SAMLET SAKSFRAMSTILLING

Transkript

1 Side 1 av 9 Arkivsak: 14/4354 SAMLET SAKSFRAMSTILLING SAMLET SAKSFRAMSTILLING - FORSLAG TIL DETALJREGULERING FOR JOTUN GIMLE - GBNR 128/15 MF - SLUTTBEHANDLING Saksbehandler: Dag Yttri Arkiv: 611 L13 Saksnr.: Utvalg Møtedato 17/16 Plan- og utbyggingsutvalget /16 Formannskapet /16 Bystyret Rådmannens innstilling til plan- og utbyggingsutvalget: Rådmannen anbefaler at plan- og utbyggingsutvalget legger saken frem for bystyret med følgende innstilling: Forslag til reguleringsplan for Jotun Gimle med plankart og bestemmelser begge datert vedtas, jf. plan- og bygningslovens Møtebehandling: Plan- og utbyggingsutvalget behandlet saken i møte den : Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Plan- og utbyggingsutvalgets innstilling til formannskapet: Plan- og utbyggingsutvalget anbefaler at formannskapet legger saken frem for bystyret med følgende innstilling: Forslag til reguleringsplan for Jotun Gimle med plankart og bestemmelser begge datert vedtas, jf. plan- og bygningslovens Formannskapet behandlet saken i møte den : Bjørn Ole Gleditsch, H bad formannskapet vurdere ham som inhabil med bakgrunn i hans eierskap i Jotun AS. Bjørn Ole Gleditsch, H fratrådte Anders Sperre, H tiltrådte. Formannskapet sluttet seg enstemmig til at Gleditsch, H er inhabil. Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt.

2 Side 2 av 9 Sperre, H fratrådte Gleditsch, H tiltrådte. Formannskapets innstilling: Formannskapet anbefaler at bystyret fatter følgende vedtak: Forslag til reguleringsplan for Jotun Gimle med plankart og bestemmelser begge datert vedtas, jf. plan- og bygningslovens Bystyret behandlet saken i møte den : Bjørn Ole Gleditsch, H bad bystyret vurdere ham som inhabil med bakgrunn i hans eierskap i Jotun AS. Gleditsch, H fratrådte Peder M. A. Runsjø, H tiltrådte Bystyret sluttet seg enstemmig til at Gleditsch, H er inhabil i saken. Formannskapets innstilling ble enstemmig vedtatt. Runsjø, H fratrådte Gleditsch, H tiltrådte. Bystyrets vedtak: Forslag til reguleringsplan for Jotun Gimle med plankart og bestemmelser begge datert vedtas, jf. plan- og bygningslovens

3 Side 3 av 9 SAKSUTREDNING: Bakgrunn: I møte fattet plan- og bygningsutvalget følgende vedtak: Forslag til detaljregulering for Jotun Gimle med plankart, bestemmelser og planbeskrivelse, alle datert , samt tilhørende konsekvensutredning, legges ut til offentlig ettersyn, jf. plan- og bygningsloven og 11. Jotuns konsern og segmentfunksjoner er i dag fordelt på flere forskjellige lokaliteter. Konsernet ønsker å samle disse, og har vurdert ulike alternativer, herunder videreutvikling av virksomheten i Nybyen. Etter en samlet vurdering har Jotun valgt å gå videre med Gimle som lokalitet. Hensikten med planforslaget er å legge til rette for nytt hovedkontor for Jotun og nye fasiliteter for konsernets forsknings- og utviklingsenhet. Plan- og utbyggingsutvalget fastsatte i møte , sak 14/4354 planprogram for detaljregulering av Jotun Gimle. Forslagsstiller Norconsult AS har utarbeidet planforslaget på vegne av Jotun AS. Planstatus Planområdet er i sin helhet uregulert. På kommuneplanens arealdel vedtatt 2014 er landarealene øst av fylkesveien avsatt til næring og arealene vest av Hystadveien