttema som støy og geoteknikk i forbindelse med planarbeidet, samt utarbeidelse av ROS (risiko- og sårbarhet)-analyse. Planforslaget Planforslaget gir en grundig redegjøring av tiltakets omfang og sluttresultat. Planforslaget består av følgende dokument: - Planbeskrivelse - Planbestemmelser 34 av 105

35 - Plankart - Profiltegninger - ROS-analyse - Geoteknisk vurdering - Miljøteknisk grunnundersøkelse Generelt Planforslaget som nå fremmes til behandling tar utgangspunkt i en justering av dagens trasé og ikke en omlegging. Risiko- og sårbarhetsanalyse Dette går frem av eget vedlegg og aktuelle avbøtende tiltak er sikret i planbestemmelsene. Kulturminner Tiltaket er kontrollert opp mot kommunens kartgrunnlag samt riksantikvarens kulturminnebase. Det er videre stilt krav til nærmere undersøkelser ved melding om oppstart. Jf. Uttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune s. 5 og 6 i planbeskrivelsen, men denne har frafalt ved nærmere vurdering. Den generelle aktsomhetsplikten, jf. Kulturminnelovens 8 er imidlertid gjengitt i bestemmelsene og sikrer på den måten hensynet til kulturminner tilstrekkelig. Sannsynligheten for å avdekke kulturminner i området anses som stor. Biologisk mangfold Tiltaket er kontrollert opp mot kommunens kartgrunnlag, samt naturbase. Det er også kontrollert opp mot registrerte forekomster av svartelista arter. Det er videre foretatt en tilfredsstillende vurdering av naturmangfoldlovens 8-12 i planbeskrivelsen av tiltakshaver. Vann-, avløp-, energiløsninger Tiltaket er kontrollert opp mot kommunens kartgrunnlag og fagenheter. Ny gang- og sykkelveg blir liggende over en eksisterende vannledning. Denne forutsettes hevet, når gang- og sykkelvegen anlegges over. Utbyggingsavtale Det er ikke vurdert behov for utbyggingsavtale i denne saken. Andre aktuelle forhold Overordna planer: Planforslaget berører primært to kommunale planer, men også en plan under arbeid: - Kommuneplanens arealdel Kommuneplanens arealdel Tiltaket er en justering av dagens trase og vurderes ikke å ha vesentlig innvirkning på overordna plan. Planprosess Medvirkning 35 av 105

36 Melding om oppstart ble annonsert , med frist for uttalelse Det er i alt kommet inn 3 merknader alle fra offentlige myndigheter. Disse går frem av planbeskrivelsen og er kommentert av tiltakshaver. Kommunen har i tillegg deltatt på flere møter i forbindelse med prosjektet og vurderer medvirkningsprosessen som god. Saken er ikke sendt på intern høring slik man vanligvis gjør. Dette er av hensyn til fremdrift. Kommunen forutsetter at dette blir gjort som del av den ordinære høringen. Vurdering: Generelt Elektrifiseringen av Trønder- og Meråkerbanen er av stor samfunnsmessig interesse. Det er et omfattende prosjekt som utløser behov for flere tiltak/endringer i og langs dagens jernbanelinje. Noe avvik fra overordna plan må påregnes, da tiltakene generelt omfatter veger og kryssinger som ligger innenfor store sammenhengende LNF-områder. I dette konkrete tilfellet ligger kryssingen i et sammenhengende LNF-område angitt i overordna plan. Kommunen vurderer ikke hensynet til overordna plan å bli tilsidesatt. Hensynet til jordvern er også ansett som ivaretatt gjennom at man tilbakefører gammel trasé. Forslaget ivaretar hensynet til sikt som tidligere har vært noe utfordrende i området og som følge av etablering av sikthinder vil bli et økende problem i kombinasjon med stigningsforhold på vegen. Samfunnsinteressen er også generelt tungtveiende i denne saken. Kommunen opplever at tiltakshaver har tilstrebet en mest mulig optimal løsning både for beboere og eksterne brukere av vegen gjennom området. For øvrig kan det nevnes at vilkårene iht. plan- og bygningsloven og naturmangfoldloven er oppfylt. Kommunen vurderer planforslaget i sin helhet som positivt og anbefaler med det at saken legges frem til høring og offentlig ettersyn. 36 av 105

37 Levanger kommune Sakspapir Detaljregulering Levanger sør - Magneten Saksbehandler: E-post: Tlf.: Per Anders Røstad per.anders.rostad@innherred-samkommune.no Arkivref: 2016/ / Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /17 Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til detaljregulering for Levanger sør - Magneten legges fram for høring og offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens med følgende tillegg i reguleringsbestemmelsene: Følgende tjenesteyting tillates ikke innenfor planområdet: Undervisning som skoler og barnehager Helseinstitusjoner Kulturinstitusjoner som bibliotek, konsertlokale, kino, teater, museum og galleri Vedlegg: 1. Planbeskrivelse, datert Plankart, datert Planbestemmelser, datert Visualisering 5. Rapport konkurranseforholdet mellom Levanger sør og bykjernen Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Diverse geotekniske rapporter 2. Uttalelser til oppstartsvarselet Saksopplysninger: Bakgrunn Trønderplan As fremmer på vegne av Berg eiendom AS et privat forslag til detaljregulering for de deler av Moanområdet de selv eier. Berg eiendom ønsker å videreutvikle området for fremtidig næringsutvikling og moderne boligbygging. Forslagsstiller ønsker å samordne flere reguleringsplaner samt å tilrettelegge området for framtidig nærings- og boligutvikling på Moan ved å gjøre reguleringsplanen mer fleksibel. Dette innebærer høyere arealutnyttelse, større høyde, fleksible arealformål og mindre oppstykking av arealene. 37 av 105

38 Planområdet Planområdet ligger på Moan i Levanger kommune, sør for Levanger sentrum. Kartutsnitt av planområdet Området er i dag et etablert forretnings-/handelsområde med kjøpesenter. I nordre del av planområdet er det bygd boligblokker med næring i 1.etasje. Planstatus Planområdet omfattes av følgende gjeldende reguleringsplaner: 1. Levanger sør, Moan eiendommene gnr. 314/317,382, Magneten, I tillegg er det noen små biter med veiareal som er regulert i den «gamle» reguleringsplanen for Sundet-Eidsbotn-Moan, vedtatt Planområde ligger innenfor planområdet til kommunedelplan for Levanger sentrum. I 38 av 105

39 planforslaget, som nå er ute på høring er Moanområdet unntatt rettsvirkning, det vil si at gjeldende reguleringsplaner fortsatt skal gjelde. Kommunens har vurdert planarbeidets forhold til KU-forskriften på grunnlag av de opplysninger vi fikk på oppstartsmøte. Vår konklusjon var at dette ikke var nødvendig. Dette var basert på følgende forhold: I forhold til 2 i forskriften, «planer som alltid skal behandles etter forskriften»: Selv om planområdet er stort, omfatter det ikke større nye områder til utbyggingsformål i forhold til dagens regulering. Nye områder til utbyggingsformål vil være under de 15 daa det vises til i 2 d). Når det gjelder 2 f) og tiltakene i vedlegg 1 (næringsbygg m.m. på mer enn m2) har vi tatt utgangspunkt i punkt 24 i vedlegg 1 som beskriver «utvidelser og endringer» av tiltak nevnt i vedlegget. Der presiseres det at «Tiltak nevnt i nr. 1 omfattes kun ved utvidelser med et bruksareal på mer enn m2». I og med at dagens regulering i dette området gir muligheter for omfattende næringsbebyggelse, ble det forutsatt at den nye reguleringen ikke gir muligheter til en økning av næringsarealet som overskrider oppfangskriteriene i vedlegget (økning på m2 BRA). I forhold til 3, «planer som skal vurderes nærmere»: Planarbeidet er vurdert etter denne bestemmelsen. Spørsmålet er om tiltakene som planlegges vil gi vesentlige virkninger for miljø og samfunn etter de kriteriene som er listet opp i vedlegg 3 i forskriften. Etter kommunens vurdering vil planlagte tiltak ikke komme i konflikt med kriteriene listet opp i vedlegg 3, punkt a til q. Planforslaget Generelt Reguleringsplanen er utarbeidet som en detaljregulering. Plankartet er utformet som en flateregulering, med lite detaljering, og store formålsflater. Tiltakshaver begrunner detaljeringsgraden med ønske om å gi området stor fleksibilitet i forhold til bruken av området. Det primære målet med en detaljregulering er å legge til rette for gjennomføring av utbyggingsprosjekter og tiltak, vern og sikring av verdier. Graden av detaljregulering er ikke fastsatt i plan- og bygningsloven. En detaljregulering er siste «nivå» i planhierarkiet, det vil si at det ikke er anledning til å stille krav om videre detaljregulering. Bebyggelsen Planforslaget åpnet for to forskjellige blanda byggeformål. Områdene merket FKT omfatter forretning, kontor og tjenesteyting, mens områdene merket FKTB i tillegg inneholder boligformål. 39 av 105

40 Områdene Forretning/kontor/tjenesteyting (FKT): Det tillates alle typer tjenesteyting, forretninger og kontorbebyggelse. Maksimal byggehøyde er i bestemmelsene satt til +kote 26. i alle byggeområdene. Maksimal utnyttelsesgrad er satt til % Det vil si at det kan bygges næringsbygg på inntil 4-5 etasjer innenfor områdene. Områdene Forretning/kontor/tjenesteyting/bolig (FKTB): Det tillates alle typer tjenesteyting, forretninger og kontorbebyggelse i etasje. Boligbebgyggelse tillates fra og med 2. etasje. Maksimal byggehøyde er i bestemmelsene satt til +kote 26, med unntak av områdene FKTB1 og FKTB5 hvor maksimal byggehøyde er satt til +kote 55. Maksimal utnyttelsesgrad er satt til %. Parkering: Parkering for bolig skal etableres under bakken eller i parkeringshus. Parkering for kontor, tjenesteyting og forretning tillates etablert som frilandsparkering, under bakken og i parkeringshus. Parkeringskjeller tillates oppført på alle bebyggelses- og anleggsformål og i tillegg TP1. Det skal sikres minimum følgende antall plasser for bilparkering: Bolig: 0,75 stk pr. boenhet. Kontor: 1 stk pr. 50 m2 BRA og 75 plasser pr. 100 ansatte. Største antall benyttes. Forretning og tjenesteyting: 1 stk pr. 50 m2 BRA. 5 % av plassene skal tilrettelegges for funksjonshemmede. Det skal sikres minimum følgende antall plasser for sykkelparkering: Bolig: 2 plasser pr. boenhet. Kontor og tjenesteyting: 0,5 plasser pr. ansatt Forretning: 2 plasser pr. 50 m2 BRA. Lek og uteopphold Det skal sikres et minste uteoppholdsareal (MUA) på 50 m2 pr. boenhet. Uteoppholdsrom kan dekkes av felles og offentlig uteoppholdsareal. Friområdet mot Eidsbotn kan inngå i beregningen. Småbarnslekeplasser skal avsettes innenfor en avstand på 200 m fra bebyggelsen, skal være minimum 150 m2 og utformes med sandkasser, bord og benker for barn og voksne. Støy Det er foretatt støyberegninger for vegtrafikkstøyene i området. Det er i reguleringsbestemmelsene satt krav til tilfredsstillende støyskjerming i henhold til Miljøverndepartementets rundskriv. Før tiltak settes i gang må det gjennomføres støyfaglig vurdering for bebyggelsen. Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er foretatt en ROS-analyse bygget på veileder «Samfunnssikkerhet i arealplanleggingen» utgitt av Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap. For utfordringer knyttet til flom og stormflo vises det til tidligere utredningsarbeid på 40 av 105

41 Moan. Rapporten «Moan, Levanger Sikring mot stormflo» konkluderer med at 200-års stormflonivå for Eidsbotn er kote +2,5 (NN2000). Disse vurderingene er lagt til grunn for kravet om minimumsnivå for 1. etg. gulv på kote +3,0 (NN2000), som er 50 cm over 200års stormflo, i reguleringsbestemmelsene. Kulturminner Det er ikke registrert freda kulturminner innenfor planområdet. Naturmangfold Hensikten med reguleringsplanforslaget er å øke utnyttelsesgrad, byggehøyde og å endre arealbruken i et eksisterende bolig- og næringsområde som i dag består av kunstig oppfylte arealer med bygninger og trafikkområder. Planen berører ikke det grønne beltet mellom planområdet og Eidsbotn. Planforslaget legger derfor ikke til rette for inngrep som vil medføre at naturmangfold blir påvirket innenfor planområdet. Vann-, avløp-, energiløsninger Allerede inngåtte utbyggingsavtale i forbindelse med utbyggingen av Levanger sør beskriver nødvendige tiltak for å være rustet til økt tilførsel fra Moanområdet. Planprosess Medvirkning Det ble avholdt oppstartsmøte med kommunen Arbeidene ble kunngjort i juni 2016 i samsvar med Plan- og bygningslovens Varsel om oppstart av planarbeidet ble annonsert i avisa Innherred og på kommunens hjemmeside. Varsel er også sendt til naboer og berørte regionale myndigheter. Innspill til oppstartsvarselet er kommentert av tiltakshaver i vedlagte planbeskrivelse. Vurdering: I forhold til dagens godkjente arealbruk er det små endringer i det som foreslås i planforslaget. Hovedforskjellen ligger i at det åpnes for mer boligformål, større byggehøyder og større bygningsvolum enn i gjeldende reguleringsplaner. Forslagsstiller har fremmet et planforslag som inneholder lav detaljeringsgrad. Dette betyr at hvis planforslaget blir vedtatt gir dette grunneier/tiltakshaver stor frihet i forhold til hvordan Moan-området skal utvikle seg i fremtiden. Det er lett å forstå tiltakshavers ønske om fleksibilitet i forhold til utvikling av nye næringsetableringer. Når mulige nye næringsaktører viser interesse, kan det virke begrensende å eventuelt måtte vente på en regulerings- eller dispensasjonsbehandling. På den annen side kan det være utfordrende å se områdets utvikling som helhet, når hvert enkelt byggetiltak skal vurderes på byggesaksnivået. I forslaget til ny kommunedelplan for Levanger sentrum er det pekt på Moanområdets betydning som regionalt viktig handelsområde, og betydningen av at dette området får utvikle seg som et attraktivt og «moderne» handelsområde i fremtiden. Handelsområdet på Moan har stor betydning for Levanger, både i forhold til sysselsetting og for å gi Levangers befolkning et attraktivt handelstilbud. 41 av 105

42 Et moment som stadig diskuteres er konkurranseforholdet mellom Moanområdet og bykjernen i Levanger. For det meste av næringsetableringene på Moan er bykjernen ikke et realistisk alternativ. Det som bør diskuteres er om alle typer kontor og tjenesteyting bør tillates, slik som planforslaget foreslår. Ønsker vi å åpne for alle typer offentlige servicefunksjoner og f.eks. kulturinstitusjoner som teater eller kino på Moan. For å sikre aktivitet i bykjernen av Levanger vil det være av stor betydning å beholde sentrale offentlige funksjoner som er med på å skape et aktivt byliv. I arbeidet med kommunedelplan for Levanger sentrum ble det diskutert om det vil være riktig å begrense mulighetene på Moan for slike funksjoner. I forslaget som nå er på høring står det at: Viktige tjenester bør beholdes i bykjernen, inkludert tjenester som skaper bomiljø, trivsel og folkeliv i gatene. Kino og kulturhus er eksempler på dette. For å sikre at viktige bymessige funksjoner beholdes i bykjernen av Levanger vil rådmannen dermed foreslå følgende begrensning i forhold til hva som tillates av tjenesteyting på Moan: Følgende tjenesteyting tillates ikke innenfor planområdet: Undervisning som skoler og barnehager Helseinstitusjoner Kulturinstitusjoner som bibliotek, konsertlokale, kino, teater, museum og galleri Det er positivt at det er et ønske om best mulig utnytting av næringsarealene på Moan. En god utnytting vil være med på å minske presset på den omkringliggende dyrkajorda. Planforslaget åpner også for parkeringsløsninger under bakken og i egne parkeringshus. Med fortsatt vekst av handelsetableringer i området vil det etterhvert tvinge seg frem mindre bruk av bakkeparkering. Det er positivt at planforslaget legger til rette for dette. Gjennom de siste års boligbygging på området har vi erfart at dette er med på å gi området større variasjon og bedre kvalitet, enn om området hadde vært et rent forretningsområde. Det store friområdet langs Eidsbotn er også med på å gi området gode bokvaliteter og attraktive boliger. Planforslaget inneholder to områder hvor det kan bygges høyhus i størrelsesorden etasjer. 42 av 105

43 Uttrykksmessig vil dette være nytt i forhold til dagens bebyggelse i området. Byggene vil framstå som signalbygg, og det kan diskuteres om det er riktig å tillate dette i forhold til områdets karakter. Moanområdet ligger i et flatt landskap og har i dag mange lave og lange bygningsvolumer. En variasjon i byggehøyden vil være positivt for å bryte opp dette. Samtidig bryter slike bygg med den bymessige kvartalsstrukturen som er påbegynt med utbyggingen av Levanger sør. Rådmannen har vært i tvil om det er et riktig plangrep å tillate disse høyhusene, men ønsker ikke å foreslå endringer av forslaget på dette punktet før planen sendes på høring, og alle får uttale seg til saken. Konklusjon: Rådmannen tilrår at planforslaget sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn med de endringer som er nevnt ovenfor. 43 av 105

