PRIVAT FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR SOLBAKKEN PÅ SANDØYA, DETALJREGULERING SLUTTBEHANDLING. Rådmannens innstilling

Transkript

1 Arkivsak-dok. 12/ Saksbehandler Lars-Petter Ose Saksgang Utvalg for plan og kommunalteknikk Møtedato PRIVAT FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR SOLBAKKEN PÅ SANDØYA, DETALJREGULERING SLUTTBEHANDLING Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningslovens og med henvisning til saksframlegget godkjennes forslag til Reguleringsplan for Solbakken på Sandøya, datert , sist revidert , under forutsetning av at planen endres slik at felles småbåthavnanlegg også skal være felles for eiendommen 33/63 Dåpan 20 og søndre formålsgrense for område SA1 flyttes 2,5 meter mot sør. Vedlegg til saksframlegget 01 Oversiktskart 02 Dokumentliste, gammelt arkivsystem, datert Dokumentliste, nytt arkivsystem, datert Forslag til plankart, datert , sist revidert Forslag til planbestemmelser, datert , sist revidert gangsbehandling, saksframlegg og vedtak fra møte Øvrige dokumenter som ikke følger saksframlegget 07 Dokumenter i henhold til dokumentlister, datert Uttalelse fra Fylkesmannen i Telemark, datert Uttalelse fra Telemark fylkeskommune, datert Uttalelse fra Statens vegvesen, datert Merknader fra hyttenaboer i nordøst, datert 07.11,12 12 Merknader fra Erna Halvorsen, datert Merknader fra Marion Hattland, datert Merknader fra Eivind Abrahamsen, datert Brev til fylkesmannen vedrørende 4 innsigelser, datert byutvikling Svarbrev fra fylkesmannen, datert

2 2 VIKTIGE PUNKTER I SAKA Forslaget til Reguleringsplan for Solbakken på Sandøya er utforma og fremma av Børve og Borchsenius as på vegne av eiendomsselskapet Dåpan AS. Planen var tidligere feilaktig kalt Reguleringsplan for Røeodden på Sandøya Planområdet måler ca 55 daa og ligger mot Kalven sørøst på Sandøya. Hensikten med planen er å legge til rette for en fornyelse av eksisterende fritidsbebyggelse og å oppføre 3 nye fritidsboliger på eiendommen 33/34. Planen skal samtidig sikre allmenn tilgjengelighet til friluftsområdene og ivareta vern av viktige naturtyper. Planforslaget ble lagt ut på offentlig ettersyn i perioden til Det kom inn 7 merknader, 3 fra offentlige høringsinstanser og 4 fra naboer I sin høringsuttalelse har Fylkesmannen fire innsigelser til forslaget: 1. Badeplassen må være åpen for allmenn bruk. 2. Tillatt BYA for bebyggelse rundt den gamle fiskerstua må reduseres. 3. Ingen bebyggelse i småbåthavn. 4. Mulig konflikt mellom hensynssone for vern av eiketrær og byggegrense for nærmeste fritidsbolig. Hytteeierne øst for planområdet og med adresser til vegen Dåpan ønsker at deres eksisterende parkeringsplasser på eiendommen 33/1 med atkomst over 33/34 reguleres i planen. Eier av eiendommen 33/63 ber om at felles småbåthavn og skal være felles for hennes eiendom. Etter en dialog og enighet om endringer trekker fylkesmannen sine 4 innsigelser. Rådmannen anbefaler at kommunen godkjenner revidert plan. 1. TIDLIGERE SAKSGANG I sitt møte i sak 48/12 vedtok Utvalg for plan og kommunalteknikk enstemmig å legge forslag til Reguleringsplan for Solbakken på Sandøya ut til offentlig ettersyn under forutsetning av at diverse blir retta opp i plankart og planbestemmelser før sluttbehandling. Planforslaget med utvalgets vedtak ble lagt ut til offentlig ettersyn den med frist for merknader satt til INNKOMNE MERKNADER OG UTTALELSER Ved fristens utløp forelå det 7 merknader til planforslaget. 3 fra offentlige høringsinstanser og 3 fra naboer. I sin høringsuttalelse hadde fylkesmannen innsigelse til 4 forhold i planforslaget. Hyttenaboene mot nordøst gjentok sitt ønske om at deres eksisterende parkeringsplasser ble lagt inn planen. Eier av 33/63 ber om at felles småbåthavn også skal være felles for hennes eiendom.

