MØTEINNKALLING Formannskap

Transkript

1 Ås kommune MØTEINNKALLING Formannskap Møtetid: kl NB! Møtested: Ås kulturhus, Lille sal Møtet er åpent for publikum i alle saker med mindre saken er unntatt offentlighet, eller møtet lukkes iht. lovverk. Møtedokumenter ligger til gjennomsyn på rådmannskontoret, servicetorget, bibliotekene, og Saksliste Innkalling og protokoll Side Informasjon fra rådmann Informasjon fra ordfører og eventuelt Referatsaker Saker til behandling 1/16 Forslag til kommuneplanens arealdel Endelig behandling 2/16 Konsekvensutredning Tømrernes feriehjem - Rådmannens anbefaling vedrørende høring /16 Mulighetsstudie Moer sykehjem 18 4/16 Søknad om bruk av vedlikeholdsfondet - Gamle Kroer skole 24 5/16 Miljøutvalg - Ad hocutvalg for vurdering av nytt utvalg 29 6/16 Skisse til næringsstrategi 33 7/16 Planstrategi Arbeidsopplegg, fremdrift og disposisjon 37 Ås, Ola Nordal Ordfører Eventuelt forfall eller inhabilitet meldes på tlf eller e-post politisk.sekretariat@as.kommune.no v/vibeke Berggård. Vi sender personlig svar på forfall mottatt i e-post. Hvis du ikke får svar innen rimelig tid, må forfall meldes på telefon til sekretariatet. Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. 15/00120

2 Informasjon fra rådmann Informasjon fra ordfører og eventuelt Referatsaker 1. Barn- og unges kommunestyre Sakskutskrift: Fordeling av tilskudd Tiltak i skolemiljøene i Ås Arbeidsmiljøutvalget Møteprotokoll , inkl. møteplan og valg av leder og nestleder Medlemsoversikt oppdatert Nordre Follo Renseanlegg IKS Innkallinger til styremøter , og Formannskap Side 2 av 39

3 Saker til behandling F-1/16 Forslag til kommuneplanens arealdel Endelig behandling Saksbehandler: Liv Marit Søyseth Saksnr.: 14/ Behandlingsrekkefølge Møtedato Formannskap / Kommunestyret Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningsloven vedtas kommuneplanens arealdel for , herunder plankartet datert , planbestemmelser og planbeskrivelse Ås, Trine Christensen Rådmann Ellen Grepperud Plan- og utviklingssjef Tidligere politisk behandling 1. Planprogram, fastsatt , K-sak 46/14 2. Forslag til kommuneplanens samfunnsdel (høring), vedtatt , K-sak 8/ Forslag til kommuneplanens arealdel - planbestemmelsene (høring), , HTM 10/ Forslag til kommuneplanens arealdel (høring), vedtatt , K-sak 9/ Endelig behandling av kommuneplanens samfunnsdel, endelig vedtak Avgjørelsesmyndighet Kommunestyret Behandlingsrekkefølge: Varsel om oppstart Kommunestyret 1. gangsbehandling Offentlig ettersyn Hovedutvalg for teknikk og miljø (planbestemmelsene) Formannskapet Kommunestyret, endelig vedtak Formannskap Side 3 av 39

4 Vedlegg: Alle vedlegg er tilgjengelig på nettsiden.vedlegg 1-8 og 11 trykkes separat. 1. Rådmannens endelige forslag til kommuneplanens arealdel, datert Kommunestyrets forslag til kommuneplanens arealdel, datert Planbestemmelser for kommuneplan , datert Planbeskrivelse for kommuneplan , datert Rammeplan for avkjørsler, datert Meklingsprotokoll 7. Boligprogram, datert Befolkningsframskrivinger - lavt og høyt anslag, datert ROS-analyse for nye utbyggingsområder, datert Merknadsbehandling høringsuttalelser, datert Jf. 3: Planbestemmelser Høringsforslag, datert Øvrige dokumenter som ligger i saken: Kommuneplanens samfunnsdel, vedtatt i Ås kommunestyre Konsekvensutredning - Rådmannens anbefaling, datert Sakens øvrige dokumenter. Vedtak i saken sendes til: Kommunal- og moderniseringsdepartementet, jf. plan- og bygningsloven Regionale myndigheter, herunder Fylkesmannen og Fylkeskommunen Berørte statlige myndigheter, herunder Statens vegvesen og NVE Interesseorganisasjoner, lag og andre parter Organisasjoner og privatpersoner som har uttalt seg til planen Endelig vedtak vil annonseres i Østlandets blad og på kommunens hjemmeside, SAKSUTREDNING Sammendrag Kommuneplanens arealdel skal vise hovedtrekkene i arealdisponeringen og angi rammer og betingelser for hvilke nye tiltak og ny arealbruk som kan settes i verk, samt hvilke viktige hensyn som må ivaretas ved disponeringen av arealene. Kommuneplanens arealdel skal omfatte plankart, bestemmelser og planbeskrivelse hvor det fremgår hvordan nasjonale mål og retningslinjer, og overordnede planer for arealbruk, er ivaretatt. Kommuneplanens arealdel skal følge opp og konkretisere målsetninger i kommuneplanens samfunnsdel. Dersom Kommunestyret gjør vesentlige endringer ved endelig vedtak så må endringene konsekvensutredes og legges ut på ny høring. Endring av formål som fraviker fra gjeldende kommuneplan for , eller annen tilrettelegging for ny bruk, vil være et eksempel på en vesentlig endring. Forslag til kommuneplanens planbestemmelser ble først behandlet i Hovedutvalg for teknikk og miljø den Følgende innstilling til Formannskapet ble vedtatt: Formannskap Side 4 av 39

