Haga Golf. Utredning av alternativer og anbefaling om utbedring av banen. 14. mars Side 1 av 24

Transkript

1 Haga Golf Utredning av alternativer og anbefaling om utbedring av banen 14. mars 2014 Side 1 av 24

2 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 INNLEDNING Bakgrunn Gjennomføring av utredningen Organisering av utredningen Behovsanalyse Tilstandsvurdering Erfaringer fra andre baner Spørreundersøkelse blant eierne Mål og rammer for utbedring av banen Mål for banens utforming og beskaffenhet Premisser gitt av grunneiere og kommunale myndigheter Foreslåtte utbedringstiltak Innledning Beskrivelse av anbefalte utbedringstiltak Gjennomføring Kostnadsanslag Finansiering og økonomiske konsekvenser Finansieringsmodell Økonomiske konsekvenser... Feil! Bokmerke er ikke definert. 6 Anbefaling om gjennomføring Claes G Vedlegg... 18

3 1 INNLEDNING 1.1 Bakgrunn Haga golfbane ble bygget 2003 med ambisjoner om å være et komplett golfanlegg av meget høy kvalitet. Anlegget inneholder en 27 hulls bane (med par på hhv. 71, 72 og 73 slag), en 9 hulls korthullsbane og et treningsanlegg inklusive driving range med 80 utslagssteder. Flere av de siste årene har banekvaliteten ikke vært i samsvar med medlemmenes forventninger. Tilstanden på banen forverret seg fra år til år fram til sesongen I 2013 holdt banen en betydelig bedre kvalitet enn på flere år. Dette antas å ha sammenheng med den store innsatsen som banemannskapet utførte, kombinert med spesielt lite nedbør. Det ble i 2012 gjennomført en ekstern tilstandsvurdering av banen. Rapporten fra Bioforsk beskriver flere sentrale utfordringer og problemer. I tillegg til banens strukturelle feil, har det over tid vært gjennomført enkelte mindre heldige tiltak som har forverret banens tilstand. Dårlig tilstand med mye ad-hoc arbeid og lite helhetlig utvikling medfører unormalt høye driftskostnader. Det er igangsatt et arbeid med en overordnet plan for utbedring av banen. For å fremskaffe et grunnlag for beslutning om hvilke utbedringstiltak som skal igangsettes, har styret i Haga Golf AS gitt i oppdrag til administrasjonen å gjennomføre en utredning av mulige forbedringstiltak. Dette omfatter å utrede ulike alternativer for renovering og fremskaffe et tilstrekkelig grunnlag for beslutning om hvilke tiltak som skal gjennomføres. Det skal videre belyses hvilke økonomiske konsekvenser ulike tiltak vil gi, både mht. investeringsbehov, driftskostnader og finansiering. Mandatet for analysen er vist i vedlegg. Denne rapporten er administrasjonens tilsvar på oppdraget gitt av styret. I rapporten beskrives gjennomføringen og resultatene av utredningen, samt administrasjonens anbefaling om valg av utbedringstiltak. 1.2 Gjennomføring av utredningen Utredingen er gjennomført i perioden mai 2013 februar Figuren nedenfor illustrerer elementene i utredningsprosessen og kapittelinndelingen i denne rapporten. Utgangspunktet er en behovsanalyse der det inngår en kartlegging av nåsituasjonen og årsaken til dagens banetilstand. Neste trinn i utredningsprosessen har vært å definere ønskede mål til anlegget og rammer for arbeidet. Deretter er det utarbeidet forslag til utbedringstiltak for å imøtekomme målene. De foreslåtte tiltakene har gitt grunnlag for å vurdere konsekvensene for driftskostnadene og mulige finansieringsformer. Rapporten avsluttes med administrasjonens anbefaling til styret. 1.3 Organisering av utredningen Utredningsarbeidet er gjennomført av en prosjektorganisasjon som illustrert nedenfor. Leder for arbeidet har vært administrerende direktør. I tillegg til hans bidrag med ledelse, utredninger og beskrivelser, har angitte klubbmedlemmer bidratt på frivillig basis med løsningsforslag og beskrivelser innen hvert delområde. Arkitekt har vært engasjert for å

4 utarbeide forslag til tiltak og estimere kostnader for disse. Banesjefen har også vært meget aktiv i utformingen av banealternativ i felleskap med arkitekt og Daglig Leder. 2 Behovsanalyse 1.4 Tilstandsvurdering Med bakgrunn i at banekvaliteten har forverret seg de siste årene, som beskrevet ovenfor, valgte styret i Haga Golf i 2012 å foreta en ekstern tilstandsrapport av banen. Rapporten beskriver flere sentrale utfordringer og problemer for Haga. For det første er banen er feilkonstruert med manglende og feil drenering. Manglende drenering kombinert med dårlig jordsmonn har ført til en negativ utvikling på både greener og fairways. For det andre er flere greener planlagt feil i forhold til sollys. Hovedkonklusjoner fra Bioforsk-rapporten: Haga Golf fremstår ikke slik man forventer. Noen greener mangler gressdekke gjennom hele sommeren, fairways er dominert av tunrapp og annet ugress, og greenområder og fairways er så dårlig drenert at både spillet, jorda og gressdekket ødelegges. Årsaken til dette er sammensatt. Manglende kompetanse, kontroll og faglighet i anleggsfasen har antakelig gitt et dårlig grunnlag i form av mangelfull drenering og vanskelig jordsmonn. Banepersonale har skiftet, og de har arbeidet med ulike prioriteringer og i et noe kortsiktig perspektiv. Dette har gitt flere løsninger som verken er faglig gode eller gir et godt estetisk inntrykk. Problemene med å få gressdekke på greenene skyldes flere forhold som til sammen har gitt uttørking av frøplantene etter spiring. Løsningen på disse utfordringene er hverken opplagte eller enkle.

