Vedtak i klagesak som gjeld oreigning av eigedomen gbnr 17/138 til tilrettelegging for utviding av Sogningen Storsenter

Transkript

1 Sakshandsamar: Astrid Terese Aam Vår dato Vår referanse Telefon: / E-post: Dykkar dato Dykkar referanse Jan Aarvoll Stokkerskogen 10 C 1389 HEGGEDAL Vedtak i klagesak som gjeld oreigning av eigedomen gbnr 17/138 til tilrettelegging for utviding av Sogningen Storsenter Fylkesmannen i Sogn og Fjordane mottok den klagesak som gjeld oreigning av eigedomen gbnr 17/138 til tilrettelegging for utviding av Sogningen Storsenter. Sogndal kommunestyre gjorde vedtak om oreigning den i sak 5/11. Jan Aarvoll mottok vedtaket den og klaga på vedtaket i brev av Klagen er såleis rettidig, jf. forvaltningslova 29 og 30. Fylkesmannen stadfestar Sogndal kommune sitt vedtak i sak 5/11 slik at kommunen kan oreigne rett til eigedomen gbnr 17/138 til tilrettelegging for utviding av Sogningen Storsenter, i samsvar med detaljreguleringsplanen for felt F4 Hovevegen - Leitevegen. Bakgrunnen for saka Sogndal kommune vedtok den Reguleringsplan for Kvartalet Gravensteinsgata Hovevegen Leitevegen, sak 22/07. Føremålet var å leggje til rette for utviding av Sogningen Storsenter mellom anna kopla med Posthuset, og med vidare bygging over Hovevegen og inn på gbnr. 17/138. Eigar av Sogningen Storsenter og Postbygget, Amfi, har sidan 2008 tinga med eigar av gbnr. 17/138 om å overta eigedomen for utbygging i samsvar med reguleringa, utan å kome fram til semje. Det er blant anna vist til brev av der det vart foreslått at eigedomen vart overtatt mot at erstatning vart fastsatt ved frivillig skjønn. Forslaget vart ikkje akseptert av grunneigaren. Det har også seinare vore møte mellom partane, seinast i januar Grunneigaren sin advokat vart så kontakta for å avklare mogelegheita for ei frivillig avtale. Utbyggjar sende deretter eit brev den , med frist for tilbakemelding den Utbyggjaren fekk ikkje svar på dette brevet. I brev av frå advokat Standal bad selskapet Amfi kommunen om å oreigne eigedomen for selskapet. Bakgrunnen var at selskapet ikkje kunne sjå at det var mogeleg å oppnå frivillig avtale med grunneigar av gbnr 17/138, og at oreigning var nødvendig for å kunne realisere reguleringsføremålet og byggje ut Sogningen Storsenter i tråd med dei utarbeidde planane. Administrasjonen i kommunen starta i september 2010 med å bistå utbyggjaren med oreigning i samsvar med føresetnaden i Kommuneplanen samfunnsdelen, jf. kapittelet Næringsutvikling og infrastruktur. Hovudkontor Landbruksavdelinga E-post: Njøsavegen 2, 6863 Leikanger Fjellvegen 11, 6800 Førde fmsfpost@fylkesmannen.no Telefon: Postboks 14, 6801 Førde Internett: Telefaks: Telefon: Org.nr Telefaks:

2 2/7 I kommunestyresak 49/10 den vart det vedteke ei endring av reguleringsplanen for Kvartalet Gravesteinsgata Hovevegen Leitevegen, fremja som detaljregulering for felt F4 Hovevegen Leitevegen. Endringa vart gjort etter eit framlegg frå selskapet Amfi. Planen endra føremålet i området som omfattar gbnr. 17/138 frå kombinert føremål bustad/felles garasjar til føremålet forretning/garasjeanlegg/parkering. Etter dette reguleringsarbeidet starta kommunen det konkrete arbeidet med å bistå selskapet Amfi. I brev av fekk grunneigaren formelt varsel om at kommunen førebudde vedtak