Utvalg: Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Møtested: Formannskapssalen, Levanger rådhus Dato: Tid: 13:00

Transkript

1 Levanger kommune Møteinnkalling Utvalg: Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Møtested: Formannskapssalen, Levanger rådhus Dato: Tid: 13:00 Faste medlemmer er med dette innkalt til møtet. Den som har lovlig forfall, eller er inhabil i noen av sakene, må melde fra så snart som mulig, på e-post: rita.mari.keiseras@levanger.kommune.no eller tlf. på Varamedlemmer møter kun ved spesiell innkalling. Saksnr Innhold PS 6/17 Valg til godkjenning/underskriving av protokoll PS 7/17 Referatsaker - PUK Levanger PS 8/17 Mindre reguleringsendring Vollamarka boligfelt 2, saksfremlegg II PS 9/17 Detaljregulering garasjer i Jernbanegata PS 10/17 Detaljregulering for Staupslitoppen boligområde PS 11/17 Detaljregulering for sentrumsboliger Åsen PS 12/17 Detaljregulering Levanger brygge 1 Orienteringer: Informasjon om endring i regelverk knyttet til parkering v/trondheim parkering Orientering om lokal støvmåling i Levanger sentrum v/petter Voll enhetsleder enhet Samfunnsutvikling Levanger, den. 9. februar 2017 Nina Berget leder

2 PS 6/17 Valg til godkjenning/underskriving av protokoll PS 7/17 Referatsaker - PUK Levanger RS 64/17 Søknad om leilighet /94/2 Auringan - Lars Waade - Godkjent RS 65/17 Godkjent - Søknad om rehabilitering av skorstein /22/39 Gamle E Kåre Johan Trælnes. RS 66/17 Godkjent - Søknad om riving av gammel driftsbygning /89/8 Gamle E Lars Stokke RS 67/17 Godkjent - Søknad om tilbygg til bolighus /1/62 Fagerstrandvegen 4 - Mette Skogheim og Jørn Møst RS 68/17 Godkjent - Søknad om tilbygg til bolighus og oppføring av ny garasje /72/10 Slengenvegen Kristin Kaspersen RS 69/17 Søknad om tilbygg til bolighus og oppføring av garasje /31/10 Støreshøgda 38 - Vidar Gran - Godkjent RS 70/17 Klage på vedtak om delvis godkjent søknad om oppføring av trapp på eiendom 1719/232/6 Kjell Gisetstad - Klage tatt til følge RS 71/17 Utslippstillatelse for sanitært avløpsvann fra bolighus /339/1 - Bjørvikdalen - Øystein Nøst RS 72/17 Godkjent - Søknad om rehabilitering av skorstein /2/19 Odins veg 19 - Patrik Lindblom RS 73/17 Godkjent - Søknad om tilbygg til driftsbygning /283/4 Hojemsvegen Olav Hogstad RS 74/17 Godkjent - Søknad om bruksendring av bod og kjellerstue til to soverom og bod /2/144 Gårdsvegen 6 - Svein Martin B Krogstad RS 75/17 Søknad om deponering av muddermasse på land ved Hammervatnet 1719/180/1 Hammer - Fylkesmannen i Nord-Trøndelag - Godkjent RS 76/17 Godkjent - Søknad om igangsettingstillatelse for oppføring av skole - samfunnshus og barnehage /354/18 Midtbygda 100 RS 77/17 Godkjent - Søknad om tilbygg til bolighus /3/492 Odins veg 52 - Anja H Helland RS 78/17 Ansvarsrett - Biokraft Skogn -1719/34/255 RS 79/17 Vedtak om pålegg om riving og tvangsmulkt - Anneks -1719/232/56 RS 80/17 Forhåndsvarsel om pålegg om retting, forelegg og tvangsmulkt /227/1/29 - Odd Arnfinn Bekkos / Ole Norheim 2 av 62

3 RS 81/17 Godkjent - Søknad om rehabilitering av skorstein /340/1 Bjørvikdalen 30 - Yelitza Rosita Lama Hidalgo. RS 82/17 Klage på vedtak om pålegg om retting og tvangsmulkt - Tiltak i strid med plan- og bygningsloven 20-3 på eiendom 1719/232/6 - Gøril og Kjell Gisetstad - Klage tatt til følge RS 83/17 Godkjent - Søknad om oppføring av reklame på eiendommen 1719/233/12 Bergsvedalen 4 - Åsenfjord Eiendom AS/Frosta Fritid og Campingservice AS RS 84/17 Tillatelse til seksjonering av eiendommen 1719/315/260 Kirkegata 66 A og B - Elisabeth og Mustapha Ben Riala - Næring- og boligseksjon RS 85/17 Klage på vedtak og pålegg om retting og tvangsmulkt - Tiltak i strid med plan- og bygningsloven 20-4 på eiendom 1719/232/127 tomt nr. 4 Tinbuen - Gøril og Kjell Gisetstad - ref. 2013/ saksnr. 1003/16 - Klage ikke tatt til følge RS 86/17 Godkjent - Utslippstillatelse av sanitært avløpsvann fra hytte /99/1/127 Tomt nr 106 Skogn Bygdealmenning - May-Britt og Martin Kirknes RS 87/17 Godkjent - Søknad om endring av tillatelse for oppføring av redskapshus /85/4 Veiesvegen Narve Veimo RS 88/17 Godkjent - Søknad om bruksendring/restaurering av 1719/207/4 Reita 4 - Svend Otto Søyseth RS 89/17 Godkjent - Søknad om midlertidig trapp /315/264 - Kirkegata 43 - Restauranthuset Levanger ANS RS 90/17 Vedtak - Deling av eiendommen 1719/274/1 Røstad Nedre - Statsbygg - Tomt til ungdomsskole - Godkjent RS 91/17 Godkjent - Søknad om oppføring av garasje med lager og hobbyrom /303/71 Geilhaugvegen 78 - Kaya Finnsdotter Behrns og Kristian Hogstad RS 92/17 Godkjent - Søknad om oppføring av varelager og varebilgarasje /365/1 Flatan 68 - Med svin på skogen AS RS 93/17 Vedtak etter Plan- og bygningsloven - Deling av eiendommen 1719/48/4 Reitan - Anne Margrete Leite - Fradeling av tun og dyrka jord - Godkjent RS 94/17 Godkjent - Søknad om riving av eldre bolig/oppføring av ny bolig /259/2 Hojemsvegen Aina Olaisen og Hågen Buran RS 95/17 Godkjent - Søknad om oppføring av støttemur /6/84 Klostervegen 6 - Ingunn og Kjell Idar Tangen RS 96/17 Godkjent - Søknad om oppføring av tilbygg til bolig /314/267 Høgberget 4 - Fatyma og Dragan Kamaric RS 97/17 Godkjent - Søknad om riving av gammel driftsbygning /141/1 Eknesvegen Kristian Daling RS 98/17 Godkjent - Søknad om tilbygg til fritidsbolig /227/1/15 Paradiset 3 av 62

4 Vest 7 - Bjørn Størseth Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste RS 99/17 Vedtak - Deling av eiendommen 1719/315/1 Levanger gård - Eilif Due - Innløsing av feste 1719/315/1/42 Bakkevegen 7 - Godkjent RS 100/17 Vedtak - Deling av eiendommen 1719/314/387 Område B3 Momarka - Future Eiendom AS - Veggrunn - Godkjent 4 av 62

5 Levanger kommune Sakspapir Mindre reguleringsendring Vollamarka boligfelt 2, saksfremlegg II Saksbehandler: E-post: Tlf.: Mona Saursaunet Arkivref: 2016/ /L Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /17 Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til mindre endring av reguleringsplan for Vollamarka boligfelt 2 vedtas i medhold av plan- og bygningsloven Endringene i reguleringsbestemmelsene skal lyde som følger: Bebygd areal (BYA) skal ikke overskride 30 % av netto tomteareal. BYA er definert i NS 3940, pkt For bebyggelse med saltak tillates gesimshøyde inntil 6,5 meter og mønehøyde inntil 9,2 meter. For bebyggelse med pulttak tillates gesimshøyde inntil 8,0 meter. For bebyggelse med flate tak tillates gesimshøyde inntil 7,0 meter. Alle høyder skal måles på høyeste fasade over planert terreng I søknaden om tiltak skal gesims- og mønehøyder angis med kotetall sammen med høyder for både eksisterende og planlagt terreng. Det skal også angis kotehøyde ved inngang og overkant gulv. Disse bestemmelsene skal erstatte gjeldende 4.1.2, og 4.1.5, mens skal utgå i sin helhet. Vedlegg: 1 Mindre reguleringsendring Vollamarka boligfelt 2 2 Reguleringsbestemmelser Vollamarka boligområde, 2. etappe, revidert Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Høringsuttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune 2. Høringsuttalelse fra fylkesmannen Nord-Trøndelag Saksopplysninger: Sammendrag. 5 av 62

6 Kommunalteknikk Levanger har anmodet på vegne av kjøper av tomt i Vollamarka boligfelt II en mindre endring av reguleringsbestemmelsene. Endringen omhandler tillatt taktype, og maks. gesims- og mønehøyde. Saksbehandler la til ytterligere to bestemmelsesendringer i saken, som ble nødvendig da disse var relaterte til de foreslåtte endringene. Plan- og byggesakssjefen vedtok med delegert myndighet i sak 1048/16, datert at saken skulle sendes ut på begrenset høring. Det ble gitt 4 ukers frist for høringsuttalelser. Denne fristen gikk ut , og det har per ikke kommet inn synspunkter eller anmodninger som vil medføre endring av de foreslåtte endringene. Høring. Planforslaget er sendt på høring i samsvar med sak nr. 1048/16, vedtatt av plan- og byggesakssjefen med delegert myndighet. I forbindelse med høringen har det kommet inn to høringsuttalelser: 1. Fylkeskommunens uttalelse til mindre reguleringsendring Vollamarka boligfelt 2 Planfaglig uttalelse: Vi har ingen merknader til de foreslåtte endringene. Kulturminnefaglig uttalelse: Vi oppfatter dette som en planfaglig spesifisering av planbestemmelsene. Vi har derfor ingen merknader knyttet til automatisk freda kulturminner. 2. Fylkesmannens uttalelse til mindre reguleringsendring Vollamarka boligfelt 2 Saken er forelagt Fylkesmannens fagavdelinger, og vi har ingen merknader til de foreslåtte endringene. Endringer etter høring. Det har ikke kommet inn noen uttalelser i løpet av høringsperioden der det er uttrykt behov for endringer av forslaget. Vurdering: Det har ikke kommet nye opplysninger i løpet av høringsperioden som endrer de vurderingene som ble gjort ved 1.gangs behandling. Rådmannen vil derfor foreslå at endringene av reguleringsbestemmelsenes vedtas. Saksprotokoll og sakspapir 1. gangs behandling. Plan- og byggesakssjefens vedtak: Forslag til mindre endring av reguleringsplan for Vollamarka boligfelt 2, fremsatt i søknad mottatt av kommunen den , legges frem for høring og offentlig ettersyn. De omsøkte endringene i bestemmelsene skal lyde som følger: Bebygd areal (BYA) skal ikke overskride 30 % av netto tomteareal. BYA er definert i NS 3940, pkt av 62

7 4.1.4 For bebyggelse med saltak tillates gesimshøyde inntil 6,5 meter og mønehøyde inntil 9,2 meter. For bebyggelse med pulttak tillates gesimshøyde inntil 8,0 meter. For bebyggelse med flate tak tillates gesimshøyde inntil 7,0 meter. Alle høyder skal måles på høyeste fasade over planert terreng I søknaden om tiltak skal gesims- og mønehøyder angis med kotetall sammen med høyder for både eksisterende og planlagt terreng. Det skal også angis kotehøyde ved inngang og overkant gulv. Disse bestemmelsene skal erstatte gjeldende 4.1.2, og 4.1.5, mens skal utgå i sin helhet. Vedtaket fattes med hjemmel i lov 27. juni 2008 nr. 71 om planlegging og byggesaksbehandling og Vedlegg: 1 Mindre reguleringsendring Vollamarka boligfelt 2 2 Reguleringsbestemmelser Vollamarka boligområde, 2. etappe, revidert Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Lenke til gjeldende reguleringsplan - «Åsenfjord. Vollamarka boligfelt 2»: Saksopplysninger: Bakgrunn Etter forespørsel fra kjøper av tomt i Vollmarka boligfelt, anmoder kommunalteknikk i Levanger kommune om noen endringer i reguleringsbestemmelsene for "Åsenfjord. Vollamarka boligfelt 2". Bestemmelsene gjelder i hovedsak tillat taktype og gesims- og mønehøyde fastsatt i og De foreslåtte endringene berører også noe av innholdet i og slik at disse må endres i tråd med de foreslåtte endringene. Kommunen anmoder om at hele fjernes, da innholdet i dette punktet allerede er dekt av andre punkter i bestemmelsen. Planområdet Vollamarka boligfelt er lite boligfelt sør for Hammervatnet, mellom Frostavegen og Solhaugvegen. Området er hovedsakelig regulert til frittliggende småhusbebyggelse. I dag er bare deler av reguleringsområdet bebygd. Planstatus De ønskede mindre endringene er i tilknytning til reguleringsplan for «Åsenfjord. Vollamarka boligfelt 2» av Dette er en reguleringsplan som ifølge kommuneplanens arealdel fremdeles skal gjelde. Forslag til endring Generelt 7 av 62

8 I søknaden anmodes det om endring av og i bestemmelsene for "Åsenfjord. Vollamarka boligfelt 2". De gjeldende bestemmelsene lyder som følger: «Gesimshøyden skal ikke overstige 7,0 m og mønehøyden skal ikke overstige 9,0 m. For hus i 1 etasje er tilsvarende mål 3,0 m og 6,0 m. Høyden er målt fra planert terreng. For hus med sokkel, måles høyden fra planert terreng foran sokkel. FUP fastsetter høyde på grunnmur.» «Alle bygg skal oppføres med skråtak med takvinkel mellom 22 og 40. FUP kan kreve tilnærmet lik møneretning og takvinkel som etter FUP s skjønn hører til samme vegstrekning eller husgruppe.» De gjeldende bestemmelsene søkes endret til: «For bebyggelse med saltak tillates gesimshøyde inntil 6,5 meter og mønehøyde inntil 9,2 meter. For bebyggelse med pulttak tillates gesimshøyde inntil 8,0 meter. For bebyggelse med flate tak tillates gesimshøyde inntil 7,0 meter. Alle høyder skal måles på høyeste fasade over planert terreng. I søknaden om tiltak skal gesims- og mønehøyder angis med kotetall sammen med høyder for både eksisterende og planlagt terreng. Det skal også angis kotehøyde ved inngang og overkant gulv.» Berørte planer/pågående planarbeid: Kommuneplanens arealdel Kommuneplanens arealdel for Levanger datert , definerer følgende rammebestemmelser for boligbebyggelse i kommunen: Boligbebyggelse Fradelt boligtomt kan være maksimalt 2 dekar. Boligtomt kan bebygges med prosent bebygd areal (%-BYA) = 35 % og bebygd areal (BYA) = 300 m 2. Boligbebyggelse kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 6,5 m og maksimal mønehøyde på 9,5 m over planert terreng målt ved bygningens høyeste fasade. Takoppløft eller ark på inntil ¼ lengde av takflaten kan tillates uavhengig av maksimal gesimshøyde. De foreslått endringene samsvarer dermed stort sett med overordnet plan. Det søkes imidlertid om noe høyere gesimshøyde for pulttak og flate tak enn det som er fastsatt i arealplanen. I arealplanen er ikke gesimshøyde spesifisert mtp. taktype. Begrunnelse Det er ikke oppgitt begrunnelse for forslaget til endringer i søknaden. Kommunen antar at anmodningen grunner i et ønske om at tillatte rammer for oppsett av bolighus skal være tilpasset mer moderne byggestil og eksisterende situasjon i tilsvarende boligområder i Levanger. Planprosess Medvirkning Det er ikke varsel om planoppstart, da saken behandles som en mindre endring. 8 av 62

