043/15 Utval for tekniske saker og næring /15 Kommunestyret

Transkript

1 Hå kommune Saksnummer Utval Vedtaksdato 043/15 Utval for tekniske saker og næring /15 Kommunestyret Saksbehandlar: Kristian Sjursen Sak - journalpost: 12/ /6771 Plan Reguleringssak - Detaljreguleringsplan for bustadområdet Stokkalandsmarka aust Rådmannen si innstilling: I medhold av plan- og bygningsloven godkjennes detaljreguleringsplan for bustadområdet Stokkalandsmarka aust - plan Utval for tekniske saker og næring Rådmannen si innstilling blei samrøystes vedtatt. UTN- 043/15 Vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven godkjennes detaljreguleringsplan for bustadområdet Stokkalandsmarka aust - plan Kommunestyret Utval for tekniske saker og næring si tilråding blei samrøystes vedtatt. KS- 023/15 Vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven godkjennes detaljreguleringsplan for bustadområdet

2 Stokkalandsmarka aust - plan Bakgrunn for saka: Hå formannskap har ved flere anledninger gjort vedtak om at det alltid skal være byggeklare boligtomter for salg i Stokkalandsmarka. Da det viste seg at salget av tomter i Stokkalandsmarka nord gikk mye raskere enn salget i tidligere felt, ble det i 2012 starta reguleringsplanarbeid for et nytt område. Utarbeiding og behandling av utkast til reguleringsplan har gått parallelt med utarbeiding og behandling av forslag til ny kommuneplan for perioden Planutforminga for Stokkalandsmarka er i den nye kommuneplanen vesentlig endra i forhold til tidligere kommuneplaner. Reguleringsplanforslaget for Stokkalandsmarka sør er i samsvar med den nye kommuneplanen. Oppstart av planarbeidet ble kunngjort den som en «Områdereguleringsplan for boligområdet Stokkalandsmarka øst» der planområdes areal var på ca. 450 daa. Etter en nærmere vurdering under planprosessen ble planområdet innskrenket til den delen av planområdet som ble liggende øst for ny hovedveg (Haugstadvegen) gjennom området. Planområdet er nå på ca. 280 da. Figur 1: Oversiktsbilde av Stokkalandsmarka som viser pågående reguleringsarbeid, Plan 1133 vist lengst nord. Planområdet ligger sør for eksisterende boligområder i Stokkalandsmarka, og blir en fortsettelse av disse. Planen avgrenses ellers av industriareal i vest og områder avsatt til boligområde i ny

3 kommuneplan i sør og øst. Området utgjør i dag i alt vesentlig utmarksareal og er på 280 daa hvorav 46 daa er omregulering av tilliggende planer. Nærmere omtale av dette er gitt i planbeskrivelsen. Planen ble førstegangsbehandlet i Utvalg for tekniske saker og næring den og deretter lagt ut til offentlig ettersyn i perioden. Ved offentlig ettersyn av planforslaget kom det inn totalt syv innspill, fem fra offentlige instanser og to fra private parter. Det kom innsigelse til planforslaget fra Fylkesmannen, Rogaland fylkeskommune og Statens vegvesen. Det er i ettertid ført en omfattende dialog med disse instansene, først og fremst fylkesmannen, for å finne en løsning slik at motsigelsene kunne trekkes. Planforslaget er nå justert slik at disse motsigelsene er trukket og planen kan legges fram til sluttbehandling. Innspillene er oppsummert og kommentert under: Fylkesmannen i Rogaland, : Fylkesmannen viser til rikspolitiske retningslinjer og fremmer innsigelse mot planen på grunnlag av konsekvensene i forhold til barn og unge. Det kreves at Haugstadveien neddimensjoneres til gate/samleveg med fartsdempende tiltak for å forhindre gjennomkjøring, eller at det legges inn en større buffer mellom vei og bolig/barnehage o.l. Fylkesmannen gir følgende faglige råd: En helhetlig områdeplan bør legges til grunn. Områdeplanen må vise grøntstruktur, veier o.l. i sammenheng. Kommunen må vurdere om det bør legges til et rekkefølgekrav for flytting av Brusand stasjon og opparbeiding av gang- og sykkelvei fra Stokkalandsmarka til stasjonen. Det bør også settes krav til sykkelparkering på eget areal for regulerte barnehager. Planen bør sette estetiske krav om tilpassing til terreng og nærliggende bygg. Det bør settes krav til at avrenningsmønster for overvann ikke skal endres som følge av utbygginger og at større flater, f.eks. parkeringsareal, skal være infiltrerende. Det er ikke vurdert om utbyggingen kan forverre vannkvaliteten i Kvassheimsåna eller Bjorvatnet, det bør vurderes. Planen må vurderes opp mot naturmangfoldloven Eksisterende naturverdier bør knyttes opp mot planens overordnende grøntstruktur på en god måte. Fylkesmannen tilrår at planens støybestemmelser viser til T-1442/2012. Rådmannens kommentar: Kommunen har redegjort for forholdene og endringer i plan i brev til fylkesmannen datert , som på grunnlag av dette har trukket innsigelsen til planen. Planen er justert med bredere grøntstruktur og større nærmiljøanlegg. Antall sandlekeplasser er doblet fra 6 til 12. Norconsult har utarbeidet en trafikkanalyse, vedlegg 05, som redegjør for veiklasse og utforming av Haugstadvegen med kryssområder og rundkjøring. Statens vegvesen har