avsatt til bolig. Arealene nærmest sjø inngår i hensynssone for springflo i kommuneplanen. Sjøarealene er avsatt til bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone. Beskrivelse av planen Planforslaget legger til rette for å etablere Jotuns nye hovedkontor langs fjorden øst for Ommestadkollen. På dette arealet tillates det oppført bebyggelse med byggehøyde inntil kote 42, tilsvarende ca. 8 etasjer og samlet bruksareal inntil m2. Mot sjø begrenses byggehøyden til kote 33 og til kote 38 mot Nordkollen. Øst for Hystadveien, mot Ommestadkollen legges det til rette for nytt laboratoriebygg med bruksareal inntil 1500 m2 og byggehøyde inntil ca. 13 m. Sør i planområdet tillates etablert bygningsmasse med samlet bebygd areal (BYA) inntil 4100 m2. Dette skal dekke behovet for å videreutvikle dagens bindemiddelfabrikk, kokeri og verksted eller erstatte disse med nybygg. Laboratoriebygg tillates også etablert i denne delen av planområdet. Det forutsettes at byggehøyden ikke økes ut over dagens nivå i søndre del av planområdet. Nord i planområdet langs sjøen tillates bestående bebyggelse videreutviklet eller erstattet med nybygg. Byggehøyden forutsettes ikke økt ut over dagens nivå. Dagens anlegg i fjell samt dagens tankanlegg nordvest for Ommestadkollen tillates også videreutviklet. Planen legger til rette for nytt parkeringsbygg langs Hystadveien vest for Nordkollen med byggehøyde inntil ca. 8 m. Det antas at anlegget vil kunne gi plass til ca. 210 kjøretøy. Det legges også til rette for parkeringsbygg vest for Hystadveien med grunnflate inntil 1000 m2 og byggehøyde inntil ca. 4 m. Nordkollen, Ommestadkollen og kollen vest av Hystadveien foreslås regulert til grønnstruktur.

4 Side 4 av 9 Førstegangsbehandling Ved varsel om planoppstart mottok kommunen merknader både vedrørende forslag til planprogram og arbeidet med reguleringsplanen. Uttalelsene vedrørende reguleringsplanen var knyttet til blant annet: byggegrense mot Hystadveien, utforming av krysset ved Gimle, grunnforurensing, håndtering av overvann, forurensning til vann, landskapsvirkning, arkitektonisk utforming, klimaendringer, springflo, lek og rekreasjon, Jotun skiltet på Ommestadkollen og plassering og dimensjonering av parkeringsanlegg. Rådmannens merknader ved førstegangsbehandlingen oppsummeres som følger: Lokalisering av Jotuns hovedkontor og FoU virksomhet i sentrum ville sammenlignet med lokalisering på Gimle gitt økt potensiale for arbeidsreiser med kollektivtrafikk, sykkel og gange. Lokalisering i sentrum vill mest sannsynlig også gitt fordeler knyttet til byutvikling. Foreslått parkeringsdekning vil i liten grad stimulere til at flere arbeidsreiser skjer ved sykkel, gange og buss. Bygningsmassen innenfor delområde BN1 vil kunne bli mer massiv og landskapsvirkningene noe større enn det som fremkommer på illustrasjonsplanen. Bygningsmassen vurderes likevel som godt tilpasset landskapet. Planforslaget legger ikke til rette for allmenhetens tilgang til områdene langs kaia da dette vill medføre store konsekvenser for driften av næringsområdet. Konsekvenser Næringsliv og sysselsetting Jotun ser for seg at antall ansatte ved Gimle økes fra dagens 200 til på sikt 650. Av disse ser en for seg at 150 vil være nye