Reguleringsbestemmelser og retningslinjer

Transkript

1 Reguleringsbestemmelser og retningslinjer Smøla kommune Reguleringsplan for Været Del av gnr. 52 i Smøla kommune INNHOLDSFORTEGNELSE: 1 PLANENS INTENSJON PLANDOKUMENTER REGULERINGSFORMÅL FELLESBESTEMMELSER BEBYGGELSE OG ANLEGG SAMFERDSEL OG TEKNISK INFRASTRUKTUR GRØNNSTRUKTUR LANDBRUKS-, NATUR- OG FRILUFTSFORMÅL BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG, MED TILHØRENDE STRANDSONE HENSYNSSONER FOR BEVARING AV KULTURMILJØ ØVRIGE HENSYNSSONER Planens navn Områderegulering Været. Del av gnr. 52 i Smøla kommune Planident Arkivsak 2013/65 Vedtatt

2 Definisjon: Plankart og bestemmelser utgjør et juridisk bindende dokument. Det vil bla si at det ikke er anledning til å ta i bruk, dele og/eller bebygge en eiendom på annen måte enn det som er fastsatt på plankartet og i bestemmelsene. 1 Planens intensjon Retningslinjer Definisjon: Retningslinjene er ikke juridisk bindende, men av veiledende og informativ karakter. De kan ikke alene brukes som hjemmelsgrunnlag for vedtak etter planen, men gir føringer for rettslige og planfaglige vurderinger av plankart og bestemmelser Styrke Været som boligområde og legge til rette for fast bosetting og næringsutvikling innenfor rammer som sikrer bevaring av det særpregede kulturmiljøet. Antikvariske retningslinjer Sikre gode rammer for å oppnå en akseptabel boligstandard for den eksisterende bygningsmassen, samtidig som bygningsmiljøets særpreg bevares Sikre den bevaringsverdige tette trehusbebyggelsen innenfor forsvarlige brannvernrammer. 1.1 Plandokumenter Planen inneholder følgende juridisk bindene dokumenter: Plankart Reguleringsbestemmelser Hensynssonekart for flomfare og høyspentlinje Hensynssonekart for bevaring og båndlegging - 2 -

3 2. Reguleringsformål Området er regulert til følgende formål jf. plan og bygningsloven 12-5 og 12-6: Bebyggelse og anlegg (nr. 1) - Bolig - Fritidsbebyggelse - Kombinert formål: Bolig / forretning / kontor - Turistformål: Overnatting og bevertning - Forsamlingslokale / bedehus - Lekeplass - Naust / sjøhus - Andre anlegg: Offentlig toalett Samferdsel og teknisk infrastruktur (nr. 2) - Kjørevei - Parkering - Gang- og sykkelvei - Nye ledninger og anlegg for avløp Grønnstruktur (nr. 3) - Friområde Landbruks-, natur- og friluftsformål (nr. 5) - Landbruks-, natur- og friluftsformål Bruk og vern av sjø og vassdrag, med tilhørende strandsone (nr. 6) - Havneområde i sjø - Friluftsområde i sjø og vassdrag - Småbåtanlegg - Ferdsel Hensynssoner - Bevaring av kulturmiljø sone 1-3 (H570) - Båndlagt etter lov om kulturminner (H730) - Båndlagt for detaljregulering etter PBL 12-3 (H710) - Fareområde høyspentlinje (H370) - Flomfare sone A (H320_1) og B (H320_2) - 3 -

4 3. Fellesbestemmelser Tettbebyggelsens hovedstruktur med overordnet byggemønster og mellomrom i bebyggelsen skal bevares og videreføres. Planen viser veiledende linjeføring for nye avløpsledninger. Ledninger kan også legges gjennom områder regulert til andre formål Dersom det i forbindelse med utbygging oppdages automatisk fredete kulturminner som tidligere ikke er kjent, skal arbeidet stanses i den utstrekning det berører kulturminnene eller deres sikringssoner på 5meter. Melding om funn skal straks sendes fylkeskommunens kulturavdeling, eller NTNU ved vitenskapsmuseet ved tiltak i sjø, jfr. lov om kulturminner 8, annet ledd Prinsippet om universell utforming etter plan- og bygningslovens 1-1 skal vektlegges ved alle tiltak innenfor turistformål, kombinert formål bolig / forretning / kontor, samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur og allmennyttige tiltak for øvrig Tiltak som krever inngrep i undergrunnen må klareres med hensyn til automatisk fredete kulturminner, før tillatelse gis. NTNU Vitenskapsmuseet skal varsles før behandling av søknad om tiltak som berører sjøbunn