3 3 Innkomne uttalelser refereres og kommenteres (i kursiv) her kort: 1. Fylkesmannen i Telemark viser innledningsvis i brev, datert , til sine innspill i varselfasen hvor det pekes på at det er klart gitt uttrykk for at den nasjonale politikken for strandsona er restriktiv når det gjelder å ta i bruk nye utbyggingsområder. Innskjerpingen gjelder både for arbeid med overordna planer, reguleringsplaner og i enkeltsaker. Arealer innenfor 100-metersbelte har spesielt vern overfor nye tiltak, Fylkesmannen viser her til pbl 1-8 første ledd som lyder: I 100-meters belte langs sjøen og langs vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur-og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre interesser. Fylkesmannen skriver videre at det er positivt at store deler av odden legges ut som natur- og friluftsområde, og at bebyggbart areal på hver enkelt hyttetomt er begrensa. Bortsett fra Dikkon helt nord på øya og noen mindre kommunale eiendommer ved kommunebrygga er det lite offentlige arealer på Sandøya som egner seg til bading. Fylkesmannen mener derfor det er viktig å sikre badeområde BA1 som badeplass for allmennheten og har innsigelse til foreslåtte regulering av NF1 og BA1 siden hensynet til allmenne friluftsinteresser ikke er tilstrekkelig ivaretatt. Videre har fylkesmannen innsigelse til samla bya for område FB1 er satt til max 250 m 2. Etter instansens vurdering åpner en slik maksimalgrense for en altfor tung utbygging av fritidseiendommen. Fylkesmannen har også innsigelse til at forslaget åpner for bygging av sjøbod på område SA1 Småbåthavn. Videre ser instansen en mulig konflikt mellom hensynsone for vern av en gruppe eiketrær og viste byggegrense i område FB9, da avgrensingene i plankartet ikke samsvarer helt med avgrensingene som er gjort i naturtypekartleggingen. Etter en dialog med fylkesmannen om høringsinstansens innvendinger er planforslaget retta opp slik at badestranda ikke lenger skal være felles privat, men et allmennt tilgjengelig friluftsområde på linje med resten av grøntarealene. Videre er max BYA for FB1 redusert til 155 m 2. Fylkesmannen har ikke lenger innsigelse til at planen skal åpne for oppføring av en sjøbod i småbåthavna, men ser helst at det ikke oppføres nybygg i dette formålsområdet. Planlagte sjøbod har klare praktiske fordeler for de ti hytteeiendommene og hvis en slik bod gis en bevisst utforming og fargesetting kan boden sammen med fiskerstuen gi området et estetisk løft som samtidig kan gi stedet en påminnelse om tidligere bruk som bosted for en fiskerfamilie med hvitt innhus og røde uthus. Muligheten til å oppføre sjøbod er derfor beholdt i planen. En nærmere sjekk av sona rundt de frie verneverdige eiketrærne vest i planområdet viser at viste vernesone i naturtypekartleggingen er mindre enn hensynssona slik den var tegna i plankartet.

4 4 Hensynssona er nå retta opp slik at den viser samme arrondering i plankartet som naturtypekartet. 2. Telemark Fylkeskommune skriver i brev, datert , at planforslaget ikke er i konflikt med regionale/nasjonale arealbruksinteresser som fylkeskommunen skal ivareta. Instansen har ingen ytterligere merknader til planforslaget. Fylkeskommunens merknader tas til orientering, 3. Statens vegvesen skriver i brev, datert , at høringsinstansen har ingen merknader til planforslaget. Vegvesenets merknad tas til orientering. 4. Erna Halvorsen eier naboeiendommen 33/63, Dåpan 20. I brev, datert , gjentar hun at eiendomsgrensene i søndre del av eiendom hennes ikke er vist riktig i plankartet i og med at trekanten nordvest i planområdet, med atkomsten til planområdet, er del av hennes eiendom 33/63 og ikke del av 33/1 slik som plankartet viser. Halvorsen påpekte det samme forhold i skriv, datert , i forbindelse med forhåndsvarslinga. I slutten av sitt brev gjør Erna Halvorsen oppmerksom på at det ligger en støpt dreneringskum i søndre del av eiendommen hennes som kan komme i konflikt ved viste atkomstveg. Hun ber om at det blir tatt hensyn til kummen i det videre planarbeidet. I samtaler har Erna Halvorsen ytra ønske om at felles båthavn i planområdet også skal være felles båthavn for hennes eiendom. Dette som kompensasjon for at del av felles atkomstveg legges over del av hennes eiendom. Erna Halvorsen har rett i at eiendommen hennes er vist feil i plankartet. Feilen er nå retta opp i kommunens basiskart og i plankartet slik at den aktuelle trekanten nå er vist som del av tomta til Halvorsen. Dreneringskummen på eiendommen vil ikke bli berørt av atkomstvegen. Kommunen har forståelse for at Erna Halvorsen ønsker seg muligheten til å ha båtplass i fellesanlegget som en kompesasjon. I rådmannens forslag til innstilling er det lagt inn en forutsetning om en slik planendring. 5. Jan Petter Andersen eier fritidseiendommen 33/80, Oreholmen. I epost, datert , gjør Andersen oppmerksom på at vannledning til hytta hans går over planområdet. Han ønsker at dette blir ivaretatt slik at han kan opprettholde sin vanntilførsel. Andersen legger ved avtale inngått med tidligere eiere om tillatelse til vanntrase over eiendommen 33/34. Merknadene fra Jan Petter Andersen tas til orientering. Planen for Solbakken legger ikke opp til løsninger som vil skape problemer for Andersens vanntilførsel. 6. Hytteeiere i nordøst v/ Erik Århus, viser i brev, datert , til nært og godt samarbeid og nabofelleskap med tidligere eier av Solbakken og med eier av

