REGULERINGSPLAN ØRAGATA 21, GNR 101, BNR 44, 60, og 667 I HEMNE KOMMUNE. BESKRIVELSE PLANID: Utarbeidet Rev. A: , rev.

Transkript

1 REGULERINGSPLAN ØRAGATA 21, GNR 101, BNR 44, 60, og 667 I HEMNE KOMMUNE. BESKRIVELSE PLANID: Utarbeidet Rev. A: , rev. B: 1. PLANIDÉ 1.1 SAMMENDRAG Planområdet ligger i Kyrksæterøra sentrum, i sørenden og på nordsiden av Øragata, sør for elva Søa. Området inneholder ved reguleringsoppstart store asfalterte arealer, og en eldre bygning som ved reguleringsoppstart ikke var i bruk. Den er nå totaltrenovert og skal tas i bruk av Hemne kommunes Enhet for kultur og fritid. Denne bygningen reguleres til formål offentlig tjenesteyting. Planområdet er en del av Kommunedelplan Kyrksæterøra (2006) der arealet har formål blandet sentrumsformål (bolig/kontor/service). Grunneier ønsker å utvikle eiendommen innenfor formålsrammene som kommunedelplanen gir. Det er planlagt ca boliger i området. Terrenget består av to nærmest horisontale flater: en på høyde med Øragata og et lavere nivå langs med elva. Det er en markert skrent mellom disse to flatene på ca. 3 m. I planområdet er medtatt kommunal grunn mellom eiendomsgrensen i nord og Søa, for å ha kontroll på opparbeidelsen av grønnstruktur; eller offentlig tilgjengelig friområde med gangvei langs elva. Planområdet er på ca. 11 daa Beskrivelse

2 2. NØKKELOPPLYSNINGER Stedsnavn og adresse Øragata 21, 7200 Kyrksæterøra Gårdsnr./bruksnr. Gnr. 101, Bnr. 60, 394, 396 og 667. Gjeldende planstatus Tilgrensende planer Forslagsstiller Grunneiere Plankonsulent Ny plans hovedformål Kommundedelplan Kyrksæterøra 2005 Reguleringsplan gang- og sykkelvei frå Bugen til Kyrksæterøra (planid: ) Hemne Prosjekt as v. styreformann Henrik Brekken 7200 Kyrksæterøra Tlf Hemne Prosjekt as Sørli arkitekter as Boligbebyggelse og parkering, og privat og offentlig tjenesteyting. Planområdets areal i data Grad av utnytting 50% m2 Ant. Nye boenheter/ nytt næringsareal 14 boenheter ved elva og ca. 4 boliger og 400 m2 næringsareal v. Øragata. Foreligger varsel om innsigelse? Nei Konsekvensutredningsplikt Kunngjøring oppstart, dato Informasjonsmøte/ folkemøte Vurdert som ikke nødvendig, jf. referat fra oppstartsmøte Oppstartsmøte avholdt: Annonsert oppstart/ varsling: Vil holdes i høringsperioden. 3. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET Eiendommen er en del av Kommunedelplan Kyrksæterøra (2006), der arealet har formål blandet sentrumsformål (bolig/kontor/service). Planområdet har lenge stått vanstelt og ubenyttet. Planområdet representerer et visuelt, økonomisk og sosialt sett verdifullt område i sentrum av Kyrksæterøra. Eier av de sentrale eiendommene, gnr.101, bnr. 60 og 667, ønsker å utarbeide reguleringsplan med formål boligbebyggelse, kjøreveg og parkering, samt næringsareal og offentlig tjenesteyting. Tiltakshaver ønsker å få en verdiskapning på eiendommen og bidra til en vitalisering av Kyrksæterøra sentrum. En regulering som muliggjør oppføring av flere boliger og mer næringsareal i sentrum er i tråd med kommunens ønsker. Gjeldende reguleringsplan vil kunne bidra til utvikling og forsterking av sentrumsstrukturen i Kyrksæterøra, samt tilrettelegging for sammenhengende grønnstrukturer langs elva i sentrum som gjøres attraktivt og tilgjengelig for publikum Beskrivelse