om oreigning. Det vart også varsla om at kommunen ville søkje om å ta eigedomen i bruk før det ligg føre rettskraftig skjøn, etter reglane i oreigningslova 25. Den vart det halde tingingsmøte med grunneigaren om overtaking av eigedomen. Dette førte ikkje fram til semje. Det vart i møtet understreka at tingingar om minneleg løysing ville halde fram, og at dersom saka vart løyst med dette, ville oreigningssaka ikkje kome opp. Kommunestyret handsama oreigningssaka den , sak 5/11. Det vart gjort følgjande vedtak: Sogndal kommune vedtek i medhald av reguleringsplan Detaljregulering for felt F4 Hovevegen Leitevegen å oreigna eigedomen gnr. 17/138 med alle rettar. Det vert og søkt fylkesmannen om førehandstiltrede etter oreigningslova 25. Kommunestyret viser til dei drøftingar som har vore og føreset at tingingar om overtaking av eigedomen ved avtale vert ført parallelt med den prosess vedtaket om oreigning og førehandsovertaking vil ha. Før vedtaket om oreigning vart gjort vart det i brev av frå grunneigar sin advokat bedt om at spørsmålet om oreigning vart utsett til avtale om minneleg ordning førte fram. Det vart vist til at dei tidlegare tingingane var knytt til den dågjeldande planen, og at det er planen som vart vedteke i desember 2010 det no er søkt om oreigning etter. Kommunen vurderte det slik at utbyggjar sidan reguleringsplanen vart vedteke i 2007 har arbeidd med realiseringa av utbygginga. Endringa i reguleringsplanen etter vedtaket i kommunestyret endra etter kommunen si meining ikkje føresetnadane for innløysing av gbnr. 17/138. Kommunen meiner saka står i same posisjon no som den har gjort sidan tingingane om innløysing starta i I desse tingingane motsette grunneigar seg innløysing utan at partane kom fram til konkrete avtalar om erstatning. Det er og situasjonen etter dei tingingane som vart førte med grunneigar den Ut får dette meinte rådmannen at saka om oreigning burde kunne takast opp. Det vart vektlagt at utbyggjar klart har trong for framdrift i utbyggingssaka, og då må tilgang til grunnen avklarast. Det vert vidare vist til at i avveginga av utbyggjaren og grunneigaren sine interesser kring det å fremje sak om oreigning no, legg rådmannen vesentleg vekt på at grunneigarspørsmålet står i same stilling som det har gjort attende til Utbyggjaren bør no få avklara spørsmålet om grunnen og det er berre eit vedtak om oreigning som kan gje ei føreseieleg tidsramme for det. Den praktiske måten for å avvikle leigetilhøve knytt til bustaden og eigaren sin eigen bruk av eigedomen vil kommunen ta stilling til og avklare med søknad om førehandstiltrede og avgjerd om det av Fylkesmannen. Jan Aarvoll har gjennom advokatfullmektig Arvid Mellingen klaga på kommunen sitt vedtak om oreigning, i brev av Aarvoll meiner vedtaket er ugyldig fordi det byggjer på

