2. gangsbehandling - Plan Detaljregulering for felt B7 Kleivane

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak-dok. 13/ Saksbehandler Robijne Verstegen Behandles av Møtedato Utvalg for byutvikling Bystyret gangsbehandling - Plan Detaljregulering for felt B7 Kleivane SAKEN GJELDER Dimensjon Rådgivning AS, i samarbeid med SjoFasting AS fremmer på vegne av Sandnes Tomteselskap et forslag til detaljregulering for Kleivane B7. Planen legger til rette for utbygging av 48 boenheter, hvorav 5 eneboliger uten og 4 eneboliger med leilighet i sokkel, og 35 rekkehus i forskjellige størrelser. Planområdet ligger nordøst i utbyggingsområdet Kleivane og utgjør cirka 37,8 dekar, hvorav 21,8 dekar skal reguleres til landbruksformål. Dette gir en arealtetthet på 1,3 boliger/dekar i planområdet. Hvis en trekker fra landbruksarealet, som er tatt med i planen fordi det det må sikres ift. ras og overvann, øker tallet til 3 boliger/dekar inklusiv de fire leilighetene. Saken legges frem for andregangsbehandling og skal videre til bystyret. SAKSBEHANDLING Varsling av planoppstart Varsling av planoppstart Varsling av utvidet planområde Fullstendig planforslag mottatt gangsbehandling Offentlig ettersyn/høring gangsbehandling Endelig vedtak i bystyret Utvalg for byutvikling vedtok i sak 36/14 å legge planen ut til offentlig ettersyn med følgende vedtakspunkt: 1

2 Før saken kan tas opp til 2. gangsbehandling må det leveres en geoteknisk rapport, som avklarer risiko for ras og skred ved videre uttak av stein i løsmasseområdet. Vedtakspunktet er fulgt opp og innarbeidet i planen. Bestemmelser og kart, med hensynssone for ras- og skredfare, er noe justert. Saksgangen for denne planen har tatt lenger tid enn vanlig fordi: Planområdet ble varslet to ganger på grunn av en planutvidelse for å ha mulighet til å legge inn rassikringstiltak. Det første planforslaget ble mottatt i september 2012, revideringer ble så mottatt i november 2012 og april Planforslaget ble trukket av utbygger i april 2013 på grunn av økte byggekostnader, og innsendt på ny i januar Pga. stor arbeidsmengde på planavdelingen, har planen ikke blitt behandlet med en gang høringen var avsluttet og merknader var kommet inn fra forslagstiller. Det er i etterkant av høringen også nedlagt en del arbeid, i samråd med forslagsstiller, i å forbedre planbestemmelsene. Disse er gjort kortere, mer entydige og dekkende. Og de sikrer nå i større grad de kvalitetene forslagsstiller skisserer i planprogrammet, og de kravene kommunen stiller til nye boligområder. Etter at planen hadde vært på høring viste det seg at det ikke ville være mulig å sikre både parkering og gode nok uteoppholdsareal, for fire av åtte leiligheter med tilhørende hovedboenhet, slik dette var lagt inn i planen. Antall utleieleiligheter er av den grunn redusert til fire i dialog med forslagsstiller. GJELDENDE PLANER SOM HAR BETYDNING FOR PLANARBEIDET Kommuneplan for Sandnes kommune Denne planen følger kommuneplanen for pga. tidspunktet den ble førstegangsbehandlet. Men både i kommuneplanen for og i den for , er planområdet avsatt til boligbebyggelse og grønnstruktur med hensynssone. Det går også en fremtidig turveitrasé gjennom den østre delen av området, som er avsatt til grønnstruktur. Grøntdraget utenfor planområdet mot nordvest, som ligger mellom Kleivane B6 og B7, er satt av til grønnstruktur i områdeplanen. Det vises til saksfremlegget for førstegangsbehandling ift. andre planer med betydning for planarbeidet. 2