5 4 Bebyggelse og anlegg Hvis ikke andre begrensninger følger av bestemmelser og retningslinjer til hensynssoner for bevaring av kulturmiljø, gjelder følgende bestemmelser for grad av utnytting: Inntil 200 m 2 BYA inklusive parkeringsareal (18 m²) av hver tomt for boligbebyggelse kan bebygges. For andre byggeformål kan inntil 60 % av hver byggetomt bebygges (60 % BYA). Parkeringsplassen skal underordne seg bebyggelsesstrukturen i Været, og kun mindre inngrep i terreng og landskap skal tillates Boligbebyggelse skal som hovedregel orienteres med lengderetning nordøst/sørvest Taktekking skal ha matt overflate Ned til 1 m byggegrense mot naboeiendom kan tillates dersom det ikke strider mot gjeldende brannforskrift eller brannsikringsplan for Været Naust på boligtomt skal ikke deles fra boligtomta. Naustparsell skal ikke deles fra tilhørende boligparsell på samme bruksnummer Nye naust kan oppføres med inntil 40 m 2 grunnflate pr. enhet og inntil 5,0 m mønehøyde over ferdig planert terreng. Deler av naust og sjøhus kan tillates innredet til oppholdsrom, innenfor rammer satt i bestemmelser og retningslinjer til hensynssoner for bevaring av kulturmiljø. Oppbevaring av båter eller utstyr til sjørettet virksomhet skal fortsatt være hovedfunksjonen i bygningen. I regulerte naustområder kan også andre uthus, kaier, brygger og andre sjørettede innretninger i tilknytning til bolig tillates. Tiltak i sjø krever tillatelse etter Havne- og farvannsloven

6 5 Samferdsel og teknisk infrastruktur Reguleringsplanen viser kjøreveier, parkeringsplasser, gang- og sykkelveier og nye hovedledninger og anlegg for avløp. Ledninger i grunnen kan også tillates i områder som ikke er regulert til samferdsel og teknisk infrastruktur. 6 Grønnstruktur Friområder I friområdene tillates tiltak som er i samsvar med formålet og som tjener områdets bruk for allmennheten. Det skal legges vekt på tilgjengelighet. Områder som opparbeides skal ta hensyn til natur og kulturmiljøet på Været og de begrensinger som ligger i jordskiftesak 6A/1996 over gnr 52 i Smøla. 7 Landbruks-, natur- og friluftsformål Natur og friluftsformål Områdene avsatt til natur og friluftsformål er tenkt nyttet for allmennheten hvor natur og friluftsinteressene vil være tungtveiende. Eventuelle tiltak i området skal være direkte knyttet til formålet og skal ta hensyn til natur og kulturmiljøet på Været og de begrensinger som ligger i jordskiftesak 6A/1996 over gnr 52 i Smøla

7 8 Bruk og vern av sjø og vassdrag, med tilhørende strandsone Mindre kaier, brygger og flytebrygger kan tillates i regulert sjøareal i tilknytning til naust- og boligområder innenfor rammer satt i bestemmelser og retningslinjer til hensynssoner for bevaring av kulturmiljø. Slike anlegg, inklusiv tilhørende båtplasser, skal holdes innenfor den enkelte eiendoms land- og sjøareal. For flytebrygger skal arealet ikke overskride 15m² og for kaier 30m². For fellesanlegg kan det tillates større anlegg. Anlegg i sjø må ikke hindre andre eiendommers tilflott eller være til hinder for ferdsel med båt. Tiltak i sjø krever tillatelse etter Havne- og farvannsloven