5 1.5 Erfaringer fra andre baner Det er gjennomført møter med erfarne greenkeepers fra andre baner for å få en «second opinion» av Bioforsk sine vurderinger. Tilbakemeldingene er varierende. Det er enighet om at jordsmonnet ikke er optimalt og at manglende drenering i stor grad er årsaken til nåsituasjonen. Det er også enighet om at tiltak i form av mindre dreneringer og utbedringer her og der fremstår som lite virkningsfullt. Samtidig mener de konsulterte greenkeepers at med god drenering og rett drift og skjøtsel bør Haga kunne fremstå som et godt og sikkert produkt fremover. 1.6 Spørreundersøkelse blant eierne En aksjonærundersøkelse ble gjennomført i april Hensikten med undersøkelsen var å fremskaffe informasjon om eiernes synspunkter om banen og behovet for å gjennomføre forbedringstiltak. Undersøkelsen gikk ut til 1600 aksjonærer og ble besvart av 600 aksjonærer. Konklusjonen fra undersøkelsen viser at en majoritet av aksjonærene ønsker en oppgradering av banen. 37% svarte at de ønsker radikale endringer på minimum 9 hull. 56% svarte at det ikke er behov for å endre layout/design. Det er også viktig for aksjonærene at banen er utfordrende og spennende, men viktigst er at tilgjengeligheten på banen er god. 56% svarte at de ønsker en meget god kvalitet på banen. 62% er positive til å bidra med finansiering av en baneutbedring. 2 Mål og rammer for utbedring av banen 2.1 Mål for banens utforming og beskaffenhet Haga golfklubb skal by på en spennende og hyggelig opplevelse for sine medlemmer og kunder. Banen skal være utfordrende og spennende uten å være vanskelig. Banen skal ha tre sløyfer som til sammen kan gi den beste tilgjengeligheten av golfbaner i Oslo/Akershus området. Viktige kriterier for utforming og utvikling av Haga golfbane er: Driftseffektiv og tidsbesparende. Banen skal ha en høy kvalitet men skal samtidig være effektiv å drifte gjennom minimalt manuelt arbeid. Det betyr at banen må utformes slik at den i all hovedsak kan klippes og vedlikeholdes med maskiner. Haga har i dag en banestab i høysesong på ca.13 personer, og antall sesongansatte skal ikke øke etter at utbedringstiltakene er gjennomført. Øke sikkerhet på banen. Haga er en relativt trang bane der mange av hullene har en høy risiko ved feilslag. Ved en utbedring av banen bør flytting av greener og tees vurderes, slik at sikkerheten for både spillere og turgåere forbedres. Anpasset så vel for knøttegolf som elitespill. Haga skal være en klubb for alle målgrupper. Man ønsker derfor å gå over fra tradisjonelle tees (hvite, gule, etc.) til hectameter som viser banens totale lengde (62, 58 etc.). Dette vil gi flere muligheter for ulike målgrupper og ta vekk presset om at herrer må spille fra gul tee. Man ønsker også å praktisere «tee it forward» gjennom å gi yngre juniorer muligheten til spille fra provisoriske tees på fairway. Gjøre banen enklere. Haga oppleves som en vanskelig bane. Man ønsker å gjøre Haga til en lettere bane uten å kompromisse på estetikk eller spenningsmomenter. Haga skal kjennetegnes av «risk and reward», hvilket betyr at hullene er relativt korte men krever god spillforståelse. Dette vil utføres gjennom å redusere antall bunkers

6 med 40% samt å innføre hectameter som vil gjøre banen kortere. Roughen skal fortsatt separere hullene men vil ikke utgjøre hinder på alle hullene. Oppnå raskere spill. I gjennomsnitt tar en runde på Haga over 4 timer. Det er ønskelig at en runde ikke skal ta over 4 timer. Redusering av antall bunkers, samt «tee it forward» vil bidra sterkt til redusert tid per runde. Utvikle banen etter optimalt sollys. Enkelte av greenene er i dag uheldig plassert med hensyn til sollys. Det er derfor ønskelig å flytte de mest utsatte greenene, samt å fjerne trær ved enkelte andre for å skape bedre vekstforhold for gresset. Høy kvalitet på greenene anses som det viktigste kravet for å etablere en akseptabel standard på banen. Kvalitet på fairways. Det er til dels dårlige vekstforhold for gresset på fairways. En vesentlig årsak til dette er manglende drenering, kombinert med til dels dårlig jordsmonn. Manglende drenering gjør også mange områder på banen svært våte og utilgjengelige i perioder med mye nedbør. I tillegg til kvaliteten på greenene vurderes god kvalitet på fairways å være det viktigste kriteriet for en akseptabel standard på banen. Holde banen åpen lengst mulig. Forutsetningene for dette er god drenering og mye sollys på greenene. Haga bør ha en innlands linkskarakter (Se bilde nedenfor fra Gleneagles i Skottland). Landskapet, utformingen av fairways, valgte gresstyper på både fairways og rough tilsier at en innlands linkskarakter er beste løsningen for Haga. En parkbanekarakter ville innebære at det må plantes utallige mengder av nye trær på banen, samt at både jordsmonn og gressarter må endres. I tillegg anses det som en fordel at Haga velger en banekarakter som er forskjellig fra naboklubben Oslo golfklubb. Karakteristikken av en innlands linksbane er: Åpen landskapsutforming med begrenset innslag av trær eller parkkarakter Hullene er separert med lys rough av gressarten rødsvingel, samt innslag av busker som overvintrer Fairways er veldrenerte og relativt harde Bunkers er små og i spill, og innehar en god dybde med semirough i bakkant Greener (krypven) er svakt ondulerte, kjappe og hardere enn på en parkbane