3 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Nærliggende områder Planområdet ligger lengst nordøst i utbyggingsfeltet Kleivane, som igjen ligger sør for Vedafjell utbyggingsområde og det etablerte boligområdet Skaarlia. Planområdet ligger ca 2,6 km i luftlinje fra Sandnes sentrum, og 4 km i kjøreavstand. Eierforhold Planområdet består i dag av tre eiendommer, som eies av Kleivane Utviklingsselskap AS, Kjell Sviland og Kåre Langhelle. De to sistnevnte grunneierne eier området, som i planforslaget reguleres til landbruksformål. Innenfor planområdet er det ingen eksisterende bebyggelse. Illustrasjonen viser plasseringen til planområdet (B7) innenfor grønn linje, inklusiv landbruksområdet mot sørøst, og de nærliggende byggefeltene. Topografi og vegetasjon Kleivane ligger i en dal mellom flere større og mindre fjelltopper, med Vedafjell mot øst og Ragnhildnuten mot vest. Planområdet har et høydedrag langs den sørøstlige delen hvor terrenget skråner bratt til å begynne med fra kote 100 i øst og flater til slutt ut mot slutten av planområdet med laveste punkt i vest med kote 83. På neste side noen snitt som viser terrenghelning og tilpasning innenfor planområdet. 3

4 Snitt gjennom felt BF2, vest for BK6. Snitt vest for BK3 og BK8. Det vises ellers til saksfremlegget for førstegangsbehandling, forslagsstiller sitt planmateriell til førstegangsbehandling og revidert planmateriell fra konsulent, datert og BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Tekst er hentet fra forslagsstiller sitt planmateriell til førstegangsbehandling, og revidert planmateriell fra konsulent, datert Bebyggelse De foreslåtte reguleringsbestemmelsene sikrer at hvert enkelt delfelt, skal ha et helhetlig arkitektonisk uttrykk med variasjon. Det legges opp til en helhetlig utforming med samme taktekking, takløsning og hovedkledning for de ulike delfeltene. Boliger Formålet med planen er å tilrettelegge for etablering av 44 boliger, samt 4 leiligheter for utleie, med tilhørende anlegg. Boenhetene er fordelt på 8 delfelt. Fra adkomstveien vil bygningshøydene på boligene variere mellom to og tre etasjer. Det er foreslått hager mot sørøst og nordvest for alle boligene innenfor felt BK1 og BF2. For boligene innenfor felt BK3 er det foreslått hager mot nord, og takterrasse oppå carport/garasje som vender mot 4

5 sørøst. For boligene innenfor felt BK4, BK5, BK6, BK7 og BK8 er det foreslått hager mot sørøst. Tabellen nedenfor viser feltinndeling, etasjeantall, maks bruksareal (BRA), grunnflate og type bebyggelse. Felt Boliger Etasjer Maks BRA (m2) Type bebyggelse Grunnflate BK sokkel 1250 (5 x 250) Rekkehus 6,6 x 13,2 m BF2: BF2A BF2B BK sokkel 3870 (9 x 430*) 9 Eneboliger Derav 4 med hybelleilighet sokkel 2000 (8 x 250) Rekkehus 6,6 x 13,2 m 9,6 x 13,8 m 5,6 x 12 m/ 6,6 x 12 m BK (4 x 250) Rekkehus 6,6 x 13,2 m BK (5 x 250) Rekkehus 6,6 x 13,2 m BK (5 x 250) Rekkehus 6,6 x 13,2 m BK (4 x 250) Rekkehus 6,6 x 13,2 m BK (4 x 250) Rekkehus 6,6 x 13,2 m Totalt * * byggegrensen reduserer BRA for BF2A ift. BF2B, og BRA blir i praksis noe under 3870 m 2 Innenfor BF2 er det foreslått fire leiligheter i sokkeletasjen innenfor BF2B, med maks 80 m 2 BRA. Det er stilt krav i bestemmelsene om parkering og uteoppholdsareal for leilighetene. Eneboligene og rekkehusene på felt BK1, BF2 og BK3, utenom leilighetene i BF2B, skal utformes som tilgjengelige boliger. Til sammen utgjør dette 22 boliger. Det vises ellers til saksfremlegget for førstegangsbehandling, forslagsstiller sitt planmateriell til førstegangsbehandling og revidert planmateriell fra konsulent, datert og , samt bestemmelser sist endret HØRING/OFFENTLIG ETTERSYN Reguleringsplanen har vært utlagt til offentlig ettersyn i perioden Det kom inn 4 uttalelser med merknader til planen, og to uten merknader. Alle kom inn innenfor høringsfristen. 5