9 Det forventes innspill fra Nord-Trøndelag fylkeskommune, Fylkesmannen i Nord- Trøndelag, beboere i Vollamarka boligfelt, samt gjenboere/naboer i løpet av høringsperioden. Vurdering: Vollamarka boligfelt 2 er regulert til frittliggende småhusbebyggelse etter den gamle plan- og bygningsloven av Bare deler av området er utbygd til dette formålet i dag. Boligfeltet er ikke spesielt tettbygd. Tomtekjøper i Vollamarka ønsker større fleksibilitet i forhold til bestemmelsene for taktype og -høyde i reguleringsplan for Vollamarka boligfelt. Det legges vekt på at tillatte rammer for oppsett av bolighus bør være tilpasset mer moderne byggestil og eksisterende situasjon i tilsvarende nærliggende områder. Konsekvensene av en eventuell endring av reguleringsbestemmelsene er at det åpner for noe høyere bebyggelse, som igjen kan innebære dårligere utsikts- og solforhold i boligområdet. Kommunen vurderer at omfanget av endringene som er foreslått er såpass uanselig at det ikke vil utgjøre nevneverdige forskjeller i utsikts- og solforhold for beboere i området. Boligområdet er skrånende og bebyggelsen ikke særlig tett, dette bidrar til at noe høyere tillat byggehøyde ikke vil oppleves veldig fremmed. Bestemmelsene i kommuneplanens arealdel fastslår en maksimal gesimshøyde på 6,5 meter og en maksimal mønehøyde på 9,5 meter over planert terreng målt ved bygningens høyeste fasade. De foreslåtte endringene faller innenfor disse øvre grensene når det gjelder saltak, men ikke når det gjelder pulttak og flate tak da disse omsøkes til maksimal gesimshøyde på henholdsvis 8,0 meter og 7,0 meter. De foreslåtte endringene virker uansett ikke å være urimelige da omfanget av endringene vurderes til å være lite, og kan aksepteres ut fra områdets karakter. Det er naturlig å sammenligne med reguleringsbestemmelser for et par områder regulert til boligformål i nærheten av det aktuelle reguleringsområdet. I bestemmelsene for områderegulering av Kjønstadmarka 2 er det fastsatt i 4.1 at for bebyggelse med saltak tillates gesimshøyde inntil 6,5 meter og mønehøyde inntil 9,2 meter. For bebyggelse med pulttak tillates gesimshøyde inntil 8,0 meter. For bebyggelse med flate tak tillates gesimshøyde inntil 7,0 meter. I bestemmelsene for detaljregulering av Fossingtrøa er det fastsatt i en maksimal gesimshøyde på 7,0 meter, og en maksimal mønehøyde på 9,2 meter. Endringene som er foreslått i Vollamarka samsvarer dermed med bestemmelser for tilsvarende nyere boligområder i Levanger. Med endring av de gjeldende bestemmelsenes og 4.1.5, må også og følgelig endres. Dette fordi ordlyden av disse vil motstride de nye bestemmelsene som erstatter og Det vil si at siste punktum i og siste del av siste punktum i må fjernes. Kommunen vurderer det best å fjerne fullstendig da hovedinnholdet i denne er dekt av punktene under i bestemmelsen. Under er gjeldende og gjengitt med de foreslåtte endrede/fjernede delene 9 av 62

10 gjennomstreket Bebygd areal (BYA) skal ikke overskride 30 % av netto tomteareal. BYA er definert i NS 3940, pkt Største gesimshøyde er 7,0 m Bebyggelsen kan oppføres i inntil 2 etasjer. Der terrenget tilsier dette, skal bebyggelsen oppføres i 1 etasje eller 1 etasje + sokkel. For hus med 1 etasje og 1 etasje med sokkel, kan det innredes tilbaketrukket boligareal innenfor maksimalt tillatt takvinkel. Konklusjon Endringsforslaget samsvarer stort sett med rammer satt i kommuneplanens arealdel, og er i tillegg direkte sammenlignbart med vedtatte reguleringsbestemmelser for tilsvarende boligområder i Levanger. Siden endringene vurderes til å ikke medfølge vesentlige ulemper har ikke kommunen noe å utsette på at de foreslåtte mindre endringene vedtas. Noe forkorting av må til og må fjernes helt slik at disse ikke motstrider de nye endringene. Rådmannen tilrår at gjeldende fjernes i sin helhet, og de gjeldende bestemmelsene 4.1.2, og erstattes med: Bebygd areal (BYA) skal ikke overskride 30 % av netto tomteareal. BYA er definert i NS 3940, pkt For bebyggelse med saltak tillates gesimshøyde inntil 6,5 meter og mønehøyde inntil 9,2 meter. For bebyggelse med pulttak tillates gesimshøyde inntil 8,0 meter. For bebyggelse med flate tak tillates gesimshøyde inntil 7,0 meter. Alle høyder skal måles på høyeste fasade over planert terreng I søknaden om tiltak skal gesims- og mønehøyder angis med kotetall sammen med høyder for både eksisterende og planlagt terreng. Det skal også angis kotehøyde ved inngang og overkant gulv. Rådmannen foreslår med bakgrunn i dette at planen legges ut på høring og offentlig ettersyn. 10 av 62

11 Levanger kommune Sakspapir Detaljregulering garasjer i Jernbanegata Saksbehandler: E-post: Tlf.: Mona Saursaunet mona.saursaunet@innherred-samkommune.no Arkivref: 2016/ /L Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /17 Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til detaljregulering for garasjer i Jernbanegata, mottatt av kommunen , sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens Vedlegg: 1 Planbeskrivelse garasjeanlegg Jernbanegata 2 Plankart garasjer Jernbanegata 3 Rbestemmelser garasjer Jernbanegata 4 ROS - analyse garasjer 5 Illustrasjonsplan 6 Illustrerende snitt 7 Prinsipp utforming garasjer 8 Illustrasjoner 3D 9 'Garasjer Jernbanegata' satt inn i plan 'Områdeplan for levanger sentrum' Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Forhåndsuttalelser (7 stk) Saksopplysninger: Bakgrunn Hensikten med planen er å legge til rette for parkering og garasjer i Jernbanegata, i Levanger sentrum. Private garasjer lenger sør i Jernbanegata skal rives for å gjøre plass for ny regulert gate og fortau. Levanger kommune inngår avtale om erstatningssum med alle eierne, og avtale om tilgjengelig areal på planområdet med de av eierne som ønsker å oppføre ny garasje. Det forutsettes oppføring av 21 garasjer på området. Øvrig areal skal brukes til offentlig parkering med ca. 55 plasser. Komplett planforslag er innsendt av Agraff AS. Planforslaget er innsendt på vegne av forslagsstiller Levanger kommune. 11 av 62

12 Planområdet Planområdet på 2,7 dekar ligger nordøst i Levanger sentrum med grense til Levangerelva på nord- og østsiden, samt boligbebyggelse i sørvest og gravlund i nordvest. Jernbanen med bru over elva ligger med kort avstand fra planområdets sørlige avgrensning. Planområdet består i dag delvis av parkeringsplass øverst i området, og park/friområde i mesteparten av det resterende arealet. En gangvei går ytterst i planavgrensningen langsmed elva. Planstatus Planområdet dekkes av områderegulering for Levanger sentrum vedtatt i I denne reguleringsplanen er eksisterende gangsti, friområde og parkeringsplass regulert med avgrensning tilsvarende dagens situasjon i området. Planforslaget Generelt Det skal legges opp til 21 garasjer og 55 p-plasser. Inn- og utkjørsel fra parkeringsanlegget skal være både øverst i området og nederst i planområdet. Bebyggelsen Garasjene skal plasseres i 3 rekker, som skal ligge nært grensa mot naboeiendommene vest for planområdet. Garasjene skal fremstå som enkle, men godt formede byggverk med referanser til bebyggelsen i Levanger sentrum. Garasjene oppføres med pulttak med 10º helling. Det skal være trekledning i alle deler, og fargesetting skal baseres på farger innarbeidet i Levanger sentrum gjennom veilederen Byggeskikk og estetikk i Levanger. Det kan velges mellom tre fargekombinasjoner: oker, rød eller hvit. Garasjerekkene skal ikke fremstå som monotone og fargene skal synliggjøre at garasjerekken er inndelt i flere separate garasjer. Det er derfor ikke anledning til at flere enn to tilstøtende enkeltgarasjer velger samme fargekombinasjon. Bebyggelse innenfor 4 meter fra eiendomsgrense mot naboeiendommer med bebyggelse skal oppføres med brannmotstand jfr. gjeldende regelverk, TEK10. Biladkomst og gang-/sykkelveg Inn- og utkjørsel er plassert både øverst i planområdet ved dagens adkomst, og nederst i planområdet. Planforslaget medfører ingen endringer av eksisterende gang- og sykkelvei på begge sider av parkeringsanlegget. Støy Plan for beskyttelse av omgivelsene mot støy og andre ulemper i bygge- og anleggsfasen skal følge søknad om igangsetting. Planen skal redegjøre for trafikkavvikling, massetransport, driftstider, trafikksikkerhet for gående og syklende, renhold, støvdemping og støyforhold. Risiko- og sårbarhetsanalyse ROS-analysen utarbeidet med bakgrunn i DSBs veileder, er basert på informasjon fra nettsider og oppslagsverk hos NVE, NGU, Miljødirektoratet, Riksantikvaren, Artsdatabanken, informasjon fra Levanger kommune samt egne vurderinger. Forhold med sannsynlighet/konsekvens-vekting i gul kategori, er sårbar fauna, vassdragsområder (Levangerelva), kulturminner, rekreasjonsområder og støy og støv fra trafikk. I ROSanalysen er hvert enkelt aktuelt forhold gitt en kommentar med en vurdering av 12 av 62

13 konsekvens og mulige tiltak. Forhold som legges til grønn kategori er masseras/skred, veg/bru/kollektivtransport, og ulykke ved anleggsgjennomføring. Ingen av forholdene i det aktuelle området legges til rød kategori. Foreslåtte tiltak oppsummert innledningsvis i ROS-analysen: Føringer for bebyggelse, materialvalg og farger legges i reguleringsbestemmelsene for å tilpasse bebyggelsen til den verneverdige trehusbebyggelsen i Levanger sentrum. I anleggsfasen må trafikk og forurensing håndteres gjennom egne planer for å hindre forurensing til elv og grunn. Randvegetasjonen langs elva skal ivaretas. Et rekreasjonsområde blir omdisponert til parkering. Dette området antas lite brukt, og funksjonene i friområdet er allerede erstattet av Stadionparken. ROS-analysen ser ut å være helhetlig og oppklarende i forhold til vurdering av virkning og behov for tiltak. Kulturminner Det er ikke registrert kulturminner innenfor planområdet. Området ligger like i nærheten av trehusbebyggelsen i Levanger sentrum. Bestemmelser som ivaretar hensyn til tilgrensende arkitektur integreres i reguleringsplanens bestemmelser, se under «Bebyggelsen» på side 2 i saksfremlegget. I tillegg er det i bestemmelsene også sikret at framtidig utbygging skal stanses og fylkeskommunen kontaktes dersom hittil ukjente kulturminner blir oppdaget underveis i utbyggingen. Biologisk mangfold Etter søk i Naturbase, Gint og Artskart har forslagsstiller kommet fram til at det ikke foreligger kjente forekomster av viktige arter eller viktige naturtyper innenfor planområdet. Like utenfor planavgrensningen er et område langsmed Levangerelva avgrenset som viktig naturtype i Nord- Trøndelag: Viktig bekkedrag. Vegetasjonsskjermen ivaretas i gjeldende plan for Levanger sentrum. Overvannshåndtering, sikringssone anlegg i grunnen Overvann, drenering og takvann fra garasjene ledes til offentlig nett som går gjennom området. Dette forholdet skal ivaretas i byggesøknad. Kommunalteknikk Levanger har gjort det klart at det ikke skal oppføres bebyggelse innenfor en avstand på 4 meter fra ledningstrasé for offentlig avløp under grunnen. Garasjene er dermed tenkt plassert på vestsiden av planområdet bort fra sikringssone rundt ledningstraséen. På to punkter i plankartet er det små avvik fra denne generelle 4 meters grensa, som synliggjøres ved at sikringssonen legger seg rundt en liten flik av hjørnet på to av bestemmelsesområdene for garasjerekker. Dette var nødvendig å gjøre for å få plass til to ekstra garasjer i disse rekkene. Forholdet anses å være uproblematisk grunnet svært begrenset omfang. Planprosess Medvirkning Samråds- og medvirkningsprosessen har begrenset seg til varsling av berørte eiere, naboer og aktuelle offentlige organer, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Nord-Trøndelag fylkeskommune, Statens vegvesen, Jernbaneverket, NTE nett AS, og Direktoratet for mineralforvaltning (DIRMIN). Undervegs i planarbeidet har det vært tett kontakt med 13 av 62

14 relevante aktører i Levanger kommune og Innherred samkommune. Det har også vært telefonkontakt med berørte naboer. Oppstart av reguleringsarbeid ble annonsert i avisa Innherred , og samtidig på Levanger kommunes nettside. Uttalelser fra Statens vegvesen, DIRMIN, Jernbaneverket, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Nord- Trøndelag fylkeskommune, samt grunneierne på nabotomta gbr.nr. 315/139 er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen. Forhåndsuttalelse fra intern part i kommunen, byantikvaren, er oppsummert og kommenter under vurdering av Bebyggelse, estetikk, utbyggingsmønster m.m. i saksfremlegget. Vurdering: Arealbruk og forholdet til overordnet plan (kommunedelplan) og gjeldende regulering Planen avviker fra gjeldende plan L Områderegulering for Levanger sentrum slik: Friområde F2 og offentlig parkeringsplass P1 endres til kombinert formål o_g/p Garasjer/parkeringsanlegg. Her er det altså snakk om et friområde som går tapt. Forslagstiller antar at området i dag er lite brukt. Denne antagelsen støttes opp av mangel på registreringer av barnetråkk i friområdet jfr. innsynsløsning på nett for planleggere: «Barnetråkk» - Levanger kommune. Kommunen forutsetter at vurderingen av områdets bruk i dag er basert på befaring i området. I kommuneplanens bestemmelser står det i pkt. 8 at «Ved eventuell omdisponering av areal som i planer er avsatt til felles uteoppholdsareal eller friområde og er i bruk eller egnet for lek, skal det skaffes fullverdige erstatningsareal.» Det aktuelle friområdet er sannsynligvis egnet for lek, selv om bruken antas å være liten. Forslagsstiller poengterer at funksjonene i friområdet allerede er erstattet med Stadionparken. Grad av utnytting Reguleringsbestemmelsene fastslår at BYA for hver enkelt garasje skal være 3 x 6 meter. Dette vil utgjøre et samlet areal til garasjeanlegg på 378 m 2. Et prinsipp for planarbeidet har vært maksimal utnytting av arealet, da det er behov for parkeringsareal nært sentrum i Levanger. Enkel drift av det offentlige anlegget har ligget til grunn. Byggehøyder Garasjene skal ha pulttak. Bygningenes høyde målt fra ferdig terreng til gesims, skal ikke overstige laveste terreng med 3,7m for side med garasjeport og 2,5m på motsatt side. En slik løsning bidrar til å skape mer rom og solinnstråling til de tilgrensende bolighusene. Bebyggelse, estetikk, utbyggingsmønster m.m. Kommunen stiller seg positiv til at «Byggeskikk og estetikk i Levanger» er benyttet i planarbeidet. Trehusbebyggelsen i Levanger er verneverdig, og det er viktig at ny bebyggelse i nærområdet forholder seg til bylandskapets karakter og byggeskikk. Under er en enkel illustrasjon av plasseringen av garasjebebyggelsen med noe fargesetting iht. planforslagets bestemmelser. 14 av 62

15 Byantikvaren i Levanger har i forhåndsuttalelse basert på en tidligere versjon av planforslag med illustrasjoner kommentert at volumene må følge og forsterke gateløpene, dette med tanke på den stramme utformingen ellers i nærområdet med kvartalhusstruktur. Bokvaliteten for naboeiendommene bør sikres ved at det legges inn en buffer i form av felles uteoppholdsareal. Det anbefales også generelt å sikre noe grøntstruktur. Byantikvaren påpeker videre at underdeling av lange horisontale fasader i utgangspunktet spiller på trehusbebyggelsen i Levanger, men at taktypen ikke må fremstå underdelt iht. foreslått saltakutforming i tidligere versjon. Forslagstiller har forholdt seg til ovennevnte tilbakemeldinger fra byantikvaren ved å legge opp til pulttakutforming og fargebruk basert på «Byggeskikk og estetikk i Levanger». Det er ikke valgt å sette av noen grønn buffersone eller annen grøntstruktur da forslagsstiller har lagt vekt på høy arealutnytting og høy arealeffektivitet i forhold til å få nok rom mellom garasjer, parkeringsplasser og innkjørsler for brøyting vinterstid. Det er imidlertid avsatt én meters avstand mellom garasjerekkende og tilgrensende naboeiendommer slik at arbeid med vedlikehold av bebyggelsen kan gjennomføres på egen tomt. Plasseringen av garasjerekkene synes ikke å følge kvartalhusstruktur, men dette antas å være vanskelig å oppnå i praksis på grunn av 3-4 meter bred sikringssone langs østsiden av planområdet hvor det ikke kan oppføres bebyggelse. Forholdet til naboer Naboene i gbr.nr. 315/139 har i forhåndsuttalelse kommet med fire konkrete ønsker til det endelige planforslaget: Det ikke settes opp garasjer på tverrenden av huset der hvor terrassen og hekken er. Bygging av garasjer starter fra eksisterende parkeringsplass Innkjøring til parkeringsanlegg slik det er i dag ikke fra Elvegata (sør for planområdet). Lik utforming av garasjene, samme høyde og lavest mulig. Ønskene fra disse naboene er ivaretatt i varierende grad. Garasjer er tenkt satt opp på 15 av 62

