rom eiendom årsrapport 2013

Transkript

1 Årsrapport 2013

2 SAMFUNNSANSVAR Samfunnsansvar i praksis rom eiendom årsrapport

3 Innhold Innhold Året som gikk 6 Dette er Rom 8 Innledning samfunnsoppdraget 24 boligutvikling 32 knutepunktsutvikling Miljø 16 Arkitektur 18 Kulturarv 19 Rom for kunst 20 Romkonferansen 21 Elin Børrud 22 Grefsen Stasjon 26 OperaKvarteret 28 Skien Brygge 29 Jessheim 29 Bellevuehagen 29 Kjetil Senneset 30 Gjøvik skysstajon 34 Oslo S 36 Voss 37 Trondheim S 37 Sandvika 37 Geir Isaksen eiendomsutvikling 48 eiendomsforvaltning 62 årsberetning Schweigaards gate 21 og Østbanehallen 44 Quadrum 45 Bergen kontorbygg 45 Paradis 45 Filipstad 46 Lagårdsveien utvikling 46 Munkedamsveien Ragnar Eggen 47 To Tårn 50 Kafé Perrongen 52 Gave- og interiørbutikk 53 Jernbaneverket 54 Montesorriskolen 55 YamYam 56 Roar Sether 57 Miljøtiltak 58 Byggfordeling 59 Våre bygg 60 Ledelsen 64 Styret 65 Styrets beretning 66 Resultatregnskap 70 Balanse 71 5

4 dette er rom Året som gikk Året som gikk Januar - mars april - juni juli - september oktober - desember cityprisen til barcode Juryen mente prosjektet representerer et fremtidsrettet grep der klassiske verdier rundt behandling av byrom, bygninger og arkitektur finner et nytt, kraftfullt og vitalt uttrykk. bellevuehagen påbegynt Oppføringen av totalt 65 leiligheter i sentrum av Fredrikstad. Beboerne vil kunne glede seg over en av områdets beste beliggenheter, i umiddelbar nærhet til Gamlebyen og Glomma. skien brygge et pilotprosjekt Som landets første, ble prosjektet godkjent som pilot for BREEAM Communities, et internasjonalt verktøy i miljøsertifisering av byutviklingsprosjekter. elverum skysstasjon åpnet Prosjektet var et samarbeid mellom Rom, Jernbaneverket, Hedmark Trafikk og Elverum kommune. bergen stasjon 100 år Markering med familiearrangement og rallaropera. Stasjonen er fredet. innflytting på grefsen stasjon De første beboerne flyttet inn i Hus 1 og Hus 2. Totalt omfatter prosjektet boliger. nytt kontorbygg på filipstad Rom inngikk avtale med RS Platou ASA om leie av et nytt kontorbygg like ved den verneverdige Generaldirektørboligen på Filipstad. Bygget vil stå ferdig våren nytt knutepunkt i trondheim Singel purpose-selskapet Trondheim Stasjonssenter AS ble etablert for å utvikle en ny sentralstasjon for tog, buss og båt. Prosjektet omfatter også næringsbygg og leiligheter. ipd pris til rom For tredje år på rad, får Rom prisen for høyeste relative avkastning siste tre år blant samtlige diversifiserte porteføljer i Skandinavia. saga senter ferdigstilt Første byggetrinn på Jessheim består av 120 leiligheter og rundt kvadratmeter næringslokaler. landets første breeam-nor «excellent» Schweigaards gate 23 ble ferdigstilt som landets første BREEAM-NOR «Excellent» næringsbygg. Leietaker er NSB-konsernet. montessori til drammen På Sundland i Drammen åpnet byens første Montessoriskole i ombygde lokaler i Hall C. skien-planen klar Planforslaget for Skien Brygge omfatter boliger, kontor- og servicebygg, og ble formelt oversendt Skien kommune. rom ble kåret til årets gårdeier Reitan Convenience mente Rom hadde «bidratt til vekst gjennom gode forhandlinger av eksisterende butikkportefølje, og i etableringer av nye butikker». utvikling av gjøvik stasjon Singel purpose-selskapet Gjøvik Utvikling AS ble etablert for å utvikle området ved stasjonen. nettbuss-eiendommer til rom Rom kjøpte 19 eiendommer og 25 bygg spredt over hele landet. schweigaards gate 21 Gjensidige Forsikring ASA flytter inn i nabobygget til NSB-konsernet. Bygget er sertifisert BREEAM-NOR «Excellent». østbanehallen tilduket Østbanehallen ble stengt for omfattende renovering og fornyelse. Hallen vil, når den åpner, fremstå i ny drakt under navnet Ø. nytt kontorbygg ved bergen stasjon Bergen kommune vedtok reguleringsplan som åpner for etablering av et nytt kontorbygg på kvm. Blant leietakerne vil være KLP og Konkurransetilsynet. gjøvik skysstasjon åpnet Prosjektet er et samarbeid mellom Oppland fylkeskommune, Opplandstrafikk, Gjøvik kommune, Jernbaneverket, Statens vegvesen og Rom. utvikling av paradis Single purpose-selskapet Paradis Boligutvikling AS ble vedtatt etablert for å utvikle området Paradis i Stavanger. Ny reguleringsplan vil omfatte både boliger og næringseiendom. operakvarteret Både Deloitte-huset og østbygget til DNB ble ferdigstilt. Byggestart for Tårn B med 60 leiligheter. alnabru-tomter solgt Rom inngikk avtale med Posten Norge AS om salg av tomteområder ved Alnabru-terminalen. deloitte-huset solgt Oslo S Utvikling AS solgte Deloitte-huset i OperaKvarteret i Bjørvika til Braathen Eiendom. høyt score i leietakerundersøkelse Rom oppnådde 74 poeng, mot et landsgjennomsnitt på 71. byggestart i operakvarteret Tårn A vil bestå av 85 leiligheter og er forventet ferdigstilt i romkonferansen Politikere, eiendomsutviklere og arkitekter diskuterte temaer knyttet til befolkningsvekst, byutvikling, boligbygging og infrastruktur. utvikling av hokksund sentrum Single purpose-selskapet Hokksund Vest Utvikling AS ble etablert for å utvikle sentrumstomter i Hokksund. 6 7

