Saksframlegg. Søknad om dispensasjon for allerede oppførte murer - GB 23/861 - Aksteveien 21

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 23/861 Saksmappe: 2011/ /2013 Saksbehandler: Jan Inghard Thorsen Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon for allerede oppførte murer - GB 23/861 - Aksteveien 21 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 174/13 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon for plassering av stablesteinsmur utenfor regulert byggegrense. Dispensasjonen gjelder for muen slik den er oppført, samt for gjerde som i ettertid skal etableres på toppen av muren. Gjerdet skal maksimalt være 1,5 meter høyt, målt fra topp av stablesteinsmur. Bakgrunn for saken: Saken har tidligere vært behandlet av plan og miljøutvalget. Den ble det fattet vedtak om tillatelse til omsøkt tiltak, med følgende vilkår: Murer med unntak av mur mot GB 23/794 reduseres/justeres slik at de faller utenfor kravene til søknadsplikt. Saken ble påklaget av flere naboer, som bla. mente at sikten i svingen ville bli vesentlig forringet som følge av tiltaket. Saken ble endelig avgjort av Fylkesmannen hvor vedtatt dispensasjon ble stadfestet med unntak av dispensasjon for overbygd uteplass og garasje. Administrasjonen fattet nytt vedtak om dispensasjon for garasje og overbygd uteplass, da dette var i tråd med Pml sitt opprinnelige vedtak. Dette vedtaket er påklaget av Advokat Richard Lippens, på vegne av Håvard S. Larsen, som er eier av bakenforliggende eiendom GB 23/862. Denne klagesaken er for tiden til behandling for endelig avgjørelse hos Fylkesmannen. I forbindelse med ovennevnte klagesak ble kommunen gjort oppmerksom på at de oppførte murene, samt fasadene mot Aksteveien 23 ikke var utført i tråd med tillatelsen. Ansvarlig søker ble tilskrevet og bedt om en redegjørelse for disse forholdene. Etterspurt redegjørelse ble innsendt kommunen den Det er disse, ikke godkjente, endringene som nå søkes godkjent.

2 Saksutredning: Det søkes om ettergodkjenning av allerede oppførte stablesteinsmurer langs Aksteveien. Murene er oppført utenfor regulert byggegrense og er således avhengig av dispensasjon for å kunne godkjennes. I tillegg til de allerede oppførte murene søkes det om å etablere tett gjerde på toppen av muren, mot veien. Gjerdet opplyses å skal ha en makshøyde på 1,5 meter. Søknaden er mottatt av kommunen Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område regulert til byggeområde, boliger i reguleringsplan for Del av Høllen. Reguleringsplanen er egengodkjent Protester/bemerkninger: Administrasjonen vurderer innkommet dokumentasjon slik at nabo i Aksteveien 23 ikke lenger har merknader til at murene godkjennes som de er oppført. Dette begrunner vi med svar i e- post, den , fra advokat Lippens, hvor det sies: «Som det fremkommer av undertegnedes brev av 15. mars 2013 så klages det ikke konkret over forhold vedrørende endring av fasade mot Aksteveien 23 og oppføring av forstøtningsmur. Tiltakene er verken omsøkt eller behandlet og det foreligger således ikke grunnlag for å klage». Etter dette tidspunkt, den har Håvard Sklett Larsen kvittert for mottak av nabovarsel vedr. ettergodkjenning av oppført stablesteinsmur, samt fasadeendringer. Det er ikke kommet merknader fra Sklett Larsen etter hans kvittering på nabovarsel, vi legger derfor til grunn at han ikke har merknader til at muren godkjennes, som oppført. Øvrige naboer har heller ikke hatt merknader til siste nabovarsel. Naturmangfoldloven: Dette er vurdert tidligere, endringene vurderes å være av en slik art at det ikke er behov for ytterligere vurderinger. Uttalelse fra annen myndighet: Saken har ikke vært oversendt for ekstern høring, da høringsinstansene ved forrige runde uttalte at forholdene var av lokal art, som de ikke uttaler seg til. Saken har vært oversendt ingeniørvesenet for ny uttalelse. I notat av uttaler ingeniørvesenet at de ikke har merknader til at oppførte murer blir stående slik de er oppført. Vurdering av dispensasjonsforholdet: Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis.