16 tverrenden av den aktuelle naboeiendommen, men det er avsatt rom på én meter fra nabogrensa som kan romme en hekk. Alle planlagte garasjer forutsettes bygget ut i samme byggetrinn. Innkjøring blir fra begge sider, og her poengteres det at økt trafikk ved ny innkjøring sør for planområdet vil uansett utløses av ny veg langs elva regulert i områderegulering for Levanger sentrum. Garasjene skal bygges med lik høyde og lavest mulig. Det er klart at planforslaget ikke er heldig for opplevd bokvalitet for tilgrensende naboer til planområdet. Det som i dag er et frodig hagerom kan bli erstattet med parkeringsanlegg. Det kan dermed oppleves ugunstig at garasjene er planlagt nesten helt inntil eiendomsgrensen på opptil flere kanter for to av naboeiendommene. Samtidig kan plasseringen av garasjerekkene oppleves positivt, da de kan fungere som en avskjerming mot mer monotont parkeringsareal. Forslagsstiller framhever at for å bøte på ulempene for naboene, er garasjene foreslått med lav gesims mot naboeiendommene slik at mest mulig lys og luft slipper inn til hagene. Garasjene forutsettes fargesatt slik at de ikke danner lange, ensformige vegger. Kjøreadkomst, trafikk, støy Kjøreadkomst i både øvre og nedre del av parkeringsanlegget synes mest fordelaktig både for rask og enkel adkomst til parkeringsplass, fordeling av trafikkmengden i øvre og nedre del av området, og arealeffektivitet i forhold til vintervedlikehold av området. Forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven Kommunen har vurdert tiltaket iht. prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Det forutsettes at nærliggende viktig naturtype i Nord-Trøndelag, Levangerlva, sikres i anleggsfasen. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig ift. sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. 8. Med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven Konklusjon Forslag til detaljregulering for garasjer i Jernbanegata, sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn. 16 av 62

17 Levanger kommune Sakspapir Detaljregulering for Staupslitoppen boligområde Saksbehandler: E-post: Tlf.: Per Anders Røstad Arkivref: 2015/ /L12 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /17 Levanger kommunestyre Rådmannens forslag til innstilling: Forslag til detaljregulering for Staupslitoppen boligområde, plankart og bestemmelser datert vedtas i henhold til Plan- og bygningslovens Vedlegg: 1. Planbeskrivelse, datert Plankart, datert Planbestemmelser, datert Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Høringsuttalelser. Uttalelse til revidert planforslag fra Fylkesmannen, frafall av innsigelse, datert Arkeologisk rapport, datert 30/ Støyfaglig utredning, datert 29/ Saksopplysninger: Sammendrag. På vegne av Nesset Eiendom Levanger AS har Arkidéco AS utarbeidet forslag til detaljregulering for del av eiendommen gnr 4, bnr 1, Staupslia 40 og 44. Planområdet er på i underkant av 11 daa, og er en del av Gjemble Gård ved Gjembleskorsen øverst i Staupslia. Formålet med planen er å utvikle området til et nytt boligområde. Planforslaget legger til rette for utbygging av 18 nye boenheter i form av leiligheter og rekkehus i tillegg til eksisterende bolig innenfor planområdet. Det foreslås også innregulert en busstopp langs Gjemblevegens nordside. I forbindelse med høringen og offentlig ettersyn kom det uttalelser som særlig var knyttet til trafikksikkerhet, støy- og atkomstproblematikk. Det var også en innsigelse på planforslaget fra fylkesmannens miljøvernavdeling knyttet til støy. 17 av 62

18 Gjennom en bearbeiding av plandokumentene etter høringsperioden har man forbedret flere av de forhold som det kom innspill på, noe som bl.a. har medført at fylkesmannen har frafalt sin innsigelse i saken. Reguleringen vil gi ny boligbebyggelse med høy utnytting i et attraktivt område, noe som i seg selv er positivt. Levanger er i vekst befolkningsmessig, og fortetting av sentrumsnære områder vil være viktige bidrag for å finne tilstrekkelig med framtidige boligarealer. Rådmannen vil derfor etter en helhetsvurdering foreslå at detaljregulering for Staupslitoppen vedtas. Høring. Planforslaget er framlagt for høring og offentlig ettersyn i samsvar med PUK-sak nr 56/16. I forbindelse med høringen og offentlig ettersyn har det innkommet de uttalelser som nedenfor er gjengitt i sammendrag og kommentert: 1. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, datert Fylkesmannen v/miljøvernavdelingen fremmet innsigelse til framlagte planforslag. Begrunnelsen for innsigelsen er at grenseverdiene for støy overskrides for planlagt arealbruk, uten at avbøtende tiltak er tilstrekkelig innarbeidet i planbestemmelsen, jf. Rundskriv T-2/16, pkt. 3.1, fjerde strekpunkt. I framlagte planforslag lyder planbestemmelsen 3.2 Støy: «Krav til støy skal tilfredsstille Miljøverndepartementets skriv, T-1442 Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging. En slik utforming av bestemmelsen er lite konkret og viser til en hel retningslinje som kan tolkes. Miljøvernavdelingen vil tilrå at denne presiseres ved å endres til «Grenseverdiene for støy angitt i Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442/2012) med tilhørende veiledning skal overholdes». I tillegg bør det tas inn at dette også gjelder for anleggsfasen. Støyutredningen som er utarbeidet til framlagt planforslag viser imidlertid at deler av ny bebyggelse vil få støy over grenseverdiene. Sørlig del av uteområdet mot Gjemblevegen vil være mest støyutsatt, med ca. 400 m2 i rød støysone, og ca. 1000m2 i gul støysone. Sørvendte balkonger/terrasser for bygg A og B vil havne i gul støysone med Lden > 55dB. Støyretningslinjen T-1442/2012 er tydelig på at når støyfaglig utredning dokumenterer at tiltak er nødvendig, skal disse være innarbeidet i reguleringsplanen gjennom reguleringsbestemmelser med klare, juridisk bindende krav, og der det er aktuelt inntegnes på plankartet. Fylkesmannen kan ikke se at dette er tilstrekkelig ivaretatt i framlagte planforslag. Miljøvernavdelingen er derfor av den oppfatning at, for å ivareta støyretningslinjen T- 1442, må kravene som er stilt i planbeskrivelsen (punkt 6.4 Bomiljø/bokvalitet, s. 15), samt forutsetningene i støyutredningen, innarbeides og komme tydelig fram i planbestemmelsene. Dette gjelder krav om en planløsning for boenhetene som gir størst mulig grad av oppholdsrom, minimum ett soverom, på stille side, samt krav om privat uteoppholdsareal med tilfredsstillende støynivå. Videre må krav til støydempende tiltak for å oppnå dette, f.eks. innglassing av verandaer og krav til lydisolasjon for vinduer på de mest støyutsatte 18 av 62

19 fasadene, jfr. støyutredningen, være konkrete og presise. Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste Det bør videre tas inn en rekkefølgebestemmelse som sikrer at støytiltak iverksettes før boligene tas i bruk. For eksempler på, og krav til, utforming av gode planbestemmelser, se pkt. 3.2 i Veileder til retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442). Inntil disse hensynene er ivaretatt vil miljøvernavdelingen ha innsigelse til framlagte planforslag. Begrunnelsen for innsigelsen er at grenseverdiene for støy blir overskredet for planlagt arealbruk uten at avbøtende tiltak er tilstrekkelig innarbeidet i planbestemmelsen, jf. Rundskriv T-2/16, pkt. 3.1, fjerde strekpunkt Parkering foreslås endret til «(...) Det skal avsettes minimum 2 sykkelparkeringsplass pr. boenhet.» Landbruksavdelingen fraråder at reguleringsplanen vedtas uten å være vurdert i en større sammenheng i kommunedelplan for Levanger sentrum. Kommentar: Kommunen har i samråd med tiltakshaver utarbeidet et revidert forslag til reguleringsbestemmelser, hvor støy er bedre ivaretatt. I disse reviderte bestemmelsene er kravene som fylkesmannen kommer med ivaretatt. Dette gjelder både når det gjelder støy, og forslaget om å sikre et krav om sykkelparkering i planen. (Se avsnitte om endringer etter høring for mer detaljert informasjon om de endringer som er gjort.) Fylkesmannens miljøvernavdeling har nå frafalt sin innsigelse i saken. 2. Nord Trøndelag fylkeskommune, datert Fylkeskommunen fraråder en omdisponering så lenge arealet ikke er avklart i kommunedelplanen for Levanger sentrum. Utearealene vil kunne utnyttes bedre med støyskjermende tiltak. Fylkeskommunen anbefaler at krav om støyskjerming tas inn i planen. Det skal framgå tydelig av kartet hva som er ny og hva som er allerede eksisterende bebyggelse. Det er også uklart hva de loddrette linjene i felt C representerer. Kulturminnet, id , skal merkes i plankartet som bestemmelsesområde og gis fortløpende nr. #1, #2 osv. (eller slik markering som planlegger finner hensiktsmessig). Følgende tekst skal tas inn i reguleringsplanens fellesbestemmelser: «Det berørte kulturminnet, id, , som er markert som bestemmelsesområde (#1) (eller slik markering planlegger finner hensiktsmessig) i plankartet kan fjernes uten ytterligere arkeologisk undersøkelse.» Kommentar: Kravet om støy er ivaretatt gjennom endrede bestemmelser, og forslag til tillegg i bestemmelsene før planen vedtas. Kulturminnet er nå merket på plankartet og det er lagt inn en reguleringsbestemmelse som omhandler kulturminnet som fylkeskommunen foreslår. 19 av 62

20 3. Borettslaget Staupslia 38, datert Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste Den økte trafikkmengde på basis av Staupslitoppen boligområde vil utgjøre en vesentlig økt fare for de myke trafikanter. Bredden på veien f_v i naboplanen medfører at to biler ikke kan passere hverandre og at man da risikerer at biler må rygge ut i veien. Uoversiktligheten i krysset f_v og o_v er allerede utfordrende og spesielt utfordrende om man tvinges til å rygge ut i veien. Borettslaget Staupslia 38 anbefaler at det vurderes en alternativ adkomst til Staupslitoppen boligområde. Avtale om veirett var undertegnet med intensjon om at avtalen skulle være gjeldende for eksisterende boliger utledet av gnr 4 bnr 1, ikke for framtidige boliger utledet fra gnr 4 bnr 1. Som tidligere beskrevet er veien av en slik standard og trafikkmessig utforming at den ikke kan belastes med den økte trafikkmengde et nytt boområde utløser. For beboerne i Borettslaget Staupslia 38 vil en økt trafikkmengde medføre vesentlig ulempe for bomiljøet. Alle altaner vender ut mot veien f_v med nærmeste altan ca. 2 meter unna. Det sier seg selv at en økning i trafikkmengde med ca. 300% får en negativ betydning. Borettslaget er av oppfatning at en utnyttelse av bruksrettigheten medfører en ulempe og således er i strid med servituttlovens bestemmelser. Muligheten for å utvide vei for å tilfredsstille veglovens intensjoner er begrenset. Avstand fra bygningsmasse/støyvoll til Fylkesvei legger naturlige begrensninger i dette. Kommentar: Som borettslaget påpeker vil 18 nye boenheter medføre økt trafikk gjennom «Gjemble Lille». Dette kan oppleves som en ulempe for den eksisterende bebyggelsen her. 18 nye boenheter vil imidlertid ikke føre til noen store økte trafikkmengder. I beregninger om «årsdøgntrafikk» kan man grovt regne en økning på 3 biler pr. døgn pr. boenhet. Det vil si at utbyggingen medfører en økning på ca. 60 passeringer i døgnet, noe som er relativt små mengder. Statens vegvesen sin håndbok for veg- og gateutforming (N100) anbefaler en kjørebanebredde på 3,5 meter for adkomstveger i boligområder for veger inntil 50 boenheter. Vegen på naboplanen «Gjemble lille» har en regulert bredde på 5 meter. Dette er tilstrekkelig for en vegbredde på 4 meter pluss en halvmeters skulder på hver side, noe som ansees som tilfredsstillende. 20 av 62

21 Bruken av vegen gjennom «Gjemble lille» vil kreve en privatrettslig avtale om veirettigheter for at ny bebyggelse på Staupslitoppen kan benytte vegen som sin adkomst. Dette er privatrettslige forhold som ikke kommunen som reguleringsmyndighet skal vurdere i plansaken, men som vil være en forutsetning for at boligprosjektet skal kunne realiseres. 4. Eldrerådet, datert Levanger seniorråd tar saken til etterretning og ber om at jordvernet ivaretas på best mulig måte. Kommentar: Totalt omdisponerer forslaget ca. 2,8 daa fulldyrka jord. Området ligger klart avgrenset mellom fylkesvegen og eksisterende bebyggelse. Både størrelses- og plasseringsmessig er området ikke optimalt for en effektiv landbruksdrift. 5. FAU Nesheim skole, datert Er spesielt bekymret for at utbyggingen av Staupslitoppen boligområde, slik beskrevet i reguleringsplanen, vil øke kompleksiteten i trafikkbildet for skolebarna. Krever derfor en bedre plan for hvordan trafikksikkerheten gjennom Gjembleskorsen kan forbedres, evt. legges i en trasè som går utenom Gjembleskorsen (f. eks. gang og sykkelvei langs nordsiden av Gjembleveien helt til avkjøringen ved Farmen barnehage). Kommentar: For å styre bevegelsesmønsteret til myke trafikanter i krysset Staupslia/ Alstadhaugvegen/ Gjemblevegen på en bedre måte, er det i planbestemmelsene sikret at det etableres et gjerde nordvestover langs Gjemblevegen fra kollektivholdeplassen til og med planlagt snuplass. Gjerdet skal være på plass før boligene i område A tas i bruk. 21 av 62

22 6. NVE, datert NVE anser plansaken som tilfredsstillende behandlet ut fra kjent kunnskap og erfaringer fra området. 7. Tore Alfsnes og Bjørn Sundal, datert Mener planen har en unødvendig stor utnyttelsesgrad med bygging så nært eksisterende eneboligområde og fylkesvei. Veien fra Bunnprisområdet og fram til Gjemblekorsen er i dag svært smal og gir ikke plass til møte mellom to biler, og det ser ut som denne veien er tenkt brukt også etter at Staupslitoppen boligområde er utbygd. Veien er uforsvarlig smal i dag og i alle fall med den trafikken som vil komme. Kommentar: Ved fortetting av slike sentrumsnære områder er det viktig med en høy utnyttelse av arealene. Dette gjelder særlig når det er dyrket mark som blir omdisponert. 8. Gudmund Olsen og Ragnar Wist, datert Elevasjoner vist bygg i felt C er ikke korrekt i forhold til omkringliggende bebyggelse. Opptrapping av bygg i felt C er ikke riktig illustrert. Plassering og elevasjoner for uteområde sett i forhold til omkringliggende eiendommer er ikke vist på realistisk måte Maksimale elevasjoner gitt i kommunens reguleringsbestemmelser (Plan-ID L , 4.2) for bygg i Felt C revideres slik at illustrasjoner blir korrekt 22 av 62

23 (maksimale elevasjoner senkes med 1,5m) Opptrapping av leilighet C2 og C3 reduseres slik illustrasjoner og beliggenhet i terreng stemmer (vi kan ikke se at det skal være grunnlag for å heve de to siste leilighetene i bygg på felt C med totalt 2 meter da omkringliggende terreng på vist uteområde er tilnærmet flatt) Innsyn til eksisterende bebyggelse og utforming av uteområde vektlegges i reguleringsbestemmelser da estetisk utforming og plassering av nytt bygg vil fravike boligstrøkets særpreg når det gjelder byggeskikk. Kommentar: Planbeskrivelsen inneholder nå nye illustrasjoner og snitt som illustrerer utbyggingen på en bedre måte. 9. Trafikksikkerhetsutvalget, datert Trafikksikkerhetsutvalget mener at det i tillegg til gang og sykkelvei på venstre side mot området også må etableres en gang og sykkelvei fra toppen av Staupslia langs Fylkesvei 119 inn mot innkjørsel til Gjeble Lille. Dette vil redusere kryssing av vei i kryss Gjemble lille og Fylkesvei 119. Trafikksikkerhetsutvalget mener at trafikkbildet i dette området er noe uoversiktlig og vil bli vesentlig forverret ved etablering av 18 nye boenheter i området. Det må også nevnes at vei inn til «Staupslitoppen boligområde» ikke er kommunal, men privat. Utbygger må derfor forhandle med eiere for å få tillatelse til å bruke veien. Dette må avgjøres før utbygging tillates. Videre må det nevnes at det fra snuplassen i det nye planlagt området lett kan bli et punkt der barn som skal til Nye Nesheim skole krysser veien for å komme over Gjembleveien til gang og sykkelvei mot skolen. Dette er et uoversiktlig område og kan lett føre til farlige forhold. Sett fra et trafikksikkerhetssynspunkt hadde vært en bedre løsning å bygge gang og sykkelvei på høyre side mot Nye Nesheim skole ca. 150 meter mot skolen og etablert et opphøyd gangfelt over mot eksisterende gang og sykkelvei. Trafikksikkerhetsutvalget mener at de forhold som er nevnt i denne høringsuttalelsen må diskuteres med utbygger og at utbygger må skissere løsninger før planen eventuelt blir vedtatt. Kommentar: Rådmannen ser at trafikkbildet i området i dag kan oppfattes som noe uoversiktlig. Rådmannen har imidlertid tro på at man gjennom å gjennomføre nødvendige tiltak, som f.eks de ledegjerder som planforslaget krever, vil kunne få en situasjon som er en forbedring. Dette konkrete utbyggingstiltaket vil etter vår vurdering ikke forverre situasjonen i området, men inneholder også nye tiltak som kan forbedre dagens situasjon. Endringer etter høring. I samråd med tiltakshaver er det etter høring og offentlig ettersyn gjort følgende endringer i plandokumentene: 23 av 62

