Strateginotat: fortynning av den kommunale boligmassen i Bergen kommune

Transkript

1 Strateginotat: fortynning av den kommunale boligmassen i Bergen kommune

2 Seks ulike strategier og grunner til fortynning I Boligmeldingen kan man lese følgende «Byrådet 1 vil redusere antall kommunale boliger i bydeler med mange slike boliger». I Byrådets 2 politiske plattform står følgende «å skaffe flere kommunale boliger, med god spredning i hele byen ( ) og samtidig selge boliger i områder med stor konsentrasjon». I Boligmeldingen foreslås det å begynne med en målsetting om å fortynne med 200 boliger i de områdene i Årstad bydel der kommunen har mange utleieboliger, som eksempel er Slettebakken og Solheim Nord nevnt. Bergen kommune gjennomførte i 2008, 2011 og 2016 levekårskartlegging der kommunen ble delt inn i 51 levekårssoner. Kartleggingen viser en relativt stor forskjell i levekårene blant kommunens innbyggere. Av kartleggingen ser man at områdene nevnt i Boligmeldingen har en opphopning av negative levekårsindikatorer. Det ser ut til å være en allmenn oppfatning om at å redusere antall kommunale boliger i et område vil føre til bedrede levekår for befolkningen i det gitte området. For øvrig trenger debatten å være mer nyansert enn dette. Kommunen tar et stort ansvar ved utleie gjennom omfattende programmer for oppgradering av bygningsmasse, tiltak i nærmiljø, områdesatsing, bedring av bomiljø, boligsosiale tiltak osv. Det er således viktig at det gode arbeidet som allerede eksisterer i disse områdene ikke blir skadelidende ved en eventuell spredning av den kommunale bygningsmassen, og at strategier for fortynning er til det beste for beboerne i området uavhengig av om de leier kommunalt eller ikke. I et byutviklingsperspektiv er det også viktig å tenke over konsekvenser av å endre beboersammensetning i ulike deler av byen. I Boligmeldingen nevnes følgende «Fortynning, 200 boliger i områder med mange kommunale utleieboliger erstattes med 200 boliger andre steder». Boligmeldingen nevner ulike strategier som kan benyttes ved fortynning i den kommunale boligmassen, dette notatet gir en sammenstilling av disse strategiene og en nærmere utdyping av fordeler og ulemper ved hver enkelt strategi. Videre presiseres det i Boligmeldingen at «Uavhengig av hvordan fortynningen realiseres må de boligene en tar ut av utleieporteføljen erstattes med et tilsvarende antall nye tilgjengelige kommunale utleieboliger». Prosessen med anskaffelse av nye boliger går parallelt med prosessen angående fortynning. Det er således ikke vurdert hvorvidt noen av strategiene vil påvirke boligkøen. Strateginotatet gir en oversikt over strategiene og isolerte problemstilling, byutvikling, fordeling av svake grupper osv. blir ikke tatt opp, men det vil derimot heller være naturlig å vurdere når man skal velge ut konkrete boliganlegg som kan være aktuelle for fortynning. I dette notatet behandles videre følgende strategier for fortynning: 1. Ombygging av boliganlegg 2. Rivning eller sanering av boliganlegg 3. Salg av kommunale boliganlegg 4. Seksjonering av boliger for salg til leietakere/på det åpne marked 5. Salg av enkeltboliger beliggende i ordinære boligselskap 6. Samarbeid med andre som kan benytte boligene 1 Bergensbyrådet fra 2011 bestående av H, Frp og KrF 2 Bergensbyrådet fra 2015 bestående av Ap, V og KrF 2

