Endring av reguleringsplan nr 1716 (områdeplan) for næringsområde på Leirbakken, område N/K/I 2 med tilliggende arealer Planbeskrivelse

Transkript

1 Barlindhaug Eiendom AS Endring av reguleringsplan nr 1716 (områdeplan) for næringsområde på Leirbakken, område N/K/I 2 med tilliggende arealer Planbeskrivelse Tromsø

2 ENDRING AV REGULERINGSPLAN NÆRINGSOMRÅDE PÅ LEIRBAKKEN, OMRÅDE N/K/I 2 MED TILLIGGENDE AREALER 2 1. Bakgrunn Barlindhaug Eiendom AS har utviklet Minken næringspark på Leirbakken i Ramfjorden. Reguleringsplan (områdeplan) nr 1716 for næringsparken ble godkjent den Klargjøring av næringstomtene i den del av næringsparken som ligger nordvest for (ovenfor) E8 ble igangsatt i Det meste av infrastrukturen i dette område (første byggetrinn) er opparbeidet, og Asko Nord AS og Kraemer Maritime AS har etablert seg her. Ferdigstillelse av kryssområdet mellom E8 med atkomstvegen til næringsparken måtte utsettes i 2011 fordi Statens vegvesen fant det nødvendig å skifte ut eksisterende stikkrenne gjennom E8. Videre gjenstår opparbeidelse av ny avløpsløsning etter at kommunen i 2011 besluttet at avløpsvannet fra næringsparken ikke skal slippes ut i sjøen vest for Leirbakkneset som tidligere forutsatt, men overføres til Fagernes. Gjennomføring av disse tiltak krever endring av gjeldende områdeplan. En interessent meldte i 2011 interesse for å etablere seg på byggeområde N/K/I 2. Dette område ble derfor inntatt i planområdet, og man tok sikte på å detaljregulere området. Interessenten trakk seg imidlertid våren Det foreligger dermed ikke plan, snitt og fasader av nybygg på område N/K/I 2, og det er dermed ikke grunnlag for å fremme detaljreguleringsplan. Som følge av dette, fremmes denne planen som endring av gjeldende områdeplan. Det anmodes om snarlig behandling av planendringen fordi det av trafikksikkerhetsmessige grunner er viktig å få ferdigstilt E8 i kryssområdet med atkomstvegen til Minken næringspark. 2. Planprosessen 2.1 Informasjonsmøte og forhåndskonferanse Byutvikling ble på møte den informert om at Barlindhaug Eiendom AS ville igangsette arbeidet med detaljreguleringsplan for en del av næringsparken. Det ble informert om bakgrunn, relevante forhold, forslag til avgrensning av planområdet etc. Det ble enighet om å avholde oppstartmøte etter at intern kommunal plankonferanse var avholdt. Oppstartmøte ble avholdt den Forhåndsvarsel, kunngjøring samt innkomne uttalelser Varsel om igangsetting av planarbeidet ble kunngjort ved brev datert til berørte parter, myndigheter, organisasjoner mv. samt ved annonse i to lokalaviser. Det ble mottatt to forhåndsuttalelser. Fylkesmannen viser i brev datert til flere viktig punkt i områdeplanens bestemmelser og peker spesielt på punkt IX j) som krever at det skal foreligge tinglyst erklæring for eiendommen 27/4 som tar sikte på å regulere skogbruksvirksomheten nord for planområdet slik at ikke faren for ras og overflatevann øker for bebyggelsen i området. Barlindhaug Eiendom AS informerte i brev datert fylkesmannen om at erklæring vedrørende hogst på eiendommen 27/4 ble tinglyst den i samsvar med områdeplanens bestemmelser. Statens vegvesen uttaler i brev datert at Vegvesenet ikke har vesentlige merknader til ønsket om mindre justering av tekniske infrastrukturtraseer i planområdet. Det forutsettes dog at justeringene ikke vil påvirke de trafikale forholdene i området. Vegvesenet ber om at omlegging av overvannskulvert gjøres i samarbeid med dem, og at tiltakshaver avklarer nødvendige detaljer i forhold til NVE.