5 dette er rom Rom Eiendom Vi skal skape bedre byrom der mennesker møtes. Forretningsidé Rom Eiendom AS er et av landets ledende eiendomsselskaper. Selskapet eier og utvikler eiendommer over store deler av landet, hovedsaklig i sentrum av byer og tettsteder, og langs jernbanetraséene. Rom er aktive i alle ledd i verdikjeden, fra prosjektutvikling og bygging til drift og forvaltning. Selskapets eiendomsportefølje spenner fra kontor- og næringslokaler, skolebygg og verksteder, til stasjoner og ulike driftsrelaterte bygg. Rom skal gjennom utvikling og forvaltning av eiendom, skape verdier for eier og samfunn. Rom skal utvikle attraktive og effektive kollektivknutepunkt slik at flere velger å reise kollektivt. Rom vil møte den forventede befolkningsveksten i de store byene med å bygge flere boliger og næringsbygg, og tilrettelegge for et bredere servicetilbud. Gjennom selskapets eiendomsportefølje bidrar Rom til å konsentrere byutviklingen rundt kollektivknutepunktene slik at flere kan bruke kollektivtransport og miljøbelastningen reduseres. Rom arbeider aktivt for å bedre butikk- og servicetilbudet på stasjonene og jobber kontinuerlig med å gjøre alle byggene til gode miljøbygg med effektive energiløsninger. Rom-konsernet er heleid av NSB AS, og består av Rom Eiendom AS med tilhørende datterselskaper og Single purpose-selskaper. Rom har hovedkontor i Oslo og regionskontorer i Kristiansand, Stavanger, Bergen, Skien og Trondheim. VERDIER Romslig Offensiv Miljøskapende Administrerende direktør strategi og samfunnskontakt økonomi og administrasjon personal og organisasjon utvikling marked og FORVALTNING drift og vedlikehold 8

6 DETTE ER ROM Verdiutvikling driftsavhengig portefølje Verdiutvikling driftsuavhengig portefølje, ekskl. Oslo S Utvikling Kilde: Akershus Eiendom/Newsec Millioner kroner 6000 Kilde: Akershus Eiendom/Newsec Millioner kroner Verdi av utleide arealer Verdi av utviklings-prosjekter Realiserte tilbakelagte inntekter ansvar Utvikle gode kollektivknutepunkt som bidrar til at flere reiser kollektivt antall eiendommer antall bygg 990 derav stasjoner 330 bygg som er fredet/vernet 345 ansvar ambisjon Energiklasse A og/eller BREEAM-NOR «Excellent» på nye bygg, og energiklasse B ved større rehabiliteringer. Menn 58 % Ansatte: 93 Kvinner 42 % Bygge boliger ved kollektivknutepunktene for å møte den forventede befolkningsveksten Finansielle nøkkeltall, MNOK Noen igangsatte boligprosjekter Antall boliger Totalomsetning Driftsresultat Resultat før skattekostnad Årsresultat Investeringer i egenregi Grefsen Stasjon Jessheim Bjørvika Fredrikstad 350 OperaKvarteret kvadratmeter forvaltningsareal kvadratmeter utviklingspotensial utviklingsprosjekter 100 mnok porteføljeverdi

7 dette er rom Innledning Rom Eiendom i medvind 2013 ble et godt år for Rom på mange områder. Selskapet fikk et overskudd på 280 millioner kroner, et resultat av gode utviklingsprosjekter, høy utleiegrad og reduserte eierkostnader. Utviklingsporteføljen og forvaltningsporteføljen fikk også en meget god verdiutvikling gjennom 2013 med en økning på i overkant av 700 millioner kroner. Rom hadde også stor aktivitet i sine boligprosjekter. Til tross for et fallende marked solgte Rom cirka 200 boliger på Grefsen, Jessheim, OperaKvarteret og Fredrikstad gjennom fjoråret. effektive kollektivknutepunkt I august flyttet Rom inn i nybygde lokaler i Schweigaards gate 23, et bygg som eies av Rom og som var det første næringsbygget i Norge med sertifiseringen BREEAM-NOR «Excellent». Ved selv å være plassert i nærheten av Oslo S, Norges viktigste kollektivknutepunkt, ønsker vi i praksis å vise hvor viktig det er å etablere arbeidsplasser der de ansatte og besøkende kan benytte tog, buss, trikk og bane. Dette bidrar til å redusere antall bilreiser og er en viktig forutsetning for å redusere miljøbelastningen. Transportøkonomisk institutt utarbeidet høsten 2013 en rapport som viser at ved å etablere arbeidsplasser i Bjørvika ved Oslo S, fremfor å spre dem rundt i Oslo, så sparer dette samfunnet for 1,5 millioner bilreiser og tonn klimautslipp pr. år. Som Norges ledende knutepunktsutvikler vil Rom fortsette å planlegge sentral lokalisering av arbeidsplasser, boliger, handel og service der vi er til stede med eiendommer. Dette vil bidra til lavere biltrafikk og reduserte utslipp. I løpet av 2013 igangsatte og ferdigstilte Rom flere knutepunktsporsjekter, blant annet på Elverum, Gjøvik og Notodden. store utviklingsprosjekter Oslo S er Norges viktigste kollektivknutepunkt. Rom ønsker å bygge et helt nytt Oslo S. Planen omfatter blant annet konferansehotell og ikke minst bussterminal, noe som vil gjøre det enklere for passasjerene med overgang mellom buss, tog og bane. I 2013 startet arbeidet med å rehabilitere selve Østbanehallen, der det etter hvert vil komme hyggelige spisesteder og bli et møtepunkt i byen. Blant de største eiendomsutviklingsprosjektene i 2013 var ferdigstillelsen av Schweigaards gate 21 og 23 i Oslo, hvor Gjensidige Forsikring ASA og NSB-konsernet flyttet inn. Rom planlegger også videre utvikling av Schweigaards gate med flere kontorbygg. På Filipstad er det igangsatt bygging av et nytt kontorbygg og barnehage, på Alnabru bygges det et større logistikkbygg og i Bergen er reguleringsplan for nytt kontorbygg på stasjonen godkjent. god forvaltning Rom har en variert og spennende eiendomsportefølje; fra stasjoner, kontorer og hoteller til fjellhaller, parkeringsanlegg og godsterminaler. Utleiegraden var ved utgangen av 2013 på 95 prosent, noe vi er meget godt fornøyd med, hensyntatt en så variert portefølje. Vi var blant de selskapene som scoret høyst når det gjelder leietakertilfredshet i Det viser at vi setter kunden i fokus og at vi hver dag jobber for et godt samarbeid med våre leietakere. Rom fikk også i 2013 tildelt pris for høyeste relative avkastning siste tre år blant samtlige diversifiserte porteføljer i Skandinavia for tredje år på rad ble et år både på godt og vondt for oss som jobber i Rom. Pål Berger, vår administrerende direktør gjennom de siste 11 år, måtte i oktober gi tapt for sykdom. Dette har preget organisasjonen, men vi er takknemlige for alt han har gjort for Rom som selskap og for de ansatte i disse årene. Foto Terje Borud jørn seljelid, Fungerende adm. dir