3 3/7 feil sakshandsaming og lovbruk. Sogndal formannskap handsama klagen den , sak 29/11. I kommunen si saksutgreiing vert det svart på påstandane i klagen. Vi vil kome nærare inn på klagegrunnane og kommunen sine kommentarar til klagegrunnane under vår vurdering. Regelverk Fylkesmannen skal som klageinstans sjå til at kommunen under handsaminga av saka har følgt dei lovene, forskriftene og sakshandsamingsreglane som gjeld på området. Fylkesmannen kan under handsaminga prøve alle sider av vedtaket, også den skjønnsmessige vurderinga som kommunen har gjort, jf. forvaltningslova 34. Ved prøving av det kommunale skjønnet skal omsynet til det lokale sjølvstyret vektleggast. Oreigningsvedtaket er gjort med heimel i plan- og bygningslova av , då vedtaket er gjort etter at byggesaksdelen med oreigningsheimelen i den nye plan- og bygningslova vart sett i kraft den Oreigningslova 2 andre ledd gjeld for all oreigning, og vurderingstemaet er om inngrepet tvillaust er til meir gang enn skade. I dette ligg det at det må vera ei overvekt av relevante fordelar i høve til den skade grunneigaren vert utsett for som følgje av vedtaket. Det er eit ufråvikeleg krav at omsynet til allmenne samfunnsinteresser tilseier at oreigning skal finne stad. Fylkesmannen si vurdering Kontradiksjon I klagen vert det vist til at før oreigningsvedtaket vert gjort, skal kvar ein inngrepet råkar ha høve til å uttale seg, jf. oreigningslova 12 andre ledd. Aarvoll meiner at eit oreigningsinngrep ikkje berre vil råke den som er eigar av eigedomen, men også dei som har rett til å bu i bustaden på eigedomen. Så langt Aarvoll kjenner til, er ingen av dei som har rett til å bu i huset varsla. Han meiner dette medfører brot på sentrale prinsipp om kontradiksjon i sakhandsaminga. Sakshandsamingsfeilen må innebere at vedtaket er ugyldig og at vedtaket difor må opphevast. Kommunen har vurdert dette slik: Leigetakarar med oppseielege kontraktar har ikkje vern mot oreigning. Ei partstilling i oreigningssaka er knytt til at leigetakar har en uoppseieleg leigerett for ein bestemt periode eller har en ubetinga rett til forlenging på bestemt tid. Det er ikkje opplyst at det ligg føre leigetilhøve av denne type her. Fylkesmannen har ikkje merknadar til kommunen si vurdering av dette. Habilitet Klagar viser vidare til at kommunestyrerepresentant Astrid Hove vart vurdert som ugild på grunn av slektskapsforhold. Jan Aarvoll er ikkje i slekt med Astrid Hove. Han meiner at det heller ikkje er andre særlege forhold som tilseier at Hove var inhabil, jf. forvaltningslova 6 andre ledd. Hove vart også utelatt frå formannskapet som gav innstilling i saka. Både formannskapet og kommunestyret var etter dette feil samansett då vedtaket vart gjort. Aarvoll meiner at vi ikkje kan sjå vekk frå at kommunestyret kunne ha endra syn på saka, dersom Hove hadde fått kome til ordet i formannskapet, og vidare i kommunestyret. Aarvoll meiner at det var ein sakshandsamingsfeil å utelate Hove frå å delta ved handsaming av saka. Sakshandsamingsfeilen må etter hans meining medføre at vedtaket skal opphevast,

4 4/7 og at saka handsamast på nytt, med rett samansetjing av representantar i formannskapet og kommunestyret. Kommunen har vurdert dette slik: Fvl 6, 2 ledd opnar for ei relativt vid skjønsmessig vurdering. Astrid Hove vart og kjend ugild ved kommunestyret sin handsaming av reguleringsplanen i desember Astrid Hove er søster til eigar av nabogarden til Aarvolleigedomane. Her er ho oppvakse. Det er derfor stor faktisk nærleik her og sjølvsagt godt kjennskap sjølv om Astrid Hove ikkje no bur på garden. Astrid Hove ba sjølv om at habiliteten vart vurdert og meinte sjølv at ho var ugild etter fvl. 6, 2 ledd. At Astrid Hove gjekk frå som ugild har ikkje hatt verknad