3 ENDRING AV REGULERINGSPLAN NÆRINGSOMRÅDE PÅ LEIRBAKKEN, OMRÅDE N/K/I 2 MED TILLIGGENDE AREALER 3 3. Planområdet 3.1 Planområdets avgrensning Planområdets avgrensning framgår av plankartet. I planområdet inngår E8 samt de regulerte vegene 1, 4 og 5. (Veg 1 har fått vegnavn Kjoselvmoen, mens veg 4 og veg 5 fått vegnavn Lauksletta). Vegene med tilliggende arealer medtas fordi det ved nærmere detaljvurderinger har vist seg nødvendig å justere traseene for veg 4 og veg 5 samt at det må innpasses ny overvannskulvert gjennom E8. Byggeområde N/K/I 2 inngår i planen fordi øvrige endringer medfører justeringer av byggeområdets utforming og avgrensning. Planområdet er videre avgrenset slik at regulert tomt for slamavskiller omreguleres til annet formål (VS5), mens tomt for avløpspumpestasjon (AA1) innpasses. Det er videre nødvendig å endre beliggenheten av flere regulerte infrastrukturtraseer på grunn av ny avløpspumpestasjon. 3.2 Planforutsetninger Gjeldende områdeplan Alle arealer som inngår i dette planforslaget er tidligere regulert i områdeplan 1716 med tilhørende konsekvensutredning for næringsområde ved Leirbakken, vedtatt av kommunestyret den Utbyggingsavtale ny avløpsløsning Det er inngått utbyggingsavtale for Minken næringspark mellom Tromsø kommune og Barlindhaug Eiendom. Avtalen er tiltrådt av Statens vegvesen hva angår de punkter Vegvesenet er part i. Utbyggingsavtalen baserer seg på gjeldende områdeplan og godkjent overordnet VA-plan for næringsparken, der det blant annet er avsatt tomt for slamavskiller på Leirbakken og forutsatt at det legges en utslippsledning herfra til sjøen sør for Leirbakkneset, med spillvannutslipp utenfor terskelen i Ramfjorden. I utbyggingsavtalens pkt er det imidlertid tatt følgende forbehold; Kommunen avgjør om utbyggeren skal opparbeide nevnte hovedanlegg i henhold til overordnet plan eller om næringsområdet skal tilknyttes nytt avløpssystem for Ramfjorden. Tromsø kommune, Vann og Avløp, besluttet i juli 2011 at det skal etableres et felles avløpsanlegg for området Leirbakken - Fagernes, med et nytt renseanlegg lokalisert i området ved eksisterende slamavskiller på Fagernes, og en forlenget utslippsledning. Kommunen har i medhold av inngått utbyggingsavtale stilt krav om at denne avløpsløsning legges til grunn for videre planlegging og utbygging av Minken Næringspark. Barlindhaug Eiendom har revidert overordnet VA-plan i samsvar med kommunens krav. Revidert overordnet plan er godkjent av VA-kontoret den , og lagt til grunn for denne endring av områdeplanen. Endret avløpsløsning medfører også behov for å revidere utbyggingsavtalen. Alternativt kan partene inngå en tilleggsavtale. Dette forutsettes gjennomført når denne planendringen sluttbehandles. 3.3 Eiendomsforhold Det meste av planområdet ligger på eiendommen 27/6, som Barlindhaug Eiendom disponerer i henhold til avtale med grunneieren. Planområdet omfatter videre vegarealer (E8) som eies av Statens vegvesen, samt fradelte vegarealer (eiendommen 27/81) der hjemmelen skal overføres til Tromsø kommune. En liten del av eiendommen 27/27 berøres av ledningstrase for pumpeledning langs veg 1.

