PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN Planavdelingen. Arkivsak-dok Saksbehandler Jøran Syversen

Transkript

1 PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN Planavdelingen Arkivsak-dok Saksbehandler Jøran Syversen Saksgang Møtedato By- og miljøutvalget Bystyret Tingveien, Hamresanden detaljregulering sluttbehandling Sammendrag - Planområdet er lokalisert nordøst for Hamresanden senter, hvor det finnes 6 boliger i dag og hvor området for øvrig er ubebygd. - Planforslaget hjemler 9 nye eneboligtomter samt at det tilrettelegges for de 6 eksisterende boligene innenfor planområdet som i dag er uregulert. Det er satt av et areal for sandlekeplass sentralt i planområdet, samt at det er krav om bidrag for oppgradering av kvartalslekeplass i Balchensvei. - Planforslaget viderefører en eneboligstruktur med noe tettere bebyggelse enn det som ble etablert på 70 tallet. Området er eksponert mot sørvest og vil få gode solkvaliteter. - Planforslaget bygger opp om lokalsenteret på Hamresanden med kort avstand for boligene til butikk og friområdene på Hamresanden. - Atkomstveien inn i området holder ikke kommunens krav til kurvatur og stigning, ved at den har for krapp kurve i sving øverst i feltet og den har en stigning på 9 % på det bratteste. Ingeniørvesenet er klare på at denne atkomstveien da må reguleres til privat vei. Utgangspunktet er at det ikke er ønskelig med privat vei til så mange boliger. Samtidig er det ikke mulig å oppnå kommunal standard i dette feltet. Beboerne i området vil få en privat vei som de selv må vedlikeholde. - En bolig på eiendommen 98/491 er avsatt til bevaring i forhold til kulturminnevernplanen. - Boligene særlig i sørvest vil være støyutsatt og det er stilt krav til fasadetiltak og soverom på stille side. Samtidig vil en omlegging med ny vei til Kjevik flyplass bedre disse forholdene vesentlig når denne blir etablert. - Området vil få et løft når infrastrukturen med ny veiløsning og ny gang/sykkelvei blir etablert, og utviklingen av Hamresanden senter settes i gang. Samtidig er ikke planforslaget avhengig av disse tiltakene som vil ta tid å få etablert. - Teknisk direktør anbefaler planforslaget vedtatt.

2 Forslag til vedtak 1. Bystyret vedtar detaljregulering for Tingveien - Hamresanden sist datert , med bestemmelser sist datert Bystyret viser til retningslinjer for kommunens utbyggings- og boligpolitikk og anmoder teknisk direktør om å fremlegge en utbyggingsavtale. 3. Kostnader til drift av offentlig grønnstruktur skal innarbeides ved neste rullering av handlingsprogrammet. Ragnar Evensen Teknisk direktør Venke Moe Plan- og bygningssjef Trykte vedlegg: 1. Plankart, sist datert Bestemmelser, sist datert Planbeskrivelse, sist datert

3 BAKGRUNN FOR SAKEN Atelier T. Olsen AS og siv.ing. A.Reinertsen fremmer på vegne av Espen Solum samt Morten og Merethe Ryen forslag til detaljregulering for Tingveien ved Hamresanden. Bakgrunnen for planen er å tilrettelegge for 9 nye eneboligtomter innenfor planområdet. Dagens situasjon Planområdet er lokalisert nordøst for Hamresanden senter, hvor det finnes 6 boliger i dag og hvor området for øvrig er ubebygd. Oversiktskart som viser lokalisering av planområdet nordøst for Hamresanden senter. 3

4 Planområdet markert med blå strek, hvor det sees eksisterende bebyggelse, samt planen for Hamresanden senter. Planområdet er vestvendt med en bratt skrent imot nordøst. Terrenget er noe utfordrende ved at det har en bratt skråning hellende fra øst mot vest, hvor det er vanskelig å anlegge en vei med riktig stigning innenfor de rådende eiendommer. 4