44 Levanger kommune Sakspapir Detaljregulering for Gamle kongeveg 102 Saksbehandler: E-post: Tlf.: Håvard Kvernmo Arkivref: 2016/ / Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /17 Levanger kommunestyre Rådmannens forslag til innstilling: Detaljregulering for Gamle kongeveg 102 vedtas med de endringene som er gjort rede for i saken. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens Vedlegg: 1 Reviderte planbstemmelser Planbeskrivelse 3 Revidert plankart ROS 5 Støyrapport Saksopplysninger: Levanger kommune mottok den forslag til detaljregulering for Gamle kongeveg 102. Planforslaget er utarbeidet av Letnes Arkitektkontor AS på vegne av forslagstiller og grunneier Berge Stokkan. Hensikten med reguleringen er å tilrettelegge for høy fortetting på en eksisterende eneboligtomt i et etablert eneboligområde i nedre Røstadlia like ved dagens kryss hvor Gamle kongeveg møter Fv. 774 Sætersmyra. Planforslaget er det første fortettingsprosjektet i området og det foreslås mellom 6-8 boenheter. Boenhetene er fordelt på to bygg, i to og en halv etasje, med tilgang til eget garasjebygg samt tilhørende parkering- og uteoppholdsareal, teknisk infrastruktur og renovasjonstorg. Bebyggelsen tenkes tilpasset eksisterende bebyggelse i området, med saltak på hovedbyggene og pulttak på garasjebyggene. Dette er sikret i planbestemmelsene. Levanger kommune vedtok i møte den å legge detaljregulering for gamle kongeveg 102 frem til høring og offentlig ettersyn. Høringsperioden var på til sammen 6 uker og varte i perioden av 105

45 Det har i alt kommet inn 5 uttalelser til planforslaget i løpet av høringsperioden. Et fra tilgrensende nabo i øst, øvrige er mottatt fra statlige og offentlige etater med ansvarsområde innenfor planens avgrensning. Følgende merknader er kommet inn i løpet av høringsperioden: Jon Olav Kringen gnr. bnr. i brev datert Viser til plantegningene og avsatt grøntareal samt plassering av planlagt bebyggelse. Ønsker at husene blir flyttet helt bort fra tomtegrensen av hensyn til ettermiddagssol og avstand mellom bebyggelsen i og utenfor planområdet jf. Bildet nedenfor. Legger videre vekt på at eiendommen mister all utsikt fra uteplass på gårdsiden slik bebyggelsen er skissert i dag. Viser til støyskjerming mot trafikken og at denne blir lagt inn i ytterveggene dersom forslag til endringer blir hensyntatt. Dette begrunnes med at den frittstående støyskjermen kun vil gjelde for første etasje. Avslutter med å be om at hensynet til foreslåtte endringer blir ivaretatt. 45 av 105

46 Regulantens kommentar: Kommentar fra forslagsstiller: Det er riktig at deler av avsatt uteoppholdsareal er skyggefullt deler av dagen, men det ar avsatt utearealer slik at en totalt over døgnet har solrike plasser. Støyskjerm er primært satt opp for å gi støyskjern1ing av uteoppholdsreal. Det er allerede forutsatt at fasader på byggene skal ha støy-skjermende egenskaper. Kringens forslag til endring gir en helt ny plan, og bygging helt inn til nabogrense med utearealer inn til fasade,som er landbruksarealer, er ikke ønskelig pga nærhet til aktiviteter i forbindelse med onnearbeid på jorda. Kort nevnes her spredning av gjødsel, stor landbruksmaskiner helt inn til veggen osv. Foreslått løsning gir også dårlige muligheter for lys-innslipp og utsikt fra vinduer i smug mellom byggene. Vi ser ikke at vi får tilstrekkelig bedring av planen med å gjøre endringer slik Kringen foreslår. Kommunens kommentar: Kommunen har vurdert det foreslåtte innspillet i forhold til det opprinnelige høringsforslaget. Det følger noen gode kvaliteter med å trekke bebyggelsen inn i området slik det er vist på kartet. Man får større flater og bedre solforhold mtp. uteoppholdsareal og tilgrensende nabo vil få et mer åpent inntrykk inn mot gårdsplassen på sin eiendom. Helheten av det opprinnelige høringsforslaget vurderes imidlertid som et godt alternativ sett opp mot plasseringen av bygningsmassen, selv om tilgrensende nabo vil oppleve at den kommer tett inntil hans eiendom. Forslag til ny plassering gjør at nytt bygg blir liggende «innklemt» mellom garasjen på naboeiendommen og nytt boligbygg. Kommunen mener ikke dette er en god løsning. Det opprinnelige forslaget er videre et godt alternativ å bygge videre på ved en eventuell fremtidig fortetting av området. Kommunen konkluderer med at planforslaget bevares slik det ble lagt frem for høring og offentlig ettersyn. Norges vassdrag og energidirektorat i brev datert Ingen merknader til planforslaget. Trekker frem at det er positivt med en geoteknisk vurdering før søknad om rammetillatelse godkjennes. Vilkår for egengodkjenning: Ingen. Regulantens kommentar: Tas til orientering. Kommunens kommentar: Tas til orientering. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag i brev datert Sykkeltilrettelegging: Viser til forhåndsuttalelse hvor det minnes om statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging skal legges til grunn for planleggingen, herunder at planleggingen skal bidra til å styrke sykkel og gange som transportform. Kan ikke se at 46 av 105

47 planforslaget har lagt til rette for sykkelparkering. Planområdet ligger nært Levanger sentrum, med gode muligheter for å bruke sykkel som transportmiddel. Tilrår sterkt at det legges ytterligere vekt på å tilrettelegge for sykler i boområdet, ved at det tas inn krav til et minimum antall sykkelparkeringsplasser pr. boenhet i bestemmelsenes 5. Dette bør i tillegg synliggjøres i plankartet. Statens vegvesens norm om antall parkeringsplasser for sykkel er 1-3 plasser pr. bolig. Støy: Viser til støyvurdering og avbøtende tiltak. Trekker frem at det er positivt at rapporten er fulgt opp i bestemmelser og plankart i form av støyskjerm. Reviderte støybestemmelser datert følger også opp og ivaretar kravene til støytiltak i/på bolig. Dette er etter vår vurdering i tråd med retningslinjer om støy i T-1442 som presiserer at hvis støyfaglig utredning dokumenterer at tiltak er nødvendig, skal disse ivaretas gjennom reguleringsbestemmelser med klare, juridisk bindende krav, samt rekkefølgebestemmelser. Tilgjengelig boenhet: Gjør oppmerksom på at det er et betydelig misforhold mellom planbeskrivelse og planbestemmelser hva gjelder krav til tilgjengelig boenheter. I beskrivelsens pkt om universell tilgjengelighet fremgår det at 50 % av boligene skal ha universell utforming. Bestemmelsene slår imidlertid fast 30 %. Dette misforholdet er uheldig og det anbefales at kommunen retter opp i dette. Gitt planområdets egnethet anbefales kommunen å ta utgangspunkt i en andel på 50% tilgjengelig boenhet. For øvrig ingen ytterligere merknader til planforslaget. Vilkår for egengodkjenning: Ingen. Regulantens kommentar: Kommunens kommentar: Fylkesmannens merknad vurderes som ivaretatt med de endringene som er listet opp i regulantens kommentar. 47 av 105

48 Nord-Trøndelag fylkeskommune i brev datert Viser til tidligere uttalelse til melding om oppstart datert Planfaglig uttalelse Fylkeskommunens anbefalinger er søkt ivaretatt og har med det ingen merknader til planforslaget mtp. planavgrensning og tilpassing av ny bebyggelse iht. eksisterende bebyggelse. Kulturminnefaglig uttalelse Viser til den generelle aktsomhetsplikten i kulturminnelovens 8 annet ledd. For øvrig ingen merknader til forslaget. Vilkår for egengodkjenning: Ingen. Regulantens kommentar: Tas til orientering. Kommunens kommentar: Tas til orientering. Statens vegvesen i brev datert Ingen merknader til planforslaget. Vilkår for egengodkjenning: Ingen. Regulantens kommentar: Tas til orientering. Kommunens kommentar: Tas til orientering. Oppsummering av endringer etter høring og offentlig ettersyn: Bestemmelser om støy, revidert iht. dialog med Fylkesmannen i Nord-Trøndelag. Bestemmelser om sykkelparkering revidert iht. uttalelse fra Fylkesmannen i Nord- Trøndelag. Regulert avkjørsel må markeres med riktig SOSI-formål i plankartet med utgangspunkt fra Fagertunvegen. Regulert frisiktsone ved avkjørsel må legges inn i plankartet. Vurdering: Planforslaget legger til rette for fortetting av et eksisterende eneboligområde inntil Levanger sentrum. Dette er i tråd med gjeldende kommunedelplan samt rikspolitiske mål og føringer om innskjerpet jordvern og fortetting. 48 av 105

49 Gjeldende plankart mangler imidlertid regulert avkjørsel inn til området. Dette ble oppdaget under høring og offentlig ettersyn og må legges inn i plankartet med tilhørende frisiktsone. Dette er sikret i rådmannens forslag til vedtak. Videre er merknader til høring og offentlig ettersyn søkt ivaretatt, med unntak av uttalelsen fra tilgrensende nabo. Dette er begrunnet med at kommunen vurderer det som er foreslått til å være en dårligere utnytting enn det planforslaget som nå ligger til behandling legger opp til. Rådmannen innstiller på at planen egengodkjennes i kommunestyret. 49 av 105

50 Levanger kommune Sakspapir Søknad om tiltak tilknyttet hytte og anneks /244/28 Svehaugen - Karl G Gaare Saksbehandler: E-post: Tlf.: Ingunn Engen ingunn.engen@innherred-samkommune.no Arkivref: 2014/ /1719/244/28 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /17 Rådmannens forslag til vedtak: I samsvar med de vurderinger som er gjort i dette saksframlegg, godkjennes søknad om etterhåndsgodkjenning av riving av eksisterende anneks og oppføring av nytt anneks med et bebygd areal på 30 m 2. Søknaden godkjennes med hjemmel i plan- og bygningsloven 20-4, jf. 20-1, og vedtatte delegasjonsbestemmelser. Begrunnelse og vurdering er gitt nedenfor. I samsvar med de vurderingen som er i gjort i dette saksframlegg, avslås søknad om etterhåndsgodkjennelse for oppføring av frittliggende bygning (bad) og søknad om tillatelse til oppføring av svalgang mellom bad og hytte. Søknaden avslås med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl.) 20-4, jf. 20-1, og vedtatte delegasjonsbestemmelser. Begrunnelse og vurdering er gitt nedenfor. Hjemmel/bakgrunn for saken: Tiltaket: Tiltaket er søknadspliktig uten ansvarsrett, jf. pbl. 20-4, jf. pbl Planstatus: Eiendommen omfattes av reguleringsplan Djupvika hyttefelt, med plan id , og er regulert til fritidsbebyggelse. Bebygd areal: Bebygd areal (BYA) beregnes med utgangspunkt i Norsk Standard NS-3940, g angir det areal i kvadratmeter som bygninger, overbygde åpne areal og konstruksjoner over bakken opptar av terrenget. Bebygd areal angis i hele tall, m 2 -BYA. Størrelse på bygninger på eiendommen beregnet av kommunen ved befaring i 2014: - Eksisterende hytte (godkjent): 56 m 2 BYA - Nytt anneks (ikke godkjent, men oppført): 30 m 2 BYA - Bad (ikke godkjent, men delvis oppført): 10 m 2 BYA Størrelse på svalgangen som omfattes av denne søknaden: 50 av 105

51 - Svalgang (ikke godkjent og ikke oppført): 14 m 2 BYA Vedlegg: 1 Søknad 2 Situasjonskart 3 Tegninger 4 Kvittering for nabovarsel 5 Anmodning om stans av byggearbeider 6 image001 7 Kvittering for nabovarsel 8 Søknad om dispensasjon 9 Tegninger anneks 10 Begrunnelse 11 Søknad om riving av eksisterende anneks/oppføring av nytt anneks /244/28 - Djupvik - Karl Gaare - Avslått 12 Gjenpart av nabovarsel 13 Tegninger 14 Ny søknad 15 Ny søknad om riving av eksisterende anneks/oppføring av nytt anneks /244/28 Svehaugen, Djupviken 370, 7632 Åsenfjord - Karl G.Gaare - Søknad i retur 16 Situasjonskart 17 Tegninger 18 Gjenpart av nabovarsel 19 Ny søknad om dispensasjon 20 Ny søknad om dispensasjon for riving av eksisterende anneks/oppføring av nytt anneks /244/28 Svehaugen - Ikke godkjent 21 Klage 22 Klage på avslag på søknad om dispensasjon /244/28 23 Oversendelsesbrev 24 Klage over avslag på søknad om dispensasjon fra maksimal utnyttelsesgrad for anneks 25 Forhåndsvarsel om pålegg om retting og tvangsmulkt - Tiltak i strid med plan- og bygningsloven 20-3, jf og kap.19 - Anneks på eiendom 1719/244/8 - Karl G. Gaare 26 Gjenpart av nabovarsel 27 Tegninger 28 Søknad 29 Angående søknad om oppføring av tilbygg til hytte /244/28 Svehaugen - Karl Gustav Gaare 31 Tilsvar 32 Angående søknad om oppføring av tilbygg til hytte /244/28 Svehaugen - Karl Gustav Gaare 33 Krav om at PUK behandler saken - Tilbygg til hytte /244/28, tilhørende Karl G. Gaare Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Ingen 51 av 105

52 Saksopplysninger: I forbindelse en befaring i Djupvika i 2014 ble oppmålingsavdelingen i Innherred samkommune v/kolberg oppmerksom på at tiltakshaver hadde startet arbeid på eiendommen sin, gnr/bnr. 244/28 Svehaugen. Tiltakshaver hadde revet gammelt anneks, oppført et nytt anneks på 30 m 2 -BYA, og var i ferd med å oppføre en bygning på 10 m 2 -BYA, koblet sammen med eksisterende anneks med takoverbygg på 5 m 2 -BYA. Ettersom det nyoppførte annekset allerede hadde et bebygd areal på 30 m 2 ville bygningen nå få et samlet bebygd areal på 45 m 2. I kontakt med tiltakshaver ga kommunen da beskjed om at tiltaket var for stort og at det var søknadspliktig. Tiltakshaver ble bedt om å søke om tillatelse til bygningsmyndighetene. Kommunen mottok søknad om riving av gammelt anneks og oppføring nytt anneks og bad den (Se bilde 1). Kommunens saksbehandler varslet tiltakshaver pr. e- post om at påbegynte arbeider måtte stanses inntil kommunen hadde behandlet søknaden. Det ble varslet om at tiltaket ville overstige arealbegrensningene i reguleringsplanen. Den mottok kommunen søknad om dispensasjon, og den mottok kommunen ytterlige dokumentasjon angående tiltaket. Kommunen ga avslag på søknaden den , med begrunnelse i størrelsesbegrensningen i reguleringsplanen. Avslaget ble ikke påklaget. (Bilde 1) Den mottok kommunen ny søknad. (Se bilde 2). Av tegningen fremgikk det at hytta og badet skulle kobles sammen ved å oppføre noen enkle «fjøler» ved gesimsen på bygningene. Takoverbygget mellom annekset og badet skulle rives dersom søknaden ble godkjent. Søknaden ble sendt i retur den fordi tiltaket ikke kunne anses som et tilbygg. 52 av 105

53 (Bilde 2- Anneks 30 m 2 BYA, bad 10 m 2 BYA) Tiltakshaver sendte inn ytterlige informasjon og endring av tiltaket den (Se bilde 3). Da søkte tiltakshaver om å få ha badet knyttet til annekset, men at arealet på badet ble regnet med i arealet på hytta. Kommunen fattet nytt avslag i saken den , da det ikke ble funnet grunnlag for å gi dispensasjon fra reguleringsplanen. (Bilde 3) Avslaget ble påklaget av tiltakshaver den Kommunen fant ikke grunnlag for å ta klagen til følge, og opprettholdt sitt standpunkt i nytt vedtak av Saken ble oversendt til Fylkesmannen i Nord- Trøndelag for endelig avgjørelse. Den stadfestet Fylkesmannen Innherred samkommunes vedtak. Ettersom annekset og badet allerede var oppført, sendte kommunen den forhåndsvarsel om pålegg om retting, hvor det ble stilt krav om at annekset, som da var koblet sammen med badet, ble redusert til 30 m 2. Den ble det avholdt møte mellom tiltakshaver og kommunens saksbehandler, hvor ulike løsninger ble diskutert og ny søknad ble levert (se bilde 4). Tiltakshaver ønsket nå å fjerne takoverbygget mellom annekset og badet slik at disse bygningene kunne regnes som to bygg, for deretter å oppføre en svalgang mellom hytta og badet slik at badet kunne regnes som et tilbygg til hytta. Saksbehandler informerte om at planlagte tiltak måtte diskuteres med fagansvarlig byggesak, og at kommunen ville gi tilbakemelding om mulig utfall før det ble fattet vedtak i saken. 53 av 105

54 (Bilde 4) Kommunen sendte brev til tiltakshaver den og informerte om at kommunen vurderte å gi avslag på innsendte søknad. Et eventuelt avslag ville kunne bli begrunnet i plan- og bygningsloven 29-2 om visuelle kvaliteter, samt at kommunen mente det fantes andre, mer egnede løsninger. Disse alternative løsningene ble også anført av tiltakshaver under møtet med kommunen den Tiltakshaver sendte brev til kommunen den og redegjorde for fire mulige løsninger (se bilde 5). Kommunen besvarte brevet den og ga uttrykk for at alternativ 2 etter kommunens vurdering var den beste løsningen, og en løsning som kommunen kunne godkjenne. Alternativ 2 innebar å rive oppføre bad og i stedet oppføre et tilbygg til hytta. (Bilde 5) Kommunen mener at alternativ 2 er den beste løsningen ettersom tilbygget da vil være koblet til hytta. I henhold til reguleringsplanen kan tiltakshaver bygge på hytta med 34 m 2 BYA for å holde seg innenfor reguleringsplanens begrensning på 90 m 2 BYA. Et 54 av 105

