SAMLET SAKSFRAMSTILLING. Saksbehandler: Bård Sødal Grasbekk Arkiv: PLN

Transkript

1 Side 1 av 8 SAMLET SAKSFRAMSTILLING Arkivsak: 16/ DETALJREGULERINGSPLAN FOR ØVRE KIRKEBY Saksbehandler: Bård Sødal Grasbekk Arkiv: PLN Saksnr.: Utvalg Møtedato 231/16 FORMANNSKAPET /16 FORMANNSKAPET /16 KOMMUNESTYRET Behandling/vedtak i KOMMUNESTYRET den sak 145/16 Vedtak: Hamar kommunestyre vedtar detaljreguleringsplan for Øvre Kirkeby, med planid , med noen mindre endringer slik de fremkommer av saksfremlegget. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens Enstemmig vedtatt. Behandling: Behandling/vedtak i FORMANNSKAPET den sak 288/16 Vedtak: Hamar kommunestyre vedtar detaljreguleringsplan for Øvre Kirkeby, med planid , med noen mindre endringer slik de fremkommer av saksfremlegget. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens Behandling: Det ble enstemmig vedtatt å legge saken fram for kommunestyret i samsvar med formannskapets innstilling. Behandling/vedtak i FORMANNSKAPET den sak 231/16 Vedtak: Formannskapet i Hamar vedtar å legge detaljreguleringsplan for Øvre Kirkeby, med planid , ut til offentlig ettersyn. Behovet for å inngå en utbyggingsavtale skal vurderes nærmere.

2 Side 2 av 8 Vedtaket fattes med hjemmel i plan og bygningslovens Enstemmig vedtatt. Behandling: Innstilling: Hamar kommunestyre vedtar detaljreguleringsplan for Øvre Kirkeby, med planid , med noen mindre endringer slik de fremkommer av saksfremlegget. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens Utredning: VEDLEGG: Planbeskrivelse, datert Plankart, revidert Planbestemmelser, revidert Forhåndsuttalelser Høringsuttalelser Tomteplan-R001 Teknisk plan ROS-analyse Notat for nedslagsfelt Faktaark for Finsalbekken FAKTA: Planforslaget er utarbeidet av Siv.ing. Rolf Bryhni AS på vegne av grunneiere Bjørn Vidar Kirkeby og Laila Kirkeby. Det vises til vedlagt planbeskrivelse for en mer detaljert redegjørelse. Intensjonen med planforslaget er å legge til rette for eneboligtomter. Planområdet som er på 21,7 daa samsvarer med området AFT2 i kommuneplanens arealdel (KPA) og er omfattet av krav om områderegulering. Planforslaget tilrettelegger for etablering av 15 eneboligtomter. Historikk Forslagstillerne har i møter med kommunen siden våren 2014 drøftet mulighetene for å utvikle deres eiendom med gnr/bnr 49/4, på den ene av to teiger, som i kommuneplanen er omtalt som AFT1 og AFT2 og er avsatt til fritids- og turistformål. Teigene er imidlertid omfattet av krav om områderegulering i kommuneplanens bestemmelse Etter drøftingene ble forslagsstillerne anbefalt av kommunen i brev av 16. april 2015 å søke om dispensasjon fra kravet om områderegulering (sak

3 Side 3 av 8 15/1985) for AFT2, et mindre område som omgis av boliger og dyrket mark på oversiden av Gåsbuvegen på nivå omtrent ved Vangseter. I brev av 18. juni 2015 søkte Siv.ing. Rolf Bryhni AS om dispensasjon fra krav om områderegulering på vegne av Bjørn Vidar Kirkeby og Laila Kirkeby. I utgangspunktet ønsket grunneierne å undersøke etterspørselen for tomter i området ved først å regulere og legge ut fem tomter i tilknytning til eksisterende boliger på vestre del av området. Til dispensasjonssaken påpekte Statens vegvesen i et brev datert 2. september 2015 at det aktuelle området ikke vil være tilknyttet et sammenhengende gang- og sykkelvegnett, og at en tilrettelegging for boligutvikling i dette området vil føre til privatbilbasert transport. Videre mener vegvesenet at etablering av trygg gang- /sykkelforbindelse mellom Torvet og Gåsbu vil bli utfordrende med en stykkevis utvikling av området. Vedtak om dispensasjon fra kravet om områderegulering ble fattet av sjef for Plan, miljø og teknisk den 30. oktober Vedtaket ble fattet i henhold til rådmannens delegeringsreglement. Dispensasjon fra kravet om områderegulering ble innvilget for området AFT2 på følgende vilkår: - Oppfølging av føringer fra kommuneplanens bestemmelse 7 i detaljreguleringsarbeidet. - Avklaring av trafikksikker adkomst. - Oppfølging av kommuneplanens krav om å bidra til å sikre etablering av trygg gang- og sykkelforbindelse mellom Torvet og Gåsbu. - Sikring av gjennomgående sti/løype for allmenn ferdsel nord-sør i området. - Sikring av buffer mot bekkefar og nabobebyggelse. - Avklaring av offentlig vann og avløp. - At alle boliger som knyttes til den felles adkomsten omfattes av reguleringen. - At ny bebyggelse bidrar til en gradvis positiv utvikling av området både funksjonelt og estetisk. - Sikring av biologisk mangfold og viktige arealer for lek og friluftsliv. - Ivaretakelse av hensynet til barn og unge. Oppstartsmøte ble avholdt 27. november Oppstart av planarbeidet ble varslet i desember 2015, og det kom inn fire uttalelser. Avsender Budskap Konsekvenser for planforslaget Fylkesmannen Forutsetter at løsning for vannforsyning og avløp utredes og at det i forslaget til plankart og planbestemmelser sikres løsninger som er miljømessig forsvarlige. Krav til lokal håndtering av overvann og at påslipp til kommunalt ledningsnett må avklares før rammetillatelse gis er innarbeidet i bestemmelsene.