8 9 Hensynssoner for bevaring av kulturmiljø Definisjon: Definisjon: Retningslinjer Plankart og bestemmelser utgjør et juridisk bindende dokument. Det vil bla si at det ikke er anledning til å ta i bruk, dele og/eller bebygge en eiendom på annen måte enn det som er fastsatt på plankartet og i bestemmelsene. Fellesbestemmelser Hovedvolum og proporsjoner i bebyggelsen skal videreføres. Mindre til- eller påbygg kan tillates så lenge bygningens hovedform ikke mister sin karakter Det tillates tiltak for økt tilgjengelighet i tilknytning til bolighus der dette er et reelt behov. Plan og bygningsloven 31-1 og bestemmelser til hensynssonene gjelder ved utførelse av tiltaket Hoveddragene i de åpne rommene i bebyggelsen skal sikres. Bebyggelsen som helhet skal beholde preget av åpenhet mellom bygningene Gjerder eller andre innretninger som hindrer fri ferdsel mellom bebyggelsen er ikke tillatt. Unntak kan tillates for skjerming av små uteplasser og blomsterbed / urtehager slik det er tradisjon for. Jfr. jordskiftesak 6A/1996 gnr Terrasser og plattinger skal formes slik at de underordnes bebyggelsen best mulig og skal legges lavt mot eksisterende terreng. Maksimalt 0,3m over gjennomsnittlig terrenghøyde under terrassen. Det tillates ikke rekkverk og gjerder i tilknytning til terrasser og plattinger. Jfr. jordskiftesak 6A/1996 over gnr 52 i Smøla. Retningslinjene er ikke juridisk bindende, men av veiledende og informativ karakter. De kan ikke alene brukes som hjemmelsgrunnlag for vedtak etter planen, men gir føringer for rettslige og planfaglige vurderinger av plankart og bestemmelser Felles retningslinjer Været på Veidholmen var i sin tid det største fiskeværet på kysten sør for Lofoten, og er fremdeles et levende samfunn med fastboende. Tettbebyggelsen og det samlede kulturmiljøet på Været har nasjonal interesse. I samspillet mellom naturlandskap og ressurstilgang, klima, samfunnsform og næringsgrunnlag er det utviklet en fellesskapskultur som har fått tydelig fysisk form i bebyggelsen. Bosettingen på Veiholmen har røtter tilbake til middelalderen. Dette innebærer at automatisk fredede kulturminner kan ligge bevart under markoverflaten i små lommer Det er en vesentlig utfordring å ta vare på særegenhet og verdier i kulturmiljøet samtidig som stedet kan tilpasses nye krav og utvikles som et levende samfunn med helårs bosetting. Kulturminnelovens 25 stiller særlige krav til saksbehandling i saker som berører bygninger eldre enn Fylkeskonservatoren skal høres der det er spørsmål om riving eller vesentlig endring av slik bebyggelse uansett om bebyggelsen er regulert for bevaring eller ikke. Reguleringsplanen definerer tre ulike hensynssoner for bevaring av kulturmiljø: Terrenget skal i størst mulig grad beholde sin naturlige form. Omfattende oppfylling eller nedplanering av terreng er ikke tillatt

9 Hensynssone 1 Sonen reguleres til område der det må tas særlige hensyn for å bevare et kulturhistorisk miljø av nasjonal verdi Bebyggelsen tillates bare ombygd, påbygd eller utbedret under forutsetning av at eksteriøret holdes uendret eller føres tilbake til opprinnelig utseende. Ordinært vedlikehold kan gjennomføres så lenge hovedform, materialbruk og detaljering blir bevart. Arbeidene skal utføres etter vedlagte antikvariske retningslinjer. Originale bygningsdeler skal gjenbrukes så langt det er mulig og teknisk forsvarlig i samsvar med gode antikvariske prinsipper. Nye bygningselementer skal utføres i tråd med vedlagte antikvariske retningslinjer Det er ikke tillatt å rive bebyggelse i hensynssone For bebyggelse oppført etter ca gjelder bestemmelser og vedlagte antikvariske retningslinjer så langt de er relevante. Denne bebyggelsen skal på samme måte som øvrig bebyggelse i sonen bevares uendret i eksteriøret eller tilbakeføres til opprinnelig utforming, og skal underordnes helhetsbildet i bebyggelsen. Retningslinjer Hensynssone 1 Hensynssone 1 inneholder areal med ulike bruksformål; museum, boligbebyggelse, naust og sjøhus, serverings- og overnattingssted og forsamlingshus. Sonen har et særlig stort innslag av representativ bebyggelse i form av bygningstyper. Man har kystvarianten av nordmørslåna med lav 2.etasje, man har en karakteristisk bebyggelsesstruktur der boligbebyggelsen er tydelig ordnet på rekke i forhold til været og geologien på stedet og graden av autentisitet. I tillegg til bebyggelsen på Sanden, kan minst tre bygninger skrives tilbake til 1700-tallet eller i alle fall før Sonen representerer tverrsnittet av bebyggelse fra hamna til strandsonen mot åpen sjø. Hensynet til akseptabel teknisk standard på bolighus vil være relevant begrunnelse for behandling av dispensasjonssøknad fra forbudet mot riving jfr Som grunnlag for behandlingen må det foreligge en tilstandsrapport fra håndverker eller konsulent med erfaring fra restaureringshåndverk og arbeid med verneverdig bebyggelse Gjenreising skal følge vedlagte antikvariske retningslinjer, og bygget skal gis tilsvarende utvendig utseende som tidligere Terrasser og plattinger skal ikke være større enn 15m