5 Hovedutvalg for teknikk og miljøs innstilling : Hovedutvalg for teknikk og miljø beklager at Rådmannen ikke har fulgt kommunestyrets vedtak i K-sak 11/14, Hovedutvalg for teknikk og miljø forutsetter at saksbehandlingsrekkefølge vedtatt i kommunestyret følges v/neste kommuneplanrullering. Hovedutvalget for teknikk og miljø tar for øvrig forslag til kommuneplanens arealdel til orientering. Innspill fra FrP til justeringer av planbestemmelsene følger saken, se vedlegg 1. Forslag til kommuneplanens arealdel (plankart, planbestemmelser og planbeskrivelse) ble så behandlet i Formannskapet den og i Kommunestyret med hhv følgende innstilling og vedtak: Formannskapets innstilling : I medhold av plan- og bygningslovens 11-14, 1. ledd, legges forslag til kommuneplan for Ås kommune, datert 18. mars 2015, ut til høring og offentlig ettersyn. Planen oppdateres i henhold til formannskapets innstilling/kommunestyrets vedtak som fremgår av vedlegg 1 og 2. Kommunestyrets vedtak : I medhold av plan- og bygningslovens 11-14, 1. ledd, legges forslag til kommuneplan for Ås kommune, datert 18. mars 2015, ut til høring og offentlig ettersyn. Planen oppdateres i henhold til kommunestyrets vedtak som fremgår av vedlegg 1 og 2. Ved vedtak i Kommunestyret ble det tatt inn et betydelig antall nye områder for anlegg og bebyggelse, fra rådmannens innstilling på rundt 550 dekar til Kommunestyrets vedtak på ca dekar. Høring og merknader til planen Kommuneplan for , både samfunnsdelen og arealdelen, var på høring fra til Til sammen har kommunen mottatt 63 uttalelser til planen. Hovedsakelig er det kommuneplanens arealdel som vies oppmerksomhet, kun et fåtall av uttalelsene omtaler kommuneplanens samfunnsdel. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Statens vegvesen og Akershus fylkeskommune har fremmet innsigelse til planforslaget som omfatter innsigelse til konkrete områder, mangelfull ROS-analyse og bestemmelser. Tabellen under viser innsigelsene fra regionale myndigheter (x=innsigelse). Konkrete områder Fylkesmannen i Oslo og Akershus Statens vegvesen Akershus fylkeskommune B10 Søndre Holstad x x - gård B11 Vollskogen x - - B12 Rustadporten x x - B13 a og b Teigen x x x B14 Askehaug gård x x x B15 Liahøi x x x B16 Bekk x x x Formannskap Side 5 av 39

6 B17 Kakserudbekken x x x B19 Israndveien - - x B20 Holstadmarka x x - B21 Tiuråsen x x - N2 Korsegården - x - M1 Nøstvedt x - - Konkrete områder Bestemmelse 22.2 b LNF-b - områder 20.1 Bestemmelse for næringsbebyggelse Detaljhandel skal lokaliseres i tettbygde strøk med god kollektivdekning. BF1 Arneborg/ Eldorhagen Samfunnssikkerhet (iht. plan- og bygningsloven og lov om kommunal beredskapsplikt) Rammeplan for avkjørsler Fylkesmannen i Oslo og Statens Akershus Akershus vegvesen fylkeskommune x - - Forretning inngår ikke i næringsbebyggelse. Ikke riktig lokalisering av publikumsrettet handel. Innsigelse til foreslått omfang på 34 daa og manglende bestemmelser for felt BF1. Innsigelse grunnet mangelfull ROS-analyse og manglende kobling mellom kommuneplanarbeidet og lov om kommunal beredskapsplikt. - Fremmer innsigelse dersom ikke rammeplan for avkjørsler tas inn i planbestemmels ene og kartet Innsigelsene til de konkrete områdene er hovedsakelig begrunnet med henvisning til Statlige planretningslinje for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging, fremmet av Kommunal- og moderniseringsdepartement og fastsatt den , og Statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging i kommunene, fremmet av Miljøverndepartementet og fastsatt den Noen områder er det også fremmet innsigelse til grunnet jordvernhensyn og/eller kulturlandskap. Av de ca dekarene som ble foreslått til utbyggingsområder er 1100 dekar dyrket eller dyrkbar jord. Den vedtok Kommunestyret å imøtekomme innsigelsesmyndighetene på følgende utbyggingsområder som tas ut av planen: 1. B13 a og b Teigen 2. B20 Holstadmarka 3. B21Tiuråsen Formannskap Side 6 av 39

7 4. Forretningsformål Arneborg/Eldorhagen (opprettholdes som boligområde) Rådmannen oppdaterte ROS-analysen og innarbeidet funn fra analysen i plankartet og i bestemmelsene, og oppdaterte Rammeplan for avkjørsler. Disse dokumentene er vedlagt planforslaget. Fylkesmannen og Statens vegvesen har på bakgrunn av dette trukket innsigelsene vedr. mangelfull ROS-analyse og manglende rammeplan for avkjørsler. Etter Kommunestyrets vedtak den gjensto 12 forhold det er fremmet innsigelse til, hvorav 10 innsigelser er til konkrete utbyggingsområder. Av disse er det fire utbyggingsområder som alle tre innsigelsesmyndighetene har fremmet innsigelse til og to utbyggingsområder som to innsigelsesmyndigheter har fremmet innsigelse til. To av utbyggingsområdene, B12 Rustadporten og B14 Askehaugåsen, fikk innsigelse også ved forrige kommuneplanrullering. Partene kom heller ikke da til enighet under mekling, og saken ble oversendt til Miljøverndepartementet for endelig avgjørelse. Miljøverndepartementet oppretthold innsigelsene til disse områdene og de ble tatt ut av planen. Flere av de regionale myndighetene mener det bærer preg av omkamp at kommunen så kort tid etter forrige rullering fremmer områdene på nytt. En rekke av utbyggingsområdene ble også anbefalt tatt ut av planen av regionale myndigheter, jf. vedlagte høringsuttalelser. For å forsøke å komme til enighet ble det derfor den arrangert et meklingsmøte mellom kommunen og innsigelsesmyndighetene Fylkesmannen, Statens vegvesen og Akershus fylkeskommune. På møtet ble det klart at partene stod for langt fra hverandre til å komme til enighet. Unntaket var B11 Vollskogen hvor Fylkesmannen trakk innsigelsen på møtet, og M1 Nøstvedt hvor kommunen trakk forslaget. For N2 Korsegården og bestemmelser vedrørende LNF-b og detaljhandel ble det enighet om at kommunen justerer forslagene, før de sendes over til innsigelsesmyndighetene. Forslagene vedrørende bestemmelsene er justert slik det fremgår av forslag til arealdel og innsigelsene er trukket. For N2 har det foreløpig ikke lykkes partene å komme til enighet og rådmannen foreslår derfor at området inntil videre opprettholdes som LNF-område slik som i dag. Andre uttalelser og merknader til kommuneplanens arealdel For oppsummering av uttalelser og rådmannens kommentarer til disse vises det til merknadsbehandlingen som er vedlagt. Uttalelsene i sin helhet er også lagt ved saken. Endringer i arealdelen Under oppsummeres forslag til endringer i korte trekk. Rådmannen viser til planbeskrivelsen for en mer utførlig redegjørelse av planens formål, innhold og virkninger. Alle endringer i planbeskrivelsen og planbestemmelsene etter offentlig ettersyn er markert med gult. Endringer i plankartet Plankartet skal i nødvendig utstrekning vise hovedformål og hensynsoner for bruk og vern av arealer. Kommuneplanens plankart er mer grovmasket enn en reguleringsplan, og gir ikke hjemmel for ekspropriasjon i motsetning til en reguleringsplan. Plankartet er juridisk bindende. Formannskap Side 7 av 39

