Marine Harvest. Sjømatprodusenter med IT-kontroll Side 6. Møt vår nye administrerende direktør Side 5. Høyesteretts siste ord om eiendomsskatten

Transkript

1 Kundemagasin # Møt vår nye administrerende direktør Side 5 Høyesteretts siste ord om eiendomsskatten Side 24 Marine Harvest Sjømatprodusenter med IT-kontroll Side 6 Smart verdiskaping Vi viser deg hvordan verdiene beholdes i bedriften. Side 38 Landets beste på IT Arve Føyen kåret til landets beste IT- og telecomadvokat av Finansjus Side 4

2 Innhold Føyen Torkildsen # Comeback Kid Advokat Arve Føyen portrettert i Finansjus, Finansavisen. 05 Erik Ødegaard ansatt som ny adm. dir. 06 Sjømatprodusenter med IT-kontroll Marine Harvest er blant verdens største sjømatselskap. 10 Har KOFA alltid rett? Et kritisk blikk på sak 2013/ Revisjon av SSA Seminar om SSA vakte stort engasjement. 14 Apper kan avsløre hemmeligheter Advokat Kirill Miazine informerer om appenes sikkerhetsrisiko. 16 Arbeidslivsdagene 18 Falsk trygghet? Er sikkerhet for leietakers forpliktelser en falsk trygghet? 21 Hvordan få en vellykket nedbemanningsprosess? 22 Statsbudsjettet for 2015 Mindre kontroversielt enn lovet. 24 Høyesteretts siste ord Statens testsenter på Mongstad må alikevel betale eiendomsskatt. 26 Fakturaregler etter NS Advokatprofilen 28 Det du må vite om ny skattereform 30 Plan- og bygningsloven i endring 31 Skal forenkle midlertidig ansettelse 34 Regjeringen har fremmet et omdiskutert forslag om forenkling. 32 Sykefravær Hvem har ansvaret? 34 Bruk dialog for innovative anskaffelser 35 Nye regler gjør personvern viktigere 36 Alt om lønn, overtid & bonus 37 Kalles corner: Når foreldes avdragsnotaer? 38 Slik blir verdiskapingen smartere 39 Strukturkapital og immaterielle verdier 40 Felleskostnader en dyr affære Advokat Solheim deler tips om hva en utleier bør fokusere på. 42 Permittering en kort innføring 44 En fare for forutberegneligheten? Nytt direktiv for offentlige anskaffelser forkorter, men ikke forenkler. 46 Avbrudd av foreldelses fristen Advokat Finn Eirik Winther skriver om foreldelsesfristen og om 48 hvordan den avbrytes når forpliktelsen erkjennes. 47 Vant i lagmannsretten Større klarhet om utvelgelses kretser. 48 Danner bonus grunnlag for pensjon? 49 Fra lokal godkjenning til speiderløfte Opphevingen av kravet om lokal godkjenning kan by på problemer for både kommuner og foretak. 50 Kan ansatte som ikke innfrir sies opp? Hva må til for å si opp en ansatt som ikke svarer til forventningene? 51 Nytt om navn Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS C. J. Hambros plass 2 D, N-0164 Oslo P.O. Box 7086 St. Olavs Plass, N-0130 Oslo Telefon: Fax: post@foyentorkildsen.no Ansvarlig redaktør Marianne Smith Magelie, Kommunikasjonssjef marianne.smith.magelie@foyen.no Adressseforandring marked@foyentorkildsen.no Produksjon Medier og Ledelse per.dahlin@foramedier.no Coverfoto: Marine Harvest 2 FØYEN TORKILDSEN Nr

3 2 Stock fleth gate Føyen Torkildsen et firma for fremtiden Etter et hektisk første kvartal i 2015 med for beredelser og planlegging er vi endelig samlet under samme tak på C. J. Hambros plass. Samtidig er vi stolte av å kunne presentere vårt nye kunde magasin. Bladet byr på faglige og interessante artikler fra våre medarbeidere innen våre spesialist områder; Eiendom, IKT Media og Arbeidsliv. Vi håper du finner bladet nyttig og interessant. Føyen Torkildsen tilbyr forretnings juridisk spisskompetanse og rådgivning innen våre områder. Dette skal vi gjøre gjennom spesialistteam med særlig fokus på forretningsforståelse. Fusjonen vil styrke vår konkurranseevne og kapasitet og