55 tilbygg til hytta, som skissert i alternativ 2, vil ikke komme nærmere sjøen enn det hytta er i dag, og etter kommunens vurdering vil et slikt tilbygg også ligge pent i terrenget. Alternativ 2 vil også gjøre at bygningsmassen på tomta fremstår som to bygninger av ulik størrelse, slik reguleringsplanen søker å oppnå. Den ble det avholdt befaring på eiendommen. Til stede var tiltakshaver, varaordfører i Levanger kommune Alf Magnar Reberg, PUK-leder Nina Berget, PUKmedlem Eva Høyem Anderssen og saksbehandlere Tyholt og Engen fra Innherred samkommune. Tiltakshaver har ønsket at søknaden av skal behandles i PUK. PUK v/ Leder Nina Berget har også ønsket dette. Tiltaket Søknad datert : Anneks: Det søkes om etterhåndsgodkjennelse av riving av anneks og oppføring av nytt anneks på 30 m 2 BYA. Bad og svalgang: Det søkes om etterhåndsgodkjennelse av frittliggende bygning (bad) med et bebygd areal på 10 m 2. Det søkes om tillatelse til oppføring av svalgang mellom badet og hytta. Svalgangen søkes oppført med en samlet lengde på 11,25 m, og en bredde på ca 1,2 m. Svalgangen er beregnet til et bebygd areal på 14 m 2. Tiltaket er vist gjennom tegninger vedlagt byggesøknaden. Samlet bebygd areal for badet og svalgangen blir dermed 24 m 2. Dersom tiltakshaver får innvilget sin søknad om å oppføre badet og svalgangen som tilbygg til hytta, vil hytta få et samlet bebygd areal på 80 m 2. Vurdering: Ved søknader om etterhåndsgodkjennelse skal søknadene vurderes som om tiltaket ikke er oppført. Det skal ikke tas hensyn til eventuelle økonomiske konsekvenser et avslag vil medføre for tiltakshaver. Anneks: Annekset er oppført med et bebygd areal på 30 m 2. Tiltaket er vurdert å være i samsvar med plan, og kan således godkjennes som omsøkt. Svalgang og bad: Det søkes også om tillatelse til oppføring av svalgang mellom eksisterende (godkjente) hytte og frittstående bygning innredet til bad, heretter kalt «badet» (oppført uten godkjenning fra kommunen). Tiltakshaver mener at svalgangen vil føre til at badet kan regnes som et tilbygg til hytta. På denne måten ønsker tiltakshaver å få badet godkjent slik det står i dag. Etter gjeldende reguleringsplan åpnes det for at hytte og anneks/uthus kan bygges 55 av 105

56 sammen via svalgang. Omsøkte tiltak faller ikke inn under denne bestemmelsen da det søkes om å få godkjent badet som et tilbygg til hytta. Omsøkte løsning er ikke regulert i gjeldende reguleringsplan. Kommunen har vurdert at tiltaket ikke krever dispensasjon. Plan- og bygningsloven 29-2 Visuelle kvaliteter: Kommunen har i korrespondanse med tiltakshaver uttalt at tiltaket vil kunne avslås med begrunnelse i pbl. 29-2, om visuelle kvaliteter. Av pbl fremgår det at: «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens vurdering innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og det bygde og naturlige omgivelser og plassering». Kravet til god arkitektonisk utforming er et overordnet prinsipp i byggesaksbehandlingen, jf. Ot.prp. Nr. 45 ( ) s Kravet gjelder ikke bare selve tiltaket, men også tilhørende innretninger og uteområde. Etter pbl skal byggverkets visuelle kvaliteter vurderes, og det er klart at et hvert tiltak skal prosjekteres og utformes slik at det får en god arkitektonisk utforming. Tiltaket skal inneha gode visuelle kvaliteter både for seg selv og i forhold til omgivelser og plassering. Av norsk lovkommentar for pbl heter det: «Vurderingen av visuelle kvaliteter hører under bygningsmyndighetens forvaltningsskjønn. Begrunnelsen er at lokale bygningsmyndigheter etter lovgiverens oppfatning anses best egnet til å foreta den skjønnsmessige vurderingen, basert på lokal byggeskikk og lokalpolitisk styring av den visuelle utviklingen i kommunen, se prp. Nr. 45 s. 230 (Ot.prp. nr 45 ( ) s. 230). Dersom de estetiske kravene ikke anses oppfylt, kan dette utgjøre en avslagsgrunn, se Innjord m.fl. s og Pedersen m.fl. bind II s Bestemmelsen representerer derfor en begrensning i byggeretten i 21-4 første ledd. At vurderingen av tiltakets visuelle kvaliteter hører til forvaltningsskjønnet, er lagt til grunn av ombudsmannen i SOM At byggverket isolert sett har visuelle kvaliteter er ikke tilstrekkelig. (...) Vurderingen skal også gjøres i lys av både omkringliggende bygningsmiljø og naturmiljø. Byggeskikken i området, så vel som landskapsbildet, vil derfor kunne være faktorer i skjønnsutøvelsen». Kommunen er av den oppfatning av at tiltaket ikke innehar noen gode visuelle kvaliteter, verken i forhold til seg selv eller i forhold til byggets naturlige omgivelser. Kommunen mener tiltaket gir et rotete og uharmonisk uttrykk på tomta. Alternativ plassering: I pbl første ledd, første punktum heter det: «Byggverkets plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen». Dersom kommunen ikke godkjenner tiltaket med omsøkte plassering, plikter kommunen samtidig å anvise en alternativ plassering som forutsetningsvis vil bli godkjent. Dette følger av NOU 2005:12 s. 338 og Rt s Kommunen har gitt uttrykk for at alternativ 2 er en alternativ plassering som ville kunne bli godkjent. 56 av 105

57 I kommunens vurdering av tiltakets plassering på tomten kan det legges vekt på alle hensyn som faller inn under plan- og bygningslovens formål, jf. pbl Vurderingen av visuelle kvaliteter knyttet til tiltakets plassering på tomten etter pbl er en selvstendig avslagsgrunn. Kommunen har vurdert at svalgangen ikke innehar noen gode visuelle kvaliteter. Etter en samlet vurdering av tiltakets visuelle karakterer og plassering, mener kommunen at det bør gis avslag i denne saken. Gjeldende reguleringsplan: I de fleste reguleringsplaner for hyttebebyggelse i kommune tilstrebes det at bebyggelsen på hver hyttetomt skal tilpasses terrenget og øvrig bebyggelse, og at bebyggelsen fremstår som èn hytteenhet. Etter gjeldende reguleringsplan tillates det som nevnt ovenfor, svalgang mellom hytte og anneks. I nyere reguleringsplaner er takoverbygg mellom hytte og anneks regulert i planene, da man i eksisterende hytteområder så at slike takoverbygg/svalganger ble oppført uten at dette var regulert eller godkjent av kommunen. Svalgang mellom ulike bygninger slik at de til sammen skal utgjøre èn bygning, er ikke omtalt i reguleringsplanen. Kommunens vurdering er at den løsningen som tiltakshaver søker om, ikke kan tillates. Omsøkte løsning bærer preg av å være et forsøk på å omgå regelverket, mer enn å være en god estetisk og arkitektonisk løsning. Konsekvenser for fremtidige søknader: Kommunen mener at det vil være svært uheldig å godkjenne omsøkte tiltak, da det vil kunne legge føringer for behandlingen av lignende saker i samme område i fremtiden. Kommunen mener det bør foretas en streng vurdering av hva som oppføres i Åsenfjorden, da dette er Levanger kommunes største pressområde for hyttebebyggelse. Videre er det slik at kommunen ønsker å unngå tilfeller der man får to tilnærmet likeverdige enheter på samme eiendom. Det er ønskelig med et klart skille mellom hva som er hytte og hva som er anneks. Gjeldende reguleringsplan tar sikte på å ivareta dette ved at det er arealbegrensninger for både hytte og anneks, og ikke eiendommen som sådan. Kommunen mener at omsøkte tiltak primært fører til at det vil se ut som at det er tre bygninger på tomta. Sekundært vil sammenbygging av badet og annekset gjøre at det ser ut som at tomta har to like store bygninger. Hensynet bak bestemmelsen om størrelsesbegrensning på hytte og anneks/uthus er blant annet å hindre at det oppføres to like store bygninger på eiendom. Etter kommunens vurdering er det alternative løsninger til omsøkte tiltak som både er mer hensiktsmessig og bedre tilpasset landskapet på tomta. Samtidig ønsker kommunen en helhetlig og forutsigbar utbygging av hytteområdene i kommunen. Det er viktig for kommunen å sikre at samtlige tiltakshavere behandles likt og innenfor de fastsatte rammer som er gitt via planarbeid. 57 av 105

58 Tiltakshavers utnyttelse av egen tomt: At tiltakshaver begrunner søknaden med at det i dette tilfellet ikke er mulig å bygge på hytta, bør etter kommunens vurdering ikke tillegges særlig vekt. Som kommunen skrev i brev til tiltakshaver den ønsker kommunen å bemerke at «det ikke skal gis tillatelse til tiltak som strider mot reguleringsplan eller plan- og bygningsloven, med begrunnelse i terrengforholdene på en tomt. Kommunen har ingen plikt til å ta hensyn til at tiltakshaver har en tomt som etter tiltakshavers mening ikke lar seg utnytte i tråd med reguleringsplanen». I tillegg må det i denne saken tydeliggjøres at badet er oppført uten at kommunen på forhånd har gitt godkjenning til dette. Tiltakshaver ble også gjentatte ganger bedt om å stanse byggingen inntil det forelå godkjenning fra kommunen. Kommunen har ingen plikt til å godkjenne omsøkte tiltak, eller tillate omgåelse av regelverket, for at det ulovlig oppførte badet skal bli godkjent. Konklusjon: Dersom kommunen godkjenner omsøkte tiltak, vil det måtte kunne åpnes for at også andre tiltakshavere med eiendommer som omfattes av samme plan, må kunne få oppføre svalganger mellom bygningene på sine tomter. Dette vil etter kommunens vurdering føre til en uheldig utvikling og utbygging av kommunens hytteområder, og samtidig redusere beslutningsgrunnlaget som følger av gjeldende reguleringsplan. 58 av 105

59 Levanger kommune Sakspapir Søknad om dispensasjon fra kommunedelplan - Deling av eiendommen 1719/311/1 Nordmark - Jarle Oddvar Nordmark - Boligtomt Saksbehandler: E-post: Tlf.: Gunnar Vatn gunnar.vatn@innherred-samkommune.no Arkivref: 2017/ /1719/311/1 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /17 Rådmannens forslag til vedtak: I samsvar med de vurderinger som er gjort i dette saksframlegg innvilges dispensasjon fra kommunedelplanen for Levanger sentrum til fradeling av boligtomt i LNF-område. Søknaden om dispensasjon innvilges med hjemmel i Plan- og bygningslovens Endelig delingstillatelse kan gis administrativt når utslippstillatelse er innvilget. Bakgrunn for saken: Jarle Oddvar Nordmark har søkt om dispensasjon fra kommunedelplanen for Levanger sentrum til fradeling av boligtomt i LNF-område. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag fraråder kommunen å gi dispensasjon. Vedlegg: 1 Søknad 2 Situasjonskart 3 Oversiktskart 1 : Oversiktskart 1 : Utsnitt av kommunedelplan 6 Søknad om dispensasjon 7 Brev fra Statens vegvesen datert Brev fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag datert Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Høringsbrev datert Brev med foreløpig svar datert Brev fra Nord-Trøndelag fylkeskommune datert Jordlovsbehandling datert Saksopplysninger: Innherred samkommune mottok en søknad fra Jarle Oddvar Nordmark om deling av eiendommen Nordmark med gnr/bnr 311/1 i Levanger kommune. Det søkes 59 av 105

60 om fradeling av en boligtomt på ca. 1,9 dekar for ny boligbebyggelse. Planstatus: Den omsøkte boligtomta omfattes av kommunedelplanen for Levanger sentrum. Den ligger i et område for Landbruks-, Natur- og Friluftsformål (LNF) hvor det ikke er åpnet for spredt boligbygging. Søknaden er i strid med kommunedelplanen. Det er søkt om dispensasjon fra planen. Arbeidet med en ny kommunedelplan for Levanger sentrum er nå i gang. Planforslaget er nå på høringsrunde til andre myndigheter. Omsøkte eiendom er ikke innenfor planområdet for den nye kommunedelplanen. Dette betyr at inntil ny kommuneplan for hele Levanger kommune blir vedtatt, så vil den gamle kommunedelplanen for Levanger sentrum gjelde for denne eiendommen. Det planlegges ny E6 mellom Åsen og Mule. Den omsøkte tomt ligger innenfor planavgrensningen for alternative traseer for ny E6, og den ligger nær linje C i kart datert Utsnitt av Statens vegvesens kart med alternative traseer for ny E6 Deler av planlagt atkomstveg ligger ifølge NIBIO s gårdskart i område med dyrkbar jord (rød skravur). Nabovarsling: Det er ikke kommet merknader i forbindelse med nabovarslingen. 60 av 105

61 Andre myndigheter: I henholdt til Plan- og bygningslovens 19-1 og 21-5 ble saken i brev datert sendt andre myndigheter til uttalelse og behandling etter andre lovverk enn Plan- og bygningsloven. Nord-Trøndelag fylkeskommune sier i brev datert at de har ingen merknader til søknaden ut fra hensynet til plan- og friluftsforhold. Når det gjelder forholdet til kulturminneloven sier fylkeskommunen at de prioriterer å uttale seg i saker der tiltak kommer nærmere enn 100 meter unna automatisk freda kulturminner. De forutsetter at kommunen har avklart om dette gjelder i denne saken, og derfor prioriterer de ikke å undersøke denne saken nærmere. Statens vegvesen Region midt sier i brev datert at det fortsatt er stor usikkerhet vedrørende valg av trase for ny E6 mellom Åsen og Mule, samt at tidsperspektivet på dette er uklart. De kan derfor ikke uttale seg med sikkerhet om fradeling vil komme i nærheten av mulig framtidig trase linje C for E6. I den grad de kan si noe, så er pr dato linje C den minst sannsynlig linja. Valg av trase vil først skje i Om linje C da fortsatt er med i vurderingen er noe usikkert. De sier at det ikke er utarbeidet støysonekart for de alternative linjer, men ber om at kommunen vurderer støy ved en eventuell dispensasjon og fradeling. Statens vegvesen konkluderer med at de ikke vil motsettes seg at det gis dispensasjon fra kommunedelplanen for fradeling av tomt. Statens vegvesen har i brev datert , angående status og videre arbeid med planene for E6 mellom Åsen og Mære, lagt ved kart som viser de alternativer de nå går videre med. De to alternativene traseene nærmest omsøkte tomt er ikke med lenger. Statens vegvesens foreløpige anbefaling, utsnitt av kart datert Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sier i brev datert at de fraråder at det gis dispensasjon fra kommunedelplanen for enkeltvise tomter i dette området. Fylkesmannens landbruksavdeling sier at den omsøkte tomta ifølge gårdskart ligger på skogsmark med høg bonitet, og at området delvis er angitt som dyrkbart. Området ligger relativt sentrumsnært. Det er ikke åpnet for spredt boligbygging. Landbruksavdelingen 61 av 105

62 vil ut fra hensynet til regionale og nasjonale jordverninteresser fraråde at det gis dispensasjon for enkeltvise tomter i dette området. Dette er et område hvor arealbruken bør skje etter plangrep, tatt i overordnede planen, og ikke enkeltvise fradelinger. Fylkesmannens miljøvernavdeling viser til Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging som skal legges til grunn for planlegging. Miljøvernavdelinga sier at tiltaket ligger innenfor kommunedelplanen for Levanger sentrum som er et område med stort press på arealene. De finner det svært uheldig at et større areal beslaglegges av en enkelt bolig. Omdisponering av areal i såpass nærhet til Levanger sentrum bør underlegges en helhetlig vurdering gjennom overordnet plan. Fylkesmannens kommunalavdeling forutsetter at kravene til tilstrekkelig sikkerhet i hht til Plan- og bygningslovens 28-1, jf. TEK 10 kap 7 er oppfylt ved et evt. positivt dispensasjonsvedtak. Ut over det har de ingen merknader. Fylkesmannens reindriftsavdeling har ingen merknader til søknaden. Innherred samkommunes landbruksavdeling behandlet i sak 108/17 i brev datert søknaden etter Jordloven. Det ble gitt samtykke til fradeling av en parsell på ca. 1,9 dekar til boligformål og adkomst til boligeiendommen. Tillatelsen begrunnes med at fradelingen ikke vurderes være i strid med bestemmelsen i Jordloven. Det ble gitt samtykke til omdisponering av 0,5 dekar av eiendommen til bruk som atkomst til ny boligeiendom. Omdisponeringen begrunnes med at arealet er lite og er i ferd med å gå ut av bruk. Kulturminner: I følge Riksantikvarens database over automatisk freda kulturminner, Askeladden, ligger nærmeste automatisk freda kulturminne lokalitet Kjølås nordre ca. 300 meter unna. Det minnes om aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminnelovens 8-2 dersom det under bygge- eller gravearbeider treffes på mulige kulturminner. Da må arbeidet stanses og Nord-Trøndelag fylkeskommune som lokal kulturminnemyndighet varsles umiddelbart. Biologisk mangfold: I følge Naturmangfoldlovens 7 skal det i saker som behandles etter Plan- og bygningsloven fremgå at prinsippene i Naturmangfoldloven 8-12 er vurdert. Det foreligger ingen vitenskapelig eller erfaringsbasert informasjon i registre eller temakart som omhandler arter, naturmiljø, naturtyper og biologisk mangfold som tilsier at søknaden kan komme i konflikt med slike interesser i det aktuelle området, verken direkte eller i umiddelbar nærhet. Samfunnssikkerhetshensyn: I følge Plan- og bygningslovens 28-1 kan grunn bare bebygges, eller eiendom opprettes eller endres, dersom det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur- eller miljøforhold. Det samme gjelder for grunn som utsettes for fare eller vesentlig ulempe som følge av tiltak. I følge de kart kommunen har tilgjengelige så ligger ikke det omsøkte arealet i noen faresone for verken ras, skred eller flom. Kommunen er heller ikke kjent med at endret 62 av 105