3 1. Ombygging av boliganlegg. Ombygging av boliganlegg vil si at fasaden på bygget enten beholdes eller endres noe, i tillegg til at man bygger om og endrer romsammensetning inni bygget. Slik kan man endre antall boliger i bygget, felleslokaler kan bygges/utvides eller boliganlegget kan benyttes til andre formål. Man kan skille mellom tiltak som kommer beboerne til gode som samlingslokale i bygget, tiltak som kommer nærområdet til gode som eksempelvis sambrukshus, og tiltak som ikke trenger å være i det gitte nærområde, som kontorlokaler. Det kan være både tids- og kostnadskrevende å bygge om boliganlegg til helt andre formål da man må regne med at lite av det innvendige kan benyttes. Ved en endring i målgrupper for tildeling av kommunal bolig, eller dersom nye målgrupper kommer til, kan det likevel være økonomisk sett mer gunstig å bygge om eksisterende boliganlegg, i stedet for å kjøpe eller bygge boliger tilpasset målgruppen man ser det udekkede behovet hos. Før en eventuell ombygging kan gjennomføres bør det tas stilling til hvilken målgruppe man trenger boliger til, og hvordan endring av beboersammensetning vil påvirke både bomiljø og nærmiljø. Bygger man om fra små boliger for enslige/par til store familieboliger må man være bevisst på om dette vil ha en effekt i forhold til kapasitet og elevsammensetning i skoler og barnehager i nærområdet. I levekårssonene Solheim Nord og Slettebakken har man allerede en stor andel fremmedspråklige barn og familier med innvandrerbakgrunn. Det er viktig at en ombygging ikke utgjør en belastning i forhold til språkopplæring og inkludering for barna som allerede bor i nærområdet og for barna som flytter inn i boligene. Flyktninger er en målgruppe man vet man kommer til å ha økt behov for boliger til, noe som kan føre med seg økt press på nærmiljø i de nevnte områdene. I Årstad bydel er bebyggelsen preget av små boliger, noe som naturlig fører med seg at Bergen kommune har en stor andel 2- og 3- roms boliger i dette området. De tidligere nevnte områdene har med andre ord pr i dag flere familier som bor trangbodd. En ombygging til større familieboliger i dette området kan også føre med seg flere barnefamilier i området. I så tilfelle vil kommunen sette inn tiltak for å sørge for en bedret situasjon for barn som allerede bor i området, og for barn som flytter til området. En ombygging kan også føre med seg at barnefamilier som allerede bor i området får mulighet til å flytte til bedre egnede og større boliger. Ved ombygging kan beboersammensetning endres. En endring som også vil kunne påvirke bomiljø. Bomiljø består av fysiske, sosiale og kulturelle faktorer. Kommunen har i dag et områdeprosjekt som aktivt jobber opp mot bedring av bomiljø i Slettebakken. Området er barnerikt, og prosjektets hovedtema er å tilrettelegge for gode oppvekstsvilkår og inkluderende kulturelt mangfold. I denne sammenheng er sambrukshuset «Femmeren» etablert. Dikterkvartalet er et annet eksempel, der man har oppgradert 82 boliger, har eget felleslokale i «Dikterpaviljongen» og gode uteareal, oppholdsrom og parsellhager. I tillegg forsøker man å stimulere beboerne til å organisere seg i aktiviteter som gir godt naboskap for både barn og voksne. Begge er eksempel på at det gjøres en god innsats fra kommunens side for å forbedre bomiljøet i områder med mange kommunale utleieboliger. Når man skal avgjøre om ombygging er en ønsket strategi for fortynning av den kommunale boligmassen, er det viktig at man tar stilling til i hvilken grad ombyggingen vil kunne påvirke nærmiljøet generelt og bomiljøet spesielt, samt påvirkning av allerede eksisterende arbeid med områdesatsing og boligsosiale tiltak. 3

4 Dersom bygget skal benyttes til et annet formål enn bolig må bygget være tomt, dette vil føre til at beboerne må flyttes til andre utleieboliger. Man må forvente at beboerne har kontrakter med så ulike utløpsdatoer at det vil føre til at noen boliger bli stående tom over en periode dersom ikke beboerne kan flyttes i samme tidsrom. En er da avhengig av at det er ledige boliger andre steder, om dette ikke er tilfelle vil en slik flytting i en periode potensielt påvirke boligkøene. I tillegg kommer den personlige påvirkning på beboere som må flytte. Det kan være både tids- og kostnadskrevende å bygge om boliganlegg til helt andre formål da man må regne med at lite av det innvendige kan benyttes. På den andre siden vet man at det er tomtemangel. Ved mangel på egnede