4 anbefalt veistrukturen slik den nå er regulert. Faglige råd: Grøntstruktur med gang- og sykkelvei med tilknytting til kjøreveier er vurdert i detaljreguleringsplan og samordnet med overordnet struktur vist i kommuneplan. For Brusand stasjon pågår det, i forbindelse med planarbeidet for dobbelspor, et analysearbeid for dimensjonering av strekningen Sandnes Egersund, der kommunen deltar. Gang- og sykkelvei fra Stokkalandsmarka til eventuell fremtidig stasjon er under planlegging i pågående reguleringsarbeid. Sykkelparkering på areal regulert til barnehage sikres gjennom kommunal parkeringsnorm. Kommunen har lagt inn bestemmelser, som styrer terrengtilpasning der dette er nødvendig. Forholdene blir i de fleste tilfeller vurdert gjennom tekniske planer. Det er regulert overordnede traseer for flomveier. Eventuell infiltrasjon på større flater sees på gjennom tekniske planer. Fordrøyningsbasseng er økt til ca. 15 daa for å oppnå tilstrekkelig renseeffekt. Planen er nå vurdert opp mot naturmangfoldloven, viser til beskrivelse av planen, punkt 5.5 Naturverdier Støyanalyse er foretatt av Norconsult, som legges til grunn for støytiltak som er vist i plankart og sikret i bestemmelser som også viser til T Statens vegvesen, : På grunnlag av vurderinger gjort på eksisterende veinett, konkluderes det med at tålegrensen for utbygging før en eventuelt ny omkjøringsvei med tilhørende gang- og sykkelvei skal etableres er på boenheter. Statens vegvesen fremmer på grunnlag av denne vurderingen innsigelse om ikke følgende rekkefølgekrav tas inn i planen: «Det kan etableres maks 330 boenheter før ny vegforbindelse med tilhørende gang- og sykkelveg fra Stokkalandsmarka ned til fv. 44 nord for Brusand er etablert.» Rådmannens kommentar: Rekkefølgekrav i tråd med Statens vegvesens ønske er lagt til i planens bestemmelser, krav for å unngå innsigelse til planen blir derfor ansett som oppfylt. Haugstadvegen er planlagt etter normene for veiklasse H1. På grunn av forventet større trafikkmengde for Solbakken (framtidige nye boligfelt vest for Haugstadvegen) er det lagt inn et kryss med kanalisert venstresvingsfelt. Rogaland fylkeskommune, kulturvernavdelingen, : Fylkeskommunen påpeker at kulturminnefelt med id ikke er tilstrekkelig ivaretatt gjennom planen og varsler innsigelse dersom det ikke sikres med en utvidet vernesone i kombinasjon med grøntområde/friområde, med følgende tilhørende bestemmelse: «Det er ikke tillatt å foreta noen form for fysiske inngrep innenfor området avsatt til Hensynsone