8 samfunnsoppdraget En av de største utfordringene i årene som kommer er den sterke befolkningsveksten i og rundt Oslo, Bergen, Trondheim, Stavanger og Drammen. For å møte denne utfordringen er det viktig å legge til rette for økt brukt av kollektivtransport. Roms viktigste samfunnsoppdrag er å utvikle gode kollektivknutepunkt med boliger, arbeidsplasser og servicetilbud. Rom eier de aller fleste stasjonene i Norge. Ved å skape gode knutepunkt som bidrar til trygghet og trivsel kan vi få flere til å velge kollektivt, og slik bidra til en mer bærekraftig befolkningsvekst. Samtidig vil Rom øke satsingen på boligbygging i InterCity-triangelet for å dempe boligpresset i Oslo. Det er viktig for Roms virksomhet å komplettere utbyggingen av jernbanens infrastruktur. En god sentrumsutvikling rundt stasjonene vil gi et mer bærekraftig samfunn ved å redusere det samlede transportbehovet. Gode knutepunkter er nødvendig for å gjøre toget til et attraktivt transportmiddel. En offensiv satsing på gode miljøbygg bidrar til at vår eiendomsportefølje blir mer attraktiv i markedet, og at de samlede miljøbelastningene reduseres. Roms visjon er å bygge gode byrom der mennesker møtes. Det betyr at vi legger vekt ikke bare på det enkelte bygg, men også på hvordan bygget bidrar til by- og tettstedsutvikling. Det handler om å utvikle kollektivknutepunkter med stasjoner, bygg og byrom som oppleves trygge, tilgjengelige og attraktive. Hvert døgn passerer mennesker gjennom Oslo S. Inkluderer vi de reisende med buss, trikk og bane på knutepunktet, er antallet For at disse skal ha en god opplevelse på kollektivknutepunktet Oslo S har Rom et nært og godt samarbeid med Kirkens Bymisjon. Gjennom prosjektet «Lønn som fortjent» sysselsetter vi vanskeligstilte mennesker på og omkring Oslo S. I tillegg driver Rom og Kirkens Bymisjon samarbeidsprosjektet «Sporet». Med eget kontor og stillerom møter vi vanskeligstilte med kunnskap og omsorg. Rom har også et eget kunstprosjekt med temporær kunst som bidrar til å gi reisende på Oslo S en kulturopplevelse i hverdagen.

9 samfunnsoppdraget Miljø Miljø Hensynet til miljøet er en av vår tids store utfordringer. Roms viktigste bidrag er utvikling av gode kollektivknutepunkt, og utvikling av boliger, arbeidsplasser og servicetilbud i nærheten av disse. Byggenæringen står for 40 prosent av klimautslippene. Rom skal benytte de mest miljøvennlige løsningene i utvikling, forvaltning og drift av våre eiendommer. Vår ambisjon er at alle nye bygg skal oppnå energiklasse A og/eller BREEAM- NOR «Excellent». Å bygge miljøvennlig innebærer en lavest mulig miljøbelastning under bygging, bruk av bærekraftige materialer, gode inneklimaløsninger med effektiv styring, løsninger som sørger for lavt energi- og vannforbruk, og nærhet til kollektivtilbud. Rom har nylig ferdigstilt landets to første kontorbygg med BREEAM-NOR «Exellent»-sertifisering. Begge ligger i Schweigaards gate og er hovedkontorer for NSB-konsernet og Gjensidige Forsikring ASA. I porteføljen av eldre bygg arbeider Rom kontinuerlig med energi- og miljøtiltak. Foto Terje Borud 16 17