3 På bakgrunn av dette er reguleringsplanen utarbeidet. 3.1 RAMMER FOR PLANARBEIDET Områdeavgrensning: Planområdet ligger i Kyrksæterøra sentrum, i den sørvestre enden av Øragata. Terrenget er for det meste flatt, med en skråning ned til Søa i nord, og et lavt platå nede ved Søa. I øst grenser området til den kommunalt eide museumsgården Wesselgården, i sørøst mot Øragata. Vest for området ligger noe eneboligbebyggelse i Hasselveien. Tilgrensende plan i øst er reguleringsplan gang- og sykkelvei fra Bugen til Kyrksæterøra, planid: ) Området inneholder ved reguleringsoppstart store asfalterte arealer. På platået på gateplan står en eldre bygning som ved reguleringsoppstart ikke var i bruk, men som nå er totaltrenovert og skal tas i bruk av Hemne kommunes Enhet for kultur og fritid. Hemne kommunale kulturskole og fritidsklubben flytter inn i bygget i 2015, og denne parsellen (gnr/bnr. 101/326) reguleres til formål offentlig/ privat tjenesteyting. 3.2 Kommunedelplan: Området ligger innenfor Kommunedelplan Kyrksæterøra, der arealet har formål blandet sentrumsformål (bolig/kontor/service). Reguleringsplan for Øragata 21 er i samsvar med overordnet plan. 3.3 Tilgrensende planer: Reguleringsplan gang- og sykkelvei fra Bugen til Kyrksæterøra, vedtatt (planid: ) 3.4 Hovedplan for vann, avløp og veg (framtidig): Utarbeides i forbindelse med innsending av søknad om oppstart av byggearbeider. 3.5 Trafikksikkerhetsplan: Ikke nødvendig. 3.6 Kommunale vedtekter/retningslinjer: Finnes i kommunedelplan Kyrksæterøra (2006) 3.7 Fylkesplan: - Regional planstrategi for Sør-Trøndelag Regional plan for kulturminner Kommentar: Planen er i samsvar med fylkespolitiske retningslinjer. 3.8 Statlige planretningslinjer - Barn og planlegging T-2/08 og T Verna vassdrag T Riks og fylkesvegar T Samordnet areal- og transportplanlegging T-5/93 - Retningslinjer for støy i arealplanleggingen T Kommentar: Planen er i samsvar med rikspolitiske retningslinjer Beskrivelse

4 4. Forutsetninger for- og konsekvenser av planarbeidet 4.1 Landskap: Planområdet er et sentralt byrom på Kyrksæterøra. Dagens situasjon er et utflytende asfaltert parkeringsareal rundt kulturbygget. Platået ned mot elva er gjengrodd vilniss, delvis eid av kommunen og delvis av tiltakshaver. Storparten av trevegetasjonen ble kuttet ned for få år siden, slik at det er lite ordentlig kantvegetasjon igjen. Området mellom kulturbygget og Søa fremstår i dag som ustelt og utilgjengelig. Derfor er området i dag ikke benyttet og dermed et mørklagt område midt i sentrum, som pr. dags dato ikke har noen verdi for fritidsbruk. Formålet med reguleringen er bl.a. å gjøre eiendommen til en attraktiv del av Kyrksæterøra sentrum, der Øragatas gateløp blir forlenget med nye bygg og mer aktivitet, og hvor en attraktiv grønnstruktur gjøres tilgjengelig for allmenn bruk og ferdsel. Elvebredden er tenkt opparbeidet på en parkmessig fin måte og beplantet med ny kantvegetasjon der det er nødvendig og ønskelig. Reguleringsplanforslaget med gangvei langs Søa knytter seg til tanker om et sammenhengende gangveisystem i Kyrksæterøra sentrum. Vest for reguleringsområdet ligger eksisterende boliger bakenfor, i Hasselveien og i Brekka. Pga. skrånende terreng vil disse boligene beholde sin utsikt. Med en skånsom utforming og plassering av den nye bebyggelsen, som det er stilt krav om i reguleringsbestemmelsene, vil området ivareta både miljøet og allmennhetens krav til området. 4.2 Naturmangfaldsloven mm. Det er ikke registrert truede eller sårbare arter av dyr eller planter i området, i følge Naturbasen til Direktoratet for Naturforvaltning. Planområdet er ikke del av viktige, svært viktige eller prioriterte naturtyper i følge Hemne kommunes samlekart for biologisk mangfold og kart over prioriterte naturtyper Beskrivelse

