Beskrivelse til detaljreguleringsplan for Kjekstadmarka felt B1, Røyken kommune

Transkript

1 Beskrivelse til detaljreguleringsplan for Kjekstadmarka felt B1, Røyken kommune Bakgrunn for igangsettelse av saken Block Watne AS har tidligere bygd ut områder i Kjekstadmarka, bl.a. nordenforliggende område B2. Området er en del av det større Kleiverfeltet. I område B1 har det vært noe usikkerhet omkring valg av hustyper i forhold til både økonomi og markedsmessige forhold. Tidligere planer for området har vist utbygging med terrassehus, hvilket man nå har gått bort ifra. Området ønskes nå utbygd med i hovedsak rekkehus, og det er nå bakgrunnen for at det igangsettes reguleringsarbeider. Reguleringsarbeidet utføres i et samarbeid mellom Block Watne AS og Prosjektil Areal AS. Planstatus Gjeldende plan for området er en bebyggelsesplan for B1 og B2 fra Det er senere blitt utarbeidet et endret planforslag med noe innslag av rekkehus i Dette forslaget er ikke blitt fremmet for endelig godkjenning. Området er boligformål i gjeldende kommuneplan. Det er ikke framsatt krav om planprogram og konsekvensutredning for arbeidet med planendringen. Områdestatus Planområdet omfatter et areal på 21,6 daa og utgjør en del av gnr.12, bnr.1. Området ligger helt i søndre del av Kleiverfeltet mellom Heggveien i vest og jernbanelinjen i øst. I nord grenser området mot det utbygde området B2. Vegen Øvre Berget er delvis bygd inn i planområdet og betjener de to eksisterende boligeiendommene 12/416 og 12/417. Det er påbegynt tilretteleggingsarbeider med grøfter, ledninger og grovplanerte veger i deler av planområdet. Området utgjør en nord/sør-gående landskapsrygg med topp-punkt på ca. kotenivå 140. I dette topp-punktet ligger en vernet gravhaug, samt de to eksisterende bolighusene. Fra landskapsryggen faller terrenget relativt bratt ned mot vest, sør og øst. Røyken-banen som ligger ca.55 meter fra boligfeltet ligger her på ca. kotenivå 110. Heggveien langs områdets vestside, stiger med ca. 20 meter langs planområdet. Det er lite skog i området. Grunnen er god byggegrunn; fjellgrunn og tykk tørrskorpeleire, se rapport dat Det er noe skog i deler av området. Det ligger ledninger for vann og avløp med tilstrekkelig kapasitet i Heggveien. Avgreininger inn i planområdet er delvis framført. Nord for planområdet ligger det en høgspent nedgravd kabeltrase. En er ikke kjent med registreringer av verdifulle arter innenfor biologi/botanikk. Arealene har gode solforhold med unntak av de østre områder som er noe skyggefulle i forhold til ettermiddags-/kveldssol på hagearealet. Området er ikke spesielt vindutsatt. Planprosess Det har ikke vært avholdt et formelt oppstartsmøte, men Block Watne har hatt tett dialog med kommunen i oppstartsfasen. Kommunen har akseptert denne dialogen som avholdt 1

2 oppstartsmøte. Varsel om oppstart ble publisert i Drammens Tidende og Røyken og Hurum Avis med 3 ukers frist for innspill. Underveis i planleggingsfasen har det framkommet at varslet planområde ikke var omfattende nok til å ivareta endring av hele gjeldende bebyggelsesplan. Det ble derfor foretatt ny varsling av utvidet planområde med 4 ukers frist. Følgende merknader/uttalelser er innkommet i de to varslingsrundene: 1. Brev dat fra Fylkesmannen Man ber om at forhold knyttet til støy, barn og unge, naturmangfold, landskap, universell utforming, energi og klima blir tilstrekkelig ivaretatt i tråd med nasjonale føringer. Det vises til vedlagte støynotat fra Akustikk-konsulent AS der det konkluderes med at planen kan gjennomføres uten spesielle