7 Greenområder har fringe med min. 2 meter og en semirough som er relativt enkel å gjøre innspill fra Forhøyet mark som separerer hull fra hull Videre er følgende føringer lagt til grunn for de tiltakene som foreslås gjennomført: Tiltakene skal underbygge Hagas primære visjon om å være en åpen og inkluderende klubb for alle alders- og hcp-grupper. Haga skal ha et av Norges beste og mest komplette golfanlegg Haga skal ikke oppgraderes med ambisjon om å ha større mesterskap på europatour nivå Banelayout skal ha en karakter som oppleves som mer spennende og estetisk enn i dag Banen skal være mellom slag Banen skal være utfordrende for lav-handicapere og oppleves som spennende og morsom for mellom- og høy-handicapere Det skal tas utgangspunkt i den reguleringsplan som foreligger fra Bærum kommune Retningslinjer for vassdrag og bekker må respekteres, men det åpnes også for etablering av nye vannhinder Det legges ikke begrensninger for eventuelt å endre på dagens sløyfer Samtlige sløyfer bør være «likeverdige», slik at sammensetning av hovedbane kan alternere mellom sløyfene. Samtlige sløyfer bør, men må ikke, starte nært klubbhuset/trallebod. Samtlige sløyfer bør, men må ikke, ende opp ved klubbhuset. Forbedrede treningsområder bør vurderes. Tiltak kan omfatte mer enn 9 hull om gangen, dog slik at muligheten opprettholdes for å spille en full runde (18 hull) Tiltakene på banen bør medføre reduserte driftskostnader, og uansett skal disse ikke øke fra dagens nivå med mer enn 10%. Dagens driftskostnader på banen er 8,1 MNOK. 2.2 Premisser gitt av grunneiere og kommunale myndigheter De formelle rammene for etableringen og utformingen av Haga golfbane ligger i reguleringsbestemmelsene for Haga golfbane som ble vedtatt i Bærum kommunestyre 31. mai 2000 og i leiekontrakten som ble inngått mellom grunneierne og Haga Golfutvikling AS (leietaker), datert 29. august Reguleringsplanen. Reguleringsbestemmelsene i reguleringsplanen inneholder en rekke detaljerte bestemmelser for ulike områder og definerer krav knyttet opp mot kulturminner, elveløp og skogskjøtsel. I reguleringsbestemmelsens punkt 2.8 ble det krevet utarbeidelse av skjøtselsplan for naturvern- og golfbaneområdet. Skjøtselsplanen definerer ut i fra reguleringsformålet området inn i 4 områdekategorier: Områdekategori 1: Naturvernområder som bevares med utgangspunkt i dagens situasjon. 6.2 Områdekategori 2: Naturvernområder hvor det tillates terrenginngrep og tynning av vegetasjon. 6.3 Områdekategori 3: Spesialområde golfbane (kulturlandskap). 8