10 Hensynssone Sonen reguleres til område der det må tas særlige hensyn for å bevare grunnleggende trekk ved helheten i fiskeværbebyggelsen Bebyggelsesstruktur og hovedtrekk i bebyggelsen sin karakter skal bevares Oppføring av nybygg og vesentlige endringer av eksisterende bygg kan tillates, så lenge plassering og utforming ivaretar overordnet bygningsstruktur og mellomrom mellom bebyggelsen Bygningsvolum, proporsjoner, materialvalg og fargebruk skal tilpasses omkringliggende bebyggelse Søknad om riving, vesentlige ombygginger, tilbygginger, eller påbygginger skal forelegges aktuell kulturvernmyndighet for uttalelse før behandling i kommunen. Retningslinjer Hensynssone 2 Hensynssone 2 inneholder i første rekke boligbebyggelse med tilhørende uthus. Sonen inneholder to bygg oppført i 1736; bolig og stabbur på bnr. 41. Boligbebyggelsen er mer mangfoldig i sin form enn i sone 1 og er ikke i samme grad et autentisk bygningsmiljø. Det er utført endringer i form av til- og påbygginger, endringer i type taktekking og veggkledning og utskifting av vinduer i en stor del av bebyggelsen. Mange av de tilføyelser og endringer som er utført i den senere tid har redusert bebyggelsen sin verneverdi. Bebyggelsen har likevel en viss verdi som et tett bygningsmiljø i fiskeværet, og uttrykker en historisk og stedlig tilpasning som skal bevares. Bebyggelsesstrukturen, tettheten i bebyggelsen, hovedvolum og proporsjoner i bygningsmassen og en karakteristisk nøkternhet er særtrekk som skal bevares. Uthusbebyggelsen i området har også en egenverdi som historiefortellende spor. Været som helhet har en særlig interesse som et stort fiskevær på kysten, og ved behov for nye tiltak på de endrede deler bør man derfor vurdere tilbakeføring for å reetablere bebyggelsens opprinnelige mer enhetlige preg også innenfor hensynssone 2. Det bør også motiveres til å beholde eksisterende særpreg når det gjelder hovedutforming, materialbruk og detaljering ved nye tiltak på de deler av eksteriøret som tidligere ikke er endret