gjøre oss bedre rustet til å yte optimal bistand. Vi er i dag et av Norges største spesialistfirmaer innen Eiendom, IKT Media og Arbeidsliv. Dette skaper forventninger og entusiasme, både hos våre kunder og hos oss selv. Vi skal fortsette å utvikle vår bransjeinnsikt og kommersielle forståelse, slik at vi bidrar til verdiøkende løsninger og resultat. Det skal merkes at Føyen Torkildsen er «på» og ligger foran! Ottar F. Egset, Styrets leder Sem Sælands vei Suhms gate Gardevn Harald Hårfagres gt Trudvangvn. Ham merst. gt Sorgenfrigata Gjørstadsgt Industrigt Daasgt Jørg gt Eilert N Prestgårdsvn Tusen trippen ils Tollersv Blindernveien Wilh. Færdens vei Schwachs gt Suhms gate Jacob Aalls gate Ole Vigs gt Åsaveien Schønings gt Schultzgt Bogstadveien Ullstensgt Holmboes gt Sundtsgt Fauchaldsgt Dr Astridsgt gt Hjelms 21 5 Aug. gt Cappelens Sognsveien «DET SKAL MERKES AT FØYEN TORKILDSEN ER 'PÅ' OG LIGGER FORAN!» Prof. Dahlsgt Jonas Reinsgt Hertzbergs gate Industrigata Vibes gate Rosenborggata Gørbitzgt B e Wolffsgt Fagerborgg ata Sporveisgata Lyder Oluf Ryghs gate Sagens gt Pilestredet Fastingsgt Pilestredet Underhaugsveien Moes gtrgsliensgt 5 SLOTTET Nedre 9 Stensgata Ullevål Ullevålsveien Bragevn Henr. Klausensgt Sofiesgt Vidars gate Johs Brunsgt Thereses gate Eugeniesgt Wilhelmsgt Laura Gund gt Snorresgt Sofies gt Frederiks gate St.Hanshaugen NATIONAL- THEATERET Thulstrups gate Kirkeveien Eug Ha nss ens Brochsgt Ole Jacob gt Ha nsens General Birchs gt Bolteløkka allè Louises gt Mik. A. Schjøthsgt Dobloughsgt St.Olavsgt P avels gt legt Val gt gate Linderngt Fayes Von d Lippes gt Armauer Banksj Geitmyrsveien Frølichsgt Tåsenveien Lovisenberggata Geitmyrsveien Colletts Våghalsen Dunkers Stensparken Nordahl Bruns gate Pilestredet Kristian Augusts gt Karl Johans gate Universitetsgt Munchsgate Pilestredet Brands gate Teater gt Tinghuset Kierschows gate Griffenfeldts gate Fred gt Diriksgt Hermann Fossgt Evald Ilagt Elias Blix gt Petersens gt gt yghsgt R gate Uelands Pontoppidans gate Dannevigsvn Thurmanns gate Klokkergt Søren Kingos gate Arendalsgata Gust av Fernanda Lofot gt Nilssensgt Jaabæks gate Claus Riisgt Vøyen Landstads gt svingen gt Jensens Sagveien Bentse Maridalsveien Karl Halsgt Myra Halv. Schou gata Bentseb Marcus Thranes gat ker Sanda Biermannsgt Østg veien F Holsts Sunnm STORTINGET JERNBBANETORGET OSLO S AKER BRYGGE Her er vi sentralt i Oslo Sentrum FØYEN TORKILDSEN Nr

4 Arve Føyen ble portrettert i Finansjus 27. februar i år. Under følger en kortversjon av artikkelen: Comeback Kid Arve Føyen (68) topper listen over landets beste IT- og telekom-advokater. Det er fordi han synes at jus egentlig var ganske kjedelig. AV JOURNALIST Hilde Oreld,hilde.oreld@finansavisen.no Høy og slank. Og nyklippet for anledningen. Arve Føyen omtales ofte som en IT-høvding og en nestor innen IT-kontrakter. Han er en bauta. Står fjellstøtt uansett hvilke juridiske problemstillinger han står overfor. Det ryktes at han har et stort hjerte, er en Sareptas krukke når det gjelder kunnskap og erfaring, og har en pedagogisk fremgangsmåte når de yngre fullmektigene ber om hjelp eller råd. Han leverer alltid på tid og er firmaets mest utadrettede mann. Leser han en artikkel i en avis og ser en juridisk utfordring, sender ham en e-post eller ringer og tilbyr firmaets tjenester. Han har fått mange store oppdrag på den måten. Han er på mange måter firmaets mann. Og han er spesielt god på personvern, medierettigheter og IT. Hvordan kan du være så god på IT? Til forskjell fra dine langt yngre kolleger, har du hatt en oppvekst helt fri for informasjonsteknologi? Føyen