2. gangs behandling 56O Detaljregulering Nortura BA

Transkript

1 Arkiv: 56O Arkivsaksnr: 2009/ Saksbehandler: Jørgen Sætre Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Kommunestyret 17/ gangs behandling 56O Detaljregulering Nortura BA Vedlegg: 1. Revidert plankart Konsekvensutredning Nortura slakteri 3. ROS-vurdering 4. Tidligere planbestemmelser datert Dagens situasjon fotomontasje 6. Fotomontasje gesimshøyde cote D-illustrasjoner cote D-illustrasjoner cote D-illustrasjoner cote D-illustrasjoner cote Fotomontasje cote D-illustrasjoner cote D-illustrasjoner cote D-illustrasjoner cote Vedtak 1. gangs behandling Fastsetting av planprogram 17. Siste reviderte planbestemmelser Fylkesmannens utslippstillatelse 19. Dokumentasjon områdestabilitet og grunnforhold, uttalelse 20. Sikringstiltak skråning og fylling 21. Notat 22. Notat 23. Notat

2 Saksdokumenter (ikke vedlagt) Kommunedelplan for Sveberg, vedtatt Reguleringsplan 56K Sveberg Sør - utvidelse av industri og serviceområde, satt i kraft Reguleringsplan 56E for utvidelse av område D satt i kraft Saksopplysninger Sak: 2 gangs behandling av planforslag for Nortura BA Formål: Legge til rette for industrivirksomhet/slakteri Forslagstiller: Solem Hartmann AS Tiltakshaver: Nortura BA Lokalisering: gbnr. 48/217, 309, 314 og 334 på Sveberg industriområde Gjeldende planstatus: I hovedsak regulert til industri i reg.plan 56K og 56E, men forslaget omfatter også områder som i dag er regulert til parkbelte i industriområde. Bakgrunn Igangsatt regulering for Nortura slakteri ble kunngjort i Malvikbladet og Adresseavisen og naboer/berørte ble varslet med brev datert Planområdet ligger på Sveberg, ca. 1,5km vest for Hommelvik sentrum. Malvik kommune har gitt Spis Grilstad AS tillatelse til etablering av et slakteri på samme område og byggingen ble igangsatt i Nortura BA har kjøpt dette prosjektet og har behov for å gjøre tilpasninger i forhold til tidligere vedtatte planer. Terrenget i området domineres av til dels bratte skråninger med fall mot øst. I kommunedelplan for Sveberg er planområdet i hovedsak avsatt til område for handel/service/industri. Planområdet berører 2 reguleringsplaner. For størsteparten av området gjelder dette reguleringsplan 56K Sveberg Sør - utvidelse av industri og serviceområde. I nordre del av planområdet gjelder reguleringsplan 56E - utvidelse av område D. Begge plankartene viser at det aktuelle tiltaksområdet er regulert til industri/service. Nortura BA ønsker å ferdigstille påbegynt slakteri på Sveberg, og det er behov for reguleringsendring blant annet for å tilpasse formålsgrensene til byggebehovet. Samlet investering forventes å bli 500 mill. kr, og den nye fabrikken med et bruksareal på m2 vil bli Norges største storfe- og småfeslakteri. I forskrift om konsekvensutredning fra er det satt krav om konsekvensutredning i forbindelse med utarbeiding av reguleringsplaner når det blir planlagt for: "Industri-, nærings-, lager-, og kontorbygg samt offentlige bygg og bygg til allmennyttige formål med en investeringskostnad på mer enn 500 mill. kr eller et bruksareal på mer enn m2."

