Planprogram. Detaljregulering for Klevjerhagen sentrum (66/3) - Sande kommune. Tiltakshaver: Dunihagen Eiendom AS. Plankonsulent Stener Sørensen AS

Transkript

1 Detaljregulering for Klevjerhagen sentrum (66/3) - Sande kommune Tiltakshaver: Dunihagen Eiendom AS Plankonsulent Stener Sørensen AS Drammen,

2 Innhold 1.0 Innledning Bakgrunn Planstatus Plantype Planprogram Utredningsplikt (KU) Planprosess og medvirkning Prosess Fremdrift Informasjon og medvirkning Planområdet Områdebeskrivelse og avgrensning Eiendomsforhold Dagens situasjon Fremtidig situasjon Utredning Utredning alternative formål Utredning - behov og metode ROS-analyse

3 1.0 Innledning 1.1 Bakgrunn Planområdet omfatter eiendom gnr/bnr 66/3, som ligger sentralt plassert i Klevjerhagen, 6-7 km nord for Sande sentrum. Det er ønske om å tilrettelegge for ny boligbebyggelse med tilhørende formål innenfor eiendommen. Oversiktskart som viser planområdet 3

4 Flyfoto som viser inntegnet planområde. Formannskapet vedtok i møte at det aksepteres igangsatt arbeid med detaljregulering. Vedtakstekst: "Sande kommune aksepterer at det startes arbeid med detaljregulering av boliger i Klevjerhagen. Som første fase i planarbeidet må det utarbeides planprogram og KU i tråd med PBL 4-1 og 4-2. Planen skal ivareta tomtens nærmiljø med idretts- og samferdselsanlegg. Planforslaget skal vise alternative løsninger. Planarbeidet vil prioriteres i gruppe C etter planer i gruppe A og B som er i tråd med overordnet plan og har større samfunnsmessig betydning." 4

5 1.2 Planstatus Kommuneplanens arealdel : Området er avsatt som LNF-område. Utsnitt av kommuneplanen, som viser inntegnet planområde. Gjeldende reguleringsplan: Området omfattes av «Reguleringsplan for Klevjerhagen», vedtatt: og ligger som del av Landbruksområde jordbruk. Utsnitt av eksisterende reguleringsplan, som viser inntegnet planområde. 5

6 1.3 Plantype Det skal utarbeides detaljert reguleringsplan, som tilrettelegger for boligbebyggelse med tilhørende anlegg. Ny detaljplan vil erstatte eksisterende reguleringsplan for det aktuelle området. 1.4 Planprogram Hensikt med planprogrammet er å tydeliggjøre rammer og forutsetninger for det videre planarbeidet. Planprogrammet skal skape forutsigbarhet ved å klargjøre formål med planarbeidet, planprosess med fremdrift samt mulig medvirkning fra ulike interessegrupper. 1.5 Utredningsplikt (KU) Planområdet er i Kommuneplanens arealdel avsatt til LNF-område (Landbruk-Natur-Friluft). Området ligger som en LNF-«øy» tilgrensende områder avsatt til Boligbebyggelse og Idrettsanlegg. Tiltak er vurdert ihht. Plan- og bygningslovens kapittel 4 «Generelle utredningskrav» og Forskrift om konsekvensutredninger. Det vises til forskriftens 3 Planer som skal vurderes nærmere etter vedlegg III, bokstav b) detaljreguleringer på inntil 15 dekar som innebærer endringer av kommuneplan eller områderegulering. Det aktuelle området vurderes til å falle inn under denne kategori. Det henvises videre til samme forskrift vedlegg III: Vurdering av vesentlig virkninger for miljø og samfunn. Her fremgår kategorier som man skal vurdere potensielle konflikter opp imot. Kategorier som ligger nærmest i relevans vurderes til å være: Bokstav e) naturområder som er særlig viktige for utøvelse av friluftsliv Bokstav h) større omdisponering av LNF-området eller områder som er regulert til landbruk og som er av stor betydning for landbruksvirksomhet. Det aktuelle området vurderes til ikke å falle inn under noen av de kategoriene som er listet opp. For nærmere beskrivelse av forholdet mot friluftsliv og landbruk henvises til pkt.4.1 Utredning alternative formål. Det henvises videre til forskriftens 4 Vurdering etter vedlegg III for planer som omfattes av 3. «Ansvarlig myndighet skal tidligst mulig ta stilling til om en reguleringsplan som omfattes av 3 kan få vesentlige virkninger, jf. vedlegg III. Dette skal skje før oppstart av planarbeidet etter plan- og bygningsloven Forslagsstiller skal selv gjøre en vurdering av om planen kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Ved vurdering av om en reguleringsplan kan få vesentlige virkninger, skal ansvarlig myndighet ta utgangspunkt i opplysninger gitt av forslagsstiller, og på ellers foreliggende kunnskap. Ansvarlig myndighet skal i nødvendig grad ta kontakt med berørte myndigheter for å avklare om planen kan få vesentlige virkninger, jf. vedlegg III. 6