8 Plankartet er oppdatert etter vedtak i Kommunestyret , og meklingsresultatet. Rådmannen anbefaler at meklingsprotokollen følges og at konkrete områder som ikke er løst ved mekling tas ut av planen. Et plankart hvor alle innsigelsesområdene er med er også lagt ved saken. I henhold til rådmannens forslag er det avsatt i underkant av 700 dekar til nye utbyggingsområder for bolig, kombinert formål og sentrumsformål. Av dette er om lag 180 dekar allerede bebygd. Innenfor allerede bebygde arealer forventes det en mer effektiv arealbruk. Områdene for bolig er hovedsakelig lagt til skolekretsene Åsgård og Brønnerud. Dette vurderes å være i tråd med nasjonale og regionale føringer. Det er avsatt i underkant av 370 dekar til næringsformål. Hovedsakelig er dette en utvidelse av Vinterbro/Kveldroveien næringspark ved Nygårdskrysset. Lokaliseringen av næringsområder vurderes å være i tråd med nasjonale og regionale føringer. I underkant av 30 dekar er avsatt til offentlig tjenesteyting på Nordby og på Solberg. Hensynsoner for kulturlandskap er videreført fra gjeldende kommuneplan for Utover det ovenstående er plankartet oppdatert i tråd med vedtatte reguleringsplaner. For andre endringer i plankartet vises det til vedlagte planbeskrivelse. Endringer i planbeskrivelsen Alle arealplaner skal ha en planbeskrivelse som redegjør for planens formål, innhold og virkninger. Planbeskrivelsen skal inneholde et sammendrag av konsekvensutredningen, og angi hvilke vurderinger som har ført frem til planen. Planbeskrivelsen kan også inneholde omtale av hvordan kart og bestemmelser skal forstås og praktiseres. Rådmannen har i tråd med merknader fra overordnete myndigheter og andre parter oppdatert og beskrevet planens innhold og virkninger noe mer utfyllende. Endringer i planbestemmelsene Det kan gis generelle bestemmelser uavhengig av arealformål, herunder krav om reguleringsplan, utbyggingsavtaler, byggegrenser, rekkefølgekrav og bestemmelser om forhold som skal utredes videre ved regulering. Videre skal det gis bestemmelser til arealformål i planen, og til hensynssoner angitt i kartet. Planbestemmelsene er juridisk bindende. Under oppsummeres endringer kortfattet: Endret rekkefølge på bestemmelsene slik at kommuneplanens bestemmelser bedre følger bestemmelsene i plan- og bygningsloven. Referert til lovhjemmelen i plan- og bygningsloven. Pkt. 3.1: Utdypet hva det kan avtales om i utbyggingsavtaler. Nytt pkt. 5.1: For å kunne tilpasse veksten til kommunens tjenestetilbud er det lagt til rekkefølgebestemmelse som definerer maksimal boligutbygging. Pkt. 6.1 og pkt. 6.2: Det er lagt til bestemmelser til holdningsklasser og rammeplan for avkjørsler. Dette er etter krav fra Statens vegvesen. Rammeplan Formannskap Side 8 av 39

9 for avkjørsler er gjeldende praksis i dag, og vurderes derfor ikke som en vesentlig endring. Pkt. 6.4 og pkt. 6.5: Gjeldende kommunale vedtekter er lagt til i kommuneplanens bestemmelser. De kommunale vedtakene vil opphøre fra Dette gjelder skilting, frikjøp av parkeringsplasser og retningslinjer for parkering. Rådmannen vurderer dette som en videreføring av gjeldende vedtatte vedtekter, og derfor ikke som en vesentlig endring. Det er også foreslått bestemmelser vedrørende løsfotskilt og -reklame, flagg, bannere og vimpler. 14: Bestemmelse om naturfare er oppdatert etter anbefaling fra Norges vassdrag- og energidirektorat (NVE). 16: Bestemmelser for detaljhandel er konkretisert i tråd med anbefalinger fra Fylkesmannen. Med denne bestemmelsen kan det tilrettelegges for nærbutikk i tilknytning til boligområder og områder for kombinert bolig og næringsformål med god kollektivdekning. I tråd med ABC-prinsippene settes det begrensninger på antall m 2 for å unngå at det anlegges kjøpesenter utenfor områder avsatt til sentrumsformål. Fylkesmannen har på bakgrunn av denne endringen trukket sin innsigelse til bestemmelsen. Ny 22: Dette er en presisering av hvilke formål som tillates. 23: Bestemmelsen er endret slik at færre fradelinger tillates i LNF b områdene. Med denne endringen frafaller fylkesmannen sin innsigelse. Ny 24 og 25: Det er lagt inn bestemmelser for bruk og vern av sjø for Årungen, og bestemmelser for drikkevannskilden. Dette er bestemmelser som regulerer hvilken aktivitet som tillates og er i tråd med gjeldende praksis i dag. Ny 26: Etter krav fra Hafslund er det lagt til bestemmelser for nettstasjoner og sone for energianlegg. Nytt pkt. 27.3, pkt. 27.4, pkt. 27.7: For å imøtekomme Fylkesmannens innsigelse ang. mangelfull ROS-analyse, herunder manglende bruk av hensynsoner, er det lagt til hensynsoner for flom- og skredfare, forurensningsfare, og sone for virksomhetsbasert fare. Nytt pkt. 27.8: Det er lagt til bestemmelser for sonen for ny E18 jf. vedtatt kommunedelplan for ny E18. Pkt : Soner for båndlegging etter lov om kulturminner og soner for transformasjon og fornyelse, er oppdatert i henhold til krav/ønsker fra Akershus fylkeskommune. Pkt : Bestemmelsen knyttet til hensynssone H820_1 Søråsteigen er endret slik at det kreves reguleringsplan ved fortetting i området med mer to eller flere boenheter. Temautredninger utarbeidet i forbindelse med områdeplanen skal legges til grunn for reguleringsplanforslaget. Rådmannen vurderer at endringene svarer ut merknader og krav som er fremsatt under offentlig ettersyn. Rådmannen har vurdert endringene etter og om endringer etter offentlig ettersyn. Endringene i kommuneplanens arealdel er et resultat av innsigelser, krav og ønsker fremsatt under høring. Visse endringer er videreføring av gjeldende praksis, herunder videreføring av gjeldende planvedtekter for Ås kommune. Det er også rettet opp visse feil og mangler som rådmannen er gjort oppmerksom på under høring, herunder presiseringer av hvilke formål som tillates innenfor områder for kombinert bebyggelse. Rådmannen vurderer at endringene ikke er av vesentlig karakter, og at endringene ikke vil tilrettelegge for ny bruk utover det som har blitt redegjort for i kommuneplanens konsekvensutredning og som har vært Formannskap Side 9 av 39