24 Planbeskrivelsen datert : I kapittel 6, beskrivelse av planforslaget, er reguleringsformålene oppdatert i henhold til revidert plankart og reviderte reguleringsbestemmelser. Planbeskrivelsen inneholder også nye illustrasjoner og snitt for å illustrere utbyggingen på en bedre måte. Trafikkløsninger og trafikksikkerhet er bedre beskrevet i kapittel 6.7 og 6.8. Utfyllende kommentarer om kulturminner i kapittel 6.11 Plankart datert : Hensynssone for kulturminne er lagt inn. Diverse mindre endringer av linjetykkelser og skravur. Bestemmelser datert : Kulturminne merket KM1 er eget formål i 2 og har bestemmelse i 3.1 Bestemmelsen om støy i 3.2 er presisert. Ny 4.3 er også en presisering i forhold til støy. Det settes krav til minimum 2 sykkelparkeringsplasser pr. boenhet i 3.6 I 3.7, trafikksikkerhetstiltak, er det satt krav til gjerde langs Gjemblevegen I 10, rekkefølgebestemmelse, er det sikret at gjerdet beskrevet i 3.7, og støyskjermingstiltak beskrevet i 4.3, skal være på plass før berørte boliger tas i bruk. Vurdering: Innspillene i høringsperioden var særlig knyttet til trafikksikkerhet, støy- og atkomstproblematikk. Planområdet ligger i et område hvor kryssing av en trafikkert veg (fv 119), særlig for de myke trafikantene, har sine utfordringer. Det er relativt mye trafikk på fylkesvegen, og Gjembleskorsen er et sentralt krysningspunkt med bebyggelse på begge sider av vegen. Gangvegsystemet i området er skoleveg for barna som skal til nye Nesheim skole. Planforslaget inneholder nå tiltak som vil være med på å lede gangtrafikken til dagens krysningspunkt i Gjembleskorsen. I tillegg inneholder forslaget også en ny busslomme ved fylkesvegen. I sum anser rådmannen at disse tiltakene er tilstrekkelige til å tillate ny boligbebyggelse i det foreslåtte området. Fylkesmannes miljøvernavdeling sine krav til bedre bestemmelser angående støy er nå tatt inn i bestemmelsene i samråd med dem. Endringene er framlagt fylkesmannen som har frafalt sin innsigelse i saken. At det nye boligområdet baserer seg på en privat adkomst som det er strid om rettighetene til, kan gi problemer for realiseringen av Staupslitoppen. Før kommunen godkjenner fradeling, og gir byggetillatelse, må dette avklares. Dette er imidlertid et privatrettslig anliggende som ikke berører arealbruken som plansaken skal vurdere. 24 av 62

25 Rådmannen vurderer foreslåtte adkomst akseptabel. Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste Reguleringen vil gi ny boligbebyggelse med høy utnytting i et attraktivt område, noe som i seg selv er positivt. Levanger er i vekst befolkningsmessig, og fortetting av sentrumsnære områder vil være viktige bidrag for å finne tilstrekkelig med framtidige boligarealer. Rådmannen vil derfor etter en helhetsvurdering foreslå at detaljregulering for Staupslitoppen vedtas. Saksprotokoll og sakspapir 1. gangs behandling: Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Forslag i møte: Gunnar Løvås (SV) fremmet følgende forslag til vedtak: 1. Reguleringsplan/ Detaljregulering for Staupslitoppen boligområde avvises, jf. PBL Begrunnelse: Området som reguleres er ikke i tråd med gjeldende planer/ kommunedelens arealplan som er den overordna planen på området. Det er viktig at gjeldende planer i hovedsak følges. I henhold til plan- og bygningsloven skal private reguleringsinitiativ i utgangspunktet være i tråd med gjeldende planer. Varslet planarbeid som dette bør derfor komme som et innspill til revidering av kommunedelplanens arealdel for Levanger sentrum. Når det som i dette tilfellet, foreslås omdisponering av dyrkajord og arealer nært opp til driftssenter på en landbrukseiendom, hører en slik omdisponering hjemme i en kommuneplanprosess. Saken avvises derfor. Saksordfører: Olav Strid, AP Avstemning: Ved alternativ avstemning mellom Løvås sitt forslag til vedtak og rådmannens forslag til vedtak, ble rådmannens forslag vedtatt med 10 mot 1 stemme. VEDTAK: 1. Følgende ny bestemmelse tilføyes i reguleringsbestemmelsene: 3.7 Trafikksikkerhetstiltak For å unngå uønsket kryssing av gangtrafikk over Gjemblesvegen skal det etableres et gjerde nordover langs Gjemblesvegen fra kollektivholdeplassen til og med planlagte snuplass. Gjerdet skal være på plass før boligene i område A tas i bruk. 2. Deretter sendes forslag til detaljregulering Staupslitoppen, datert på høring, og legges ut til offentlig ettersyn, iht. plan- og bygningslovens Rådmannens forslag til vedtak: 1. Følgende ny bestemmelse tilføyes i reguleringsbestemmelsene: 3.7 Trafikksikkerhetstiltak 25 av 62

26 For å unngå uønsket kryssing av gangtrafikk over Gjemblesvegen skal det etableres et gjerde nordover langs Gjemblesvegen fra kollektivholdeplassen til og med planlagte snuplass. Gjerdet skal være på plass før boligene i område A tas i bruk. 2. Deretter sendes forslag til detaljregulering Staupslitoppen, datert på høring, og legges ut til offentlig ettersyn, iht. plan- og bygningslovens Saksopplysninger: Bakgrunn På vegne av Nesset Eiendom Levanger AS har Arkidéco AS utarbeidet forslag til detaljregulering for del av eiendommen gnr 4, bnr 1, Staupslia 40 og 44. Planområdet er på i underkant av 11 daa, og er en del av Gjemble Gård ved Gjembleskorsen øverst i Staupslia. Formålet med planen er å utvikle området til et nytt boligområde. Planforslaget legger til rette for utbygging av 18 nye boenheter i form av leiligheter og rekkehus i tillegg til eksisterende bolig innenfor planområdet. Det foreslås også innregulert en busstopp langs Gjemblevegens nordside. Planområdet Planområdet er på ca. 11 daa og ligger på Gjemble på Nesset, og har en sentral beliggenhet ca. en kilometer vest for Levanger sentrum. Planområdet grenser i sørvest til Gjemblevegen, i øst til Gjemble Gårds tun samt eneboligeiendommen gb.nr. 4/32. I nordvest grenser planområdet til et større eneboligfelt. Området består i dag hovedsakelig av dyrkamark, veggrunn og beiteland, og benyttes i dag til landbruks- og boligformål I østre, øvre del av området er det en eksisterende enebolig som pr. dato er kårhus til Gjemble Gård. Planområde Planstatus Planområdet berører reguleringsplan for FV 119 Staupslia med tilliggende områder, stadfestet Deler av området er i reguleringsplanen avsatt til jordbruksformål. 26 av 62

27 Planområdet grenser til detaljregulering for Lille Gjemble, vedtatt Planforslaget legger opp til å bruke regulert vei i denne planen som adkomst til sitt område. I kommunedelplan for Levanger sentrum er store deler av området angitt som et område hvor det foreligger reguleringsplaner som fortsatt skal gjelde. Dette stemmer ikke, da det meste av planområdet er uregulert. Kun en mindre del av området, arealet nærmest Gjemblevegen, er avsatt til landbruksformål i reguleringsplan for FV 119 Staupslia. Planforslaget er således ikke i tråd med overordnede planer. Planstatus Forholdet til forskrift om konsekvensutredninger: Kommunen har vurdert at planforslaget ikke utløser krav om konsekvensutredning. Detaljregulering av nye utbyggingsområder under 15 daa, som er i strid med overordnet plan, skal vurderes nærmere etter forskriftens 3. Det skal vurderes om planer kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Kriteriene det skal vurderes etter er angitt i vedlegg III i forskriften. Kommunen har vurdert mulige virkninger i forhold til planlagte tiltaks plassering og omfang. Etter kommunens vurdering vil planforslaget ikke komme i konflikt med de kriterier som er nevnt i vedlegg III i forskriften. Planforslaget Generelt Planforslagets hovedformål er boligbebyggelse. Området inneholder 4 delområder for boligbebyggelse (Felt A-D). I tillegg reguleres det til tilhørende formål som energianlegg, renovasjonsanlegg, felles lekeplass, kjøreveg, gang- og sykkelveg m.m. Forslaget inneholder også en kollektivholdeplass og hensynssoner for byggeforbud mot veg og frisikt samt gul og rød støysone. 27 av 62

28 Bebyggelsen Det planlegges tilsammen 18 boenheter innenfor A, B og C, med følgende fordeling: Felt A: Ett to-etasjes leilighetsbygg med 6 boenheter. Felt B: Ett toetasjes leilighetsbygg med nedtrapping til en etasje mot øst. 7 boenheter. Felt C: Fem rekkehus i en etasje samt en parkeringskjeller under deler av bygget. Felt D: Dette området omfatter eksisterende enebolig som i dag er kårbolig til gården. Planforslaget hjemler fradeling av eiendommen og sikrer ny adkomst gjennom planområdets veg V1 og V2. Maks utnyttingsgrad og maks kotehøyder er angitt på plankartet og i reguleringsbestemmelsene for hvert felt. Innenfor område C skal det etableres parkeringskjeller. Bebyggelsen er plassert slik at flest mulig av boenhetene skal få gode utsikts og solforhold fra sør. 28 av 62

29 Biladkomst og gang-/sykkelveg Den planlagte biladkomsten til området er via regulert privat vei på nabotomta, «Gjemble lille». Det foreslås dermed en utvidet bruk av avkjørselen fra Fv 119 til «Gjemble lille» og Bunnpris. I planbeskrivelsen opplyses det om at det er inngått en avtale om veirett mellom tiltakshaver og grunneier av vegarealet. Parkering Ifølge kommunens vedtekter skal det være minst 1,5 biloppstillingsplass pr. leilighet og 1 bilplass pr. hybel. Parkeringskravet er i reguleringsbestemmelsene satt til 1,5 plass pr. boenhet. For eneboligen i felt D er det forutsatt at dette dekkes på egen tomt. For felt A, B og C utløser parkeringskravet krav til 27 parkeringsplasser. Dette løses på følgende måte: P1: Parkering og gjesteparkering for felt A: 6 boenheter x1,5= 9 p-plasser hvorav en HC-plass. P2: Gjesteparkering for felt B og C: 12 x 0,5 = 6 plasser + en HC-plass. P-kjeller: Parkeringskjeller for felt B og C med minimum 11 p-plasser. Lek og uteopphold Ifølge kommunens vedtekter skal det i boligområdene avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres småbarnslekeplass på min. 100 m2. Det skal sikres kvartalslekeplass på min. 1,5 daa innenfor en avstand på 250 m fra bebyggelsen. Vedtektene er ment å erstattes av generelle bestemmelser i ny kommunedelplan når den foreligger. I reguleringsbestemmelsene til planforslaget er det stilt krav til at alle boenhetene skal ha minimum 10m2 private uteoppholdsarealer. For boligene i felt A og B skal disse støyskjermes i form av innglassing. I tillegg til private uteoppholdsarealer har alle boenhetene tilgang til det felles lekearealet på 25m2 pr. boenhet. Områdene som i planen er benevnt «grøntstruktur» vil også kunne bli benyttet til uteopphold, men er ikke regulert for formålet da det i deler av døgnet vil være støyutsatt. Felles lekeareal er plassert i øvre del av området for å være minst mulig støy- og trafikkutsatt. Nesset Ungdomsskole er 500m unna, med tilgang til større lekearealer. Universell utforming-tilgjengelighet Bebyggelsen i 1.etg. innenfor felt A og B skal utformes etter prinsipp om tilgjengelighet for alle. Alt gangareal mellom hhv. Parkeringsplass P1 pg P2 skal ha fast dekke og nivåforskjeller egnet for rullestolbrukere og personer med ganghjelpemidler. Gang-/sykkelveg til og ved bussholdeplass skal belegges med asfalt eller annet belegg med tilsvarende jevn overflate og skal utformes etter prinsipper for universell utforming med plattform / venteareal. Støy Det foreligger en støyrapport (vedlagt) utarbeidet av COWI , og hvor T- 1442/2012 Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging fra Klima- og Miljøverndepartementet, daværende Miljødepartementet, er lagt til grunn. Rapporten 29 av 62

30 konkluderer med at sørlig del av uteområdet mot Gjemblevegen vil være mest støyutsatt, med ca. 400m2 i rød støysone, og ca. 1000m2 i gul støysone. Uteoppholdsarealer på nordsiden av planområdet vil få tilfredsstillende støyforhold. Resultatet av støyutredningene er nedfelt som hensynsoner i plankart og bestemmelser. I reguleringsbestemmelsenes 7.1 kreves det i forbindelse med søknad om tiltak en redegjørelse for hvordan støyskjerming ivaretas. Rapporten foreslår tiltak på bygg og innglassing av terrasser som tiltak for å komme under støykravene i forskriften. Risiko- og sårbarhetsanalyse Risiko- og sårbarhet er redegjort for i planbeskrivelsen. Ut over støyproblemene er det ikke avdekket vesentlig risiko- eller sårbarhet knyttet til utbyggingen. Kulturminner Det ble foretatt arkeologiske utgravinger i april i år, og det ble registrert et kulturminne i området. Det foreligger en rapport fra arkeologisk registrering datert (vedlagt). Dette medfører at planen vil komme i konflikt med kulturminneloven. Rapporten sier at det er gitt klarsignal fra NTNU Vitenskapsmuseet og Riksantikvaren til å løse dette som en forenklet dispensasjon fra kulturminneloven når planen kommer på offentlig høring. Biologisk mangfold Det er ikke registrert spesielle funn i Artsdatabanken eller Naturbasen i området. Tiltaket er vurdert å ikke å komme i konflikt med NML Vann-, avløp-, energiløsninger Området tenkes tilknyttet kommunalt ledningsnett for vann og avløp. Strømforsyning er ikke omtalt i planbeskrivelsen. Bebyggelsen må ha energiløsninger iht. TEK10. Utbyggingsavtale Det er startet opp forhandlinger om utbyggingsavtale mellom Levanger kommune og utbygger. Formålet med forhandlingene er å avklare omfang, finansiering og gjennomføring av offentlig infrastruktur. Utbyggingsavtalen forutsettes sluttbehandlet samtidig med reguleringsplanen. Planprosess Medvirkning Det er gjennomført forhåndskonferanse mellom Arkideco og kommunen den 20. juli I oktober 2015 ble kunngjøring om igangsatt planarbeid annonsert i Innherred og berørte parter ble tilskrevet med brev. Det er mottatt 6 forhåndsuttalelser: Fylkesmannen i Nord Trøndelag ved Landbruksavdelingen mener at når det, som i dette tilfellet, foreslås omdisponering av dyrkajord og arealer nært opp til driftssenter på en landbrukseiendom, hører en slik omdisponering hjemme i en kommuneplanprosess. Også Miljøvernavdelingen tilrår at varslet planarbeid bør komme som et innspill til revidering av kommunedelplan Levanger sentrum. Det vises videre til Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging som må legges til 30 av 62

31 grunn for planlegging. Planforslaget må hensynta eventuelle miljøkvaliteter i området, bl.a. verdier for biologisk mangfold og behov for grøntarealer. Konsekvensene for naturmangfoldet skal fremgå av planbeskrivelsen, og vurderingen og vektleggingen av prinsippene skal fremgå av beslutningen. Grenseverdier for støy må overholdes. Kommunalavdelingen krever at det gjennomføres en risiko-og sårbarhetsanalyse for planområdet. Nord-Trøndelag fylkeskommune viser til at Innherred samkommune er i gang med revidering av kommunedelplan for Levanger sentrum, og vurderer derfor at det varslede planarbeidet bør komme som et innspill i denne prosessen, framfor som en bit for bitregulering. Statens vegvesen uttalte i brev datert at planområdet grenser til kryss med fylkeskommunal veg, og at kravet til byggegrense her er 40x40 meter. Dette er senere moderert til 15 meter fra Gjemblevegen. Det vises også til at planlagt utbygging vil generere økt trafikk av myke trafikanter, og at planforslaget må beskrive hvordan dette ivaretas. Utbyggingen må knytte seg til eksisterende infrastruktur i området slik at myke trafikanter får en sammenhengende forbindelse både ned mot sentrum og til barneskolen. Statens Vegvesen krever videre at planområdet utvides til å inkludere busslomme, og at denne utformes etter prinsipper for universell utforming med plattform/ venteareal. I dialog med Innherred Renovasjon er det foreslått nedgravd renovasjonssystem for området. NTE er kontaktet og de opplyser at det må til ny nettstasjon (trafo) til de planlagte 18 nye boenhetene. Kommunen har i etterkant av annonsert planavgrensning kommet med innspill om at planforslaget skal utvides til også å omfatte en busstopp. Innspillene i oppstarten er oppsummert og kommentert av utbygger i vedlagte planbeskrivelse. Intern høring Planforslaget er sendt på intern høring til berørte kommunale instanser. Det er mottatt innspill fra kommunelegen og fagansvarlig for vei ved kommunalteknikk. Kommuneoverlege Innherred Samkommune: Kommuneoverlegen har noen kommentarer til planforslaget ang. vei og trafikk. Det går med en del areal fra nabo tomta til vei parallelt med Staupslia, slik at det totalt sett blir mye vei i forhold til bebygd areal. Dersom det blir boende skolebarn i bygning A vil det være så nærliggende å krysse Gjemblevegen rett ut for snuplassen i enden av bygningen at man bør ta høyde for dette. Dette vil kreve svært redusert fartsgrense på toppen. Gjemblekrysset er «belastet» i rushtida med både biler og myke trafikanter, dette vil forsterkes, og videreføring av ordning med vakthold må sikres. Videre kommer særlig bygning C så nært eksisterende driftsbygning på Gjemble Lille at man ved denne utbygningen setter store begrensninger for hva slags 31 av 62

