Planbeskrivelse 187 DALSNESET

Transkript

1 COWI AS Rennesøygata Haugesund Telefon Planbeskrivelse 187 DALSNESET Arkivsak: 09/341 Arkivkode: PLANR 187 Sakstittel: PLAN NR. 187 REGULERINGSPLAN FOR DALSNESET Dato: Revidert: (se tillegg bakerst) Dokumentnr. 01 Versjon a Utgivelsesdato Utarbeidet Kontrollert Godkjent Anja Urdal Vinje Werner Grønås Magnar Sætre

2 Innholdsfortegnelse 1 Formålet med planforslaget 2 2 Planprosess 2 3 Planstatus og tilgrensende planarbeid 2 4 Kunngjøring og innspill til planarbeidet Innspill, merknader Merknader og kommentar 4 5 Beskrivelse av planområdet Beliggenhet Terreng og vegetasjon, dagens bruk Strandsone, plassering av fritidsboliger Byggegrense mot veg Støy Intern trafikkavvikling Renovasjon Vann og avløpsanlegg 8 6 Arealdisponering Bebyggelse og anlegg Samferdselsanlegg LNFR Bruk og vern av sjø og vassdrag Sammenstilling arealbruk 9 7 Risiko og sårbarhetsanalyse Naturrisiko Virksomhetsrisiko Beredskapstiltak 10

3 1 Formålet med planforslaget På vegne av Loyd Arve Nornes og Njål Nornes fremmer COWI AS reguleringsplan for fritidsboliger og friområde på gnr/bnr 53/1, 53/25, 53/74, 53/76, 53/47 og 53/36 i Karmøy kommune. I planforslaget er det foreslått regulert til fritidsbebyggelse, kjøreveger, parkeringsplass, rasteplass, friluftsområde og friluftsområde i sjø og vassdrag. 2 Planprosess Det ble avholdt oppstartsmøte med planavdelingen I planprosessen er det avholdt flere møter med administrasjonen i Karmøy kommune for å komme frem til omforente løsninger. Etter vår vurdering vil planen slik den nå foreligger være i samsvar med kommuneplanens intensjon om fritidsbebyggelse i området. Planen legger opp til at fritidsbebyggelsen konsentreres for å få en arealeffetiv utnyttelse av det området som er satt av til dette formålet i kommuneplanen. Nord og vest for planområdet er det satt av store areal til friluftsområder som sikrer allmennheten tilgang til friområder langs strandlinjen. Planavdelingen har ytret ønske om mer spredt fritidsbebyggelse enn det planforslaget viser, men etter vår vurdering vil dette være en lite arealeffektiv utnyttelse av området så lenge hele planområdet er satt av til fritidsbebyggelse i kommuneplanen. 3 Planstatus og tilgrensende planarbeid Området er i gjeldende kommuneplan avsatt til fritidsbebyggelse. Reguleringsplanen er derfor i tråd med overordnet plan. Kommuneplan

4 4 Kunngjøring og innspill til planarbeidet Oppstart av planarbeid ble varslet i Haugesunds Avis med 6 ukers merknadsfrist. Berørte grunneiere, naboer og offentlige myndigheter ble varslet i eget brev. Vedlagt følger annonsetekst samt liste som viser hvilke offentlige myndigheter og hjemmelshavere som ble varslet spesielt pr. brev. Kart oppstartsvarsel Planområdet som ble varslet er større enn det planforslaget viser. Varselet anga at man i planen ønsket å få regulert inn småbåthavn i Søra Børevika. På grunn av de merknadene man har fått er planområdet redusert i fht oppstartsvarselet og småbåthavn inngår ikke i planforslaget. I oppstartsvarselet ble det angitt at man ønsket en byggegrense fra sjøen på 50 meter. 4.1 Innspill, merknader Det er pr. dd. kommet innspill til planarbeidet fra: 1. Rogaland fylkeskommune, kulturseksjonen 2. Statens vegvesen 3. Fylkesmannen i Rogaland