10 på offentlig ettersyn. Endringene som foreslås vurderes som mindre vesentlig og krever ikke nytt offentlig ettersyn. Andre dokumenter i saken Boligprogrammet og befolkningsutvikling Forslaget til kommuneplanens arealdel er grunnlaget for utformingen av kommunens boligprogram. I henhold til boligprogrammet har kommunen i perioden en boligreserve på ca boliger og det forventes en befolkningsvekst på omlag innbyggere fram mot Dette tilsvarer en gjennomsnittlig befolkningsvekst på 2,8% pr år fram mot Disse tallene forutsetter imidlertid at potensialet i boligprogrammet innfris. Det er kun 12 av 38 områder i boligprogrammet som er ferdig regulert til boligformål. Det er derfor knyttet usikkerhet både rundt befolkningsprognosene og de uregulerte områdereservene i boligprogrammet. Befolkningsutviklingens konsekvenser for tjenestetilbudet Barnehagene Kapasiteten på barnehagene i området nord (tilsvarer skolekretsene Sjøskogen, Nordby og Solberg) ble overskredet allerede i Dette er i hovedsak på grunn av befolkningsveksten i Nordby. Antall barn i aldersgruppen 1 til 5 år vil fortsatt stige fram mot 2030 parallelt med befolkningsvekst som forventes i Nordby og Solberg. Kapasiteten på barnehagene i området Ås sentrum (tilsvarer skolekretsene Rustad, Brønnerud, Åsgård og Kroer) er fortsatt ikke overskredet. Antall barn i aldersgruppen 1 til 5 år har steget jevnt siden 2006 og denne trenden forventes å fortsette mot 2030 med overskridelse av kapasitet i Veksten forventes i all hovedsak i Åsgård skolekrets. Barneskolene Sjøskogen: Historisk utvikling og forventet elevtallsutvikling fram mot 2030 ligger godt innenfor skolekapasiteten ved Sjøskogen. Fra og med 2017 reduseres antall barn i aldersgruppen 6-12 år. Nordby: Skolekapasiteten ved Nordby barneskole forventes ikke å bli overskredet før i Solberg: Kapasiteten ved Solberg skole ble allerede overskredet i 2014 og antall barneskolebarn i skolekretsen forventes å øke betydelig fram mot Rustad: Antall barn i aldersgruppe 6-12 år i Rustad skolekrets har fra 2009 økt. Skolekapasiteten er overskredet og framover forventes antall elever å ligge stabilt høyt over nåværende kapasitet. Brønnerud: Både historisk- og framskrevet tall viser at Brønnerud skole har god kapasitet. Formannskap Side 10 av 39

11 Åsgård: Det er lagt inn et stort antall boliger i boligprogrammet for Åsgård skolekrets og det forventes en stor økning i antall barneskoleelever med overskridelser av skolekapasitet allerede i Kroer: Fram til 2012 var antall 6-12 åringer i Kroer synkende, men er økende fram mot 2018 for deretter å synke noe før antallet stabiliserer seg fram mot Framskrivningen viser at Kroer skole fortsatt har god kapasitet. Ungdomsskolene Nordbytun: Ungdomsskole har god kapasitet framover. Mot slutten av prognoseperioden vil antagelig kapasiteten utfordres. Ås: Ungdomsskole har god kapasitet. På grunn av stor boligbygging i Ås tettsted vil antall barn i alderen år øke kraftig og kapasiteten vil utfordres fra ca Pleie- og omsorg I dag er det ca 700 innbyggere i Ås som er i aldersgruppen over 80 år. Fram mot 2030 forventes det at antall innbyggere i denne gruppen øker til Med en dekningsgrad på 20% vil det i 2030 være behov for 260 heldøgns pleie- og omsorgsplasser. Arealregnskap dyrket og dyrkbar jord Arealregnskapet er oppdatert etter mekling, se planbeskrivelsen. Rådmannen har gjennomgått arealene på nytt og delt inn i dyrket jord og dyrkbar jord. Alle data er hentet fra Norsk institutt for bioøkonomi (NIBIO) sin tjeneste på nett, Gårdskart. Av ca. 690 dekar til nye utbyggingsområder for bolig, kombinert formål og sentrumsformål, er det ca. 93 daa som er registrert som dyrket og 245 daa som er registret som dyrkbar jord. Av ca.343 dekar til næringsformål er det ca. 78 daa som er registrert som dyrkbart. Av ca. 28 dekar til offentlig/privat tjeneste er ca. 5 dekar registrert som dyrkbar jord. ROS-analyse Risiko- og sårbarhetsanalysen er oppdatert etter offentlig ettersyn pga. innsigelse fremmet av Fylkesmannen. Fylkesmannen påpekte at kommunen plikter å koble kommuneplanarbeidet opp mot Lov om kommunal beredskap, dvs. kommunens Helhetlige risiko- og sårbarhetsanalyse for Ås kommune, vedtatt av Ås kommunestyre den Tematisk har den helhetlige ROS-analysen og ROS-analysen for nye utbyggingsområder flere berøringspunkter. Klimatilpassing og fokus på skredfare peker seg særlig ut. Konkretisering av hensynsoner etter plan- og bygningslovens 11-8 og 12-6, i tillegg til generelle bestemmelser som bl.a. setter krav om utredninger på reguleringsplannivå, vurderes å ivareta funn fra både den helhetlige ROS-analysen samt foreliggende ROS-analyse. Formannskap Side 11 av 39