6 Fra offentlige fagmyndigheter, etater og utvalg: Austrått Bydelsutvalg, brev datert Ingen kommentar. Sandnes Eldreråd, brev datert Ber om at det planlegges slik at eldre og bevegelseshemmede lett kan ta seg frem. Forslagsstillers kommentar: Innenfor planområdet er det høydeforskjeller som medfører at det ikke oppnås universell utforming på hele planområdet. Store deler av planområdet oppfyller likevel kravene, adkomstvei, gangvei gjennom f_l2, deler av lekeplassene (iht. lekeplassnormen) og renovasjonsanlegget. I tillegg er det stilt krav om at minimum 21 boliger skal utformes som tilgjengelige boliger. Plansjefens kommentar: Det er etter høringen lagt til en bestemmelse ( 2.4.3), som tillater at gjesteparkering på privat grunn oppfyller kravene til HC-parkering. Innenfor BF2B er det planlagt dobbeltgarasje, som evt. kan tilpasses til en HC-parkering. Kommuneoverlegen, brev datert Grunnforhold: Det må sikres at alle bygg tilfredsstiller grenseverdier for radon. Det må sikres at eksisterende eller tilkjørte masse til lekeplasser ikke inneholder giftstoffer. 2. Støy: Det anbefales å legge til rette for stille områder. Støy fra byggeog anleggsvirksomhet bør tas med i reguleringsbestemmelsene. Det må legges inn i reguleringsbestemmelsene at det til enhver tid er gjeldende nasjonale støyregelverk som skal følges. 3. Utemiljø: Området må sikres i forhold til passerende og egen trafikk for å sikre adkomst til grøntområder, lekeplasser, møteplasser og adgang til friluftsområder og turløyper i nærheten. Rekreasjonsområdene bør gi mulighet for lek og aktiviteter for alle aldersgrupper og ulike behov. Det må sikres trygge og hensiktsmessige gang- og sykkelveier og trygg adkomst til skole, barnehage og kollektivforbindelse i området. 4. Sosiale forhold: Det er få skoler i nærheten. Det vil derfor være viktig å få igangsatt planen om ny skole som planlagt. Forslagsstillers kommentar: 1. Nevnte forhold blir ivaretatt gjennom teknisk forskrift. I tillegg stiller krav om at sammen med søknad om byggetillatelse skal det redegjøres for om det er fare for radon i grunnen, eventuelle tiltak for å hindre radon i å trenge inn i bygningene. 6

7 2. Vedlagt støyrapport viser at gul sone strekker seg omtrent 10 meter inn på B7 fra senterlinje til innfartsvegen forbi delfeltet. Dersom uteplasser plasseres minst like langt fra vegen vil det dermed ikke være behov for tiltaksvurderinger. Det foreslås innarbeidet bestemmelse : «Det skal vurderes om det er behov for lokale støyskjermingstiltak for bolig som grenser til o_gs1 innenfor felt BK1 og bolig som grenser til o_gs2 innenfor felt BK4». For å ivareta støy i anleggsperioder foreslås Det er i planforslaget regulert inn gang- og sykkelvei langs samleveien som er regulert i områdeplan for Kleivane. Adkomsten inn til boligfeltet er foreslått i tråd med gjeldende plan. Adkomstveien er utformet som en blindvei. Planlagte lekeområder er planlagt med forbindelse til friområdet som er planlagt nord for planområdet. Gjeldende områdeplan for Kleivane sikrer gang- og sykkelvei frem til fremtidig kollektivstopp. 4. Ingen kommentar. Plansjefens kommentar: Ingen ytterligere kommentar til punktene 1 og 2. Punkt 3: Langsmed hele nordsiden av planområdet er det i områdereguleringsplanen for Kleivane (plan ) satt av areal til kvartalslek. Kvartalslekeplassene i områdeplanen skal tilrettelegges etter retningslinjene for universell utforming. Punkt 4: Planarbeidet for ny skole i Skaarlia er igangsatt iht. økonomiplanen, og tomten eies av kommunen. Fylkesmannen, brev datert Barn og unge: Lekeplassene må legges til de mest solfylte områdene. Miljøplanen viser at planområdet kan bli påvirket av forurensning fra biltrafikk på E39. Det skal være trafikktrygge forbindelser for større barn, mellom bolig og parker, plasser og grøntstruktur. 2. Grønnstruktur: Det går en fremtidig turveitrase gjennom den østre delen av området, og boligfortettingen må ikke hindre tilgang til eller forringe opplevelsen av området. Regionalplanen forutsetter at kompakte byområder gir gode uterom og tilgang på varierte boliger. Forslagsstillers kommentar: 1. Regulerte lekeplasser har sol på mer enn 50 prosent av lekearealet 21. juni kl. 12 og 15 og 21. mars kl. 12. Den 21. mars kl. 15 ligger større deler av lekeplass f_l1 i skygge, men det er likevel over 100 m 2 av lekearealet innenfor f_l1 som har sol. Vedlagt støyrapport viser at regulerte lekeplasser har tilfredsstillende støyforhold. 7