5 11-8 d) - automatisk freda kulturminne. Eventuelle tiltak innenfor området må på forhånd avklares med kulturminnemyndighetene, jf. lov om kulturminner 3 og 8. Fortrinnsvis bør slike tiltak fremmes i form av reguleringsendring.» I tillegg må et område rundt kulturminnefeltet, i en bredde på 20 m regnet fra kulturminnefeltets avgrensning, reguleres til hensynssone 11-8 c) i kombinasjon med grøntområde (evt. friområde) med tilhørende reguleringsbestemmelse der det går frem at: «Alle tiltak innenfor området må på forhånd avklares med kulturminnemyndighetene, jf. lov om kulturminner 3. Det forutsettes at evt. tiltak/installasjoner i området skal ha en god landskapstilpasning og være av moderate dimensjoner av hensyn til nærliggende automatisk freda kulturminner.» Det registreres også at planområdet er utvidet utover området der det ble foretatt kulturhistoriske registreringer, men det vurderes at potensialet for funn er liten. Rådmannens kommentar: Kulturminnet er nå sikret i plankart og tilhørende bestemmelser, kulturvernavdelingen har på grunnlag av dette trukket innsigelsen til planen i brev datert Fylkesrådmannen, : Fylkesrådmannen mener at det ikke er brukt riktig planform og at en såpass stor og omfattende plan bør utarbeides som en overordnet områdeplan. En konsekvens av å velge detaljplan, er at helhetsaspektet og forutsigbarheten ikke er godt nok ivaretatt. Planen bør strammes opp med en utnyttelsesgrad på minimum 3 boliger per dekar, der sykkel som transportmiddel blir satset på og knyttet opp mot nytt stasjonspunkt for Jærbanen. Det bør vurderes å sette krav til utforming av fordrøyningsbasseng for å gjøre det til et positivt landskapselement. Overordnende veianlegg og relevante rekkefølgekrav bør vurderes i lys av kommuneplanrevisjonen. Støysituasjonen må følges opp og sikres gjennom planen. Alternative plasseringer av barnehage bør vurderes. Fylkesrådmannen mener det er uheldig at den plasseres i planens mest trafikkerte kryss. Det er viktig at barnehageløsningen legger til rette for myke transportvarianter. På område avsatt til kombinert formål næring/tjenesteyting i vest må det vurderes hvilke tiltak man ønsker at skal etablere seg. Det må også sikres at eventuelle etableringer er i tråd med regionalplan for Jæren. Mener det bør fokuseres på massebalanse med særlig vekt på å optimalisere ressursutnyttelse og å redusere klimagassutslipp knyttet til transport. Planen mangler diverse krav: Minstegrad av soleksponering på uteoppholdsareal. Minsteandel uteareal på bakkenivå.

6 Krav om støygrenser som skal overholdes jf. T Ingen krav for boliger med tanke på universell utforming. Bør legges inn mer ambisiøse bestemmelser knyttet opp mot bruk av sykkel. Rådmannens kommentar: Det er valgt en detaljplan for området på grunnlag av at planprosessen pågikk parallelt med kommuneplanrevisjon, der den overordnende utformingen av Stokkalandsmarka ble vurdert. Minimum utnyttelsesgrad for feltet er satt til 2 boenheter per dekar i henhold til nylig godkjent kommuneplan, maksimal tillatte utnyttelse er økt fra 2,5 til 2,7 boenheter per dekar. Ut fra tidligere erfaringer er det rimelig å anta at område blir utnyttet opp mot det maksimale. Det er fokusert på gode trafikkløsninger og traseer for myke trafikanter, m.a. syklende. Utforming av fordrøyningsbasseng/renseområde som et positivt landkspselement er sikret gjennom ny bestemmelse Overordnende forhold avklart i revidering av kommuneplan er implementert i detaljplanen. Støysituasjon er vist i egen støyanalyse, vedlegg 06. Støytiltak er sikret gjennom planen på grunnlag av denne. Barnehage er plassert på grunnlag av tre forhold: Rundkjøringen er et nullpunkt i forhold til trafikk nordover langs fv. 44 med tanke på kjøretid. Rundkjøringen er derfor ikke et slik trafikknutepunkt som fylkesrådmannen foutsetter. Barnehagen har adkomst via Solhøgda, som kun dekker et eneboligområde med begrenset trafikkmengder (ca. 800 ÅDT). Barnehagen vil ligge sentralt i forhold til omkringliggende fremtidige boligområder. Mulige etableringer på området næring/tjenesteyting er regulert gjennom ny bestemmelse Stokkalandsmarka er gunstig plassert i forhold til større masseuttak i nærområdet. Planområdet ligger i hovedsak på fjell, det er derfor lagt opp til et mindre masseunderskudd, for å redusere utsprengning av store flater. Planen legger opp til å følge generelle overordnede bestemmelser og føringer gitt i f.eks. regionalplan for Jæren og Tek 10. Interne kjøreveier, gang- og sykkelveier og områder mellom kjørevei og inngangsparti er sikret universelt utformet i forhold til stigningsgrad. Krav om støygrenser er sikret gjennom planens bestemmelser. Jæren everk, : Everket redegjør for situasjonen rundt en eventuell oppbygning av infrastruktur for fjernvarme for Stokkalandsmarka og konkluderer med at ved en realisering må Hå kommune bidra økonomisk. Det blir da sett på to hovedalternativ: JFV bygger ut, eier og drifter infrastrukturen på samme måte som på Nærbø. 3-parts firma bygger ut, eier og drifter en komplett fjernvarmesentral. Rådmannens kommentar: Mulig utbygging av fjernvarmeanlegg er sikret gjennom planens bestemmelser, dersom det blir gitt