ser ikke brydd ut. Han formulerer en pedagogisk forklaring i hodet, slakker tempoet slik at vi skal oppfatte svaret riktig, smiler og svarer: Jeg begynte å studere jus, men syntes det var ganske kjedelig. Jeg kom greit gjennom og fikk gode karakterer, men etter andre avdeling var jeg demotivert. Da ville jeg gjøre noe annet som ikke bare var fag og eksamen, mimrer Føyen. På slutten av 60- begynnelsen av 70-tallet satt Jon Bing og Jon Selmer opp et kurs de kalte «Jus og EDB». Føyen meldte seg på og ble bitt av basillen. Senere ble han vit.ass. for Jon Bing og skrev Norges første avhandling om IT-kontrakter. Senere fikk han jobb som IT-avdelingens eneste jurist i det som vi i dag kjenner som Difi (Direktoratet for forvaltning og IKT). Jeg var, og er, interessert i hva IT skaper av juridiske problemstillinger. I den forbindelse lærte jeg meg programmering og hvordan en datamaskin er bygget opp. Jeg har alltid fulgt med på hva som kommer av ny teknologi og hvilke utfordringer som kommer. Faksimile fra Finansavisen Finansjus nr 1, 27. februar 2015 Du er ikke bare god på IT. Du er best, sier vi og sender Føyen et smil. Han reagerer ikke umiddelbart. Kanskje legger han vår uttalelse i kategorien «smisk» eller «kompliment». Vi utdyper: Du er kåret til landets beste advokat innen IT og telekom i årets advokatundersøkelse. Føyens ansikt sprekker opp i et stort og stolt smil. Og han ser oppriktig overrasket ut, selv om han har vært blant de beste i en årrekke. Det er noen år siden han tronet helt på toppen. Er det sant? Jeg trodde jeg var på full fart ned! Dette var en hyggelig overraskelse, sier mannen, som også var med på å innføre Personregisterloven i 1980, har vært kontorsjef under landets første Datatilsynsdirektør Helge Seip og begynte som advokatfullmektig etter ti års tidvis bane brytende arbeid i offentlig sektor. «Jobber», svarer Føyen på spørsmålet om hva han gjør når han skal slappe av. Vi ber ham tenke seg om. Han ser ikke ut som en mann som utelukkende sitter inne på et kontor og jobber med komplekse kontrakter. Jeg er glad i å seile. Vi leier båt, og innimellom reiser min kone og jeg med gode venner til Tyrkia og Kroatia for å seile. Dessuten er jeg glad i å lese bøker. Det går mest i krim og spenning, og innimellom noen romaner. Føyen er også nestleder i Personvernnemnda under Eva Jarbekk. Og det er ofte uenighet mellom Datatilsynet og Personvernnemnda. Blir det da slik som Datatilsynet vil eller slik Personvernnemnda vil? Vi er et klageorgan og blir som en overprøvingsinstans som treffer den endelige beslutningen. Det betyr at Datatilsynet må følge det vi sier 4 FØYEN TORKILDSEN Nr

5 i fremtidige lignende saker. Føyen sitter på møterommet i toppetasjen på Hambros Plass i Oslo, med Tinghuset som nærmeste nabo. Ikke det at det spiller så stor rolle. Føyen er aldri i retten. Han tipper det er snart ti år siden han ikledde seg en av kappene som går på rundgang hos de Føyenansatte. Den juridiske nestoren sender helst de unge i retten. Jeg sitter ofte med kompliserte avtaleverk og tidsfrister. Hvis jeg skal ta pause fra dette i to uker for å være i retten, kan det være ganske ødeleggende. Samtidig blir man ikke virkelig god i retten før man er der mye. Jeg må nesten begynne på nytt hver gang, og det er lite effektivt, sier Føyen. Artikkelen kan i sin helhet kan leses på Arve-Foyen-profil-og-topp-advokat.pdf Erik Ødegaard ansatt som ny administrerende direktør Styret meddelte 3. februar at Erik Ødegaard er ansatt som ny administrerende direktør i Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS. ansettelsen av Erik