32 virksomhet som kan utøves her framover, både mht støy, lukt etc. Fagansvarlig for veg Roar Eriksen: For å unngå gangtrafikk fra feltet og ut i Gjemblevegen må det antageligvis opp et gjerde mot vegen for å unngå "laustrafikk". I tillegg er det et problemområdet ved utkjøringa fra Bunnpris. Her er det ikke noen form for overgang. Gående kommer langs gang- /sykkelvegen i Staupslia og må krysse over midtrabatt og videre over vegen uten noe form for overgang. Vurdering: Forholdet til overordnede arealplaner og landbruksinteresser Området har i dag en noe uoversiktlig reguleringssituasjon, og store deler av planområdet er i realiteten å betegne som uregulert. Ny kommunedelplan for Levanger sentrum er under utarbeidelse og forslag til ny plan vil komme til behandling før jul i år. I forhold til private planforslag som dette er imidlertid kommunen pliktig til å vurdere og igangsette behandling av disse så snart som mulig, jfr PBL Området består av dyrket mark og restarealer rundt gårdstunet på Gjemble gård, men er i stadig større grad blitt omkranset av boligbebyggelse. Området er sentrumsnært og fremstår som godt egnet til fortetting. Med dette forslaget til omregulering tar grunneier et valg for framtiden som legger ytterligere begrensninger i forhold til å utvikle gården som et driftssenter for landbruksdriften. Areal som kunne sikret utvidelser av driftssenteret blir nå foreslått bebygd med boliger. På gården er det i dag ikke aktiv drift, og jordressursene er leid ut til eksterne brukere. Etter rådmannens vurdering vil det allerede i dag være utfordringer knyttet til aktiv drift i på grunn av beliggenheten og nærheten til omkringliggende boliger. Totalt omdisponerer forslaget ca. 2,8 daa fulldyrka jord. Området ligger klart avgrenset mellom fylkesvegen og eksisterende bebyggelse. Størrelses- og plasseringsmessig er dette ikke optimalt for en effektiv landbruksdrift. Trafikk og adkomst 18 nye boenheter vil medføre økt trafikk gjennom Gjemble Lille, noe som kan oppleves som en ulempe for den eksisterende bebyggelsen her. 18 nye boenheter vil ikke føre til noen store trafikkmengder. I beregninger om «årsdøgntrafikk» kan man grovt regne en økning på 3 biler pr. døgn pr. boenhet. Det vil si at utbyggingen medfører en økning på ca. 60 passeringer i døgnet, noe som er relativt små mengder. Dette er også en privat veg som vil kreve privatrettslige avtaler om veirettigheter for at ny bebyggelse på Staupslitoppen kan benytte vegen som adkomst. Dette er privatrettslige forhold som ikke skal vurderes i reguleringssaken, men som vil være en forutsetning for at boligprosjektet skal kunne realiseres. Forslagsstiller opplyser i planbeskrivelsen om at det er inngått avtaler om slike veirettigheter. Gang- og sykkeltrafikk fra planområdet ledes til eksisterende fotgjengerovergang ved Gjembleskorsen. Som både kommunelegen og fagansvarlig veg nevner i sine innspill, kan det for deler av den planlagte bebyggelsen være fristende å ta «snarveger» over Gjemblesvegen til gang- og sykkelvegen på andre siden. Særlig utfordrende vil dette være i forhold til barn som skal nordover til og fra skolen. Det vil etter rådmannens 32 av 62

33 vurdering være nødvendig med tiltak for å hindre mulighetene for «villkryssing». Det foreslås derfor en ny fellesbestemmelse i reguleringsbestemmelsene som sikrer dette. Forslag til ny bestemmelse 3.7: 3.7 Trafikksikkerhetstiltak For å unngå uønsket kryssing av gangtrafikk over Gjemblesvegen skal det etableres et gjerde nordover langs Gjemblesvegen fra kollektivholdeplassen til og med planlagte snuplass. Gjerdet skal være på plass før boligene i område A tas i bruk. Uteoppholdsareal Planforslaget tilrettelegger for en felles lekeplass i tillegg til private terrasser på boligene. Det virker som en god løsning at lekeplassen er plassert unna de mest trafikkerte områdene. Områdets nærhet til nye Nesheim skole, med de gode fasilitetene som er der for lek, gjør at behovene for lekeareal for små og større barn er tilfredsstillende. Kravene til areal til uteopphold er de samme i dette planforslaget som det som gjelder for naboprosjektet lille Gjemble og dette ansees som tilstrekkelig. Forholdet til naturmangfoldloven Kommunen har vurdert tiltaket iht. prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig ift. sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven Parkering Det er positivt at store deler av parkeringsbehovet dekkes med parkeringskjeller. Dette gjør at man unngår at mye areal benyttes til bakkeparkering. Parkeringskravet i bestemmelsene på 1,5 plass pr. boenhet er i tråd med føringene i de kommunale vedtektene. Estetikk, utbyggingsmønster m.m. I kommunedelplanen er det angitt flere hovedregler ved fortetting, bl.a.: Estetisk vurdering knyttet til landskapsstruktur, utbyggingsmønster, bygninger, og samspillet mellom disse skal inngå i alle fortettingssaker. Videre skal fortettingen underordnes strøkets særpreg når det gjelder byggeskikk. Der annet ikke er fastsatt i reguleringsplan tillates bebygd areal (BYA) på inntil 35 % av netto tomtegrunn. Parkeringsplasser på terreng skal regnes med i BYA med 15 m2 pr. plass i samsvar med kommunens parkeringsnorm. Planlagt bebyggelse avviker fra omliggende bebyggelse i takform og volum. Bebyggelsen vil få et moderne uttrykk og større proporsjoner. 33 av 62

34 Ved omdisponering av dyrket mark stilles det høye krav til utnytting av arealet, slik at utlegging til tradisjonelle eneboligtomter anses uaktuelt. Med bakgrunn i dette har Rådmannen ikke spesielle innvendinger til planforslaget. Konklusjon Rådmannen tilrår at planforslaget, med foreslåtte endring, legges ut til offentlig ettersyn slik at alle berørte får anledning til å uttale seg om forslaget. 34 av 62

35 Levanger kommune Sakspapir Detaljregulering for sentrumsboliger Åsen Saksbehandler: E-post: Tlf.: Mona Saursaunet Arkivref: 2016/ /L Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /17 Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til detaljregulering for sentrumsboliger Åsen, mottatt av kommunen , sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn med følgende endring: I reguleringsbestemmelsen, under rekkefølgekrav legges til: Boligområdet kan ikke tas i bruk før ny hovedadkomst fra E6 gjennom Vedulslia er på plass. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens Vedlegg: 1 Endelig planbeskrivelse Plankart Planbestemmelser ROS-analyse sentrumsboliger Åsen 5 Illustrasjonstegninger sentrumsboliger Åsen, Stiklestad eiendom Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Forhåndsuttalelser (7 stk.) Saksopplysninger: Bakgrunn Det bemerkes at Åsen er ei bygd i vekst, og etterspørselen etter boligtomter og leiligheter er økende. Området som søkes regulert til boligformål kan ses som en naturlig utvidelse av boligfeltet i Hammerøyvegen og vil ligge svært sentrumsnært. Tiltakshaver/grunneier ønsker å legge til rette for konsentrert boligbebyggelse, med flere ulike bebyggelsestyper. Området har ikke latt seg regulere for utbygging tidligere pga. båndlegging av utbyggingskorridor for framtidig E6-trasé. Båndleggingen er nå opphevet. Planforslaget er utarbeidet av SB Plan og Prosjekt AS på vegne av grunneier i området. Planområdet Planområdet er på ca. 13,5 daa. med adkomst fra kommunal veg, Hammerøyvegen. Området 35 av 62

36 vender hovedsakelig mot vest, med utsikt utover Hammervatnet og sørvestover bygda. Planområdet avgrenses av tidligere østligste del grusbanen 207/58 (nå Levanger kommune), og mot vest av gnr. 207/1 Fossing Søndre, ved Trond Fossing. Mot sør i hovedsak av bebygde boligtomter i Hammerøyvegen, og mot nord av en utmarksbuffer mot dyrkajorda i Reita på gnr. 208/1 (tiltakshaver). Området er i dag flatehogd skogsmark. Planstatus Arealstatus i kommuneplanen er landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF). Planområdet er ikke detaljregulert tidligere. Det grenser imidlertid direkte til sentrumsreguleringen vedtatt i 2016 som i hovedsak sikrer arealer for offentlige og allmennyttige funksjoner. Det nye planområdet er foreslått som et naturlig utvidelsesareal for sentrumsnære boliger. Årsaken til at dette området ikke er bygd ut tidligere er båndlegging i kommuneplanens arealdel av en mulig E6-trasé. Båndleggingen er nå opphevet gjennom vedtak kommunedelplan for ny E6 Stjørdal Åsen høsten Forhold til KU-forskriften Kommunen har vurdert at det ikke er behov for konsekvensutredning og planprogram. Planforslaget Generelt Området ønskes fra grunneier regulert for en konsentrert boligutbygging, med en kombinasjon av leiligheter og kjedede eneboliger/rekkehus hovedsakelig i to etasjer, samt noe terrassert bebyggelse lengst nord i planområdet. Hovedvekten vil være leilighetstyper egnet for små familier og seniorer. Det er avsatt areal til småbarnslekeplass samt et grøntdrag i tilknytning til turveg mot Hammervatnet. Hovedadkomst til planområdet er tenkt regulert inn på vestsiden, og kan tas i bruk når ny veg fra E6 gjennom Vedulslia står ferdig. Det er foreslått en midlertidig adkomstløsning på østsiden av planområdet gjennom areal avsatt til gang- og sykkelvei. Bebyggelsen Planforslaget omfatter i alt 5 mindre boligarealer innenfor et totalareal på ca. 13,5 daa. Tre av boligarealene (B1 B3) ligger rundt et tun/ lekeområde (L), mens de to siste (B4 B5) ligger som en ytre avgrensing av planområdet. Terrenget er fallende slik at det enkelte delområde vil få god utsikt. Det totale utbyggingspotensialet for området forespeiles å være i størrelsesorden 50 boliger. Målet er å legge til rette for boliger tilpasset terrenget. Dette innebærer litt forskjellige utbyggingsformer på de enkelte delområdene. Hvert delområde skal ha samme hovedform på takløsning, og felles materialbruk og fargesetting eksteriørmessig. Område B1 (Flatt terreng) I området tillates oppført et boligbygg i inntil 4.etasjer. Dvs. 3 boligetasjer og delvis nedgravd parkeringskjeller. Bebyggelsen skal ha flatt tak. (maksimal takvinkel 6 grader). Maksimal gesimshøyde er 10,5 m. Utnyttingsgrad skal være inntil 65% BYA. Område B2 og B3 - (Slakt skrånende terreng) I området tillates oppført et boligbygg i inntil 2. etasjer. Bebyggelsen skal ha flatt tak. (maksimal takvinkel 6 grader). Maksimal gesimshøyde er 7,5 meter. Utnyttingsgrad skal være inntil 70% BYA. OMRÅDE B4 (Skrånende terreng) I området tillates oppført boligbygg i inntil 2 etasjer. Takløsning skal være flatt tak eller pulttak, evt. splittet saltak. For bebyggelse med splittet saltak tillates gesimshøyde inntil 7,0 meter og mønehøyde inntil 9,0 meter. For denne type bebyggelse med pulttak tillates gesimshøyde inntil 36 av 62

37 8 meter, laveste gesims inntil 7,0 meter. For denne type bebyggelse med flate tak tillates gesimshøyde inntil 7,5 meter. Utnyttingsgrad skal være inntil 60% BYA. OMRÅDE B5 (Sterkt skrånende terreng) I området tillates en terrassert utbygging tilsvarende inntil 4 etasjer. Nærmere plassering av bygninger avklares gjennom fastlegging av utbyggingsform og takløsninger som del av en byggesak og utomhusplanen i denne. Gesimshøyde kan være inntil 8,0 meter, og mønehøyde inntil 9,0 meter målt fra gjennomsnittlig terreng rundt den samlede terrasserte bebyggelsen. Utnyttingsgrad skal være inntil 45 % BYA. Biladkomst og gang-/sykkelveg Utbyggingsområdet har i dag regulert offentlig adkomst inn fra øst, via dagens samleavkjørsel fra E6 for skole, idrettsanlegg, butikk, Grilstad fabrikker og boligene i Hammerøyvegen med flere. Inntil nye kryss på E6 er etablert foreslås en midlertidig adkomst via tidligere innregulert adkomst, ved at man tar i bruk området i planforslaget som er avsatt til gang- og sykkelvei. Ny hovedadkomst fra E6 i Vedulslia tenkes å komme inn til området på vestsiden. Når ny adkomstretning er etablert vil den midlertidige kjøreadkomsten tas i bruk som gang og sykkelveiforbindelse slik planforslaget viser, til skolen, butikken og øvrige sentrumsfunksjoner. Parkering Det er lagt opp til både frittstående garasjeanlegg, parkeringsplass, og parkeringskjeller under boligbygg i delområde B1 i forslaget. Parkeringsdekning er redusert fra 1,5 pr. leilighet i kommuneplanen til 1,2 i det aktuelle planforslaget. Det skal avsettes min. 1 plass pr. delområde bolig for bruk av bevegelseshemmede. Det er videre satt av plass til 2 sykkelparkeringer pr. leilighet. Parkeringsdekningen er redusert ut fra en vurdering av området og dets lokalisering, nært opp til kollektivtilbud og Åsen stasjon. Lek, uteopphold,grønnstruktur Det skal som et minimum for planområdet samlet være 50 kvm. uteareal egnet for lek og opphold pr. bolig. Uteoppholdsareal dekkes av balkong, evt. takterrasse, felles lekeplass, uteareal i felles gårdsrom, eller på egen tomt. Det er lagt opp til to områder med felles uteoppholdsareal i planskissen, en lekeplass og et grøntdrag. Lekeplassen skal utfylles med noe fast dekke, og et par typer lekeapparater. Benker skal plasseres ved lekeplass og evt. ved grøntdrag. I tillegg er det lagt til i områdebestemmelsene for delområde B5 at det skal avsettes et areal for grøntareal/akebakke tilpasset utbyggingen, lengst øst i delområdet. Universell utforming Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av felles utearealer for boligene. For delområdene hvor terrenget er flatest, B1 B4, skal minimum 50 % av boenhetene utformes som tilgjengelige boenheter. Det skal avsettes min. 1 plass pr. delområde bolig for bruk av bevegelseshemmede. Støy Utbyggingsområdet er plassert utenfor gul støysone rundt E6 i henhold til Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging T Risiko- og sårbarhetsanalyse ROS er gjennomført av SB Plan og Prosjekt AS. Analysen er gjennomført med utarbeidet sjekkliste basert på rundskriv fra DSB og er basert på foreliggende planforslag. I risikovurderingene er det tatt utgangspunkt i relevante kravdokumenter. Ingen forhold i planforslaget faller ut fra sannsynlighet/konsekvens -vektingen i rød kategori. De 37 av 62