5 5 eiendommen 33/1, Tormod Hansen, gjennom mange tiår. Hytteeierne ønsker å videreføre godt naboskap med nye eiere. Det er særlig to forhold som naboene er opptatt av: Felles parkering og felles miljøstasjon Hytteeierne viser til at de i dag har et felles parkeringsareal inntil atkomstvegen vis-ávis viste parkeringsareal for Solbakken. Parkeringsarealet ligger på eiendommen 33/1, som Tormod Hansen eier. Det er ønskelig at dette arealet reguleres inn den nye planen. Hytteeierne ønsker også at planen skal regulere eksisterende avfallsordning hvor hyttene mot nordøst bruker samme miljøstasjon som Solbakken. Plankartet er før sluttbehandling endra slik at eksisterende parkeringsplasser på eiendommen 33/1 er lagt inn som område for felles parkering og i bestemmelsene er det lag inn et punkt om hvem parkeringsarealet skal være felles for. Videre er planbestemmelsene endra slik at viste miljøstasjon også er miljøstasjon for hyttenaboene mot nordøst med adresse Dåpan. 7. Nabo Marion Hattland skriver i brev, datert , at Røeodden blir feil navn på planområdet med 33/34 fordi navnet Røeodden tilhører naboeiendommen 33/18, Videre skriver Hattland at det blir galt å kalle åsen bak fyrlykta på 33/34 for Olas ås da Olas ås ligger utafor planområdet lenger nordøst på eiendommen 33/1. Hattland viser til vedlagt skriv fra lokalhistorikeren Eivind Abrahamsen som er godt kjent på Sandøya som bekrefter henne opplysninger om stedsnavn. I samsvar med opplysningene fra Marion Hattland og Eivind Abrahamsen er plannavnet nå retta til Reguleringsplan for Solbakken på Sandøya. 3. RÅDMANNENS VURDERING Rådmannen er fornøyd med at innvendinger og ønsker som kom fram i forbindelse med offentlig ettersyn synes å ha funnet tilfredsstillende løsninger i planforslaget. Da særlig de fire innsigelsene som fylkesmannen hadde til høringsforslaget; tilrettelegging for allmenn bading, utnyttingsgrad for ny bebyggelse inntil den gamle fiskerstua, ikke ny bebyggelse i småbåthavna og mulig konflikt med bygg for nære hensynsone rundt verneverdige eiketrær. Rådmannen har merket seg fylkesmannens råd om, og begrunnelse for ikke å bygge sjøbod i småbåthavna. Rådmannen mener likevel i dette tilfellet at planen bør åpne for et slikt bygg. Funksjonelt vil boden gi åpenbare fordeler for de 10 hytteeierne i området. Vurdert ut fra estetikk, og ved riktig utforming, bør sjøboden være i et positivt tilskudd for opplevelsen av stedet, både sett fra land og sett fra sjøen. Videre er rådmannen fornøyd med at eksisterende parkeringsordning og avfallsordning for hyttenaboene mot nordøst nå er lagt inn i planen. Det er svært uheldig om feil navn innarbeider seg for geografiske områder. Takket være oppmerksomme naboer fikk vi retta opp navnet fra Røeodden til Solbakken, som er det historiske navnet på eiendommen 33/34. Røeodden er navnet på en naboeiendom. Rådmannen merker seg at nabo/grunneier på eiendommen 33/63, Dåpan 20, ønsker at felles småbåthavn SA1 også skal være felles for hennes eiendom. Rådmannen

6 6 mener at slikt ønske er rimelig som kompensasjon for at felles atkomstveg skal ligge over del av hennes eiendom og foreslår at plankart og planbestemmelser endres slik at bruk av småbåthavna også inkluderer eiendommen 33/ RÅDMANNENS KONKLUSJON Med bakgrunn i kommentarer og vurderinger vil rådmannen anbefale at Reguleringsplan for Solbakken på Sandøy godkjennes av Porsgrunn kommune under forutsetning at småbåtanlegget også skal være felles for eiendommen 33/63.