12 Vurdering Ås vil oppleve en stor befolkningsvekst i årene fremover og presset på arealene vil øke. Noe av denne veksten vil kunne absorberes gjennom etablert boligmasse som følge av generasjonsskifte, men det må også bygges flere boliger og et mer variert boligtilbud i kommunen. Kommuneplanens arealdel skal legge til rette for vekst i et langsiktig perspektiv i tråd med nasjonale og regionale føringer. Disse føringene slår fast at transportbehovet skal begrenses og at en kompakt tettstedsutvikling er det mest effektive virkemiddelet for å få dette til. Dersom flere får muligheten til å velge å gå eller å sykle som det naturlige førstevalget, vil dette ikke bare ha en positiv lokal effekt i form av mindre luftforurensning, støy og frigjøring av vei- og parkeringsarealer til andre formål, men også store samfunnsøkonomiske fordeler i form av bedre folkehelse, mer effektiv ressursbruk, og bevaring av omkringliggende landbruks- og grøntområder. Rådmannen viser til omfanget av innsigelser, og til at det ved flere tilfeller er flere enn én innsigelsesmyndighet som har fremmet innsigelse til samme område. Videre vises det til en rekke anbefalinger om å ta ut områder for å følge opp nasjonale og regionale føringer, jf. vedlagte høringsuttalelser. Rådmannen vurderer at forslag til kommuneplanens arealdel, følger opp kommuneplanens samfunnsdel og er i tråd med nasjonale og regionale føringer. Rådmannen anbefaler at forslag til kommuneplanens arealdel vedtas. Alternativer Kommunestyret i Ås kan vedta kommuneplanens arealdel med områder det er fremmet innsigelse til. Disse områdene vil ikke få rettsvirkning før saken er endelig behandlet i Kommunal- og moderniseringsdepartementet. Resten av planen som det ikke er fremmet innsigelse til vil få rettsvirkning umiddelbart etter vedtaket. Det gjøres oppmerksom på at departementets endelige vedtak ikke kan påklages. Rådmannen vil fraråde at områder som det er fremmet innsigelse til og som ikke ble løst under mekling vedtas. Det er to hovedgrunner til dette. For det første viser rådmannen til planbeskrivelsen hvor det står at det ikke bør legges til rette for mer vekst enn en gjennomsnittlig befolkningsvekst på 2 % per år i planperioden (12 år). I henhold til oppdatert boligprogram etter meklingsresultatet vil kommunen selv uten boligområdene det er fremmet innsigelse til ha en boligreserve som legger opp til en befolkningsvekst på ca. 2,8 % i gjennomsnitt pr år. Dersom det legges til rette for ytterligere vekst enn den veksten boligprogrammet legger opp til, vil kommunen miste styringsevne og det vil bli utfordrende å tilpasse tjenestetilbudet i takt med befolkningsveksten. Utbygging av usentrale områder vil også belaste samfunnet med økte kostnader i form av økt behov for skoleskyss og behov for økte investeringer i infrastruktur. Den andre grunnen er at kommuneplanens arealdel skal følge opp og konkretisere føringer og målsetninger vedtatt i kommuneplanens samfunnsdel. Kommuneplanens samfunnsdel har ambisiøse mål for arealutviklingen i kommunen og ambisiøse mål knyttet til klima. Blant annet ønsker kommunen å tilrettelegge for en kompakt og arealeffektiv tettstedsutvikling der gående, syklende og kollektivtransport prioriteres Formannskap Side 12 av 39

13 fremfor privatbiler, øke sykkelandelen betraktelig, og unngå nedbygging av dyrket jord i alle deler av kommunen. Plan- og bygningsloven er det mest effektive virkemiddelet kommunen har til å redusere klimautslippene. Gjennom å tilrettelegge for en kompakt tettstedsutvikling med et bredt utvalg av daglige gjøremål som arbeid, handel og fritidsaktiviteter innenfor gå- og sykkelavstand vil klimautslippene reduseres. En slik arealforvaltning vil sikre dyrket og dyrkbar jord, naturmangfold og friluftsområder i regionen, og ha stor samfunnsøkonomisk gevinst i form av mindre klimagassutslipp og en mer effektiv ressursbruk, bl.a. mht. spart reisetid. Prioriterer kommunen å bygge spredt, øker transportarbeidet og dermed utslippene fra transport som er den viktigeste årsaken til utslippene. Som konsekvens må kommunen redusere ambisjonene på klimaområdet. Ambisjonene som beskrives i samfunnsdelen er i tråd med nasjonale og regionale føringer. Arealpanforslaget, slik det ser ut etter kommunestyrets vedtak , er ikke i tråd med disse føringene. Rådmannen vurderer at det vil bli utfordrende å realisere målene beskrevet i samfunnsdelen dersom det legges til rette for boligutbygging uten tilstrekkelig tilgang til arbeidsplasser, skoler og handels- og tjenestetilbud innenfor gå- og sykkelavstand. Konklusjon med begrunnelse Rådmannen anbefaler at Kommunestyret tar meklingsprotokollen til følge, og vedtar forslag til kommuneplanens arealdel. Kan vedtaket påklages? Endelig vedtak av kommuneplan er ikke et enkeltvedtak og kan ikke påklages jf. plan- og bygningsloven Dersom Kommunestyret vedtar områder som det er fremmet innsigelse til og som ikke ble løst under mekling må saken sendes over til Kommunal- og moderniseringsdepartementet. Departementets avgjørelse er endelig og kan ikke påklages. Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart. Formannskap Side 13 av 39

14 F-2/16 Konsekvensutredning Tømrernes feriehjem - Rådmannens anbefaling vedrørende høring Saksbehandler: Liv Marit Søyseth Saksnr.: 14/ Behandlingsrekkefølge Møtedato Formannskap 2/ Rådmannens innstilling: Området Tømrernes feriehjem opprettholdes som område for fritidsbebyggelse. Gjennomføringssone H810_3 med krav om felles planlegging for Tømrernes feriehjem og B1 Askehaugåsen utgår. Gjennomføringssone H810_3 med krav om felles planlegging opprettholdes for området B1 Askehaugåsen. Ås, Trine Christensen Rådmann Ellen Grepperud Plan og utviklingssjef Avgjørelsesmyndighet Kommunestyret Behandlingsrekkefølge Varsel om oppstart kommuneplan gangsbehandling Formannskapet Offentlig ettersyn 2.gangsbehandling Formannskapet Kommunestyret Vedlegg: 1. KU og ROS-analyse Tømrernes feriehjem Referat fra møte i regionalt planforum Øvrige dokumenter som ligger i saken F-sak 7/15 møtedato Formannskapet Sak 15/ R-295 Reguleringsplan for Tømrernes feriehjem/bæk Sak 10/ Kommuneplan Høring og endelig behandling Notat angående overtakelse av veier til kommunal drift Formannskap Side 14 av 39

15 Vedtak i saken sendes til: Regionale myndigheter, herunder Fylkesmannen og Fylkeskommunen Berørte statlige myndigheter, herunder Statens vegvesen og NVE Interesseorganisasjoner, lag og andre parter Berørte privatpersoner i området Endelig vedtak vil annonseres i Østlandets blad og på kommunens hjemmeside, SAKSUTREDNING Sammendrag Under høring av kommuneplan for har det kommet frem at hensynssonen over Tømrernes feriehjem, som forutsetter omforming fra fritidsbebyggelse til bolig, ikke har vært på høring slik plan- og bygningslovens forutsetter. På bakgrunn av dette sendte Fylkesmannen i Oslo og Akershus den brev til Ås kommune der de anbefalte kommunen å legge området ut på høring slik at høringsinstansene og andre berørte parter får anledning til å uttale seg om endringen. Dersom kommunen ikke ønsket å legge området ut på høring, ville Fylkesmannen ta dette opp som et eget punkt under meklingsmøtet. Formannskapet i Ås behandlet saken den og vedtok følgende: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 4-2 og konsekvensutredes Tømrernes feriehjem med tanke på kombinert formål: Bolig- og fritidsbebyggelse. 2. Forslag til omdisponering av Tømrernes feriehjem med krav om felles planlegging med området B1 legges frem for formannskapet før saken sendes på høring. Om konsekvensutredning og ROS-analyser på kommuneplannivå Utgangspunktet for konsekvensutredningen er å utrede en formålsendring fra fritidsbebyggelse til kombinert formål bolig- og fritidsbebyggelse. En konsekvensutredning på kommuneplannivå skal besvare spørsmål knyttet til lokalisering og arealformål. Utredningen må få frem: Viktige miljø- og samfunnsverdier Virkingen utbyggingen kan ha for disse verdiene Hva som kan gjøres for å avbøte negative virkninger Risiko- og sårbarhetsanalysen (ROS-analyse) skal vise alle risiko- og sårbarhetsforhold som har betydning for om arealet er egnet til utbyggingsformål, og eventuelle endringer i slike forhold som følge av planlagt utbygging. Område med fare, risiko eller sårbarhet avmerkes i planen som hensynssone, jf og Konsekvensutredningen og ROS-analysen skal gi beslutningstakere et godt nok grunnlag for å vurdere endringer av planen. Regionalt planforum Kommunen presenterte saken i regionalt planforum den Regionalt planforum er en arena for dialog mellom kommuner og regionale myndigheter om Formannskap Side 15 av 39