10 samfunnsoppdraget Arkitektur og kulturarv Foto Terje Borud Foto Terje Borud arkitektur Landets jernbanebygg kan leses som en kavalkade over arkitekturhistoriens mange tidsepoker, fra de tidligste byggene på hovedbanen mellom Christiania og Eidsvoll, til nyskapende og prisbelønte miljøbygg som NSBs kompetansesenter i Drammen og NSB-konsernets hovedkontor ved Oslo S. Jernbanearkitekturen favner en rekke stilarter; fra nasjonalromantikken, via jugend, ny-barokk og ny-klassisisme, til funksjonalismen og modernismen, og avspeiler når den enkelte jernbanestrekningen ble bygget ut. NSB har alltid benyttet de fremste blant landets arkitekter og etablerte allerede i 1913 sitt eget arkitektkontor. Kontoret sto bak en imponerende rekke nybygg og ombygninger, svært mange av disse gamle arkitekturperlene er bevart. NSBs arkitektkontor eksisterte helt frem til år 2000, da det ble videreført i det frittstående Linje Arkitektur AS. kulturarv Rom forvalter en mangfoldig kulturarv. Våre bygninger spenner fra større lokstaller og verkstedbygg via de mange velkjente stasjonsbygningene, til mindre godshus og priveter. Omkring 345 av våre bygg er underlagt fredning eller annet kulturminnevern. Disse bygningene og deres lokalisering er en verdifull formidler av landets samfunnshistorie. Rom forvalter denne verdien gjennom å forene den opprinnelige arkitekturen med moderne bruk. I de mange knutepunktene som vokser frem i og rundt byene utvikler vi moderne, bærekraftig arkitektur side om side med historisk jernbanearkitektur. På denne måten bidrar Rom til å ivareta en viktig del av vår felles kulturelle identitet

11 samfunnsoppdraget Romkonferansen 2013 Konferansesalen var fullsatt da Romkonferansen ble arrangert for fjerde gang i oktober. Innen 2030 vil landets befolkning passere seks millioner. Befolknings - veksten vil kreve økt boligbygging, en mer miljøvennlig byutvikling og bedre infrastruktur. De største byene vil få det største presset, men er de klare til å møte utfordringene? På Romkonferansen 2013 ble politikere, eiendomsutviklere og arkitekter utfordret til å dele sine tanker om utfordringer og muligheter i årene fremover. At Rom eier 970 eiendommer, hvorav 330 er stasjonsbygg, gir oss et spesielt ansvar i by- og stedsutviklingen. Denne må i fremtiden være basert på en mer integrert forståelse av transport og infrastruktur, med boligbygging i nærheten av kollektivknutepunkter, mente konsernsjef i NSB Geir Isaksen i sitt innlegg om den moderne stasjonsbyen. Isaksen fikk støtte for sitt syn i debatten som fulgte, med byråd for byutvikling Bård Folke Fredriksen og ordførerne i Asker, Bærum og Drammen, Lene Conradi, Lisbeth Hammer Krog og Tore Opdal Hansen. Deres konklusjon var at dersom kommunene skal kunne innta en mer aktiv rolle i boligutviklingen må de få lov til å tenke mer helhetlig. rom for kunst Rom for kunst har som intensjon å skape positive opphevelser for de mange besøkende på Oslo S. De første kunstverkene ble vist på stasjonen i 2001 og siden den gangen har over 80 ulike kunstprosjekter blitt vist. Ved å løsrive kunstverk fra tradisjonelle visningsrom og plassere de på store visningsflater på Oslo S og Flytogterminalen, henvender kunsten seg til publikum på helt nye premisser. I 2013 ble seks ulike kunstnere presentert gjennom året. Kunsten på visningsflatene har gjennom året hatt et variert uttrykk. Her er et verk av TheMoen, en kultskikkelse i Norges kunstneriske undergrunn. Det kunstfaglige arbeidet ble ivaretatt av Oslo Kunsthall ved Elisabeth Byre og Rachel Dagnall. Dette kan bare skje dersom staten slutter med sektorstyringen av kommunene og åpner opp for at kommunene selv kan planlegge og utvikle gode bomiljøer ut fra egne behov, sa Folke Fredriksen. Hans eksempel var ikke begrenset til Oslo by, men gjaldt hele hovedstadsområdet, som han og de tre ordførerne understreket er i ferd med å bli én integrert storbyregion. I en slik region må infrastruktur- og boligplanlegging sees i sammenheng, uavhengig av nasjonale transportplaner. Partner Nicolai Riise i Mad arkitekter, partner David Zahle i BIG Architects og professor Elin Børrud fra UMB diskuterte trender og suksessfaktorer i fremtidens boligutvikling, og konkluderte med at en vellykket byutvikling vil kreve en mer visjonær tilnærming enn den vi ser i dag. 20