4 ENDRING AV REGULERINGSPLAN NÆRINGSOMRÅDE PÅ LEIRBAKKEN, OMRÅDE N/K/I 2 MED TILLIGGENDE AREALER Teknisk infrastruktur Vann og avløp Det er opparbeidet vann- og avløpsledninger nedover langs veg 1 fram til planområdet. Disse ledninger skal videreføres gjennom planområdet. Overvann Flere bekker i fjellsida ovenfor planområdet renner ned til Kjoselva og videre gjennom planområdet ned til sjøen. Det er opparbeidet en lukket overvannsledning i veg 1 ned til planområdet, der den er ført ut i Kjoselva. Denne overvannsledningen tar hånd om overvann fra regulerte næringsområder (N/I 1, N/I 2 og N/K/I 1). Elkraft og tele Tiltakshaver har bekostet særskilte høgspentkabler fra Sandvikeidet langs E8 til næringsparken. Alle tomter i næringsparken skal forsynes med 400 V strøm fra disse høgspentkablene. Det er etablert et høyspentnett (ringsystem) i næringsparken. Det er satt opp to trafoer for å betjene en del av næringstomtene. Vest for veg 1 er det satt opp en trafo for å forsyne de fire eksisterende boligene samt telestasjonen i området med 230 V strøm. Denne trafoen henter strøm fra den såkalte Lyngen-linja (eksisterende luftlinje). På grunn av vanskelige grunnforhold og større vegskråninger enn forutsatt, måtte trafoen midlertidig settes opp ca 50 m nedenfor den tomt som er regulert i plan Naturmiljø Vegetasjon og flora er utredet i konsekvensutredningen og beskrevet i områdeplanen for næringsparken. Det heter her bl.a. at arealene nord for E8 er preget av omfattende planting av gran, samt felt med flatehugst. De resterende områdene er dekket av ulike skogstyper med bjørk som dominerende treslag. Bjørkeskogstypene er stort sett trivielle vekslinger mellom blåbærskog og småbregneskog. I dalene kan mindre arealer betegnes som høystaudeskog. Det er imidlertid for små og for artsfattige forekomster til at de kan gis noen særlig verdi med tanke på biologisk mangfold. I godkjent områdeplan er det regulert to nye veger (4 og 5) som krysser Kjoselva i nærheten av E8. Dette medfører at elvedalen vil bli lukket på lengre strekninger enn i dag. Høsten 2011 besluttet Statens vegvesen at det må legges ny stikkrenne/overvannskulvert gjennom E8 for å lede Kjoselva gjennom vegen. Statens vegvesen og Barlindhaug Eiendom har samarbeidet om en helhetlig overvannsløsning for E8 og tilliggende nye veger. Ett alternativ er å lukke elvedalen i området mellom veg 4 og E8 i tillegg til kulvert gjennom de tre nevnte veger. Det vil da bli en sammenhengende overvannskulvert på minimum 150 m, maksimum 250 m. Lukking av Kjoselva har vært drøftet med Statens vegvesen og NVE. NVE har anmodet om en nærmere vurdering av naturmiljøet langs elva. Biolog Lars Gade-Sørensen hos Statens vegvesen har i notat datert beskrevet naturmiljøet og vurdert konsekvensene av å legge Kjoselva i rør på en strekning av ca 250 m samt å fylle igjen elva på den samme strekning. Beskrivelsene av naturmiljøet gjengis kort i det følgende. Verdisetting av naturtypene har tatt utgangspunkt i DN-håndbok nr. 13 (naturtyper, Direktoratet for naturforvaltning 1999). Tresjiktet i det berørte området er dominert av bjørk (Betula pubescens) og gråor (Alnus incana). Busksjiktet er dominert av høgurter som ormetelg (Dryopteris filix-mas), strutseveng (Matteuccia struthiopteris) og turt (Cicerbita alpina). Bunnsjiktet består av siv-, starr-, gress- og mosearter. Tidligere er lavarter som vanlig er forekommende på gråor påvist i området: Melanelia subaurifera og Pertusaria oculata. Ingen sjeldne eller truede lavarter ble funnet i området av Jacobsen et al (2003).