7 Dersom ansvarlig myndighet finner at planen kan få vesentlige virkninger, skal dette begrunnes og fremgå av varsel og kunngjøring om oppstart av planarbeidet. Planen behandles i samsvar med forskriften. Dersom ansvarlig myndighet finner at planen ikke vil få vesentlige virkninger, skal dette begrunnes og fremgå av varsel og kunngjøring om oppstart av planarbeidet. Ansvarlig myndighet skal, dersom krav om behandling etter forskriften er reist, men ikke tatt til følge, begrunne dette i forbindelse med utleggelse av planforslaget til offentlig ettersyn, jf. plan- og bygningsloven og 12-11». Tiltakshaver vurderer med bakgrunn i vedlegg III at området ikke vil få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. I dialog med kommunen er det, med bakgrunn i vurdering over, konkludert med at planen ikke vil eller kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn som medfører behov for Konsekvensutredning. 7

8 2.0 Planprosess og medvirkning 2.1 Prosess Forespørsel om oppstart av arbeid med detaljregulering ble behandlet i Formannskapet Rådmannen hadde følgende forslag til vedtak: «Sande kommune finner med hjemmel i PBL ikke grunn til å fremme detaljregulering av boliger i Klevjerhagen før arealet avklares i kommuneplan. Det henstilles til at det leveres et nytt innspill til neste kommuneplanprosess». Rådmannen hadde følgende alternativt vedtak: «Sande kommune aksepterer at det startes arbeid med detaljregulering av boliger i Klevjerhagen. Som første fase i planarbeidet må det utarbeides planprogram og KU i tråd med PBL 4-1 og 4-2. Planen skal ivareta tomtens nærmiljø med idretts- og samferdselsanlegg. Planforslaget skal vise alternative løsninger. Planarbeidet vil prioriteres i gruppe C etter planer i gruppe A og B som er i tråd med overordnet plan og har større samfunnsmessig betydning». Det var alternativt vedtak som ble enstemmig vedtatt. Det har vært avholdt avklarende møte med kommunen før utarbeidelse av planprogram ( ). 2.2 Fremdrift AKTIVITET Planprogram Forslag til planprogram. Administrativ behandling av forslag til planprogram Utlegging av forslag til planprogram, parallelt med kunngjøring / varsling av oppstart planarbeid og forhandling av utbyggingsavtaler Høring / offentlig ettersyn (minimum 6 uker). Gjennomgang av høringsuttalelser. Evt. justering av forslag til planprogram. Vedtak planprogram STIPULERT FREMDRIFT August 2016 September 2016 September 2016 September- oktober 2016 November 2016 Desember 2016 Detaljreguleringsplan Utlegging av forslag til planprogram, parallelt med kunngjøring / varsling av oppstart planarbeider og forhandling av utbyggingsavtaler Høring/ offentlig ettersyn (minimum 6 uker). September 2016 September -oktober

9 Utarbeidelse av planforslag til 1.gangsbehandling 1.gangsbehandling av planforslag Offentlig ettersyn Vedtak detaljreguleringsplan Oktober-desember 2016 Januar 2017 Februar-mars 2017 Mai Informasjon og medvirkning Det tas utgangspunkt i Plan- og bygningslovens krav til informasjon og medvirkning. Forslag til planprogram legges ut til høring/ offentlig ettersyn samtidig med varsel om oppstart planarbeid. Kunngjøring gjøres kjent på kommunens nettside, annonse i avis og direkte brev til berørte parter/aktuelle høringsinstanser. Høringsmateriale kan hentes ut via kommunens nettside. De som varsles med direkte brev får høringsmateriale vedlagt. Forslag til reguleringsplan med tilhørende materiale legges ut til høring/ offentlig ettersyn etter 1.gangsbehandling. Vedtak planprogram kunngjøres på kommunens nettside og annonse i avis. Vedtak reguleringsplan kunngjøres på kommunens nettside og annonse i avis. Informasjonsmøte: I periode for varsling vil det bli avholdt et åpent møte på området. Dersom det utover dette viser seg ønskelig eller hensiktsmessig med oppfølgingsmøter, er man åpen for dette. 9