8 Områdekategori 4: Spesialområde golfbane med klubbhus og tilsvarende anlegg. 5 Av skjøtselsplanen fremgår bl.a. følgende: Reguleringsbestemmelsens 6.2 legger følgende føringer for skjøtsel av områdekategori 1: «Delområdene SN 2, SN 4, SN 6, SN 8, SN 9, SN 11, SN 13, SN 15, SN 17, SN 18 og SN 20 bevares som naturvernområde med utgangspunkt i dagens situasjon. Skogskjøtsel som ikke endrer områdene vesentlig er tillatt. Arbeider knyttet til fristilling og restaurering av kulturminner er tillatt. Bygging av klopper og stier knyttet til eventuell natur-/kultursti er tillatt. Slike tiltak skal gjennomføres i samarbeid med Bærum kommune.» Reguleringsbestemmelsens 6.3 legger følgende føringer for skjøtsel av områdekategori 2: «I delområdene SN 1, SN 3, SN 5, SN 7, SN 10, SN 12, SN 14, SN 16 og SN 19 tillates terrenginngrep og tynning av vegetasjon langs vassdraget. Det tillates også inngrep knyttet til bygging av dammer og etablering av gang- og driftsveier samt bruer for disse. Inngrepene skal skje på en så skånsom måte som mulig, med sikte på å bevare mest mulig av eksisterende vegetasjon, både tre-, busk- og marksjikt. Alle inngrep må vises i utomhusplan.» Reguleringsbestemmelsens 8.4 legger følgende føringer for skjøtsel av områdekategori 3: «I eksisterende vegetasjon tillates tynning og ordinær skogskjøtsel.» Om automatisk fredet kulturminne sies det i 8.6: «Delområdet SGK 1 inneholder automatisk fredet kulturminne (R3). Kulturminnet skal bevares, og enhver form for inngrep i kulturminne eller terrenget omkring er ikke tillatt. Stående vegetasjon skal bevares. Dersom det planlegges tiltak som medfører inngrep i eller ved kulturminnet, skal saken oversendes kulturmyndigheten til behandling.» Reguleringsbestemmelsens 5.2 legger følgende føringer for skjøtsel av områdekategori 4: Ved skjøtsel av skogen skal det søkes utviklet en artsrik og fleraldret skogbestand. Ved automatisk fredet kulturminne (R1 og R7) sies det i 5.14: «Delområdet SG 1 og SG 11 inneholder automatisk fredete kulturminner (R1 og R7). Kulturminnene skal bevares, og enhver form for inngrep i kulturminnet eller terrenget omkring er ikke tillatt. Stående vegetasjon skal bevares. Dersom det planlegges tiltak som medfører inngrep i eller ved kulturminnet, skal saken oversendes kulturminnemyndigheten til behandling. Skjøtselsplanen har detaljerte beskrivelser for hvordan disse områdene skal ivaretas. Det er derfor viktig at forslagene om utvikling av banen, ikke berører disse områdene. Baneprosjektet har tatt utgangspunkt i reguleringsbestemmelsenes 5.1. «Området (SG 1 SG 12) skal nyttes til golfbane. Innenfor området tillates oppført bygninger og anlegg, samt inngrep i terreng og vegetasjon som har tilknytning til områdets regulerte formål. Dammer kan innpasses med tilknytning til elveløpet. Vannføringen i vassdraget skal ikke reduseres på grunn av dammer.» Denne reguleringsbestemmelsen er hovedgrunnlag for utviklingen/etableringen av banen og kan også legges til grunn for de nødvendige endringer for videreutviklingen. For å kunne

9 gjennomføre endringer innenfor en tidsramme som er ønskelig, er det vesentlig at forslagene til utbedringer ikke utfordrer reguleringsbestemmelsenes begrensningspunkter. Leiekontrakten Leiekontrakten mellom grunneierne og Haga Golfutvikling er basert på at utformingen av banen må skje i tråd med de tillatelser som blir gitt av relevante myndigheter. Leiekontrakten innebærer ingen ytterligere restriksjoner for det arbeidet som skal iverksettes. Konklusjon De foreslåtte endringene er etter baneprosjektets oppfatning innenfor gjeldende regulering og avtaler slik at utbedringene ikke utfordrer de formelle rammebetingelsene for banen. 3 Foreslåtte utbedringstiltak 3.1 Innledning Arkitekt Johan Benestam har vurdert og beskrevet fire banealternativer, varierende fra et «nullalternativ» (med minimale tiltak) til totalt ny layout. Kostnaden for utredningsalternativene varierer mellom 2 og 50 MNOK. Utbyggingen ved Oslo golfklubb kostet til sammenligning ca. 70 MNOK. I Bioforsk rapporten fra 2012 ble det hevdet at en rask heving av standarden på banen bare kan skje gjennom en omfattende ombygging på linje med Oslo golfklubb. Etter erfaringene fra sesongen 2013 mener imidlertid prosjektgruppen det vil være mulig å heve standarden på anlegget til et akseptabelt nivå gjennom tydelige prioriteringer av enkelttiltak og langsiktige skjøtselstiltak basert på gode planer. Tiltakene bør kunne gjennomføres innenfor en kostnadsramme som er akseptable, hvis man tar tiden til hjelp og lærer under veis av egne erfaringer. Omfattende drenering på fairways er nødvendig for å oppnå ønsket kvalitet uavhengig av nedbørsmengde. Kvaliteten på mange av greenene bør kunne forbedres gjennom gjødsling og riktig stell. Flere greener bør imidlertid flyttes og/eller bygges om for å oppnå bedre lys- /vekstforhold, drenering og layout. I tillegg bør totalt bunkerareal reduseres med minimum 30%, dels for å gjøre banen enklere å vedlikeholde og dels for å gi banen en tydelig innland linkskarakter (ref. kapittel 3.1). En nærmere beskrivelse av anbefalte utbedringstiltak er gitt i kapittel Beskrivelse av anbefalte utbedringstiltak Anbefalte endringer/forbedringer for hvert hull på sløyfene blå, rød og gul er vist i tabellen nedenfor. Blå m drenering fairway. Legge igjen 5 bunkers og lage 2 nye. Ny junior tee. 2 Skrape av foran bekken for bedre oversikt fra tee. 3 Ny junior tee m drenering fairway. Redusere og bygge bunkers. Nytt greenområde venstre. 4 Hullet flyttes 60 m bakover. Nytt greenområde. Ny herre- og junior tee. Ny fairway 1600 m drenering. 4 nye bunkers. 5 Ny junior tee, Redusere 6 bunkers. Fairway drenering 2400 m. 6 Ny junior tee. Fairway drenering 1800 m. Legge igjen 4 bunkers, bygge 2 nye.