8 2. Overordnede turveitraseer er ivaretatt i områdeplanen for Kleivane (Saksfremlegg områdeplan s. 8). Planforslaget legger til rette for to sandlekeplasser iht. gjeldende kommuneplan. Planforslaget legger til rette for eneboliger, eneboliger med utleiedel og rekkehus. Området er en del av en større områdeplan hvor det er lagt opp til forskjellig tetthet på de ulike delfeltene. Ser en området i sammenheng med tilgrensende områder, som felt B6 og B5 som nylig er detaljregulert, gir området tilgang til veldig varierte boliger. Plansjefens kommentar: Områdeplanen for Kleivane tilrettelegger for en gjennomgående grønnstruktur i hele området fra nordøst til sørvest. Omsøkt plan grenser mot området avsatt til landbruk mot sør og sørøst, og mot gjennomgående grønnstruktur mot nord og nordvest. Veien gjennom planområdet skal utformes slik, at den befordrer hensynsfull kjøreadferd/redusert fart. Det er bl.a. lagt inn i bestemmelsene ( 4.1.2) at en må endre på vegdekket mot områder avsatt til lek, for å øke oppmerksomheten og dempe farten. Lyse, brev datert Lyse har ingen kommentar. Bymiljø, brev datert Anbefaler nedsatt fire avfallscontainere, slik at den fjerde kan brukes til plast. 2. Konkrete løsninger for lokal overvannshåndtering må avklares og sikres i reguleringsbestemmelsene. 3. Det bør være sammenhengende flomveier gjennom feltet i tillegg til ev. avskjærende grøft i overkant av feltet. Etablering og utforming av avskjærende grøft og flomveier må vurderes i sammenheng med rasfaren i området. En avskjærende grøft i så bratt terreng blir et stort terrenginngrep. Det bør vises med skisser og snitt. 4. Vann og avløpstrase mellom boligfelt og bekk er ikke tilgjengelig for vedlikehold, tilgang må sikres. 5. Mange utkjørsler til BF2. Det er tilstrekkelig med en utkjørsel pr. tomt. 6. Fartsdempende tiltak må medtas. 7. Antallet boliger utløser krav til kvartalslekeplass. 8. Plassering av offentlig gangvei bør ha forbindelse til felles lekeplass, for å ivareta trafikksikre løsninger for myke trafikanter. Forslagsstillers kommentar: 1. I planforslag er det regulert et areal med lengde på 12 meter til renovasjon, det er dermed mulighet for å nedsette fire avfallscontainere ved behov. 2. Løsninger for lokal overvannshåndtering er beskrevet i VA-notat som er utarbeidet i forbindelse med saken. Det foreslås fire nye bestemmelser for å sikre konkrete løsninger for lokal overvannshåndtering (se 2.7). 8

9 3. Planlagte flomveier er illustrert og beskrevet i nevnte VA-notat. I tillegg er illustrerte flomveier sikret i bestemmelser. Ved utforming av avskjærende grøft må en forholde seg til som stiller krav om maksimal skråningshelning på 1:2. Der er utarbeidet illustrasjoner og snitt som viser forslag til trasé for avskjærende grøft. Se neste side. 9

10 Figur 1 Illustrasjon - avskjærende grøft for overvann fra landbruksområdet, illustrert med blå strek og piler, sør og øst for boligbebyggelsen. 10