10 3.0 Planområdet 3.1 Områdebeskrivelse og avgrensning Varslingsområde. Planområdet ligger ved krysset Klevjerveien/Gutugata og er på ca. 6,3 daa. Området grenser mot veiformål, boligformål og idrettsanlegg. Som utgangspunkt foreslås det å følge eiendomsgrensen for avgrensning av planen. Endelig tilpasning mot veiareal vurderes som del av videre planarbeid. 10

11 3.2 Eiendomsforhold Planen omfatter gnr/bnr 66/3. Grunneier er Trond Heieren. Tilgrensende veger er Fylkesveger og det forutsettes at Statens vegvesen er grunneier. 3.3 Dagens situasjon Landskap og bebyggelse: Terrenget oppleves tilnærmet flatt med en svak helning mot sør-øst. Eiendommen inneholder i dag et eksisterende, eldre bolighus og to mindre driftsbygninger. Sørlig del av eiendommen er ubebygd. Av eksisterende vegetasjon er det noen store enkelttrær, ellers åpent. På Gårdskart ( er nordlig del av tomten registrert som bebygd område. Sørlig del er registrert som Jorddekt fastmark. Det drives ikke aktivt landbruk/oppdyrking innenfor eiendommen. Eksisterende bebyggelse Området ligger med umiddelbar nærhet til store leke- og idrettsarealer. Nordre Sande Stadion ligger som nærmeste nabo mot øst og dette går videre over i område avsatt til Friområde i Kommuneplanens arealdel. Vegsystem og annen teknisk infrastruktur: Eiendommen har i dag direkte adkomst fra Klevjerveien. I område med adkomst er det en eksisterende bussholdeplass. Vann- og avløp: Det skal være offentlig anlegg for vann/avløp og overvann tilgrensende eiendommen. Sosial infrastruktur: Nærmeste barnehage er Nordre Sande barnehage og ligger tilgrensende planområdet i nord. Området sogner til Galleberg barneskole, avstand ca. 2-2,5 km. 11

12 Kulturminner: Det er ikke funnet registrerte kulturminner innenfor planområdet (kilde: Som del av videre planarbeid vil evt. behov for arkeologiske registreringer avklares. Natur-, plante- og dyreliv: Det er ikke funnet registrerte forekomster innenfor planområdet (kilde Forurensning: Støy: Planområdet ligger tilgrensende Fv950 Klevjerveien og Fv956 Gutugata. Dette er veier med svært begrenset trafikk. Som del av videre planarbeid vil evt. behov for støyutredning avklares. Grunn: Det er ikke kjente forurensningskilder i området. 3.4 Fremtidig situasjon Det er ønske om å etablere ny småhusbebyggelse innenfor planområdet. Det vurderes småhusbebyggelse i kjeder/rekker med felles parkeringsløsning og lekearealer. Det tenkes separate boenheter i 1. og 2.etasje, hvor enhet i 2.etasje får tilhørende, utnyttbart loft. Et realistisk antall nye enheter anslås til å være ca stk. Endelig utnyttelsesgrad og byggehøyde avklares som del av det videre planarbeid. Det forutsettes at eksisterende bygninger innenfor planområdet rives for å gi plass til planlagt bebyggelse. Det skal tas utgangspunkt i kommunale krav til parkeringsdekning og lekearealer. Parkering tenkes løst som overflateparkering. 4.0 Utredning 4.1 Utredning alternative formål Reguleringsplanen skal tilrettelegge for boligbebyggelse. Det har fra kommunens side vært ønske om at andre mulige, alternative formål synliggjøres og vurderes i en tidlig fase. Følgende alternative formål er ønsket vurdert: 1. Landbruk (i tråd med eksisterende kommuneplan) 2. Idrett og friluftsliv 3. Næring (service/kontor) Landbruk: Cirka 70% av eiendommen er i dag bebygd (bolighus med tilhørende bygninger). Resterende areal i sør er ubebygd og består av jorddekt fastmark. Dette er et lite, isolert areal og benyttes ikke som dyrka mark i dag eller i nyere tid. 12