Ødegaard har vi fått en svært kompetent leder med energi og gjennomføringsevne Ved som er viktig for oss i fusjonsprosessen og til å nå de mål som vi har satt oss, sier styreleder i Føyen Torkildsen Ottar F. Egset. Ødegaard har vært direktør i Torkildsen & Co siden I løpet av sin periode i selskapet har han bidratt til å skape en enhetlig og fokusert virksomhet som er løftet inn i en ny markedsposisjon med betydelig omsetningsog resultatvekst. Han er utdannet Master of Science Econ, i 1983 fra Copenhagen Business School. Ødegaard har erfaring som strategirådgiver for ulike nordiske selskaper. Han har også betydelig ledererfaring fra ulike nordiske konsern, herunder Svenska Handels banken, Telenor og Cap Gemini Ernst & Young. Av nøkkelkompetanse og egenskaper kan nevnes at han liker å utfordres på strategi og forretningsutvikling, ledelse, utvikling av organisasjon og prosesser, økonomi og finansiering samt salg og markedsforhold. Ødegaard ser store muligheter for selskapet og de rundt 90 ansatte. Han ønsker å levere enda bedre til firmaets kunder gjennom sterkere fokus på kompetanse- og forretningsutvikling mer enn på den tradisjonelle debatten om timepriser. Han vil fokusere på produkt- og tjeneste utvikling. Ødegaard ser frem til spennende utfordringer i det nyfusjonerte selskapet, Føyen Torkildsen. Han mener vinnerne i advokatbransjen vil bli de selskapene med de beste produktene, systemene og løsningene. Ødegaard vil lære av konkurrenter og av selskaper som gjør det godt i andre bransjer. «VI HAR FÅTT EN SVÆRT KOMPETENT LEDER MED ENERGI OG GJENNOMFØ- RINGSEVNE SOM ER VIKTIG FOR OSS I FU- SJONSPROSESSEN OG TIL Å NÅ DE MÅL SOM VI HAR SATT OSS.» FØYEN TORKILDSEN Nr

6 6 FØYEN TORKILDSEN Nr

7 Sjømatprodusenter med IT-kontroll Marine Harvest er blant verdens største sjømatselskap. Det krever, blant mye annet, god IT-drift og stålkontroll på jusen. FOTO: MARINE HARVEST FØYEN TORKILDSEN Nr

8 Med en samlet inntekt på millioner i fjerde kvartal i fjor er det ingen tvil om at Marine Harvest er et selskap som kan bite fra seg i konkurransen med andre store selskaper i den forholdsvis unge oppdrettsnæringen. Konklusjonen fra selskapet selv er også klar: Marine Harvest er et selskap som må regnes blant verdens største selskap i sjømatindustrien, og er faktisk også å regne som den største produsenten i verden av atlantisk laks. I fjor produserte selskapet så mye som tonn atlantisk laks. Det er imidlertid lite som tyder på at selskapet har bestemt seg for å regne seg mette med den rollen de nå spiller som en av de virkelig store konsernene innen produksjon av sjømat på verdensbasis. Tidligere i år kunngjorde ledelsen i selskapet at de ønsker å fusjonere med chilenske Aquachile, og på den måten skape en stormakt i den chilenske lakseindustrien. Tanken er ifølge en børsmelding å sørge for at man utnytter både det chilenske storfirmaets og Marine Harvests konkurransefortrinn og kunnskap, slik at man best mulig posisjonerer seg for den framtidige konkurransen. Om det går som de to sjømatselskapene vil skal man i framtiden drive all virksomhet i både Nord- og Sør-Amerika under det nye selskapets navn og merkevare. Vår sterke posisjon innen lakseoppdrett i Chile vil styrkes ytterligere og kombinasjonen av disse veldrevne selskapene vil utgjøre en svært effektiv enhet som også vil komme hele den chilenske næringen til gode. Styret mener en slik strategi vil vise seg å ha betydningsfulle operasjonelle fortrinn, i tillegg til å styrke og stabilisere den langsiktige inntjeningen til konsernet, sa en offensiv styreleder Ole-Eirik Lerøy til Dagens