12 samfunnsoppdraget Elin Børrud Hva gjør du på perrongen? Spørsmålet er ikke mitt. Det var tidligere samferdselsminister Kleppa som stilte det på en konferanse. Hun var opptatt av at toget skulle være i rute og at vi skulle slippe å stå på perrongen og vente. For meg er spørsmålet en påminnelse om at stasjonen - og perrongen ikke bare er en funksjonell og praktisk innretning for å komme av og på toget. Den er også et av byens offentlige rom og et sted med krav til oppholdskvalitet. Perrongen er en forlengelse av fortauet. Når jeg er invitert til å reflektere over Rom Eiendoms samfunnsoppdrag i lys av knutepunktutvikling, både starter jeg og avslutter her, på perrongen. stasjonen den nye sjøfronten Vi må fortette i knutepunktene våre. I internasjonale tidsskrifter ser vi hvordan utbygging rundt stasjoner og jernbanelinjer i dag får lignende oppmerksomhet som havne- og sjøfront-utvikling hadde for et par tiår siden. Og med mange av de samme kjennetegnene. Vi kjenner igjen de «pakkede bylandskapene» hvor hver kvadratmeter blir utnyttet, verdsatt og gjennomdesignet. Og vi kjenner igjen de offentlig-private gjennomføringsstrategiene som skal sørge for at politiske mål blir realisert. Krav om flere reisende med kollektivtransport går som hånd i hanske med forventninger om verdiskapning i byggenæringen. I hele Europa er jernbanesystemet under fornyelse. Fornyelsen er ledsaget av omfattende urban transformasjon. Det skjer ved at selve stasjonen moderniseres og tilpasses ny teknologi, men tydeligst ved at stasjonens tidligere driftsarealer blir byggetomter, og at omkringliggende nabolag innlemmes i utviklingsstrategiene. Offentlige investeringer trigger privat initiativ og vice versa (Bertolini & Spit 1998; Campkin 2013). til beste for samfunnet I et slikt perspektiv er det vanskelig å se en aktør som er viktigere for fremtidens byutvikling, enn Rom Eiendom. Som forvalter av statlig eiendom følger både et ansvar for økonomisk verdiskapning og et ansvar for å etablere omgivelser med tilnærmet evigvarende verdier. Rom-eiendommene er ofte origopunktene i byer og tettsteder. Hvordan disse brukes og utvikles vil gi sterke føringer for videre byutvikling. Omgivelser vi planlegger i dag, skal holde flere generasjoner om ikke bygningene selv, så i hvert fall de strukturene som bygningene etablerer. Det er nødvendig å ha et perspektiv på at gevinstene, ved å utvikle og tilrettelegge for boliger, arbeidsplasser og service i nærheten av kollektivknutepunktene, ikke nødvendigvis er noe som kan telles opp på kort sikt. Vi kan selvsagt måle antall kollektivreisende og omsetning av kvadratmeter bolig og næringsarealer, men som evalueringskriterier for suksess blir dette for snevert. Dersom planleggingen knyttes for tett opp til økonomiske gjennomføringsmuligheter på det tidspunktet som planen lages, oppdager man gjerne ikke potensiell verdiutvikling som ligger i grep som ikke umiddelbart lar seg gjennomføre. Det er da det er lett å velge alternativer som kan rettferdiggjøres på kort sikt, men som kanskje ikke bidrar til de løft som området som helhet trenger. Som forvalter av en stor statlig eiendomsportefølje kan Rom Eiendom være både tålmodig og handlekraftig. Det er mulig å forestille seg en plan for områdeutvikling som regulerer strukturene, men ikke definerer bruk og utnyttelse. Den type endringer som forventes skje i knutepunktene vil pågå over et så langt tidsrom og med inngripen i så mange store markedsavhengige utbygginger, at en samlet bruk og utnyttelse ikke kan bestemmes gjennom ett politisk vedtak om hva som er gjennomførbart over et tidsrom på år eller mer. tetthet og tilgjengelighet En grunnleggende faktor i enhver bymessig utvikling er relasjonen tetthet og tilgjengelighet. I et kollektivknutepunkt er dette definert som antall reisendes tilgjengelighet til og fra andre destinasjoner. Suksessen er et system med total integrering av ulike transportmidler som gir kortest mulig ventetid. I en knutepunktsutvikling hvor målet er en høyere arealutnyttelse på og ved selve stasjonen, er tilgjengelighet korte og effektive gangforbindelser mellom bolig, arbeidsplasser, service, rekreasjon og transportmidler. Suksessen avhenger ikke bare av kvaliteten på transporttjenestene, men også på integreringen av generell urban mobilitet i den fysiske og funksjonelle tettheten. Man trenger en infrastruktur som bryter toglinjenes barriereeffekt og med arkitektoniske kvaliteter som øker områdets attraktivitet og verdipotensial. med stasjonen som plattform Det leder meg tilbake til stasjonen og perrongen. Hvis suksessen for knutepunktutvikling måles i hvor liten barriereeffekt sporene skaper, må stasjonen bli oppfattet som en funksjonell kontinuitet, ikke bare for de reisende, men også for dem som skal ferdes på tvers. Stasjonen må være den totale plattformen som fortettingen vokser ut fra. De romlige overgangene mellom reise, bolig, arbeid, rekreasjon, er offentlige byrom som er utformet, bygget og driftet med omtanke helt fra togdøra. Hvis noen spør hva du gjør på perrongen, skal du kunne svare: Jeg trives. professor elin børrud Institutt for landskapsplanlegging Norges miljø- og biovitenskapelige universitet NMBU Foto Terje Borud Bertolini, L. & Spit, T. (1998). Cities on rails: the redevelopment of railway station areas. London: E & FN Spon. XI, 236 s. : ill. pp. Campkin, B. (2013). Remaking London: decline and regeneration in urban culture. London: I. B. Tauris. xii, 242 pages : ill. pp. Lami, I. M. ( 2007). Transformation Processes of Large Railway Stations in Europe: when Urban Quality is directly related to positional value. International Conference on Whole Life Urban Sustainability and its Assessment, Glasgow 22 23

13 boligutvikling Norges befolkning vil passere seks millioner innen Befolkningsveksten vil være størst i og rundt de største byene, og vil forsterke behovet for boligbygging, miljøvennlig byutvikling og bedre infrastruktur. Svært mange av Roms eiendommer ligger sentralt i de store byene. Disse utvikles i takt med boligetterspørselen og tilbyr en unik nærhet til kollektivknutepunkt som gir beboerne muligheten til å benytte kollektive løsninger fremfor bil. I 2013 forsterket Rom sin satsing på boligbygging, både gjennom heving av boligkompetansen i egen organisasjon og gjennom etablering av flere nye prosjekter. Boligene utvikles både i egen regi og i samarbeid med andre profesjonelle eiendomsaktører. Rom har i dag nesten boliger under planlegging eller bygging.

14 boligutvikling Grefsen Stasjon Grefsen Stasjon Ved Storo i Oslo skaper Rom og JM en ny bydel med nærhet til både marka og byen. Mer enn 1000 leiligheter skal bygges de neste ti årene. De første 85 ble ferdigstilt i Grefsen Stasjon er en av de siste store tomtene egnet for boligutvikling innenfor Ring 3. Området var tidligere fylt av småindustri, lager og en godsterminal, men er i dag på vei til å bli en ny grønn bydel med kort vei til både byen og marka. Utbyggingen starter ved Storo i nordvest, og fortsetter i en trinnvis kvartalsstruktur mot den fremtidige Stasjonsparken i sørøst. Byggene er delt opp i sprang og ulike høyder for å skape variasjon, og danner en skjerm mot vei og jernbane. På innsiden av denne skjermen ligger lavere blokker som trapper seg ned mot eksisterende bebyggelse. Leilighetene åpner seg mot store, sammenhengende grøntområder med gang- og sykkelstier, og en enestående utsikt over byen. Grefsen Stasjon ligger ved et av byens mest sentrale kollektivknutepunkt. To T-banestasjoner, fire trikkelinjer, flere busslinjer og tog gjør det enkelt for beboerne her å la bilen stå. Sommeren 2013 flyttet de første inn. Foto Eve Images 26 27