63 klima vil ha noen innvirkning på området. Veg, vann og avløp: Atkomst blir via privat veg. Vedlagt søknaden er det vedlagt vegretter over eiendommene gnr/bnr 311/1, 310/3 og 313/1. Tomta planlegges tilknyttet offentlig vannforsyning. Det er søkt om utslippstillatelse for et privat enkeltanlegg for tomta. Dersom det gis dispensasjon må det være under forutsetning av at utslippstillatelsen innvilges. Endelig delingstillatelse kan først gis når en dispensasjon evt. er innvilget og utslippstillatelsen er godkjent. Vurdering: I henhold til Plan- og bygningslovens kapitel 19 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av Plan- og bygningsloven. Det må foreligge en begrunnet søknad. Kommunens dispensasjonsadgang er imidlertid ikke ubegrenset. PBL 19-2 sier at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynet bak lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. En naturlig forståelse av ordlyden tilsier at terskelen for å gi dispensasjon skal være høy. Dette bekreftes i bestemmelsenes forarbeider i Ot.prp. nr. 32 s ), hvor det uttales at det ikke skal være noen kurant sak å få dispensasjon. Det vises til at planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og at disse omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk, vil over tid kunne undergrave planene som informasjonsog beslutningsverktøy. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter fra loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt regional eller statlig myndighet har uttalt seg negativt om søknaden. Dispensasjonssøknaden: Søknaden begrunnes med at sønn til grunneier etterhvert skal overta eiendommen, men inntil det skjer så ønsker han å bo i nærheten. Rådmannens vurdering: Kommuneplanen og kommunedelplaner er kommunens styringsdokument for hvor i kommunen det skal tillates ny boligbygging. Å utarbeide en kommuneplan er en omfattende prosess hvor det har vært mulig for alle grunneier og andre og komme med innspill. Lokale og regionale myndigheter har i flere omganger vært involvert i arbeidet gjennom behandlinger og høringsrunder. Kommuneplanen/kommunedelplanen er et 63 av 105

64 resultat/kompromiss av flere innspill og noen ganger motstridende interesser. Når det gjelder hvor det skal tillates boligbebyggelse, er det mange momenter som er med i vurderingene. Avstand til skole, barnehage og andre servicefunksjoner; en samordnet, trygg, samfunnsøkonomisk og miljøvennlig transportplanlegging; støy, kulturlandskap, landbruk, fornminner, biologisk mangfold, ønske om å opprettholde bosetting i bygdene/skolekretsene med mer. I kommuneplanen for Levanger kommune er ny boligbebyggelse lokalisert til eksisterende reguleringsplaner og til områder avsatt til fremtidige boligområder. Tilsvarende er det i kommunedelplanen for Levanger sentrum. I kommuneplanen er det i tillegg avsatt enkelte LNFR-områder hvor det kan tillates spredt boligbebyggelse dersom et sett med kriterier oppfylles. I øvrige LNFR-områder er det ikke åpnet for spredt boligbebyggelse. Det er ikke åpnet for spredt boligbebyggelse i område hvor omsøkte tomt ligger. Generelt så mener Rådmannen at fremtidig boligbebyggelse må vurderes i en plansammenheng, enten gjennom et innspill til neste rullering av kommuneplan, eller så i gjennom å foreslå en reguleringsplan, og særlig siden dette er et såpass sentrumsnært område hvor det også kunne vært mulig å få til flere boliger. Fradeling av spredt boligtomter trenger ikke å være til hinder for en eventuell fremtidig utbygging av flere boliger i samme område, men kan medføre at en ikke får optimal utnyttelse av område ved en eventuell slik utbygging. I tidligere saker har Fylkesmannen i Nord-Trøndelag uttalt at dispensasjon kun bør benyttes i de tilfeller som klart skiller seg fra andre saker. Å gi dispensasjon i saker som ikke skiller seg klart fra andre saker, vil ha en uheldig virkning og vanskeliggjøre behandlingen av andre saker. Det kan skapes en presedens, og slike dispensasjoner kan bidra til å uthule kommuneplan/kommunedelplan og svekke plangrunnlaget som informasjons- og beslutningsverktøy. Innenfor planperioden for gjeldende kommunedelplan, dvs. etter 2000, er det tidligere gitt flere dispensasjoner til spredt boligbebyggelse. Det er blant annet gitt dispensasjon til fradeling av boligtomter fra følgende eiendommer: Håa, gnr/bnr 8/1 (vår ref: 2006/1376) PUK-sak 36/06 møte Halsan østre, gnr/bnr 312/1 (vår ref 2007/4228) PUK-sak 76/07 møte Rustgården, gnr/bnr 10/1 (vår ref: 2007/2763) PUK-sak 90/07 møte Vikan, gnr/bnr 6/5 (vår ref 2009/6017) PUK-sak 65/10 møte Veimo, gnr/bnr 313/6 (vår ref 2017/2498), adm-sak 352/17 Med bakgrunn i flere av ovennevnte saker, kan et avslag i omsøkte sak derfor kunne oppfattes som forskjellsbehandling. En bevist endring av dispensasjonspraksis, vil ikke nødvendigvis være forskjellsbehandling. Deler av atkomstvegen vil gå gjennom et areal som er klassifisert som dyrkbar jord. Forøvrig vil det ikke går med dyrka eller dyrkbar jord til omsøkte boligtomt. Landbruksmyndigheten i kommunen har godkjent fradelingen og omdisponeringen etter Jordloven. 64 av 105

65 Når det gjelder forholdet til støy fra en eventuell fremtidig E6, så vil det være lite sannsynlig at omsøkte tomt vil komme inn i en støysone, med de to alternativene som Statens vegvesen nå signaliserer at de ønsker å gå videre med. Etter en samlet vurdering av alle momenter i saken, vurderer Rådmannen at hensynet bak LNF-formålet ikke blir vesentlig tilsidesatt ved at det gis dispensasjon. Fordelene vurderes også klart større enn ulempene. Rådmannen anbefaler derfor Plan- og utviklingskomiteen å gi dispensasjon i denne saken. Med bakgrunn i ovennevnte finner Plan- og byggesakssjefen at hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon i fra, ikke blir vesentlig tilsidesatt ved at det gis dispensasjon. Plan- og byggesakssjefen finner også at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det er dermed anledning til å gi dispensasjon i saken. Det er søkt om utslippstillatelse for et privat enkeltanlegg for tomta, men det er ikke innvilget utslippstillatelse. Endelig delingstillatelse kan ikke gis uten at det er innvilget utslippstillatelse. Dersom Plan- og utviklingskomiteen velger å dispensasjon til fradeling, kan endelig delingstillatelse gis administrativ når utslippstillatelsen evt. er innvilget. Dersom Plan- og utviklingskomiteen finner det riktig å endre dispensasjonspraksisen, kan søknaden avslås. Det bør komme tydelig i vedtaket frem at praksisen ønskes endret, for å unngå at eventuelt vedtak med avslag blir opphevet på grunn av usaklig forskjellsbehandling. Et eventuelt avslag vil være et enkeltvedtak som kan påklages, jf. Forvaltningslovens 28. Det er 3 ukers klagefrist etter underretning av vedtak er mottatt. 65 av 105

66 Levanger kommune Sakspapir Søknad om dispensasjon fra arealbegrensningene i reguleringsplan /232/17 - Tove Karin og Geirmund Arnesen Saksbehandler: E-post: Tlf.: Tone Tyholt tone.tyholt@innherred-samkommune.no Arkivref: 2013/ /1719/232/17 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /17 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gis det avslag på søknad om dispensasjon fra arealbegrensningene i reguleringsplan Tinbuen (plan id ). Vurdering og begrunnelse er gitt nedenfor. Vedtaket kan påklages i henhold til forvaltningsloven 28. Det er tre ukers klagefrist fra det tidspunkt vedtaket er kommet frem, jf. forvaltningsloven 29. Hjemmel/bakgrunn for saken: Plan- og bygningsloven 19-2 Vedlegg: 1 Forhåndsvarsel 1719/232/17 2 Søknad 3 Søknad om dispensasjon 4 Situasjonskart 5 Tegninger 6 Bekreftelse 7 Ulovlighetsoppfølging 1719/232/17- manglede dokumentasjon 8 Kvittering for nabovarsel 1719/232/17 9 Søknad om dispensasjon 10 Diverse foto 11 Arealoversikt 12 Søknad 13 Søknad om dispensasjon 14 Tillatelse fra nabo 15 Situasjonsplan 16 Søknad om etterhåndsgodkjennelse /232/17 - Høring 17 Fylkeskommunens uttalelse til Søknad om etterhåndsgodkjennelse av flytebryggeanlegg 19 E-post 20 Officerhagen 1719/232/17 66 av 105

67 21 Søknad om dispensasjon /232/17 Officershagen 22 Fwd: VS: dips-søknad Officershagen 23 Rapport fra befaring Søknad om dispensasjon fra arealbegrensningene 1719/232/17 25 Forslag fra Tove og Geirmund Arnesen til mindre vesentlig reguleringsendring for eiendommen 1719/232/17 26 Søknad om dispensasjon fra arealbegrensningene 1719/232/17 27 Søknad om dispensasjon for Officershagen /232/17 28 Innherred samkommune-arnesen-4 29 dispensasjonssak hytte i Lofjorden, Tove og Geirmund Arnesen 30 Reinertsen 31 reinertsen Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Ingen Saksopplysninger: På eiendommen 232/17 står det per i dag et naust, et uthus på 13 m2 og ei hytte med et bebygd areal (BYA) på 109 m2. Historikken i saken er at tiltakshaver har gjort omfattende tiltak på eiendommen for å imøtekomme kommunens krav til retting. En relativt stor flytebrygge er fjernet og veranda rundt naustet er tatt bort. Betong i fjæra er meislet vekk, og utført på en slik måte at man har unngått noen særlige sår i naturen. Det som gjenstår av ulovligheter på eiendommen er størrelsen på hytta, da hytta er 19 m 2 for stor i forhold til hva reguleringsplanen angir som maksimalt tillatt areal. Det er tidligere søkt om dispensasjon fra arealbegrensningene for hytta, og saken ble behandlet i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger kommune den med sak 48/16. Søknad om dispensasjon fra arealbegrensningene i reguleringsplan Tinbuen (planid L ) ble avslått med hjemmel i plan- og bygningsloven Det ble videre anbefalt at tiltakshaver tar opp med grunneier behovet for en mindre reguleringsendring. Tiltakshaver fremmet forslag til mindre reguleringsendring i bestemmelsens 3.1.1, der tillatt utnytting ble gitt et tillegg som skulle lyde følgende. «For eiendommen 1719/232/17 tillates hovedvolumet å være inntil 110 kvm, i en bygningskropp. Totalvolumet kan likevel ikke overstige 120 kvm.» Forslag til mindre reguleringsendring for Tinbuen ble i PUK-møte sak 30/17 avvist på bakgrunn av at det ikke er ønskelig med en ny norm som støtter oppføring av større hytter i Åsenfjord. Tiltakshaver har på nytt fremmet en dispensasjonssøknad den , der det søkes om etterhåndsgodkjenning for hytta med en størrelse på 109 m 2 BYA, som er 19 m 2 mer enn hva reguleringsplanen tillater av areal på hytte. Kommunen fritar fra nabovarsling til grunneier etter plan- og bygningsloven (heretter forkortet pbl.) 21-3 på grunnlag av at grunneier har vært inn i saken i en tidlig fase og har hatt tett kontakt med søker, og har vært informert om at det ville søkes om 67 av 105

68 dispensasjon. Kommunen vurderer også at tiltaket i liten grad berører grunneierens interesser. Med bakgrunn i dette og grunneiers bekreftelser i saken tidligere, anses han for tilstrekkelig varslet tidligere i saken. Vurdering: Omsøkte eiendom reguleres av reguleringsplan Tinbuen friområde (planid ) og er regulert til fritidsbebyggelse. Tiltaket er i samsvar med formålet. Det søkes om dispensasjon fra arealbegrensningene for hytte. Hytta: I følge byggetillatelsen av , har hytta et godkjent areal på 72 m 2. Det søkes nå om etterhåndsgodkjenning for de tilbygg som er oppført siden den gang, og som medfører at hytta nå har et bebygd areal (BYA) på 109 m 2. Reguleringsplan: Eiendommen reguleres av reguleringsplan Tinbuen friområde (planid ), og er regulert til fritidsbebyggelse. I bestemmelsenes punkt om tillatt utnytting heter det at tomt F5, den aktuelle tomten, kan bebygges med fritidsbebyggelse med BYA på maks 90 m 2. For uthus/anneks tillates det BYA på maks 30 m 2. I all hovedsak skal en søknad behandles på grunnlag av rettstilstanden på avgjørelsestidspunktet. Unntak fra dette kan inntreffe når det trår i kraft en reguleringsendring til søkers disfavør før det er fattet endelig avgjørelse i saken. I slike tilfeller viste saksbehandlingsreglene som tidligere fremgikk av saksbehandlingsforskriften at myndighetene ikke gjennom rettsstridig opptreden skulle kunne skaffes seg rom til å endre det materielle rettsgrunnlaget i søkers disfavør. Sivilombudsmannen har tydeliggjort dette i sak 2011/720, som viser til sak 2007/83 («Tretelt-saken»). I aktuelle sak ble tiltaket omsøkt etter at gjeldende reguleringsplan trådte i kraft, og det påklagede vedtaket ble fattet på bakgrunn av samme reguleringsplan. Det har dermed ikke skjedd noen reguleringsendring etter at tiltakshaver sendte søknad om godkjenning av de aktuelle tiltakene, og det er dermed rettstilstanden på vedtakstidspunktet som er avgjørende for saken. 68 av 105

69 Dispensasjonssøknaden: 69 av 105

70 Vurdering av dispensasjonen: Søknaden er i realiteten en etterhåndsgodkjenning, da arbeidene allerede er utført. En søknad om etterhåndsgodkjenning skal behandles på vanlig måte, og ut fra forholdene på avgjørelsestidspunktet. Søknaden behandles derfor som om tiltakene ikke er utført, slik at det ikke vil bli ansett som fordel eller ulempe for tiltakshaver at arbeidene allerede er utført. Det kan heller ikke vektlegges eventuelt økonomisk tap tiltakshaver blir påført dersom de omsøkte dispensasjoner ikke kan godkjennes. Alt av arbeider som er påstartet uten at de nødvendige tillatelser foreligger, står for tiltakshavers egen regning og risiko. I henhold til pbl. 19-2, første ledd, kan kommunen gi dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Forutsetningen for slik adgang som nevnt i første ledd, er imidlertid at «hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ( ) (ikke) blir vesentlig tilsidesatt» og at en samlet vurdering tilsier at fordelene med å gi dispensasjon er «klart større enn ulempene», jf. pbl. 19-2, annet ledd. Begge vilkårene må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne innvilges. En naturlig forståelse av ordlyden i 19-2, andre ledd, tilsier at terskelen for dispensasjon skal være høy, noe som bekreftes i bestemmelsens forarbeider, jf. Ot.prp.nr. 70 av 105

71 32 ( ) s Planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag, og dispensasjoner bør som hovedregel unngås. Dagens ordlyd i pbl ble vedtatt med sikte på en innstramming av dispensasjonsadgangen. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. På den annen side understrekes det imidlertid i forarbeidene at man ved anvendelsen av litt eldre planer må se hen til en hensiktsmessig samfunnsutvikling. Reelle hensyn tilsier også at man tolker disse planene med et visst skjønn, av hensyn til den samfunnsmessige utviklingen av gjeldende regelverk. Det første spørsmålet blir i denne saken om dispensasjonen vil medføre at reguleringsplanen blir «vesentlig tilsidesatt». Hensyn bak bestemmelsen om arealbegrensninger i plan, er å regulere bygningers volum og å regulere bygningens totale areal sett i forhold til omgivelsene. En arealbegrensning skal hindre at eiendommer blir overbygde og ruvende i terrenget. Ved arbeid med reguleringsplaner, skal det når det vurderes arealbegrensninger, legges vekt på løsninger som kan bedre eksisterende situasjon i forhold til landskap og allmenn tilgang til sjøen. Det er spesielt viktig med arealbegrensninger i reguleringsplaner som omfatter sjønære områder, slik som i denne saken. I tillegg er Åsenfjord et område med stort press på arealene langs sjøen, og man skal ha en restriktiv holdning til nye fritidsboliger og vesentlig utvidelse av eksisterende fritidsboliger i områder av kommunen med press. Dette er forankret i statlige planretningslinjer for forvaltning av strandsonen langs sjøen, som kommunene er forpliktet til å følge, jf. pbl Det er også et faktum at utnyttelsesgrad og arealbegrensning er et av de viktigste punktene i en reguleringsplan, og det skal mye til for at kommunen skal kunne dispensere fra dette. I reguleringsplan Tinbuen friområde, er arealbegrensningene satt til 90 m2 for hytte og 30 m2 for anneks. Det er valgfritt om man ønsker å ha både uthus og anneks eller om de 30 m2 benyttes til ett bygg. Forutsetningen er at bygningen(e) ikke overstiger et samlet bebygd areal på 30 m2. I gjeldende reguleringsplan er det ikke åpnet for at man kan flytte areal fra annekset til hytta. Eiendommen reguleres av en nylig vedtatt reguleringsplan. Reguleringsplanen ble stadfestet av Fylkesmannen så sent som desember Når det gjelder en nylig vedtatt plan, forutsetter forarbeidene at dispensasjon ikke kan gis, jf. Ot.prp.nr. 32 ( ) s.242. Det er dessuten ikke dispensert fra denne reguleringsplanen hva gjelder bestemmelse om arealbegrensninger før. Dette medfører at denne sakens utfall vil kunne få stor betydning for videre håndtering av dispensasjonssaker videre innenfor dette planområdet. Dette sammenfaller med forarbeidene, der det er sagt at viktige endringer i planer av betydning ikke må skje ved dispensasjon. Man må kunne forutsette at reguleringsplanen har tatt hensyn til hvor stor del som kan bebygges på hver eiendom, samt at det i arealplanleggingen er grundig vurdert hvor stort 71 av 105