Næringsliv i januar. Samtidig har selskapet helt siden det ble opprettet i 2006 hatt fokus på å drive så sunt og bærekraftig oppdrett som mulig, og har, som resten av bransjen, blant annet tatt lusetrusselen på stort alvor. Konsekvensen har blant annet vært at man jobbet aktivt for nye reguleringer som skal gjøre lusepresset så lite som mulig, og på den måten gjøre laksen friskere og sunnere. Fordelen av dette kan være at det minsker de kostnader oppdrettsbransjen må bruke på å håndtere sykdommer laksen kan få av lusene. Vi oppfatter at regjeringens ønske er å få næringen til å ta enda et skritt nærmere løsningen på lakselusutfordringene. Færre medikamentelle behandlinger og lavere lusepress er veien å gå. Det nye forslaget fra regjeringen vil stimulere til en utvikling i denne retning, sa kommunikasjonsdirektør Kristine Gramstad til Kystmagasinet i fjor om regjeringens forslag om å ilegge hele konsesjoner et krav om lavere antall lus per fisk enn det som inntil da hadde vært normen for bransjen. IT viktig del av laksesuksessen Man skulle kanskje tro at et selskap som først og fremst driver med oppdrettslaks og sjømatproduksjon ikke har det helt store behovet for en ITledelse som ligger helt i front. Men sannheten er IT-direktør Rune Hegrestad understreker at det er viktig for Marine Harvest at IT-systemene fungerer så godt som overhodet mulig. Foto: Martin Moland «DET VIL GJØRE TING VELDIG VANSKELIG FOR DE SOM SKAL HOLDE PRODUKSJONEN I GANG OM VI IKKE HAR SYSTEM ER SOM FUNGERER GODT NOK.» i praksis det stikk motsatte, ifølge Group Director IT & Communications Rune Hegrestad, som har ansvaret for å lede den viktige IT-siden av konsernets drift. Med tanke på at det til enhver tid er aktivitet på 330 lokasjoner over hele verden, der mye blant annet handler om å sørge for såkalt «oppetid» på ulike produksjonsanleggs IT-løsninger, skal det meste av selskapets ulike applikasjoner og systemer fungere optimalt for at konsernet skal levere en produksjon som er så god som overhodet mulig. Med tanke på at vi driver i så mange ulike land, i så mange ulike verdensdeler, har vi i praksis drift døgnet rundt. Det er ekstremt viktig for de oppdretts og foredlingsanleggene som vi har i konsernet at ting fungerer hele tiden, for det kan veldig fort bli kostbart for oss om systemene er utilgjengelige for produksjon. For et oppdrettsanlegg vil ikke fisken dø, for det er mulig å håndfôre fisk, men det vil gjøre ting veldig vanskelig for de som skal holde produksjonen i gang om vi ikke har systemer som fungerer godt 8 FØYEN TORKILDSEN Nr

9 RUNE HEGRESTAD: Konserndirektør for IT i Marine Harvest fra Før det var han både Vice President for Information Services og Senior Vice President for Shared Services i Kverneland ASA fra 2002 til Fra 1989 til 2002 var han Manager for Infrastructure and Operations i Kværner. nok. For et videreforedlingsanlegg vil det medføre at produksjonen stopper opp etter kort tid om systemene er utilgjengelige, forklarer Rune Hegrestad. Hegrestad mener at det aller viktigste for IT-systemene i Marine Harvest er at de snakker sammen og fungerer godt, heller enn at de er teknologisk elegante. Dette er en nødvendighet når konsernets systemer, og de som drifter dem, er geografisk spredt gjennom ulike datasentre, som hver har kontrollen over hver sin del av sjømatgigantens forretningsområder. Jeg er nok ikke av de IT-direktørene som er mest opptatt av at de teknologiske løsningene skal være penest mulig, om det går på bekostning av det at det faktisk fungerer. I den forstand er jeg nok kanskje en mer kommersielt orientert IT-direktør