5 Planområdet sett fra sørvest, med Hamresanden senter i forgrunnen. Planens innhold Illustrasjon av mulig utbygging av planområdet med eksisterende boliger. - Planen legger til rette for eneboligbebyggelse, med fortetting innenfor et område som i dag er bebygd med noen eneboliger. Området tilgrenser Hamresanden senter i sør, hvor 5

6 Tingveien og Balchensvei er to atkomstveier til planområdet. Innenfor planområdet er det 5 eksisterende bolighus, samt et gårdstun som i dag har atkomst fra hovedvei til Kjevik. Denne atkomsten skal legges om ved utvidelse av veien med ny gang/sykkelvei hvor de får atkomst fra Balchensvei. - Planforslaget hjemler 9 nye eneboligtomter, samt at det er satt av et areal for sandlekeplass sentralt i planområdet. Veien inn i området holder ikke kommunens krav til kurvatur og stigning, ved at den har for krapp kurve i sving øverst i feltet og den har en stigning på 9 % på det bratteste. Atkomstveien er derfor regulert til privat vei. - I nordøst er det regulert et område til felles grønnstruktur rasvoll, hvor det skal sikres mot steinsprang fra en liten skråning ved å lage en rasvoll og eventuelt ta vekk noen steinblokker. Dette skal detaljeres i byggefasen. PLANPROSESSEN Gjeldende planer -Rikspolitiske retningslinjer Rikspolitiske retningslinjer for areal og transportplanlegging legger vekt på at lokalsenterområdene skal legges til rette for og bygge opp under, slik at lokale tjenester kan finnes i nærområdet. Oppbygging av boliger i nærheten av lokalsenteret på Hamresanden er med å styrke senteret slik at det kan utvikles ihht. disse retningslinjene. - Regionalplan Regionalplan for Kristiansandsregionen ble vedtatt i juni 2011, og definerer Hamresanden som et lokalsenter. - Kommuneplan Deler av området er i kommuneplan satt av til bebyggelse og anlegg - nåværende, og deler av området er satt av til LNFR område. Planen er i strid med kommuneplanen på LNFR området, men det er vurdert at dette området som en grøntkorridor har mindre betydning. Samtidig som det er en korridor lengre vest i Tingveien som blir forsterket i kommunedelplan for Hamrevann. Planområdet markert med blått, med kommuneplanen lagt på samt eksisterende boliger. 6

7 Kommunedelplan Området grenser inntil kommunedelplan for Hamrevann. Det er forslag om en gangveiforbindelse noe lengre vest i Tingveien, som fører opp til planområdet for Hamrevann og som vil sikre lettere tilgang ut i marka. Planområdet vist med kommunedelplanen for Hamrevann, plankart alt.2 lagt på Reguleringsplan Detaljreguleringsplan for Hamresanden senter, vedtatt , regulerer området i sørvest til bolig/forretning/tjenesteyting, samt offentlig og privat parkering. Reg.plan for RV 41, Hamresanden Timenes, gang /sykkelvei, vedtatt , regulerer området i sørvest til vei og gang/sykkelvei. Disse planene bedrer infrastruktur til planområdet, med det er usikkerhet når de blir realisert. Offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden Det kom inn 4 merknader. Under følger sammendrag av hver enkelt uttalelse og Plan-, bygg- og oppmålingsetatens vurdering Fylkesmannen i Vest-Agder v/ Miljøvernavdelingen, brev datert Miljøvernavdelingen gir faglige råd om at det bør reguleres en forbindelse fra boligområdet og ut i skogen. En forbindelse eller snarvei vil legge til rette for fysisk aktivitet og bruk av nære naturområder for barn og voksne, og vil særlig være viktig for barn som er for store for lekeplassen. Direkte adgang ut til skogen vil også være i tråd med kommuneplanen hvor det er avsatt til LNF formål. - Med sentral plassering i forhold til lokalsenteret på Hamresanden, mener fylkesmannen det er positivt at området fortettes. Etter deres vurdering er hensyn til støy og steinsprang ivaretatt i planen. - De bemerker at barn og unge i tilstrekkelig grad ikke har medvirket i planprosessen. De 7