7 konsesjon til fjernvarme. Rådmannen ser det som lite aktuelt å etablere et fjernvarmeanlegg for eneboligområdene. Det kan vurderes om det som del av opparbeidingen av området skal legges til rette for etablering av fjernvarmeforsyning til områdene for konsentrerte boligformer. Vigrestad bygg AS, : Vigrestad bygg mener at tettheten for områder avsatt til frittliggende småhusbebyggelse ikke må overskride 2 boliger per dekar og at kommunen må opprettholde vedtaket om at det alltid skal være tilgjengelige kommunale eneboligtomter i Stokkalandsmarka. Rådmannens kommentar: Kommuneplanen legger opp til minimum 2 boenheter per dekar for Stokkalandsmarka. Dette er lagt til grunn ved utarbeidelse av planen og fordeling av boligtyper. Stokkalandsmarka vellag, Vellaget ønsker en ringvei rundt tettstedet for å trekke trafikken bort fra skole og barnehage, samt boligbebyggelsen. Dette vil også hindre gjennomkjørende tungtrafikk fra å kjøre gjennom tettstedet. Gang- og sykkelvei langs hovedveien bør bygges samtidig med veien. Vellaget ønsker å ta del i planlegging av lekeplasser og grøntområder i Stokkalandsmarka. De ønsker også at et område avsettes spesielt til lufting av hunder. Mener avsatt sentrumsareal burde vært større. Det bør tenkes langsiktig når det planlegges for sport og kultur. Ønsker at flerbrukshall og svømmebasseng vurderes i tettstedet. Mener områder for fortetting bør flyttes nærmere avsatt sentrumsareal, og at det legges til rette for en god differensiering av boligtilbud spredt utover planområdet. Rådmannens kommentarer: Spørsmålet om vegsystem i Stokkalandsmarka ble grundig vurdert og fastlagt i den nye kommuneplanen. I og med at det er boligområdene selv som skaper den alt overveiende del av trafikken, må planen i alle tilfeller utformes med et internt veinett som vist i kommuneplan og reguleringsplan. Et slikt vegnett er nødvendig for å lede den interne trafikken i boligområdene ut på overordnet vegnett, dvs. Fuglestadvegen og fv. 44 i sør og Haugstadvegen mot nord. En ringvei ville ikke løst dette behovet. Slik planen er utformet vil den sentrale rundkjøringen utgjøre et slags «nullpunkt» der kjøretiden langs fv 44 nordover Jæren vil være om lag like lang om en kjører Haugstadvegen direkte nordover mot Vigrestad eller i fremtiden kjører sørover til ny omkjøringsvei ved Brusand og deretter nordover. Veistrukturen er derfor utformet for å lede biltrafikken raskest mulig ut av boligområdene og over på overordnet vegnett. Vellagets ønske om å ta del i planlegging av lekeplasser og grøntområder kan ikke sikres gjennom reguleringsplan. Rådmannen vil i den videre detaljplanleggingen av lekeplassene