11 4. Tilgjengelighet for vedlikehold for vann og avløpstrase mellom boligfelt og bekk er sikret i grøntplan for friområdet som ligger nord for planområdet, se figur 1 illustrasjon som viser planområdet og tilgrensende grøntområde. 5. Det er regulert inn en utkjørsel per bolig for boliger med en boenhet. For boliger hvor det åpnes opp for utleiedel er det regulert to utkjørsler. 6. I planforslaget er det foreslått en adkomstvei som utformet som en blindvei med fem meters bredde. Adkomstveien skal betjene 52 boenheter. Det er vurdert at det ikke er behov for fartsdempende tiltak ut fra veiens utforming og trafikkmengden som den skal betjene. 7. Planen er en del av en områdeplan. I planforslaget er det stilt rekkefølgekrav om kvartalslekeplass 3 i områdeplan skal være ferdig før boligområdet kan tas i bruk. 8. Det er planlagt gang- og sykkelvei langs samlevegen som går vest for planområdet. Intern trafikk i planområdet betjenes av en adkomstvei med bredde på 5 meter. Det er planlagt at adkomstveien skal benyttes av både gående, syklende og kjørende. Se også punkt 6 for beskrivelse av veiløsning. Plansjefens kommentar: Puntk1: Ingen ytterligere kommentar. Punkt 2: I tillegg til de fire nye bestemmelsene i 2.6, er det lagt inn noen presiseringer i bestemmelsene, som tydeliggjør håndtering av overvann, jf , 5.2, og Punkt 3: Ingen ytterligere kommentar. Punkt 4: Ingen ytterligere kommentar. Punkt 5: I endelig plankart er det kun lagt inn en avkjørselspil per bolig. Garasjene i BK1 og BF2 er samlet to og to, for å redusere antall avkjørsler. Det er også lagt inn i bestemmelsene 3.1.8, at kjøreadkomst skal være maks 5 meter bred per tomt. Punkt 6: Det er lagt inn i bestemmelsene, 3.5.3, og 4.1.3, at gjesteparkering og renovasjonsområdet skal ha et annet dekke enn veien. Dette for å unngå at de er en del av veglegemet og kan brukes til å øke farten ved å kutte svingen. Bestemmelsene, 4.1.2, sikrer at veglegemet tilgrenset de to områdene satt av til lek, får en visuelt annen belegning enn veien, som et fartsdempende tiltak. Punkt 7: Kvartalslekeplass 3, i områdeplan for Kleivane, grenser til planområdet mot nord og har direkte tilkomst fra planområdet via gangvei, o_gv1 og lek, f_l2. Punkt 8: Se kommentar til punkt 7. Fylkesrådmannen, brev datert Fylkesrådmannen vurderer at minste nivå for tetthet er for lavt, og at antallet boenheter bør ligge helt i øvre nivå av det spennet planen åpner for. 2. Det mangler bestemmelser knyttet til sykkelparkering. Det bør skilles på antall mellom forskjellige boligtyper. 11

12 3. Planen bør ta inn en bestemmelse om håndtering av masser i området som sikrer at massene brukes mest mulig hensiktsmessig og miljøvennlig. Forslagsstillers kommentar (disse er skrevet før antall leiligheter ble justert fra 8 til 4): 1. Det er i planforslaget lagt til rette for 51 boenheter (hvor 8 av disse er hybelleiligheter). Områdeplanen legge til rette for en boligtetthet mellom boenheter. Planforslaget legger dermed opp til flere boenheter enn områdeplanen legger opp til. 2. Det foreslås innarbeidet krav om sykkelparkering, Det foreslås at følgende bestemmelse innarbeides i planen: «Overskuddsmasser som ikke kan benyttes på området skal bringes til godkjent mottak». Plansjefens kommentar: Ingen ytterligere kommentar til punkt 1. Punkt 2: er endret slik at det skal settes av plass til 3 sykler per enebolig/rekkehus og 2 sykler per boenhet i sokkel. Punkt 3: Forslagstillers forslag om ny bestemmelse for håndtering av overskuddsmasser er lagt inn i bestemmelsene Fra grunneiere: Det kom ikke inn noen innspill fra grunneiere. Endringer iht. vedtak i UBU Utvalg for byutvikling (UBU) behandlet planforslaget i møtet med følgende vedtak: Utvalg for byutvikling godkjenner, i henhold til plan- og bygningsloven 12-10, at Detaljregulering av Kleivane B7 plan nr , sist datert , med tilhørende bestemmelser, sist datert , legges ut til offentlig ettersyn med følgende forutsetninger: a) Før saken kan tas opp til 2.-gangsbehandling må det leveres en geoteknisk rapport, som avklarer risiko for ras og skred ved videre uttak av stein i løsmasseområdet. Endringer som følge av UBU-vedtaket: På bakgrunn av vedtaket er det utarbeidet en geoteknisk rapport, og det er utført befaring i området sammen med grunneier. Det er i etterkant besluttet at planforslaget ikke skal legge til rette for uttak av løsmasser i området regulert til landbruk i bestemmelsene til førstegangsbehandling, er derfor fjernet. 12