støytiltak. Forhold for barn/unge er omtalt i planbeskrivelsen. Det samme gjelder konsekvensene for naturmangfold og landskap. Universell utforming blir ivaretatt ved at 50 % av boligene skal oppfylle tilgjengelighetskravene i teknisk forskrift. Forholdene vedr. energi/klima er redegjort for i energiutredning utført av Sweco AS. 2. Brev dat fra Fylkeskommunen Det ble i 1998 foretatt en registrering av kulturminner. Det ble den gang funnet et gravminne som er automatisk fredet. Man ønsker nå en befaring for å sikre at kulturminnet blir ivaretatt på en hensiktsmessig måte. Fylkeskommunen har foretatt befaring sammen med representant for Block Watne. Plassering av bebyggelse i forhold til gravminnet ble akseptert av Fylkeskommunen. 3. Udatert brev fra Øvre Berget Vel Det nevnes noen forhold vedr. drift/vedlikehold av eksisterende uferdig veg og mulighet for skader i anleggsperioden. Eksisterende veg hevdes å ligge for nær eiendommen Øvre Berget 3, hvilket må rettes på. Man regner med å få anledning til å uttale seg på vanlig måte i planprosessen. De nevnte forhold vedr. vegen skyldes at den ikke er ferdigbygget da utbyggingen har stoppet opp. Ved full utbygging av området vil vegen bli opparbeidet i samsvar med reguleringsplanen og kommunale krav. Andre gangs varsling: 4. Brev dat fra Fylkesmannen Har ikke noe nytt å komme med utover tidligere avgitt uttalelse. 5. Brev dat fra Fylkeskommunen Det foreslås at det opprettholdes et vegetasjonsbelte sør for gravminnet slik at en evt. utbygging ikke vil virke skjemmende på gravminnet. Gravminnet med en sikringssone på 5 m reguleres til hensynssone D med tilhørende foreslått reguleringsbestemmelse. Er imøtekommet i reguleringsforslaget. 6. Brev dat fra Jernbaneverket Man har ingen kommentarer, men ber om å bli holdt orientert. 2

3 Beskrivelse av planforslaget Planforslaget er opptegnet i sosi 4.3 på digitalt kartgrunnlag med 1 meters ekvidistanse. Planforslaget har følgende arealbruk: Områder Formål Areal i daa Bebyggelse og anlegg Boliger, frittliggende Boliger, konsentrert Område for gasstank Renovasjonsanlegg Lekeplass 3,17 7,09 0,06 0,01 1,03 Samferdselsanlegg Kjøreveg, offentlig Kjøreveg, felles Gang/sykkelveg Parkering Annen veggrunn, grøntareal 1,53 1,29 0,81 0,13 2,38 Grønnstruktur Friområde 4,10 SUM: 21,60 Planområdet utgjør område B1 i gjeldende bebyggelsesplan for området. Mye av løsningene i gjeldende plan er videreført i foreliggende forslag til detaljreguleringsplan. Område B1-2 med frittliggende boligbebyggelse er beholdt uendret. Det samme gjelder løsningene for atkomst. En strekning på ca. 230 meter av Heggveien inngår i begge planer, men vi har i foreliggende forslag lagt til grunn opparbeidet trase for vegen. Denne avviker noe fra tidligere regulert trase. Den vesentligste forskjellen mellom gjeldende bebyggelsesplan og foreliggende forslag er at terrassehusbebyggelsen utgår og erstattes med rekkehusbebyggelse med individuell parkering. Foruten rekkehusene er det også regulert inn et område B1-1 for enebolig/tomannsboliger. Dette er gjort for at fornminneområdet i L2 ikke skal få høg og dominerende bebyggelse tett innpå seg. Områdene B1-K1, B1-K2 og B1-K3 innholder totalt 14 rekkehusboliger. Tomtestørrelser og ca.bra for bebyggelse på tomtene framgår av tabellen: Tomt Areal i m2 BRA i m , , , , , , , , , , , , , , , SUM: 8212,