3 Tiltaket er i strid med reguleringsplanen da store deler av muren er plassert utenfor regulert byggegrense. Hensikten med byggegrensene mot vei er å sikre at det ikke oppføres tiltak så nær vei at det fører til ulemper i forhold til veivedlikehold og sikkerhet. I dette tilfellet har ingeniørvesenet, som er ansvarlig for vedlikehold av veien, uttalt at de ikke har merknader til de oppførte murene. Etter en konkret vurdering kan vi ikke se at en dispensasjon vil føre til at hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt. Ansvarlig søker påpeker at de utførte endringene er utført som tilpasninger som medfører at hensynet til omgivelsene blir ivaretatt på en god måte. Dette gjelder både estetisk, trafikkmessig og sikkerhetsmessig. Ansvarlig søker mener løsningen vil gi en estetisk god løsning, samtidig som den vil skjerme for innsyn. Administrasjonen har vurdert saken ut fra foreliggende søknad og uttalelser fra Ingeniørvesenet. Administrasjonen vurderer fordelene ved en dispensasjon å være vesentlig større enn ulempene, dette begrunnes med følgende: Ingeniørvesenet har ikke merknader. Naboer som tidligere protesterte på at det ble dispensert fra byggegrensen har ikke merknader til at det nå søkes om ettergodkjenning av muren. Tiltaket gir klare fordeler for tiltakshaver, og det at dette eventuelt fører til økt innsyn til enkelte naboeiendommer er noe man, etter vår vurdering, må regne med når man bor i tettbebygd strøk. Resultatet etter at fjellnabbe, som tidligere stod på stedet er fjernet er etter vår vurdering at sikten i svingen er blitt bedre. De utførte tiltakene vurderes ikke å ha redusert sikt i svingen. Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om ettergodkjenning av murer oppført i strid med tillatelsen. Ut fra en konkret vurdering finner administrasjonen at det bør kunne dispenseres fra gjeldende bestemmelser og at tiltaket bør godkjennes som omsøkt. Vedr. endringer av fasade som også er omtalt i saksfremlegget, samt i søknaden, har vi vurdert dette til ikke å betinge dispensasjon. Fasadeendringen er derfor ikke medtatt som en del av saken, men vil bli behandlet sammen med etterfølgende behandling etter plan- og bygningsloven Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader til saken. 1 Søknad om dispensasjon - GB 23/861 - Aksteveien 21 2 Søknad om forstøtningsmur samt fasadeendring mot nord - GB 23/861 - Aksteveien 21 3 Forstøtningsmur situasjonskart ++ 4 Bilder forstøtningsmur med mål 5 Forstøtningsmur div. bilder 6 Stoppordre videre arbeider med murer i Aksteveien 21 - GB 23/861 7 Redegjørelse - GB 23/861 - Aksteveien 21 8 Forstøtningsmur Aksteveien 21 9 Konkretisering vedr. klage - GB 23/861 - Aksteveien 21

4 Frode Lohne Aksteveien Søgne 19. august 2013 Søgne kommune Arealenheten v/jan Inghard Thorsen Pb Søgne Søknad om dispensasjon vedrørende høyde på forstøtningsmur i forhold til avstand til vei samt søknad om fasadeendringer mot nord i Aksteveien 21 (GB 23/861). Viser til brev av (saksnr. 338/13) hvor det gis anledning til å i ettertid søke om godkjenning av påbegynte tiltak. Det søkes herved om dispensasjon for høyde i forhold til avstand til vei på oppsatt forstøtningsmur. Vedlagt følger en nærmere beskrivelse av tiltaket med relevante kart, tegninger og bilder. Det søkes om godkjenning av fasadeendringer mot nord i henhold til vedlagte tegninger og beskrivelse. Med vennlig hilsen Frode Lohne

5 Vedlegg 1: Forstøtningsmur mot vei I vedtak i Plan- og miljøutvalget ble det gitt anledning til å sette opp forstøtningsmur mot vest opp til planeringshøyde. I forbindelse med opparbeidelsen av forstøtningsmuren mot vei var det naturlig at midtre del av forstøtningsmuren i yttersving gikk opp til planeringshøyde. Jamfør forstøtningsmur mot vei hos nabo i Aksteveien 27. Deler av denne grenser mot samme vei og er på det høyeste over 3,5 meter. Dette er tydelig vist på flere av de vedlagte bilder. Det er gjort viktige tilpasninger som gjør at hensynet til omgivelsene blir ivaretatt på en god måte. Dette gjelder både estetisk, trafikkmessig og sikkerhetsmessig. - Beskrivelse av mur mot vei (se også vedlagte bilder av den aktuelle muren samt tegninger): o I hjørnet mot sydvest er både forstøtningsmuren mot vest og mot vei senket over en lengde på 7 meter mot vei og 8,1 meter mot vest. o Det høyeste punktet i forhold til vei, i det nedsenkede området, er helt i spissen mot sydvest, ca. 1,5 meter over veihøyde. o Muren ligger langs en bakke i Aksteveien og høyden på det nedsenkede området avtar derfor til ca. 1,15 meter over veihøyde før den trappes opp til planeringshøyde, ca. 2,25 meter over veihøyde. o Det opptrappede nivået av muren ligger i yttersving der Aksteveien går mot høyre/øst og avtar til en høyde på 1,5 meter før veien gjør en venstresving mot nord. o Før venstresvingen er muren trappet ned fra 1,5 meter til ca. 1 meter. Muren i svingen ligger i en bakke og høyden på muren avtar gradvis til ca. 0,5 meter før den svinger inn i gårdsplassen. - Ingeniørvesenet har uttalt at den omsøkte forstøtningsmuren ikke vil ha noe å si for sikten i svingen. - Advokat Tofte har i brev fra januar 2012 grundig redegjort for at det ikke foreligger krav om frisiktsone langs den aktuelle delen av Aksteveien. - Eneste tidligere klage fra naboene på vedtak i Plan- og miljøutvalget gikk på at muren i innersvingen, der Aksteveien svinger mot nord, ville hindre sikten ved ferdsel på veien. Etter dialog med naboer er høyden på muren i svingen blitt redusert til 1 meter på det høyeste, for deretter å avta i høyde mot inntegnet gårdsplass. Jeg har med dette forsøkt å imøtekomme naboene, og sikten i svingen er ytterligere bedret. Jeg ønsker å minne om at det tidligere var en fjellknaus her som tok mer sikt enn slik det har blitt etter opparbeidelse av tomta. - Den delen av forstøtningsmuren som er mer enn 1,5 meter ligger i yttersving og vil ikke hindre sikt, ei heller medføre problemer når det gjelder drift og vedlikehold av vei.