16 arealplanlegging. Formålet er å klargjøre, og forsøke og samordne statlige, regionale og kommunale interesser. Tilstede var Akershus fylkeskommune, Statens vegvesen, Fylkesmannen i Oslo og Akershus og Noregs vassdrags- og energidirektorat (NVE). Kommunen fikk klare tilbakemeldinger fra planforumets medlemmer. Dersom kommunen legger ut området til kombinert formål bolig- og fritidsbebyggelse med noe økt fortetting i området vil fylkeskommunen, fylkesmannen og statens vegvesen vurdere å fremme innsigelse. Fylkeskommunen vil vurdere å legge frem saken for fylkesutvalget med forslag om innsigelse. Fylkeskommunen vurderer at område har en usentral beliggenhet og er lite egnet som nytt boligområde. Viser til B14, B16 og B17 som fylkesutvalget har fremmet innsigelse til. Statens vegvesen vil anbefale fylkesutvalget å fremme innsigelse som forvalter av fylkesveinettet og vil også fremme innsigelse som sektormyndighet på bakgrunn av Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging. Statens vegvesen vurderer at området, i likhet med områdene B14, B16 og B17, er et bilbasert boligområde uten tilgang til viktige tilbud og tjenester innenfor gang- og sykkelavstand. Viser også til at det er store utfordringer mht. trafikksikkerhet ved en utbygging i området. Fylkesmannen i Oslo og Akershus vil vurdere å fremme innsigelse på bakgrunn av Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging. NVE påpeker at deler av planområdet ligger i områder der det kan være dårlig stabilitet i grunnen. Samlet vurdering av formålsendringen Vurdert opp mot referansesituasjonen hvor området opprettholdes som hytteområde, men med gradvis flere helårs beboere, vurderer rådmannen at omgjøring til bolig kan ha en positiv virkning. Regulering vil sikre det juridiske og finansielle grunnlaget for fremføring av vei og annen nødvendig infrastruktur. Etter rådmannens vurdering er likevel en fremtidig omdisponering av hytteområdet til boligområde i strid med nasjonale og regionale føringer, herunder statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging, statlige planretningslinjer for klima- og energiplanlegging i kommunene, nasjonale forventninger og fylkesmannens forventningsbrev av Omgjøring til bolig vil medføre tettstedsspredning og vil føre til at transportbehovet øker. Rådmannen har i regionalt planforum fått tydelige tilbakemeldinger på at dersom det tilrettelegges for omgjøring til bolig i området vil regionale myndigheter vurdere å fremme innsigelse. Rådmannen anbefaler derfor at Tømrernes feriehjem opprettholdes som område for fritidsbebyggelse. Utfordringer med ulovlig helårsbruk av hytter vil trolig fortsatt være et tema, og kommunen må benytte andre virkemidler for å rydde opp i forholdene. Eksempelvis kan dette være ulovlighetsoppfølging som pålegg om rivning av ulovlige tiltak. For området B1 Askehaugåsen, som har vært konsekvensutredet og på høring under forrige kommuneplanrullering , anbefaler rådmannen at Formannskap Side 16 av 39

17 gjennomføringssonen Krav om felles planlegging videreføres slik som vedlagte kommuneplankart viser. Økonomiske konsekvenser dersom området omdisponeres Dersom området omdisponeres og kommunen må ta over interne veier vil dette medføre økte drifts- og vedlikeholdsbudsjetter. Videre vil mange skolebarn ha krav på skoleskyss. Dette vil i første rekke belastes fylkeskommunen, men også kommunen må finansiere skoleskyss dersom skoleveien vurderes som trafikkfarlig. Alternativer Alternativt kan det legges begrensninger på antall boliger i området. Dette ble drøftet som et alternativ i regionalt planforum. Dette vil imidlertid ikke endre regionale myndighetenes oppfatning av saken, og myndighetene vil vurdere å fremme innsigelse selv om det kun er hytter som omgjøres til bolig. I følge forslagsstiller vil finansiering av infrastruktur kreve fortetting i området. Kun omgjøring til bolig vurderes derfor som et urealistisk alternativ. Det gjøres oppmerksom på at forslagsstillere som ønsker å utvikle området som boligområde fortsatt vil ha rett til å fremme reguleringsplanforslag, jf. plan- og bygningsloven 12-3 annet ledd. I henhold til tredje ledd vil dette da kreve full konsekvensutredning. Ut fra signalene rådmannen fikk under regionalt planforum vil også et reguleringsplanforslag som har til hensikt å legge til rette for en høyere utnyttelse i området, risikere innsigelse fra regionale myndigheter. Konklusjon med begrunnelse Rådmannen viser til konsekvensutredningen og tilbakemeldinger fra regionalt planforum og anbefaler at området Tømrernes feriehjem opprettholdes som fritidsbebyggelse. Kan vedtaket påklages? Endelig vedtak av kommuneplan er ikke et enkeltvedtak og kan ikke påklages jf. plan- og bygningsloven Ikrafttredelse av vedtaket Umiddelbart. Formannskap Side 17 av 39