3 Forslag til planprogram lå ute til offentlig ettersyn i 6 uker i perioden Planutvalget vedtok planprogrammet Formålet med planprogrammet er å sikre at et helhetlig hensyn til miljø, naturressurser og samfunn blir tatt i betraktning under forberedelsen av det aktuelle tiltak, og når det tas stilling til om (og eventuelt på hvilke vilkår) tiltaket kan gjennomføres. Konsekvensutredning og ROS-vurdering ble utarbeidet av forslagstiller i henhold til det vedtatte planprogrammet. Dette ble sammen med planbestemmelsene og plankart 1. gangs behandlet av planutvalget Etter flere runder med bearbeiding ble planforslaget vurdert å i tilstrekkelig grad imøtekomme planutvalgets vedtak. Planen ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden Det kom 5 merknader til høringen: Sammendrag av merknadene Kommentar Sør Trøndelag fylkeskommune datert Det bør legges vekt på å følge opp minimum de foreslåtte avbøtende tiltak for friluftsliv. Dette på grunn av beliggenheten opp imot det regionalt viktige Stavsjø-området. Det bør også ses på mulige tiltak for å redusere faren for luktplager. Et grøntdrag fra eksisterende fotgjengerundergang ved E6 til Stavsjøvegen er tatt med i plankartet. Dette vil bli del av en sti som erstatter tidligere gangforbindelse mellom boligfelt nedenfor E6 og Stavsjøområdet. Det innstilles på å innføre rekkefølgebestemmelse om at luktspredningsberegning skal gjennomføres av tiltakshaver senest 6 måneder etter driftsoppstart. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag datert For å redusere graden av visuell eksponering må fargebruk og vegetasjonsbelte være avbøtende tiltak som vurderes. Når det gjelder støy, avfallshåndtering, utslipp til vann og tiltak for å begrense lukt, er dette forhold som vil tas med i konsesjonsbehandlingen for slakteriet. Fylkesmannen setter derfor ikke krav om at dette skal være med i reguleringsbestemmelsene. Vilkår for egengodkjenning er at det må utføres spredningsberegninger i forhold til lukt som sendes Fylkesmannen. Det er tatt med i bestemmelsene at materialbruken på ytterkledning holdes i jordfarge. Byggene vil ikke rage over fyllingskanten bak, og den visuelle eksponeringen mot Hommelvik vil ikke bli verre enn resten av dette industriområdet som det framstår i dag. Det innstilles på å innføre rekkefølgebestemmelse om at luktspredningsberegning skal gjennomføres av tiltakshaver senest 6 måneder etter driftsoppstart. Fylkesmannen setter i sin merknad ingen slik tidsfrist, men den innstilte

4 Fylkesmannen minner om at vilkår for egengodkjenning innebærer at Fylkesmannen har innsigelse til planen dersom vilkårene ikke imøtekommes. rekkefølgebestemmelsen over kommer ikke i konflikt med Fylkesmannens merknad. NVE datert Anbefaler at rådene fra Rambøll angående geotekniske forhold blir fulgt opp, og at NVEs retningslinjer 1/2008 blir brukt som rettesnor. I tillegg anbefaler NVE at det i planbestemmelsene blir tatt inn et punkt om at geoteknisk vurdering skal foretas før planen vedtas. Det beskrives i planens konsekvensutredning at grunnforhold og områdestabilitet skal avklares i forhold til NVEs retningslinje. Administrasjonen støtter at dette må følges opp, men innstiller på vilkår om at dette skal avklares før endelig planvedtak. Nortura datert Viser til vedtakspunkt i 1. gangs behandlingen: "Maksimal tillatt gesimshøyde på bygg skal ikke overstige cote Ønsker at bestemmelse i forhold til dette skal utformes slik at byggene i nordre del av planområdet blir gitt mulighet til en bygghøyde på 12m. Dette vil tilsvare cote +185 og vil være nødvendig fordi terrenget er stigende fra sør til nord i området. Presiserer at Norturas ansvar i forhold til tilplanting/utomhusplan er avgrenset til opparbeidelse på egen tomt. Vedlagt skisse (vedlegg 11) viser at høybygget ikke vil ruve over topp fylling i bakgrunnen sett fra Hommelvik. Det innstilles på at det i bestemmelsene presiseres at distribusjonsbygget tillates med en gesimshøyde inntil cote 185. Reguleringsplanen som den foreligger vil medføre fradeling av deler av "parkområde industri" mellom Nortura-bygget og Kjeldsbergtomta til Nortura. Dette vil bli del av Norturas tomt. Nortura er inneforstått med at det skal gjennomføres en spredningsberegning i forbindelse med etablering av slakterianlegget. Nortura ber kommunen vurdere på nytt tidspunktet for denne beregningen. Administrasjonen støtter innføring av rekkefølgebestemmelse om at spredningsberegning skal gjennomføres av tiltakshaver senest 6 måneder etter driftsoppstart. Corex datert Detaljreguleringsplanen for Nortura går delvis inn på Corex sin tomt, og Corex påpeker at det ikke er inngått noen avtale om makeskifte her. Corex har meddelt Nortura at de er positive til å finne en løsning, men stiller seg undrende til at Nortura planlegger på deres eiendom uten å svare på deres henvendelse. Administrasjonen er positive til at formålet på Den aktuelle delen av Corex sin tomt omreguleres til industriformål. Med dette tar Administrasjonen kun stilling til at dette området i framtiden skal nyttes til industriformål, og ikke av hvilken aktør. Ideelt sett bør Nortura ha slike avtaler i orden