4 Området tillates utnyttet med BYA inntil 30 %. Påførte høgder for topp grunnmur TG på plankartet kan tillates justert innenfor +/- 0,5 m. Det er krav om 100 m 2 egnet uteoppholdsareal per bolig, inkludert terrasse i K-områdene. Tilsvarende krav i områdene for frittliggende boliger er 300 m 2. Område B1-K1 med 7 boliger betjenes av atkomstveg i vest. I forhold til gjeldende plan er kryss med Heggveien flyttet ca.35 meter nordover for å unngå konflikt med fotgjengerkrysning og atkomst barnehage. Boligene blir liggende i en bratt vestvendt skråning. Som det framgår av illustrasjonsplanen, blir det behov for murarrangementer i bakkant for å oppta høgdeforskjeller. Det er planlagt garasje på hver av de 7 tomtene. På tomt 7 er det planlagt biloppstillingsplass foran garasje da denne tomtens areal gir grunnlag for dette. De øvrige tomtene 1-6 er planlagt med gjesteparkering som kantsteinsparkering ved atkomstvegen. Området får sin egen lille sandlekeplass L1. Det er avsatt et fellesanlegg for renovasjon ved atkomstvegen. Områdene B1-K2, B1-K3, B1-1 og B1-2 betjenes fra øvre atkomstveg Øvre Berget. Renovasjonsløsning er her planlagt basert på at søppeldunker plasseres ved vegkant på hentedag. B1-1 er planlagt for en større enebolig. B1-2 er ferdig utbygd med 2 eneboliger. B1-K2 inneholder 3 rekkehusboliger med garasje i huskropp og ekstra parkeringsplass foran garasje. Samme hustype med 4 enheter er benyttet i B1-K3. Mellom B1-K2 og B1-K3 er regulert inn sandlekeplass L3. På lekeplass-område L2 ligger et automatisk vernet gravminne med inntegnet sikkerhetssone regulert som hensynssone. Lengst nordøst i området er det avsatt plass for område til gasstank og eventuell framtidig varmesentral. Interne veger er regulert som fellesveger med asfaltert bredde 3,0 m + 0,25 m skulder og 1,25m grøfteareal på hver side, dvs. totalt regulert vegbredde 6,0 m. De første ca.25 meter av Øvre Berget får 7,5 m reguleringsbredde, dvs. 4,0 m asfalt, 0,25 skulder og 1,5 m grøfteareal. I henhold til kommunens vegnorm burde reguleringsbredde her ha vært 8,0 m, men dette blir vanskelig pga. etablerte eiendomsgrenser i henhold til gjeldende plan. Det vises til vedlagte lengdeprofiler av veg, samt normalprofiler. Boligområdene er omgitt av friområdene F1 og F2. Tekniske forhold Det er fra tidligere gjort en del teknisk tilrettelegging i området. Vegen Øvre Berget er delvis opparbeidet. Det ligger ledninger for vann og avløp i Heggveien og over områdets vestre del ligger det en 1000 mm overvannsledning. Denne ligger delvis innpå område B1-K1, men ikke i konflikt med byggesoner. Det er gjort noe grøfte-/ledningsarbeider i tilknytning til område B1-K1. Forholdene ligger godt til rette for tilknytning til kommunalt ledningsnett. Det vises til vedlagte skisse til ledningsplan. Overvann håndteres lokalt med utslipp til terreng nedenfor boligene. Det er utført trafikkstøyberegninger både i forhold til Heggveien og Røyken-banen. Støynotat fra Akustikk-konsult AS vedlegges. Det konkluderes med at planen kan gjennomføres uten spesielle støytiltak. Det er også foretatt en vurdering av energiløsninger i regi av konsulent. Sweco konkluderer i vedlagte rapport med at det ikke vil være lønnsomt i et 60 års perspektiv å investere i et nærvarmeanlegg for utbyggingen. Det innebærer bruk av tradisjonelle løsninger med elektrisitet og fyring med ved. Eksisterende trafo i Kjekstadmarka B2, ca.20 meter nord for plangrensen, har kapasitet til å strømforsyne hele reguleringsområdet. Følgende krav er fastsatt for nedgravd gasstank: Tanken skal ha minimum 0,5 meter overdekning med mindre den ligger i hageanlegg uten trafikkbelastning hvor det er tillatt med min. 0,3 meter overdekning. Ved nedgraving av tanker er det viktig at anvisningene følges. Tanken skal ligge minimum 3 4