5 4.2 Merknader og kommentar Rogaland fylkeskommune, kulturseksjonen: Viser til befaring i april Når det gjelder forholdet til kulturminner i de berørte sjøområdene og eventuelt behov for arkeologiske undersøkelser i sjø, viser vi til vårt tidligere utsendte brev, der vi understreker at tiltak i sjø må presiseres nærmere før Stavanger sjøfartsmuseum kan ta stilling til dette. Rogaland fylkeskommune vil understreke at selv om det pr. i dag ikke kjennes legalfredete eller andre verneverdige kulturminner i det berørte landområdet som omfattes av tiltaket, må eventuelle funn ved gjennomføringen av planen straks varsles Rogaland fylkeskommune, og alt arbeid stanses inntil vedkommende myndighet har vurdert funnet, jfr. lov om kulturminner 8, 2. ledd. Kommentar: Varslet småbåthavn har utgått. Punkt om kulturminner blir tatt med i planbestemmelsene. Statens vegvesen: Statens vegvesen vil generelt påpeke at planen må ivareta trafikksikkerhet og universell utforming for alle trafikantgrupper. Planområdet ligger inntil Rv 511. Det er flere eksisterende avkjørsler til fylkesvegen innenfor planområdet. Statens vegvesen viser til rammeplanen for avkjørsler som viser streng holdningsklasse for strekningen. Det gjelder også merbelastning på eksisterende avkjørsler. Statens vegvesen ber om at sanering av enkeltavkjørsler vurderes der forholdene ligger til rette for det, og at felles avkjørsel vises i planen og utformes i tråd med håndbok 017. Siktsoner skal være målsatte Statens vegvesen minner om at planforslaget må vise byggegrense mot Fv511, og det må foretas beregning av trafikkstøy. Dagens ÅDT er 1500, fartsgrense 80km/t. Dersom det er behov for støytiltak må disse vises i planen, og planbestemmelsene må gi konkrete krav til innendørs og utendørs støygrense i tråd med forskrift, og stille konkrete krav til tiltak. Planbestemmelsene må stille krav til detaljert plan for utforming av veganlegget i horisontal og vertikalplanet, som også skal godkjennes av Statens vegvesen. Det må også innarbeides rekkefølgebestemmelser for opparbeiding av veganlegget i tråd med godkjent plan. Det kan bli fremmet innsigelse mot planforslaget dersom de nevnte momenter ikke hensyntas i planen.

6 Kommentar: Krav om opparbeidelse av kryssområder er tatt med i bestemmelsene. Det er foretatt sanering av en eksisterende avkjørsel. Det er videre utført støyberegning som viser at det vil være behov for skjermingstiltak for 2 nye og 1 eksisterende fritidsbolig. For eksisterende fritidsbolig er det allerede etablert støyvoll. Ettersom planavdelingen ikke ønsker voll eller skjerm langs vegen er det for nye støyutsatte fritidsboliger satt krav om skjerming i og i tilknytningen til bygningene. Fylkesmannen i Rogaland Planområdet er et flere kilometer langt belte, der området mellom sjø og veg er avsatt til fritidsbebyggelse i kommuneplanen. Sjøarealet er vist NFFFA- område under kategorien "Område for særskilt bruk eller vern av sjø og vassdrag". Reguleringsvarselet er i strid med arealbruken i kommuneplanen med hensyn til båthavn. Det er opplyst at planen ikke vurderes å få vesentlig virkning for samfunn eller miljø, og at det følgelig ikke utarbeides planprogram, og påfølgende konsekvensutredning. Planen omfatter strandsoneareal, som i utgangspunktet har nasjonal verdi. I dette tilfellet vil anlegging av båthavn innebære endring av kommuneplanen, noe som i seg selv fører til at konsekvensutredningsplikten skal vurderes i forhold til kriteriene i KU-forskriftens 4. Planen vil etter Fylkesmannens syn måtte vurderes spesielt nøye i forhold til 4c) i forskriften. Basert på strandsonens store verdi, omfang/utstrekning av byggeområdet uten at dette er nærmere spesifisert i underformål, er det relevant å betrakte den nære strandsona som del av overordna grønnstruktur i byggeområdet. En slik grønnstruktur er for øvrig også relevant i forhold til tettstedene, jf. våre innspill om kyststi i kommuneplanleggingen. Det er foreløpig få erfaringssaker ut fra nytt regelverk, men Fylkesmannen heller til at planen utløser KU-plikt. Sentrale tema er uansett byggeavstand mot sjøen, om, og eventuelt hvor og under hvilke vilkår, småbåthavn kan anlegges. Fylkesmannen vil varsle at innsigelse er aktuelt mot plan med byggegrense som skissert. De to hyttene nærmest sjøen, vil medvirke til å stenge ferdselsmuligheter, også ut fra landskapshensyn vil disse ligge for nær sjøen. Fylkesmannen vil varsle at innsigelse mot båthavn vil bli vurdert ut fra motstrid mot kommuneplanen, og manglende verdikartlegging av strandsonen. Kommentar: Område for båthavn er tatt ut. Det er i planen satt av et større område til friluftsområde med et 50 meter bredt belte langs sjøen. Ettersom det ikke er foreslått tiltak i strandsonen er det ikke foretatt verdikartlegging av strandsonen. Landområdet er i sin helhet avsatt til fritidsbebyggelse i kommuneplanen. Byggegrensen er trukket 50 meter fra strandsonen og ny fritidsbebyggelse vil være en fortetting av

7 eksisterende bebyggelse. Unntaket er eksisterende fritidsbolig på gnr/bnr 53/47 hvor byggegrense er lagt inntil husveggen. Ved å legge opp til en fortetting med relativt små tomter oppnår man en effektiv bruk av de områdene som er satt av til fritidsbebyggelse i kommuneplanen. 5 Beskrivelse av planområdet 5.1 Beliggenhet Området ligger på østsiden av Karmøy, ca 6 km nord for Skudeneshavn langs Fv511.