18 F-3/16 Mulighetsstudie Moer sykehjem Saksbehandler: Arne Egge Saksnr.: 15/ Behandlingsrekkefølge Møtedato Plan- og byggekomiteen Formannskap 3/ Kommunestyret Plan- og byggekomiteens innstilling foreligger ikke på utsendelsestidspunktet. Rådmannens innstilling til plan- og byggekomiteen, formannskapet og kommunestyret: 1. Investeringsrammen for 1. byggetrinn - utvidelse Moer sykehjem, økes fra 133,9 mill. kr. til 184,2 mill. kr. 2. Kostnader til løst inventar og utstyr, evt. fjernvarmetilknytning, ombygging fra varmepumpe til fjernvarme inkl. tilpasninger i eksisterende bygg, samt konsekvenskostnad i forhold til flytting/ fjerning av energibrønner og ny adkomst tilkommer og skal bearbeides i forprosjektet og fremmes som egen sak til kommunestyret. Rådmannens innstilling til plan- og byggekomiteen: Under forutsetning av at fremlagte investeringsramme vedtas av kommunestyret vedtar plan og byggekomiteen følgende: 1. Mulighetsstudien for Moer sykehjem godkjennes. Med bakgrunn i mulighetsstudien alternativ 3, innstilles det på utarbeidelse av et forprosjekt, for utvidelse av Moer sykehjem. Utbygging i 2 faser, for inntil 80 plasser i løpet av en periode på 5-10 år. 2. Fremdriften i prosjektet tilsier en mulig ferdigstillelse av det første byggetrinnet/fløy 1, med inntil 40 plasser, ultimo Byggetrinn 2/fløy 2 ferdigstilles ultimo Det anbefales at prosjektet gjennomføres som en totalentreprise. 4. Det forutsettes at prosjektet utformes i tråd med Husbankens retningslinjer for investeringstilskudd til sykehjemsplasser og omsorgsboliger, slik at det kan søkes om maksimalt tilskudd. Ås, Trine Christensen Rådmann Nils Erik Pedersen Teknisk sjef Formannskap Side 18 av 39

19 Avgjørelsesmyndighet: Plan- og byggekomitéen (gjennomføringsdelen) Kommunestyret (investeringsrammen) Behandlingsrekkefølge: Plan- og byggekomitéen Formannskapet Kommunestyret Vedlegg: 1. Kostnadskalkyle og FDVU til sak om mulighetsstudie Moer sykehjem, unntatt off, jfr. offl. 13, fvl. 13, 1. pkt Mulighetsstudie Moer sykehjem 3. Kostnadskalkyle mulighetsstudie, unntatt off. jfr. offl. 13, fvl. 13, 1. pkt LCC beregning mulighetsstudie, unntatt off. jfr. offl. 13, fvl. 13, 1. pkt 2. Vedtak i saken sendes til: Eiendomssjef Teknisk sjef Helse og sosialsjef Fakta i saken: Sammendrag: Moer sykehjem er et eksisterende sykehjem på Nordre Moer (Tunveien 2) som sto ferdig i Sykehjemmet har i dag 80 plasser i enerom, med 4 beboergrupper med 10 rom i hver av de to etasjene. I tillegg kommer fellesfunksjoner og en skjermet avdeling med 6 plasser i 1. etasje. Denne avdelingen flyttes snart til nytt senter for demente. På oppdrag fra Eiendomsavdelingen i Ås kommune har KODA arkitekter AS utarbeidet en mulighetsstudie med sikte på å utvide kapasiteten fra dagens nivå med inntil 80 plasser i løpet av 5-10 år innenfor egen tomt. Utvidelsen vil skje trinnvis, og det ble opprinnelig etterspurt en økning av kapasiteten med 20 plasser (2 boenheter à 10 plasser) for hvert byggetrinn dvs. totalt 4 byggetrinn. Med bakgrunn i at dette ville ha medført en nærmest kontinuerlig byggevirksomhet over mange år, er bestillingen endret til at de 80 plassene ønskes fordelt på 2 byggetrinn. Mulighetsstudien (vedlagt) konkluderer med at en trinnvis bygging med den ønskede kapasiteten er mulig under visse forutsetninger. Størst risiko knytter det seg til at det anbefalte løsningsforslaget medfører ekstra investeringer som ikke er utredet ennå. I tidlig fase må dagens energibrønner erstattes eller utgå til fordel for fjernvarmetilknytning allerede i byggetrinn 1, og dagens store parkeringsplass må erstattes av ny P-kjeller i byggetrinn 2. Samtidig må det etableres ny innkjøring og adkomstvei fra Brekkeveien (jfr. mulighetsstudiets pkt.13, Tegninger). Det knytter seg usikkerhet til reguleringsmessige konsekvenser, men i samråd med Ås kommunes Planavdeling tas det sikte på å søke om mindre endring av gjeldende reguleringsplan Formannskap Side 19 av 39

20 før byggetrinn 1. Det knytter seg også usikkerhet til grunnforhold, og dette må undersøkes nærmere i utarbeidelsen av forprosjektet. Det samme gjelder lokal håndtering av overvann. Til grunn for mulighetsstudien ligger et romprogram for 2 bogrupper (med 20 plasser) utarbeidet av Ås kommune, helse og omsorgstjenesten, hvor nettoarealet er estimert til 1089 m2 (jfr. mulighetsstudiens pkt. 4, Romprogram). Romprogrammet er basert på arealbruken i dagens sykehjem, som har et noe mindre nettoareal enn romprogrammet. Arkitekten har med bakgrunn i denne bestillingen tegnet et mulig løsningsforslag i mulighetsstudiets alternativ 3, som har resultert i relativt arealeffektive bogrupper med B/N (brutto/netto areal)-faktor på ca. 1,3. I tillegg til de rene bogruppene kommer nye forbindelseskorridorer mellom fløyene, tekniske rom, lager mv. I forbindelse med byggetrinn 1, oppføring av fløy A, etableres også nye fellesarealer med et nytt felles inngangsparti/atrium og utvidelse av eksisterende kantine. I forbindelse med byggetrinn 2, oppføring av fløy B, etableres ny P-kjeller (jfr. mulighetsstudiets pkt. 9, Arealoversikt nybygg). Mulighetsstudien vurderer i korte trekk 3 alternative utvidelsesmuligheter (jfr. mulighetsstudiens pkt. 7, Løsningsforslag). Det gjøres et tidlig konseptvalg av de 3 alternativene, hvor alternativ 1 er et påbygg på eksisterende bygg, mens alternativ 2 og 3 er tilbygg til eksisterende bygg. Mulighetsstudien råder Ås kommune å jobbe videre med alternativ 3, som er det alternativet KODA arkitektur AS har valgt å detaljere videre i mulighetsstudien. Det er også dette alternativet som er lagt til grunn for kostnadskalkyle og LCC-beregning. Mulighetsstudiens alternativvurderinger: Generelt: Reguleringsmessige konsekvenser: Eiendommen er i dag regulert til bruk for offentlig bebyggelse, sykehjem og barnehage. Maksimal utnyttingsgrad er et samlet bebygd areal (BYA) på 20% av tomtens netto areal. I tillegg er det gitt krav til maks. møneog gesimshøyde for sykehjemmet og krav til saltak/takvinkel. Alle alternativene medfører noen avvik fra gjeldende reguleringsplan: - Alternativ 1, som er et påbygg til eksisterende bygg med en etasje, vil medføre at maks. regulert møne- og gesimshøyder overskrides vesentlig for hele påbygget/utvidelsen. Usikkert om det vil utløse behov for omregulering eller kun mindre endring av planen. - Alternativ 2, som er som er en forlengelse av eksisterende bygg, vil medføre at maks. regulert utnyttingsgrad overskrides vesentlig spesielt i byggetrinn 2. Usikkert om det vil utløse behov for omregulering eller kun mindre endring av planen. - Alternativ 3, som er separat utvidelse av bygget som egne fløyer, vil medføre at både maks. regulert utnyttingsgrad og maks. regulerte byggehøyder vil overskrides Avvikene er mindre i byggetrinn 1. Begge byggetrinn vil samlet antatt kun utløse behov for mindre endring av planen, og Ås kommunes planavdeling anbefaler å søke om slik planendring før byggetrinn 1. Formannskap Side 20 av 39