for vedtaket i kommunestyret jf. fvl. 41. Kommunestyrevedtaket vart gjort med 20 mot 5 stemmer. Fylkesmannen har ikkje merknadar til kommunen si vurdering av Astrid Hove sin habilitet. Vilkåra for oreigning Vidare meiner Aarvoll at vilkåra for oreigning ikkje er oppfylt. Han viser til at reguleringsplanen som rettsleg sett dannar grunnlaget for oreigningsvedtaket er vedteke den Denne reguleringsplanen avklarar arealbruken, noko som kan ha mykje å seie for den vurderinga partane gjer av sine respektive forhandlingsutgangspunkt. Aarvoll meiner at det er feil av kommunen å leggje til grunn at tingingar om innløysing starta i 2008, og at det har gått lang tid. Det nye planvedtaket endrar føresetnadene for arealutnyttinga, og det er denne nye reguleringsplanen som må danne grunnlag for drøftingar mellom partane, ikkje eit tidlegare planvedtak som ikkje lenger gjeld. Aarvoll meiner kommunen har lagt til grunn feil lovforståing, slik at føresetnaden for kommunen si vurdering sviktar. Gjennomføringsvedtaket er gjort den , altså to månader etter at planvedtaket vart gjort. Aarvoll meiner at det i denne korte perioden ikkje har vore reelle forhandlingar mellom oreignaren og Aarvoll, sjølv om Aarvoll sin advokat i brev av til advokat Pihlstrøm, bad om at det vart gjort drøftingar i lys av det nye planvedtaket. Møtet som vart halde den vart av Aarvoll ikkje oppfatta som reelle tingingar om kjøp, men som rein tilrettelegging for ekspropriasjon. Når kommunen straks etter planvedtaket, og utan at det har vore ført reelle forhandlingar på bakgrunn av den nye reguleringsplanen, vedtek oreigning av ein bustadeigedom, er dette klart urimeleg overfor Aarvoll og dermed myndigheitsmisbruk som gjer vedtaket ugyldig. Aarvoll hevdar vidare at vilkåret i oreigningslova 2 om at inngrepet må være tvillaust meir til gagn enn til skade ikkje er drøfta av kommunen i det heile. Fordelane med oreigning skal altså avvegast mot ulempene, noko Aarvoll meiner kommunen har late vere å gjere i denne saka. Klagar viser til at vi i kvart enkelt konkrete tilfelle må vurdere kva som er relevante fordelar. Oreigning grip sterkt inn i den private eigedomsretten. Det er eit krav at omsynet til allmenne samfunnsinteresser taler for oreigning. Aarvoll meiner at når det vert oreigna til fordel for private næringsinteresser, vil desse næringsinteressene berre vere relevante i vurderinga så langt dei samsvarar med generelle samfunnsinteresser. Klagar meiner at det ikkje er haldepunkt for å seie at oreigning til fordel for kjøpesenteret vil vere samfunnsnyttig og at vilkåret om samfunnsinteresse derfor ikkje er oppfylt. Aarvoll meiner at spørsmålet i alle tilfelle ikkje er vurdert av kommunen, noko som er ein klar sakshandsamingsfeil som inneber at vedtaket er ugyldig. Saka må derfor handsamast på nytt. Det vert også vist til at oreigningsvedtaket gjeld bustadeigedom. Bustadeigedomar har eit særleg vern etter oreigningslova 7. Retningslinene for denne vurderinga er grundig omtalt i Kommunal- og regionaldepartementet sitt rundskriv H-14/02 om ekspropriasjon etter plan-