8 viser til rundskriv fra departementet og rikspolitiske retningslinjer om barn og planlegging. - De forutsetter at lekeplassen skjermes slik at trafikksikkerheten blir god, da den ligger ved intern atkomstvei som er bratt og svingete. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar: - Planforslaget har tatt merknaden til fylkesmannen til følge og innarbeidet en tursti fra vendehammer og ut i skogen. Det er stilt rekkefølgekrav til opparbeidelse av denne. - Barn og unge har ikke deltatt aktivt i planprosessen, men planen er sendt på høring til tilgrensende skoler og barn og unges representant har deltatt i møter. - Trafikksikkerhet ved lekeplass vurderes ved utforming av utomhusplanen, men med totalt 5 boligtomter innenfor området er det begrenset med trafikk som passerer forbi lekeplassen. Vest-Agder fylkeskommune v/ Regionalavdelingen, brev datert Fylkeskommunen kan ikke se at barn og unge har deltatt i planarbeidet slik de anbefalte i merknad ved oppstart. Ved fortetting og etablering av nye boliger i eksisterende boligområder er det spesielt viktig at planprosessen legges opp slik at barn og unge får anledning til å delta. Det anbefales at kommunen sikrer dette i forbindelse med videre behandling av plansaken. - I kommuneplanen er deler av planområdet disponert til LNF formål. For å sikre tilgangen til LNF-områdene nordøst for planområdet anbefales det å regulere inn en grønnkorridor mellom f.eks. tomt 2 og 3 i BFS2. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar: - Barn og unges medvirkning i private planer skal ivaretas av tiltakshaver, og i dette tilfellet er planen sendt på høring til tilgrensende skole og barn og unges representant har deltatt i møter. - Det er innarbeidet et turdrag O_GTD i nordøst etter merknader fra bl.a. fylkeskommunen, selv om denne ikke er plassert konkret der fylkeskommunen har anbefalt. Korridoren vil sørge for tilgang ut i skogen, og det er stilt rekkefølgekrav til opparbeidelse av denne. Statens Vegvesen, brev datert Eksisterende bolig på eiendommen 98/27 har avkjørsel fra Rv. 41, Topdalsveien. Det vil ikke tillates utvidet bruk av denne avkjørselen før ny vei til Kjevik er bygget. Det må derfor innarbeides en rekkefølgebestemmelse om at atkomst til tomt BFS1-2, ikke kan bebygges før ny veiforbindelse til Kjevik er etablert. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar: - Rekkefølebestemmelse i henhold til merknaden er innarbeidet. Agder Energi, brev datert I området som inngår i reguleringen har de et bestående lavspent jordkabelnett som ved evt. flytting/omlegging av deres anlegg må bekostes av utbygger. Hvis det er behov for å etablere en ny nettstasjon for å forsyne området med strøm, må det settes av plass til dette i samarbeid med Agder Energi. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar - Det er vurdert at det skal etableres trafo innenfor senterområdet som kan benyttes eller en sentral som kobler seg på i etablerte stolper. Endringer etter offentlig ettersyn Det er innarbeidet en snarvei/grøntkorridor (O_GTD) i nordøst på plankartet etter innspill fra fylkesmannen og fylkeskommunen. 8