5 4.3 Estetikk og byggeskikk: Utbygging av sentrale tomter på Kyrksæterøra bør foregå på en urban måte, dvs. planlegging av bygningsstrukturer som del av en småby. I den samanheng er det vesentlig å bygge inntil nabogrenser. Ved plassering og utforming av bygningsstrukturer i reguleringsområdet skal det derfor også legges stor vekt på eksisterende sentrumsbebyggelse, i tillegg til tidligere bebyggelse på samme eiendom. Slik vil den planlagt regulerte eiendommen få bygningsmasse med tilhørighet til det øvrige bygningsmiljøet i sentrum. Ny bebyggelse vil på denne måten dessutan komplementere Wesselgården som kulturminne og forsterke bildet av gården som representant for tidligere tiders kulturmiljø i Kyrksæterøra sentrum. Ny bebyggelse mot Øragata skal derfor også ha fasade i eksisterende byggelinje mot gata, og utnyttingsgrad på inntil 50%, slik det står i Kommunedelplanen. Bestemmelsene til Kommunedelplanen er dessuten konkrete slik at man også vil styre volum, byggehøyde, material- og fargebruk på bygningskroppene. Illustrasjoner: Gamle foto av Øragata, hentet fra: Miljø: Etter at butikkvirksomheten i det gamle bygget ble lagt ned, har området, også langs elva, vært en bakgård i sentrum. Ved å lage en elvepromenade vil området bli mer brukt. Kombinasjonen med kulturbygget vil være svært positiv og kan bidra til at folk vil bruke sentrum mer. Anlegging av gangvei kan bidra til «styring» av vannmassene i situasjoner med stor vannføring i Søa, og samtidig hindre overflomming av vann på lavtliggende områder. I tillegg representerer tiltaket et initiativ til videre arbeid med gangvei langs elva som kan skape kvalitativ helhet i sentrum. Den totale reguleringsendringen vil i det hele medføre ny aktivitet som vil være svært positivt for hele området, også for Øragata. Øragatas gateløp vil slik det har vært 1217 Beskrivelse