38 forhold som faller i gul kategori hvor tiltak skal vurderes i forhold til nytte er alle tiltak knyttet til trafikksikkerhet under opparbeidingen av feltet og ved senere trafikkavvikling i samme. Tiltak for kontinuerlig vurdering vil være evt. trafikkseparering i anleggsperioden og sikring av frisiktsoner og god skilting i senere fase. Kulturminner Det ble ikke registrert kulturminner ved arkeologisk befaring gjort den Tiltakshaver vil videreformidle til den som skal stå for opparbeidingen av området plikten til å stoppe arbeidet og varsle kulturminnemyndigheten, jfr. Kulturminnelovens 8.2, hvis det under arbeidet oppdages kulturminner som ikke er kjent. Biologisk mangfold Reguleringsområdet og tilstøtende områder er sjekket ut i henhold til kravet om kunnskapsgrunnlag i Naturmangfoldloven. I Naturbasen og Artskart er det er ikke registrert spesielle naturverdier innenfor planområdet. Nærmeste registrering er Fossingelva som renner fra Hoklingen og ut i Hammervatnet der det er registrert ferskvannsmusling. Det vil ikke være utslipp til Fossingelva, og den vil derfor ikke bli berørt. Det er i forhåndsuttalelsene påpekt en risiko for spredning av fremmede plantearter gjennom evt. uttransport av løsmasser fra planområdet. Det vil være et masseunderskudd i feltet pga. oppfyllingsbehov i området VA (pumpestasjon) og tilliggende landbruksavkjørsel. Uttransport vil derfor ikke være nødvendig, og spredningsrisiko vil dermed være liten. Utførende entreprenør gjøres uansett oppmerksom på forholdet. Vann-, avløp-, energiløsninger, renovasjon Den sørlige delen av planområdet ligger naturlig til for selvfalltilkobling til eksisterende ledningsnett i enden av Hammerøyvegen. Nordlig del av området må av kloakkeres via en pumpestasjon som vil bli plassert lengst nordvest i planområdet (VA). Det kommunale ledningsnettet i Hammerøyvegen ble utskiftet og oppgradert for få år siden, og har ifølge Levanger kommune ved vann og avløp tilstrekkelig kapasitet for en feltutvidelse. På området skal etableres renovasjonsløsning med lukkede nedgravde containere. Det skal etableres trafo på området for strømforsyningen i planområdet. Utbyggingsavtale Utbyggingsavtale mellom tiltakshaver og kommunalteknikk i Levanger er under forhandling. Planprosess Medvirkning Det ble avholdt oppstartmøte mellom Innherred samkommune, grunneier Brynjar Aarnseth og konsulent SB Plan og Prosjekt AS den Planarbeidet ble meldt igangsatt i lokalavisa Frostingen den og informasjon om oppstart av planarbeidet ble samtidig lagt ut på samkommunen sin hjemmesider. Statlige instanser, andre berørte, samt tilgrensede naboer ble tilskrevet med brev den med 4 ukers frist for evt. forhåndsuttalelser. Forhåndsuttalelse fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Nord-Trøndelag fylkeskommune (2 stk.), Statens vegvesen, NVE og NTE Nett er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen. Det samme gjelder innspill fra beboere i Hammerøyvegen som har ytret ønske om endret adkomst dersom tiltaket skal iverksettes. Dette innspillet ble besvart i tiltakshavers kommentar til Statens vegvesens uttalelse som står oppsummert i planbeskrivelsen. I kommunen ble planforslaget forelagt kommunalteknikk Levanger, barne- og ungdomsrepresentant og landbruksavdelingen. Forslagsstiller har vært i kontakt med Enhet kommunalteknikk i Levanger og inngått forhandlinger om en utbyggingsavtale. Barne- og 38 av 62

39 ungdomsrepresentanten har gitt tilbakemelding om at minste uteoppholdsareal bør være i tråd med overordna plan, dvs. minimum 50 m 2 felles eller offentlig uteoppholdsareal per boligenhet. Vurdering: Arealbruk og forholdet til overordnet plan (kommunedelplan) og gjeldende regulering Kommuneplanen viser at planområdet dekkes av LNF-formål. Boligbebyggelse regnes ikke som LNF-formål, og planforslaget er dermed i strid med overordna plan. Planområdet ligger imidlertid helt inntil sentrumsplan for Åsen, datert , og kan ses som en naturlig utvidelse av Åsen sentrum. Dette er gjort tydelig ved at det er lagt opp til konsentrert, sentrumspreget boligbebyggelse. God tilgang til skole og andre nødvendige servicefunksjoner taler for at det er gunstig med konsentrert boligbebyggelse her. Tilgrensende areal i sør, Hammeøyvegen, er også avsatt til boligformål, og er delvis utbygd i dag. Med ny sentrumsplan for Åsen er det lagt opp til trafikkseparering som sikrer tryggere ferdsel for fotgjengere og syklister til nødvendige servicefunksjoner. Det vil dermed på sikt bli god separering mellom biladkomst på vestsiden av planområdet og sammenhengende gang- og sykkelvei fra østsiden av planområdet fram til skole, lekegrunn og servicefunksjoner. Grad av utnytting Regionale planmyndigheter har påpekt i forhåndsuttalelser at det bør legges opp til høy utnyttingsgrad, noe det også er tatt høyde for i planforslaget. Grad av utnytting er satt til å være veldig høyt i samtlige delområder i planområdet gjennom fastsatte øvre grenser for %-BYA. For delområde B1, B2/B3, B4 og B5 er det oppgitt %-BYA på henholdsvis 65 %, 70 %, 60 % og 45 %. I B5 er maks %-BYA lavere da terrenget er svært bratt her. Det legges også opp til mange boenheter, anslagsvis 50. Dette tilsier 3,7 boliger per dekar, og det i ulendt terreng. Dette svarer godt til «Regional plan for arealbruk Nord-Trøndelag» (2013), der det for eneboliger er anbefalt 1-1,5 boenheter per dekar, for rekkehus/leiligheter 2-3,5 boenheter per dekar, og for blokkbebyggelse med 3-4 etasjer 6-12 boenheter per dekar. Byggehøyder Byggehøydene i de ulike delområdene er satt til å være noe høyere enn rammene som er gitt i kommuneplanen. Her er det altså snakk om avvik fra overordna føringer. Kommuneplanens arealdel fastslår at boligbebyggelse kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 6,5 meter, og maksimal mønehøyde på 9,5 meter over planert terreng målt ved bygningens høyeste fasade. Det er riktignok oppmuntret til høy utnyttingsgrad i planområdet da forslaget ikke er i tråd med overordna plan, slik at byggehøydene med bakgrunn i dette er forsvart. I tilgrensende boligfelt, Hammerøyvegen, regulert gjennom sentrumsplan for Åsen, er det fastsatt at det tillates gesimshøyde inntil 3,5 meter for bolighus med én etasje, og 6,0 meter for bolighus med 2 etasjer. De foreslåtte høydene på bebyggelsen i planforslag for Åsen sentrumsboliger kan oppleves som fremmed for beboerne i Hammerøyvegen. Dette er til en viss grad tatt hensyn til i planforslaget ved at det er sikret rom mellom de tilgrensende boligområdene ved at adkomstvei i planområdet blir liggende imellom. Byggehøydene anses ikke å begrense solforholdene i Hammerøyvegen da Hammerøyvegen ligger sør for planområdet. Den høyeste bebyggelsen er foreslått i delområde B1, hvor det skal være leilighetsbygg i tre etasjer i tillegg til delvis nedgravd parkeringskjeller. Dette området er nok best egnet til slik bebyggelse da terrenget er på sitt flateste her. Det er foreslått en gesimshøyde på inntil 10,5 meter, som er ganske høyt i forhold til nærliggende eksisterende boligbebyggelse i Hammerøyvegen, og i forhold til bestemmelsene i kommuneplanen. I tilstøtende sentrumsreguleringsplan, som i området ved planområdet ennå ikke er utbygd, er det fastsatt byggehøyder inntil 9,0 meter for industri- og tjenesteytingsarealer. Leilighetene i delområde B1 vil dermed til en viss grad møte høydene i tilstøtende reguleringsplan i øst. Den høye 39 av 62

40 bebyggelsen her kan bidra til å avskjerme planområdet fra en framtidig utvidelse av industriområdet i tilknytning til Grilstad. Byggehøydene som er angitt i delområdene B2-B4 avviker også fra overordnet kommuneplan, men i noe mindre grad. I B2-B3 er det foreslått gesimshøyde på 7,5 meter, og det skal være flate tak. Kommunen vurderer at de ekstra avvikende 1,5 meterne kan sees å være nødvendig for å oppnå høy arealutnytting. Samtidig gir dette litt rom å gå på når man skal tilpasse leilighetsbygg i skrått terreng. For delområde B4 avviker gesimshøyden fra overordnet kommuneplan i samme grad som i delområdene B2-B3. I B4 hvor det er tenkt kjedete boliger eller rekkehus, er det lagt opp til at det kan være ulike takutforminger på husene. Det er dermed fastsatt ulike høydebestemmelser for ulike typer tak. Disse høydene svarer til høydene i vedtatte reguleringsplaner for boligbebyggelse det er naturlig å sammenligne med, blant annet Kjønstadmarka boligfelt 2 i Levanger og Lundentunet i Åsen sentrum. Bebyggelse, estetikk, utbyggingsmønster m.m. Planforslaget legger opp til en høy utnyttingsgrad i boligområdet, med flere leilighetsbygg, noe rekke- eller kjedete hus, og terrassert boligbebyggelse i det bratteste terrenget. Bebyggelsen blir moderne og vil trolig bidra til mer bypreg i bygda Åsen. Det er foreslått i reguleringsbestemmelsene at hvert delområde «skal ha samme hovedform på takløsning, og felles materialbruk og fargesetting eksteriørmessig». Det skal legges opp til forholdsvis lik utforming på bebyggelsen, men med ulik type boligbebyggelse mellom delområdene. Dette kan bidra til å bryte opp en uniform struktur. Uteoppholdsareal Totalt er 1040 m 2 avsatt til uteoppholdsareal i planforslaget, hvorav 680 m 2 er avsatt til lekeplass. Det resterende området er et grøntdrag i skrånende terreng som knytter boligbebyggelse i sentrum av planområdet til veg i nordvestre del av området. I planbestemmelsen til forslaget er det lagt opp til at det skal være minimum 50 m 2 uteareal egnet til lek og opphold per bolig som dekkes av balkong/terrasse, felles uteareal/lekeplass, eller på egen tomt. Det forventes ca. 50 boliger i planområdet ut fra planbeskrivelsen, noe som tilsier at det skal være 2500 m 2 uteoppholdsareal samlet i planområdet. Et resterende areal på 1460 m 2 må dermed dekkes av uteareal egnet til lek og opphold på egen tomt eller som fellesarealer som blir stående ubebygd i framtidig utomhus situasjonsplan for delområdene. Ovennevnte bestemmelse fraviker fra kommuneplanens arealdel da denne spesifikt fastslår at 50 m 2 uteoppholdsareal per boligenhet skal dekkes av felles eller offentlige arealer. I planforslaget er denne omformulert slik at uteoppholdsareal også kan dekkes av uteareal på egen tomt. Planforslaget oppfyller imidlertid kravene i kommuneplanen til minimumsavstand til ballfelt på minimum 1,5 dekar, og områdelekeplass på minimum 1,5 dekar dersom lekeplass i tilknytning til skolen medregnes. Det kuperte terrenget i den nordlige delen av planområdet vil gjøre at det naturlig kan bli åpnet for en del grønne lommer innimellom bebyggelsen. Det er også fastsatt i reguleringsbestemmelsene at det skal legges til rette for et grøntareal/akebakke i østre del av boligfelt B5. Forslagsstiller viser til at grunneier stiller tur- og friområder på hans tomt til disposisjon. Lekeplassen er plassert fint i sentrum av boligområdet bort fra trafikkert veg. Kommunen forutsetter at det settes opp tilstrekkelig skjerming mellom småbarnslekeplass og tilstøtende parkering. Universell utforming og tilgjengelig boenhet I kommuneplanen er det fast satt at prinsippene om universell utforming skal legges til grunn for reguleringsplaner. Dette er vurdert ivaretatt i planforslaget ved at det er avsatt tilstrekkelig antall parkeringsplasser for bevegelseshemmede, og tilstrekkelig antall tilgjengelige boenheter. I 40 av 62

41 tillegg er det bestemt at uteoppholdsareal skal ha noe fast dekke for å sikre framkommelighet for barnevogn, rullestol etc. Kjøreadkomst, trafikk Adkomst gjennom Vedulslia vil være en hensiktsmessig adkomst i forhold til trafikkseparering i Åsen sentrum, og er den foretrukne løsningen for alle berørte parter. Denne adkomstveien inn til planområdet er ikke bygd ennå, men er ferdig regulert gjennom detaljregulering for Åsen sentrum. Det er foreslått en midlertidig adkomst ved at areal avsatt til gang- og sykkelvei i planområdet tas i bruk inntil ny adkomst gjennom Vedulslia er på plass. Forslagsstiller argumenterer med at trafikksikkerheten i denne perioden kan styrkes ved å legge inn i rekkefølgebestemmelsene at garasjebygg helt sørøst i planområdet ikke kan bygges før ny hovedadkomst til boligområdet er på plass. Dette vil gi bedre sikt for alle trafikanter. Rådmannen er imidlertid skeptisk til denne løsningen da trafikksikkerheten synes å ikke være tilstrekkelig ivaretatt. Dette med tanke på at denne veien er tenkt regulert bort i ny sentrumsplan for Åsen nettopp for å sikre god trafikkseparering mellom biltrafikk og myke trafikanter. I dette området er både skole, midlertidig barnehage og idrettsanlegg slik som fotballbane, og det ferdes dermed mange barn og unge i området. Økt trafikkbelastning, også med tanke på anleggstrafikk i utbyggingsfasen til boligområdet, er ikke ønskelig. Behovet for en midlertidig løsning synes heller ikke å være stor da tiltaket allerede er meldt inn på investeringsbudsjettet for kommunalteknikk Levanger. Forbedret påkobling til E6 og ny adkomst gjennom Vedulslia er ferdig regulert, og det er startet prosjektering/anbudsutarbeidelse, slik at det ligger til rette for at ny adkomst til boligområdet kan stå ferdig sommer/høst Altså vil ikke avslag på bruk av gang- og sykkelveg som midlertidig adkomst til boligområdet utsette tiltaket i særlig grad. Rådmannen innstiller på at boligområdet ikke kan tas i bruk før ny kjøreadkomst gjennom Vedulslia er etablert. Ny adkomst fra E6 gjennom Vedulslia vil forøvrig få funksjon både som adkomst til det nye utbyggingsområdet og jordbruksadkomst for GBNR 207/1 og 208/1. Gangforbindelser, skoleveg, folkehelse Gang- og sykkelveg er tenkt helt sørøst i området. Med ny hovedadkomst for biltrafikk gjennom Vedulslia vil gjeldende adkomst fra E6 bli mindre trafikkert og tryggere å bruke for fotgjengere og syklister. Dette vil sikre trygg framkomst for disse transportgruppene til sentrumsfunksjoner som skole, butikk, transportknutepunkt osv. Parkering I kommuneplanen er det fastsatt at det skal være 1,5 parkeringsplasser per boligenhet for rekkehus/boliger med 3 eller flere enheter. I planforslaget er det bestemt at det skal være 1,2 plasser per bolig. 1 p-plass per delområde skal avsettes til bevegelseshemmede, og det skal avsettes 2 oppstillingsplasser for sykkel per bolig. Med bakgrunn i at det skal legges til rette for bruk av gang og sykkel som transportform, anser kommunen at det kan være rimelig å fravike fra kommuneplanen når det gjelder antall p-plasser avsatt per bolig. Dette støttes opp av at boligområdet er sentrumsnært og lett tilgjengelig i forhold til nødvendige servicefunksjoner og transportknutepunkt, som Åsen stasjon. Forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven Kommunen har vurdert tiltaket iht. prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede 41 av 62

42 eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig ift. sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. 8. Med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven Konklusjon Den foreslåtte arealutnyttelsen regnes å være i tråd med anmodninger om høy arealutnytting, og anbefalte antall boenheter per dekar iht. «Regional plan for arealbruk Nord-Trøndelag». Byggehøyder og samlet areal til uteopphold fraviker forøvrig fra overordnet kommuneplan, men synes å være forsvart ut fra planforslaget. En midlertidig bruk av gang- og sykkelvei som biladkomst inntil ny hovedadkomst gjennom Vedulslia er utbygd derimot, anses ikke å være et forsvarlig tiltak. Rådmannen tilrår at planforslaget sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn forutsatt at følgende rekkefølgekrav legges til i reguleringsbestemmelsene: Boligområdet kan ikke tas i bruk før ny hovedadkomst fra E6 gjennom Vedulslia er på plass. 42 av 62

43 Levanger kommune Sakspapir Detaljregulering Levanger brygge 1 Saksbehandler: E-post: Tlf.: Håvard Kvernmo havard.kvernmo@innherred-samkommune.no 43 av 62 Arkivref: 2015/ /L Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /17 Levanger kommunestyre Rådet for likestilling av funksjonshemmede i Levanger 4/17 Rådmannens forslag til innstilling: 1. Detaljregulering for Levanger brygge 1 med plankart datert og reg.bestemmelser datert vedtas med hjemmel i plan- og bygningsloven Hjemmel/bakgrunn for saken: Reguleringsplan for Levanger brygge 1 - del av Gunnlaug Ormstunges gate 6 gnr. 315 bnr. 112 samt gategrunn Gunnlaug Ormstunges gate gnr. 315 bnr. 4 og gategrunn Helga den Fagres gate gnr. 315 bnr. 124, ble vedtatt lagt frem for høring og offentlig ettersyn i Plan- og utviklingskomiteens møte den Høringsperioden var på til sammen 6 uker. Det er mottatt en innsigelse til planen, fra NVE. Denne omfatter geotekniske forhold. Innsigelsen er nå imøtekommet av forslagsstiller og NVE har bekreftet frafall av innsigelsen. Det foreligger per i dag ingen flere innsigelser til planen. Det er kommet inn merknader og faglige tilrådninger gjennom høring og offentlig ettersyn fra private og statlige myndigheter. Det er videre blitt avdekt nye forhold som ikke har blitt vurdert ved førstegangs behandling. Planforslaget har derfor blitt revidert og lagt frem til en begrenset høring hos Fylkesmannen og fylkeskommunen. Hensynene i uttalelsene til planforslaget fra de to høringsperiodene er stort sett ivaretatt. Planforslaget som nå foreligger til behandling ivaretar imidlertid ikke alle merknader, deriblant er næringskravet lavere enn det områdeplanen krever og byggehøyden over det som opprinnelig er tillatt. Dette er også trukket frem i flere uttalelser. Samtlige merknader fra høringsperiodene, inkludert merknader fra den begrensede høringen er oppsummert i saksframlegget nedenfor. Planforslaget er foreslått revidert ytterligere som følge av høringsuttalelsene som er kommet inn under den begrensede høringen. Samtlige endringer fra høringsperioden er oppsummert i dokument nedenfor. Rådmannen foreslår nå å legge detaljreguleringen frem for sluttbehandling og egengodkjenning i kommunestyret, med de endringene som er gjort etter