13 5.0.2 hadde følgende ordlyd: Ved uttak av løsmasser til privat bruk innenfor område avsatt til landbruksformål, skal det lages en plan for arbeidet og dokumenteres tilstrekkelig rassikring i forhold til nedenforliggende boligfelt. I tillegg er det lagt til en ny paragraf 5.2. Denne sikrer at det ikke tillates utført tiltak i landbruksområdet, som kan medføre ny fare for ras, skred eller økt tilførsel av overvann til boligområdet. VIKTIGE PROBLEMSTILLINGER I SAKSBEHANDLINGEN I høringen av planen er det kommet inn innspill knyttet til tilgjengelighet, trafikksikkerhet, overvann, støy, adkomst til turstier, lek og grøntområder, kvaliteten på private og felles uteområder, tetthet, sykkelparkering og massehåndtering. De konkrete løsningene er allerede nevnt under forslagsstillers og plansjefens kommentar ovenfor. Disse kommenteres ikke ytterligere der løsningen/e anses som tilfredsstillende. Planområdet er utsatt for ras- og skredfare. Det er foretatt geotekniske undersøkelser, for å kartlegge nødvendige tiltak. Tiltakene er sikret gjennom bestemmelsene. Områdets helning og beliggenhet inntil et tilgrenset høyereliggende landbruksareal (skog/utmark), samt en prognose på økt nedbør på 20-40%, gjør overvann til en utfordring. Det er valgt å lage en sammenhengende avskjæringsgrøft ovenfor planområdet, for å samle opp vann fra tilgrenset landbruksområde. De valgte løsningene for parkering på egen tomt, knapphet på gode solforhold for deler av planområdet, samt beliggenheten av private- og felles uteoppholdsareal, utfordrer visuelle kvaliteter, kvaliteten på private uteoppholdsareal, mengden felles grøntområder innenfor planområdet, lysforhold i boligene på nordsiden av veien og sikkerheten for myke trafikanter. I samråd med forslagstiller har det vært diskutert om en noe endret plassering av enkelte garasjer og carporter, samt utformingen av disse, kan bidra til økt trafikksikkerhet, frigjøre plass til noe mer felles grøntareal på nordsiden av veien, skape større sammenhengende uterom for private hager, redusere antall avkjørsler og gi noe mer sol på noen av uteoppholdsarealene. Fokus på sykkelparkering har økt i løpet av planens utvikling, og det er nå innarbeidet krav om sykkelparkering i bestemmelsene. 13