5 tidligere i forhold til en planprosess, men dette er et privatrettslig anliggende mellom partene. Vurdering Grunnforhold I NVEs merknad til offentlig ettersyn anbefales det at rådene fra Rambøll angående geotekniske forhold blir fulgt opp, og at NVEs retningslinjer blir brukt som rettesnor. I tillegg anbefaler NVE at det i planbestemmelsene blir tatt inn et punkt om at geoteknisk vurdering skal foretas før planen vedtas. Konsekvensutredningen og planprogrammet har fra starten inneholdt punkter som omhandler avklaringer i forhold til grunnforhold/områdestabilitet og at disse skal utføres. Slike undersøkelser forutsettes utført så tidlig som mulig i en planprosess fordi de kan sette avgjørende premisser for videre prosess. Dokumentasjon for utførte avklaringer om grunnforhold som omtalt er imidlertid ikke mottatt. Dette er forhold som skal være avklart når de endelig vedtatte reguleringsbestemmelsene foreligger, og dette forholdet tas derfor ikke inn som rekkefølgebestemmelse. Det innstilles på vilkår om at dette skal avklares før endelig planvedtak. Dette innebærer at dette vilkåret skal være oppfylt før planen legges fram til behandling av Kommunestyret. Parkområde industri Utdrag av punkt 1.2 i reguleringsbestemmelsene sist revidert lyder: Fra topp skjæring til fyllingsfot mot gbnr. 48/217 og gbnr. 48/309 skal området tilplantes slik at det blir et vegetasjonsbelte mot arealene i vest. I 1. gangs behandling av planen ble det pekt på at planen omregulerer betydelige arealer fra "parkområde industri" til industri. Dette var et av argumentene for at planavgrensingen som den gang foreslått, måtte gå lenger opp i fyllingen mot vest. På denne måten tar planen opp i seg deler av parkområde industri mellom Nortura-bygget og Kjeldsbergtomta. Det er rimelig at Nortura tar ansvar for dette parkområdet, også på grunn av at Norturas forslag vil regulere bort betydelige parkområder. Fyllingsfoten mot vest er ikke lenger planens avgrensing her, og det innstilles på ny bestemmelse angående spesialområde parkbelte industri som vil erstatte del av bestemmelse 1.2: Området tilplantes og opparbeides som vegetasjonsbelte i henhold til utomhusplan.