10 7 Ta vekk høyre bunker og redusere venstre. Mulig bunker foran green. 8 2 nye tees. Drenering fairway 1400 m. Fylle igjen 15 m av dammen. 3 nye bunkers og fylle igjen 3. 9 Gjøre om til par 4. Ny herr- og junior tee. Fairway drenering 1500m. Nytt greenområde. Gjøre om 6 bunkers. Rød 1 Drenering fairway 500 m. Redusere bunkers. Utvide dammen. 2 Ny junior tee. Fairway drenering 1000 m. Legge igjen bunkers og bygge 3 nye på høyre side. Nytt greenområde 3 Ny junior tee. Redusere bunkers og bygge 4 nye. Nytt greenområde lengre til høyre. Fairway drenering 1000 m. 4 Ny tee til høyre og ny juniortee. Fairway drenering 2000 m. Legge igjen bunkers og bygge 2 nye. 5 Ny juniortee. Fairway drenering 2000 m. Legge igjen alle bunkers og bygge 1 ny. 6 Drenering ny fairway 500. Utbedre bekken. Nytt greenområde 25 m til høyre. Legge igjen bunkers og bygge 1 ny. 7 Ny junior tee. Fylle igjen bekk høyre. Utøke fairway høyre. Fyll igjen bunkers og bygge 3 nye til venstre. Drenering 1000 m. 8 2 nye tees. Fylle igjen bunkers og lage 2 små. Grave inn dammen 5 m. 9 Ny herre- og junior tee. Drenering fairway 2000 m. Legge igjen bunkers og bygge 4 mindre nye. Gul 1 Ny junior tee. Bekk mellom dammene. Legge igjen bunkers. Nytt greenområde. Drenering 1000 m. 2 Nytt herre tee. Drenering fairway 2000 m. Legge igjen 5 bunkers og bygge 3 mindre nye. Nytt greenområde til venstre. 3 Ny tee samt junior tee. Bredere fairway med drenering 2000 m. Legge igjen bunkers og bygge 4 nye. 4 Ta vekk alle bunkers foruten den bak. Grave inn dammen foran green. Ta vekk grøft til høyre. 5 Ny tee og junior tee. Drenering 1000 m. Ta bort 7 bunkers og bygge 5 mindre. 6 Dra inn dammen foran 20 % av green. Legge igjen 1 bunker. Sponta greenen mot dammen. 7 Heve tees. Fairway drenering 2000m. Nytt greenområde 50 m kortere i gattet. Nye bunkers. 8 Drenering fairway 2000m. Redusere bunker og bygge nye bunkers til høyre. Utvide tungen og sponta greenen. 9 Fairway drenering 400 m. Ta vekk bunker. Stram vannkant. Tynne ut trær. Senke bakkanten green. 3.3 Gjennomføring De anbefalte utbedringstiltakene bør gjennomføres i to faser på henholdsvis tre og to år. Det første tre årene utføres arbeid på en sløyfe per år, der man prioriterer de viktigste og mest kritiske tiltakene. Den sløyfe som er under arbeid blir fast medlemssløyfe, hvilket betyr at medlemmene har tilgang på denne, men under til dels provisoriske forhold. Resten av banen blir åpen for medlemmer og greenfee spillere. Det er anbefalt at man begynner i 2014 med blå sløyfe, 2015 med gul sløyfe og avslutter 2016 med rød sløyfe. I de neste to årene utføres tiltak som ikke er høyest prioritert, men som oppfattes som nødvendige for å gi banen ønsket standard. Disse utføres kun hvis økonomien tillater det. Det er planlagt at dreneringsarbeid primært gjøres i periodene mars-mai og oktober-desember. Nye greener bygges fra juli til september. Bunkerarbeid gjøres fra mars til november. Bygging av tees gjøres primært i perioden mars-mai.