8 5.2 Terreng og vegetasjon, dagens bruk I øst grenser planområdet til Karmsundet, i nord og sørvest til områder for fritidsbebyggelse. I nordvest grenser planen til Fv 511, Austre Karmøyveg. Terrenget i området består hovedsakelig av fjell i dagen, med noen innslag av kratt og trær. I området er det etablert flere stier til sjøen i området nord for foreslått fritidsbebyggelse. Strandsonen i nord benyttes i stor grad til fiske fra land. Innenfor planområdet ligger 4 fritidsboliger. 5.3 Strandsone, plassering av fritidsboliger Det er i planen foreslått en byggegrense for ny fritidsbebyggelse på 50 m fra strandlinjen. En eksisterende fritidsbolig ligger nærmere strandlinjen enn 50 meter. Sjøareal er satt av til friluftsområde i sjø og varslet småbåthavn er ikke tatt med i planen. Nye fritidsboliger midt i planområdet blir liggende bak et høydedrag som ligger ca 25 m fra sjø. Fra høydedraget faller terrenget slagt mot vest før det faller bratt ned mot sjøen. Terrengformasjon gjør at ny fritidsbebyggelse i liten grad blir eksponert fra sjøen. I planbestemmelsene er det stilt krav om at ny bebyggelse skal legges skånsomt i terrenget mhp bygningenes utforming og terrenginngrep. Nye fritidsboliger i sør ligger langs eksisterende veg og bak eksisterende fritidsboliger. 5.4 Byggegrense mot veg Byggegrense mot Fv 541 er plassert med en avstand på 25 m fra midt veg. Fylkesvegen er i dag smal, men terrenget, og plassering av eksisterende bygninger tilsier at hvis vegen skal utvides vil det bli gjort med utgangspunkt i dagens trase. Vist byggegrense vil derfor være tilstrekkelig for å sikre eventuell fremtidig vegutvidelse. Byggegrense mot interne kjøreveger er satt til 3 meter fra vegkant. 5.5 Støy Støyberegningen viser at en eksisterende og to nye tomter ligger innenfor områder der støynivået er over anbefalt grenseverdi på 55dB i T I planområdet vil en skjerm på 1,3 m gi akseptable støyforhold i første etasje på terrengnivå. Med bakgrunn i beregninger for L den i fire meters høyde vil man ikke anbefale at det på berørte eiendommer tillates fritidsbebyggelse med 2 etasjer.

9 Planavdelingen ønsker ikke at det etableres støyskjerm/voll langs berørte eiendommer innenfor planområdet. Dette til tross for at det allerede er etablert voll mot bebyggelse på gnr/bnr 53/74. Det er derfor i planbestemmelsene satt krav om fasadetiltak og lokal skjerming av uteoppholdsareal for ny fritidsbebyggelse. 5.6 Intern trafikkavvikling Fritidsbebyggelsen vil få adkomst fra Fv 511. Planen legger opp til å opprettholde eksisterende avkjørsel i sør. Det er gode siktforhold i området. Parkering vil skje på egne tomter. 5.7 Renovasjon Det vil bli etablert plasser for hytterenovasjon ved avkjørsler fra Fv Vann og avløpsanlegg Det er to eksisterende borehull for drikkevann i området og disse er tenkt benyttet for vannforsyning innenfor planområdet. Dersom det er for liten kapasitet på disse må det evt etableres nye. Det legges opp til bygging av felles slamavskiller med ledning og utslipp til strømførende sjø. De sørste fritidsboligene kan benytte eksisterende borehull og utslippsledning. Det er i planbestemmelsene satt krav om at utslippstillatelse må være godkjent før byggetillatelse kan gis. På grunn av terrenghøyder kan det bli aktuelt/påkrevd at avløp fra de 3 nordvestre tomtene må pumpes opp til felles slamavskiller. Dette for å sikre at tomtene ikke blir hevet for mye i fht dagens terreng. Ledningstraser for vann og avløp skal så langt det er mulig gå i samme grøft.