enn en teknologisk orientert, sier han. Vanskelig tilgjengelig En annen utfordring for selskapets infrastruktur er det faktum at selskapets oppdrettsanlegg og MARINE HARVEST: ÃÃ Marine Harvest ble opprettet i 2006, og er i dag en av de største selskapene i sjømat næringen globalt. ÃÃ Med over 1600 ansatte er selskapet Norges største oppdrettsselskap. ÃÃ Selskapet har virksomhet i totalt 24 land, og er notert på børsene i både New York og Oslo. fiskeforedlingsanlegg av naturlige årsaker må legges til steder der ting som internett-tilkobling ikke er så naturlig som det kanskje kan være i store byer. Som et eksempel på dette har Marine Harvest anlegg i fire regioner av Norge, fra Flekkefjord i sør til Kvænangen i Troms. I tillegg til dette kommer selvsagt en lang rekke utenlandske produksjonsanlegg, spredt over 21 land utenfor Norge. Vi skal ikke så veldig langt tilbake før det var adskillig vanskeligere å få til infrastrukturen fram til våre nye anlegg enn det det er i dag, men fortsatt befinner vi oss på mange ulike steder der forholdene er helt ulike når det gjelder muligheten for å få til det tekniske. Heldigvis har vi dyktige folk og partnere som jobber med disse problemstillingene og får til gode løsninger, understreker Hegrestad. Med produksjonsfasiliteter i 22 land og salg til 50 ulike markeder har man, i tillegg til flere praktiske utfordringer, også å gjøre med en lang rekke ulike juridiske utfordringer. Det gjelder også for IT-delen av konsernet. Det er i denne sammenheng Føyen Torkildsen blant annet har bidratt med juridisk tolkning av enkelte avtaler. I tillegg har selskapet bidratt med utarbeidelsen av nye retningslinjer for personvern for hele konsernet. EU har nemlig endret på dagens regler for personvern, og det er ventet at disse nye reglene vil tre i kraft sent 2015 eller For å få til dette har hjelpen vi har fått fra Føyen Torkildsen vært veldig nyttig. Det er selvfølgelig ikke et alternativ for oss å ha regler som ikke er i overensstemmelse med de europeiske personvernreguleringene. Samtidig har advokatene i Føyen Torkildsen også bidratt med nyttig bistand til juridisk tolkning av enkelte avtaler som vi har hatt et ønske om å få vurdert, sier han. Kilde: Marine Harvest ASA Har en sterk merkevare Med salgssuksess i omtrent 50 markeder er det ingen tvil om at Marine Harvest har kommet opp med en oppskrift som har fungert godt, både på produksjonssiden og for å få produktet raskest og best mulig ut til kundene. Hegrestad understreker også at vi her har å gjøre med et selskap som er stolte av det de driver med, og som ønsker å levere produkter som er best mulig, og som treffer kundene. Jeg er stolt av produksjonen vår, og merker når jeg reiser rundt at alle de som utgjør de ansatte i Marine Harvest er stolte av det produktet vi leverer hver dag. Det er først og fremst det som kjennetegner bedriftskulturen i Marine Harvest. Samtidig er det ingen tvil om at merkevaren er en av de viktigste tingene vi har som selskap, mener Hegrestad. Ã «EU HAR ENDRET PÅ DAGENS REGLER FOR PERSONVERN. FOR Å FÅ TIL DETTE HAR HJELPEN FRA FØYEN TORKILDSEN VÆRT VELDIG NYTTIG.» FØYEN TORKILDSEN Nr

