ØVRE SMIHEIA, HÆGELAND

Transkript

1 VENNESLA KOMMUNE DETALJREGULERINGSPLAN FOR ØVRE SMIHEIA, HÆGELAND PLANBESKRIVELSE OG BESTEMMELSER FOR DETALJREGULERINGSPLANEN Ingeniør Tor Egil Rossevatn Haddeland, 4596 EIKEN Tlf

2 Øvre Smiheia, Hægeland 1 PLANBESKRIVELSE Generelt Plandokumentene er utarbeidet av Ing.Tor Egil Rossevatn i nært samarbeid med oppdragsgiver Hægeland Tomteutvikling AS og etter drøfting med Vennesla kommune. Ingeniør Tor Egil Rossevatn har vært oppdragsansvarlig i Ing. Tor Egil Rossevatn og har hatt ansvaret for utformingen av planinnholdet, samt utført den digitale konstruksjonen av reguleringsplanen. Planarbeidet er gjennomført i god dialog med eier av eiendommen Gnr 79 Bnr 4 som er berørt av reguleringsplanen, slik at ny regulerignsplan sees i sammenheng med den eksisterende reguleringsplan videre vestover på Gnr 79 Bnr 4. Arealer som i eksisterende plan var delt av eiendomsgrenser, er på 79/4 lagt inn som friområde i samråd med eier av 79/4. Planområde Planområdet omfatter deler av eiendommen gnr. 79 bnr. 118 og deler av eiendommen gnr. 79 bnr. 4. Området dekker et areal på i alt ca.15 daa. Området Øvre Smiheia ligger på Hægeland i Vennesla kommune. Planområde er blitt noe mindre enn varslet. Reguleringen innebærer ingen tap av dyrket areal. Bakgrunn for planleggingen Det er stor etterspørsel etter boligtomter i dette området og utbyggeren har ønske om å legge til rette for etablering av flere boliger, både konsentrert-/ frittliggende og eneboliger. Hensikten med planen er å fastlegge detaljene for utbyggingen, herunder vegføringer, tomtegrenser, type og plassering av bebyggelse, vatn- og avløpsledninger og lekeplassareal. Forholdet til kommuneplanen I kommuneplanens arealdel er det aktuelle området regulert til boligformål. Planområdet omfattes av gjeldende reguleringsplan for Hægeland sentrum og er her regulert til boligområde og friområder. Varsel av planarbeidet Ing. Tor Egil Rosevatn har vært i dialog med Vennesla kommune i forkant av arbeidet, og fikk klarsignal om oppstart av planarbeidet. Det vises til referat fra oppstartsmøte med Vennesla kommune Naboer, Vennesla kommune og regionale myndigheter blei varslet , med frist for innsending av innspill innen Planarbeidet blei i tillegg kunngjort i avisa Fædrelandsvennen og på heimesida til Vennesla kommune. Følegende parter er varslet: 79/ Gunnar Hægeland 79/4 Leif Hægeland 79/159 Kristin Guse og Ole Kristen Hægeland 79/160 Grete Føreland 79/161 Rune Omestad 79/07 Gunnar Hægeland Statens vegvesen region sør Vest-Agder Fylkeskommune Fylkesmannen i Vest-Agder Agder Energi Vennesla kommune