5 ENDRING AV REGULERINGSPLAN NÆRINGSOMRÅDE PÅ LEIRBAKKEN, OMRÅDE N/K/I 2 MED TILLIGGENDE AREALER 5 En rik fuglefauna er påvist i området (Jacobsen et al 2003) og det antas at en rekke arter kan ha tilhold i det nevnte bekkesiget. Disse er: gråtrost, rødvingetrost, måltrost, dompap, grønnfink, jernspurv, løvsanger, gransanger, blåstrupe, gråsisik og sivspurv. Kjoselva er for liten og uegnet som fiskeelv for sjøørret og sjørøye. En rekke akvatiske invertebrater og innsekter har mest sannsynlig tilhold i bekkesiget. Et søk i Naturbase viser at en nasjonal og regional viktig naturtype (ålegrassamfunn) finnes der Kjoselva renner ut i sjøen. 4. Planforslaget Denne beskrivelsen knytter seg til reguleringsplankart datert med tilhørende bestemmelser av samme dato. Siden dette er en planendring, benyttes samme betegnelser og arealformål som i gjeldende områdeplan. 4.1 Reguleringsformål Planområdet er på 80,5 dekar, og er disponert til følgende formål: 0,3 dekar til Avløpsanlegg 0,2 dekar til Transformator 20,3 dekar til Næring/kontor/industri 5,2 dekar til Næring/kontor/industri kombinert med andre angitte hovedformål (vegetasjonsskjerm) 39,9 dekar til Veg, kjøreveg, fortau, gang- og sykkelveg, annen veggrunn, kollektivholdeplass 5,1 dekar til Kombinerte tekniske infrastrukturtraseer 9,5 dekar til Vegetasjonsskjerm 4.2 Planbeskrivelse Veg og trafikk Vegsystemet beholdes som i godkjent områdeplan, med noen mindre justeringer av veg 4 og 5. Krysset mellom veg 4 og veg 1 er trukket litt nærmere E8, for å bedre kryssutformingen og for å redusere lengden på en ny overvannskulvert gjennom veg 4, E8 og veg 5. Det er gjort mindre justeringer av traseene for både veg 4 og veg 5 nedenfor E8. I områdeplanen er det liten avstand mellom regulert område N/K/I 2 og veg 4 nærmest E8, der veg 4 skal gå i bru/kulvert under E8. Høydeforskjellen mellom næringstomta N/K/I 2 og veg 4 vil bli omlagt 15 m. For å unngå skjemmende murer og skråninger nær E8, foreslås det å øke avstanden mellom veg 4 og næringstomta. Dette oppnås ved å forskyve veg 4 mot vest og å trekke næringstomta noe mot øst. Endringene er gjort i samråd med Statens vegvesen. Holdeplassene for lokalbusser på veg 4 og fjernbusser på E8 opprettholdes med mindre justeringer. I gjeldende plan er veg 6 avsatt til privat veg til område N/K/I 2. Det foreslås at denne vegen utgår og at byggeområdet i stedet utvides mot veg 1 slik at området får direkte atkomst fra denne vegen. Dette fordi atkomsten til/inne på næringstomta kan løses på alternative måter, og valg av løsning bør gjøres i forbindelse med detaljregulering av bebyggelse og tomteområde Byggeformål Byggeområde N/K/I 2 ligger i en skråning som er vendt mot vest. Eksisterende terreng ligger på kote +37 i vest og kote +49 i øst, dvs en høydeforskjell på 12 m. Planlagt tomteutnyttelse tilsier at tomta opparbeides med relativt store trafikkarealer, dvs relativt flate utearealer. Planen baserer seg på at tomta får en helning mot vest på ca 2 %.