5 5/7 og bygningslova. Aarvoll meiner at kommunen ikkje har teke stilling til vilkåret i oreigningslova 7 om at oreigningsinngrep i slike tilfelle berre gjerast når det ikkje kan finnast annan tenleg grunn eller når føremonene med at nett den eigedomen vert teken, er så mykje større at det må vera avgjerande. Aarvoll meiner at dei nemnde vurderingstema skulle ha vore grundig handsama, særleg sidan planvedtaket som ligg til grunn for oreigningssaka vart gjort berre 2 månadar tidlegare. Klagar meiner at dette gjer vedtaket ugyldig på grunn av sakshandsamingsfeil. Klagar viser vidare til Rt.2009 side 1142 der det går fram at det er eit klarheitskrav med omsyn til at vilkåra for oreigning er stetta. Ved denne dommen la Høgsterett til grunn at omgrepet tvillaust var teke med i lovteksten for å stille et beviskrav, et klarhetskrav. Aarvoll meiner at kommunen ved å late vere å omtale dei sentrale vurderingstema, ikkje har hatt tilstrekkeleg klarheit i om vilkåra for oreigning er oppfylt. Vedtaket kan dermed ikkje stå seg. I forhold til desse påstandane har kommunen følgjande merknandar: Det særlige vern bustadinteressen har i oreigningslovens 7 må ein sjå i samanheng med den interesseavveging som følgjer av lovgivinga for arealplanlegging i plan- og bygningsloven. Dei vurderingar om arealbruk som vert gjort ved regulering vil som utgangspunkt dekkje krava til interesseavveging etter oreigningslovens 7 og etter den alminnelege bestemmelse om interesseovervekt i 2 siste ledd. Dette følgjer av saken i Høyesterett Rt s som klagen og viser til. Grunneigar sin stilling er i prinsippet den same under heile reguleringsprosessen. Bustadeigedomen må i alle desse situasjonar vika for anna utbygging og er ved alle alternativ for regulering i dette kvartalet naudsynt som del av en større utbygging. Kravet til tingingar er i dette tilfellet oppfylt når ein ser utbyggjar sin innleiande kontakt med grunneigar i åra 2009 og 2010 med omsyn på å koma fram til minneleg semje i samanheng med den sjølvstendige etterfølgjande sakshandsaming kommunen har gjennomført no i desember 2010/januar Dette viser eit tydeleg bilde på i kva grad ein kunne nå fram med vidare tingingar om ein minneleg avtale. I utgangspunktet gjeld oreigningslova 2 andre ledd i alle vurderingar om oreigning. Vilkåret for oreigning er at inngrepet tvillaust er til meir gagn enn skade. Relevante fordelar er allmenne samfunnsinteresser. I praksis er det likevel lagt til grunn at denne avveginga delvis er gjort ved reguleringsprosessen når denne ligg til grunn for oreigninga. Rundskriv H-14/02 punkt 5.2 seier følgjande om vurderinga av oreigningstiltak etter reguleringsplan: I utgangspunktet gjelder oreigningsloven 2 annet ledd i alle vurderinger om ekspropriasjon. Imidlertid har man i praksis ansett at den avveining bestemmelsen foreskriver delvis er foretatt ved reguleringsbehandlingen, der denne ligger til grunn for ekspropriasjonen. Derfor stilles ikke de samme krav til avveiningen ved slike ekspropriasjonsvedtak som i andre tilfeller. Et slikt holdepunkt er uttalt i Rt s Et eksempel på samme standpunkt i nyere rettspraksis er Bernard Grinde-saken av 2002 som ble avgjort i lagmannsretten og nektet fremmet for Høyesterett. Dette gjelder likevel bare for det som er avgjort i reguleringsplanen, dvs. arealdisponeringen med tillegg av de konkrete reguleringsbestemmelser. For spørsmålet om tvangsovertakelse gjelder likevel kravet til vurderingen i oreigningsloven 2 annet ledd fullt ut.