10 6 Arealdisponering 6.1 Bebyggelse og anlegg Fritidsbebyggelse - frittliggende Området skal benyttes til fritidsbebyggelse. 6.2 Samferdselsanlegg Se avsnitt 4.5 Intern trafikkavvikling tidligere i planbeskrivelsen. 6.3 LNFR Friluftsområde Området sikrer allmenn tilgang til strandsonen, og eventuell mulighet for fremtidig kyststi. 6.4 Bruk og vern av sjø og vassdrag Friluftsområde i sjø og vassdrag Omfatter sjøareal innenfor planområdet. 6.5 Sammenstilling arealbruk Innenfor planområdet har vi følgende arealbruk: Formål Ca. areal i m 2 1. Bebyggelse og anlegg - fritidsbebyggelse - frittliggende Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - kjøreveg - rasteplass - annen veggrunn - grøntareal LNFR - friluftsområde Bruk og vern av sjø og vassdrag Sum m2

11 7 Risiko og sårbarhetsanalyse Det er foretatt en forenklet ROS-analyse for området tilpasset området størrelse og planens kompleksitet. I hovedsak er ROS-analysen en beskrivelse av risiko og sårbarhet ut fra dagens situasjon. Vurderingene er gjort uten medvirkning av andre enn forslagsstiller da man mener dette er dekkende for planen. 7.1 Naturrisiko Skred/ras/ustabil grunn/flom Faren for skred og ras anses som liten. Undergrunnen er i all hovedsak fjell i dagen eller vegetasjonsdekke med varierende tykkelse. Det anses ikke å være fare for ustabil grunn i planområdet. Det er ikke bekker eller elver i området Vind/ekstremnedbør/skog-/lyngbrann/radon Ovennevnte forhold medfører ingen fare for bebyggelse eller veganlegg utover det som er vanlig på Vestlandet. Ny bebyggelse legges min 50 meter fra strandlinjen og høyere enn kt. 15. Det er ikke kjent at grunnfjell i området har for høye radonverdier. 7.2 Virksomhetsrisiko Virksomheter med fare for brann eller eksplosjon Det er ikke eksisterende eller planlagt ny virksomhet med fare for brann eller eksplosjon Forurenset grunn Det har ikke vært bruk av området som vil medføre fare for at grunnen er forurenset Elektromagnetisk stråling Det er ikke eksisterende høyspentlinjer eller andre installasjoner gjennom eller i området som kan medføre slik fare Utbygging langs eksisterende veg, trafikksikkerhet Det er utført støyberegninger som viser at de 2 nye og en eksisterende fritidsbolig vil ha et høyere støynivå enn anbefalt. Den eksisterende fritidsboligene har støyvoll, og på de to nye er det satt krav om at støyskjerming må skje i form av fasadetiltak eller lokal skjerming Beredskapstiltak Utrykningstid Videre utbygging medfører ikke økt utrykningstid for brannvesen eller ambulanse Vannforsyning Planområdet vil bli forsynt med vann fra private borehull.

12 7.3.3 Avløp Detaljplan for avløpsløsning skal sendes inn i forbindelse med byggesøknad for fritidsboliger. Det skal foreligge en samlet plan for hele området. Kommentar til planprosessen og endelig planforslag ( ) Det er foretatt endringer i plankartet på bakgrunn av innspillene som ble mottat ved offentlig ettersyn. Tilsvarende endringer er ikke foretatt i planbeskrivelsen, men en oppsummering følger her: Fylkesmannens miljøvernavdeling fremmet innsigelse til planen slik den forelå ved offentlig ettersyn etter 1. gangs behandling i hovedutvalg teknisk. Innsigelsen knyttet seg i hovedsak til antall fritidsboliger og avstand til sjø. Det var på bakgrunn av innsigelsen at COWI AS utarbeidet et revidert forslag til reguleringsplan. Det reviderte forslaget ble fremlagt for fylkesmannen i drøftingsmøte den , hvorpå fylkesmannen trakk sin innsigelse i brev datert Følgende endringer er innarbeidet i planen etter 1. gangs behandling og offentlig ettersyn: - Formålsgrense mellom fritidsbolig og friluftsområde er flyttet ca. 28 m lenger vest. - Tre tomter nærmest sjø i nord er tatt ut og ei tomt er lagt til i rekka langs Fv Felles veg i nord er justert i samsvar med ny tomteinndeling i område for fritidsbebyggelse, snuhammer er tatt bort. - Et grøntdrag i en bredde på 6 m er innarbeidet mellom hyttene i sør. - Byggegrense rundt eksisterende fritidsbolig på gnr/bnr 53/47 er redusert og vegen til denne eiendommen er vist noe kortere. - Areal for teknisk infrastrukturtrasé er lagt inn i samsvar med skisse til teknisk plan. Etter endringene legges det opp til etablering av ni nye fritidsboliger innenfor området. Det er to mindre enn i det opprinnelige planforslaget. Avstanden mellom strandlinja og areal for ny bebyggelse er utvidet og byggegrenser vist i planen sikrer mot etablering av tiltak nærmere enn 50 m fra sjø. Sett fra Fv. 511 vil virkningen av utbyggingen bli den samme som i det opprinnelige planforslaget.