6 ENDRING AV REGULERINGSPLAN NÆRINGSOMRÅDE PÅ LEIRBAKKEN, OMRÅDE N/K/I 2 MED TILLIGGENDE AREALER 6 Byggeområdets avgrensning er justert noe som nevnt i foregående punkt. Byggegrensene er innsnevret i forhold til gjeldende plan. Etter en nærmere vurdering av fyllinger i forkant av tomta og skjæringer i bakkant av tomta, er det konkludert med at disse vil bli minst ved å legge overkant gulv på nybygget på ca kote +43. Byggeområdet vil da få en høyde på ca +42 i vest og +44 i øst, dvs ca 5 m høydeforskjell til eksisterende terreng både i forkant og bakkant av tomta. Gjennomsnittlig høyde på planerte utomhusarealer vil med dette ligge 1 m høyere enn angitt i gjeldende områdeplan. Gesims-/mønehøyden foreslås imidlertid redusert slik at denne ikke blir høyere enn kote +55, slik gjeldende områdeplan tillater. Ut fra en samlet vurdering ansees det fordelaktig å øke høyden på utomhusarealene med 1 m. Utover dette beholdes bestemmelsene i gjeldende områdeplan Teknisk infrastruktur Vannforsyning Det er i planforslaget innpasset kombinerte tekniske infrastrukturtraseer gjennom planområdet. I disse traseene skal det i henhold til overordnet VA-plan legges ledninger for drikkevann og brannvann til næringsområde N/K/I 2 samt videreføres ledninger til næringsområdene på nedsiden av E8, bl.a. for å etablere et ringsystem i næringsparken. De innregulerte traseene er tidligere regulert i gjeldende områdeplan, men er nå justert i henhold til endrede forutsetninger (avløpspumpestasjon) og videre prosjektering. Avløpsanlegg Som beskrevet i pkt 3.2.2, må det i denne planen gjøres nødvendige tilpasninger til ny avløpsløsning, slik kommunen har besluttet. Det er avsatt tomt for avløpspumpestasjon (AA1) nær veg 4, der terrenget ligger lavest. Tomta har direkte avkjørsel til veg 4, noe som vil gi enkel tilgang for drift og vedlikehold av pumpestasjonen. Det er vurdert ulike traseer for pumping av spillvannet fra pumpestasjonen til nærmeste selvfallsledning. Det er i samråd med byutvikling og VA-kontoret konkludert med at pumpeledningen bør legges langs fortauet i veg 1 fram til eksisterende selvfallsledning ca 100 m fra enden av vegen. Forbi det opparbeidede byggeområde N/I 2 (Kraemer Maritime) er det imidlertid ikke plass til å legge ledningen inntil vegen, og det er derfor innpasset en infrastrukturtrase for ledningen i det regulerte grøntområdet mellom N/I 2 og N/I 3 og videre mellom N/I 2 og N/I 4 fram til veg 1. En avløpspumpestasjon må vanligvis ha et nødoverløp, med overløpsledning til sjøen. I dette tilfelle søkes dette i stedet løst ved kompenserende tiltak, som fordrøyningstank, ekstra pumpe og nødstrømsaggregat. Valg av teknisk løsning vil bli gjort i samråd med kommunens VA-kontor. Dersom det likevel skulle bli behov for en nødoverløpsledning til sjøen (til 2 m under laveste lavvann) vil tiltakshaver sørge for at kommunen får nødvendige rettigheter til drift og vedlikehold av ledningen. Elkraft og tele Det er behov for en ny trafo for å forsyne områdene N/K/I 1 og N/K/I 2 med strøm. Det er i samarbeid med Troms Kraft avtalt at eksisterende midlertidige trafo ved veg 1 byttes ut med en ny trafo som forsynes med strøm via de nye høgspentkablene. Denne trafoen skal levere 400 V strøm til nye næringsbygg samt levere 230 V strøm til telestasjonen og boligene så lenge disse blir stående i området. Den nye trafoen er plassert på område T1 som vist på plankartet. Tidligere regulert trafotomt, som i dag er en vegskråning, foreslås avsatt til formålet Annen veggrunn - grøntareal. Planen berører ikke vesentlige teleanlegg. Det vil bli tilrettelagt for kabling av tele- og datalinjer ved opparbeidelse av området.