14 PLANSJEFENS VURDERING Det vises til plansjefens vurdering til førstegangsbehandling, som er vedlagt, samt plansjefens kommentarer til innkomne høringsinnspill til planen. Vurderingene nedenfor konsentrerer seg derfor om de konsekvensene de nye og endelige løsningene, som revidert plan legger opp til, får for området og de som skal bosette seg der. Bokvalitet og arkitektur Planområdet ligger flott plassert mellom et landbruksområde i sørøst og et sammenhengende grøntdrag mot nordvest. Selve planområdet inneholdt i opprinnelig forslag, få sammenhengende grønne områder mot adkomstvei, der også inngangspartiene til boligene er plassert. Gjennom dialog med forslagstiller er bestemmelser og kart justert, slik at en i noe større grad sikrer mulig etablering av private grøntområder. Dette er oppnådd ved å samle garasjer og carporter to og to, og sette maks bredde for kjøreadkomst til 5 meter per tomt, og slik samle areal med gode solforhold til privat uteopphold. Det genererer flere litt større sammenhengende private arealer, som kan beplantes, fremfor mange og til dels trange oppstykka hagerom. De private uteoppholdsarealene på nordsiden av adkomstveien er likevel til dels små, og redusert i kvalitet pga. valgt parkeringsløsning mot sør. I tillegg er de oppstykket av adkomst, garasjer/carporter og parkering. Det gjør at det var for lite gode uteoppholdsareal igjen, til å kunne tillate ekstra boenheter i sokkelen på de fem eneboligene innenfor BF2A. De resterende fire eneboligene i BF2B har noe større uteoppholdsareal. Men det er fremdeles for lite for to familier per bolig. Bestemmelsene er derfor endret i samråd med forslagsstiller, ved å redusere antall leiligheter i sokkel fra 8 til 4 i delfelt BF2, slik at disse bare ligger i BF2B. Størrelsen på leilighetene er endret fra «inntil 100 m 2 BRA», til «inntil 80 m 2 BRA» for sokkelleilighetene. Skillet mellom naboer skal markeres med hekk eller levegg med maks høyde 1.2 meter ( 3.1.3). Dette kan medvirke til at de private uteoppholdsarealene og planområdet blir grønnere, samtidig som det kan bidra til å håndtere noe av overvannet. Lave hekker og levegger sikrer en viss åpenhet i planområdet. Det er lagt inn en ny bestemmelse for felt BK1 og BK3 om levegger, som sikrer mer private uteoppholdsrom. Ved å samle garasjer/carporter, legges det til rette for færre avkjørsler. Dette øker kvaliteten på de private områdene nær veg, slik at disse i større grad kan prioriteres brukt til hage- og uteoppholdsareal. Planen muliggjør variert og god arkitektur. 14

15 Sikkerhet og beredskap Det er lagt inn en hensynssoner for ras og skred, som dekker hele planområdet. Boligdelen må sikres mot ras og skredfare før en kan starte utbygging. Dette er sikret i bestemmelsene. Universell utforming Store høydeforskjeller i planområdet gjør at det ikke oppnås universell utforming for hele området. Adkomstvei, gangvei gjennom lekeplass f_l2, deler av lekeplassen f_l1, og renovasjonsanlegget, tilfredsstiller alle kravene. Nær halvparten av boligene skal bygges som tilgjengelige boenheter. Minst en parkeringsplass per bolig tillates å ha HC-standard. I BF2B kan det settes opp en universelt utformet garasje. Regulerte veier er offentlige, slik at kommunen har hjemmel til å sikre brøyting. Skole Nærmeste barneskole er i dag Iglemyr skole. Denne skolen har i dag ledig kapasitet, men det er utfordringer knyttet til at elevtallet fordeler seg ulikt på de ulike trinn. Skolebyggprogrammet viser at det på lengre sikt vil være behov for en ny barneskole. Det er planlagt at denne skal plasseres rett nord for planområdet, på Skaarlia. Dette er også innarbeidet i økonomiplanen. Trafikale forhold Adkomstveien er 5 meter bred, uten fortau. Den ender blindt og det er ingen gjennomgangstrafikk i planområdet. Det er valgt at all biloppstilling (bortsett fra for BK3) skal skje på egen grunn, og ikke i felles anlegg. Dette medfører unødvendig mye trafikk og støy inn i planområdet, samtidig som det krever mer areal enn en felles parkeringsløsning ville gjort. Kvalitativt gode sørvendte uteoppholdsareal er her avsatt til parkering. Å dra all biltrafikken inn i planområdet, vil gå ut over sikkerheten til de myke trafikantene. I samråd med forslagstiller er garasjer og carporter nå samlet to og to. Dette øker trafikksikkerheten ved i mindre grad å legge til rette for flytende avkjørsler, og det gir et mer oversiktlig trafikkbilde. I samråd med forslagsstiller er også bestemmelsene for renovasjonsanlegg og to gjesteparkeringsplasser endret, slik at disse får et annet dekke. Dette vil kunne medvirke til redusert fart, og gjøre det mindre naturlig å kutte svingen i veien forbi renovasjonsanlegget. Bestemmelsene sikrer også annet dekke på veien, i tilknytning til de to områdene satt av til lek, som et ekstra fartsdempende tiltak. Konsekvenser utenfor planområdet Det er krav i områdeplanen om at en, ved bygging av mer enn 200 boenheter i området, må etablere ny adkomstveg til området fra rundkjøring Bogafjellveien x Ålgårdsveien. Utbyggingen av Kleivane B7 vil medføre at dette kravet slår inn. Det skal samtidig etableres buss-sluse på 15