6 tidligere bli forlenget med nye bygg og mer aktivitet. Jf. For øvrig pkt Universell utforming: Bygninger og uteområder, inkludert gang- og sykkelvei (fortau) i Øragata og Hasselveien, vil bli utformet og plassert slik at lovens krav til tilgjengelighet for funksjonshemmede oppfylles. 4.6 Sosial infrastruktur, privat og offentlig servicetilbud: Området er sentralt i Hemne kommune og på Kyrksæterøra, i nærhet til offentlige og private tjenestetilbud. Det er kort vei til forretninger, helsevesen, skole og barnehager. 4.7 Teknisk infrastruktur: Det er kommunalt vann og avløp i området. Boligene vil bli koblet opp mot eksisterende vannledninger, strøm, telefon og bredbåndskabler. Dersom evt. vannledning over eiendom 101/480 kommer i konflikt med ny bebyggelse er tiltakshaver/ utbygger ansvarlig for sikring av denne. 4.8 Trafikk- og parkeringsforhold: Området vil få innkjøring fra Hasselveien, se reguleringskart. Langs Hasselveien er det lagt inn areal for sikring av plass til renovasjon (avfallsbod). Parkering/ biloppstillingsplass planlegges ihht. ønsket utnytting og bestemmelser fastslått i Kommunedelplanens bestemmelser, dvs. 1,5 pr boenhet og 1 pr 75 m2 næringsareal. Det planlegges parkeringsanlegg for boliger i kjelleretasje på leilighetsbygg ned mot elva. For øvrig vil parkering til næringsareal og i forbindelse med kulturbygget utendørs bli på bakkeplan. Hensyn til trafikksikkerhet ivertas med to frisiktsoner, gangfelt, gang- og sykkelveier som utformes ihht. Plan og bygningslovens krav til universell utforming og Veinormal 017. Planen medfører en innsnevring av Øragata og nytt fortau mellom kjørebane og fasadeliv. Fortauet vil strekke seg langs Øragata frem til Hasselveien, og videre inn langs Hasselveien vestover. Øragata vil være enveiskjørt opp til krysset Øragata/ Hasselveien. Etablering av boliger og ny næringsvirksomhet vil medføre noe økt trafikk sammenliknet med dagens siutasjon. Mengden anses imidlertid som uproblematisk ifht. sikkerhet og støy, og vil ikke føre til endringer ifht. Støysonekart for Hemne kommune - Øst. Økt aktivitet i området vil derimot ha positiv innvirkning på gatemiljø, næringsliv og sosiale strukturer i området, og må anses som medregnet i områder som er båndlagt til blandet sentrumsformål, jf. pkt Beskrivelse

7 4.9 Risiko og sårbarhet: Risikoanalysen viser at tiltaket generelt fremstår med liten til moderat sårbarhet. Når det gjelder flomfare, som utgjør den største risikoen for og ved reguleringen, vises til vedlagte utredning av flomfare fra NVE. (Reinemo, P. 2014). Konklusjonene av utredningen tas til følge, og tiltak som beskrives som nødvendig vil bli fulgt. Med risikoreduserende tiltak, og så lenge hensyn til plassering av bygningsstrukturer og utforming av eiendommen blir godt ivaretatt, er det altså ingen spesiell risiko/sårbarhet knyttet til denne reguleringen med hensyn til flom. Nedenfor viser illustrasjon og terrengsnitt hvordan flomsikringstiltak skal utføres, i form av opparbeiding av terreng Beskrivelse

8 Når det gjelder Wesselgården som nabo vil ikke den planlagte reguleringen påvirke sårbarheten til den SEFRAK-registrerte gården. Byggehøyde er allerede bestemt gjennom kommunedelplanens bestemmelser slik at det ikke vil skjemme, og avstanden fra nabogrense til den gamle driftsbygningen er ca. 8 m, altså 3 m. mer enn en vernesone rundt et automatisk fredet kulturminne. Det er i den forbindelse også relevant å se til fotodokumentasjon på hvordan området var bebygd tidligere, jf.4.3. Eiendomsstrukturen er heller ikke endret og er en del av strøkets egenart. Brannseksjonsvegg på bebyggelse mot Wesselgården tas med i bestemmelsene, se Natur og ressursgrunnlag: Ut over elva og dens kantvegetasjon, er ikkje reguleringsområdet er spesielt viktig for friluftsliv eller særegne natur- eller kulturminneverdier. Se pkt. 4.1 Landskap Barn sine interesser: Tiltaket vil ikke legge beslag på eller påvirke areal som er i aktiv bruk av barn og unge i dag, og planen er ikke i strid med barn og unges interesser. Planen vil derimot forbedre kvaliteten på areal som er tilgjengelig for barn og unge i sentrum betraktelig, ved både et samlet og moderne kulturbygg, en sentrumsnær fritidsklubb og ikke minst tilgjengelig grøntareal langs elva med elvepromenade Verneinteresser: Sør-Trøndelag fylkeskommune er varslet om igangsetting av regulering, og uttaler at det ikke er sannsynlig at området inneholder automatisk fredede kulturminner. Se pkt Naboeiendommen Wesselgården har tre SEFRAK registrerte bygninger som vil bli hensyntatt i forhold til det estetiske uttrykket, men bygningene har verken formelt vern eller vil bli skjemmet av den planlagte utbyggingen. Brannsikring er kommentert i pkt Beskrivelse