7 ENDRING AV REGULERINGSPLAN NÆRINGSOMRÅDE PÅ LEIRBAKKEN, OMRÅDE N/K/I 2 MED TILLIGGENDE AREALER Lukking av Kjoselva tiltak og virkninger Planer for overvannskulvert Statens vegvesen konstaterte høsten 2011 at stikkrenna/overvannskulverten som leder Kjoselva gjennom E8, er i så dårlig forfatning at den må skiftes ut. Eksisterende stikkrenne ligger m under kjørebanen, og utskifting av stikkrenna der den ligger i dag vil innebære omfattende og kostbare inngrep både i E8 og i veg 1. Opparbeidelsen av E8 i kryssområdet med veg 1 skulle gjennomføres høsten 2011, men måtte utsettes på grunn av behovet for utskifting av stikkrenna/overvannskulverten. I områdeplanen er det regulert to nye veger (veg 4 og veg 5) som krysser Kjoselva ovenfor og nedenfor E8. Kjoselva ligger i en meget dyp bekkedal i dette område, og som følge av at de tre regulerte vegene m/vegfyllinger vil dekke det meste av elveløpet vil elva her måtte føres i kulvert over en betydelig lengde. Det er i samråd med Statens vegvesen vurdert alternative løsninger for plassering av ny overvannskulvert. Det er konkludert med å legge overvannskulverten gjennom E8 ca 30 m øst for eksisterende bekkeleie og samtidig heve kulverten for å unngå meget omfattende gravearbeider i E8. For å kunne heve kulverten må kulvertinntaket flyttes lengre nord for E8 der bekkeleiet er høyere. I planforslaget er kulvertinntaket plassert nord for veg 4, der denne vegen krysser Kjoselva. Kulverten legges i terrenget øst for Kjoselva ned til E8, og videre gjennom E8 og regulert veg 5. Kulverten avsluttes nær eksisterende bekkeleie nedenfor veg 5, der vannet ledes via et steinsatt område før det kommer inn i bekken. Dagens overvannsrør gjennom E8 har en diameter på 1000/1200 mm. Etter anbefaling fra Multiconsult AS foreslås det lagt ny overvannskulvert med diameter 1600 mm. Planene for ny overvannskulvert er drøftet med NVE på møte den ,der representanter for Statens vegvesen og Barlindhaug Eiendom deltok. NVE ønsker å ta stilling til den foreslåtte løsning gjennom behandling av reguleringsplanen. Overvannskulverten må legges i forbindelse med ferdigstillelsen av kryssområdet E8/veg 1 sommeren 2012, og saken forutsettes derfor drøftet med NVE parallelt med behandlingen av reguleringsplanen. Konsekvensvurdering av bekkelukking/overvannskulvert Biolog Lars Gade-Sørensen hos Statens vegvesen har i notat datert gjort etterfølgende vurdering av konsekvensene av å legge Kjoselva i rør på en strekning av ca 250 m samt å fylle igjen elva på den samme strekning; Verdi av området som berøres Området som berøres er et produktivt og artsrikt område, som gir habitat til en rekke planter, invertebrater og fugler. Ingen sjeldne eller truede arter ble funnet i området av Jacobsen et al (2003). Det finnes mye av den samme naturtypen i områdene rundt i Ramfjorden. Området som berøres av rørleggingen gis derfor liten til middels verdi. Omfang av tiltaket Omfanget av tiltaket er stort for det nevnte området og gis derfor stor verdi. Elva i området gir grunnlaget for en rekke av artene som lever i bekkesiget, og når denne legges i rør forsvinner habitatet for disse artene. Dette er altså plante- og insektarter som trenger det akvatisk miljøet elva gir. Dersom hele området fylles igjen og planeres etter at elva er lagt i rør, forsvinner hele naturtypen i det nevnte området. Konsekvens av tiltaket Konsekvensen av tiltaket er at hele det nevnte området og dets naturmiljø endres totalt av en rørlegging og gjenfylling av området. En rekke plante- insekt og fuglearter mister derfor sitt leveområde. Det finnes en del tilsvarende naturmiljøer i området rundt, så tapet totalt sett antas ikke å være veldig stort.