72 areal som skal benyttes/avsettes til andre formål. Arealbegrensningene kommer som en følge av disse vurderingene. Når en reguleringsplan først er vedtatt med en arealdisponering som dette, skal det mye til før byggesaksavdelingen overprøver. Videre er det slik at grad av utnytting sammen med reguleringsformål er det viktigste premisset for utviklingen av et område. Dette medfører at det skal svært mye til før det kan gis dispensasjon fra arealbegrensningene, og dette sammenfaller også med forarbeidene, der det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. I planprosessen er det vurdert hvor stort areal som skal avsettes til henholdsvis hytter, uthus eller anneks på en eiendom. Tiltakshaver anfører en tenkt situasjon for at hytta skal kunne oppfylle reguleringsplanens bestemmelse om arealbegrensning. Dette går ut på å lage en «slisse» gjennom bygget slik det står i dag, der man skiller hytta i to. Hytta vil dermed da være innenfor reguleringsplanens bestemmelser. En slik løsning vil i følge tiltakshaver, i praksis ikke medføre store endringer for bygningens areal sett i forhold til omgivelsene, som er et av hensynene bak bestemmelsen. En slik tenkt løsning vil heller ikke medføre verken mer eller mindre areal tilgjengelig for allmennheten, som det er fokus på ved bygging i strandsonen. I det store og det hele vil ikke bygningsmassen på eiendommen gi et annet inntrykk enn hvordan bygningsmassen fremstår i dag. Imidlertid vil kommunen bemerke at bygningsmassen slik den fremstår i dag, vil vike fra det som er fastsatt i plan og grundig vurdert i planprosessen til planen. Det hører med til saken at tiltakshaver tidligere har fjernet flytebrygge og betong i fjæra på en svært ryddig måte, og dette medførte at deler av eiendommen som var blitt privatisert tidligere med disse elementene, er tatt bort og dermed har økt tilgjengeligheten for allmennheten i strandsonen betraktelig. På grunn av at Åsenfjord er et pressområde, er det ønskelig å gjøre samtlige endringer via plan. Dette for å kunne sikre at alle forhold ved saken er vurdert og at det er forutsigbart og likt for samtlige hytteeiendommer i området. Dispensasjoner er med på å svekke dette grunnlaget. Etter kommunens vurdering gjør hensynene bak planbestemmelsene seg gjeldende med styrke i denne saken. Da reguleringsplanen er av nyere dato, og med henblikk til Åsenfjord som et område med stort press på arealene i strandsonen, vil hensynene bak reguleringsplanens bestemmelser vedrørende størrelse på hytte fortsatt stå sterkt. Lovens ordlyd ble i den nye pbl. endret med sikte på en innstramming av dispensasjonsadgangen. Etter tidligere lov var det tale om en alminnelig interesseovervekt, mens etter den nye loven må det foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, og som nevnt over, er det i forarbeidene uttalt at «det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke.» Hensikten med å sette en øvre begrensning på bebyggelsens areal må antas å være ønsket om å ivareta hytteområdet som sådan. En øvre arealbegrensning på hvert bygg gir signal om at det er bedre estetisk sett enn én stor bygning. Kommunen ønsker at en eventuell endring av arealbegrensningene skjer via en planendring og ikke via dispensasjoner. Dette kommer av at dispensasjoner kan få ulikt utfall for de forskjellige eiendommene og vil bli lite forutsigbart både for hytteeierne og kommunen. Det vil også sikre 72 av 105

73 likebehandling at en slik endring skjer via planendring og ikke enkeltvise dispensasjoner. Dette vil kunne få uheldige ringvirkninger som ikke er forenelig med god arealpolitikk. Reguleringsplanen ble vedtatt i 2015 og er av nyere dato i plansammenheng. Slik kommunen har vurdert saken finnes det ingen spesielle forhold i dispensasjonssøknaden, som gjør at søknaden skiller seg vesentlig fra forhold som kan påberopes av andre hytteeiere i området. Ved en eventuell positiv dispensasjonsbehandling, risikerer man derfor å gi uttrykk for en liberal dispensasjonspraksis i området som igjen vil medføre en uthuling av planen som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Dette er det advart mot i forarbeidene til Kommunen skal og må vurdere dispensasjonssøknaden opp i mot planområdet som en helhet. Dersom det her gis tillatelse, må det legges til grunn at Kommunen også må åpne for at også andre fritidseiendommer i området kan oppføre hytter med tilsvarende størrelse. Dette er momenter som trekker i retning av at hensynet bak bestemmelsen kan bli vesentlig tilsidesatt dersom det gis dispensasjon. Tiltakshaver har også anført at reguleringsplan for del av Sagtun, «Sagtun endring» (plan id L ), tillater en størrelse på inntil 120 m 2 BYA, og at denne planen også omfatter hytteeiendommer innenfor 100-metersbeltet. Det medfører riktighet at denne reguleringsplanen, etter en endring vedtatt , nå tillater BYA på inntil 120 m 2 BYA. Likevel kan ikke dette tillegges vekt i dispensasjonsvurderingen da dette er to forskjellige planområder. Store deler av planen på Sagtun ligger utenfor 100- metersbeltet. Likevel er det korrekt at det er noen få hyttetomter som også ligger innenfor 100-metersbeltet i denne planen som tillater maksimalt bebygd areal inntil 120 m 2 på hytte. Imidlertid er det imellom dette planområdet på Sagtun og sjøen, flere eksisterende hytter og veganlegg, som gjør at det allerede er foretatt en forringelse av strandsonen her. I forestående sak ligger hytta med en avstand fra sjøen på omlag 25 meter, og det er ingen elementer som naturlig skiller eiendommen fra sjøen, slik som i nevnte planområde på Sagtun. På sin side ligger denne eiendommen litt spesielt til, da det ikke er hyttebebyggelse i umiddelbar nærhet, men flere helårsboliger. Disse helårsboligene er ikke underlagt samme bestemmelser som hyttebebyggelsen med et maksimalt tillatt areal på 90 m 2, og kan derfor være noe større i areal. Dette er et forhold som er med på å dempe aktuelle hyttes inntrykk i området, med at det ikke virker like ruvende i terrenget som om det skulle vært i et hyttefelt. Dette er et moment som taler i retning av tiltakshavers favør, om at hensyn bak planen ikke blir vesentlig tilsidesatt. Tiltakshaver har kommet med tilleggsinformasjon til saken, der de viser til sak 129/11 med vår ref. 2009/2855, hvor kommunen har godkjent oppføring av en lignende løsning som i denne saken (sammenbygd anneks og hytte). Saken som tiltakshaver har vist til, er tilhørende i et annet planområde, enn foreliggende sak, da den hører til reguleringsplan Løvtangen (vedtatt ). På grunn av at saken tilhører et annet planområde, mener kommunen at sakene ikke er sammenlignbare og derfor ikke kan tillegges vekt. At kommunen tidligere har innvilget dispensasjon for lignende tilfelle, mener kommunen ikke vil ha betydning, da kommunen kan innskjerpe dispensasjonspraksis, jf. forarbeidene om at kommunens dispensasjonsadgang med den nye loven skulle strammes inn og klargjøres, på s av 105

74 På bakgrunn av en helhetsvurdering har kommunen kommet frem til at hensyn bak bestemmelsene i reguleringsplanen vil bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjon, og at det ikke foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Vilkårene for å gi dispensasjon er dermed ikke oppfylt, og søknaden må avslås på dette grunnlag. Vilkårene i 19-2 andre ledd er kumulative, dvs. at begge vilkår må være oppfylt for at det skal kunne gis dispensasjon. Kommunen vil likevel vurdere lovens andre vilkår, om fordelene ved en dispensasjon er større enn ulempene, for å belyse saken på en tilstrekkelig god måte. Ulempen med å gi dispensasjon er på generelt grunnlag at det vil kunne medføre presedensvirkninger for lignende tiltak i samme planområde. Dette tilsier at kommunen bør benytte dispensasjonsadgangen med forsiktighet. Kommunen kan ikke se at det foreligger noen særskilte forhold på denne eiendommen eller hos tiltakshaver som skiller denne søknaden fra flertallet av andre dispensasjonssøknader. En innvilget dispensasjon i denne saken vil kunne medføre utstrakt bruk av dispensasjoner i planområdet. Hvis dispensasjon innvilges i denne saken vil det kunne bety at det åpnes for en utstrakt bruk av dispensasjoner i planområdet, hvilket må anses for å være en svært tungtveiende ulempe i helhetsvurderingen, til fordel for en enkelt hytteeier. Fordelene for tiltakshaver vil være at han får beholde hytta slik den står i dag, med et BYA på 109 m 2, og de funksjonene som ligger i tilbygget, kan fortsette å være der de er. Med en slik løsning får man også komprimert bygningsmassen på ett sted, noe som er medvirkende til å hindre at et større areal av eiendommen enn nødvendig blir benyttet til bygninger for fritidsformål, og at det dermed kan virke mindre privatiserende i strandsonen. Etter en helhetsvurdering har kommunen kommet frem til at fordelene ikke er klart større enn ulempene. **** Som ovennevnte viser, har kommunen vurdert at en innvilgelse av dispensasjon i dette tilfellet vil tilsidesette hensynet bak reguleringsplanen. Søknad om dispensasjon avslås på dette grunnlag. 74 av 105

75 Levanger kommune Sakspapir Reguleringsplan for Svartvika Saksbehandler: E-post: Tlf.: Mona Saursaunet Arkivref: 2017/88 - / Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /17 Rådmannens forslag til vedtak: Vedlagte forslag til planprogram for Svartvika fastsettes i medhold av plan- og bygningsloven 12-9 tredje ledd. Vedlegg: 1 Planprogram Svartvika Plangrense-A4 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Høringsuttalelser (7 stk.) Saksopplysninger: Bakgrunn Hensikten med planprogrammet er å gjøre rede for reguleringsspørsmålet, behovet for utredninger og innholdet i konsekvensutredningen. Forslaget gjelder en detaljregulering for fritidsbebyggelse med tilhørende anlegg i Svartvika, Åsenfjord. Planområdet Planområdet dekkes av eiendommene med gnr./bnr. 242/3 og 242/13, og er på ca. 82 daa. Størsteparten av området er bratt skogkledd terreng av middels bonitet. I nordøst er det et areal på ca. 15 daa med fulldyrka jord. Skogområdene som omslutter jordbruksarealet har lav bonitet. Gjennom planområdet går det en privat veg med forbindelse til fylkesveg Skjesolvegen i øst. Planstatus Området har status som LNFR-område med spredt boligbebyggelse i kommuneplanen for Levanger og Verdal. LNFR-formålet dekker ikke fritidsbebyggelse-formål, og tiltaket samsvarer dermed ikke med overordna plan. 75 av 105

76 Planprogrammet KU-forskriften har kommet ut i ny utgave siden saken ble tatt opp til behandling. Overgangsbestemmelsen i ny KU-forskrift 39 andre ledd sier at «for planer og tiltak som er tatt opp til behandling etter de to tidligere forskriftene, skal denne forskriften legges til grunn i den videre behandlingen av saken.» Ny forskrift om konsekvensutredninger skal altså ligge til grunn for videre behandling av planforslag for Svartvika. Planforslaget faller innenfor den nye KU-forskriften FOR Planer som alltid skal konsekvensutredes og ha planprogram pkt. b), fordi det er snakk om tiltak etter pkt. 25 i KU-forskriftens vedlegg I. Punkt 25 omfatter nye bolig- og fritidsboligområder som ikke er i samsvar med overordnet plan. Planprogrammet skal gjøre rede for formålet med planarbeidet, planprosessen med frister og deltakere, opplegget for medvirkning, spesielt i forhold til grupper som antas å bli særlig berørt, hvilke alternativer som vil bli vurdert og behovet for utredninger. Planprogrammet er et verktøy for å gi forutsigbarhet både om utredninger som skal gjennomføres, metodebruk, innsamling av data, tidsforløp og planprosess for berørte parter. Det må framgå hvilke metoder som skal benyttes og utformingen skal være slik at det kan tas stilling til om reguleringen er utarbeidet i samsvar med planprogrammet. Forhold som skal utredes i videre planarbeid går fram av tabell i vedlagte forslag til planprogram. Det er foreslått følgende utredningstema: - Landskap/visuelle konsekvenser* - Nærmiljø og friluftsliv* - Kulturminner og kulturmiljø - Naturmangfold* - Naturressurser* meters beltet langs sjøen* - Risiko og sårbarhet - Folkehelse, barn/unges, funksjonshemmedes og eldres interesser universell utforming, tilgjengelig boenhet - Veg- og vegtekniske forhold/trafikksikkerhet - VA og energi Utredningstema merket med (*) skal inngå som en del av konsekvensutredningen. De øvrige skal inngå som en del av planbeskrivelse eller risiko- og sårbarhetsanalysen. Intensjonen med planarbeidet Forslagsstiller ønsker å legge til rette for flere hyttetomter ved Svartvika. Det søkes også om tilrettelegging av småbåtplasser i et felles flytebryggeanlegg. Forslagsstiller ønsker å utrede plassering av hyttetomter også innenfor areal som overlapper med dyrkajord, og innenfor 100-metersbeltet langs sjø. Man ser for seg påkobling på eksisterende private veg gjennom Undlidalen forutsatt at man får vegrett. Det er ikke tenkt bilveg helt ned til sjøen. 76 av 105

77 Planprosess Medvirkning Forhåndskonferanse med kommunen ble avholdt Det ble avklart at reguleringsforslaget omfattes av forskrift om konsekvensutredning, og at det måtte utarbeides planprogram. Planprogrammet ble sendt ut på høring av forslagsstiller til berørte myndigheter samt naboer, festere og gjenboere samtidig med melding om oppstart av planarbeidet. Høringsfrist ble satt til seks uker. Det kom inn totalt 7 uttalelser i forbindelse med melding om oppstart av planarbeid og høring av planprogrammet. Dersom det reviderte planprogrammet, fastsettes av kommunen, vil det bli ny mulighet til å uttale seg i forbindelse med høring og offentlig ettersyn av det konkrete reguleringsplanforslaget senere i prosessen. De som mottok planprogrammet på høring var Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Nord- Trøndelag Fylkeskommune, Statens Vegvesen, Norges vassdrags- og energidirektorat, NTE Nett AS, samt grunneiere, festere, naboer og gjenboere. I tillegg er kopi av varselet sendt på intern høring i kommunens administrasjon. I forbindelse med høringen har det innkommet de uttalelser som nedenfor er gjengitt i sammendrag og kommentert: Nord-Trøndelag Fylkeskommune Planfaglig uttalelse: Har kun merknader til varsel om oppstart av regulering, ikke til planprogrammet. Fylkeskommunen savner en avklaring fra kommunen på overordnet kommuneplannivå hvor man skal åpne for flere hytter i Åsenfjord. Dersom det skal åpne for hyttebygging bør det legges opp til en tettere utbygging inn mot eksisterende bebyggelse framfor å spre hyttene i området. Samtidig bør det legges særlig vekt på landskapsinnpassing og å unngå uheldig eksponering. Det anbefales at planavgrensningen omfatter et større område, og trekkes ned mot sjøen, slik at planen avklarer de interessene som berøres eller som bør avklares i tilknytning til foreslått utbygging. Det anbefales at båtplasser/småbåthavner bør søkes samlokalisert for å begrense nedbygging av strandsone. Kulturminnefaglig uttalelse: Fylkeskommunen vurderer at planen ikke kommer i konflikt med automatisk freda kulturminner, men minner om varslingsplikten etter jfr. kulturminneloven 8 annet ledd. Forslagsstillers kommentar: Planområdet/utredningsområdet utvides i tråd med innspill fra NTFK. Endelig plangrense fastsettes når innholdet i planen er klargjort (ila. utredningsarbeidet/ før innsending til 1. gangs behandling). Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Landbruksavdelingen: Landbruksavdelingen er ut fra regionale og nasjonale jordverninteresser kritisk til at det skal planlegges for fritidsbebyggelse som berører dyrka jord. Landbruksavdelingen vil ikke ha merknader til at det planlegges for hytter på skogsmark i området, men vi vil ut fra regionale og nasjonale jordvernhensyn være tydelig på at det ikke kan planlegges for fritidsbebyggelse på dyrka jord. Vi viser herunder til Stortingets behandling av Nasjonal jordvernstrategi , hvor en enstemmig næringskomite var tydelig i sine komitemerknader om at det må legges til 77 av 105