6 6/7 Det er imidlertid viktige unntak fra dette prinsippet. For det første kan forholdene ha endret seg siden reguleringsplanen ble vedtatt. I så fall må disse nye forholdene vurderes når vedtaket treffes. Jo lengre tid som er gått siden planen ble vedtatt, desto mer påkrevet er det å foreta en vurdering av om de forutsetningene som ble lagt til grunn for planen, fremdeles er til stede. For det andre kan det reises tvil om gyldigheten av reguleringsplanen og dermed av arealdisponeringen. Detaljreguleringa av området, som rettsleg sett dannar grunnlaget for oreigningsvedtaket, er vedteke den Det er såleis gått kort tid mellom detaljreguleringsplanen vart vedtatt og oreigningsvedtaket vart gjort den Dette gjev grunn til å tru at føresetnadane som er lagt til grunn for planen framleis er til stades. Det er ikkje reist tvil om gyldigheita av reguleringsplanen. Krava til vurderinga av om inngrepet tvillaust er til meir gagn enn skade verkar med dette å vere oppfylte. Etter oreigningslova 7 kan oreigning av ein eigedom med hus på grunnen berre gjerast når det ikkje kan finnast annan tenleg grunn eller når føremonene med at nett den eigedomen vert teken, er så mykje større at det må vera avgjerande. Fylkesmannen legg her til grunn kommunen si vurdering av at vurderinga etter oreigningslova 7 er gjort gjennom interesseavveginga som følgjer av lovgivinga for arealplanlegging i plan- og bygningslova. Kravet til klarheit som etter Rt side 1142 må utleiast av ordlyden tvillaust i oreigningslova 2 reknast etter dette for å vere oppfylt. Når det gjeld klagar sine påstandar om at kommunen ikkje har gjort nok for å få i stand ei minneleg avtale, går det fram av rundskriv H-14/02 punkt 3.5 at Oreigningsloven 12 annet ledd første punktum bestemmer at partene skal oppfordres til å forsøke å komme til en minnelig ordning før ekspropriasjon settes i verk. Dette er presisert videre i forskrift i medhold av oreigningsloven 29 nr. 1. Kravet er likevel ikke ubetinget. Dersom det må antas at et slikt forsøk ikke vil lykkes eller at det vil føre til en urimelig forsinkelse, kan det unnlates. At det ikke er blitt forsøkt å inngå en avtale der forholdene kunne ligge til rette for det, innebærer ikke at vedtaket blir ugyldig. Bestemmelsen må likevel tolkes som en klar oppfordring fra lovgiver om at man bør oppmuntre sakens parter til å komme fram til enighet framfor å legge opp til en ekspropriasjonssak. Fylkesmannen viser elles til kommunen si vurdering av at det ikkje var mogeleg å få i stand ei minneleg avtale med grunneigaren. Vi har ikkje merknadar til kommunen sine vurderingar kring dette. Usemje om pris Klagar viser vidare til at han over tid har gjort det klart at han er villig til å inngå frivillig avtale om sal av eigedomen, men partane har så langt ikkje blitt samde om pris. Han meiner at så lengje usemja berre handlar om pris, kan ikkje kommunen, utan å kome i konflikt med dei ulovfesta reglane om myndigheitsmisbruk, tvinge igjennom salet ved å gjere oreigningsvedtaket no. Kommunen imøtegår også denne påstanden med følgjande kommentar:

7 7/7 Der er som oftast slik at større oreigningssaker er knytt til usemje om pris og vilkår. Då kan dette avgjerast etter gjeldande prinsipp for oreigning. Det er og slik at det i lengre tid har vore tinga om pris/vilkår og det er opplyst under møte i januar at desse tilboda framleis står ved lag. Kommunestyret har vidare føresett at tingingar kan halda fram parallelt med gjennomføringa av oreigningssaka. Dette har og alltid vore praksis for Sogndal kommune sin del. Fylkesmannen har ikkje merknadar til kommunen si vurdering av dette. Fylkesmannen kan etter dette ikkje sjå at klagen kan føre fram. Vi må derfor stadfeste Sogndal kommune sitt vedtak. Vedtak Fylkesmannen stadfestar Sogndal kommune sitt vedtak i sak 5/11 slik at kommunen kan oreigne rett til eigedomen gbnr 17/138 til tilrettelegging for utviding av Sogningen Storsenter, i samsvar med detaljreguleringsplanen for felt F4 Hovevegen - Leitevegen. Vedtaket er endeleg og kan ikkje klagast på, jf. forvaltningslova 28, tredje ledd. Med helsing Turid Måseide juridisk sjef Astrid Terese Aam rådgjevar Kopi til Advokatfirmaet Tollefsen v/advokatfullmektig Arvid Mellingen Postboks SOGNDAL Advokatfirmaet Øverbø Standal & CO v/atle Standal Julsundvegen MOLDE Sogndal kommune Postboks Sogndal