13 Med dette som bakgrunn vurderes det ikke aktuelt å benytte arealet til Landbruk. Idrett og friluftsliv: Eiendommen ligger tilgrensende Nordre Sande Stadion. Eiendommen blir ikke brukt til uorganisert lek eller annet opphold for allmennheten. Hoveddel av eiendom er bebygd/privatisert, og det vurderes ikke å være behov for særskilt tilrettelegging for idrett og friluftsliv innenfor resterende ubebygd areal. Det er viktig å generelt ivareta og tilrettelegge for gode og trygge forbindelser til idrettsområdet. Det er nylig etablert ny lysløype nord og øst for eiendommen. Tidligere lysløype grenset til eiendommen, mens ny løype ikke gjør det og dermed ikke vil være i konflikt med planlagte tiltak. Med dette som bakgrunn vurderes det ikke aktuelt å benytte arealet til Idrett og friluftsliv. Som del av videre planarbeid skal det gjøres vurderinger for å ivareta gode gangforbindelser til tilgrensende idrettsanlegg. Næring (service/kontor): Planområdet vurderes til å være det mest sentrale i Klevjerhagen og med dette som bakgrunn et mulig område for en form for servicetjenester eller kontorer. Stedet Klevjerhagen vurderes ikke til å ha beliggenhet eller størrelse som tilsier at det vil være etterspørsel etter denne type formål blant Klevjerhagens innbyggere. I dag er det idrettsstadion sammen med tilgrensende barnehage, som kan defineres som Klevjerhagens senterområde. Dette mener tiltakshaver er riktig og tilstrekkelig for stedet. Det vurderes naturlig og ønskelig at det er Sande sentrum som skal dekke behovet for andre servicefasiliteter, kontorer etc. Med dette som bakgrunn vurderes det ikke aktuelt å benytte arealet til serviceog/eller kontorformål. 4.2 Utredning - behov og metode Som del av arbeid med reguleringsplan, kan det bli behov for supplerende utredninger. Relevante utredningstemaer som må vurderes: Trafikkvurdering: Tiltak vil medføre en noe økt trafikkmengde. Det skal etableres adkomst til området fra Fylkesveg. Eksisterende bussholdeplass må ivaretas. Metode: Redegjørelse i planbeskrivelse eller egen fagrapport med grunnlag i eksisterende og stipulerte, fremtidige trafikktall. Støyvurdering: Tiltak vil medføre en begrenset økning i luftbåren støy. Dagens støyforhold på eiendommen synliggjøres. Metode: Redegjørelse i egen fagrapport som synliggjør eksisterende og stipulert, fremtidig støybelastning. Vurdering av evt. behov for avbøtende tiltak. 13

14 Vann- og avløp: Eksisterende forhold og kapasitet må avklares som grunnlag for planlagte løsninger. Metode: Det skal utarbeides en overordnet vann- og avløpsplan som del av planarbeidet. Denne skal godkjennes av kommunens VA-avdeling. Kulturminner: Det må vurderes om det er behov for arkeologiske registreringer. Dette avklares i forbindelse med varsel om oppstart planarbeid. Metode: Dersom det blir krav om undersøkelse, utføres dette av fagmyndighet. Geoteknikk: Dagens grunnforhold må dokumenteres og vurderes opp mot planlagte tiltak. Metode: Overordnet redegjørelse i egen fagrapport. Evt. behov for nærmere grunnundersøkelser synliggjøres. 4.3 ROS-analyse I henhold til Plan- og bygningsloven 4-3 skal det som del av planarbeidet utarbeides en risiko- og sårbarhetsanalyse. Denne utformes i henhold til Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskaps veileder «Samfunnssikkerhet i arealplanlegging (rev.2011). Analysen skal avdekke farer og vurdere sannsynlighetsgrad og alvorlighetsgrad, samt synliggjøre tiltak som kan forhindre uønskede hendelser og redusere potensiell negativ effekt. Analysen skal omfatte anleggsperioden samt endelig situasjon. 14