6 - Som bildene viser er det laget et gjerdefundament, som også er avslutning av plen. Fundamentet er trukket noe inn i forhold til kanten på steinmuren ca cm. I henhold til reguleringsplanen for området er det gjerdeplikt på eiendommene. Det er ønskelig å sette opp et gjerde langs forstøtningsmuren, fra utestue til punktet hvor forstøtningsmuren trappes ned mot sydvest. Planlagt høyde på gjerdet er inntil 1,5 meter. Det er gjort tilpasninger på muren som imøtekommer tidligere innvendinger fra naboer med hensyn til sikt i svingen. I sydvestre og sydøstre hjørne av tomta er muren trappet ned med henholdsvis 1,1 meter og 0,5 meter. Muren i mellom følger planeringshøyden på tomta mens Aksteveien stiger, hvilket innebærer at denne delen av muren varierer fra 2,25 1,5 meter i høyde Se vedlagte kart, tegninger og bilder av forstøtningsmuren.

7 Vedlegg 2: Fasadeendringer mot nord I fasaden mot nord var det opprinnelig tegnet inn et avlangt vindu kombinert med et takvindu i trappeoppgangen mellom 1. og 2. etg. Vinduet i selve fasaden hadde en dimensjon på 0,78 x 3,55 meter. Dette sto i direkte sammenheng med et takvindu med dimensjon 0,78 x 0,92 meter. Disse hadde en plassering som medførte direkte innsyn i deler av 1. og 2. etg. i Aksteveien 23. Da byggearbeidene ble igangsatt ønsket vi ikke, etter en nærmere vurdering, muligheten for utsyn og innsyn mot Aksteveien 23. I forbindelse med planlegging av byggearbeider kom det også fram at den vindusløsning som det opprinnelig ble gitt godkjenning for, ville innebære en del byggtekniske utfordringer. I samråd med byggmester bestemte vi oss for å gjøre en endring hvor det avlange vinduet på veggen og det tilhørende takvinduet ble erstattet av to takvinduer; hver på 0,78 x 1,8 meter, plassert lenger opp på taket enn det først planlagte. Dette medførte to ting: - De tekniske utfordringene ble løst på en grei måte. - Innsynet til Aksteveien 23 ble redusert til null. Endringen gjør at innsynet til Aksteveien 23 er redusert til null, stikk i strid med hva som hevdes i innsendt klage fra Håvard Sklett Larsen. Opprinnelig var det tegnet inn ett vindu på badet i 2. etg. Her er det i stedet satt inn to vinduer. Begge disse vinduene vender mot garasje/gårdsplass i Aksteveien 23 og ikke mot dennes fasade, slik klagen gir inntrykk av. Vinduene måler 0,6 x 1,2 meter. Som vinduer på hovedbadet ligger det i sakens natur at de stort sett vil være tildekket med persienner eller lignende. Målet med vinduene er å få dagslys inn, ikke inn- eller utsyn. Det ekstra vinduet på badet i 2. etg. vil i praksis ikke føre til økt utsyn til Aksteveien 23. Begge de beskrevne endringer i fasaden mot Aksteveien 23 gjelder vinduer i rom som ikke er ment for varig opphold. Det har heller ikke medført endret uttrykk av huset. Se vedlagte tegninger med oversikt over fasaden mot nord før og etter de beskrevne endringer.

8 file://c:\ephorte\pdfdocprodir\ephorte\373495_fix.html Side 1 av Fra: Geir Beurling[geir.beurling@krsbygg.no] Dato: :27:31 Til: Postmottak Kopi: Jan Inghard Thorsen; Frode Lohne (flohne@yahoo.no) Tittel: Aksteveien 21 Hei På vegne av tiltakshaver sendes det, i medhold av plan- og bygningslovens 20-1 og 19-1, inn søknad om forstøtningsmur. Det vises til brev av der det er gitt anledning til å søke påbegynt forstøtningsmur godkjent. Vedrørende ansvarsforhold, så vises det til tidligere innsendte ansvarsrett. Det søkes også om en liten fasadeendring mot nord. Vi mener det er grunnlag for å gi dispensasjon for plassering av forstøtningsmur. Det vises til vedlagte dokumentasjon utarbeidet av tiltakshaver. Tiltakshaver har vært rundt til alle naboer med nabovarsel og det er ikke kommet noen merknader. Nabo i Aksteveien 23 A, som tidligere har klaget på tiltaket, har signert for mottatt varsel Vi håper nå at saken kan avsluttes og at saksbehandler kan godkjenne forstøtningsmuren slik den er oppført. Mvh Geir Beurling Kristiansand Byggrådgivning AS geir.beurling@krsbygg.no tlf:

9

10

11 () *+,-,., / &! 01 &2345!! "# %! "! # % &"&# %! "# %! "' %

12 () *+,-,., / &! 01 &2345! 6789,. *-./ : ; <=! %, +, >

13 ()*+','-'.$/0$ 12$/34560$!"#$ %&'#$

14 ()*+','-'.$/0$ 12$/34560$!"#$ %&'#$

15 7,-.8'.$*'&$9#:$.;#<="*+$ 7,-.8'.$*'&$9#:$"*+$ ()*+','-'.$/0$ 12$/34560$

16 SØGNE KOMMUNE Arealenheten Kristiandsand Byggrådgivning AS Postboks KRISTIANSAND S Deres ref: Vår ref: Saksbehandler: Arkivkode: Dato: 2011/ /2013 Jan Inghard Thorsen 23/ STOPPORDRE Pålegg om stans av arbeidet i medhold av plan- og bygningslovens Saksnr: Behandlet i: 338/13 Plansjefen Byggested: Aksteveien 21, 4640 SØGNE Gnr/Bnr: 23/861 Tiltakshaver: Frode Lohne Adresse: St. Olavs vei 7, 4631 KRISTIANSAND S Søker: Kristiansand Byggrådgivning AS Adresse: Postboks 4066, Kongsgård, 4689 KRISTIANSAND S Tiltakets art: Forstøtningsmurer langs vei Bruksareal: Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 32-4 gis det herved umiddelbar stoppordre. Hilsen Atle Danielsen fagleder byggesak Jan Inghard Thorsen byggesaksbehandler Postadresse: Besøksadresse: Telefon: Epost: postmottak@sogne.kommune.no PB 1051 Rådhusveien 1 Telefaks: Web: Søgne 4682 Søgne Direktenr: Org.nr: MVA

17 Saksutredning: Grunnet innkommet klage, samt deres redegjørelse i saken er kommunen blitt oppmerksomme på at de oppførte murene langs Aksteveien ikke er oppført i tråd med tillatelsen. I tillatelsen er det satt følgende vilkår: «Murer, med unntak av mur mot GB 23/794 reduseres/justeres slik at de faller utenfor kravene til søknadsplikt» De oppførte murene har en høyde og en plassering som gjør at de ikke faller utenfor kravene til søknadsplikt og er derfor ikke i tråd med tillatelsen. Murene vil etter dette være søknadspliktige etter Pbl 20-1 og vil også kreve dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene, ettersom de er plassert utenfor regulert byggegrense. Kommunen kan pr. idag ikke se at de oppførte murene tidligere skal være byggemeldt og godkjent. Pbl lyder som følger: Om nødvendig kan plan- og bygningsmyndighetene gi den ansvarlige pålegg om stans av arbeid eller opphør av bruk med øyeblikkelig virkning. Slikt pålegg kan gis uten forhåndsvarsel. Stoppordren gis uten forutgående varsel etter forvaltningslovens 16, fordi unntaket i ledd kommer til anvendelse. Forutgående varling er utelatt på grunn av faren for at vedtaket vanskelig kan gjennomføres, om arbeidet fortsatte i en eventuell varslingsperiode, jfr. 16 pkt a. Påleggets innhold: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 32-4 gis herved stoppordre som umiddelbart må etterkommes. Arbeidet/tiltaket må ikke fortsette før en eventuell tillatelse foreligger. Om nødvendig må arbeidstedet sikres forsvarlig før det forlates. Varsel om tvangsmulkt og forelegg De underrettes om at dersom pålegget ikke etterkommes umiddelbart vil kommunen fastsette tvangsmulkt etter pbl De varsles samtidig om at kommunen alternativt eller i tillegg til tvangsmulkten kan utstede forelegg etter pbl Et slikt forelegg vil kunne få samme rettsvirkning som en rettskraftig dom og fullbyrdes etter reglene for dommer. Et forelegg vil kunne tinglyses som en heftelse på eindommen. Søknad i ettertid Det gis herved nå i ettertid anledning til å søke påbegynte tiltak godkjent ved innsendelse av søknad/tilleggssøknad. En godkjennelse avhenger imidlertid av hvorvidt kravene i plan- og bygningsloven, eller i bestemmelser gitt i eller i medhold av denne lov, kan etterkommes. I henhold til forvaltningslovens 16 varsles det om at pålegg om retting/tilbakeføring av murer, slik de opprinnelig er godkjent, i medhold av plan- og bygningslovens 32-3 vil bli vurdert dersom ikke fullstendig søknad er innkommet eller det ulovlige forhold er rettet innen 15. juli Det gis anledning til uttalelse innen samme frist.