78 grunn en strengere praksis mht. spørsmål om fritidsbebyggelse, boliger og næringsbygg på dyrka jord. Landbruksavdelingen ber om at dette legges til grunn for den forestående planprosessen. Miljøvernavdelingen: For vurdering av varslet reguleringsplan, vil vi legge Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen (SPR 2011) til grunn. Disse slår fast at byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjø gjelder generelt, og at forbudet er strammet inn i ny plan- og bygningslov. 100-metersbeltet er av nasjonal interesse, og bygging her skal bare tillates etter en konkret vurdering ut fra lokale forhold. Som hovedregel skal byggeforbudet praktiseres strengt. Nye utbyggingsområder bør vurderes i helhetlig sammenheng, dvs. i overordnet plan. Det varslede planområdet her er ikke i tråd med kommuneplanens arealdel (KPA). Levanger kommune har i sin planstrategi varslet oppstart av revidering av KPA i I SPR er Levanger kategorisert som en kommune med stort press på arealene i strandsonen. Planområdet ligger i Åsenfjorden, et område med mange fritidsboliger og stort utbyggingspress. Selve planområdet er imidlertid en del av et område med noe utstrekning sørover som i dag er lite berørt av inngrep. Med dette som bakgrunn, vil vi sterkt fraråde at det gås videre med en planlegging av nytt område for fritidsboliger og småbåtanlegg som beskrevet i oppstartsvarselet. En vurdering og avveining av interessene bør foretas i forbindelse med varslet oppstart av revidering av kommuneplanens arealdel. En videre planlegging her vil være utfordrende for de nasjonale og regionale interesser vi er satt til å ivareta, og utbygging i 100- metersbeltet vil kunne medføre innsigelse. Det gjelder her særlig interessene knyttet til friluftsliv og landskap, men som et lite utbygd område i et større område med sterk utbygging, vil arealene også kunne ha stor verdi for biologisk mangfold. Dersom en likevel velger å gå videre med planarbeidet må en ta hensyn til eventuelle miljøkvaliteter i området, både biologisk mangfold, landskap og friluftsliv. Fylkesmannen anbefaler til at man i tillegg til søk etter registreringer i Artskart og Naturbase utfører: kartlegging av viktige naturtyper i området ut fra DN-Håndbok 13 og rødlista for naturtyper, artsregistrering med særlig vekt på rødlistede karplanter iht. Artsdatabankens rødliste 2015, og skadelige arter iht. Artsdatabankens svarteliste Registreringene skal gjøres tilgjengelig gjennom nasjonale databaser. Konsekvensene for naturmangfoldet må vurderes etter prinsippene 8-12 i naturmangfoldloven. Kommunalavdelingen: Minner om at det må gjennomføres en ROS-analyse, og at eventuelle ROS-områder må avmerkes med hensynssone i kartet. Forslagsstillers kommentar: Utredning og kartlegging av naturmangfold skal oppfylle krav framsatt i FMNTs uttalelse. Statens vegvesen Statens vegvesen anser påkoblingen til fylkesvegen som akseptabel og har ingen merknader til planvarselet. Nabo: Harald Nordaune Nordaune har sterke innvendinger mot reguleringsarbeidet. Han skriver: «Det å oppleve 78 av 105

79 fri og enkel tilgang til sjøen for allmennheten er noe som blir stadig viktigere etterhvert som friområder langs fjordene fortettes». Han stiller seg uforstående til påstanden i varslingsbrevet om at det ikke er kjent utstrakt bruk av planområdet som rekreasjonsområde. Han påpeker at Svartvika er det siste området med utmark i sammenheng med strand som vi fastboende kan benytte på «vår side av fjorden». Svartvika har blant annet vært arena for utallige Pinse- og Sant Hansfeiringer. I tillegg har Svartvika i generasjoner vært lokalsamfunnets badeplass, og stranda oppleves som fri og usjenert. Man kan bevege seg uten å være hindret av flytebrygger og båtfortøyninger, og uten å måtte gå igjennom «hagen» til hyttefolket på vei til sjøen. En utbygging av området vil frata allmennheten denne følelsen av fri tilgang til skog og sjø. Både lokalbefolkningen og personer fra Åsen sentrum benytter området til hundelufting, spaserturer og joggeturer. Nordaune opplyser om at han er lam fra livet og ned, og bruker rullestol. Han har fått tildelt et kjøretøy fra NAV, samt rett til barmarkkjøring fra bolig og ned til Svartvikstranda av Innherred samkommune. Han har lagt ved kartutsnitt over turstier inntegnet i rødt, (fig. 1) Fig. 1: Kartutsnitt av området ved Svartvika med turstier inntegnet i rødt. Nordaune hevder videre at området er viktig trasé for elg og rådyrs vandring til/fra Djupvikmarka og Reinås/Lo marka. Skogen rundt Svartvika har alltid vært en del av hekkeområdet for ærfugl og andre arter. Skogsområdet er dessuten en del av jaktområdet til Åsenfjord utmarkslag, der det er felt både elg og rådyr og jakt kan antas å være viktig rekreasjon for mange. Videre er Nordaune bekymret for økt trafikk, støy- og støvplager og påfølgende redusert livskvalitet for beboere langs Skjesolvegen og Djupvikvegen. Forslagsstillers kommentar: Innspill og opplysninger ang. friluftsliv og naturmangfold/naturressurser er notert og tas med videre i arbeidet med konsekvensutredning av planforslaget. Nabo: Terje Lindseth Lindseth argumenterer for at eksisterende bilveg inn til planområdet ikke har kapasitet til økt trafikk som følge av tiltak i planen. Vegen har mange uoversiktlige punkter og det vil 79 av 105

80 kunne oppstå farlige situasjoner. Han mener dermed at veien må oppgraderes dersom det skal åpnes for flere hytter i området. Veg inn til planområdet fra Djupvikvegen i vest er han ikke positiv til ettersom dette vil føre til gjennomgangstrafikk forbi eiendommen hans. Lindseth er som Nordaune kritisk til påstanden om at Svartvika ikke er et attraktivt friluftsområde. Han påstår at på fine sommerdager kommer 5-10 biler med familier som bruker stedet som badeplass, og videre at dette nok er fordi det er en av få plasser man kan komme ned til sjøen uten å måtte gå gjennom hagen til hus og hytter. Lindseth opplyser i tillegg om at han vil hevde eiendom og brukshevd for flytebrygga og det ene naustet i Svartvika som har vært bygd, brukt og vedlikeholdt av hans far siden 70-tallet. Han er skeptisk til påstanden om at det ikke er nødvendig med molo i tilknytning til eventuell ny småbåthavn. Han informerer avslutningsvis om at hyttene 242/34 242/29 og 242/40 har drikkevann fra brønn i sør-østlig del av feltet, og at området må hensyntas i forhold til plassering av nye hytter. Forslagsstillers kommentar: Kjøreveg fram til området må sikres i planarbeidet. Trafikksikkerhet og drikkevannskilde vil være et tema i Risiko- og sårbarhetsanalysen. Innspill og opplysninger ang. friluftsliv er notert og tas med videre i arbeidet med konsekvensutredning av planforslaget. Nabo: Anders Dahlø Påpeker at økt biltrafikk som følge av oppføring av nye hytter vil gjøre det meget forstyrrende og plagsomt å være på hytta hans ved Skjesolvegen. Vegen er smal og hytta hans ligger bak en bakketopp. Økt trafikk kan føre til farlige situasjoner. Dahlø opplyser om feil i beskrivelsen av området: Vegen som forbinder Undlidalen og fylkesvegen/skjesolvegen er ikke kommunal lenger, men ble omklassifisert som privat veg for ti år siden. Han mener at en må ta med i konsekvensutredningen fremtidig vedlikehold av vei, og at anleggstrafikk ikke forringer den veistandarden som er i dag. Forslagsstillers kommentar: Veg og trafikksikkerhet må omtales i Risiko- og sårbarhetsanalysen som skal følge planforslaget. Henvisning til veger er rettet opp. Vegsituasjonen må avklares i det videre arbeidet. Naboer: Vidar og Jens Undlien Av sine rettsforgjengere, som var Vidar og Jens Undliens fedre, har de hørt at de trolig eier grunnen på en del av eiendommen, dette fordi fedrene gjennom mange år hadde mottatt festeavgift for de to naustene nede ved sjøen påstående gnr 242/3 13. Advokat Welde har bedt Vidar og Jens Undlien om å fremskaffe dokumentasjon for de påståtte forhold. Vidar Undlien forespør i tillegg en vegomlegging ved tunet sitt dersom reguleringsforslaget blir en realitet. Forslagstillers kommentar: Dokumentasjon på eiendomsforhold er etterspurt, men ikke framvist (2 mnd. etter mottatt brev). Adkomstforhold og vegløsning må avklares i det videre planarbeidet. 80 av 105

81 Vurdering: Forholdet til overordna kommuneplan og nasjonale føringer Planforslaget er ikke i samsvar med overordna plan, og nettopp derfor ble det krevd at forslagsstiller skulle utarbeide konsekvensutredning og planprogram. Plangromgrammet er en slags plan for planlegginga, og skal blant annet gjøre rede for planprosessen og behovet for utredninger. Når nødvendige utredninger er gjennomført vil man få en bedre oversikt over områdets verdi og kvaliteter, hvorpå man vil få et større vurderingsgrunnlag for behandling av planforslaget. Det skal tas stilling til om foreslått planprogram bør fastsettes, evt. med endringer. Dette innebærer også å ta stilling til om planarbeidet kan fortsette. Administrasjonen har i denne saken vært tidlig ute med å si at vi i utgangspunktet ikke kan anbefale en ytterligere nedbygging av strandsonen i Åsenfjord. Kommuneplanen legger også sterke føringer for at hytter ikke skal plasseres på dyrkajord. Det fins imidlertid en del areal i planområdet som trolig ikke vil være i konflikt med landbrukshensyn, viktige naturverdier eller friluftsliv. Forslagsstiller ønsker likevel å utrede muligheten for plassering av noen av hyttetomtene på dyrkajord og innenfor 100- metersbeltet fra sjø, slik at man kan gjøre konkrete vurderinger av prosjektet. Det er viktig å understreke at selv om kommunen gir forslagsstiller godkjenning til å utrede mulighetene til plassering av hytter innenfor 100-metersbeltet og dyrkajord, er det ikke dermed sagt at kommunen vil godkjenne en slik plassering av hyttetomtene når det konkrete planforslaget foreligger. Plassering av hytter på dyrkajord eller innenfor 100- metersbeltet fra sjø vil ganske sikkert medføre innsigelse fra Fylkesmannen. Reguleringsspørsmålet Svartvika har en meget spesiell posisjon i Åsenfjord som et av få områder ved sjøen som oppleves som forholdsvis uberørt og fritt for bebyggelse. Derfor bør man være ekstra streng i vurderingen av om det kan tillates ytterligere nedbygging av strandsonen her. Kartutsnittet over planområdet under (neste side) viser en tenkt grense gjennom eiendommen (sort strek) hvor administrasjonen foreløpig vurderer det som greit å plassere nye hyttetomter på sørsiden av denne linja. Dette forutsetter så klart at man ikke oppdager hittil ukjente arealkonflikter innenfor området i forbindelse med utredningene. På nordsiden av linja kan det fort bli konflikt med 100-metersbeltet fra sjø eller landbruksinteresser. Det er allerede noen hyttetomter rett ved sjøen i Undlidalen i dag. Disse ble satt opp i en tid da bygging i strandsonen ble behandlet mindre strengt. Det at det allerede fins bebyggelse ved sjøkanten i dag bør ikke brukes som et argument for at det kan tillates ytterligere nedbygging av strandsonen i Åsenfjord. 81 av 105

82 Kartutsnitt over eiendommen/planområdet. Det er tegnet inn en tenkt linje (tykk, svart strek), hvor administrasjonens foreløpige vurdering er at hyttetomter kan plasseres på sørsiden av denne linja. Foreløpig er ikke detaljene i reguleringsforslaget kjent, fordi forslagsstiller ønsker å utsette konkretisering av planforslaget til etter planprogrammet eventuelt er fastsatt og utredningene gjennomført. Det går frem av varselbrevet at forslagsstiller vurderer å se på utvikling for fritidseiendommer, samt småbåtplasser i et felles flytebryggeanlegg. Forslagsstiller har signalisert at de ønsker en felles befaring med kommunens planavdeling og relevante regionale myndigheter for å se på kvalitetene i området. Administrasjonen er positiv til en slik befaring og vil gjerne bistå med å organisere møtet. Befaring vil i så fall bli gjennomført etter at de viktigste utredningene iht. planprogrammet er gjennomført, slik at man kan ta utgangspunkt i et bedre kunnskapsgrunnlag for området. Melding om oppstart av planarbeid/utkast til planprogram har vært på egen intern høring i kommunen/samkommunen, og følgende merknader har kommet inn: Avdeling for kommunalteknikk: Ingen merknader til planprogrammet. Det bekreftes at nabo Dahløs innspill om at vegen inn til planområdet er privat og ikke kommunal, stemmer. På dette punktet var ikke matrikkelen oppdatert, men dette er tatt tak i av oppmålingsenheten nå. Kommunens representant for idrett og friluftsliv, (per telefon): Det bør foretas en friluftslivskartlegging som også tar utgangspunkt i Miljødirektoratets veileder for kartlegging av friluftsliv. I tillegg må man vise til kommunens egen friluftslivskartlegging. Man bør kontakte skoler, barnehager og eventuelle idrettsog friluftslivsorganisasjoner som kan tenkes å bruke området. 82 av 105

83 Friluftslivsrepresentanten oversendte kontaktliste til saksbehandler over personer som kommunen rådførte seg med i forbindelse med den kommunale friluftslivskartleggingen. Denne lista ble oversendt forslagsstiller, slik at de kan rådføre seg med disse personene i arbeidet med utredningen av friluftsliv i Svartvika. Landbruksavdelingen: Det er problematisk å legge fritidsbebyggelse på dyrka jord, og det er derfor ønskelig at det finnes andre områder å bygge på. Administrasjonen påpekte i egen forhåndsuttalelse til forslagsstiller at det anses som mulig å åpne for flere hytter i Svartvika-området, såfremt disse ikke plasseres innenfor 100-metersbeltet langs sjø, eller på dyrka jord. I tillegg ble det understreket at planforslaget ikke måtte komme til hinder for friluftsliv og allmenn ferdsel. Administrasjonen anbefalte at planprogrammet skulle omfatte krav til en grundig utredning av friluftsliv i tilknytning til Svartvika. Videre ble det anbefalt at tiltaket søkes tilpasset terrenget, og at eventuell flytebrygge samlokaliseres med eksisterende anlegg nordøst for planområdet. Planprogrammets innhold Planprogrammet tilfredsstiller de formelle kravene til innhold jfr. forskrift om konsekvensutredninger 14. Planprogrammet beskriver både bakgrunn og hensikten med planprogrammet, og videre om planprosessen og medvirkning. Under punktet om medvirkning har forslagsstiller kommentert hvert enkelt innkomne innspill. Etter en beskrivelse av planområdet ut fra dagens situasjon og forholdet til overordna rammer og føringer, følger en oversikt over utredningsbehov, hvordan utredningene tenkes gjennomført og om det skal fremgå av konsekvensutredningen, planbeskrivelsen eller ROS-analysen. Kommunen anser at nødvendige utredningstema er inkludert i planprogrammet. Høringsuttalelser som er relevant for planprogrammet synes hensyntatt i tilstrekkelig grad. Når det gjelder selve reguleringsspørsmålet har Fylkesmannen signalisert innsigelse dersom planforslaget innebærer bebyggelse innenfor 100-metersbeltet langs sjø. Landbruksavdelingen hos Fylkesmannen er tydelige på at det ikke bør planlegges fritidsbebyggelse som berører dyrka jord. Både Fylkesmannen og Fylkeskommunen anbefaler at reguleringsspørsmålet videreføres som innspill til ny revisjon av kommuneplanen. Høringsinnspill fra naboer omhandler i stor grad betydningen av Svartvika som friluftsliv- og rekreasjonsområde. Forslagsstiller har notert innspillene om friluftsliv og sikret krav til nøye kartlegging av friluftsliv i planprogrammet. I tillegg har flere naboer påpekt at de er kritiske til utbygging av flere hytter i området ettersom dette vil medføre økt trafikk med påfølgende støy- og støvproblematikk. Det hevdes også at veien gjennom Undlidalen er veldig smal og at det med økt trafikkmengde vil kunne oppstå farlige trafikksituasjoner. Veg- og adkomstløsning vil bli nærmere avklart i forbindelse med utarbeiding av det konkrete planforslaget. Trafikksikkerhet er et ROS-tema og vil dermed inngå som en del av ROS-analysen til det konkrete planforslaget. 83 av 105

84 Konklusjon Hensikten med et planprogram er å skape en forutsigbar prosess ved utarbeiding av et reguleringsplanforslag. Det påfølgende planforslaget med konsekvensutredning vil skape et godt grunnlag for å vurdere om det er rom for flere hytter i Svartvika-området, og evt. plassering av disse. Rådmannen tilrår at planprogram for detaljregulering for Svartvika fastsettes. 84 av 105

85 Levanger kommune Sakspapir Planprogram Solbakken boligfelt Saksbehandler: E-post: Tlf.: Mona Saursaunet Arkivref: 2015/ /L Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /17 Rådmannens forslag til vedtak: Vedlagte forslag til planprogram for Solbakken boligfelt fastsettes i medhold av plan- og bygningsloven Vedlegg: 1 Planprogram 2 Oversiktskart 3 Illustrasjonsplan Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Høringsuttalelser (4 stk.). Saksopplysninger: Bakgrunn Bakgrunnen for utarbeidelsen av planprogrammet er oppstart av planarbeid for Solbakken på Ekne. Planinitiativet fremmes av Norconsult på vegne av Expo-Nor Bolig og Eiendomsutvikling AS, og dreier seg om detaljregulering av et nytt boligfelt i forventet størrelsesordenen 48 boliger. Forslaget er ikke i samsvar med kommuneplanen. Det er dermed stilt krav om konsekvensutredning med planprogram jfr. plan- og bygningsloven 4-2. Planområdet Planområdet ligger på Ekne i Levanger kommune, ca. 7 km vest for Skogn tettsted og 17 km til kommunesenteret Levanger. Bebyggelsen på Ekne ligger i et landbruks- og friluftsområde med spredt bebyggelse som i hovedsak utgjør bolig- og fritidsbebyggelse. Planområdet ligger på en sør- og vestvendt skogkledt ås ca. 600 meter fra Trondheimsfjorden og ligger ca meter over havet. I følge nibio.no omfattes hoveddelen av planområdet av skogsmark (blandingsskog der deler av området er grandominert). 85 av 105