16 veiforbindelsen mellom Kleivane og Skaarlia, og Melsheiveien skal stenges. OPPSUMMERING Foreslått detaljregulering av Kleivane B7 legger til rette for 4 eneboliger med og 5 eneboliger uten sokkelleilighet, samt 35 rekkehus i varierende utforming. Bygningshøydene vil variere fra 2 etasjer med sokkel i den nedre og nordligste delen av planområdet, til 3 etasjer i den øvre og sørlige delen. Illustrasjonsmateriellet gir inntrykk av en grønnere plan enn det kart og bestemmelser sikrer. For å oppnå denne graden av beplantning, må beboerne selv sørge for beplantning i privat regi. Arealtettheten i planområdet er på 3 boliger/dekar hvis en trekker fra landbruksarealet, som er tatt med i planen fordi det det må sikres ift. ras og overvann. Dette er medregnet de fire leilighetene. I overkant av 45 % av boligene er tilgjengelige, noe som ligger noe under kommuneplanens krav om 50 %. De tilrettelagte boligtypene er eneboliger og to forskjellige typer rekkehus. Krav om tilrettelagte felles uteområder er tilfredsstillende løst innenfor planområdet, hvis man medregner kvartalslekeplassen i tilgrensende område mot nordvest. Planforslaget legger opp til variasjon i bebyggelsen, og muligheter for god arkitektonisk kvalitet. Men plasseringen av garasjer og carporter, nær eller inntil boligene, reduserer for en del av boligene tilgang på lys og utsikt i første etasje mot sør/sørøst. Løsmassene nord i planområdet, samt ras- og skredsikring og overvannshåndtering, er sikret gjennom bestemmelsene. Området vil bli sikret før det påbegynnes utbygging. Planforslaget er ellers i henhold til gjeldende planer. KONKLUSJON Planen er forbedret på viktige punkt etter førstegangsbehandling. Den har fått økt kvalitet iht. de kravene kommunen stiller til nye boligområder. Saken legges frem for endelig vedtak i bystyret. 16

17 Forslag til vedtak: Bystyret godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens 12-12, Detaljregulering for felt B7 Kleivane - Plan nr , sist datert , med tilhørende bestemmelser, sist datert Rådmannen i Sandnes, Bodil Sivertsen rådmann Kristin Barvik kommunaldirektør Vedlegg: Vedlegg 1 Oversiktskart plan _03 Vedlegg 2 Plankart plan Vedlegg 3 Bestemmelser Kleivane B7 sist endret Vedlegg 4 Planbeskrivelse Vedlegg 5 Sjekkliste ROS-analyse Vedlegg 6 Rasfarevurdering Vedlegg 7 Støyvurdering Vedlegg 8 Notat gjennomgang av utttaler til off ettersyn Vedlegg 9 Saksfremlegg 1. gangsbehandling Vedlegg 10 Vedtak i UBU sak 36_14 Vedlegg 11 VA beskrivelse Vedlegg 12 Renovasjonsteknisk plan Vedlegg 13 Illustrasjonshefte Vedlegg 14 Illustrasjonsplan før justering av BF2 Vedlegg 15 Tjenestesjekkliste Vedlegg 16 Sjekkliste for faglig utarbeidelse av plan Vedlegg 17 Sjekkliste konsekvenser for miljø og helse Vedlegg 18 Plankart Områdeplan for Kleivane plan Vedlegg 19 Bestemmelser Områdeplan for Kleivane plan Dokumentet er ikke signert da Sandnes kommune benytter elektronisk godkjenning. 17