18 Anmeldelse Det opplyses at det kan medføre straffeansvar etter plan- og bygningslovens 32-9 å ikke etterkomme pålegget. Bistand av politiet De underrettes om at etaten vurderer å søke bistand av politiet for gjennomføring av pålegg om stansing av arbeidet/opphør av bruk, hvis pålegget ikke etterkommes innen fristen. Klage Dette vedtak kan påklages. Frist for å klage er satt til tre uker etter mottakelse av dette brev. Se vedlagte orientering. Kopi til: Frode Lohne St. Olavsvei KRISTIANSAND S Advokat Richard Lippens Postboks SØGNE Håvard Sklett Larsen Aksteveien 23 A 4640 SØGNE

19 SØGNE KOMMUNE ORIENTERING OM ADGANG TIL Å KLAGE OVER ENKELTVEDTAK Denne orienteringen gir veiledning dersom du ønsker å klage over et forvaltningsvedtak du har fått underretning om. Klagerett Enkeltvedtak kan påklages av en part eller annen med rettslig klageinteresse (fvl. 28). Frist for å klage Hvem kan det klages til Rett til å kreve begrunnelse Innholdet i klagen Utsettelse av i verksetting Rett til å se sakens dokumenter Fristen for å klage er 3 uker fra det tidspunkt melding om vedtaket kom fram til parten (fvl. 29). Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen blir sendt for sent, er det adgang til å se bort fra den. Hvis du har særlig grunn, kan du søke om forlengelse av klagefristen. Du bør da nevne grunnen til at du trenger fristforlengelse Du kan klage til et forvaltningsorgan (klageinstansen) som er overordnet det organ som fattet vedtaket (fvl. 28), men klagen skal imidlertid sendes til det organ som har fattet vedtaket (fvl. 32). Hvis dette organet ikke endrer sitt vedtak som følge av klagen, vil den bli sendt videre til klageinstansen for avgjørelse (fvl. 33). Hvis det ikke er gitt en begrunnelse for vedtaket, kan du kreve å få den opp-gitt. Krav om begrunnelse må fremsettes innen utløpet av klagefristen (fvl. 24). Klagefristen blir i disse tilfellene avbrutt, og ny klagefrist (3 uker) begynner å løpe fra det tidspunkt du mottar begrunnelsen (fvl. 29). Klagen skal være skriftlig. Klagen skal nevne det vedtak som påklages, eller den eller de endringer i vedtaket som ønskes. Klagen må begrunnes. Andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen bør også nevnes. Klagen må undertegnes (fvl. 32). Selv om det foreligger klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid anledning til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket inntil klagefristen er ute eller klagebehandlingen er avgjort (fvl. 42). Med visse begrensninger har du rett til å se alle dokumentene i saken. Du må i tilfelle henvende deg til det organet som har fattet vedtaket (fvl. 18 og 19). Kostnadsdekning ved klagesaken Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokatbistand etter reglene om fritt rettsråd. Vær imidlertid oppmerksom på at det gjelder særlige inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller vedkommende advokat vil kunne gi nærmere veiledning. Dersom et vedtak blir endret til gunst for en part, vil vedkommende under visse forutsetninger kunne kreve dekning for vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få endret vedtaket (fvl. 36). Bestemmelser om klage på enkeltvedtak finnes i forvaltningslovens kap. VI. For øvrig har forvaltningsorganet en alminnelig veiledningsplikt (fvl. 11) som også innbefatter veiledning med hensyn til spørsmål om klagen. Rutiner for klagebehandling: Klage på vedtak med hjemmel i plan- og bygningsloven: Klage på vedtak om dispensasjoner: Administrasjonen utarbeider saksfremlegg for behandling i planog miljøutvalget. Dersom klagen ikke tas til følge og vedtaket opprettholdes, sendes saken videre til Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Klage på vedtak uten dispensasjoner: Administrasjonen gjennomgår klagen med mulighet for nytt vedtak. Dersom administrasjonen mener at det ikke er grunnlag for å ta klagen til følge, sendes klagen videre med en anbefaling til Fylkesmannen som fatter endelig avgjørelse. Klage på vedtak med hjemmel i forurensningsloven, forurensningsforskriften eller Søgne kommunes avløpsforskrift: Forurensningsforskriften sier følgende om klage: Vedtak kan påklages til kommunens klagenemnd.

20 Frode Lohne St. Olavs vei Kristiansand 7. april 2013 Søgne kommune Arealenheten v/jan Inghard Thorsen Pb Søgne Viser til brev av hvor jeg blir bedt om en redegjørelse for utførte, ikke omsøkte endringer bolig GB 23/861 Aksteveien 21. Jeg takker for muligheten til å komme med en redegjørelse vedrørende følgende punkter: - Endringer av fasade mot Aksteveien 23, endret vindusplassering. - Oppføring av søknadspliktige forstøtningsmurer mot vei. Jeg deler redegjørelsen i to deler. Del 1, hvor jeg kommer inn på det jeg anser som årsaken til de gjentatte klager fra Aksteveien 23, og Del 2, hvor jeg redegjør for de ovenfor nevnte punkter. Del 2 er selvsagt viktigst, men jeg mener at det har en viss relevans å få fram litt av bakgrunnen for klagene.