15 boligutvikling Boligprosjekter 1 Foto A-lab 2 3 Foto Eve Images Foto Rom Eiendom Foto WebDesign Group operakvarteret En ny bydel ved landets største kollektivknutepunkt I OperaKvarteret utvikler Rom, sammen med det deleide Single purpose-selskapet Oslo S Utvikling, et urbant bomiljø med kulturtilbud, serveringssteder, handel og romslige allmenninger. Byggene er alle ulike og representerer en innovativ arkitektur. Boligene bygges på toppen av næringsbygg, i egne selvstendige bygg og som del av et kvartal. På bakkeplan planlegges et variert tilbud av forretninger, restauranter, kaféer og treningssenter. 250 boliger er til nå solgt, og av disse er halvparten ferdigstilt. Prosjektet omfatter totalt 400 leiligheter og planlegges ferdigstilt i skien brygge 2 jessheim 3 bellevuehagen En ny bydel i Skien sentrum I samarbeid med Grenland Havn IKS utvikler Rom Skien Brygge. Det attraktive området vil fremstå som en utvidelse av eksisterende bykjerne. Den nye bydelen vil få 400 nye boliger, butikker, kontor, kulturaktiviteter og offentlige uterom. Skien Brygge vil gi byen ny kontakt med vannet og samtidig trekke nye mennesker til Skien. Endelig godkjent plan forventes å foreligge i løpet av Ny bydel i gangavstand til buss og tog På Jessheim bygger Rom og Ø.M. Fjeld Utvikling AS en ny bydel rett øst for jernbanestasjonen. Prosjektet omfatter til sammen nye boliger, butikker, kontorer, barnehage og offentlige uterom. Det attraktive området på østsiden av jernbanestasjonen skal utvikles til en helt ny bydel med høye bo- og miljøkvaliteter. Første byggetrinn, Saga Senter, sto ferdig i Andre byggetrinn, Saga Atrium, legges ut for salg våren Boliger med god tilgjengelighet, skjermede møteplasser og områder for lek I bydelen Cicignon i Fredrikstad bygger Rom og OBOS Nye Hjem 65 leiligheter med kort vei til Fredrikstad sentrum, jernbanestasjonen, Glommastien og Gamlebyen. Bellevuehagen ligger på vestbredden av Glomma, og boligene er organisert rundt trivelige hagerom som åpner seg mot elven. Neste byggetrinn er under planlegging

16 boligutvikling Kjetil Senneset Høyt, sentrumsnært og ungdomsvennlig Unge førstegangsetablerere søker seg mot sentrum av de store byene. Samtidig er boligprisen den viktigste faktoren i deres valg av bolig. Hvordan skal byene gi rom for fremtidens unge? Per, Kari, Ole og Bente er gode venner. Alle nærmer seg midten av 20-årene, og bor enten hjemme hos foreldrene eller på studenthybel. Bente og Ole er kjærester og skal flytte sammen, mens Kari og Per er single, også på jakt etter sin første bolig. Alle vil bo i nærheten av hverandre sånn at de kan treffes uten å måtte ty til transportmidler. De vil også bo i nærheten av kaféer, restauranter, kinoer og andre kulturtilbud. Da gir det seg selv hvor de ønsker å bo; sentrumsnært i en større by. Disse fire er ganske representative for bostedsønsker i denne aldersgruppen. Prognosesenterets Future Living undersøkelse fra 2012 viser at blant personer i alderen år er andelen som vil bo midt i en storby vesentlig høyere enn andelen som vil bo spredtbygd. Andelen som vil bo i storby er høyere blant de unge enn for befolkningen under ett. Undersøkelsen viser også at det er ett forhold som overskygger alt annet for førstegangsetablererne: Boligen må være rimelig. Dermed kan drømmen om den sentrumsnære boligen i storby komme i klemme. Per hadde ikke velstående foreldre. Som håndverker tjente han bra, men hverken eie- eller leiemarkedet i samme strøk som resten av vennegjengen var økonomisk tilgjengelig, og han måtte leie seg en hybelleilighet i en enebolig. Heldigvis var det kollektivtilbudet på stedet så bra at han klarte å holde god kontakt med resten av vennegjengen. Alle fire kom dermed ganske greit ut av sin boligetablering. Men heller ikke mer. Lånemarkedet og prisnivået i storbyen førte til lav boligstandard for Bente og Ole, og uønsket lokasjon og eierform for Per. Kari måtte fortsatt lene seg på foreldrenes økonomi. Primærønsket deres, å eie sin egen sentrumsnære bolig med separat soverom og noenlunde romslig stue, ble ikke realisert. Hovedårsaken var det høye prisnivået i det området der de så gjerne ville bo. Så hvordan gikk det med boligplanene til de fire Foto NTB Scanpix ungdommene? Bente og Ole hadde fått sikre jobber og betjeningsevne til å kjøpe seg bolig til rundt to millioner kroner. Problemet var egenkapitalen de måtte skaffe. Bankene la ikke lenger hovedvekt på betjeningsevnen, men på egenkapitalen, som Finanstilsynet hadde bestemt at skulle være på 15 prosent. Ved hjelp av Startlån fra Husbanken og litt hjelp hjemmefra, klarte de å skrape sammen egenkapital til en to-roms i gangavstand til både vannhull og kulturtilbud. Men de måtte likevel nøye seg med en ettroms; det ble ikke plass til separat soverom innenfor budsjettet. Kari flyttet inn like ved, i en leilighet med kjøkken, stue og soverom. Foreldrene var rike. Foto Prognosesenteret De fleste vil nok si at det ikke var noe synd på dem. Men kanskje burde bestemmende myndigheter gitt dem en sjanse til å skaffe seg det de egentlig ønsket? Strømmen av unge voksne mot storbysentraene vil nok ikke avta. Den vil heller øke. Da blir det feil, som for eksempel i Oslo, å bestemme at det ikke skal bygges småboliger i sentrum. Det bør tvert imot legges opp til å bygge overveiende små boliger i sentrum av de store byene for å få plass til flest mulig unge. Det bør aksepteres at boligene legges i høyhus, og for å få plass til disse må det også aksepteres at det rives mer enn i dag. Verneinteressene må holdes i sjakk. Etter hvert ble Bente og Ole foreldre, og bostedspreferansene endret seg. Kari og Per fant ut at de passet godt sammen de også, og enden på visa ble at de to parene bygget seg en tomannsbolig i et av de mange nye knutepunktene med rask transport til byen. Som kloke myndigheter hadde funnet ut at var den beste løsningene for voksende storbyområder. kjetil senneset Prognosesenteret Senneset skriver på egne vegne. Prognosesenteret har ingen mening i denne type spørsmål

