SAMLET SAKSFRAMSTILLING. Utvalg Møtedato Saksnr. Grong formannskap /15 Grong kommunestyre /15

Transkript

1 Grong kommune Arkiv: L70 Arkivsaksnr.: 15/8521 Saksbehandler: Sigve Hallager Dato: SAMLET SAKSFRAMSTILLING Utvalg Møtedato Saksnr. Grong formannskap /15 Grong kommunestyre /15 Vedlagte dokumenter: Ingen Ikke vedlagte dokumenter: K-sak 79/15 Saksopplysninger: Det ble k-sak 79/15,vedtatt følgende bosetting for perioden : 1. Grong kommune vedtar å bosette følgende antall flyktninger i perioden : 27 personer inkludert 7 enslige mindreårige flyktninger 2017: 15 flyktninger hvorav 5 enslige mindreårige flyktninger. 2018: 15 flyktninger hvorav 5 enslige mindreårige flyktninger. 2019: 15 flyktninger hvorav 5 enslige mindreårige flyktninger. 4. Det fremmes så snart som mulig egen sak med forslag hvordan boligutfordringene foreslås løst som følge av de nye bosettingstallene. 6. Ut fra kommunens stramme boligsituasjon forutsetter økningen i bosettingstallene at kommunen får finansiert oppføringen av nye boliger evt. Boligkjøp med tilskudd fra Husbanken med minimum 35%. Grong kommune har lang erfaring med bosetting av flyktninger, og en meget stor boligportefølje som i dag huser mange bosatte flyktninger. Boligavdelingen i kommunen forvalter i dag en boligportefølje på totalt 197 boenheter der kommunen eier 129 boenheter, Grong boligstiftelse 40 boenheter og Grong boligbygg AS 28 boenheter. 74 av disse boenhetene er omsorgsboliger/eldreboliger/institusjonslokaler (sykehjems rom er ikke medregnet). 24 boenheter er hybelrom til studenter og skoleelever. 55 av boenhetene er bebodd av flyktninger, både mindreårige og ordinære. Mens de resterende 44 boenhetene er bebodd av andre beboere. Sammenlignet med mange andre kommuner, både regionalt og nasjonalt har Grong kommune er meget stor boligportefølje sett ut ifra innbyggertallet. Dette gir selvfølgelig store muligheter for kommunen, men fører også med seg relativt store utfordringer i forhold til administrasjon, økonomi, vedlikehold og drift. Det ble i k-sak 79/15 nevnt at man kan forvente maksimalt 2 familier i 2016, og resterende enslige. Med bakgrunn i dette vil boligbehovet for ordinære flyktninger 2016 være mellom boenheter, derav 2 større enheter som kan brukes til bosetting av familier. Da har man ikke tatt høyde for eventuelle familiegjenforeninger som kan komme, noe det er stor sannsynlighet for ved bosetting av såpass mange enslige. Side 1 av 6

2 Trenden for de bosatte de senere år har vært at mange blir boende lenge i kommunale boliger og fåtallet flytter over i egne eide boliger eller leide private boenheter. Det finnes selvfølgelig unntak, samt at noen flytter fra kommunen, men relativt mye av boligporteføljen er i dag disponert til bosatte som følge av dette. Vurdering: Når det gjelder de mindreårige flyktningene er kommunen godt rustet boligmessig for bosetting av 7 enslige mindreårige i 2016, og det vil ikke bli behov for noen utvidelse av boligporteføljen til dem det kommende året. Når man kommer til 2017 er man imidlertid nødt til å vurdere en endring av porteføljen som disponeres til mindreårige flyktninger. Det vil bli lagt frem en egen sak angående dette våren Vedrørende ordinære flyktninger må det finnes boligtilbud til 20 personer i Behovet for boliger disponert til flyktninger øker årlig ved kontinuerlig bosetting, og man har da tre alternativer for å møte behovet. Man kan enten tilføre nye boenheter ved bygging, alternativt kjøp av brukt boligmasse, eller man kan omdisponere eksisterende ordinære utleieboliger til flyktningeboliger. Bosette i nåværende portefølje: Erfaringsmessig vil man ha noe gjennomstrømming i den kommunale ordinært disponerte boligmassen, samt til dels i boliger disponert til flyktninger. Dette åpner for at det er et alternativ å bosette det vedtatte antallet innenfor nåværende boligportefølje. Om man skal bosette det vedtatte antallet i den nåværende kommunale boligmassen er man nødt til å benytte boenheter. Man må da trolig også bosette enslige i kollektiv sammen, noe som erfaringsmessig sjelden er vellykket. For Grong kommune betyr dette at man i 2016 vil benytte tilnærmet all ledig boligkapasitet til bosetting av flyktninger, og at tilbudet til andre blir vesentlig dårligere enn tidligere. Dette er imidlertid et alternativ som bør være med i vurderingen da Grong kommune har en boligportefølje som er meget stor sammenlignet med andre kommuner, og man har relativt store utfordringer knyttet til drift og vedlikehold av eksisterende boligmasse. Øke boligmassen ved å kjøpe/leie brukt boligmasse: Det andre alternativet er å tilføre nye boenheter gjennom enten bygging av boliger eller kjøp av brukt boligmasse. Kommunen har et alternativ med å øke boligporteføljen ved å kjøpe brukt, eller leie brukt boligmasse. Dette fremstår som lite hensiktsmessig i et privat boligmarked som allerede er presset når det gjelder tilgang på boliger for salg og leie. Grong mottakssenter har en desentralisert mottaksmodell noe som medfører at mottaksplassene er rundt omkring i kommunen i private leide boliger, mottaket har totalt 24 boliger i kommunen. Man ser at flere av boligene som er solgt i 2015 har blitt kjøpt av privatpersoner og leid ut til Grong mottakssenter, dette medfører at tilgangen til den ordinære boligkjøper/leietaker allerede er svekket om ikke Grong kommune også skal gå inn i dette markedet. Dette er selvfølgelig en politisk vurdering, men det betraktes fra rådmannenes side som meget uhensiktsmessig for kommunen å kjøpe opp brukte boliger med tanke på hvilke sekundæreffekter man får. Videre så er ikke disse boligene spesielt godt tilpasset for bosetting av flyktninger da de er av en sånn størrelse at man må bosette i kollektiv for de enslige. Økt boligmasse ved bygging av boliger: Det andre alternativet for å øke boligporteføljen er å bygge boliger. Da man har gode tilskuddsordninger gjennom Husbanken, samt at det vil ha minimal negativ innvirkning på boligmarkedet forøvrig, anses dette som det mest aktuelle om man skal øke boligporteføljen. For at man skal kunne opprettholde tilbudet på boligsiden, og samtidig bosette det vedtatte antallet for 2016, er man nødt til å øke boligporteføljen. Spørsmålet blir da hvor mange enheter man må bygge, hvor store de skal være, hvor de skal etableres, samt hvilke utfordringer dette vil medføre. Side 2 av 6

3 Behovet for nye flyktningeboliger neste år vil være boenheter ut fra de signaler som vi får fra IMDI. Om man skal se på en etablering av 14 boenheter i 2016 vil et være snakk om relativt store investeringskostnader for kommunen, derfor bør man ta i bruk deler av nåværende portefølje, og om nødvendig skyve etableringen av noen enheter til 2017,2018 eller Det som man eventuelt kan vurdere å etablere i 2016, er en bolig tiltenkt en familie/familiegjenforening samt 8 enheter av varierende størrelse tiltenkt enslige eller små familier/familiegjenforeninger. Dette vil også føre til at man har en viss fleksibilitet for bosettingen, om man skulle få en større andel familie en det IMDI skisserer. Dette forslaget er kommet ut fra interne drøftinger i administrasjonen. Når man tenker etablering av bolig til familie vil det være naturlig å tenke etablering