9 Medvirkning Det er foretatt befaring sammen med prosjektgruppe for kommunedelplan Hamrevann for å avklare at det ikke er behov for en forbindelse mot Hamrevann fra dette området. Denne forbindelsen er sikret lenger sørvest fra Tingveien. Samarbeidsgruppa for bydelen Planforslaget ble diskutert i samarbeidsgruppa øst. - Merknader fra ingeniørvesenet på veiutforming i forhold til kommunal standard er ikke imøtekommet. Tiltakshavers konsulent har konkludert med at det ikke er mulig å oppnå kommunal standard i forhold til stigning, ved at veien blir liggende med en stigning på 9 % på det bratteste mens kommunal standard er 8 %. Videre har en sving horisontalkurveradius på under 20 meter, som er veinormalens minimums standard. Ingeniørvesenet er klare på at denne atkomstveien da må reguleres til privat vei. Utgangspunktet er at det ikke er ønskelig med privat vei til så mange boliger. Samtidig er det ikke mulig å oppnå kommunal standard i dette feltet. Beboerne i området vil få en privat vei som de selv må vedlikeholde. PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Kulturminner Kulturminnevernplanen fra 1990 omtaler eldre bygninger på eiendom 98/19, med hovedhus fra 1882 og to uthus fra ca (bevaringskategori 3). Utbygger hevder hovedhus og uthus er ombygget og delvis moderniser gjennom de siste år og har i dag liten eller ingen verneverdi. Det opprinnelige huset er nå på eiendom 98/491, mens noen uthus er revet. Byantikvarens signaler er at dette huset skal reguleres til bevaring, med hensynsone og bestemmelser om hva som kan tillates av restaurering evt. utvidelser. Tomten er regulert med hensynsone bevaring, med bestemmelser for tiltak som tillates. Fylkesarkeologen har undersøkt området og det er ikke funnet registrering av automatisk fredede kulturminner. Barn og unges interesser Området er delvis bebygd med eneboliger, mens resten av området består av skog som ikke har tegn til aktiv bruk av barn. Planen legger til rette for en ny sandlekeplass plassert sentralt i planområdet. Den nye lekeplassen skal tjene denne planens boliger samt at den kan tjene de nordligste boligene innenfor Hamresanden senter som evt. skal tilrettelegges med boliger. Området for kvartalslek ved Balchensvei vil bli rustet opp som følge av denne utbyggingen, etter kommuneplanens prinsipper om sambruk. Det samme rekkefølgekravet ligger inne i planen for Hamresanden senter. Balchensvei har behov for trafikksikkerhetstiltak med fortau. Dette er et tiltak Statens vegvesen har påtatt seg i forbindelse med stenging av avkjørsler i forbindelse med utbedring av RV 41, Hamresanden Timenes. 9

10 Området for kvartalslekeplass som skal rustes opp. Universell utforming Veien inn i området tilfredsstiller ikke kommunal norm til stigning og kurvatur på deler av strekningen hvor det er 9 % stigning. Utover dette vil alle nye boliger kunne tilrettelegges som tilgjengelig boenhet med alle hovedfunksjoner på inngangsplan. Risiko- og sårbarhetsanalyse Det vises til ingeniør geologisk rapport datert fra Agder Bergkonsulent. I rapporten pekes det på at i området nordøst i planområdet kan det løsne stein. I forbindelse med utbyggingen må det her gjøres en nærmere undersøkelse av rasfaren, og nødvendige sikringstiltak må gjennomføres. Det er stilt krav til dette i bestemmelsene. Området i sørvest består av løsmasser, og byggegrunn her må undersøkes nærmere. Samtidig er det i forbindelse boligområdet på Hamresanden lengre vest gjort grunnundersøkelser hvor det ikke er påvist marin leire. Naturmangfoldloven Kunnskapsgrunnlaget - Området er tidligere godt undersøkt med hensyn til naturmangfold i forbindelse med kommunedelplan for Hamrevann. Resultater av registreringer ligger i kommunens kartdatabase. Det er i forbindelse med dette planarbeidet ikke foretatt tilleggsregistreringer. Det er registrert rik edellauvskog i nordvest av planområdet, dette blir ikke vesentlig berørt av planen. 9 Føre-var prinsippet - Konsekvensene av tiltaket er kjent. Viktige naturverdier, truede eller sårbare arter/naturtyper og viktige viltområder vil ikke bli berørt av tiltakene i planforslaget. 10 Samlet belastning - Samlet belastning for arten i distriktet vil ikke bli skadelidende. Forholdet til naturmangfoldlovens 8-12 anses å være ivaretatt. - Økonomiske konsekvenser for kommunen Tiltaket fører ikke til noen direkte utgifter for kommunen utover drift. Kommunen ved parkvesenet skal stå for drift av friområder. Kostnadene er anslått til ca kr. (2015- priser). Økte driftskostnader foreslås lagt inn ved rullering av handlingsprogrammet. 10