86 Planstatus Planområdet er vist som LNFR-område med spredt boligbebyggelse i kommuneplanens arealdel. Planinitiativet samsvarer dermed ikke med overordna plan. KU-forskriften har kommet ut i ny utgave siden saken ble tatt opp til behandling. Overgangsbestemmelsen i ny KU-forskrift 39 andre ledd sier at «for planer og tiltak som er tatt opp til behandling etter de to tidligere forskriftene, skal denne forskriften legges til grunn i den videre behandlingen av saken.» Ny forskrift om konsekvensutredninger skal altså ligge til grunn for videre behandling av planforslag for Solbakken boligfelt. Planen kommer inn under den nye KU-forskriftens 6 Planer og tiltak som alltid skal konsekvensutredes og ha planprogram eller melding pkt. b) «reguleringsplaner etter plan- og bygningsloven for tiltak i vedlegg I. Unntatt fra dette er reguleringsplaner der det konkrete tiltaket er konsekvensutredet i en tidligere plan og der reguleringssaken er i samsvar med denne tidligere planen.» Planen faller inn under pkt. 25 i vedlegg I: «Nye bolig- og fritidsboligområder som ikke er i samsvar med overordnet plan.» Planprogrammet Planprogrammet skal gjøre rede for formålet med planarbeidet, planprosessen med frister og deltakere, opplegget for medvirkning, spesielt i forhold til grupper som antas å bli særlig berørt, hvilke alternativer som vil bli vurdert og behovet for utredninger. Planprogrammet er et verktøy for å gi forutsigbarhet både om utredninger som skal gjennomføres, metodebruk, innsamling av data, tidsforløp og planprosess for berørte parter. Det må framgå hvilke metoder som skal benyttes og utformingen skal være slik at det kan tas stilling til om reguleringen er utarbeidet i samsvar med planprogrammet. Forhold som skal utredes i videre planarbeid går fram av tabell i vedlagte forslag til planprogram. Det er foreslått følgende utredningstema: - Naturverdier, biologisk mangfold - Grunnforhold - Landskap, kulturlandskap, jord- og skogvern, kulturminner - Friluft, rekreasjon og nærmiljø - Adkomst, trafikk - Annen infrastruktur - Barn og unge - Skole og barnehage - Klima og energi - Risiko- og sårbarhetsanalyse Aktuelle problemstillinger for disse temaene samt fremgangsmåte for utredningen er beskrevet i vedlagt planprogram. Intensjonen med planarbeidet Generelt 86 av 105

87 Intensjonen med planarbeidet er å regulere Solbakken til boligformål. Området ligger nært inntil eksisterende boligbebyggelse og er i gang/sykkelavstand til både skole og barnehage. Utbyggingsavtale Det vil være aktuelt med en utbyggingsavtale ettersom planforslaget utløser behov for gang- og sykkelvei langs fylkesvegen fra det planlagte boligfeltet til barneskolen. Planprosess Medvirkning Forhåndskonferanse med Innherred samkommune ble avholdt 6. oktober Det ble avklart at reguleringsforslaget omfattes av forskrift om konsekvensutredning, og at det måtte utarbeides planprogram. Planprogrammet ble sendt ut på høring av forslagsstiller til berørte myndigheter samt naboer, festere og gjenboere samtidig med melding om oppstart av planarbeidet. Høringsfrist ble satt til seks uker. Det kom inn totalt 4 uttalelser i forbindelse med melding om oppstart av planarbeid og høring av planprogrammet. Dersom det reviderte planprogrammet, fastsettes av kommunen, vil det bli ny mulighet til å uttale seg i forbindelse med høring og offentlig ettersyn av det konkrete reguleringsplanforslaget. De som mottok planprogrammet på høring var Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Nord- Trøndelag Fylkeskommune, Statens Vegvesen, Norges vassdrags- og energidirektorat, NTE Nett AS, samt grunneiere, festere, naboer og gjenboere. I tillegg er kopi av varselet sendt på intern høring i kommunens administrasjon. I forbindelse med høringen har det innkommet de uttalelser som nedenfor er gjengitt i sammendrag og kommentert: Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Landbruksavdelingen: vil primært gi råd om at vurderinger av slike eventuelle plangrep foretas gjennom revisjon av kommuneplanens arealdel. Ut fra en konkret vurdering vil landbruksavdelingen ikke motsette seg at det igangsettes detaljregulering her. Landbruksavdelingen ber i tillegg om at en vurdering av arealutnytting/tetthet tas inn som utredningstema i planprogrammet viser til Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging. Miljøvernavdelingen: Planforslaget må ta hensyn til eventuelle miljøkvaliteter i området, og vurderes etter prinsippene 8-12 i naturmangfoldloven. Fremlagt planprogram fastsetter etter vår vurdering utredningstema for det videre arbeidet som i hovedsak tilfredsstiller de interesser vi er satt til å ivareta. Det forutsettes at forslagsstiller foretar kartlegging av naturtyper og deres økologiske funksjon etter DN-håndbok 13, samt kartlegging av fugl og pattedyr i tråd med DN-håndbok 11-Viltkartlegging. Eksisterende kunnskap fra databaser skal også innhentes. Konsekvensutredningen bør i tillegg ta inn risikoen for spredning av fremmede arter som tema. Nye registreringer skal gjøres tilgjengelig i offentlige databaser. Byaelva er ifølge Naturbase registrert som naturtype viktig bekkedrag (B-verdi). Elva er klassifisert med moderat økologisk tilstand med risiko (rød) for at miljømålene ikke nås innen Miljøvernavdelingen forutsetter derfor at Levanger kommune følger opp 87 av 105

88 planene for avløpsbehandling i området. Miljøvernavdelingen påpeker også behovet for sikker skoleveg og at det etableres gangsykkelveg langs fv Avdelingen forventer også at det avsettes tilstrekkelig plass til sykkelparkering i forbindelse med leilighetsbygg. Videre forutsetter miljøvernavdelingen at det utarbeides en landskapsanalyse, at gjeldende grenseverdier for støy overholdes, og at planprosessen organiseres slik at synspunkter fra barn som berørt part kommer fram. Kommunalavdelingen: Det må gjennomføres en ROS-analyse. Avdelingen gjør oppmerksom på at geoteknisk vurdering bør være detaljert nok til å avklare hvorvidt kravet til tilstrekkelig sikkerhet iht. plan- og bygningsloven 28 1 jf. TEK10 kap. 7 er oppfylt. Forslagsstillers kommentar: Uttalelsen tas til etterretning. Vurdering av arealutnyttelse / tetthet, tas inn som en del av «Landskap, kulturlandskap, jord- og skogvern, kulturminner». Det tas inn et nytt punkt under «Naturverdier. Biologisk mangfold» - Kartlegging av fremmede arter og beskrive tiltak for å hindre spredning. Samkommunens kommentar: Kommunen har hatt kloakkanlegget ute på anbud, og klar for bygging av denne nå i høst. Nord-Trøndelag fylkeskommune Planfaglig uttalelse: Det må legges vekt på at form, utnyttelse og plassering av bebyggelsen tilpasses eksisterende omgivelser på en god måte. Eksisterende verdifull vegetasjon på området bør tas med i vurderingen under naturverdier. Planprogrammet bør legge til rette for medvirkning fra ulike brukergrupper, herunder barn og unge, og bygdesamfunnet Ekne. Prinsippene for universell utforming må ligge til grunn og det anbefales at en viss andel av boligene sikres som tilgjengelige boenheter i reguleringsbestemmelsene. Sikker skoleveg må være en forutsetning for utbyggingen av et nytt boligfelt. Etablering av sammenhengende gang/sykkelveg fram til skolen må derfor tas med som tema i utredningen. Finansieringen må vurderes som en del av feltutbyggingskostnadene. Det bør legges til rette for en snarveg for gangtrafikk fra feltet ned til fylkesvegen som gir kortere avstand til sentrumsfunksjoner enn skissert adkomstveg til feltet. Det må avsettes tilstrekkelig og egnet areal til lek og uteopphold iht. bestemmelsene i kommuneplanens arealdel i Levanger kommune. Kulturminnefaglig uttalelse: Det er nødvendig å gjennomføre en arkeologisk registrering av planområdet for å undersøke om planen kommer i konflikt med automatisk freda kulturminner. Forslagsstillers kommentar: Uttalelsen tas til etterretning. 88 av 105

89 Statens vegvesen I henhold til statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging skal planleggingen legge til rette for et utbyggingsmønster og transportsystem som fremmer utvikling av kompakte byer og tettsteder, reduserer transportbehovet og legger til rette for klima- og miljøvennlige transportformer. Det er omtrent 1,7 km fra avkjøring til boligfeltet og til Ekne barneskole. Skolevegen går langs fv Boligutbyggingen vil generere trafikk av myke trafikanter på fylkesvegen. I planprogrammet som følger planen står det at trase for skoleveg er et utredningstema som skal beskrives nærmere. Hvordan dette skal ivaretas kommer ikke fram av planmaterialet. En vurdering av behovet for gang- og sykkelveg må tas stilling til i denne fasen av planarbeidet. Det er ikke regulert inn gang- og sykkelveg langs fylkesvegen i oversendte plan. Utbygger som utløser behovet for et tilbud for gående og syklende bør tilrettelegge for dette. I vegnormalen håndbok N100 står det at langsgående gang- og sykkelveg bør etableres når ÅDT er over 1000 og potensialet for gående og syklende overstiger 50 i døgnet, eller strekningen er definert som skoleveg. Vi krever at planområdet utvides til å innbefatte gang- og sykkelveg langs fv. 112, samt at det tas inn en rekkefølgebestemmelse som sikrer at gang- og sykkelveg fra Ekne til planområdet er utbygd før boliger kan tas i bruk. Forslagsstillers kommentar: Bygging av gang- sykkelveg som krevd vil være en stor kostnad som må forskutteres. Det forventes ikke bygd mere enn i størrelsesorden 2-3 boliger innenfor planområdet pr. år. Det er lite tilgjengelige boligtomter på Ekne og bygging av en gangsykkelveg langs fv. 112 vil også gagne flere beboere langs vegen og i nærområdet forøvrig. Forslagsstiller ønsker derfor at etablering av gang- sykkelveg langs fv. 112 behandles som en egen plansak, og at planlegging og utbygging av den inngår som en del av en utbyggingsavtale. Kostnadene til etablering av gangsykkelvegen søkes fordelt mellom flere aktører. Videre er det ønskelig at kravet om etablering av gs-veg slår inn etter at en viss andel av boligene (for eksempel boliger) er etablert. Samkommunens kommentar: Administrasjonen er i gang med å se på løsninger for samarbeid om etablering av gs-vei og undersøke handlingsrommet innenfor Vegvesenets krav om rekkefølgebestemmelse. Norges Vassdrags- og Energidirektorat NVE ønsker ikke å komme med konkrete innspill i denne fasen grunnet begrenset kapasitet. NVE forutsetter at kommunen og konsulent selv vurderer hvordan NVE s forvaltningsområder kan ivaretas, og har lagt ved en sjekkliste som bør innarbeides som verktøy til planarbeidene. Sjekklisten går igjennom de ulike tema, hvilke vurderinger som bør vurderes, hvordan ulike tema bør innarbeides i planen med linker til mere informasjon. Forslagsstillers kommentar: Uttalelsen tas til etterretning, sjekklisten vil bli benyttet i 89 av 105

90 Planarbeidene. Vurdering: Forholdet til overordna plan Fordi reguleringssaken omfatter nye områder til utbygging hvor arealformålet ikke er i samsvar med overordna plan, har det blitt krav om konsekvensutredning og planprogram. Avviket fra overordna kommuneplan går på at planområdet omfattes av LNFR-areal med spredt boligbebyggelse. Plangromgrammet er en slags plan for planlegginga, og skal blant annet gjøre rede for planprosessen og behovet for utredninger. Det skal tas stilling til om foreslått planprogram bør fastsettes, evt. med endringer. Dette innebærer også å ta stilling til om planarbeidet kan fortsette. Reguleringsspørsmålet Solbakken synes å være godt egnet for utbygging til boliger da området har kort avstand til skole og barnehage. Det er viktig å opprettholde et variert botilbud på Ekne da det forventes fortsatt boligetterspørsel. Planarbeidet ser på mulighet for utvikling av relativt mange boenheter, (mellom 40-50) og vil kunne dekke etterspørselen etter nye boliger på Ekne i flere år fremover. Den foreslåtte plasseringen på Solbakken synes ikke legge beslag på dyrkajord/dyrkbar jord, eller komme i konflikt med registrerte friluftslivslokaliteter eller registrert verdifull natur. Det er viktig å tenke langsiktighet når man åpner for nye boligområder. På Ekne kan det være rimelig å anslå at videre boligutvikling vil foregå i retning E6 og Skogn, og da kan utbygging av gang- og sykkelvei langs fv. 112 komme flere boligområder til gode. Planprogrammet sammen med melding om oppstart av planarbeid ble sendt på intern høring til kommunens tekniske avdeling og landbruksavdeling. Følgende innspill kom inn: Landbruksavdelingen - Ingen merknad til omsøkte plan i hht. jordlovens bestemmelser. Kommunalteknikk Levanger - Enhet kommunalteknikk har hatt kloakkanlegget ute på anbud, og klar for bygging av denne nå i høst. Vedr. vannforsyning må de koble seg til det private vannverket, og sikre kapasitet både til forsyning og brann. Det ble også nevnt i forbindelse med intern høring, at som alternativ til utbygging av gang- og sykkelvei langs fv. 112, kan man legge opp til en alternativ skolerute hvor skolebarna benytter seg av sti gjennom Dalen langsmed Byaelva. Da kommer man opp på Falstadvegen ved Falstadsenteret. Planavdelingen mener imidlertid at barn alltid vil gå korteste vei mellom A og B, og at det dermed er viktig til å legge opp til gang- og sykkelvei der barna faktisk går. Dette vil utvilsomt være langs fv. 112, som er korteste veg mellom planområdet og barneskolen. Gang- og sykkelvei er, slik forslagsstiller har kommentert, en stor utgift å forskuttere før boligene er solgt. Det er derfor aktuelt å se på en samarbeidsløsning for bygging av gsvei, og finne ut om det er mulig å lempe litt på rekkefølgekravet slik at kravet om ferdigstilt gs-vei ikke inntreffer før etter at en viss andel av boligene er solgt. 90 av 105

91 Planprogrammets innhold Planprogrammet tilfredsstiller de formelle kravene til innhold jfr. forskrift om konsekvensutredninger 14. Høringsuttalelser som er relevant for planprogrammet synes hensyntatt i tilstrekkelig grad. Høringsuttalelsene har i stor grad dreid seg om presisering av krav til utredninger av naturverdier og biomangfold, trafikksituasjon, og behov for gang- og sykkelvei. Kommunen anser at nødvendige utredningstema er inkludert i planprogrammet. Konklusjon Hensikten med planprogrammet er å skape en forutsigbar prosess for planarbeidet. Det vedlagte planprogrammet med krav til utredninger og vurderinger vil skape et godt grunnlag for å vurdere virkningene av det planlagte tiltaket. Rådmannen tilrår at planprogram for detaljregulering for Solbakken fastsettes. 91 av 105

92 Levanger kommune Sakspapir Klage - Avslag på søknad om bruksendring av fritidsbolig til bolig 1719/3/488 Strandstua - Robert og Gerd Jenssen Saksbehandler: E-post: Tlf.: Mari Høvik mari.hovik@innherred-samkommune.no Arkivref: 2009/ /1719/3/488 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /17 Rådmannens forslag til vedtak: Plan- og utviklingskomiteen kan ikke se at det er framkommet nye argumenter i klagen som skulle tilsi at vedtak med avslag datert bør endres eller oppheves. Vedtaket anses for å være i tråd med gjeldende regelverk og kommunens praksis. Klagen sendes til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag som klageinstans for endelig behandling. Hjemmel/bakgrunn for saken: Gerd og Robert Jenssen søkte om dispensasjon for bruksendring fra fritidsbolig til bolig, i søknad av Fritidsboligen har blitt brukt som bolig siden 2002, altså i 15 år. Det var altså i denne saken i realiteten snakk om en etterhåndsgodkjennelse. Søknaden om dispensasjon for bruksendring fra fritidsbolig til bolig på eiendom 3/488 i Levanger kommune, ble avslått i Plan- og utviklingskomiteen i vedtak av Vedtaket påklages i brev datert Klagen fremmes til behandling i PUK før den eventuelt oversendes til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag som klageinstans. Vedlegg: 1. Fylkeskommunens uttalelse datert Fylkesmannens uttalelse datert Vedtak Plan- og utviklingskomiteen, datert Klage på vedtak, datert Forklaring på begrunnelse på klage, datert Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Søknad datert Returbrev fra Innherred samkommune, datert Forhåndsvarsel om søknadsplikt, pålegg, forelegg og tvangsmulkt, datert av 105

93 4. Svar på forhåndsvarsel, mottatt den Informasjon om saksgang, datert Svar på informasjon om saksgang, mottatt den Søknad om bruksendring, mottatt den Saksopplysninger: Planstatus: Gjeldende plan for området er reguleringsplan Gjemble Nedre del, med planident Eiendommen ligger i reguleringsområde «friområde», avsatt til «parker, turveier, anlegg for leik, idrett o.l.». Det ble søkt om dispensasjon fra formålet i reguleringsplanen. Avstand til sjø: Omsøkte bygning ligger nærmere sjøen enn 100 meter. Søknaden er derfor også i strid med plan- og bygningslovens bestemmelser om bygge- og delingsforbudet i strandsonen, jf. pbl Det ble også søkt om dispensasjon fra denne bestemmelsen. Som begrunnelse for dispensasjon anføres det i korthet: - Topografien på tomta fører til at den er vanskelig tilgjengelig av allmennheten som friområde. - Det ligger flere eneboliger i samme område. - Det er tidligere gitt tillatelse til at eiendom 3/29 fikk opprette en egen reguleringsplan for eiendommen, som regulerer eiendommen til boligformål. - Boligen er blitt benyttet som helårsbolig siden Andre myndigheter og høringsuttalelser: I henhold til pbl om dispensasjon har kommunen sendt dispensasjonssøknaden på høring til berørte myndigheter for uttalelse. Nord-Trøndelag Fylkeskommune hadde ingen bemerkninger til tiltaket. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag frarådet sterkt å gi dispensasjon i denne saken, blant annet på grunnlag av det allerede store presset på strandsonen i området, samt presedensvirkningen en slik tillatelse kan gi. Konklusjonen i vurderingen ble slik: Kommunen vurderte saken dithen at hensynet bak bestemmelsen i pbl. 1-8 andre ledd, om forbud mot tiltak i strandsonen, ble vesentlig tilsidesatt dersom det ble gitt dispensasjon. Klage på vedtak: Klage på vedtaket er framført i brev datert Klagen gjengis i sin helhet: «Vi mener hele saken virker som «et spill for galleriet», da det ikke har skjedd noe nytt i saken, men likevel er vi bedt om å søke om dispensasjon fra reguleringsplan. I Deres avslag er det bare vist til GENERELLE bestemmelser, der vi hadde forventet at vår «Strandstua», ville bli eksplisitt behandlet. 93 av 105