11 Det er planlagt at eksisterende sesongarbeidere skal drifte og utvikle banen samtidig. Det skal tas inn to ekstra personer i sesongen for å sikre at fremdriftsplanen holder. Det er mulig at tiltakene vil kreve ytterligere ressurser. 3.4 Kostnadsanslag Nedenstående nøkkeltall i NOK er som utgangspunkt lagt til grunn i kostnadsanslagene for gjennomføring av tiltakene angitt i tabellen ovenfor. Det er imidlertid for hvert tiltak gjort spesifikke vurderinger av omfang og forventet kostnad. Ny green: Ny bunker: Ny tee: Legge igjen bunker: Drenering per meter: 150 Grunnlaget for disse nøkkeltallene kommer primært fra banearkitekten og hans erfaringer fra tidligere prosjekter i Sverige. Det er også tatt i betraktning hvilke forutsetninger vi har, dels hva gjelder mannskap og dels hva gjelder materielle ressurser som maskiner og tilgang på jord. Kostnaden for en ny green er basert på green med USGA standard. Kostnaden for ny green inkluderer også leie av bulldoser og ekspertise for shaping av greener. Greener er for øvrig det eneste tiltaket som vil bli utført av eksterne entreprenører. Resten av tiltakene er planlagt gjort med eget mannskap og maskiner. Det er allerede kjøpt inn (leaset) gravemaskin og slissingsmaskiner for drenering. Kostnadsestimatet inneholder flere usikkerhetsfaktorer. Bl.a. pris per meter drenering er vanskelig å fastsette. Det er derfor valgt å sette meterprisen NOK høyere en hva som anses som mest sannsynlig. Det er også usikkerhet mht. fjellformasjoner og eventuelt andre hindringer som kan forsinke prosjektet og også ødelegge maskiner. Tabellen nedenfor viser anslåtte kostnader for foreslåtte tiltak pr. hull. Med den usikkerheten som foreligger vil kostnadene kunne avvike fra dette. Det er ikke gjort en analyse av hvor mye en eventuell kostnadsøkning kan bli, men det foreligger en finansiell beredskap ved ikke å gjennomføre mindre prioriterte tiltak, som angitt i kapittel 4.3. Dersom faktiske kostnader under veis viser seg å overskride anslåtte kostnader, vil det også være mulig å iverksette en finansieringsmodell som beskrevet i kapittel 5.1.

12 Kostnadsanslag for foreslåtte banetiltak Green Fairway Bunker Tee Total Kostnad kostnad Antall fyll igjen bunker ny bunker ny tee kostnad Blå Blå Blå Blå Blå Blå Blå Blå Blå Rød Rød Rød Rød Rød Rød Rød Rød Rød Gul Gul Gul Gul Gul Gul Gul Gul Gul

13 4 Finansiering og økonomiske konsekvenser 4.1 Finansieringsmodell Det finnes flere mulige finansieringsmodeller: 1. Det kan innbetales et engangstilskudd fra medlemmene 2. Prosjektet kan finansieres av den løpende årskontingenten 3. Det kan innbetales en årlig ekstrakontingent de årene prosjektet pågår Valget av modell avhenger av flere forhold, herunder hvordan prosjektet organiseres og fremdriften planlegges. Det legges her til grunn at prosjektet gjennomføres over en 3-5 års periode, og hvor tiltakene er ment å gi løpende forbedringer på banen (og mulige kostnadsbesparelser). Det er altså en modell hvor investeringene tas over flere år og hvor de årlige investeringene er begrenset. Tabellen nedenfor viser et forventet resultatregnskap for perioden , der anslåtte kostnader for de foreslåtte tiltakene er lagt inn, og uten ekstra tilskudd ut over årskontingenten (finansieringsmodell 2 ovenfor). Det vises et negativt nettoresultat (før avskrivninger) for 2014 og et positivt nettoresultat for de øvrige årene. Tall for 2017 og 2018 er også inkludert, men de banetiltakene som her er vist vil bli revurdert basert på erfaringene med tiltakene i perioden I vedlegg vises en oppstilling av forventede kontantstrømmer for årene For alle årene forventes det en positiv kontantstrøm, varierende mellom 0,4 og 4,4 mill. kroner gjennom året. På grunnlag av forventede inntekter, driftskostnader og prosjektkostnader, vurderes det å være mulig å gjennomføre de foreslåtte banetiltakene uten tilleggsfinansiering. Dersom det over tid viser seg at kostnadene blir høyere enn antatt, kan man enten: revurdere omfanget av tiltak fordele resterende tiltak over flere år eller gå til anvendelse av finansieringsmodell 1 eller 3 ovenfor. Dersom ekstra finansiering kreves, vil det opprettes en prosjektkonto. Pengene på prosjektkontoen skal kun benyttes til baneutviklingstiltak, og om mulig i løpet av det angjeldende året. Dette fordi medlemmene om mulig bør kunne se at den ekstra kontingenten som betaler gir synlige resultater så snart som mulig. Dette må selvsagt underordnes klare tekniske hensyn mht. fremdrift, men prinsippet om at årets ekstra kontingent sammen med årets besparelser brukes til årets utbedringer bør så langt mulig ivaretas. Det er også mulig å vurdere banklån i forbindelse med prosjektfinansieringen. Et lån vil kunne «sikres» i en løpende betalingsforpliktelse for medlemmene.

14 Total inntekter Total Driftskostnad Resultat Avskrivninger maskinpark Avdrag på lån Sum BLÅ: Nye greener hull BLÅ: Bunkers 250 BLÅ: Drenering BLÅ: Nye tees 275 Rød: Nye greener hull Rød: Bunkers 230 Rød: Drenering Rød: Nye tees 300 Gul: Nye greener hull Gul: Bunkers 230 Gul: Drenering Gul: Nye tees 425 Kostnad banetiltak CF etter baneprosjekt Likviditetsbeholdning * Konsekvenser baneutvikling Haga Etter gjennomført baneutvikling vil Haga Golfbane være mer konkurransekraftig i forhold til andre baner i Oslo og Akershus. Kvaliteten på grunnleggende deler, som fairways og greener, vil holde en høyere og jevnere standard. Banen vil tåle regnvær bedre og således kunne holdes åpen lenger. Det er også sannsynlig at banen kan åpnes tidligere og stenges seinere. En baneendring med nye tees og "tee it forward" strategi vil gjøre banen lettere å score på, hvilket er en forutsetting for å attrahere både nye medlemmer og flere greenfee spillere. Disse endringene vil også danne et godt grunnlag for Hagas fremtidige satsing på mer familier og juniorer på klubben. Det er plass for minimum 400 flere medlemmer uten at eksisterende medlemmer vil erfare dårligere tilgjengelighet på banen. 400 flere medlemmer vil gi en potensiell ekstra inntekt på 3-4 MNOK per år, hvilket er lik den årlige økte driftskostnaden under baneutviklingen. Sponsor- og bedriftsinntektene har sunket fra