3 Øvre Smiheia, Hægeland Det har kommet følgende innspill til planarbeidet: Statens vegvesen anfører at planområdet ligger til kommunal veg og planarbeidet er ikke av interesse for Statens vegvesen. Kommentar: Ingen. Fylkesmannen i Vest-Agder bemerker at det skal utarbeides planbeskrivelse som må vise hva planen vil medføre for de interesser som gjør seg gjeldende i området. Det er meldt oppstart av planarbeid samtidig både for 79/118, 4 og 79/55. Etter miljøvernavdelingen er det uheldig å regulere boligområder gjennom flere mindre reguleringsplaner. Miljøvernavdelingen anbefaler at det utarbeides en reguleringplan som omfatter både boligområdet på Øvre Smiheia og Smiebakken (79/55). Planarbeidet må ta hensyn til universiell utforming. Alle arealer må planlegges i samsvar med prinsippene om tilgjengelighet for alle. Planarbeid skal også sikre at barn og unge og funksjonshemmede gis anledning til å delta i prosessen, samt at tilgjengelige utearealer kan benyttes av denne gruppe befolkning. Grunnforurensning: Forurensningsforskriften og kommunens egne regler knyttet til massedisponering må følges. Radonfaren må vurderes nøye gjennom planarbeidet, slik at ingen nye boliger overstiger grenseverdiene i byggteknisk forskrift, TEK om radon. Fylkesmannen minner om at all planlegging etter plan- og bygningsloven skal ta estetiske hensyn. Det er krav om gjennomføring av risiko- og sårbarhetsanalyse. Kommentar: Det bemerkes at planavgrensningene for reguleringsplanene for Øvre Smiheia og Smiebakken er fastsatt i nært samråd med kommunen. Øvre Smiheia er en naturlig forlengelse av Smiheia i vestlig retning. Eiendommen 79/55, Smiebakken, ligger relitivt langt fra Øvre Smiheia i avstand, og det er ingen naturlig sammenheng mellom planene/områdene. Eiendommen 79/55 grenser mot industri og offentlig formål (frkirke) og vil være en naturlig avgrensning mellom bolig og industri/offentlig formål. Området som skiller planene er pr i dag tilnærmet ferdig utbygd. Det er for øvrig ingen sammenheng mellom de to planområdene. Øvrige bemerkninger fra Fylkesmannen blir varetatt gjennom planen. Vest-Agder fylkeskommune har ingen spesielle merknader til detaljreguleringen. Fylkeskommunens interesser i planarbeidet vil i hovedsak være knyttet til: Stedsutvikling og bokvalitet, barn og unges interesser og forholdet til kulturminner og miljø. Behov for befaring for å avklare forholdet til evt. kulturminner i planområdet. Kommentar: Vest-Agder Fylkeskommune, Fylkeskonservatoren har den utført befaring. Under befaringen viste det seg at store deler av området er fjell i dagen eller våtmark. Fylkeskonversatoren vurderer potensialet for funn derfor som relativt lite og finner det ikke nødvendigå foreta særskilte registreringer i området. Dersom det oppdages kulturminner eller oldsaker, skal arbeidene stanses fylkekonservatoren skal varsles. Ut fra fylkeskonservatorens rapport er det vurdert å ikke være spesielle hensyn å ta i planen. Vennesla kommune: Det vises til referat fra oppstartsmøte Følgende krav fra møte er ivaretatt i planen: - detaljplanenes avgrensinger er utført i samråd med kommunen. - Uttnyttelsesgrad er vurdert. Uttnyttelsen er satt tilsvarende områdene som er bygd i senere tid på Hægeland - Uteoppholdsareal/ lek: Er i varetatt i henhold til planbestemmelsene i kommuneplanen. - Parkering: Er i varetatt i henhold til planbestemmelsene i kommuneplanen. - Øvrige krav og merknader fra møte med kommunenen er ivaretatt i planen.

4 Øvre Smiheia, Hægeland 3 Grunnlagsmateriale Reguleringslanen er fremstilt digitalt på et kart i målestokk 1:1000 (A3) med 1m ekvidistanse. I tillegg til grundige befaringer er det utført en enkel registrering av landskapselementer innenfor planområdet. I planleggingen har det vært lagt avgjørende vekt på landskapstilpassing, spesielt av veger og bebyggelse. Arealdisponering Boliger I reguleringsplanen er det avsatt delområder, med tomtestørrelser på mellom 519 m og 1856 m. Området er planlagt med en forholdsvis lav utnyttelse (5% BYA) i øst mot eksisterende bebyggelse i Smiheia, mens det er lagt opp til en høyere utnyttelse (40% BYA) på vestsiden av veien gjennom området. Dette innebærer at tomt BF5 har høyere utnyttelse enn tomtene BF1-BF4 da denne ligger mot BK-tomtene (konsentrert ). I tabellen nedenfor er en oversikt over tomtene, formålet, arealstørrelsen og antall enheter Tomt/ område Areal (m ) Boligtyper Maks antall enheter BK1 676 Konsentrert BK 818 Konsentrert BK Konsentrert BK4 11 Konsentrert BF1 964 Frittliggende BF 95 Frittliggende BF Frittliggende BF4 17 Frittliggende BF5 519 Frittliggende Adkomst, parkering Eksisterende adkomst til området via kommunal veg vil bli benyttet. Det anlegges adkomstvei fram til samtlige boliger, samt en ny avkjørsel fra kommunal veg vil bli etablert. Vegen vil få en relativt enkel standard, norm krav til kommunen vil bli fulgt vedrørende bredder på vegene. Det er lagt betydelig vekt på god terrengtilpassing. Stigningsforholdene vil ikke noe sted være større enn 1:1.