9 4.13 Stedsutvikling: Størsteparten av reguleringsområdet fremstår i dag som ustelt og utilgjengelig, jf. pkt En bevisst utbygging, med opprydding av området ned mot elva vil være positivt for allmenne friluft- og fritidsinteresser, og i tråd med Hemne kommune sin handlingsplan for grønnstruktur. Større aktivitet i området, spesielt med kulturbygg og næring, vil kunne være positivt for det gjenværende kulturmiljøet omkring Wesselgården og elva, og en skånsom utbygging er viktig for en helhetlig, men samtidig fremtidsrettet utvikling av Kyrksæterøra som kommunesenteret i Hemne, jf. 4.3 og Naboforhold: Se punkt. 5.3 Varsling av grunneiere og naboer med kommentarer Reguleringsformål/ arealoppgave: Illustrasjon: Flyfoto av planområdet slik det ser ut i dag. Hentet fra: Boligområde 1 Boligområde 2 (avfallsbod) Bolig/ forretning/ kontor Offentlig/ privat tj.yting Kjørevei og annen veigrunn Parkering Gangvei/ Turvei Fortau Grønnstruktur Gatetun (grøntområder langs vei og bygg mot Øragata) m m m m m m m m m m Beskrivelse

10 5. Planprosess - medvirkning og informasjon. 5.1 Historie/saksgang: Sørli arkitekter as er engasjert som planutvikler, av grunneier/tiltakshaver Hemne Prosjekt as. Representant for planutvikler, og tiltakshaver Hemne Prosjekt as har deltatt på oppstartsmøte med Hemne kommune v/ Ingun Øyasæter, Martin Hanssen, Marit O. Paulsen og John Aune Utlysning i to aviser som er alminnelig kjent på stedet, jf ledd: Utlysning om oppstart av planarbeid ble annonsert i Søvesten og Avisa Sør-Trøndelag Varsling av grunneiere og naboer ved brev, jf ledd: Planutvikler har varslet berørte naboer med et kartutkast den , jamfør naboliste fra Hemne kommune. Det har ikke kommet tilbakemeldinger fra naboer. Det ble avholdt møte i forbindelse med varsling, hvor tema var gjennomgang av utfordringer/ mangler ved plan. Fra Hemne kommune deltok Daniel Lossius og Sissel Hovin. Sørli arkitekter as var representert ved Aage Sørli og Hanne S. Wisniewski. Nytt møte avholdt , med tema endring av plan. Fra Hemne kommune deltok Daniel Lossius og Sissel Hovin. Tiltakshaver; Hemne Prosjekt var representert ved Henrik Brekken og Erik Stølen, mens Aage Sørli representerte Sørli arkitekter as. Møte : ang. detaljer for revidering av innsendt plan. Tilstede Hemne kommune: Magne J. Belsvik, Marit Paulsen, Martin Hanssen: Tiltakshaver: Erik Stølen. Sørli arkitekter: Aage Sørli og Hanne S. Wisniewski Beskrivelse