11 Hensynssone Sonen reguleres til område der bebyggelse som har, eller historisk har hatt, direkte sjøretta virksomhet skal bevares som en avgjørende del av kulturmiljøet Bebyggelse oppført før 1950 skal bevares i hovedform, materialbruk, fargebruk og detaljering Eksisterende eksteriør skal beholdes eller føres tilbake til tidligere utseende. Vedlagte antikvariske retningslinjer skal legges til grunn Ved nybygg og endringer av eksisterende bygg skal det legges vekt på enkel hovedform, med nøktern detaljering og knappe takutstikk Naust og brygger skal som hovedregel orienteres med møneretning vinkelrett på strandlinja. Avvik fra dette mønsteret kan tillates, der topografien er slik at bygget tradisjonelt ville bli lagt med hovedretning langs strandlinjen Ved etablering av bofunksjoner skal det legges avgjørende vekt på at bebyggelsens opprinnelige karakter kan bevares. Dette gjelder særlig den delen av bebyggelsen som vender mot sjøen eller havna Søknad om riving, vesentlige ombygginger, tilbygginger, eller påbygginger skal forelegges aktuell kulturvernmyndighet for uttalelse før behandling i kommunen. Tiltak i sjø krever tillatelse etter Havne- og farvannsloven Bestemmelsene gjelder også uthus som ikke er knyttet til sjørettet virksomhet, dersom de har betydning for verneverdige kulturmiljø. Retningslinjer Hensynssone 3 Hensynssone 3 omfatter bebyggelse som er direkte knyttet til bruk av sjøen; naust, brygger og sjøhus. Bebyggelsen mot havna er delvis omgjort til reiselivsformål med servering, overnattingsrom og utleieareal. Naustet på bnr 41 er registrert oppført 1736 sammen med bolig og stabburet på samme eiendom. Grunnlaget for fiskeværet sin framvekst er sjøbruk og sjøveis handel. Skille i arealbruk fra boligbebyggelsen er derfor i seg selv et viktig hensyn. Nausta har en gjennomgående enkel utforming som må bevares i eksisterende bebyggelse og videreføres ved eventuell innfylling av nye naust. De større bryggene har en klar karakter av å være store lagervolum med inn- og utlasting direkte fra sjøen. Hovedregelen er at naust og brygger er orientert med møneretning på tvers av strandlinjen, men det er også tradisjon for at bygninger ut fra lokale, naturgitte terrengforhold eller bruksmessige forhold er orientert med lengderetning langs sjøkanten. Bruksendring som helt eller delvis innebærer bofunksjoner i denne bebyggelsen, utgjør en trussel mot denne delen av bebyggelsen på Været særlig på grunn av behovet for nye og annerledes åpninger i vegg og ønsket om tilrettelegging for utendørs oppholdsplasser i direkte tilknytning til sjøkanten

12 10 Øvrige hensynssoner Fareområde høyspentlinje Innenfor dette området tillates ikke bygninger, eller andre installasjoner for varig opphold. Alle tiltak i dette området skal forelegges netteier Flomfare sone A (H320_1) (avgrenset til kote 3,1) Bygg i sikkerhetsklasse F2 skal plasseres, dimensjoneres og sikres mot skade eller annen vesentlig ulempe forårsaket av høyvann eller bølgepåvirkning opp til 3,1 meter over Normal null av 1954 (middel høyvann). Bygg i sikkerhetsklasse F3 kan ikke oppføres uten at det foreligger eksplisitt dokumentasjon av at aktuell plassering, dimensjonering og sikring er i samsvar med sikkerhetskravene i TEK , andre ledd Flomfare sone B (H320_2) (avgrenset til kote 2,5) Bygg i sikkerhetsklasse F2 skal plasseres, dimensjoneres og sikres mot skade eller annen vesentlig ulempe forårsaket av høyvann eller bølgepåvirkning opp til 2,5 meter over Normal null av 1954 (middel høyvann). Bygg i sikkerhetsklasse F3 kan ikke oppføres uten at det foreligger eksplisitt dokumentasjon av at aktuell plassering, dimensjonering og sikring er i samsvar med sikkerhetskravene i TEK , andre ledd Områder båndlagt etter lov om kulturminner Eventuelle tiltak innefor området må på forhånd avklares med kulturminnemyndighetene, jf. lov om kulturminner 3 og 8. Retningslinjer Hensynssoner for flomfare Hensynssoner for stormflo er regulert i tråd med Forskrift om tekniske krav til byggverk av 2010, og etter vurderinger av havnivåstigning og bølgepåvirkning ved stormflo på Været. Hensynssoner skal sikre at ny bebyggelse i sikkerhetsklasse F2 og F3 plasseres og dimensjoneres for å tåle påkjenninger av vann og bølger ved stormflo. Sikkerhetsklasse F2 omfatter de fleste byggverk beregnet for personopphold, slik som eksempelvis bolig, fritidsbolig, campinghytte, brakkerigg, skole, barnehage, kontorbygning og industribygg. Sikkerhetsklasse F3 omfatter bygg der oversvømmelse har stor konsekvens, slik som bygg for sårbare deler av befolkningen (sykehus, sykehjem og lignende) og bygg som har viktige funksjoner i beredskapssammenheng (brannstasjon, politistasjon sivilforsvarsanlegg med mer). Normalt vil tilstrekkelig sikkerhet kunne oppnås gjennom tilstrekkelig høyde og kvalitet på planeringsarbeider og grunnmur. Bestemmelsene åpner også for vurdering av andre tiltak, for å ivareta sikkerhet mot flom og bølger Båndlegging for detaljregulering Ved større bygge- og anleggstiltak utløses krav om utarbeidelse av detaljreguleringsplan