15 3 MNOK til under 1 MNOK de siste årene. Kvaliteten på banen under årene er den vesentlige grunnen til dette. Det forventes å få tilbake mange av de store aktørene som bedriftskunder når banens kvalitet er forbedret. Dette vil kunne gi økte bedriftsinntekter på 1 MNOK i året. Det totale utgiftene for baneutviklingen, utover ordinær drift, estimeres til ca. 12 MNOK over en tre års periode. Med økt antall medlemmer samt økt antall bedrift som samarbeidspartnere er det mulig at baneutviklingskostnadene er inntjent etter 6 år. Konsekvenser av en eventuell aksjonær-exit kan påvirke denne antakelsen negativt. Men i et konkurranseutsatt marked så er likevel tiltakene kritisk å få gjennomført for å sikre Hagas fremtid som en av Oslo/Akershus mest attraktive klubber. Haga golf AS har banedriftskostnader som historisk har ligget over gjennomsnittet i Norge. Grunnen til dette er dels at Haga har 27 hull, samt at standarden på banen skal være blant de bedre i Oslo/Akershus. For å gjennomføre baneprosjektet er det leaset en større gravemaskin, samt en ny «vertidrainer». Det er budsjettert med to ekstra personer utover normal bemanning. Nedenfor følger en vurdering av endringer i ressursbruk av de tiltak som foreslås gjennomført. Tees Det kan bli noen flere tees og noen vil forhøyes. Begge deler kan medføre merarbeid, men det estimeres likevel at dette ikke vil gi noe spesielt utslag på driftsbudsjettet. Opphøyde tees kan ha skrå sider som krever mer tid enn vannrette flater og gjør selve tee-flaten litt vanskeligere tilgjengelig. Totalt sett så bør ikke dette tiltaket ha noe negativ innvirkning på driften. Fairways Banen vil bli noe kortere ved flytting av greener, og det vil kunne føre til noe kortere fairways, men samtidig vil mange fairways bli bredere. Totalt estimeres det at klippareal vil øke med 5%. Gjødsel, klipp- og drivstoffkostnader vil øke noe. Greener: Problemer med greenene skyldes flere forhold; setninger som har ført til betydelig ondulering og lavpunkter hvor vann kan bli til is om vinteren og forårsake frostskader i vårløsningen som krever reparasjoner, mange greener drenerer for godt slik at næringsstoffene vaskes ut, foregreener er for bløte og dårlige slik at de ikke fungerer for rullende innspill og mange greener ligger dårlig til for lys og luft slik at vekstforholdene ikke er gode. Problemene er mange, og felles er at de fører til en god det ressursbruk for å få greenene i god spillbar stand. Baneprosjektet foreslår å utbedre tre greener per år etter prioritering. Det betyr å flytte dem til områder med bedre vekstforhold og bygge dem opp med bedre kvalitet. Dette kan forventes å gi besparelser i vedlikeholdet på disse, særlig om våren, men også senere i sesongen. På et godt år forventes driftskostnadene å reduseres noe i forhold til tidligere år. Man må imidlertid fortsatt regne med vinterskader som igjen drar med seg kostnader i form av innkjøp av ferdiggress og frø. Det bør derfor kalkuleres med noe økte kostnader her. Bunkere:

16 Haga har 105 bunkere i dag, som krever raking, luking, klipping og skjæring av til sammen ca m kanter. Anslagsvis brukes timer pr år til dette. Baneprosjektet foreslår å redusere antall bunkere til ca. 80, og at man forminsker størrelsen betraktelig per bunker. Man vil da få ca m bunkerkanter. En slik reduksjon av antall bunkers bør redusere timeforbruket på bunkers med 30 %. Det forutsettes at bunkerne erstattes med gress, som kun vil gi et ubetydelig økt vedlikeholdsbehov, fordi arealene det er snakk om er svært små i forhold til banens øvrige gressareal. Rough: Anslaget for vedlikehold av rough inkluderer tid brukt på semi-rough, rough, høy-rough og fjerning av kløver. De foreslåtte tiltakene i baneprosjektet vil kunne påvirke vedlikeholdsbehovet noe, men det er få eller ingen holdepunkter for å si om det vil øke eller redusere tidsbruket/kostnadene. Med ovenstående vurderinger av effekten av de forslåtte tiltakene, og med en antatt timepris på 200 kr for de sesongansatte banemannskapene, får man følgende besparelse / (kostnad): Tees 0 Fairways -50 Greener 100 Bunkere 100 Til sammen 150 timer i besparelse/ ca kr/år Helhetsbildet Banedrift ekskl. fast ansatte (3 personer er fast ansatt) utgjorde 8,752 mill. kr i 2012 og 8,659 mill. kr i Dette utgjorde 43% av de totale kostnadene. Kun en mindre del av kostnadene for banedriften vil kunne bli direkte påvirket av de foreslåtte tiltakene. Bruk av maskiner, materialer som gjødsel, frø, sand forventes ikke å bli særlig påvirket av tiltakene, siden banen fortsatt vil ha 27 hull og mer eller mindre det samme areal som skal vedlikeholdes. Det er i første rekke tidsforbruket til banemannskapene i spillesesongen, dvs. de ikke fast ansatte, som vil påvirkes. Kostnader som relaterer seg til ansatte beløp seg til 2,485 mill. kr i 2012, (lønninger ikke fast personell, overtid, personalbolig, arbeidstøy, drivstoff/olje). I det store bildet er det derfor svært begrenset hvordan baneprosjektet vil kunne påvirke Hagas fremtidige driftsomkostninger og totale kostnadsnivå. Driftsresultatet for Haga Golf AS har vært negativ de siste årene. På grunn av store avskrivninger som belaster regnskapet har selskapet allikevel hatt en positiv likviditet. De besparelser som måtte komme i banevedlikeholdet som konsekvens av de forslåtte tiltakene kan disponeres på forskjellige måter. De kan enten bidra til å forbedre driftsresultatet eller til å gjennomføre tiltak for å bedre banens kvalitet.