11 5.4 Melding om oppstart av planarbeid til off. myndigheter, organisasjoner m.v. som har særlige interesser i planarbeidet, jf ledd.: Brev med varsling av oppstart av reguleringsarbeid med kartforslag ble sendt den : - Hemne kommune - Sør-Trøndelag fylkeskommune - Fylkesmannen i Sør-Trøndelag - Statens vegvesen, Region Midt Det har kommet følgende tilbakemeldinger: Sør-Trøndelag fylkeskommune: Ingen registrerte automatisk fredede kulturminner innenfor området. Vurderer det til å være liten risiko for at planen vil komme i konflikt med slike, og har ingen kommentarer til planarbeidet. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag: Ber om vurdering av støynivå ifht. T Svar: Se pkt Understreker viktigheten av å ivareta og tilrettelegge et grøntområde mot elva. Svar: Se pkt. 4.1, 4.3, 4.5 og Generelt om universell utforming. Svar: Vil bli ivaretatt. Statens vegvesen har ingen merknader. Informasjonsmøte: Det vil bli avholdt et orienteringsmøte samtidig med at forslag til reguleringsplan blir lagt ut til offentlig ettersyn. Møtet vil bli annonsert i lokalavisa Søvesten. 6. Krav til utarbeidelse av reguleringskart og bestemmelser. 6.1 Reguleringsplan skal utarbeides av fagkyndige, jf. Pbl Fagperson som står ansvarlig for planframlegget Aage Sørli, sivilarkitekt mnal, Sørli arkitekter as. 6.2 Digitalt kartmateriale jfr. Pbl Kart og stedfestet informasjon. Kartgrunnlag for regulering er levert av Infoland as. Regulering er utarbeidet ihht. Nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister. SOSI-versjon 4.3. Rapport for utført SOSI-kontroll er vedlagt reguleringsplanen. 6.3 Krav til leveranse av planforslag: - Reguleringsbestemmelser i RTF- og PDF-format. - Planbeskrivelse med evt. konsekvensutredning i RTF- eller PDF-format - Arealplankart med tegnforklaring i PDF-format - Arealplankart med tegnforklaring i papirformat, 6 eks. - Arealplankart i gjeldende SOSI-format - Rapportfil fra SOSI-kontroll - Sjekkliste for vurdering av risiko og sårbarhet. - Referat fra oppstartsmøte med Hemne kommune - Kopi av tilbakemeldinger fra myndigheter Planleggers foreløpige vurdering av innkomne merknader er en del av planbeskrivelsen Beskrivelse

12 6.4 Informasjonsflyt og gebyrer: Planutvikler forestår kontakt mot kommunen. All korrespondanse går til planutvikler, med kopi til tiltakshaver. Gebyrer belastes tiltakshaver direkte. For mer informasjon om kommunale gebyrer viser vi til Hemne kommune sine nettsider: 7. Parallell utarbeidelse av andre planer, behov for registreringer og avtaler. 7.1 Registrering av arealavgang til landbruket (Arealoppgave som skal sendes Fylkesmannens Landbruksavdeling): Hemne kommune sender inn arealoppgave når planen er endelig godkjent. 7.2 Generelle krav til tekniske planer (Riktig dimensjonerte ledninger, hensyn til tilliggende områder/hovedplan, tetthetsprøving): Ikke nødvendig 7.3 Vurdering av behov for konsekvensutredning: Vurdert som ikke nødvendig. Jf., oppstartsmøte Vurdering av behov for støyutregning og andre registreringer: Ikke nødvendig 7.5 Vurdering av behov for utbyggingsavtale: Ikke nødvendig 7.6 Vurdering av behov for Planprogram: Vurdert som ikke nødvendig. Jf., oppstartsmøte Adresseliste (tiltakshaver, grunneier, planutvikler, saksbehandler) Navn: Rolle: Adresse: Telefon E-postadr. Hemne kommune Arealplanlegger Hemne kommune v. Daniel Lossius 7200 Kyrksæterøra Hemne Prosjekt as Tiltakshaver Sørli Arkitekter as v. Aage Sørli v/ Henrik Brekken Blåbærveien Planutvikler Postboks 111 Øragt. 13, 7200 Kyrksæterøra Beskrivelse