8 ENDRING AV REGULERINGSPLAN NÆRINGSOMRÅDE PÅ LEIRBAKKEN, OMRÅDE N/K/I 2 MED TILLIGGENDE AREALER 8 Et søk i Naturbase viser at en nasjonal og regional viktig naturtype (ålegrassamfunn) finnes der Kjoselva renner ut i sjøen. En omlegging av elva, og da særlig kulvert på nedsiden av E8 kan påvirke denne naturtypen. Konklusjon Tiltaket vil føre til tapt biologisk mangfold lokalt i området, da et artsrikt og produktivt område totalt vil endres. Det oppfordres derfor til at så mye som mulig av elven og området bør stå urørt, og at inngrepet bør utføres slik at så lite vegetasjon som mulig fjernes. Et alternativ der avslutningen av røranlegget ledes inn i nåværende elvetrasé bør velges. Dette bør gjøres for å bevare økosystemet som er etablert rundt elven og der denne munner ut i sjøen. Kulturmiljøet med naust der elven munner ut, vil heller ikke berøres eller endres, dersom røranlegget avsluttes der den nåværende elvetraseen går i dag. Avbøtende tiltak For bl.a. å redusere det inngrep som ny overvannskulvert medfører, er veg 4 forskjøvet mot sør slik at lengden på overvannskulverten reduseres til 150 m. Overvannskulverten avsluttes like nedenfor fyllingen langs veg 5, der den ledes inn i nåværende elvetrasé. Fra utløpet av kulverten og til sjøen beholdes eksisterende elv i en lengde av 150 m. Kulturmiljøet med naust der elven munner ut, berøres ikke. Konklusjon Med de endringer av planen som er gjort, vurderes fordelene med tiltaket å være vesentlig større enn ulempene. Det legges vekt på at Kjoselva uansett må legges i rør gjennom de godkjente, regulerte vegene 4 og 5. Det er kun mulig å unngå overvannskulvert på strekningen mellom veg 4 og E8, og her dreier det seg om en meget dyp bekkedal som er m lang, omgitt av veger på alle kanter. Av drifts- og vedlikeholdshensyn vurderes det derfor som fordelaktig med en overvannsledning gjennom bekkedalen framfor å beholde en kort, dyp elvedal, som vinterstid utvilsomt vil bli fylt med snø fra de tre vegene som omkranser bekkedalen. Alternativ løsning Det er vurdert å føre Kjoselva ned til E8 på vestsiden av veg 1 for å redusere lengden på overvannskulverten gjennom E8/veg 5 til m. Ved opparbeidelsen av eksisterende infrastrukturanlegg er det imidlertid påvist meget vanskelige grunnforhold i området vest for Kjoselva, og vi er derfor frarådet å videreføre elva nedover langs vestsiden av veg 1. Før en slik løsning kan vurderes nærmere, vil det måtte gjennomføres grundige geotekniske undersøkelser. Siden lengden på overvannskulverten ikke kan reduseres med mer enn m og overvannskulverten må legges i 2012 i forbindelse med de avsluttende arbeider i kryssområdet E8/veg1, er dette alternativet vurdert som uaktuelt Grønnstruktur Arealer avsatt til grønnstruktur i gjeldende områdeplan beholdes med mindre justeringer. Eksisterende vegetasjon skal beholdes der terrenget ikke endres, mens det skal etableres ny vegetasjon i skjærings- og fyllingsområder. I område VS 2 (mellom E8, veg 1 og veg 