arbeidsplasser innenfor forskning og utvikling. Vei og trafikk Kjørende fra Haukeveien ved Ranvik opplever i dag tidvis ventetid ved utkjøring på Hystadvegen. Med mindre krysset utbedres vil dette forverres ved økt trafikkbelastning på Hystadvegen. Det forventes at utbyggingen på Gimle vil genere ca. 16 % av trafikkøkningen på Hystadvegen frem mot 2030, tilsvarende ca. ÅDT Gående, syklende og kollektivtransport Foreslått byggegrense på 15 m på begge sider av Hystadvegen ivaretar fremtidig behov for arealer til anlegg for gående, syklende og kollektivtrafikk. Kollektivdekningen på Hystadvegen er god med bussavganger i begge retninger hver halvtime på dagtid. Parkering Dagens parkeringskapasitet innenfor planområdet utgjør ca. 270 plasser. Planforslaget legger til rette for at dette kan økes til maksimalt 700 plasser ved å oppføre to nye parkeringsanlegg, ett øst for Hystadvegen (SPH1) og ett i vest (SPH2). Landskap

5 Side 5 av 9 Den massive bebyggelsen innenfor delområde BN1 vil få en fremtredende plass i landskapsrommet rundt fjorden, og vil prege innseglingen til byen. Bebyggelsen underordner seg ikke landskapet, men samspiller med det ved at bygningsmassens hovedform følger kollene og bygningsvolumene deles opp. Viktige siktlinjer, blant annet mellom de to kollene ivaretas og byggehøyden reduseres nærmest sjø. Rekreasjon og friluftsliv Nordkollens verdi som utsiktspunkt vil bli redusert som følge av ny høy bebyggelse langs fjorden. Dette gir noe reduserte kvaliteter for det bolignære friluftsliv i området. Ut over dette vil konsekvensene for rekreasjon og friluftsliv være små. Barn og unge Kollen vest av Hystadveien kan ha verdi for lek, og kan bli noe redusert som følge av parkeringsbygg. Konsekvensene for barn og unge vurderes likevel som samlet sett små. Natur og biologisk mangfold Det foreligger ikke registreringer eller kunnskap som tyder på at planforslaget vil ha negative konsekvenser for viktig naturmangfold. Naturmangfoldlovens krav til kunnskapsgrunnlag og vurderinger ansees som oppfylt. Forurensing Tidligere forurensete masser i grunnen både på land og i sjø er i stor grad skiftet ut. Hensynet til gjenværende forurensede masser vurderes som ivaretatt. Planforslaget forutsetter at behovet for fordrøyningssystemer for oppsamling av overvann vurderes i samråd med kommunen ved utarbeidelse av overvannplan. Systemer for oppsamling av overvann kan blant annet bidra til å redusere faren for akutt forurensning til sjø ved ulykker. Risiko og sårbarhet Det er utarbeidet ROS-analyse i tråd med veileder fra Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap. Tiltak i henhold til analysen er i nødvendig grad innarbeidet i planforslaget, herunder hensynssoner knyttet til eksplosjonsfare og forutsetning om oppstillingsplasser for utrykningskjøretøyer. Grunnstabilitet Det er gjennomført grunnundersøkelser på store deler av planområdet øst av Hystadvegen. For disse områdene ansees plan- og bygningslovens krav til sikker byggegrunn på reguleringsplannivå som oppfylt. For områder der det ikke er gjennomført grunnundersøkelser forutsetter planforslaget at slike undersøkelser gjennomføres før tillatelse til nybygg eller utvidelse av eksisterende bygg gis. Sluttbehandling Planforslaget ble lagt ut på høring og offentlig ettersyn med frist for uttalelser Naboer og berørte ble tilskrevet. Kommunen mottok i alt 7 uttalelser innen fristens utløp. Uttalelsene oppsummeres som følger:

6 Side 6 av 9 Statens vegvesen fremmer i brev datert innsigelse til forslaget til reguleringsplan. Innsigelsen gjelder plassering av internvei i byggeforbudssonen. Ved mulig fremtidig fremførelse av kollektivtrase, eller annen utvidelse av Hystadveien vil foreslått internvei være i konflikt med veimyndighetenes arealbehov. Vegmyndighetene godtar at byggeforbudssonen benyttes til internvei inntil dette arealbehovet aktualiseres. Vegvesenet har ingen innvendinger mot foreslått byggegrense på 15 m mot senter av Hystadveien eller foreslåtte kryssløsninger. Fylkesmannen i Vestfold har i brev datert ingen vesentlige merknader til forslaget til reguleringsplan. Fylkesmannen merker seg at de føringer som ble signalisert ved varsel om planoppstart er fulgt opp i planforslaget. Vestfold fylkeskommune har i brev datert ingen merknader av planfaglig karakter til planforslaget. Når det gjelder konsekvensutredningene påpekes det at metodebeskrivelsen er mangelfull og at dette gjør det vanskelig å vurdere utredningenes kvalitet. Kulturarv ber om at det innarbeides en bestemmelse i planforslaget som ivaretar kulturminnelovens stanse- og meldeplikt ved funn av automatisk freda kulturminner i sjø. Kulturarv ber om at det gamle skiltet på toppen av Ommestadkollen sikres gjennom planen med en bestemmelse om at det ikke tillates fjernet. Kulturarv berømmer Jotun for arbeidet med å ta vare på bedriftens historie og planene om å flytte bedriftsmuseet til planområdet. Kystverket gjør i brev datert oppmerksom på at planområdet ligger nær hovedleden til Sandefjord fergeterminal, og at alle tiltak som kan påvirke sikkerheten i hovedleden krever tillatelse av Kystverket. Ved tiltak i sjø skal det gjøres nødvendig risikovurdering i forhold til ferdsel. Det bes om at følgende bestemmelse innarbeides i planforslaget: «Tiltak i sjø krever tillatelse etter havne- og farvannsloven.» Kystverket ber om at bestemmelsene punkt 6.3 andre ledd vedrørende forbud mot oppankring utgår da havne- og vannfartslovens bestemmelser gjelder. Det foreslås videre at siste ledd i bestemmelsene punkt 6.3 vedrørende innmelding av trase for sjøledninger til Kartverket utgår da havne- og farvannsloven også regulerer dette forholdet. Skagerak energi har i brev datert ingen nye merknader til planforslaget. Oslofjorden friluftsråd anbefaler i brev datert at alternativ utforming av bygningsmassen utredes med sikte på redusert eksponering mot sjø. Det hevdes at planen viser mangelende landskapstilpassing og vil gi en sammenhengende vegg mot sjø. Nabo i Hystadveien 161 anser i brev datert at det planlagte parkeringsbygget øst for Hystadveien i stor grad vil forringe utsikt og uteoppholdskvaliteter på hans eiendom. Trafikk til og fra parkeringsanlegget vil komme nær tomta og bidra til økt støybelastning og innsyn. For å reduserer konsekvensene av dette foreslås det å etablere støyavskjerming. Nabo i Hystadveien 161 anser at Jotun står ansvarlig for eventuelt verditap på hans eiendom som følge av utbyggingen, og ber dem vurdere kompensasjon.