ev en enebolig med 3 eller 4 soverom i størrelsesordenen 110 kvm, noe av samme type som de som er etablert på eksempelvis Øvre/Nedre Nausthaugen. For etablering av mindre boenheter kan man enten tenke rekkehusleiligheter på et eller to plan eller etablering av 2 x 4-mannsbolig. Leiligheter med 1 eller 2 soverom i størrelsesordenen kvm. Gjenbruk kan også være et viktig aspekt, om flyktningsituasjonen endrer totalt karakter vil Grong kommune nødig stå igjen med boliger som ikke kan brukes til andre formål. Det er derfor viktig at man utformer boligene med tanke på universell utforming og andre brukergrupper enn kun flyktninger. Kanskje kan det også bli aktuelt med salg av boligene på et tidspunkt slik at boligene må være tilpasset en større brukergruppe. Med bakgrunn i dette anses eneboliger over 1,5 etasje samt rekkehusleiligheter på et plan som det mest aktuelle. Økonomi: Det finnes som sagt tidligere relativt gode tilskudds muligheter gjennom Husbanken for bygging av flyktningeboliger. Man kan få tilskudd på opptil 40% av prosjektkostnaden for en slik etablering. Basert ut fra tidligere erfaringer samt prisutviklingen for nybygg, kan man regne med at man vil ha en kvadratmeterpris på et sammenbygd leilighetskompleks på et plan på ca kr ,- pr kvm eks mva og noe lavere for eneboligen om man bygger i henhold til TEK 16. En kostnadskalkyle for prosjektet vil se slik ut. Byggekostnad, totalentreprise 6x60kvm og 2x50 kvm a kr ,- = ,- Byggekostnad, totalentreprise enebolig a 110 kvm a kr ,- = ,- Sum = ,- Mva = ,- Byggeledelse og prosjektering = ,- Uforusett 5% av total byggekostnad inkl mva = ,- Sum = ,- Ut fra denne prosjektkostnad, FDV kostnad og leieinntektsnivå kan man forvente et tilskudd fra Husbanken på 38% av total prosjektkostnad. For boliger til ordinære flyktninger er det ikke mulig å få mva kompensasjon, finansieringsplanen vil derfor se slik ut. Tilskudd Husbanken = ,- Låneopptak = ,- Sum = ,- Låneopptak Låneopptak* ,- Låneopptak** ,- Rente 1,65% Rente 6,25% Nedbetalingstid 40 år Nedbetalingstid 40 år Månedlig annuitet*** ,- Månedlig annuitet*** ,- Side 3 av 6

4 *Rentesats som er lagt til grunn i venstre boks er rente for Grong kommune i budsjett 2016 **Rentesatsen som er lagt til grunn i høyre boks er Husbankens kalkulasjonsrente ***Kommunen tar opp serielån og ikke annuitetslån, men dette vil være veldig uheldig å bruke for å beregne husleie opp mot driftsutgifter, derfor benyttes annuitetslån da det vil gi et mer korrekt bilde for selve kalkylen. Når man legger til grunn boligens standard, beliggenhet og størrelse, kan man kalkulere med følgende husleieinntekt i markedet. 2-roms Bergsmo 5500,- 3-roms Bergsmo 6500,- 4/5-roms Harran 7000,- Det totale regnestykket vil se slik ut. Rente lån 1,65 % 6,25 % Årlig leieinntekt * ,- * ,- Langsiktig lån , ,- Forsikring , ,- Kommunale avgifter , ,- Avsetning vedlikehold , ,- Sum , ,- *Beregnes husleie med 98% belegg som i tilskudds kalkylen fra Husbanken. Utgangspunktet med prosjekt som dette må være at man kan dekke driftsutgifter og finansutgifter gjennom leieinntektene. Ut av kalkylen kan vi se at man ved en rente på 1,65% vil ha en liten margin, mens man ved kalkulasjonsrente på 6,25% vil ha en vesentlig underdekning, gitt de estimerte utgiftene. Hvor skal man etablere boligene? For å fremme integrering og en vellykket bosetting er det viktig at man unngår å etablere mange kommunale boenheter på tilnærmet samme geografiske område. I Harran har man en kommunal bolig til flyktninger, på Bergsmo har man 7 boliger til flyktninger, mens man i sentrumsområdet har 29 boenheter til