17 5 Anbefaling om gjennomføring Daglig leder for Haga Golf AS anbefaler styret i Haga Golf AS at baneprosjektet igangsettes i 2014 med basis i ovenstående utregninger, budsjetter og planer. For å konkurrere i dagens marked anses tiltakene å være nødvendige. Haga vil ikke inngå langvarige forpliktelser overfor eksterne entreprenører, hvilket gir oss muligheten til å styre prosjektet med hensyn til økonomi og fremdrift. Det eksisterer relativt store besparelser i form av momskompensasjon hvis prosjektet hadde vært drevet som klubb og ikke AS. Daglig leder anbefaler derfor Styret for Haga Golf AS å samtidig igangsette et prosjekt som analyserer hvilke besparelser og konsekvenser et slik organisering vil bety.

18 Vedlegg Mandatet for alternativanalysen Mandat Banearkitekt Johan Benestam

19 Tilgjengelige kontanter (begynnelsen av måneden) Kontanter tilgjengelig (tilgjengelig + innskudd, før uttak) Kontantbeholdning (slutten av måneden) Start jan.14 feb.14 mar.14 apr.14 mai.14 jun.14 jul.14 aug.14 sep.14 okt.14 nov.14 des.14 Månedlig Oversikt ######## Inntekter Medlemsinntekter Sponsorinntekter Refusjon Mva Fellesutgifter/leieinntekter Greenfeeinntekter+ dekkhotell Inntekter totalt Utgifter Arealleie Bruttolønnskostnader Driftskostnader fleksible Driftskostnader faste Sesongsansatte Leie Øvre Haga driftbyggninger Maskinavskrivning Låneavdrag Kontantsammendrag Rentekostnader Prosjekt: Nye tees tiltak Prosjekt: Drenering tiltak Prosjekt: Nye greener tiltak Prosjekt: Bunker tiltak

20 Start jan.14 feb.14 mar.14 apr.14 mai.14 jun.14 jul.14 aug.14 sep.14 okt.14 nov.14 des.14 Månedlig Oversikt Tilgjengelige kontanter (begynnelsen av måneden) Kontanter tilgjengelig (tilgjengelig + innskudd, før uttak) Kontantbeholdning (slutten av måneden) Kontantsammendrag Inntekter Medlemsinntekter Sponsorinntekter Refusjon Mva Fellesutgifter/leieinntekter Greenfeeinntekter+ dekkhotell Inntekter totalt Utgifter Arealleie Bruttolønnskostnader Driftskostnader fleksible Driftskostnader faste Sesongsansatte Leie Øvre Haga driftbyggninger Maskinavskrivning Låneavdrag Rentekostnader Prosjekt: Nye tees tiltak Prosjekt: Drenering tiltak Prosjekt: Nye greener tiltak Prosjekt: Bunker tiltak Utgifter totalt

21 Start jan.14 feb.14 mar.14 apr.14 mai.14 jun.14 jul.14 aug.14 sep.14 okt.14 nov.14 des.14 Månedlig Oversikt Tilgjengelige kontanter (begynnelsen av måneden) Kontanter tilgjengelig (tilgjengelig + innskudd, før uttak) Kontantbeholdning (slutten av måneden) Kontantsammendrag Inntekter Medlemsinntekter Sponsorinntekter Refusjon Mva Fellesutgifter/leieinntekter Greenfeeinntekter+ dekkhotell Inntekter totalt Utgifter Arealleie Bruttolønnskostnader Driftskostnader fleksible Driftskostnader faste Sesongsansatte Leie Øvre Haga driftbyggninger Maskinavskrivning Låneavdrag Rentekostnader Prosjekt: Nye tees tiltak Prosjekt: Drenering tiltak Prosjekt: Nye greener tiltak Prosjekt: Bunker tiltak Utgifter totalt

22

23

24 2014 kontantstrømsanalyse