7 Side 7 av 9 Endringer etter offentlig ettersyn Plankartet: Endringer og justeringer innarbeidet på plankartet etter høring er vist på vedlagt illustrasjon og angitt med samme nummerering som under. De innarbeidete endringene i plankartet er som følger: 1. Mindre areal innenfor delområde BN3 og BN4 er endret fra næringsbebyggelse til kjørevei. Arealet som endres utgjør en stripe av 5 m bredde rett øst for byggegrensen mot Hystadveien. Hensikten med endringen er å legge til rette for intern vei til delområde BN2 utenfor byggeforbudssonen. 2. Eksisterende vaktbu ved dagens innkjøring til Jotuns område er endret fra samferdselsformål til næringsbebyggelse, angitt som BN7 på plankartet. Arealet er på ca. 0,4 daa. Formålet med endringen er å vise dagens arealbruk og legge til rette for å videreutvikle bygget. 3. Et areal på 0, 5 daa øst for dagens vaktbu ved innkjøring til Jotuns område er endret fra grønnstruktur til samferdselsformål. Formålet med endringen er å vise dagens arealbruk. 4. Et mindre areal mellom Omestadkollen og Nordkollen er endret fra grønnstruktur til samferdselsformål. Formålet med endringen er å legge til rette for parkering for bevegelseshemmede nærmest mulig hovedinngangen til Jotuns nye hovedkontor. 5. Kai øst for delområde BN1 er utvidet med 3 m bredde. Arealet ligger på justert plankart innenfor delområde SK2 og er endret fra havneområde i sjø til kjøreveg. Formålet med utvidelsen er å ivareta behovet for oppstillingsplasser og passasje for utrykningskjøretøyer. 6. Delområde BN1 er utvidet med 3 m mot sjø på en strekningen tilsvarende ca. 60 m. Utvidelsesområdet omfattes mot nord av sone 4 med tillatt byggehøyde kote 19, og mot sør av sone 1 med tillatt byggehøyde kote Sør i delområde BN1 er avgrensingen av sone 1 justert ca. 5 m mot øst. Arealet endres dermed fra sone 2 med maks byggehøyde kote 33 til sone 1 med maks byggehøyde kote 42. Bestemmelsene: Etter offentlig ettersyn er det innarbeidet følgende endringer i bestemmelsene: Punkt er gitt et tillegg som ivaretar stanse og meldeplikten etter kulturminneloven ved funn av automatisk freda kulturminner i sjø. Tillegget følger opp merknad fra Vestfold fylkeskommune. Punkt er endret slik at laboratoriebygg tillates oppført innenfor delområde BN2. Maksimal tillatt BYA innenfor delområde BN2 er økt fra m2 til m2. Punkt i bestemmelsene er nytt. Bestemmelsen er knyttet til nytt byggemråde BN7 angitt på plankartet, og omfatter eksisterende bygg for vaktrom ved innkjøring til Jotuns område. Bestemmelsen legger til rette for at bygget kan videreutvikles. Endringen er etter ønske fra forslagsstiller. Punkt er gitt et tillegg som medfører at inn og utkjøring til parkeringsbygg innenfor delområde SPH1 øst for Hystadvegen ikke kan legges nærmere eiendomsgrense til Hystadvegen 161 enn 8 m.

8 Side 8 av 9 Punkt 5.1. er gitt et tillegg med følgende ordlyd: «Tiltak i sjø krever tillatelse etter havne- og farvannsloven». Bestemmelsen følger opp merknad fra Kystverket. Punkt 6.3 er endret slik at forbud mot oppankring innenfor bestemmelsesområde i sjø og forutsetningene om innmelding av trasse for sjøledninger til kartverket utgår. Endringen følger opp merknader fra Kystverket. I punkt er «bør» erstattet med «skal». Bestemmelsen har dermed følgende ordlyd: «Eksisterende profileringsskilt «Jotun» på fjellet skal bevares.» Ut over dette er det foretatt mindre justeringer av ordlyden i enkelte bestemmelser for å rette opp mangler og klargjøre. Rådmannens merknader Rådmannen har drøftet Vegvesenets innsigelse knyttet til internvei i byggeforbudssonen med tiltakshaver, forslagsstiller og vegvesenet selv. Med bakgrunn i dette er internvei til delområde BN2 i sin helhet lagt utenfor byggeforbudssonen mot Hystadveien i justert planforslag. Vegvesenet har bekreftet at de er tilfreds med endringen og at