8 og nærmiljøanleggene drøfte disse med vellaget. Størrelse på sentrumsareal er vist i overordnet kommuneplan og inngår ikke i detaljplanen. Idrettsområder er ikke vist i detaljplanen og det er ikke aktuelt å vurdere dette nærmere nå. Felt for tettere boligbebyggelse er i denne planen lagt til områder som er spesielt gunstige i forhold til terrengtilpasning og havutsikt. Konsentrerte områder i senere utbyggingsetapper kan bli vurdert opp mot plassering av nytt stasjonsområde. Vurdering: Kommunen mottok omfattende innspill til planen fra fylkeskommunale og statlige instanser, med innsigelser knyttet til overordnende problemstillinger. Disse problemstillingene ble vurdert gjennom revisjonsarbeidet for ny kommuneplan. Avklaringsprosessen med særlig fylkesmannen har vært tidkrevende og innspill knyttet til kommuneplan og reguleringsplan måtte avklares parallelt. Nå som ny kommuneplan foreligger, kan planen tas opp til endelig behandling. Forslag til detaljreguleringsplan omfatter 2 hovedveger, 2 barnehagetomter, industri- og grøntareal, og 5 delområder for boliger som til sammen kan bebygges med 144 eneboligtomter, boenheter i konsentrert småhusbebyggelse og i blokker, til sammen mellom 260 og 354 boenheter. Planlagt arealbruk samsvarer med hovedformålene for bebyggelse, veger, grøntstrukturer og tekniske anlegg i forslag til kommuneplan for perioden Reguleringsområdet er utvidet for å tilpasse tilliggende eksisterende bebyggelse, universell utforming og større magasin for fordøying av overvann. Figur 2: Feltinndeling for plan til endelig behandling og feltinndeling for tidligere førstegangsbehandlet plan. Figuren viser også endringene i overordnet grøntstruktur. Under følger en gjennomgang av alle endringer som er gjennomført i planen siden den ble førstegangsbehandlet i desember Endringene er delt opp i fire hoveddeler for bolig, vei,

9 grøntstruktur og andre endringer. Endringer i grøntstruktur og lekeplasser: Den overordnede grøntstrukturen for planen er utvidet etter krav fra Fylkesmannen i Rogaland. Endringen ble gjort på et overordnet nivå gjennom kommuneplanrevideringen og er nå tilpasset planen. Det er her fokusert på å legge til rette for store offentlige grøntområder, vist som nærmiljøanlegg i planen. Det gir en gjennomsnittlig bredde på planens grøntstruktur på over 20 m, men deler av strukturen vil ha en bredde under nevnte verdi. Figur 3: Nærmiljøanlegg som vist i plan. Grepet gir gode grønne årer gjennom planen som leder til større grønt- og rekreasjonsområder. Det gir gode tur og rekreasjonsmuligheter samtidig som det gir gode premisser for kontroll av flom- og overvann. Totalareal avsatt til overordnet grøntstruktur i planen er 16,7 daa, økt fra 12,6 daa ved planens førstegangsbehandling. Det sentrale grøntområdet i delfelt E er utvidet til ca. 7,2 da. I nylig godkjent kommuneplan er det satt krav om at internlekeplasser skal minimum ha en størrelse på 250 m2. Samtlige lekeplasser derfor utvidet fra min 200 m2 til 250 m2. Det er gjort noen unntak der konsekvensene av en utvidelse i henhold til krav vil gi urimelig konsekvenser i forhold til innskrenking av boligområder eller store terrengtilpasningsgrep. Disse lekeplassene er utvidet i så stor grad det er mulig. Fornminneområdet avsatt for å sikre kulturminne id er utvidet fra 1,6 til 2,9 daa i henhold til krav fremsatt av fylkesrådmannens kulturvernavdeling.

10 Figur 4: Fornminne i revidert plan Figur 5: Fornminne som vist ved førstegangsbehandling av plan Plangrepet gir et større grøntområde som kan få en høy kvalitet, området er også sikret gjennom bestemmelser som blant annet sier at tilgrensende bebyggelse skal tilpasses fornminnet med tilhørende naturområde. Endringer i boligstruktur: En endring av grøntstruktur vil også få konsekvenser i forhold til tilgjengelig boligareal. Bruttoareal til boligformål er som en konsekvens redusert med 8,5 daa ned til totalt 129 daa. Spredning mellom forskjellige boligformål er også justert i forhold til førstegangsbehandlet planforslag, som vist i tabell under: Delfelt Delfelt B Delfelt C Delfelt D Delfelt E Delfelt F Sum Boligtype Min. Maks Min. Maks Min. Maks Min. Maks Min. Maks Min. Maks Frittliggende småhus Konsentrert småhus Boligblokker Sum Gjennomsnitt Tabell 1: Fordeling av boligtyper i forhold til felt i førstegangsbehandlet planforslag vist i figur 2. Delfelt Delfelt B Delfelt C Delfelt D Delfelt E Delfelt F Sum Boligtype Min. Maks Min. Maks Min. Maks Min. Maks Min. Maks Min. Maks Eneboliger Konsentrert småhus Boligblokker Sum Gjennomsnitt Tabell 2: Fordeling av boligtyper i forhold til felt vist i figur 2 i planforslag til endelig behandling.