lokaler til funksjoner som må legges til et gitt nærområde vil det være billigere å bygge om, enn å bygge nytt, eller kjøpe et anlegg der man kanskje også risikerer å måtte gjennomføre den samme type ombygging før bygget tas i bruk. Alt ettersom hvilket tiltak man velger å benytte bygget til, vil det kunne ha en innvirkning på nærmiljøet. Dersom man benytter bygget for grupper med utfordringer innenfor f.eks. rus eller psykiatri må det vurderes om dette kan ha en negativ påvirkning av nærmiljøet. Dersom man derimot benytter bygget til bl.a. sambrukshus vil det mest sannsynlig føre til en positiv påvirkning og et samlet boligsosialt løft i nærområdet. 2. Rivning eller sanering av boliganlegg. Rivning av boliganlegg vil si at man river ned bygg uten mål om gjenoppbygging, mens sanering av boliganlegg vil si at man river ned bygg for å gjenoppbygge på tomten. Med utgangspunkt i denne definisjonen kan prosessen ha tre mål, 1: salg av tomt uten bebyggelse på, 2: bedre utnyttelse av tomten ved gjenoppbygging (fortetting), 3: bruk av tomt til andre (kommunale) formål. P.t. er det ikke slik at man i Bergen kommune har utleieboliger av en slik forfatning at man tenker at å rive ned hele bygg er påkrevd. Bygningsmassen vil ha noe verdi og å rive den eller sanere vil gi en tapt verdi, og man ser at f.eks. ombygging er en økonomisk sett mer gunstig løsning. Sanering eller rivning av boliganlegg vil derfor påføre kommunen et uønsket økonomisk tap. Da boligmassen har en verdi, vil man ved salg av tomt etter at boliganlegg er revet ned mest sannsynlig oppnå en lavere kjøpesum, enn ved salg av tomt med boliganlegg på. Økonomisk sett framstår derfor denne strategien som ugunstig. I en prosess med rivning eller sanering må man ta hensyn til vedtatte reguleringsplaner, antikvariske prinsipper og intervensjon fra andre som har interesser i forhold til bygget. Å reetablere boliger kan være en tidkrevende prosess der man kan komme til å oppleve at det tar lang tid å avklare om det er mulig å gjennomføre planene. I en bykommune vil det etter hvert også bli utfordrende å sikre gode tomteressurser for etablering av nye boliger. Kommunen mangler sentrumsnære (bolig)tomter, sanering og fortetting på eksisterende tomter kan derfor være nødvendig for å bedre utnytte tomteareal. Kommunen eier også en rekke tomter der det vurderes om man kan bygge boliger i tilknytning til andre kommunale bygg, uten at eksisterende bebyggelse hverken må rives eller saneres. Bergen tomteselskap 3 eier få tomter og ingen tomter med en sentrumsnær beliggenhet. Bergen kommunes innbyggertall økte i 2015 med 2279 innbyggere og i 2016 med innbyggere. 3 Bergen tomteselskap AS (BTS) regulerer og selger tomtearealer til bolig-, nærings- og offentlige formål og er 100 % eid av Bergen kommune. 4

5 Antall innbyggere øker i de fleste storbyer i Norge, og med økt urbanisering vil Bergen få press på boligmarkedet. Bergen har en begrenset tilgang til nye tomter og områder for boligbygging, en mulig løsning i denne sammenheng er fortetting, ved sanering av bygg og fortetting på tomten kan tomteareal som allerede er i bruk utnyttes bedre. Kommunen mangler sentrumsnære boligtomter, sanering og fortetting på eksisterende tomter kan derfor være viktig å vurdere dersom man ønsker øke antall kommunale boliger i disse områdene. Kommunen eier også en rekke tomter der det vurderes om man kan bygge boliger i tilknytning til andre kommunale bygg. Det jobbes med kartlegging av allerede eksisterende tomteareal som kan utnyttes bedre uten at eksisterende bebyggelse hverken må rives eller saneres. Fylkesmannen krever at Bergen kommune har et mål om fortetting på 95 prosent. Nesten all ny utbygging må skje i områder som allerede er bebygd. I henhold til Kommuneplanens samfunnsdel skal Bergen «videreutvikle en kompakt bystruktur med et nettverk av urbane sentrumsområder». Strategisk temakart viser områder