innsigelsen frafalles på dette grunnlaget. Endringen knyttet til internvei til delområde BN2 medfører at delområde BN4 reduseres og dermed ikke dekker arealbehovet knyttet til FoU-bygg. I samråd med forslagstiller legger derfor justert planforslag til rette for at laboratoriebygg også kan oppføres innenfor delområde BN2. Tillatt bebygd areal (BYA) innenfor delområde BN2 er derfor økt med 600 m2 i revidert planforslag. Detaljprosjektering av bebyggelsen viser behov for noen endringer innenfor delområde BN1. De innarbeidede endringene innenfor delområdet er gjort i samråd med forslagsstiller. Utvidelsen av byggeområde BN1 mot sjø medfører at kaia må utvides tilsvarende for å ivareta behovet for oppstilling og passasje for utrykningskjøretøyer. Etter rådmannens vurdering vil de landskapsmessige konsekvensene av disse og øvrige innarbeide endringer være små. Etter rådmannens syn er det ikke behov for videre utredning knyttet til plassering og utforming av bygningsmassen langs sjø. Den massive bebyggelsen og de store byggehøydene planforslaget legger til rette for er etter det rådmannen forstår en nødvendig forutsetning for at Jotun skal kunne samlokalisere sine konsernfunksjoner og FoU-virksomhet ved Gimle. De landskapsmessige virkningene av dette vil være til dels store, men etter rådmannens syn ikke nødvendigvis udelt negative. Rådmannen mener landskapsvirkningen blant annet må sees i lys av tomtas historikk og at planområdet inngår i det bynære fjordlandskapet som er preget av bebyggelse og aktivitet. Rådmannen deler derfor ikke Oslofjorden friluftsråds synspunkter vedrørende landskapstilpassing. Ifølge foreliggende parkeringsstrategi utarbeidet av forslagsstiller vil planforslaget gi en underdekning på ca. 100 parkeringsplasser. Dette gjelder ved en normal arbeidsdag ved full utbygging etter planen. I praksis betyr dette at ca. 15 % av de ansatte og besøkende til Gimle vil måtte finne annen transport enn egen bil, eksempelvis kompiskjøring, buss eller sykkel. Vurdert opp mot kommunens vedtatte målsettinger innenfor energi og miljø representerer dette etter rådammens vurdering en lite offensiv parkeringsstrategi.

9 Side 9 av 9 Etter rådmannens vurdering er grunnlaget for å kreve støyavskjerming mot det planlagte parkeringsbygget på SPH1 slik nabo i Hystadvegen 161 ønsker, ikke til stede. Redusert utsikt eller innsyn til eiendommen gir i dette tilfellet heller ikke grunnlag for å kreve avskjerming. For å begrense mulige ulempene for nabo i Hystadvegen 161 anbefales det likevel at inn og utkjøring til parkeringsbygget ikke legges nærmere eiendomsgrense til boligeiendommen enn 8 m. Forslagsstiller har ikke kommet med motforestillinger til dette. Tiltakshaver er gjort kjent med endringen i bestemmelsene punkt vedrørende profileringsskiltet på Ommestadkollen, og har ikke innvendinger til dette. Forhold knyttet til eventuell verdiforringelse på boligeiendom mv som nabo i Hystadeien 161 nevner må eventuelt avklares gjennom skjønn og forhandlinger. Rådmannen deler til dels fylkeskommunens vurdering når det gjelder metodebeskrivelsen knyttet til enkelte av delutredningene som fulgte planforslaget ved offentlig ettersyn. Plan- og bygningslovens utredningskrav vurderes likevel som oppfylt. Konklusjon Planforslaget anbefales vedtatt med de endringer og justeringer som er innarbeidet etter offentlig ettersyn. Dokumenter i saken: 1. Plankart datert Bestemmelser datert Illustrasjon av endringer i plankartet datert Vedlegg som ikke trykkes til formannskap og bystyre: 1. Parkeringsstrategi datert Alle uttalelser til planforslaget: Skagerak energi brev datert Fylkesmannen i Vestfold brev datert Vestfold fylkeskommune brev datert Kim Andre Heggenes-Ulleland, Hystadv. 161 brev datert Statens vegvesen brev datert Kystverket brev datert Oslofjorden friluftsråd brev datert