4) vil vannføringen i elveleiet forsvinne med den foreslåtte overvannsløsning, og mye av eksisterende vegetasjon vil ifølge ovennevnte vurdering av naturmiljøet også gå tapt. Området vil framstå som en dyp grop, og ikke bli noen vakker atkomstsone til næringsparken. Det foreslås derfor å omforme terrenget i område VS2. Det foreslås å fylle opp området med stedlige overskuddsmasser, og utforme, tilså og beplante området slik at det framstår som en attraktiv portal til næringsparken. Steinsvik Arkitektkontor AS v/landskapsarkitekt Mari Bergset har utarbeidet en plan som visualiserer hvordan landskapet tenkes formet. Planen skal i henhold til bestemmelsene være retningsgivende for opparbeidelsen av område VS 2.

9 ENDRING AV REGULERINGSPLAN NÆRINGSOMRÅDE PÅ LEIRBAKKEN, OMRÅDE N/K/I 2 MED TILLIGGENDE AREALER 9 I gjeldende områdeplan er skjæringer og fyllinger omkring byggeområdene avsatt til vegetasjonsskjerm, men det er ikke avklart hvem som skal eie disse arealene og hvem som skal være ansvarlig for drift og vedlikehold. Etter en nærere vurdering er det konkludert med at det neppe vil bli etablert en felles organisasjon i næringsparken for vedlikehold av slike arealer, og at de enkelte bedrifter bør eie disse arealene og være ansvarlig for drift og vedlikehold. I tråd med dette er skjæringer og fyllinger omkring byggeområde N/K/I 2 avsatt til næring/kontor/industri kombinert med andre angitte hovedformål (vegetasjonsskjerm). Valg av reguleringsformål er gjort for å vise at eier av byggeområdet også skal eie tilliggende skjæringer og fyllinger. I planbestemmelsene heter det at skjæringene/fyllingene skal tilsås/beplantes umiddelbart etter tomteopparbeidelse, og skal til enhver tid framstå som grønne og vegetasjonskledde Sikkerhet og beredskap Grunnforhold Multiconsult gjennomførte i 2010 en omfattende grunnundersøkelse av hele næringsparken. I 2011 ble det foretatt en nærmere undersøkelse av område NK/I 2 med tilliggende fyllingsområder. I rapport fra siste undersøkelse uttaler Multiconsult bl.a.: Sonderingene viser at det generelt sett er siltig sand over antatt sand og grus. Vest for bygget planlegges en ny vei som kommer på en inntil 6 m høy fylling i nord og inntil 6 m skjæring i sør. Stabilitetens vurderes generelt som tilfredsstillende for fyllinger. Brannsikkerhet Brannvannsledning skal legges i regulert infrastrukturtrasé. Ledningen fører brannvann fra lokalt brannvannsbasseng med trykk og mengde i henhold til kommunale krav. Sikring mot snøskred For å sikre bl.a. område N/K/I 2 mot snøskred er det i punkt IX j) i bestemmelsene til gjeldende områdeplan stilt krav om at det skal tinglyses en erklæring på eiendommen 27/4 som sikrer at det ikke kan gjennomføres hogst over kote 100 med sammenhengende areal større enn 100 m 2, eller gjøres større inngrep som fører til økt konsentrasjon av overvann. Slik erklæring er tinglyst på eiendommen 27/4. BE/rl Vedlegg Plankart i målestokk 1:1000 datert (A3) Reguleringsbestemmelser datert