der en ser for seg at utbygging og fortetting skal foregå og områdene Slettebakken og Solheim Nord ligger begge innenfor disse. Fortetting kan medføre høyere pris på arealer i området der fortetting blir foretatt. Økte boligpriser kan føre til sosial skjevhet og fremmedgjøring og følelse av segregering og stigmatisering for beboere i kommunale boliger. Dersom man benytter sanering som strategi må man som ved ombygging ta hensyn til eventuelt press på tjenester i nærområdet. I tillegg må det gjøres en vurdering av på hvilken måte fortetting påvirker ønsket om utjevning av sosiale forskjeller og fokus på påvirkning i forhold til levekår. Gjennom fortetting vil det inntreffe en naturlig utvanning av andel kommunale boliger i områdene, noe som også kommer frem i Levekårskartleggingen fra Når fortynning av områdene skal foretas må også hensyn til beboersammensetning i heile området vurderes, slik at man ikke bidrar til en gentrifisering av områdene og en uheldig utvikling av skille mellom de som eier og de som leier bolig i områdene. 3. Salg av kommunale boliganlegg. Salg av kommunale boliganlegg vil si at hele bygg/leiegårder selges. Man har i Bergen kommune erfaring med dette etter salg av ca. 600 boliger på 1990-taller, 400 av disse utleieboligene låg i komplekser som ble solgt til BOB og Stor-Bergen boligbyggelag. Den tidligere omtalte rapporten «Integrasjon av kommunale utleieboliger i borettslag og boligbyggelag i Bergen» utgitt i 2004 konkluderer med at salg til boligbyggelagene på 90- tallet «har gitt bedre bomiljøer og økt trivsel for beboerne». Kommunen som utleier sørger for tiltak i forhold til bomiljø og oppgradering av bygningsmassen. Det bør derfor gjøres en vurdering på om det er til det beste for beboerne at kommunen trekker seg ut og overlater ansvaret til andre som ikke nødvendigvis har det samme samfunnsansvaret. I kommunale boliganlegg i Bergen kommune har man f.eks. bomiljøkoordinatorer, kontaktpersoner, tillitsvalgte, bomiljøassistenter og andre funksjoner, noen lønnet av kommunen, andre på frivillig basis. Disse har alle som mål å jobbe mot et bedret bomiljø og at beboerne skal få erfaring med å bo i et ordinært bomiljø og bidra til felleskapet. Kommunen er en ansvarlig utleier som følger opp både boligstandard, bomiljø og nærmiljø. Selger man hele anlegg må man derfor være klar over at kjøper ikke nødvendigvis har en målsetning om å utjevne sosiale forskjeller i et gitt området på lik linje med kommunen. Det bør derfor gjøres en vurdering på om det er til det beste for beboerne at kommunen trekker seg ut og overlater ansvaret til andre som ikke nødvendigvis har det samme samfunnsansvaret. Ved salg er det viktig at man forsøker finne en kjøper som også vil 5

6 ta på seg ansvar for å stimulere beboerne til det samme gode arbeid som kommunen har gjort tidligere. Kommunen kan ved salg av boliganlegg velge å beholde tildelingsrett til noen av boligene, noe som ble gjort på 90 tallet. Ved salg av hele boliganlegg vil kjøperen være en profesjonell aktør i markedet. Omfanget av klager og søksmål vil dermed potensielt kunne være lavere ved salg av hele boliganlegg, enn ved seksjonering og salg til beboere. I tidligere nevnte områder er det en betydelig andel utleieboliger, ikke bare kommunale, men også private. Dersom boliganlegg selges til en kjøper som ønsker drive med videre utleie, vil ikke dette nødvendigvis ha noen effekt på bedring av levekår i området. Det er i så tilfelle sannsynlighet for at fortynning av den kommunale boligmassen ikke vil ha en positiv effekt på bedring av levekår. Bergen kommune bør prioritere profesjonelle aktører som over tid har vist at de er i stand til å ta vare på beboere, bomiljø og bygningsmasse. Det skal i denne sammenheng nevnes at avhending av offentlig eiendom skjer i henhold til taksert markedsverdi utenfor det åpne marked. Fordelen med denne strategien er at den er enkel