4 Side 4 av 8 Anmoder om at det stilles krav til opparbeiding av fellesareal utover tilsåing, herunder krav til lekeapparater og beplantning/skjerming, og at arealene er ferdig opparbeidet samtidig med at første boenhet tas i bruk. Fylkeskommunen Forutsetter at det legges til rette for god medvirkning i planprosessen. Rekkefølgebestemmelse som fastsetter at felles lekeareal og møteplasser skal være ferdig opparbeidet før første nye boenhet tas i bruk er innarbeidet i forslaget. Krav til lekeapparater og beplantning/skjerming nevnes også. Forslagsstiller skal ha avholdt et informasjonsmøte med velforeningen i forkant av offentlig ettersyn. Vangsåsen vel Er kritiske til nedbygging av dyrket jord, og viser til at det allerede er regulert en del tomter i Vangseterlia på motsatt side av Gåsbuvegen som ennå ikke er solgt. Eva Magnussen Forutsetter at planområdet opparbeides med gatelys og fibernett. Ønsker at det kun tillates en etasjes eneboliger med eller uten sokkeletasje. Gjør oppmerksom på at noen av dreneringsgrøftene fra hennes jorde oppstrøms for reguleringsområdet ender i dagen like nord for området som nå skal reguleres, og peker på muligheten for å koble disse til overvannsnettet for det nye boligområdet. Vegen foreslås regulert til privat kjøreveg. Planbestemmelsene åpner for maksimal mønehøyde på 8,5 meter over tomtas gjennomsnittsnivå rundt bygningen, og to etasjer samt sokkeletasje der terrenget etter kommunens skjønn ligger til rette for det. Planbestemmelsene fastsetter at overvannet skal håndteres lokalt og at påslipp til kommunalt ledningsnett må avklares før rammetillatelse gis. Planforslaget:

5 Side 5 av 8 Det vises til planbeskrivelsen for en utfyllende beskrivelse av planforslaget. To merknader kom inn i løpet av høringen. Avsender Innhold Konsekvens Berit Søberg Fylkesmannen Statens vegvesen Er imot utbyggingen på grunn av konsekvenser for utsikt og innsyn. Mener bestemmelsen til sti må skrives om for å sikre tilgang for allmenn ferdsel. Stiller seg kritisk til at planforslaget ikke viser løsning for tilknytning til eksisterende gang- og sykkelveg, og forutsetter at det blir tilrettelagt for trafikksikker kryssing i planforslaget før vedtak. Anmoder om å tilbakeføre noen av områdene på dyrkamark til LNF-område i kommuneplanen, siden det legges inn nytt boligområde. Anbefaler å sjekke tilstand i Kirkebybekken før utbygging, og deretter overvåke vannkvaliteten. Spør seg om 20-metersbeltet langs bekken i øst bør markeres. Merker seg at tomtene nærmest Gåsbuvegen vil ligge i gul støysone. Mener det er uheldig at avkjørselspunktet mot fv. 103 ikke reguleres i planforslaget. Krever at byggeplan skal oversendes Statens vegvesen for godkjennelse før opparbeidelse av ny avkjørsel. Mener kryssinger som regel bør foregå i plan og anbefaler at det Ingen Krav til at områdene G1- G5, skal tilrettelegges for allmenn ferdsel. Det skal etableres en tilrettelagt kryssing i plan, så det går an å gå i grøfta gjennom f5 og f6, nedenfor busslomma. Skrive noe inn i bestemmelsene om grøntarealene. Avkjørselspunkteet er regulert inn etter en mindre teknisk endring i plankartet. Kravet er innarbeidet som rekkefølgebestemmelse. Krav om tilrettelagt kryssing av Gåsbuvegen