17 knutepunktsutvikling Rom eier bygg, stasjoner og tomter sentralt i de store byene og langs jernbanestrekningene. De fleste ligger på eller i nærheten av en jernbanestasjon, ofte med muligheter for overgang til andre kollektivtransportmidler. Rom har ansvaret for å forvalte og utvikle disse knutepunktene, og er opptatt av hvordan transportomfang, utslipp og andre forhold påvirkes av utbyggingsstrategier. Slik blir den samfunnsnyttige gevinsten størst. Stasjonene skal ikke bare være et stoppested for tog, men også tilby venterom og servicetilbud for reisende med andre transportmidler som buss, trikk, T-bane og taxi. Slike skysstasjoner gjør det enklere for folk å reise kollektivt. Den sterke befolkningsveksten i og rundt de største byene stiller høye krav til utnyttelsen av områdene rundt knutepunktene, først og fremst fordi trafikkveksten må baseres på kollektivtransport og ikke biltrafikk. Rom vil legge til rette for sømløse overganger mellom tog og andre tilbud, og bygge boliger, arbeidsplasser og servicetilbud i knutepunktets nærhet. Slik kan vi bidra til mer miljøvennlig og effektiv byutvikling. En rapport fra Transportøkonomisk institutt viser at Bjørvikautbyggingen i Oslo har gitt store miljøfordeler. Å lokalisere arbeidsplasser i Bjørvika, tett opp til kollektivtilbudet rundt Oslo S, fremfor å spre dem utover hele Oslo, gir en halvering i klimagassutslipp relatert til jobbreiser. Analysen viser at bygging av arbeidsplasser her sparer byen for bilturer og kjøretøykilometer med bil per døgn fordi de ansatte reiser kollektivt. Dette gir blant annet 15 tonn mindre CO2-utslipp per døgn. Selv om denne analysen gjelder utbygging i Oslo sentrum, gir den grunn til å tro at en tett utbygging også rundt andre knutepunkter vil ha en gunstig effekt på klimautslippene, og at Roms strategi om å utvikle bolig, næring og service på og rundt stasjonene vil bidra til en mer bærekraftig by- og stedsutvikling.

18 knutepunktsutvikling Gjøvik skysstasjon Gjøvik skysstasjon I slutten av 2013 åpnet nye Gjøvik skysstasjon. En omfattende oppgradering har gitt en million mennesker nok en grunn til å reise kollektivt. Med mellom 300 og 400 bussavganger og 11 togavganger daglig er Gjøvik skysstasjon en sentral brikke i kollektivtrafikken i Mjøsregionen. Hvert år reiser en million mennesker via skysstasjonen. Oppgraderingen er et samarbeidsprosjekt mellom Oppland fylkeskommune, Opplandstrafikk, Gjøvik kommune, Jernbaneverket, Statens vegvesen og Rom. Rom har stått for arbeidene på den gamle stasjonsbygningen og det nye venteromsbygget. Eksisterende kioskbygg er blitt utvidet, fått nye publikumsarealer med venterom, toalett og kafé, og fremstår i dag som en moderne skysstasjon. I tillegg er den fredede stasjonsbygningen rehabilitert. Jernbaneverket har oppgradert parkeringsområdene, Opplandstrafikk, Oppland Fylkeskommune og Statens vegvesen har bygget ny gateterminal for busser, og Gjøvik kommune ruster opp parkområdet. Prosjektet er en del av byutviklingen i Gjøvik sentrum, og har gjort Gjøvik skysstasjon til et moderne regionalt kollektivknutepunkt. Foto Terje Borud 34 35

19 knutepunktsutvikling Knutepunktsprosjekter 1 Foto MIR og Nordic Office of Architects 2 3 Foto Rom Eiendom Foto Space Group and Luxigon Foto Pir II AS oslo s Helhetlig utbygging av landets viktigste kollektivknutepunkt Med en forventet dobling i trafikken frem mot 2030 er utbyggingen av et nytt Oslo S et av Roms høyest prioriterte prosjekter. I samarbeid med Ruter og KLP utarbeider Rom et felles planprogram for området. Planprogrammet ble lagt ut på offentlig høring første kvartal voss 2 trondheim s 3 notodden skysstasjon Helhetlig utvikling av turistvennlig knutepunkt I samarbeid med Voss kommune, Hordaland fylkeskommune, Statens vegvesen, Jernbaneverket og NSB har Rom planlagt en helhetlig utvikling av Voss. Planen knytter tog, buss og turisttransport sammen med hotell og gondolbane opp til skibakkene, og legger samtidig til rette for utvikling av boliger, næring og parkering i området mellom sentrum og stasjonen. Landets første kollektivknutepunkt med tog, buss, båt og taxi I Trondheim har Rom, i samarbeid med Sør-Trøndelag fylkeskommune og Trondheim kommune, utviklet planer for en ny sentralstasjon som knytter sammen tog, buss, båt og taxi. Arbeidet med ny reguleringsplan vil pågå gjennom 2014, og nytt kollektivknutepunkt kan stå ferdig i Skal betjene reisende med tog og buss i året Notodden Skysstasjon åpnes formelt 11. april av statssekretær i Samferdselsdepartementet Bård Hoksrud. I tillegg til venterom, publikumstoaletter og tekniske rom, skal stasjonsbygget inneholde en kiosk eller kafé. Skysstasjonen ligger rett ved bussterminalen, og er finansiert i et samarbeid mellom flere parter, deriblant Notodden kommune, Telemark fylkeskommune, Statens Vegvesen, Jernbaneverket og Rom