å gjennomføre, kommunen kan beholde tildelingsrett til deler av boligene og at man kun forholder seg til en profesjonell aktør. Ved salg til profesjonelle aktører vil en også kunne redusere risikoen for fremtidige reklamasjoner i betydelig grad. For øvrig viser rapporten fra 2004 til at beboerne ble mer fornøyd etter at boliganlegget skiftet eiere og av å ikke lenger bo i en kommunal bolig. Å ikke lenger leie kommunalt hadde altså en implisitt effekt på følelsens av sterkere tilhørighet i bomiljøet og vilje til å jobbe aktivt for bedring av dette. I ettertid har nesten alle boliganleggene som den gang ble solgt blitt solgt videre, noen flere ganger. Dette har ført til stor usikkerhet hos leietakerne, husleieøkning og har også ført med seg at enkelte har måttet flytte. Det er derfor ikke sikkert at en undersøkelse nå mer enn 10 år etter den forrige hadde vist den samme positive effekten. Selger man hele anlegg må man derfor være klar over at kjøper ikke nødvendigvis har en målsetning om å utjevne sosial forskjeller i et gitt området på lik linje med kommunen. 4. Seksjonering av boliger for salg til leietakere/på det åpne marked. Seksjonering evt. oppdeling i andeler vil si at boliganlegget deles opp i henhold til gjeldende lovverk, med et mål om at boligene kan selges, gjerne til leietakerne, eller den kan dersom nåværende leietaker ikke ønsker eller har mulighet til å kjøpe, legges ut på det åpne marked. Prosessen med å seksjonere boliger og selge de en og en vil potensielt være både tid- og ressurskrevende. Det er usikkert om boligene vil kunne selges til en pris som gjør at man sitter igjen med et særlig overskudd. Potensielt vil man måtte avhende to til tre boliger for å kunne realisere en ny bolig. Dette basert både på standard, beliggenhet og salgssum man kan forvente. Det er også usikkert om boligene kan selges uten å måtte bygges noe om. Å bo i kommunal bolig kan i kortere eller lengre perioder bidra til å stabilisere livssituasjonen for vanskeligstilte. Det er viktig for kommunen at man til enhver tid sikrer at de som bor i kommunale boliger er de som trenger det mest, samtidig som kommunen skal bidra til at innbyggerne bor i trygge og gode boforhold. Leiekontrakten varer i tre år og de som undervegs i perioden eller mot slutten av perioden har økonomisk mulighet til å kjøpe seg 6

7 bolig oppfordres til å søke kommunen om startlån 4. Startlån benyttes i en fra leie til eie ordningen som er for personer som leier kommunal bolig og som har økonomi til å kjøpe bolig. I Bergen kommune benytter man erfaringer fra prosjektet «Fra Leie til Eie» som varte fra 2011 til 2013 når man skal saksbehandle finansieringssøknader fra denne gruppen. Søknader om finansiering fra denne gruppen blir prioritert. I tillegg må man ta stilling til at de som kjøper bolig gjennom fra leie til eie ikke nødvendigvis har økonomi til å utbedre boligen. Man må derfor enten utbedre boligene før salg, eller kalkulere inn en mulig økning i bruken av startlån og/eller boligtilskudd til utbedring. Når man velger denne strategien bør de fleste boligene selges, dette for å stimulere de nye eierne til å danne sitt eget boligselskap. Klarer man dette slipper kommunen å ha ansvar og å fortsette som forretningsfører. Kommunen må likevel foreta en vurdering av om tildelingsrett til enkeltboliger skal beholdes. Tidligere erfaring med salg av boliganlegg viser at de fleste beboere ikke ønsker at kommunen skal være delaktig i boligselskapet. Det er viktig at beboerne i denne prosessen er klar over at de selv tar over ansvar for bygningsmassen og i hvilken tilstand bygningsmassen er. Kommunen løper en høy risiko for at kjøperne f.eks. krever prisavslag eller heving av kjøpet med bakgrunn i standard, bomiljø osv. Sannsynligheten for søksmål er tilstedeværende i det kommunen kan bli beskyldt for å ha holdt tilbake informasjon, og burde ha vært mer tilstedeværende i