6 Side 6 av 8 Fylkeskommunen innarbeides rekkefølgekrav til trafikksikker kryssing av fv. 103 i tilknytning til eksisterende holdeplasser. Mener at vilkåret om trygg overgang til gang- og sykkelveg ikke er oppfylt. Mener rekkefølgebestemmelse som sikrer opparbeidelse av stiene (G1 G4) bør legges inn i planforslaget. er innarbeidet som rekkefølgebestemmelse. Krav om tilrettelagt kryssing av Gåsbuvegen er innarbeidet som rekkefølgebestemmelse. VURDERING: Om vilkårene for dispensasjonen: Vilkåret om at alle boliger som knyttes til den felles adkomsten omfattes av reguleringen er ikke synliggjort i planforslaget fordi nabotunet på Nedre Kirkeby med gnr./bnr. 49/5 benytter felles adkomst men ligger nå utenfor planavgrensningen. Tre forslag til løsning med planfri kryssing under Gåsbuvegen ble vedlagt planforslaget på høringen. Ingen av disse er innarbeidet i planforslaget. Kostnader ved etablering av kulvert under fylkesvegen er foreløpig ikke realistisk å finansiere, jf. pågående arbeid med krysningproblematikk for Ingeberg. Det vurderes som tilstrekkelig at et krav om tilrettelegging av trygg kryssing av Gåsbuvegen opparbeides før rammetillatelse gis. Overvannet fra tomter og veger er foreslått sluppet ut i Kirkebybekken på vestsiden av gnr./bnr. 49/5. Det er usikkert hvorvidt løsningen er miljømessig forsvarlig slik Fylkesmannen forutsetter. I ROS-analysen vises det til at vannkvaliteten i Kirkebybekken er karakterisert som dårlig. Hvordan tilførsel av overvann fra området vil påvirke vannkvaliteten er usikkert. Overvannsberegninger viser at utslipp til Kirkebybekken vil ha minimale konsekvenser for vannføringen nedstrøms, se vedlagt notat for nedslagsfelt og faktaark for Finsalbekken. Det er en svakhet ved ROS-analysen at den baserer vurderingen av flomfare delvis på forslagsstillers egne observasjoner. Det er imidlertid mye å forlange en vannlinjeberegning for Kirkebybekken da området ligger i trygg avstand fra bekken. ROS-analysen kunne med fordel heller sett på flomveier ved store nedbørsepisoder. Et poeng med overvannsberegning er å se på hvordan flomforløpet endrer seg. Med økt andel tette flater kommer det mer flomvann pr tid, flommen blir altså større enn før men summen av mengden vann kan gjerne forbli den samme. I henhold til retningslinjene til bestemmelse 2.12 i kommuneplanen skal nedbørsvann håndteres lokalt med fordrøyning, fordamping og infiltrasjon innenfor

7 Side 7 av 8 aktuelt planområde så langt det er mulig. For å ivareta hensynet til overvann innarbeides en hensiktsmessig rekkefølgebestemmelse. Hvorvidt ny bebyggelse vil bidra til en gradvis positiv utvikling av området både funksjonelt og estetisk er usikkert da planforslaget skal legge til rette for tomtesalg. Kommuneplanen stiller generelle krav til estetikk og arkitektur som følges opp i den videre byggesaksbehandlingen. Rådmannen har konkludert med å gjøre noen mindre endringer for å imøtekomme merknadene uten å forsinke planprosessen unødvendig. Om de nødvendige endringer av planforslaget: Administrasjonen har etter høringen foretatt en marginal utvidelse av planområdet for å knytte adkomsten til Gåsbuvegen. Dette anses som å være en mindre teknisk endring av planforslaget. I bestemmelsen for gangvegene er det gjort en omformulering som gjør det tydelig at allmenn ferdsel er tillatt: I område G1 - G4 skal det opparbeides gangforbindelser for allmenn ferdsel på felles grunn. Som rekkefølgebestemmelse er det lagt inn et krav til at løsninger for overvannshåndtering på egen tomt må avklares før rammetillatelse kan gis. Det er også lagt inn som rekkefølgebestemmelse at tilretteleggingstiltak for trygg kryssing av Gåsbuvegen skal godkjennes av vegmyndigheten før rammetillatelse gis. Det samme gjelder opparbeidelse av gangforbindelsene G1 G4. Byggeplan skal oversendes Statens vegvesen for godkjennelse før opparbeidelse av ny avkjørsel. KONSEKVENSER FOR BARN OG UNGE: Hensynet til barn og unges interesser vurderes som å være ivaretatt i planforslaget. Friområdene F1 og F2 vil sammen med gangstiene gi barn og unge god tilgang til arealer for lek og rekreasjon. KONSEKVENSER FOR KLIMA OG MILJØ: Det er ikke registrert spesielle naturverdier innenfor planområdet og området er allerede disponert til utbygging i kommuneplanen. En boligutbygging i området vil øke transportbehovet i kommunen og øke privatbiltransporten på Gåsbuvegen. Økt innbyggertall i området vil imidlertid kunne gi et bedre grunnlag for kollektivtransport langs Gåsbuvegen. En utbygging her vil kunne bidra til etablering av et sammenhengende gang- og sykkelvegnett og styrke grunnlaget for samfunnsliv i grenda. ØKONOMISKE OG ADMINISTRATIVE KONSEKVENSER: Det forventes ingen vesentlige økonomiske eller administrative konsekvenser. Bjørn Gudbjørgsrud

8 Side 8 av 8