44 høringsperioden, samt med de endringene som foreslås i saksframlegget nedenfor. Vedlegg: 1 Levanger Brygge ROS-analyse 2 Levanger Brygge regplan Levanger Brygge regbestemmelser Levanger Brygge planbeskrivelse 5 Rampeløsning 1_20 6 Planer 7 Høringsuttalelse fra Rådet for likestilling av funksjonshemmede, datert Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): - Uttalelser til høring og offentlig ettersyn - Uttalelser til begrenset høring - Bekreftelse på frafall av innsigelse NVE Saksopplysninger: Per Knudsen Arkitektkontor AS har på vegne av tiltakshaver, TOBB og ForrBo Eiendom AS fremmet forslag til detaljreguleringsplan for Levanger brygge 1 - del av Gunnlaug Ormstunges gate 6 gnr. 315 bnr. 112 samt gategrunn Gunnlaug Ormstunges gate gnr. 315 bnr. 4 og gategrunn Helga den Fagres gate gnr. 315 bnr Planarbeidet hadde formelt oppstartsmøte Varsel om oppstart ble kunngjort i avisa Innherred den og sendt til berørte parter i brev datert , i henhold til plan- og bygningslovens bestemmelser. Det kom inn totalt 6 uttalelser. Hovedtrekkene i merknadene er referert og besvart i planbeskrivelsen. Utkast til planforslaget ble mottatt den 15.april 2016 og behandlet første gang i Plan- og utviklingskomiteens sak 39/16 i møte den Plan- og utviklingskomiteen fattet vedtak om å sende saken i retur. Forslagsstiller oversendte revidert forslag den Planforslaget ble bearbeidet ytterligere i forsøk på å korrigere planforslaget iht. Plan- og utviklingskomiteens vedtak. Kommunen mottok revidert planforslag Revidert plankart i målestokk 1:1000, datert ble ettersendt før behandling i Plan- og utviklingskomiteen. Hensikt med reguleringen / omreguleringen Hensikten med reguleringen er å tilrettelegge området for bebyggelse iht. vedtatt områdeplan. Det legges opp til 75 boenheter, uteoppholdsareal, forretning/kontor og 44 av 62

45 bevertning, samt garasjeanlegg, takhage og tilhørende infrastruktur. Forhold til overordnete planer Planforslaget er i hovedtrekk i tråd med overordna plan. Avvikene går frem av vedlagt planbeskrivelse samt tidligere behandling av saken. Høring/offentlig ettersyn innkomne merknader: Plan- og utviklingskomiteen i Levanger kommune vedtok å legge saken frem for høring og offentlig ettersyn i møte den 14. september 2016, sak 49/16, med visshet om at bygget ville overstige byggehøyden avsatt i gjeldende områdeplan og redusert næringskrav. Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn i til sammen seks uker i perioden til I samme periode ble forslaget sendt til regionale myndigheter, berørte grunneiere, kommunens tjenesteområder m.fl. for uttalelse. Det kom inn totalt 8 uttalelser i løpet av høringsperioden. Hovedtrekkene i merknadene er referert nedenfor. Uttalelse fra Trondheim havn, : Indre del av Levanger havn benyttes i dag av fritidsfartøy, ytterøyferga og sementbåt. Detaljreguleringen ser ut til å ivareta hensynet til denne trafikken. Jf. Bestemmelsenes 3.12 og Forslagsstillers kommentar: Tas til orientering. Rådmannens kommentar: Tas til orientering. Uttalelse fra Kystverket, : Kystverkets anliggende er først og fremst koblet til sjøarealene i planen og de sjønære arealene som kan sies å ha en virkning på ferdselsmessige forhold. Våre kommentarer til planarbeidet er knyttet i relasjon til disse parameterne. Vedlagte planforslag, vil etter Kystverkets oppfatning, ikke ha noen innvirkning av betydning på statlige anlegg, installasjoner eller ansvarsområde. Vi har så langt ingen merknader til forslaget. Forslagsstillers kommentar: Tas til orientering. Rådmannens kommentar: Tas til orientering. Uttalelse fra Borettslaget Sagas hall, : Viser til tidligere uttalelse i saken, datert Borettslaget er positive til at området blir bebygd, beplantet og istandsatt som en ny bydel til glede for både nye og gamle beboere. Viser imidlertid til at 15 leiligheter i dag har utsikt mot sjøen i nord/vest, over hele planområdet. Utsikten vil bli permanent avstengt ved oppføring av høy bebyggelse opp mot omtalt grense. Det trekkes frem at fylkeskommunen også er kritisk til økt byggehøyde mtp. fremtidige byggetrinn lengre bak. Dette støtter borettslaget som protesterer mot at høyden på byggene legges til kote +21,45. Det vises til at de blir bygd inn på alle kanter og at den lille utsikten som er igjen må søkes ivaretatt i størst mulig 45 av 62

46 grad. Mener imidlertid det er feil av regulanten å si at deres eiendom ikke grenser til planområdet. Viser til at borettslaget deler eiendomsgrense med byggetrinn 2 fra Helga den Fagres gate til Gunnlaug Ormstunges gate. Forslagsstillers kommentar: Høydene er vurdert og argumentert for i planforslaget. Det er foreslått en variasjon mellom tre og fem etasjer, i stedet for jevne fire etasjer, som vi mener vil være positivt for opplevelsen av området. I tillegg er de høydene områdeplanen legger opp til urealistiske for en fireetasjes bygning med kontor/forretning i første etasje; første etasje vil bli for lav for etablering av kontor/forretningsvirksomhet. Vi vurderer vårt forslag til å gi et bedre og åpnere totalinntrykk for borettslaget enn den tette strukturen som er foreslått i områdeplanen. Rådmannens kommentar: Det er i planbeskrivelsen vist en mulig fortsettelse av den planlagte bebyggelsen innover i området (trinn 2) som grenser til deres bygg ved Kirkegata, men selve plankartet viser kun avgrensning for kvartalet nærmest Levangersundet. Det vil med andre ord si at kvartalet mellom reguleringsplanen som nå foreligger til behandling og deres bygg, fortsatt vil være ubebygd inntil det foreligger en detaljregulering for området. Jf. Vedtatt områdeplan for Levanger havn. Planområdet anses derfor ikke å grense til Kirkegata 73. Detaljreguleringen vil imidlertid medføre konsekvenser for bygget i form av redusert utsikt mot fjorden og Levangersundet. Høydeforskjellen går frem av vedlagte snitt og er vurdert ved førstegangs behandling. Gjeldende områdeplan legger opp til en jevn fire etasjes bygning. Prosjektet som nå reguleres legger opp til en variasjon i høydene fra 3-5 etasjer med nedtrapping mot Sundet. Deler av bygget vil være vesentlig høyere enn den tilgrensende bebyggelsen inntil 5,4 meter høyere enn Sjøgata 33 C. Dette er imidlertid kun på enkelte seksjoner av bygget. Rammene som er satt i plankartet åpner for bygging inntil kote + 21,45. Dette er vurdert opp mot nærliggende bebyggelse - sjøgata 33 C som i dag ligger på kote 16,1 med jevnt fire etasjer. Man vil med det få en nedtrapping også mot fergeleiet. Kirkegata 73 ligger med maks høyde på kote +13,52 og vil kun ha utsikt mot de delene av bygget som har fire og fem etasjer. Forslagsstiller har her forsøkt å lagt inn luft mellom seksjonene for å redusere inntrykket. Dette oppfatter kommunen som positivt selv om det i aller vesentligste vil bli tettbebygd da man forventer et nytt bygg i område B/F/K 3, mellom den fremtidige og eksisterende bebyggelsen. Dette må i så tilfelle gjøres ved revisjonen av gjeldende områdeplan. Nedtrappingen og variasjonen i byggehøyden vurderes som selve grunnlaget for å kunne fravike byggehøyden, men det bør ikke være automatikk i at man kan fravike den fastsatte høyden dersom man reduserer andre steder på bygget i fremtidige saker. Dette må vurderes i hvert enkelt tilfelle. Det frarådes å fravike denne høyden ytterligere inntil det foreligger en nærmere vurdering av byggehøyden på både indre og ytre havn. Revisjonen av havneplanen bør se på mer spesifikke høydebestemmelser for hvert enkelt kvartal. 46 av 62

47 Uttalelse fra Norges vassdrags- og energidirektorat, : Skred NVE har kjennskap til at det tidligere er gjort grunnundersøkelser i nærheten av fergekaia hvor det ble påtruffet kvikkleire relativt dypt i grunnen. Planbeskrivelsen omtaler geoteknikk og i planbestemmelsene er det stilt krav til geoteknisk prosjektering. Videre finner vi i saksframlegget at det skal gjennomføres geoteknisk utredning før planen kan egengodkjennes, men dette er ikke omtalt i oversendelsen direkte til oss. Alle typer utredning som skal gjennomføres i planfasen bør gjennomføres før planen legges ut til offentlig ettersyn. Det gir NVE muligheten til å se gjennom de ulike fagrapportene, og kan være med på å forhindre innsigelse fra vår del. Slik vi forstår det er tiltakshaver i gang med å utrede skredfaren. Kommunen har ikke vært i kontakt med oss for å informere om at disse kommer. Vi er heller ikke gitt muligheten for forlenget høringsfrist inntil utredningene foreligger. NVE fremmer derfor innsigelse til reguleringsplanen for detaljregulering for Levanger brygge 1 inntil de geotekniske utredningene foreligger. Flom og havnivåstigning Vedlagt plandokumentene foreligger en risiko og sårbarhetsanalyse som belyser problemstillingene ved havnivåstigning og stormflo, samt flom i Levangerelva. I risikoanalysen er det foreslått en tillatt gulvhøyde på 3,95moh for å ivareta forventet stormflo i Vi kan ikke se at kravet om gulvhøyde er forankret i planbeskrivelse eller bestemmelser, men det er ivaretatt for nedkjøring til parkeringskjeller selv om eksakt byggehøyde ikke er oppgitt. I saksframlegget fra kommunen er det beskrevet at havnivåstigning, stormflo og 200- årsflom skal utredes før planen kan egengodkjennes. Disse opplysningene bør komme tydeligere fram i oversendelsen, og helst ligge med høringen slik at vi har muligheten til å lese utredningene. Vi vil minne om at det er kommet en ny fagrapport om forventet havnivåstigning stormflo «Sea level change for Norway» samt DSBs veileder «havnivåstigning og stormflo» som kan legges til grunn for arealplanlegging. For Levanger er de offisielle tallene for forventet havnivåstigning inn mot 2100 på 55 cm over dagens nivå når landhevingen er trukket fra. I tillegg kommer 200 års stormflo som er 245 cm. Det fører til at ny bebyggelse må etableres over en kotehøyde på minimum 300cm over gjennomsnittlig havnivå. NVE fremmer sterke faglige råd om at forventet havnivåstigning, stormflo og flomhøyde blir tilstrekkelig ivaretatt gjennom planens bestemmelser. Dette for å ivareta naturfare på en tilfredsstillende måte jf. Pbl 4-3, 28-1 samt TEK 10 kap. 7. Forslagsstillers kommentar: Merknadene tas til følge. Rådmannens kommentar: Skred Det er nå utarbeidet en geoteknisk rapport som godkjenner området for bygging iht. planforslaget som ble lagt frem ved høring og offentlig ettersyn. NVE har gått gjennom 47 av 62

48 rapporten og bekreftet at området kan bebygges med den planlagte bebyggelsen. Innsigelsen anses med dette å være imøtekommet. Flom og havnivåstigning Gjeldende områdeplan for Levanger havn innehar bestemmelser som hjemler minimum fyllingskote +3,6 og minimum gulvhøyde for ny bebyggelse til kote +3,8. Dette er for å ivareta forventa havnivåstigning basert på erfaring og statistikk jf. Konsekvensutredning for Levanger havn. DSB publiserte i 2011 retningslinjer for havnivåstigning/stormflo og 200-årsflom etter egengodkjenning av områdeplanen. Nye detaljreguleringer på indre og ytre havn fraviker derfor områdeplanens bestemmelser i noen grad, men ivaretar retningslinjene fra Utformingen av bestemmelsene for planer i området har variert. Nedenfor er det gjengitt en systematisk oversikt for å belyse dette jf. Tabell 1. Kotehøyde fylling Kotehøyde gulv Kotehøyde nedkjøringsrampe Vedtatt (dato) Områdeplan for Levanger havn + 3,6 (NN1954) + 3,8 (NN1954) Ingen Sjøsiden + 3,2 (NN1954) +3,4 (NN1954) Ingen Sjøgata 33 C Fastsettes i + 3,6 Ingen utomhusplan (NN1954) Sjøgata 33 Ingen + 3,8 + 3,5 (NN1954) Lensmannsgården (NN1954) Levanger brygge Ingen Ingen Ingen Under behandling Tabell 1: Viser tabell over bestemmelser for fyllingsnivå i reguleringsplaner på havneområdet i Levanger. Tidligere praksis i kombinasjon med endring i veiledningsmaterialet underveis som området har blitt utviklet, har ført til usikkerhet rundt fyllingshøyder og gulvhøyder i planforslaget. Det ble derfor stilt krav om å utrede dette forholdet nærmere før sluttbehandling av planforslaget. I september 2016, like etter at planforslaget ble lagt frem for høring og offentlig ettersyn, kom det en ny veileder fra DSB ( som har til hensikt å erstatte deler av de statlige retningslinjene fra 2011 som omfatter temaet havnivåstigning, stormflo og 200-årsflom. Ny veileder definerer nye høyder/verdier enn det som tidligere er blitt satt for Levanger i Den nye veilederen er tilpasset nytt høydesystem (NN2000) da man har gått bort i fra gammelt system (NN1954) som tilsvarer 15 cm lavere enn det nye systemet. Rapporten har i tillegg tatt utgangspunkt i at landheving påvirker området rundt Trondheimsfjorden i mye større grad enn tidligere antatt. Man erfarer derfor at kravet til fyllingsnivå er lavere enn tidligere. Minimum kotehøyde for bygging i Levanger settes nå til +3,0 (NN2000) til forskjell fra kote +3,6 og +3,8 (NN1954) som områdeplanen definerer, 48 av 62

49 men likt det som går frem av planforslagets rapport om naturfarer. Totaloversikten fra den nye fagrapporten fra DSB er gjengitt i tabellen nedenfor jf. Tabell 2. Tabell for havnivåstigning (uten bølgepåvirkning) Levanger Returnivå stormflo (i cm over middelvann) Havnivåstigning med NN 2000 over 20 år 200 år 1000 år klimapåslag (i cm) middelvann (i cm) Sum: 276 cm (2,82 m) 294 (3,00 m) 305 cm (3,11 m) Tabell 2. Viser forventet havnivåstigning (uten bølge, vind og lokale forhold) Den nye fagrapport gir konkrete tall å forholde seg til ved planlegging, men det er presisert at bølgepåvirkning og særlige lokale forhold som f.eks vind og elveutløp, kan påvirke dette tallet ytterligere slik at realiteten blir et høyere tall. Verdiene i den nye fagrapporten er standardiserte verdier som skal gjelde for hele kommunen. Bølgepåvirkning og elveutløp defineres imidlertid som lokale forhold og må derfor vurderes for hvert enkelt tilfelle i tiden fremover (jf. 2.4 lokale forhold i DSBs fagrapport). Hvor mye påslag man skal definere som følge av lokale forhold i dette tilfellet er vanskelig å si. Levangersundet er historisk sett et rolig havneanlegg med lite bølgepåvirkning. Noe bølgepåvirkning kan imidlertid ikke utelukkes dersom vindretningen står riktig særlig fra nord. Levangerelva vurderes ikke å vil kunne påvirke forholdene på indre havn, men må tas hensyn til ved bygging på ytre havn. Innherred samkommune har i vurderingen av tilsvarende saker på Verdal tatt utgangspunkt i angitt minimumsverdi pluss 0,5 meter slik at man har en buffer. Dette vil medføre at man i dette konkrete tilfellet vil lande på kote +3,5 10 cm under det som omsøkt i byggesaken på nabobygget (Sjøgata 33 C). Kommunen konkluderer med bakgrunn i ovenfor nevnte vurdering at minimum kotehøyde bør forankres i bestemmelsene og settes til minimum +3,5 (NN2000). Denne verdien må både være gjeldende for innvendig gulv og nedkjøring til parkeringskjeller. Bestemmelsen som er mottatt av forslagsstiller lyder slik; «Nedkjøring til parkeringskjeller skal ivareta hensynet til kommunens prognoserte havnivåstigning og stormflo samt 200-årsflom. Kjeller skal være sikret mot vanninntrenging i henhold til dette». Bestemmelsen foreslås omformulert som følger; «Nivå på gulv i første etasje samt terskel for nedkjøring til parkeringskjeller skal ikke legges lavere enn kote +3,5 (NN2000). Kjeller skal være sikret mot vanninntrenging i henhold til dette». Uttalelse fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, : Fraråder sterkt en reduksjon i andel kontor/forretningsareal fra 25% til 10%. Viser til statlig planretningslinje (SPR BATP) som har en målsetning om å utvikle kompakte byer og tettsteder som reduserer transportbehovet. Et viktig grep er å legge til rette for sentrumsfunksjoner i tilknytning til der folk bor. Kan ikke se at dette blir ivaretatt ved en 49 av 62