en overgangsfase. Det vil i en overgangsfase etter seksjonering være en omfattende prosess for Bergen kommune å drive et sameie hvor en sitter med risiko samtidig som beslutningskompetansen går over til øvrige seksjonseiere. Kommunen vil potensielt måtte bruke mye tid og ressurser både før og etter et salg til beboere for å sikre at juridiske og økonomiske prosesser går mest mulig smertefritt. Dette kan føre med seg at den økonomiske vinningen i denne typen strategi går tapt, og er et vesentlig punkt å ta til etterretning ved valg av denne strategien. Selv om seksjonering av boliger som strategi tilsynelatende kan virke økonomisk gunstig, vil man kunne ende opp med å tape inntektspotensialet. Ved salg til kommunens egne leietakere eller andre private må det påregnes betydelig risiko for fremtidige krav fra kjøpere. Som stor offentlig aktør tilsier erfaringer at risiko for å måtte innfri reklamasjonskrav er større enn for andre. Prosessrisiko i slike saker er erfaringsmessig betydelig. Muligheten for å selge hele anlegget slik at en ekstern aktør kan gjennomføre prosessen bør avklares. Seksjonering og salg direkte fra kommunen bør så langt som mulig unngås. Det bør derfor legges opp til at det er profesjonelle aktører med kompetanse eksempelvis boligkooperasjonen som gjennomfører slike prosesser og sitter i selgerposisjon mot de private kjøpere. For beboerne som har økonomi til å kjøpe den boligen de bor i etter en seksjonering, vil det kunne være en enklere overgang fra kommunal til eid bolig enn for de som må flytte til en annen bolig ved kjøp. Beboerne får mulighet til å kjøpe boligen de bor i og slipper flytte og skifte nabolag. De blir boende i samme nærområdet der de allerede er kjent og i en bolig de allerede vet at de trives i. Denne strategien vil derfor potensielt være en enklere måte for beboerne å avansere i sin boligkarriere på, da de allerede er integrert i bomiljø og nærområdet. På den andre siden er strategien uheldig for de beboerne som ikke har økonomi til å kjøpe boligen de leier. Dette da disse beboerne må flytte til en annen bolig og skifte nabolag, mens noen andre gis tilbud om å kjøpe boligen de har leid. 4 Startlån er en behovsprøvd boliglånsordning for de som har problemer med å oppnå finansiering i det ordinære markedet. Startlån og boligtilskudd kan også søkes om ved refinansiering og ved utbedring av nåværende bolig. 7

8 Potensielt vil det kunne være vanskelig å selge de boligene som leietakeren ikke kan kjøpe på det åpne marked. Dette kan være fordommer mot å bo i et nabolag tidligere eid av kommunen, med leietakere som nettopp har vært i en posisjon der de har leid kommunal bolig. Skal strategien være til gunst for de som kjøper bolig i anleggene må det så langt som mulig er settes inn tiltak for å sikre at boligene kjøpes av privatpersoner som skal bo i boligen og ikke av noen som vil benytte den til framleie. Dette for å sikre seg at de som kommer inn føler tilknytning til boligen og forhåpentligvis jobber aktivt for et godt bomiljø. 5. Salg av enkeltboliger beliggende i ordinære boligselskap. Salg av enkeltboliger omtales i Boligmeldingen der kan man lese at boenheter som kommunen eier i ordinære borettslag, eierseksjonssameier og evt. eneboliger vil være enklere å selge til beboer enn å foreta en seksjonering av større boliganlegg. Det dreier seg her om enkeltboliger beliggende i ordinære boligselskaper uavhengig av anskaffelsesmetode. Salg av enkeltboliger er individuelle prosesser som ikke bare avhenger av bygningsmasse, vedlikehold og område, men kommunal leietaker pr i dag. Strategien kan benyttes dersom ønskelig og gå inn i kommunens mål om at kommunale leietakere skal ha mulighet til å gå fra leie til eie. I Boligmeldingen står følgende: «Dersom boforholdet er velfungerende, og husstanden har en økonomisk situasjon som gjør det mulig, foreslås det at et salg til eksisterende beboer skal