6 Bygghøyder For å unngå silhuettvirkning sett fra Hommelvik, har det tidligere i planprosessen vært stilt krav om maksimal tillatt gesimshøyde på cote 180. Bestemmelse 1.3 i planbestemmelsene revidert lyder: Maksimal tillatt gesimshøyde på bygg skal ikke overskride cote I konsekvensutredningen revidert , argumenteres det for at det vil være behov for å kunne bygge opp til cote 185 i nordre del av planområdet, dette begrunnes med at terrenget er stigende fra sør mot nord. Å tillate gesimshøyde på cote 185 vil resultere i at bygghøyden på østsiden av distribusjonsbygget blir ca. 20m fra terrengnivå til gesims. Distribusjonsbygget det her er snakk om er enda ikke plassert i plankartet, men det framgår av vedlagte skisser hvilket område bygget er planlagt oppført. Dette er i området som i plankartet er angitt som "midlertidig parkering". Vedlagte skisser viser at høybygget ikke vil ruve over topp fylling i bakgrunnen sett fra Hommelvik. I merknaden fra Nortura er det tatt utgangspunkt i dette og Nortura foreslår her en ny bestemmelse: Maksimal tillat gesimshøyde på bygg skal ikke overskride cote I planens nordlige del tillates likevel bygg med gesimshøyde inntil cote Ordlyden "i planens nordlige del" i den foreslåtte bestemmelsen vurderes imidlertid som for upresis, siden det ikke er fastsatt hva som defineres som planens nordlige del. Det innstilles på et tillegg til punkt 1.3 i bestemmelsene revidert som omhandler distribusjonsbygget (se vedlegg 17): Maksimal tillat gesimshøyde på bygg skal ikke overskride cote Distribusjonsbygget plassert som presentert i illustrasjoner datert tillates likevel med gesimshøyde inntil cote (Dette er vedlegg 11,12,13 og 14). Eventuelle andre framtidige bygg som skal opparbeides innenfor planområdet må behandles og vurderes for seg. Luktproblematikk Nortura er inneforstått med at det skal gjennomføres en spredningsberegning i forbindelse med etablering av slakterianlegget, men ber i sin merknad kommunen vurdere tidspunktet for luktspredningsberegning på nytt. Det argumenteres med at en teoretisk beregning basert på antatte luktnivåer i verste fall kan være villedende, og det ønskes en beregning som baserer seg på målte konsentrasjoner under drift. Nortura foreslår rekkefølgekrav i planbestemmelsene om at spredningsberegning skal gjennomføres av tiltakshaver senest innen 6 måneder etter driftsoppstart. Ideelt sett ville en slik utredning som opprinnelig ønsket kunne gitt føringer for hvordan planen skulle utformes/ bygg plasseres. Slik som prosessen med dette prosjektet har vært, er ikke dette lenger reelt. På grunn av tidsfrister er byggesaker i forhold til planen godkjent før selve detaljreguleringsplanen er vedtatt. Administrasjonen støtter derfor innføring av følgende rekkefølgebestemmelse: Spredningsberegning i forhold til lukt skal gjennomføres av tiltakshaver senest 6