21 Del 1 Da jeg kjøpte tomta like etter påske 2010 var Håvard Sklett Larsen (HSL) nesten ferdig med sitt hus. Han ba da om å få være med på planleggingen av min tomt/hus, og kom allerede da med synspunkter på hva han anså som riktig planeringshøyde, beliggenhet og høyde på mitt hus. Etter at første søknad og nabovarsel var sendt i februar 2011 tok han kontakt per telefon, og gjentok mange av de samme argumentene som hadde kommet frem i Jeg tok ikke nærmere stilling til disse synspunktene, da jeg anså dem som urimelige. Jeg fikk da høre at da skal denne saken treneres så lenge som overhodet mulig. Det som skjedde i saken fram til 2013 ansees for å være kjent i kommunen. I forbindelse med justering av størrelse på garasje, slik det kom pålegg om fra Fylkesmannen, ble det i begynnelsen av desember 2012 sendt e-post og brev med frankert svarkonvolutt til HSL. Denne henvendelsen er fortsatt ikke besvart. I januar 2013, nesten to år etter at søknaden ble innsendt, og etter at huset var ferdig reist, fikk jeg en ny telefon fra HSL. Han spurte om jeg kunne rive boden på terrassen i 2. etg, da den tok sjøutsikten hans. Jeg ble fortalt at han har folk som "jobber med å plukke søknaden din fra hverandre", og at han ville fortsette å sende klager dersom hans krav ikke ble etterkommet. Dette ble oppfattet som en trussel. Han har ikke tidligere bedt om jeg kunne vurdere å endre/fjerne boden. Referat av telefonsamtalen samt påfølgende tekstmeldinger ligger vedlagt. Slik jeg ser det har HSL ikke tenkt gjennom at også en kommende nabo ønsker å utnytte tomta si best mulig, på samme måte som han selv har gjort.

22 Del 2 - Endringer av fasade mot Aksteveien 23, endret vindusplassering I fasaden mot nord var det opprinnelig tegnet inn et avlangt vindu kombinert med et takvindu i trappeoppgangen mellom 1. og 2. etg. Vinduet i selve fasaden hadde en dimensjon på 0,78 x 3,55 meter. Dette sto i direkte sammenheng med et takvindu med dimensjon 0,78 x 0,92 meter. Disse hadde en plassering som medførte direkte innsyn i deler av 1. og 2. etg. i Aksteveien 23. Da byggearbeidene ble igangsatt ønsket vi ikke, etter en nærmere vurdering, muligheten for utsyn og innsyn mot Aksteveien 23. I forbindelse med planlegging av byggearbeider kom det også fram at den vindusløsning som det opprinnelig ble gitt godkjenning for, ville innebære en del byggtekniske utfordringer. I samråd med byggmester bestemte vi oss for å gjøre en endring hvor det avlange vinduet på veggen og det tilhørende takvinduet ble erstattet av to takvinduer; hver på 0,78 x 1,8 meter, plassert lenger opp på taket enn det først planlagte. Dette medførte to ting: - De tekniske utfordringene ble løst på en grei måte. - Innsynet til Aksteveien 23 ble redusert til null. Endringen gjør at innsynet til Aksteveien 23 er redusert til null, stikk i strid med hva som hevdes i innsendt klage. Opprinnelig var det tegnet inn ett vindu på badet i 2. etg. Her er det i stedet satt inn to vinduer. Begge disse vinduene vender mot garasje/gårdsplass i Aksteveien 23 og ikke mot dennes fasade, slik klagen gir inntrykk av. Vinduene måler 0,6 x 1,2 meter. Som vinduer på hovedbadet ligger det i sakens natur at de stort sett vil være tildekket med persienner eller lignende. Målet med vinduene er å få dagslys inn, ikke inn- eller utsyn. Det ekstra vinduet på badet i 2. etg. vil i praksis ikke føre til økt innsyn til Aksteveien 23. Begge de beskrevne endringer i fasaden mot Aksteveien 23 gjelder vinduer i rom som ikke er ment for varig opphold. Det har heller ikke medført endret uttrykk av huset. Endringene vil bli innsendt som byggetegninger i forbindelse med søknad om ferdigattest.