kunne foretas.» Det vil i så tilfelle bli tatt takst av boligen og lovverket åpner opp for at leietaker kan kjøpe boligen til takst uten budrunde og uten inntreden av forkjøpsrett. Som ved seksjonering av boliger vil man også her potensielt måtte avhende to til tre boliger for å kunne realisere en ny bolig. Det dreier seg om et lavt antall boliger, med god spredning over hele kommunen og det er ikke en effektiv strategi i forhold til ønsket om å spre den kommunale boligmassen. Andelen enkeltboliger i ordinære boligselskap som kommunen eier er prosentvis svært lav, og å selge disse boligene vil tilføre andelen boliger man fortynner med et lavt antall. Det er få enkeltboliger som kan selges og det er få enkeltboliger man ønsker solgt. Enkeltboligene ligger spredt og i forhold til at noe av intensjonen bak fortynning er å spre den kommunale boligmassen virker denne strategien mot sin hensikt. Leietakerne som bor i disse boligene opplever å være integrert i et ordinært bomiljø uten at de har det økonomiske ansvaret som følger med å eie bolig. Leietakerne fungerer som regel godt i nabolaget, og får verdifull lærdom i å bo til deres livssituasjon tilsier at de kan kjøpe egen bolig. Rapporten «Integrasjon av kommunale utleieboliger i borettslag og boligbyggelag i Bergen» utgitt i 2004, gir et innblikk i beboeres opplevde differanse mellom å bo kommunalt i enkeltboliger, i kommunale boliganlegg, i boliganlegg eid av boligbyggelag og i eid bolig. Rapporten viser at beboere som eier sin egen bolig trives best, og at beboere som leier kommunal bolig i ordinært borettslag føler seg mest isolert og fremmedgjort fra de andre beboerne. Forutsatt at man trives i boligen vil derfor et kjøp kanskje kunne utjevne forskjellen og følelses av å være fremmedgjort fra de som eier bolig og en selv som kommunal leietaker. Kommunen ønsker å beholde tilstedeværelsen i borettslag der kommunale boliger allerede er etablert. Der bomiljøet er vant med å ha kommunale leietakere ses det en større aksept for kommunens tilstedeværelse. Ved kjøp av enkeltboliger på det åpne markedet er det større sannsynlighet for å møte på skepsis og motstand fra beboere som ikke ønsker at kommunen skal kjøpe boliger for utleie. Argumentasjonen går på frykt for at markedsverdien til egen bolig skal gå ned, de som flytter inn skal lage bråk, frykt for at nabolaget skal få problemer 8

9 med kriminalitet osv. Fenomenet omtales som NIMBY-effekten (not in my backyard) og gjelder for en rekke statlige og kommunale tiltak, der man kan være motstander mot at tiltaket legges til sitt eget nabolag, med bakgrunn i frykt for negative konsekvenser for egen bosituasjon. Effekten vil også kunne være tilstede ved flere av strategiene som omtales i denne rapporten. Ved kjøp i nyetablerte boligområdet eller nybygg oppleves det en større aksept av kommunal tilstedeværelse. I tillegg kan kommunen inngå samarbeidsavtaler etter Bergensmodellen, der en får tildelingsrett til enkeltleiligheter eller hele boliganlegg i private ordinære boligselskaper. Det bemerkes at strategien allerede benyttes for enkelte boliger anskaffet gjennom Bergensmodellen, der noen har en klausul på at leietaker skal få mulighet til å kjøpe boligen, dersom leietaker blir økonomisk skikket til dette under leieperioden. 6. Samarbeid med andre som kan benytte boligene Samarbeid med andre som kan benytte boligene betyr at man enten inngår en avtale om utleie til en annen juridisk person, eller salg av hele eller deler av anlegg til en ikke kommersiell aktør i markedet. Eksempelvis samarbeider vi med Studentsamskipnaden som vi leier ut et boliganlegg til, Studentsamskipnaden står videre fritt til å framleie boligene til sin målgruppe. Avtalen gjelder for Solheimslien 68, der Studentsamskipnaden har 29 boliger for utleie, mens kommunen disponerer 13 av boligene. Boligene kommunen disponerer leies ut til unge flyktninger som enten