mindreårige flyktninger, og 18 boenheter til ordinære flyktninger. Hovedtyngde på Rønningen, Nausthaugen, Grovin og Trøahaugen. Videre er porteføljen til Grong mottakssenter også sentrert mot Grong sentrum, med til dels en relativt stor boenhet i Harran, og en mindre bolig på Bergsmo. Den totale andelen boliger til bosetting gjennom Grong kommune og Grong mottakssenter i sentrumsområdet, gjør at det synes naturlig å se mot Bergsmo og Harran for en eventuell etablering. Tilgangen på potensielle områder for bygging er selvfølgelig en meget essensiell flaskehals, da man i flere områder har vesentlige utfordringer med grunnforholdene. Når det gjelder Harran har man utfordringer med transport både til voksenopplæringssenteret samt sentrumsfunksjonene, og det virker derfor naturlig at man etablerer den største andelen på Bergsmo i tilknytning til det etablerte voksenopplæringssenteret. På Bergsmo har man et nyetablert boligfelt som står utnyttet, og det synes som uunngåelig å se på etablering av boenheter i dette området da man ikke har andre tilgjengelige tomter i området. På Sakrimoen har man også et felt som står relativt uutnyttet, og etablering av boenheter her virker å være en god løsning. Det fremstår som mest hensiktsmessig å etablere de åtte mindre enhetene på Bergsmo og eneboligen i Harran, dette på grunn av utfordringene med transport fra Harran til Grong sentrum, Bergsmo sentrum. Side 4 av 6

5 Ressursbehov ved økt portefølje: Som det ble nevnt i uttalelsen fra boligavdelingen i k-sak 79/15 så anses det som uaktuelt med en utvidelse av boligporteføljen med nåværende ressurstilgang, da man har ytterst knappe ressurser til både drift og vedlikehold. Det ble i samme k-sak satt av ressurser til økning i stillinger til flyktningetjenesten. Samtidig så er behovet såpass stort fra andre grupper i boligmarkedet at det må betraktes som essensielt at man har boliger tilgjengelig for å kunne bygge videre på den positive folketallsutviklingen. Det bes imidlertid at politikere reflekterer over at den kommunalt disponerte boligmassen har mer enn fordoblet seg de siste 10 år uten at det er blitt tilført vesentlig større driftsressurser. Videre har da hoved utbyggingen i perioden vært omsorgsboliger, og boliger til mindreårige og ordinære flyktninger, som er relativt mye mer ressurskrevende enn ordinære leietakere. Derfor vil en tilføring av driftsressurser være uunngåelig om man skal fortsette å bygge opp boligporteføljen. Dette vil være noe som må tas med i behandlingen av den kommende boligpolitiske planen. Gjennomføring av anbudskonkurranse: I utgangspunktet er oppføring av boligmasse generelt uten noen stor grad av kompleksitet da det er relativt forutsigbart. Prosjektets økonomiske omfang tilsier imidlertid at man bør fastsette de fleste parametere slik at man får samme konkurransegrunnlag til alle tilbydere. Dette kan man enten gjøre ved å detaljprosjektere boenheten via et forprosjekt, eller man kan lage en videre rammebeskrivelse som legger mer av prosjekteringen til tilbyderne. Det siste alternativet vil være det som er billigst for kommunen, men vil også føre til at man har mindre kontroll på de alternative løsninger for plan og fasade. Arbeid opp mot nåværende boligportefølje: For kommunen er det viktig at man jobber aktivt med de som allerede er bosatt for å få de over i egne eide boliger, da man ikke kan fortsette å bygge boliger for bosetting i det uendelige. Dette gjelder ikke bare de bosatte flyktningene, men også andre i kommunale boliger. Da man allerede har vedtatt mottakstall for perioden vet man at det vil bli behov for