50 reduksjon av næringsareal. Bestemmelsenes pkt. 3.2 må presisere hvilket areal som skal dekke områdets behov for kvartalslekeplass. Forslagsstillers kommentar: Det er i dialog med kommunen kommet til enighet om at områdeplanens krav til kontor/næringsarealer er urealistiske. Vi vurderer planforslagets andel av forretning/kontor til å svare til det reelle behov det er for slike formål i dag. Merknaden om kvartalslekeplass tas til følge. Rådmannens kommentar: Når det kommer til areal for kvartalslekeplass, så har forslagsstiller spisset bestemmelsene her, slik at det kommer tydeligere frem at området rundt nye Levanger ungdomsskole skal dekke behovet for kvartalslekeplass i påvente av at ny kvartalslekeplass på Levanger havn er opparbeidet iht. gjeldende områdeplan. Det er ikke hjemlet krav i bestemmelsene om at denne skal være ferdigstilt før bygget gis ferdigattest. Næring: Dette er kommentert under samlet vurdering. Uttalelse fra Norcem v/advokat Hestbek, : Viser til eksisterende siloanlegg som ble etablert i Siloanlegget er i full drift og mottar jevnlig sement via leveranser fra sementskip i Levangersundet. Skipet losser sementen gjennom pumping i egne losserør. Viser til sement som en viktig samfunnsressurs gjennom bl.a. levering til byggebransjen. Eiendommen ligger nær Norcems siloanlegg og anløp av sementskip.det er helt på det rene at oppføring av 75 leiligheter kun ca 50 m fra siloanlegget vil skape problemer for bosituasjonen. Problemer som ikke har vært der frem til i dag. Sementskip anløper kai til alle døgnets tider for lossing. For å kunne pumpe sementen må skipets maskineri gå under hele lossetiden som vil være på mange timer. Støy fra skipets maskin på kvelds- og netters tid vil kunne oppleves som plagsomt for beboerne som nå etablerer seg nær kai. Etter hvert vil det avstedkomme klager og krav fra beboerne om stans i virksomheten. Dette er erfaringer Norcem har fra andre steder i landet hvor liknende situasjoner har oppstått. Det er imidlertid ikke mulig for Norcem å begrense lossing om kvelden eller natten fordi skipene har en nøye og komplisert logistikk for levering til flere andre siloanlegg langs kysten. Norcem har strenge rutiner for håndtering av sementen, men det er ikke til å unngå at det kan forekomme noe støv fra virksomheten. Støv som ikke har vært noe problem frem til i dag, men som lett vil bli det når 75 boliger bygger seg inn på området hvor Norcems virksomhet holder til. Dette vil også oppleves som sjenerende for beboere som flytter inntil Norcems anlegg. Sementen lastes fra silo til bulkbiler som kan være opp til 50 tonn tunge og 20 m lange. Denne trafikken vil også kunne oppleves som sjenerende for et boligfelt. 50 av 62

51 Norcems aktivitet i området vil være en belastning for prosjektet som nå tenkes etablert, i form av støy og støv. Lossetiden fra sementbåten kan komme opp i mange timer på kvelds og nattestid, noe som kan generere klager fra den fremtidige bebyggelsen. Logistikken rundt sementleveringen er også komplisert, slik at begrensning i lossetidspunktet ikke er mulig. Planlegger er godt kjent med området og derved Norcems virksomhet. Allikevel registrerer Norcem at ROS analysen ikke har registrert verken støy eller støv som en situasjon. Dette er en mangel ved analysen og planen må ta inn avbøtende tiltak for så vidt gjelder støy og støv fra industri og trafikk, jf analysen pkt 29 og 30. Det kan ikke være riktig at Norcems lovlige virksomhet slik den har vært på stedet i ca. 55 år påføres restriksjoner eller i ytterste konsekvens nedleggelse fordi boliger bygges tett inntil virksomheten. Planen og bygging av boliger må tilpasse seg stedlige forhold. Forslagsstillers kommentar: Områdeplanen, vedtatt i 2011, forutsetter at virksomheten etter hvert erstattes av bolig/forretning/kontor. Støyen og ulempene virksomheten medfører, vil ha en ganske lik innvirkning på den foreslåtte bebyggelsen som det i dag har for det nye boligprosjektet Sjøgata 33c. Med tanke på dette vurderer vi ikke Norcems virksomhet til å være til hinder for etablering av boligbebyggelse på planområdet. Rådmannens kommentar: Norcems virksomhet er verken nevnt i områdeplanen eller ved planforslaget som ble lagt frem for høring og offentlig ettersyn. Kommunen ser i ettertid at dette skulle vært gjort. Forslagsstiller har revidert planforslaget slik at ROS-analysen og planbestemmelsene belyser Norcems aktivitet i større grad, nå som man bygger inntil deres virksomhet. Norcems aktivitet har blitt vurdert ved detaljregulering av andre områder på Levanger havn, men revisjonen av områdeplanen bør også fange opp dette forholdet, slik at man får vurdert den langsiktige transformeringen av området opp mot eksisterende virksomhet. Støv: Levanger kommune har i etterkant av høringen avholdt møte med Norcem den Det ble i møtet konkludert med at støv fra deres virksomhet ikke forventes å være et vesentlig problem, til tross for at de belyser dette i sin uttalelse til høring og offentlig ettersyn. Bakgrunnen for at temaet belyses er at Norcem har opplevd å få klager på tilsvarende virksomhet andre steder i landet, hvor det er blitt etablert boligbebyggelse inntil virksomheten i nyere tid. Klagene har imidlertid gått på andre støvscenario enn selve lossingen, da det losses gjennom et lukket rørsystem - noe som i sin helhet ikke genererer støv. Risikoen for støvutslipp vurderes kun å være et potensielt problem dersom det skal oppstå spontane utslipp i form av søl eller lignende scenario. Opprydding etter slike uhell kan generere støvskyer i kombinasjon med kraftig vind. Dette er også grunnen til at Norcem har mottatt klager på støv andre steder. Sannsynligheten for at slike scenario vil kunne oppstå er til stede, men forventes å være minimal og ikke av mer vesentlig betydning enn at det vil kunne aksepteres på lik linje med støv fra det tilgrensende vegnett under tørre perioder. Kommunen har likevel valgt å legge inn en bestemmelse som viser til forurensningsforskriften for å ivareta hensynet. 51 av 62

52 Støy: Viser til samlet vurdering. Uttalelse fra Helga den fagres gate 10 AS, : Uttrykker usikkerhet rundt økt byggehøyde. Viktig for deres del å ikke bli innebygd av høye bygninger på motsatt side av gata. Hvis det er tanken å endre gate til alle (hovedåren til havna), så må det gis litt rom og luft til dette. Ønsker ikke reduksjon av utsikten mot Levangersundet for eiendommene som ikke ligger helt frem mot sundet. Dette for å gjøre størst mulig areal på hele havna mest mulig attraktivt. Slik kan havna helhetlig bli mer attraktiv for både utbyggere og beboere. I så henseende er det betenkelig å tillate øking av utnyttelsesgrad. Stiller seg åpen for dialog med forslagsstiller i arbeidet med å utarbeide en situasjonsplan for hele Helga den fagres allé. Merknadene oppsummeres som umiddelbare kommentarer til planforslaget for Fidestomta. Viser til at deres egen tomt er på ca m2 og således en av de større eiendommene på indre havn. Ønsker med det å få ta del i utformingen av indre havn til felles beste for hele området. Forslagsstillers kommentar: Se kommentar over. Rådmannens kommentar: Reguleringsplanens hovedtrekk er i tråd med overordna plans plassering. Byggehøyden er svart ut i kommentarene over samt ved tidligere behandling. Områdeplanen skal revideres i nærmeste fremtid og det vil være mulig å involveres i denne prosessen. Det oppfordres til å ta kontakt med kommunen for å komme med innspill i planleggingsfasen. Gjeldende områdeplan legger opp til en ny gatestruktur på indre og ytre havn for å oppnå en videreføring av kvartalsstrukturen fra trehusbyen. Området vil med dette grepet forventes å på sikt kunne fremstå som en ny og attraktiv bydel, selv om området kan oppleves som lite innbydende i selve transformeringsfasen som følge av mye anleggsvirksomhet. Dette gjør at man må ha «mellomløsninger» for å tilfredsstille dagens behov i området, samtidig som man legger opp til en for vedtatt fremtidig situasjon. Endringen av hovedåra til havna er tatt høyde for i gjeldende områdeplan, gjennom egne rekkefølgebestemmelser ut i fra forventet ÅDT-økning. Omleggingen av Helga den fagres allé kan ikke finne sted før den eksisterende bebyggelsen som ligger det fremtidige gateløpet er bygd opp etter gjeldende områdeplan. Dette har også planforslaget som nå er til behandling tatt høyde for. Helga den fagres allé vil ellers ikke gjennomgå de store endringene i plassering, men man vil legge opp til en strammere gate enn det er i dag på sikt. Planforslaget har sikret at det skal foreligge en godkjent situasjonsplan for hvordan den fremtidige gaten skal opparbeides når man nå starter utbyggingen av B/F/K-04. Uttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune, : Riktig fordeling av bolig og næring er en viktig suksessfaktor for Levanger havn. Gjennom bl.a. møte i Regionalt planforum 2. november, hvor revidering av 52 av 62

53 kommunedelplanen for Levanger sentrum var tema, forstår vi at kommunen kan ha behov for å vurdere dette forholdet på nytt, også gjennom revidering av områdereguleringen for Levanger havn. Planbeskrivelsen slår enkelt fast at det ikke er økonomisk grunnlag for å tilrettelegge for 25 % av samlet bruksareal til kontor/ forretning, og at det derfor blir redusert til 10 %. At næringskravet er vesentlig redusert fra kravet i gjeldende områderegulering, til fordel for bolig, blir nevnt i kommunens saksframlegg, men det blir ikke drøftet. Med tanke på føringene denne detaljreguleringen kan gi for revisjonsarbeidet med områderegulering mener vi kommunen skulle ha vurdert fordeling av bolig og næring langt grundigere her. Saksframlegget drøfter imidlertid greit de tre andre avvikene planforslaget har fra områdeplanen, med byggehøyde, utnyttelsesgrad og universell utforming. Økt byggehøyde og økt utnytting i denne detaljreguleringen kan legge sterke føringer for at områdeplanen skal følge opp dette. Økt byggehøyde i dette prosjektet vil trolig føre til ønske om høyere bygg videre innover kjerneområdene på Indre havn. Samtidig viser planforslaget at bygningene har ulike høyder, fra 3 til 5 etasjer, og at det til en viss grad forsøker å nærme seg 4 etasjer byggehøyde i snitt. Variasjon i høyder kan være positivt, men det må utredes nærmere i revisjonen til områdeplanen. BYA er også økt fra 65 til 72 %. Dette er ikke nødvendigvis dramatisk. Derimot vil vi understreke at kvartalsstrukturen i områdeplanen er en vesentlig kvalitet som bør videreføres. Samtidig ser vi at akkurat dette byggetrinnet kan få gode kvaliteter ved å åpne mot Sundet, og at akkurat nærheten til Sundet gjør at dette ikke trenger å føre til presedens for den videre utvikling av området. Men vi understreker at vi er kritiske til at videre byggetrinn skal bryte med kvartalsstrukturen i områdeplanen, slik illustrasjonene i planbeskrivelsen antyder. Illustrasjonsmaterialet viser at det er krevende å få uteområdet universelt utformet. Vi synes imidlertid den foreslåtte løsningen med å legge en rampe midt i uteområdet er skjematisk og lite bearbeidet. Forflytningsramper kan kombineres med opphold, og det kan integreres på en langt bedre måte i utomhusanlegget ved å ta hele bredden i bruk. Et eksempel på inspirasjon til en annen løsning kan være Schandorffs plass i Oslo. Her må kommunen stille krav til bedre dokumentasjon, utført av riktig fagkompetanse, før det eventuelt blir gitt tillatelse til å unnlate krave om universell utforming. Å akseptere at gårdsrommet ikke skal være tilgjengelig for alle mennesker, også de med barnevogn, rullestol eller rullator, på det grunnlag av de vedlagte illustrasjonsplanene er ikke godt nok. Vi er også sterkt kritiske til at reguleringsbestemmelsenes 3.2 som sier at de delene av uteoppholdsarealet som er avsatt til nedtrapping (som vist på illustrasjonsplanen ca 370m2) kan unnlates kravet om universell utforming. Selv om disse arealene ikke skulle bli tilgjengelige for rullestolbrukere og barnevogner bør de fortsatt oppfylle andre krav til universell utforming med tanke på bl.a. allergi, nedsatt syn og nedsatt bevegelsesevne. Fylkeskommunen har for øvrig ingen merknader når det gjelder kulturminner fra nyere og eldre tid, da det ikke er gjort registreringer i området fra før eller er noe som tilsier at området vil komme i konflikt med slike verdier. De gjør imidlertid oppmerksom på den generelle aktsomhetsplikten som må videreformidles til dem som skal gjøre arbeidet. 53 av 62

54 Forslagsstillers kommentar: Den største delen av gårdsrommet møter krav om tilgjengelighet, også den øvre delen som har adkomst for bevegelseshemmede gjennom heis i bebyggelsen. Det innsendte illustrasjonsmaterialet viser kun rampestørrelse, og er ikke et fullstendig forslag for hvordan en rampeløsning kunne sett ut. En rampe som skal møte kravene om 1:20 stigning bruker i overkant av 220 m2 på dette. Uteoppholdsarealet som er vist som ikke tilgjengelig for rullestol er ca. 370 m2. Vår vurdering er at man vinner så lite på å innføre en rampeløsning at en trappe/heisløsning er et bedre grep for området generelt. Det er også, etter fylkeskommunens innspill, gjort en skisse som viser en rampeløsning der oppholdsarealer og rampearealer er forsøkt integrert bedre, med lignende utforming som på Schandorffs plass i Oslo. Her får man til en rampe med stigningsforhold 1:15. Vår vurdering er fremdeles at en trappe/heisløsning er bedre. Rådmannens kommentar: Byggehøyden er gjort rede for. Kvartalstruktur: Tar man områdeplanen i betraktning ser man også her at det er foreslått et bygg med relativt åpen struktur mot Levangersundet, men mer lukket enn det som er foreslått i planforslaget som nå ligger til behandling jf. Bilde 1. Kommunen vurderer derimot den foreslåtte strukturen å være i tråd med gjeldende områdeplan, da den foreslåtte bygningsmassen i gjeldende plan kun er veiledende (jf. SOSI-kode 1213 i vedtatt plankart) og ikke juridisk bindende. Dette gir rom for små justeringer slik planforslaget legger opp til. Kommunen er enig i at kvartalstrukturen i det aller vesentligste må videreføres, da dette er en viktig kvalitet for den fremtidige situasjonen i området. Beliggenheten til Levangersundet og den fremtidige Skald ravns plass er derimot mye av grunnen til at man i dette tilfellet har brutt med den veiledende bygningsmassen. Kvartalsstrukturen inn mot gateplan anses som ivaretatt. Planforslaget som nå ligger til behandling fremstår som mer åpent og har i tillegg nedtrapping til tre etasjer mot Sundet, noe som oppfattes som en bedre situasjon etter en helhetlig vurdering. Gjeldende områdeplan trekker i tillegg frem at den har til hensikt å videreutvikle Levanger som «den grønne byen ved fjorden». Et åpnere bygg med takhage vendt mot Levangersundet dyrker det grønne preget på en god måte dette er positivt. 54 av 62

55 Bilde 1: Viser utdrag fra gjeldende områdeplan. Foreslått bebyggelse er angitt med svart sammenhengende strek innenfor formålsgrensen B/F/K-04. Universell utforming/tilgjengelighet: Det vises til tidligere vurdering av temaet samt forslagsstillers kommentar. Høringsforslaget skulle i utgangspunktet kun legge opp til en nedtrapping av terrenget uten rampe men for øvrig være universell utformet. Bestemmelsene er nå justert for å ivareta universell utforming. TEK 10 åpner for at man kan anlegge slik nedtrapping uten nedramping, under forutsetning at man har universell tilgjengelighet på primærnivåene noe dette planforslaget oppfyller med heis. Forslagsstiller har likevel utarbeidet et alternativt forslag til nedtrapping av takhagen med rampe slik fylkeskommunen har etterspurt. Dette er nå lagt ved planforslaget og sendt på begrenset høring. Forslagsstiller har i samråd med kommunen åpnet for at det skal tillates rampe i tillegg til trapp i bestemmelsene, men har ikke hjemlet dette som et krav. Saken legges frem i Rådet for likestilling av funksjonshemmede til uttalelse. Uttalelsen legges ved behandlingen av saken i PUK og Kommunestyret som får vurdere saken alternativt. Næringskrav: Dette er kommentert under rådmannens kommentar til fylkeskommunens uttalelse til begrenset høring. Innsigelser 55 av 62