11 - Senterstruktur Planen bygger opp om eksisterende senterstruktur i kommuneplanen, ved at det skal tilrettelegges for boliger i nærheten av lokalsenteret. Samtidig har ikke kommuneplanen avsatt områder i nærheten til fortetting. - Grønnstruktur Området ligger inne som 2 prioritets grøntområde i grøntstrukturrapporten. Det er nærliggende arealer i nordøst som har samme karakter som ikke blir nedbygd. Kommunedelplan for Hamrevann legger også til rette for grøntstrukturformål for planen i sørvest som sikrer forbindelse ut i marka. Samtidig finnes det stier fra denne forbindelsen i dag. Innenfor planområdet vil det bli tilrettelagt for en sandlekeplass. - Estetikk Planen legger til rette for eneboligbebyggelse som tilordner seg områdets karakter med tak med møne. Ny bebyggelse vil få en moderne karakter, hvor det tillates flatt tak for mindre deler av bebyggelsen. - Skole- og barnehagesituasjon Det vil ikke bli behov for ny skole eller barnehage som følge av tiltaket. Området sokner til Ve skole, og barna vil få skoleskyss de første årene. Det er satt av ny oppveksttomt på Lauvåsen, men denne blir ikke bebygd før det er behov. - Folkehelse Planen er en fortettingsplan i nærheten av eksisterende boligområde, og det er tilliggende stisystem ut i marka østover mot Hamrevann fra Tingveien. Planområdet ligger i nærheten av Hamresanden som er et mye brukt friområde med badestrender og stisystem. - Støy Området er både støyutsatt fra Rv 41 og fra flyplassen. Det er krav om gjennomgående leiligheter med soverom på stille side. Samtidig må fasader støyskjermes, og uteoppholdsarealer skjermes. Det vises til tilsvarende prosjekt på vestsiden (Gurines Hage) og samme krav gjelder for denne planen med hensyn på å skjerme uteoppholdsarealer. - Energi Planen legger ikke opp til spesielle løsninger med hensyn på energi. - Utbyggingspolitikk Tingveien ligger ikke inne i kommunens boligprogram, da den kun har 9 nye boenheter. Oppsummering Planen legger til rette for 9 nye boenheter med en noe tettere struktur enn det som finnes i området i dag. Samtidig gir den muligheter for 6 eksisterende boenheter til å utvikles videre, med å tilrettelegge for boliger i et uregulert område. Planen bygger opp om Hamresanden senter som et lokalsenter med en forsiktig fortetting. Planområdet ligger sørvestvendt og vil gi gode kvaliteter med solrike tomter. Planområdets utstrekning har gjort det vanskelig å oppnå kommunal standard på atkomstveien inn i området, og det har vært jobbet med mange alternative veiføringer for å prøve å tilstrebe kommunal standard. Planforslaget som nå fremmes gir også muligheter for å etablere nye boliger i nord ved Hamresanden senter, ved at sandlekeplass kan koples til bruk for de to planene. Det er viktig å få etablert den infrastruktur som ligger i gjeldende planer for å få et løft for hele området og som vil styrke omdanning av området. Planforslaget anbefales vedtatt. Saksbehandler: Jøran Syversen, dato