7 måneder etter driftsoppstart. Dettes skal skje i tråd med Fylkesmannen i Sør-Trøndelags vedtak om utslippstillatelse for Malvik Slakteribygg AS datert Fylkesmannens utslippstillatelse Fylkesmannen påpeker i sin merknad til offentlig ettersyn at forhold som omhandler støy, avfallshåndternig, utslipp til vann og tiltak for å begrense lukt vil behandles gjennom konsesjonsbehandlingen for slakteriet. På grunn av dette stiller ikke Fylkesmannen krav om at disse forholdene skal utredes gjennom detaljreguleringsprosessen. I Fylkesmannens vedtak om utslippstillatelse for slakting og nedskjæring Malvik Slakteribygg AS datert , omtales de ovennevnte forhold i detalj med krav og tidsfrister (se vedlegg 18). Rådmannens innstilling Utdrag av punkt 1.2 i reguleringsbestemmelsene sist revidert : Fra topp skjæring til fyllingsfot mot gbnr. 48/217 og gbnr. 48/309 skal området tilplantes slik at det blir et vegetasjonsbelte mot arealene i vest. Erstattes med: 4.0 Området tilplantes og opparbeides som vegetasjonsbelte i henhold til utomhusplan. Bestemmelse 1.3 i planbestemmelsene revidert : Maksimal tillatt gesimshøyde på bygg skal ikke overskride cote Erstattes med: 1.3 Maksimal tillat gesimshøyde på bygg skal ikke overskride cote Distribusjonsbygget plassert som presentert i illustrasjoner datert tillates likevel med gesimshøyde inntil cote Det innføres rekkefølgebestemmelse: 8.0 Spredningsberegning i forhold til lukt skal gjennomføres av tiltakshaver senest 6 måneder etter driftsoppstart. Dettes skal skje i tråd med Fylkesmannen i Sør-Trøndelags vedtak om utslippstillatelse for Malvik Slakteribygg AS datert Med hjemmel i Plan og bygningslovens vedtas detaljregulering for Nortura BA med reviderte reguleringsbestemmelser på følgende vilkår: Forslagstiller er ansvarlig for planmateriale i henhold til endelig vedtak.

8 Områdestabilitet og grunnforhold som kan ha følger for planområdet avklares og dokumenteres i forhold til Norges vassdrags og energidirektorats retningslinje før planen kan endelig vedtas. Behandling i Utvalg for teknisk, næring, landbruk og miljø Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Vedtak i Utvalg for teknisk, næring, landbruk og miljø Utdrag av punkt 1.2 i reguleringsbestemmelsene sist revidert : Fra topp skjæring til fyllingsfot mot gbnr. 48/217 og gbnr. 48/309 skal området tilplantes slik at det blir et vegetasjonsbelte mot arealene i vest. Erstattes med: 4.0 Området tilplantes og opparbeides som vegetasjonsbelte i henhold til utomhusplan. Bestemmelse 1.3 i planbestemmelsene revidert : Maksimal tillatt gesimshøyde på bygg skal ikke overskride cote Erstattes med: 1.3 Maksimal tillat gesimshøyde på bygg skal ikke overskride cote Distribusjonsbygget plassert som presentert i illustrasjoner datert tillates likevel med gesimshøyde inntil cote Det innføres rekkefølgebestemmelse: 8.0 Spredningsberegning i forhold til lukt skal gjennomføres av tiltakshaver senest 6 måneder etter driftsoppstart. Dettes skal skje i tråd med Fylkesmannen i Sør-Trøndelags vedtak om utslippstillatelse for Malvik Slakteribygg AS datert Med hjemmel i Plan og bygningslovens vedtas detaljregulering for Nortura BA med reviderte reguleringsbestemmelser på følgende vilkår: Forslagstiller er ansvarlig for planmateriale i henhold til endelig vedtak. Områdestabilitet og grunnforhold som kan ha følger for planområdet avklares og dokumenteres i forhold til Norges vassdrags og energidirektorats retningslinje før planen kan endelig vedtas.

9 Etter vedtaket er dokumentasjon om områdestabilitet og grunnforhold samlet og innsendt (se vedlegg 19 t.o.m 23). Det konkluderes i denne innsendingen med at krav i forhold til bygg gitt byggetillatelse i planområdet regnes som oppfylt. Krav om grunnvurderinger for følger av videre utbygginger vil oppfylles i de aktuelle byggesakene. Rådmannens innstilling Med hjemmel i Plan og bygningslovens vedtar kommunestyret detaljregulering for Nortura BA med reviderte reguleringsbestemmelser på følgende vilkår: Forslagstiller er ansvarlig for planmateriale i henhold til endelig vedtak. Behandling i Kommunestyret Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Vedtak i Kommunestyret Med hjemmel i Plan og bygningslovens vedtar kommunestyret detaljregulering for Nortura BA med reviderte reguleringsbestemmelser på følgende vilkår: Forslagstiller er ansvarlig for planmateriale i henhold til endelig vedtak.