boliger også videre utover i perioden, men for at man skal komme unna ytterligere utbygginger evt. redusere utbyggingen er det viktig at man får frigjort eksisterende boligmasse. Dette gjøres ved å forsøke å bistå med å få eksisterende bosatt, med eierpotensiale, over i egne boliger. Enten via kjøp av kommunal boligmasse, eller private eide boliger. Rådmannens anbefaling: Det er ingen tvil om at Grong kommune har en stor boligportefølje, og den har økt vesentlig de senere år gjennom mange boligprosjekt rettet både mot eldre, studenter, flyktninger og ordinære leietakere. Dette kommer imidlertid av at kommunen har sett at boligtilgang er en av forutsetningene for økt befolkningsvekst, både når det gjelder tilflytting, nyetablering, arbeidsinnvandring og innvandring. Det er imidlertid store utfordringer knyttet til drift, vedlikehold og forvaltning av en så stor portefølje, og man skal ta de signalene som kommer fra fagområdene på alvor. Man har imidlertid ikke råd til å kutte ned på boligtilbudet om man ønsker at kommunen skal fortsette den positive folketallsutviklingen som man har hatt de senere år, da boligtilgang sammen med tilgang på arbeidsplasser må betraktes som en av de viktigste forutsetningene for å fortsette denne veksten. Med bakgrunn av dette anbefaler rådmannen at må benytter 3 boenheter av eksisterende boligportefølje samt at man bygger 9 boenheter for bosetting av flyktninger i 2016 jamfør saksfremlegget. Videre bør det jobbes med å få tidligere bosatte over i egne eide boliger eller i private boliger slik at man får frigjort eksisterende boligmasse. Rådmannens forslag til innstilling: 1. Kommunestyret vedtar utbygging av 8 boenheter på Bergsmohaugen og 1 enebolig på Sakrimoen innenfor en kostnadsramme på kr ,- inkl mva. Side 5 av 6

6 2. Byggingen finansieres med kr ,- i offentlige tilskudd og kr ,- som lånefinansieres. 3. Rådmannen gis fullmakt til å inngå nødvendige avtaler for gjennomføringen 4. Før igangsetting må tilskuddet fra Husbanken være innvilget. 5. Nødvendig regulering av investeringsbudsjettet foretas i første hoved regulering i Behandling/vedtak i Grong formannskap den sak 168/15 Grong formannskaps innstilling: Enstemmig vedtatt som rådmannens forslag til innstilling: 1. Kommunestyret vedtar utbygging av 8 boenheter på Bergsmohaugen og 1 enebolig på Sakrimoen innenfor en kostnadsramme på kr ,- inkl mva. 2. Byggingen finansieres med kr ,- i offentlige tilskudd og kr ,- som lånefinansieres. 3. Rådmannen gis fullmakt til å inngå nødvendige avtaler for gjennomføringen 4. Før igangsetting må tilskuddet fra Husbanken være innvilget. 5. Nødvendig regulering av investeringsbudsjettet foretas i første hoved regulering i Behandling/vedtak i Grong kommunestyre den sak 102/15 Behandling: Repr. Anders Kiær satte fram forslag til nytt pkt. 6: «6. Kommunen avhender eldre boligmasse for tilsvarende beløp som under pkt. 1.» Etter debatten trakk Kiær sitt forslag til nytt pkt. 6, og forslaget oversendes administrasjonen for videre vurdering i forbindelse med utarbeidelse av boligpolitisk plan. Grong kommunestyres vedtak: Enstemmig vedtatt som formannskapets innstilling: 1. Kommunestyret vedtar utbygging av 8 boenheter på Bergsmohaugen og 1 enebolig på Sakrimoen innenfor en kostnadsramme på kr ,- inkl mva. 2. Byggingen finansieres med kr ,- i offentlige tilskudd og kr ,- som lånefinansieres. 3. Rådmannen gis fullmakt til å inngå nødvendige avtaler for gjennomføringen 4. Før igangsetting må tilskuddet fra Husbanken være innvilget. 5. Nødvendig regulering av investeringsbudsjettet foretas i første hoved regulering i Side 6 av 6