21 Sykehjem i drift: Driften av dagens sykehjem forutsettes opprettholdt i hele byggeperioden, dvs. i begge byggetrinn. Hovedårsaken til dette er at Helse- og omsorgstjenesten opplyser om at det vil være umulig å flytte de ca. 100 pasientene som bor på Moer sykehjem i dag det finnes heller ingen lokaler i dag som egner seg til en slik midlertidig flytting. Alle alternativene vil medføre utfordringer i forhold til kontinuerlig drift, men i sterkt varierende grad: - Alternativ 1, som er et påbygg til eksisterende bygg med en etasje, vil medføre at full drift vil være urealistisk og at det derfor må etableres midlertidige lokaler i byggeperioden. - Alternativ 2, som er en forlengelse av eksisterende bygg, vil medføre at ombyggingen er forstyrrende for driften og trolig må deler av driften flyttes til midlertidige lokaler. - Alternativ 3, som er separat utvidelse av bygget som egen fløy, vil medføre mindre forstyrrelser sammenlignet med de to andre alternativene. Utvidelsen kan gjennomføres mens sykehjemmet er i full drift forutsatt god HMS-planlegging. Adkomstforhold: Det forutsettes at det gjøres en nærmere vurdering av adkomstforhold uansett hvilket alternativ som velges. I alternativ 3 som er utredet lengst må innkjøring til eksisterende P-plass og varelevering flyttes ved utbygging av byggetrinn 2. Parkeringsbehov: Det forutsettes at det gjøres en nærmere vurdering av parkeringsbehovet for anlegget. En økning i sykehjemmets kapasitet medfører noe økt trafikk og større behov for både kort- og langtidsparkeringer uansett hvilket alternativ som velges. I alternativ 3 som er utredet lengst er det lagt inn en økning med 20 P-plasser, selv om antall sykehjemsplasser økes med 80. I forprosjektet må det avklares med brukerne hva som er behov og ønsker, med sikte på at den samlede parkeringsdekningen skal dekke det reelle parkeringsbehovet. Trafikkforhold og støy: Det forutsettes at det gjøres en nærmere vurdering av trafikksituasjonen. Det samme gjelder støyforhold. Trinnvis utbygging: Det forutsettes at det gjøres en nærmere vurdering av konsekvenser for både beboere og personale, som følge av en utbygging i flere trinn fordelt over flere år. Fremdrift: Forutsatt at den trinnvise utvidelsen gjennomføres som totalentreprise, estimeres byggetrinn 1 ferdigstilt september 2020, og byggetrinn 2 ferdigstilt september Alternativer: Alternativ 1: Påbygg av eksisterende bygg med ny etasje Løsning med et påbygg med ny etasje vil kunne gi plasser. Dette alternativet ble forkastet, da det vil medføre en meget omfattende bygningsmessig ombygging av eksisterende bygning og det er usikkert om bygget er dimensjonert til å tåle en ny etasje. I tillegg vil det måtte etableres midlertidige sykehjemsplasser for hele sykehjemmet i byggeperioden pga. åpenbare ulemper for drift, HMS og støy. Alternativet egner seg heller ikke for en trinnvis utbygging. Formannskap Side 21 av 39

22 Alternativ 2: Forlengelse/utvidelse av eksisterende bygg Løsning med forlengelse av eksisterende fløyer vil kunne gi 60 nye plasser. Dette alternativet ble også forkastet, da det også vil medføre en relativt omfattende ombygging av eksisterende bygning og det ikke er mulig med gruppering av 2 boenheter sammen. Det anses ikke som ideelt at hver nye fløy må fordele en bogruppe for 20 plasser over 2 etasjer. Konseptet medfører utbygging av noen fløyer i bakkant av sykehjemmet, og dette anses som en utfordrende løsning da terrenget skråner nedover. I tillegg blir logistikken dårligere pga. for lange avstander. Løsningen medfører også større inngrep i eksisterende bygg, og vesentlig større kostnader knyttet til f.eks. eksisterende varelevering som må ombygges/flyttes. Også dette alternativet vil forstyrre den daglige driften av sykehjemmet, og det antas å måtte etableres midlertidige sykehjemsplasser for deler av sykehjemmet i byggeperioden. Alternativ 3: Separat utvidelse av eksisterende bygg som egen fløy Løsningen innebærer en utvidelse med et separat tilbygg som knytter seg sammen med eksisterende bygg. Fordelen med denne løsningen er at utvidelsen kan gjennomføres mens sykehjemmet er i full drift og forstyrrelsene minimeres. Gjennomgangstrafikk gjennom eksisterende bogrupper unngås. Løsningen er også fordelaktig med tanke på en trinnvis utbygging. Noen tilpasninger av eksisterende bygg vil være nødvendig i sammenføyning, men dette er relativt beskjedent sett i forhold til de øvrige alternativene. I tillegg til små inngrep i eksisterende bebyggelse, gir konseptet gode sambruksmuligheter med mange fellesfunksjoner i eksisterende bygg. Løsningen gir frihet til å lage en optimal planløsning for beboer og personale. Brukerne selv mener at denne løsningen vil berøre veldig få av de eksisterende sykehjemsplassene negativt, da det kun er noen få rom som mister utsikt. Det valgte konseptet har også et sentralt plassert inngangsparti, og gir god logistikk og vareflyt. Persontrafikk og vareflyt skjer i utgangspunktet atskilt, og dette er viktig for brukerne. Utvendig forstyrres ikke eksisterende hovedatkomst og gjesteparkering mv. unødig, og vareleveringen berøres heller ikke. Alternativ 3 ble valgt for videre bearbeidelse og er illustrert med plantegninger og illustrasjoner og beskrevet videre i mer detalj. Alternativ 3 er detaljert videre og lagt til grunn for LCC-beregningen og kostnadskalkylen i mulighetsstudien. Kostnadskalkyle se vedlegg til saksdokumentet. FDVU - se vedlegg til saksdokumentet. Vurdering: Med tanke på at en investering i omsorgsbygg/sykehjem med tilfredsstillende FDV har en antatt levetid på 60 år, anbefales det å gå videre med alternativ 3. Se vedlagt LCC-beregning fra arkitekten, der det er lagt til grunn en levetid på 60 år. Økonomiske konsekvenser se vedlegg til saksdokumentet. Formannskap Side 22 av 39