5 meter fra mulige tennkilder, brennbar vegg, veiskulder og nabogrense. I tillegg må tanken plasseres slik at det er mulig å fylle gass fra tankbilen. Dette innebærer at det ikke må bygges over tanklokket, at lokket må holdes fritt for snø om vinteren og at tankbilsjåføren har visuell kontakt med tankbilen når han står ved tanken. Tankbilen har ca 20 meter fylleslange og må kunne stå på vei som tåler 10 tonn akseltrykk. F.eks. ikke på gang- /sykkelveier. Avstanden fra tanklokket til boliger, nabogrenser og veiskulder skal ikke være mindre enn 3 meter. Konsekvenser av planforslaget Da dette er en detaljreguleringsplan som i hovedsak dreier seg om endrede hustyper og noe redusert utnytting, vil vi her fokusere på konsekvenser av endringene, og ikke primært på reguleringsforslaget totalt sett. Tidligere besto bebyggelsen av 36 terrassehusleiligheter. Dette foreslås nå redusert til 14 rekkehusboliger og 1 tomt for ene-/tomannsbolig. Denne reduksjonen vil slå positivt ut i forhold til eventuelle belastninger på miljøet, i første rekke at det genereres vesentlig mindre trafikk. Situasjonen i forhold til trafikk, kollektiv tilgjengelighet, infrastruktur, landbruk, friluftsliv, grunnforhold og eiendomsforhold er i hovedsak uendret. I de delene av planområdet som ikke består av fjellgrunn, må utbyggingen ivareta de hensyn som framheves i foreliggende rapport om grunnundersøkelser. Da det her dreier seg om enklere og lettere bygg enn opprinnelig prosjektert, må det påregnes enklere krav til fundamentering. Når det gjelder landskapstilpasning og estetikk, mener vi at nå planlagt utbygging blir mindre ruvende og bedre terrengtilpasset enn tidligere planlagt terrassehusbebyggelse. Forholdet til naturmangfoldloven er også i hovedsak uendret. Likevel er grunnlaget for naturmangfold mindre gunstig nå da det har vært gjort en del anleggsarbeider i området siden forrige plan ble utarbeidet. Også forholdet til kulturminner og gravhaugen som ligger i område L2 er i hovedsak uendret, men området er nå regulert med hensynssone. Det legges opp til en vegetasjonsskjerm mot nabobebyggelse for ytterligere å ivareta dette gravminnet. Forholdet til risiko og sårbarhet anses også uendret, med unntak av eksisterende nedgravd gasstank som ikke var medtatt i gjeldende reguleringsplan. Fastsatte krav til nedgravd gasstank må overholdes. Vedlagt følger utfylt ROS-sjekkliste. Når det gjelder atkomst for brannbil, er det ikke en uvanlig situasjon i vårt land at det kun er 1 atkomstrute for brannbil. I vår plan kan bebyggelsen i B1-2 og i B1- K1 angripes fra to veier ved brann. For B1-1, B1-K2 og B1-K3 finnes det kun 1 atkomstveg for brannbil. Barn og unge får tilsvarende gode forhold som i gjeldende bebyggelsesplan. Det er avsatt 3 lekeområder og mer friareal enn tidligere. Universell utforming er det blitt økt fokus på de senere år, også etter godkjenning av gjeldende bebyggelsesplan. Vi har i reguleringsbestemmelsene lagt opp til at 50 % av boligene skal oppfylle tilgjengelighetskravene i teknisk forskrift. Prinsippene bak universell utforming skal legges til grunn for utforming av felles og private uteoppholdsarealer så langt det terrengmessig lar seg gjøre. Organiseringen av bebyggelsen er positiv i forhold til kriminalitetsforebygging. Kriminelle elementer vil være tilbakeholdende med å bevege seg inn på blindveger uten alternativ fluktmulighet. Bebyggelsen ligger ikke tett opp imot skogsområder som gir skjul. Det bratte terrenget i skråningen ned mot jernbanen er lite tilgjengelig og dårlig egnet til borttransport av tjuegods TH 5