11 Planen inneholder 144 eneboligtomter. Det er ikke lenger angitt en variasjon for disse, da hver enkelt tomt er vist i reguleringsplanen. Områder avsatt til konsentrert småhusbebyggelse er betydelig redsuert samtidig som man har økt andelen blokkbebyggelse i planen. Dette øker planens maksimalutnyttelse fra 2,5 boenheter per dekar til 2,73. Minimum utnyttelsesgrad for planen i sin helhet er 2 boliger per dekar. Endringene er gjort for å få til en tilfredsstillende tetthet for planområdet, samtidig som man beholder gode areal avsatt til frittliggende eneboliger. Det er lagt til flere bestemmelsesområder i plankartet tilknyttet utvalgte boligområder, som vil ha spesielle behov i forhold til landskapstilpasning eller der det er behov for spesielle tiltak i forhold til flomveier og overvannshåndtering. Områdene er tydelig vist i plankart der det henvises til aktuell bestemmelse som spesifiserer hvilke tiltak som må gjøres. Endringer i veistruktur: Rekkefølgekrav for opparbeiding av ny omkjøringsvei tilknyttet fv. 44 er tatt inn i planen etter en omfattende prosess gjennom dette planarbeidet og gjennom kommuneplanrevideringen. Rekkefølgekravet tillater en utbygging på opptil 330 boliger i Stokkalandsmarka før ny veiforbindelse ned til fv. 44 skal være etablert. Kravet er tatt inn både i reguleringsplanens og kommuneplanens bestemmelser. På grunn av en helhetlig vurdering der det er sett på planens tilknytting til fremtidig boligområdet i sør, er det lagt inn et nytt kryss med kanalisering til Haugstadveien, fra område vist som Solbakken. Krysset er utformet på grunnlag av forventet trafikkmengde fra området, for mer informasjon, se vedlagt trafikkvurdering.

12 Figur 6: Nytt kryss til fremtidige boligområder sør for planen. Det er ellers gjort mindre endringer i interne veistrukturer som en konsekvens av utvidet grøntstruktur, med påfølgende omrokkeringer av boligfelt. Andre endringer: Det er gjort flere mindre endringer i plankart som ikke faller inn under bolig, vei eller grøntstruktur. Endringene er vist og forklart under: Område vist som kombinert formål industri/næring i førstegangsbehandlet planutkast er nå endret til næring/tjenesteyting. Feltet skal være et næringsområde tilknyttet tilgrensede industri: Eventuelle næringer som kan etablere seg på feltet blir bestemt ut fra regionalplan for Jæren sine retningslinjer for handel og næring utenfor sentrumsområder. I tillegg åpner man muligheten for en brannstasjon på feltet. En eventuell brannstasjon vil få egen avkjøring til Haugstadveien, stopplomme for Haugstadveien er som en konsekvens flyttet bort fra mulig fremtidig utkjøring for å gjøre trafikksituasjonen mer oversiktlig.

13 Figur 7: Felt for næring og tjenesteyting med tilgrensende fordrøyningsbassen. Felt avsatt til fordrøyningsbasseng er dimensjonert opp for å kunne håndtere større mengder overvann, fra 12,8 til 15,2 daa. Planen er påført administrasjonens forslag til gate- og stedsnavn. Dersom navnene blir endret i ettertid, vil plankart med tilhørende bestemmelser oppdateres i henhold til endringene. Konklusjon: Planen er nå oppdatert og i samsvar med gjeldende kommuneplan, samt tilpasset krav og flere faglige råd fra overordnede instanser. Planen ble sendt ut på en begrenset høring i forkant av endelig behandling der samtlige innsigelser til planen ble trukket. Resultatet er etter rådmannens vurdering en god og helhetlig plan med et fokus på bomiljø, sikre trafikkløsninger og gode overordnende overvann, vann- og avløpsløsninger. Rådmannen tilrår derfor at planen godkjennes slik den nå foreligger. Vedlegg: 04 Illustrasjonsplan

14 05 Trafikkrapport Stokkalandsmarka 06 Støyanalyse 01 Plankart 02 Reguleringsbestemmelser 03 Planbeskrivelse 07 Binder av innspill