23 - Oppføring av søknadspliktige forstøtningsmurer mot vei Det medfører riktighet at en del av forstøtningsmuren mot vei strekker seg noe høyere enn det som er grensen for søknadsplikt. Som tiltakshaver tar jeg ansvar for det. I tillatelsen som ble gitt var det gitt anledning til å sette opp forstøtningsmur mot vest opp til planeringshøyde. I forbindelse med opparbeidelsen av forstøtningsmuren mot vei var det naturlig at deler av muren gikk opp til planeringshøyde, for at utearealer ble planert på en god og sikker måte i forhold til planlagte, godkjente bygninger. Det er gjort viktige tilpasninger som gjør at hensynet til omgivelsene blir ivaretatt på en god måte. - Beskrivelse av mur mot vei (se også vedlagt Power Point presentasjon med bilder av den aktuelle muren): o I hjørnet mot sydvest er både forstøtningsmuren mot vest og mot vei senket over en lengde på 7 meter mot vei og 8,1 meter mot vest. o Det høyeste punktet i forhold til vei, i det nedsenkede området, er helt i spissen mot sydvest, ca. 1,5 meter over veihøyde. o Muren ligger langs en bakke i Aksteveien og høyden avtar derfor til ca. 1,15 meter over veihøyde ved nivået hvor den trappes opp til planeringshøyde, ca. 2,25 meter over veihøyde. o Det opptrappede nivået av muren ligger i yttersving der Aksteveien går mot høyre/øst og avtar til en høyde på 1,5 meter før veien gjør en venstresving mot nord. o Før venstresvingen er muren trappet ned fra 1,5 meter til ca. 1 meter. Muren i svingen ligger i en bakke og høyden på muren avtar gradvis til ca. 0,5 meter før den svinger inn i gårdsplassen. - Ingeniørvesenet har uttalt at den omsøkte forstøtningsmuren ikke vil ha noe å si for sikten i svingen. - Advokat Tofte har i brev fra januar 2012 grundig redegjort for at det ikke foreligger krav om frisiktsone langs den aktuelle delen av Aksteveien. - Eneste tidligere klage fra naboene på vedtak i Plan- og miljøutvalget gikk på at muren i innersvingen, der Aksteveien svinger mot nord, ville hindre sikten ved ferdsel på veien. Etter dialog med naboer er høyden på muren i svingen blitt redusert til 1 meter på det høyeste, for deretter å avta i høyde mot inntegnet gårdsplass. Jeg har med dette forsøkt å imøtekomme naboene, og sikten i svingen er ytterligere bedret. Jeg ønsker å minne om at det tidligere var en fjellknaus her som tok mer sikt enn slik det har blitt etter opparbeidelse av tomta. - Den delen av forstøtningsmuren som er mer enn 1,5 meter ligger i yttersving og vil ikke hindre sikt, ei heller medføre problemer når det gjelder drift og vedlikehold av vei.

24 Det er forsøkt gjort tilpasninger på muren som imøtekommer tidligere innvendinger fra naboer med hensyn til sikt i svingen. I sydvestre og sydøstre hjørne av tomta er muren trappet ned. Muren i mellom følger planeringshøyden på tomta mens Aksteveien stiger, hvilket innebærer at denne delen av muren varierer fra 2,25 1,5 meter i høyde Jeg håper at denne redegjørelsen imøtekommer ønskene fra kommunen om en nærmere avklaring av de to punktene i brev av Hvis det fra kommunens side skulle være behov for ytterligere avklaring vil jeg selvsagt bidra til det. Med vennlig hilsen Frode Lohne Vedlegg: Oversikt over kommunikasjon mellom HSL og FL, Des -12 til Jan -13.

25 Tidspunkt Type kontakt Innhold Resultat E-post til HSL Beklagelse av Aldri besvart tingenes tilstand og forespørsel om signering av erklæring Brev til HSL Samme innhold Aldri besvart som e-post. Sendt med frankert svarkonvolutt Telefon fra HSL Ikke besvart, satt i møte SMS til HSL Ringer tilbake senere eller dagen etter Telefon til HSL Ikke svar Telefon fra HSL Ønske om å få fjernet bod i 2. etg, hvis ikke fortsetter han å HSL oppfordrer FL til å tenke på saken og gi en tilbakemelding klage til kommunen, se eget referat SMS fra HSL Etterspør konklusjon på FL besvarer SMS samtalen SMS fra FL Ber om forståelse for at FL trenger lenger tid til å vurdere saken SMS fra HSL Ber om at arbeidet utenfor huset stanses. Hvis ikke tar han saken videre til kommunen Ikke besvart. Innholdet gir ikke naturlig åpning for besvarelse. Taler langt på vei for seg kl. 18:28 Telefon fra HSL Ikke besvart. Satt opptatt i et middagsselskap kl. 10:57 Telefon fra HSL Ikke besvart. Satt opptatt på jobb kl. 11:46 SMS fra HSL FL beskyldes for å være feig, uprofesjonell og barnslig. Se egen SMS Ikke besvart. Innholdet i SMS taler for seg.