94 Både Fylkesmannens uttalelse, og Rådmannens anbefaling, er fundert på GENERELLE bestemmelser. Det mener vi er feil, da våre tidligere argumenter har fått forståelse både politisk og administrativt. Vi mener at ut fra rent topografiske forhold, er vår sak spesiell, og ut i fra hva det er forventet av tiltak rettet mot 100 meters beltet mot sjøen, er det utopisk at det noen gang vil bli lagt til rette for alminnelig ferdsel av Kommunen. Derfor klager vi avgjørelsen som Plan & Utviklingskomiteen vedtok Ved en eventuell videre behandling, stiller vi spørsmål om hva som vil skje med oss som beboere av Strandstua, om ikke dispensasjon vil bli etterfulgt. Vil vi bli nektet helårsbruk? Og vil vi bli bedt om å skaffe oss annen bolig? Dette er spørsmål vi vil ha svar på når dere vurderer vår klage.» Kommunen mottok videre en forklaring på begrunnelse av klagen, i brev av : «Eiendommen ble ervervet med det formål, og da på bakgrunn av at tilsvarende fritidsboliger i samme område var godkjent omdisponert til boligformål. Vi forventet og tok som en selvfølge at det prinsipielle var avklart og at vi ville bli behandlet på like vilkår. Kommunal infrastruktur og avgiftsbelegging. Eiendommen som beboes hele året er tilknyttet kommunal infrastruktur som veg, vann og kloakk, og svarer for kommunale avgifter etter samme satser som for frittliggende eneboliger. Eiendommen svarer også for boligeiendomsskatt etter samme statuttene gjeldende for frittliggende eneboliger. Kommunen i avgiftssammenheng fastslår at dette er frittliggende eneboliger som beboes hele året. Bruk av eiendommen. Reguleringsstatus for boligene dette gjelder endrer ikke bruken av eiendommen. Det foreligger ingen forordning som hindre å bebo boligene/eiendommene gjennom hele året, og det som permanent bolig. Dette under forutsetning at husene tilfredsstiller de krav som lovmessig settes til permanente boliger rent bygningsmessig. En omdisponering fra fritidsbolig til boligformål vil heller ikke endre bruken og forholdet til bygninger/eiendommer som fortsatt disponeres til fritidsformål, dvs. hytter. Miljøet for det aktuelle vil ikke i noen sammenheng endres, noe vi beboere/brukere av eiendommene har flere 10 års erfaring med. Årsaken til at dette er viktig for oss som bebor enkelte eiendommer permanent er for det første en trygghet i bosituasjonen, en uomtvistet og fullværdig forsikringsetablering, og et uomtvistet pantegrunnlag i en lånesituasjon. Videre vil det da også bli en formalisering av de beslutninger som allerede er gjort av kommunen i avgiftsberegninger og skattelegging og hvor grunnlaget for dette tilsvarer satsene for frittliggende eneboliger.» 94 av 105

95 Vurdering: Klageadgang og klagefrist: Vedtak med avslag på søknad om dispensasjon anses som et enkeltvedtak etter forvaltningslovens 28. Klagefrist er 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet fram til vedkommende part i samsvar med forvaltningslovens 29. I dette tilfellet er vedtaket datert og klagen ble mottatt den Det anses slik at Gerd og Robert Jenssen har klageadgang og at klagen er fremmet i rett tid. Vurdering av klagen: Som hovedregel bør ikke kommunen dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden, jf. pbl fjerde ledd. I denne saken ble kommunen sterkt frarådet å gi dispensasjon fra forbudet i pbl. 1-8 av Fylkesmannens miljøvernavdeling, og valgte også derfor å følge høringsinstansens anbefaling ved å ikke gi dispensasjon i denne saken. Det anføres av klager at saken ble avgjort på generelt grunnlag, og at det er et ønske at eiendommen «Strandstua» skulle få en eksplisitt behandling. Kommunen ønsker å bemerke at på grunn av at forvaltningen er bundet av regler som skal bidra til formell likhet, altså at like saker skal behandles likt, må saker nødvendigvis behandles på et generelt grunnlag. Samtidig er det både i Fylkesmannens høringsuttalelse og kommunens vedtak tatt hensyn til fritidsboligens beliggenhet. Nettopp fordi eiendommen befinner seg på Levangernesset, er det spesifisert at en dispensasjon kan få uheldige konsekvenser på grunn av beliggenheten. Når det gjelder eiendommens topografi, er dette vanligvis ikke et argument i saker hvor det søkes dispensasjon fra pbl. 1-8, da forbudet mot tiltak i 100-meterssonen er et generelt forbud uavhengig av landskapets utforming. Strandsonen skal i utgangspunktet holdes uberørt og lite privatisert. I denne saken er det tidligere gitt tillatelse til oppføring av fritidsbolig. En fritidsbolig fører vanligvis til en mer beskjeden bruk av en eiendom enn en helårsbolig. Helårsboliger er generelt sett en større belastning på et naturområde, samt at helårsbolig fører til større privatisering av et område. Det er videre gitt avslag på dispensasjonssøknaden på grunnlag av at et positivt vedtak kan medføre presedens for lignende søknader. I dette området er det flere fritidsboliger, og en tillatelse kan føre til uheldige presedensvirkninger. Som nevnt ovenfor er forvaltningen bundet av likebehandlingsprinsippet, og en slik avgjørelse vil kunne skape presedens og dermed føre til en uønsket utvikling av dette området på Levangernesset. Som klager anfører er det tidligere gitt tillatelse til ny reguleringsplan for en annen eiendom i området. Denne avgjørelsen er tatt for en tid tilbake, og det er ikke nødvendigvis slik at en uheldig avgjørelse må bli førende for saker i senere tid. I ettertid er det i tillegg lagt føringer for en strengere strandsoneforvaltning fra regjeringen, og det er i pbl fjerde ledd understreket at statlige mål skal tillegges særlig vekt ved dispensasjonssøknader. Det er derfor ikke en kurant sak å gi dispensasjon i saker som 95 av 105

96 gjelder forbudet mot tiltak i strandsonen. Kommunen vil bemerke at unntak fra planbestemmelsene/lovbestemmelsene i hovedsak skal foretas gjennom planendringer, ikke dispensasjoner. Videre etterspør klager hva konsekvensen av et endelig avslag på dispensasjonen. Dersom klagen ikke blir tatt til følge og Fylkesmannen stadfester vedtaket vil bygningen regnes som en fritidsbolig, og det vil ikke være anledning til å benytte den som helårsbolig. Dersom bruken som helårsbolig ikke opphører har kommunen i slike tilfeller anledning til å gi dagmulkt og overtredelsesgebyr. Konklusjon: Kommunen har gjennomgått saken på nytt, men ikke funnet grunnlag for å endre vedtak av På bakgrunn av helhetlig vurdering opprettholder Innherred samkommune sitt vedtak av av 105

97 Levanger kommune Sakspapir Behandling av klage - Detaljregulering Garasjer i Jernbanegata Saksbehandler: E-post: Tlf.: Mona Saursaunet mona.saursaunet@innherred-samkommune.no Arkivref: 2016/ /L Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /17 Rådmannens forslag til vedtak: Klage fra naboer til planområdet på vedtak av detaljregulering for Garasjer i Jernbanegata, datert , tas ikke til følge. Klagen oversendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse. Vedlegg: 1 Klage på vedtak Detaljregulering garasjer i Jernbanegata 2 Samlede vedlegg (5 stk.) til klagebrevet Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Sakspapirer med vedlegg for Levanger kommunestyrets sak 27/17 (planvedtak) Høringsuttalelse fra naboer i Jernbanegata 36 B, datert 6. april 2017 Saksopplysninger: Kaja Skårdal Hegstad og Toril og Gunnar Martin Knudsen har med brev datert 31. mai 2017 påklaget Levanger kommunestyres vedtak av detaljregulering for Garasjer i Jernbanegata, vedtatt , sak PS 27/17. Reguleringsvedtaket ble kunngjort , og melding om vedtatt plan ble sendt ut til berørte parter Frist for klage var tre uker fra kunngjøringen eller mottakelse av brev om vedtaket. Klagen er altså mottatt innen klagefristen. Klagerne påklager kommunestyrets vedtak med grunnlag i feil i saksbehandlingen samt feil i lovanvendelsen. Nærmere bestemt mener klagerne at barn og unges interesser ikke er tilstrekkelig ivaretatt i prosessen. De peker blant annet på at barn og unge ikke er gitt direkte mulighet til å uttale seg i saken, at kommunens representant for barn og unge ikke er tilstrekkelig inkludert i saksbehandlingen, at planforslagets virkninger for oppvekstsvilkår i dag og for fremtidige generasjoner ikke er tilstrekkelig belyst, og at opplysninger som gikk frem av naboenes høringsuttalelse kun var begrenset synliggjort i administrasjonens saksfremlegg. Klagerne har i sin argumentasjon lagt til grunn Plan og bygningsloven 5-1 andre ledd, rundskriv T-2/08 Om barn og planlegging, rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen, kommuneplanens 97 av 105

98 arealdel , del «Barn og unge», og Ot.prp.nr.32 ( ). Klagerne hevder i tillegg at kommunestyrets vedtak er i strid med grunnleggende forutsetninger i Plan og bygningsloven: formålsbestemmelsen 1-1 fjerde og femte ledd, som lyder slik: «Planlegging og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning for alle berørte interesser og myndigheter. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger, og konsekvenser for miljø og samfunn skal beskrives. Prinsippet om universell utforming skal ivaretas i planleggingen og kravene til det enkelte byggetiltak. Det samme gjelder hensynet til barn og unges oppvekstvilkår og estetisk utforming av omgivelsene.» Klagerne oppfordrer samtidig kommunen til å legge frem oversikt over hvor mange av garasjeeierne som har betinget seg nye garasjer, men som faktisk ikke bor i boligstrøket. De mener at siden argumentet om at «garasjene bør plasseres i nærheten av der garasjebrukerne bor» er vektlagt i administrasjonens saksfremlegg må kommunen kunne bevise at det stemmer at garasjeeierne faktisk bor i strøket. Klagerne fremmer avslutningsvis i sin klage begjæring om utsatt iverksettelse av vedtaket jfr. forvaltningsloven 42, samt forslag til nytt vedtak: «Kommunestyret i Levanger sitt vedtak av 10. mai 2017 i sak PS 27/17 Detaljregulering garasjer i Jernbanegata, oppheves.» Se vedlagt klage for utfyllende informasjon. Vurdering: Et enkeltvedtak kan ifølge forvaltningslovens 28 første ledd påklages av en part eller annen med rettslig klageinteresse i saken. Klagen er mottatt til rett tid, og kommunen anser den som gyldig. To av klagerne, Toril og Gunnar Martin Knudsen, er naboer til planområdet for den vedtatte detaljreguleringen, og anses dermed som part i saken. Som nabo til planområdet har klagerne blitt varslet om planoppstart og fått anledning til å uttale seg til planforslaget i høringsperioden. Naboene uttalte seg både til varsel om oppstart og i forbindelse med høring. De uttrykte bekymring både overfor tap av bokvalitet, og tap av et rekreasjonsområde for barn og voksne i området. Høringsuttalelse fra naboer/gjenboere for øvrig i nabolaget v/kaja Skårdal Hegstad, understrekte behovet for møteplass og lekeplass i nærområdet i et stadig mer utbyggingspresset bysentrum. De vektla at små barn har liten aksjonsradius fra hjemmet, og har dermed behov for nærlekeplass. Disse uttalelsene ble besvart i saksfremlegg til 2. gangs behandling av planforslaget. Hovedessensen i klagen er at konsekvensene for barn og unge ikke er blitt tilstrekkelig belyst i kommunestyrets beslutningsgrunnlag, jf. plan- og bygningsloven 5-1. Bestemmelsen annet ledd har slik ordlyd: «Kommunen har et særlig ansvar for å sikre aktiv medvirkning fra grupper som krever 98 av 105

99 spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge. Grupper og interesser som ikke er i stand til å delta direkte, skal sikres gode muligheter for medvirkning på annen måte.» Klagerne legger frem følgende konkrete påstander og anmodninger: (kort oppsummert) 3.1 Barna har ikke hatt reell medvirkning i planleggingen, jfr. plan- og bygningsloven med rundskriv. 3.2 Planforslagets virkninger for oppvekstsvilkår i dag og for fremtidige generasjoner er ikke tilstrekkelig belyst. I tillegg burde følgende tema vært belyst: o boligstrøkets karakter som et utpreget boligområde o hvordan friarealet er brukt siden det ble opparbeidet o barnetall i boligstrøket o generasjonsskifte og fremtidige barnegenerasjoners behov, som bl.a. vil påvirkes av fortetting i bynære strøk 3.3 Virkninger av planforslaget for barn og unges oppvekstsvilkår er ikke vurdert ut fra statlige planretningslinjer. Dette gjelder i særlig grad kravet til fullverdig erstatningsareal ved omdisponering av arealer som brukes av barn til lek eller som er egnet for lek. 4. Feil i lovanvendelsen: Det anføres at kommunestyret har fattet vedtak i strid med grunnleggende forutsetninger i plan- og bygningsloven formålsbestemmelsen 1-1. Det vises særlig til femte ledd, at hensynet til barn og unges oppvekstsvilkår skal ivaretas i planleggingen. Det anføres at administrasjonen i saksfremlegg har foretatt en interesseavveining som strider imot intensjonene i Ot.prp.nr.32 ( ) punkt Provokasjon: kommunen provoseres til å fremlegge oversikt over hvor mange av garasjeeierne som har betinget seg nye garasjer som faktisk bor i boligstrøket. Dette er relevant for saken fordi plassering av nye garasjer i nærheten av de som skal bruke garasjene har vært brukt som argument i administrasjonens saksfremlegg. 6. Begjæring om utsatt iverksettelse og forslag til nytt vedtak. Administrasjonens svar til pkt. 3.1: Hensynet til barn og unge i planleggingen er ivaretatt i prosessen ved at kommunens representant for barn og unge har fått uttalt seg i saken samt at barnetråkkregistreringer er benyttet. De som har barn i området har i tillegg fått mulighet til å uttale seg gjennom offentlig ettersyn av planforslaget. Barne- og ungdomsrepresentanten har i forbindelse med intern høring i kommunen påpekt at det aktuelle friområdet er egnet for lek og er trolig brukt av barn, og må dermed vurderes deretter. Dette har inngått som en del av saksforberedelsene, selv om dette ikke kom tydelig frem i administrasjonens saksfremlegg. Barnetråkk er et digitalt verktøy som vi nylig har tatt i bruk i plansammenheng i samkommunen. Barnetråkk inngår som en del av undervisningsopplegg i skolen som lar politikere og planleggere få innsyn i hvordan barn bruker stedet der de bor og hva de vil ha annerledes. Vi kunne vært tydeligere på at manglende barnetråkkregistreringer ikke nødvendigvis innebærer at barn ikke bruker området, men det gir en god indikasjon på at 99 av 105

100 det aktuelle friområdet slik det er opparbeidet i dag ikke i utstrakt grad blir brukt av barn i skolealder. Barnetråkkregistreringer er, slik klagerne påpeker, kun basert på registreringer gjort av barn i skolealder, og ikke av yngre barn. Barn som er yngre enn skolealder er mer utfordrende å trekke aktivt med i planleggingen fordi de er mer avhengige av at de voksne, f.eks. foreldrene, taler deres sak for dem. Foreldrene til barna i området er sikret medvirkning gjennom offentlig ettersyn av saken. Høringsuttalelse underskrevet av flere av naboene i området, som i stor grad omhandlet barns interesser, ble mottatt av kommunen i forbindelse med offentlig ettersyn. Uttalelse på vegne av barns interesser har altså kommet frem i forbindelse med høringsperioden. Det er begrenset hva man kan få ut av en kort befaring, men et besøk på området kan være nyttig med tanke på å danne seg et inntrykk om hvordan området brukes. Saksbehandler foretok en kort befaring på det aktuelle området tidligere i vår. Ved befaringen ble det erfart at friområdet hverken var utstyrt med lekeapparater eller benker. Friområdet er forholdsvis lite, ca m 2, og fremstår som en del av bakhagen til bolighusene som grenser til. Foto: Mona Saursaunet Foto tatt fra parkeringsplass nord for friområdet. Basert på at barne- og ungdomsrepresentanten i kommunen er hørt i saken, barnetråkkregistreringer er undersøkt, området er befart, og foreldre er gitt mulighet til uttalelse på vegne av barna i forbindelse med offentlig ettersyn, regnes barn og unge å være tilstrekkelig inkludert i planarbeidet i tråd med plan og bygningsloven. Administrasjonens svar til pkt. 3.2: Det er opplyst om at en konsekvens av planforslaget vil være at et friområde i sentrum går tapt. En annen konsekvens som er belyst er at 100 av 105