har kommet hit som enslige mindreårige, som tidligere har hatt kontakt med barnevernet, som studerer eller som går på introduksjonsprogrammet. Målet er at disse flyktningene skal få mulighet til å leve i et ordinært bomiljø med norske studenter som er omtrent på samme alder som dem selv. Flyktningene er ofte i en studiesituasjon selv og vil enklere bli integrert, ikke bare i det norske studentlivet, men også få verdifull innsikt i hvordan det er å være en norsk ung voksen på denne måten. På sikt er håpet at dette vil føre til en vellykket inkluderingsprosess for de unge enslige mindreårige flyktningene. Ved å leie ut hele anlegg vil man oppnå en lavere leiepris enn dersom man hadde leid ut boligene en og en. Kommunen fortsetter å eie anlegget og får ingen salgssum til videre investering. I utleieperioden vil det være et delt ansvarsforhold for vedlikehold og kommunen vil fortsatt måtte betale deler av vedlikeholdet selv, erfaringsmessig kan slike delte ansvarsforhold føre med seg utfordringer og valg av denne strategien vil føre med seg et redusert driftsresultat. Man må også ta med i beregning hvem som skal sørge for vedlikehold av boligene, både innvendig, i fellesområde og fasade, da man ikke kan gå utfra at en leietaker vil ha samme interesse for å sikre et langsiktig vedlikeholdsnivå. Bygninger som defineres som overflødige bør fortrinnsvis selges slik at en ikke kommer i en situasjon hvor en leietaker kun utfører akutt vedlikehold og dermed forringer verdien av kommunens eiendom. Ved valg av denne strategien risikerer man å måtte flytte de leietakere som allerede bor der, forutsatt at disse ikke vil passe inn med den nye målgruppen som skal benytte bygget. Å leie ut et boliganlegg til en annen aktør som ønsker å leie ut boligene til sin målgruppe kan ha både positive og negative effekter på bomiljøet og nærområdet. Endring av beboersammensetning kan være positivt. Dersom man har et boliganlegg med dårlig bomiljø der beboerne har ulike utfordringer, kan man bryte opp det dårlige bomiljøet ved å endre beboersammensetning. Dette kan føre til en positiv endring dersom man får inn beboere som ønsker ha et godt bomiljø for perioden de skal bo i boligen, med beboere som gjør sitt for å øke trivsel ikke bare for seg selv, men også for de andre beboerne. Det vil derimot kunne være negativt dersom beboerne er der for en kort periode og ikke får samme tilknytning til nabolaget, og man ikke får noen stabilitet i naboskapet. Ulike målgrupper som flytter inn vil 9

10 kunne ha en uønsket livstil og påvirke nærmiljøet på en ugunstig måte. Det er viktig at kommunen tenker igjennom hvem man eventuelt inngår en leieavtale med og at man veier de positive og negative konsekvensene opp mot hverandre. I Boligmeldingen kan man også lese at kommunen ønsker prøve ut muligheten for «bokollektiv» for friske eldre. Tanken er at friske eldre som ønsker bo sammen har en egen ordinær bolig i et større kompleks, der man har tilgang til bl.a. felles oppholdsrom og eventuelle rom med andre funksjoner. I privat regi har man i dag Nesttunvannet Terrasse som et eksempel i Bergen kommune. Prosjekt som dette har vært prøvd ut i andre land med stor suksess, målet er at eldre skal bli mindre ensom og kunne bo lengre hjemme. På sikt håper man at dette vil føre til mindre press på kommunens omsorgsplasser. Bokollektivet skal være for funksjonsfriske eldre som ønsker bo sammen. Da man som tidligere nevnt ikke har tilgjengelige sentrumsnære tomter i Bergen, ønsker man heller å se på mulighetene for om det finnes eksisterende kommunale bygg som kan benyttes til prosjektet. Bygg som kan benyttes til et slikt prosjekt må være på ett plan eller ha mulighet for ombygging til universell utforming slik at det når de praktiske og funksjonelle kravene. Bygget må ligge nær offentlig kommunikasjon, i gåavstand til daglige gjøremål og andre funksjoner man har behov for. 10