26 E-post og brev fra FL til HSL primo desember Hei, Håvard Vi har fått en litt skjev start på vårt naboskap i Aksteveien og det er vi oppriktig lei oss for. Vi håper virkelig at vi kan få det på skinner igjen slik at vi kan ha en god tone oss imellom. Som du sikkert har sett og lest, så har Fylkesmannen kommet med en uttalelse ang. byggesaken vår. Vi må innrømme at for oss som ikke driver med disse tingene til daglig, så er det litt vanskelig lesing. Hovedessensen er likevel at kommunen har fattet vedtak på feil grunnlag og må dermed rette dette opp. Vi var selv ikke klar over disse tingene før vi fikk brevet fra Fylkesmannen. Kanskje burde personene som har jobbet med søknaden fra vår side reagert på disse tingene i forkant. Dette har da ikke skjedd. De fleste stiller seg litt undrende til det hele. Vi har forholdt oss til de som vanligvis kan disse tingene og har regnet med at ting er i orden. Det er overhodet ikke noe som har vært gjort bevisst fra vår side. Det er ikke en unnskyldning, men en enkel forklaring. Når det gjelder garasjen/boden så har man kommet til at bebygd areal er 52,2 m2. Arealgrensen som utløser krav om dispensasjon er 50 m2. Bruksarealet er på 47,3 m2. Det er dette arealet som i praksis brukes av kommunene rundt forbi. Det er en mulig forklaring på hvorfor dette gikk gjennom i kommunen uten at noen stilte spørsmål ved det. Slik har vi i hvert fall fått det forklart av folk som har drevet mye med disse tingene. Det hele løser seg hvis du skriver under på en erklæring hvor du gir oss tillatelse til å bygge garasje/bod i henhold til tegningene, ved grensen mot din garasje. Da vil kommunen ha sitt på det tørre, og saken er løst. Vi har vedlagt en erklæring som kan brukes til dette. Dersom du ikke skulle ønske å skrive under på en slik erklæring vil vi redusere garasje/bod de nødvendige centimeterne slik at bebygd areal blir nøyaktig innenfor grensen av hva som er tillatt for plassering i forhold til tomtegrense, altså 50 m2. Utforming og plassering blir uansett den samme. Med vennlig hilsen Frode og Sigrid St. Olavs vei Kristiansand

27 Telefonsamtale med Håvard Sklett Larsen kl. 19:52. Varighet 13 minutter. Bevitnet av min kone, Sigrid Ådnøy. Håvard ringte 10.01, men jeg hadde ikke anledning til å ta telefonen. Sendte SMS om at jeg kunne ringe senere eller dagen etter. Beskjed om at det var OK. Ringte først kl. 19:29, men ingen som svarte. Ringte meg så tilbake. Han innleder med å si at han hele tiden har vært klar over at det ville komme et hus på tomta. Andre interessenter til tomta hadde skissert andre løsninger for husbygging og han hadde derfor sett for seg noe annet enn det vi er i ferd med å bygge. Han forteller at han driver litt med eiendom på si, at han følger med på byggeprosessen og at han har folk som plukker søknaden min fra hverandre for å finne ting å klage på. Videre snakker han litt om at det er kjedelig at det har blitt som det har blitt mtp naboskapet. Jeg imøtekommer han på dette punktet og viser til brevet jeg sendte han i desember der jeg synes det er veldig leit at det har blitt som det har blitt. Min intensjon har vært å følge de regler som er og ikke legge meg ut med naboene. At de har oppfattet at jeg har tatt meg til rette skyldes nok langt på vei misforståelser. Han nevner en episode som har brent seg fast og som han følte som sårende. Pappa og Sigurd Larsen hadde vært oppom på tomta for å gjøre noen målinger. Ifølge Håvard hadde han snakket med de om hvordan ting kunne komme til å bli. Det skal da ha falt en slengbemerkning fra pappa om at planeringshøyden ville komme på toppen av knausen. Han innrømmer at han skjønte det var en spøk, men det har likevel brent seg fast. Videre kommenterer han at vi har fått det som vi har ønsket på alle måter og at han som en følge av byggingen har mistet sjøutsikten fra 1. og 2. etg. Han kommer så med et spørsmål om vi kan komme han i møte ved å fjerne boden utenfor stua i 2. etg. da den tar det siste av utsikt mot sjøen. Hvis den var en del av stua kunne han skjønne at det ville være vanskelig, men så lenge det er en bod så lurer han da på muligheten. Jeg behøver ikke å svare på direkten, men han ber meg vurdere det og komme med en tilbakemelding senere. Hvis vi fjerner boden vil han begrave stridsøksen. Han regner heller ikke med at det vil komme noen innvendinger fra andre naboer. Hvis vi ikke imøtekommer hans ønske vil han fortsette å finne ting å klage på. Han spør også om hva som er planen i bakkant av vår garasje. Der er det jo ei skråning ned fra tomtegrense og inn på vår tomt. Jeg forteller at der er planen en mur som er såpass høy at man kan tilbakefylle masse, slik at det blir greit for oss begge mellom garasjene. Han gir uttrykk for å være fornøyd med denne løsningen. Avslutningsvis sier jeg at jeg vil vurdere saken, men kan forståelig nok ikke gi noen tilbakemelding på direkten. Han har forståelse for det. Hele samtalen forløp i en rolig tone, men hvor det ikke var til å misforstå at hans ønske ble fremsatt med en bakenforliggende trussel.

28

29

30

31