5 Øvre Smiheia, Hægeland 4 Hver bolig på tomt BF1-BF5 skal ha 3 biloppstillingsplasser pr boenhet. For tomtene BK1 BK4 skal det være biloppstillingsplasser pr boenhet. Det er lagt inn siktlinjer i kryss og avkjørsler. Veger og tekniske anlegg prosjekteres og opparbeides i samsvar med gjeldende normkrav fra kommunen. Planlagt utbygging vil i liten grad påvirke tilstøtende veinett, som har tilstrekkelig kapasitet. Skoleveg Fra boligfeltet vil skolevegen bli langs kommunal veg og langs fortau/ gang-/sykkelveg ned til skolen. Denne skolevegen benyttes fra før av mange av skoleelevene på skolen. Annen veggrunn Området annen veggrunn skal nyttes til å pynte opp området. Her kan det plantes, anlegges plen eller nyttes belegningstein. Lek Der hvor det på planen er angitt lek, skal lekeplass etter kommunens norm være opparbeidet før det gis ferdigattest til boliger i området. Det må ikke lagres snø nær eller ved lekeplassen som kan innebære en sikkerhetsrisoko for barn. Ved inngangen til lekeplassen må det ikke lagres snø. Lekeplassen er planlagt etablert i innerste del av området «lek» med en buffersone mot veg. Adressetildeling Det tillegges kommunen å tildele gateadresse for nye boliger. Forslagstiller foreslår Øvre Smiheia som gateadresse. Bakgrunnen for navneforslaget er at reguleringsplanen er en forlengelse av boligfeltet Smiheia, og ligger på øverste del av heia. Tekniske anlegg Vann- og kloakkledninger, samt fremføring av strøm vil i hovedsak følge adkomstvegene i boligområdet. For tomtene BF, BF3, BF4, BF5 og BK1 kan det bli aktuelt å føre vann, kloakk og strøm via friområde. Detaljer vedrørende fremføringsveier vil fremgå av teknisk plan. I planleggingsarbeidet er det lagt betydlig vekt på at utbyggingen skal være kostnadseffektiv og at omfanget av tekniske anlegg pr. boligenhet skal være så lite som mulig i forhold til de forutsetninger som området har. Takvann forutsettes drenert til grunnen. Støy Gjennomføring av detaljreguleringsplanen vil ikke medføre støynivå over de angitte maksimalgrenser for noen del av området. Det er derfor ikke behov for noen form for skjermingstiltak. Risiko- og sårbarhetsvurderinger Etter det vi kjenner til, er det ingen grunn til å forvente at det innenfor planområdet, eller som en følge av det som er planlagt i området, vil inntreffe spesielle uønskede hendelser som kan representere fare for mennesker, miljø, økonomiske verdier eller viktige samfunnsmessige funksjoner ut over det som blir ivaretatt i kommunens generelle beredskapsplanlegging. Vedlagt følger en forenklet risiko- og sårbarhetsanalyse, samt sjekkliste for aktuelle ROS-tema som er fylt ut for det aktuelle planområdet. Det er ingen indikasjoner på at området er særskilt utsatt for radon slik at det må tas spesielle hensyn for at nye bygg ikke skal overstiger grenseverdiene i byggteknisk forskrift, TEK om radon.

6 Øvre Smiheia, Hægeland 5 Universiell utforming Boligområdet skal så langt som mulig bygges etter prinsippene i universiell utforming, dvs. at omgivelsene og boligtomtene skal utformes slik at de kan brukes på like vilkår av så mange som mulig. Området har kun mindre høydeforskjeller, slik at arelene bør ligge godt til rette for universiell utforming. Det skal arbeides for at fellesområdene (lekeplass) tilrettelegges etter samme prinsipp. Konsekvenser for barn og unges oppvekstvilkår Gjennomføring av detaljreguleringsplanen vil ikke medføre spesielle endringer i barn og unges oppvekstvilkår. Det finnes tilstrekkelige arealer for lek og aktivitet innenfor/ utenfor planområdet. Ingen av arealene er benyttet noe særlig til lek i dag. Hornnes Ing. Tor Egil Rossevatn Revidert etter Bygg- og Miljøutvalget sin behandling Revidert etter offentlig ettersyn