20 knutepunktsutvikling Geir Isaksen Byen, reisen og livet Byer har alltid vært uløselig knyttet sammen med reiser. Byene vokste fram på steder der det var praktisk å møtes. Et veikryss, en havn, en jernbanestasjon. Dagens store byer dekker en mangfoldighet av behov, og skal legge til rette for at innbyggerne kan leve sine liv slik de ønsker i arbeid og fritid. Skal byen fungere, må folk kunne reise trygt og raskt til og fra arbeid. De må kunne komme seg greit til butikker, servicetilbud, offentlige tjenester og fritidsaktiviteter. I takt med at byene vokser blir bilbruken et større problem. Sentrumsområdene har rett og slett ikke plass til flere biler på dagtid. Den kollektive reisen må overta, og det må legges til rette for syklister og fotgjengere. Det sier vi, og alle er enige i det. Men hva betyr det? Den beste måten å dekke reisebehovet på er å redusere det. Hvis boliger og arbeidsplasser kan legges slik at folk ikke trenger å bruke bil, vel, så bruker de ikke bil. Eller hvis den kollektive reisen er så godt tilrettelagt at bilen framstår som upraktisk, vel, så bruker man ikke bil. By- og stedsutvikling og utviklingen av kollektivtransporten må henge sammen. Vi må kjøre buss og tog der folk bor og vi må bygge boliger og arbeidsplasser ved kollektive knutepunkter. sterk befolkningsvekst Norges befolkning øker kraftig. I løpet av 15 år vil vi passere seks millioner nordmenn her til lands. Storbyregionene i Sør-Norge vil vokse med 40 prosent frem til Vi må vente en kraftig vekst i transport av både mennesker og varer. Allerede i dag står bilene støtfanger mot støtfanger i og rundt de største byene i rushtiden. Gjør vi ikke noen grep nå, vil situasjonen bli enda verre i årene som kommer. Veikapasiteten i rushtiden er sprengt. I all byplanlegging må vi derfor tenke nøye igjennom samspillet mellom kollektive trafikkløsninger og lokaliseringen av boliger og arbeidsplasser. I Bjørvika rett ved Norges aller største kollektive knutepunkt, Oslo S, er det etablert arbeidsplasser. Mye av dette er etablert på våre tidligere eiendommer. Ifølge Transportøkonomisk institutt sparer det Oslo for daglige bilreiser vi ville ha hatt dersom disse arbeidsplassene hadde vært fordelt rundt i byen. Også boliger bør legges tett på knutepunkter slik at de kollektive reiseløsningene blir attraktive. Folk må komme seg til og fra jobb uten at for mye tid går til spille. Samtidig må de greie å få utført oppgavene som må til for å få hverdagskabalen til å gå opp uten å måtte ty til bilen. den gode reisen Det dreier seg også om å gjøre selve reisen praktisk og attraktiv. Hyppige avganger, korte omstigningstider, enkle billettsystemer. Alt dette arbeider NSB og de fylkeskommunale kollektivtransportselskapene for å bringe til veie. Rom Eiendom legger til rette for dette gjennom å omskape gamle togstasjoner til moderne skysstasjoner. Et eksempel på et godt knutepunkt er Gjøvik skysstasjon som åpnet i desember i fjor. Mellom 300 og 400 busser og 11 tog-avganger hver eneste dag har fått sitt knutepunkt. En million passasjerer reiser til og fra det som er blitt en topp moderne skysstasjon hvert eneste år. I Oslo er Rom Eiendom i ferd med å fornye Østbanehallen til et helårs torg som for svært mange blir en ny inngangsport til Oslo. Her samles det spisesteder og forretninger med tilbud til reisende og forbipasserende gjennom hele døgnet. Men moderne knutepunkter er langt mer enn bare en stasjon. I Bjørvika, for eksempel, har mennesker oppdaget at det er mye enklere å reise kollektivt til jobb enn å kjøre bilen inn og lete etter parkering. Vi må rett og slett sørge for at store arbeidsplasser plasseres slik at de ansatte Foto Thinkstock heller velger å reise med buss og tog enn i egen bil. Samtidig må vi legge til rette for at folk bosetter seg ved kollektivknutepunktene. På Grefsen tett ved både buss, trikk, T-bane og tog bygges det nå 27 hus med hele leiligheter. På Jessheim, rett ved togstasjonen, hadde Rom Eiendom 120 leiligheter klare allerede i mai verner om tiden Rom Eiendom har som motto å skape «bedre byrom der mennesker møtes». Vi tegner ofte et bilde av en attraktiv plass med fin beplantning, uteservering (det er sommer, må vite), blide folk på farten og påfallende mange som snakker i mobil telefonen. Det ser trivelig ut, det er ungt og dynamisk. Men om dere ser nøyere etter vil dere se at vi har tegnet en stasjon, et kollektivt knutepunkt. Menneskene på bildet er midt i en reise, som oftest til eller fra arbeid. Plassen er høyst funksjonell. Den verner om det viktigste vi har, nemlig tiden. Tiden er livet. geir isaksen Konsernsjef NSB Foto NSB AS 38 39