10 Har KOFA alltid rett? Et kritisk blikk på KOFAs avgjørelse i sak 2013/65 AV ADVOKAT Vera Hovelsen ADVOKATFULLMEKTIG Therese Mørch 22. oktober 2014 avga Klagenemnda for offentlige anskaffelser en rådgivende uttalelse om adgangen til konkurranse med forhandling etter avlysning av en konkurranse. Uttalelsen er kritisert av oppdragsgiver. Vi mener kritikken er berettiget. 1. Konkurranse med forhandling uten forutgående kunngjøring 1.1. Kort om sak 2013/65: Oslo kommune ved Undervisningsbygg Oslo KF (Undervisningsbygg) kunngjorde en åpen anbudskonkurranse for anskaffelse av en entreprise. Ved tilbudsfristens utløp var det kun mottatt to tilbud, hvorav ett ble avvist. Konkurransen ble derfor avlyst og videreført som en konkurranse med forhandling uten forutgående kunngjøring, hjemlet i anskaffelsesforskriftens Tilbud som overskrider oppdragsgivers budsjett: Etter 14-4 bokstav a er det et vilkår for å kunne benytte konkurranse med forhandling uten forutgående kunngjøring at gjenstående tilbud er «ukorrekte» eller «uakseptable». Spørsmålet i den aktuelle saken var om klagers tilbud var «uakseptabelt» i henhold til krav fastsatt i samsvar med 22-2, fordi prisen oversteg oppdragsgivers budsjett. Dette er et spørsmål det ikke foreligger enighet om i praksis eller i teorien. Slik saken fremstår, er det vår klare oppfatning at KOFA burde argumentert bredere for sitt syn på dette spørsmålet. KOFAs oppfatning synes å være at et tilbud ikke kan anses «uakseptabelt» alene fordi det overskrider oppdragsgivers budsjett. Det legges til grunn at 22-2 først og fremst hen spiller på tilfeller der tilbudet ikke lar seg evaluere ut fra konkurransegrunnlagets tildelingskriterier. KOFA har videre lagt til grunn at et tilbud som overskrider oppdragsgivers budsjett, kun kan anses «uakseptabelt» dersom budsjettrammen har vært tilkjennegitt som bindende overfor leveran dørene. Dette synes begrunnet med at en slik løsning bidrar til å skape klarhet, og at leverandørene slipper å regne på tilbud som uansett ikke vil bli evaluert. Det vises også til at en videre tolkning av vilkåret vil kunne undergrave det grunnleggende kravet til gjennomsiktighet. Det er i teorien gitt uttrykk for at man bør være forsiktig med å tolke regelverket strengere enn nødvendig der det kan foreligge et reelt og saklig behov for forhandlinger. KOFAs mindretall har uttalt at oppdragsgiver i visse tilfeller kan ha behov for ikke å anta tilbud som tilfredsstiller formelle krav, men som uten at det behøver å foreligge noe kritikkverdig, likevel er uakseptable sett i lys av oppdragsgivers behov. I slike tilfeller er det ikke naturlig at oppdragsgiver alene skal bære risikoen for at konkurransen er mislykket. KOFA har uttalt som et obiter dictum («sagt i forbifarten») at vilkåret trolig etter omstendighetene kan anses oppfylt dersom tilbudsprisen objektivt sett er vesentlig høyere enn hva oppdragsgiver kunne forvente. I teorien er det tatt til orde for at det avgjørende bør være om oppdragsgiver har foretatt en forsvarlig vurdering ved fastsettelsen av den interne budsjettrammen, og om denne kan dokumenteres. Det har i teorien også vært rettet fokus mot konsekvensene av et krav om synliggjøring av budsjettrammen. Det er nærliggende å tro at en tilkjennegitt budsjettramme vil føre til at tilbudspriser som ellers ville ha vært lavere, settes høyere av leverandørene. Dersom oppdragsgiver fratas muligheten til å forhandle i slike situa sjoner, kan han lett havne i en situasjon hvor det er vanskelig å ivareta anskaffelsesregelverkets formål. Det er også relevant å se hen til reguleringen i EUs nye anskaffelsesdirektiv fra Adgangen til å benytte konkurranse med forhandling er her utvidet. Videre oppstiller ikke direktivet noe krav til at budsjettrammen inntas i kunngjøringen, det kreves kun at budsjettet skal dokumenteres skriftlig Tilfeller der det foreligger ett tilbud: Hjemmelen som ble benyttet i den aktuelle konkurransen, og som i hovedsak er anført i saken, er 14-4 bokstav b første alternativ. Bestemmelsen regulerer tilfellene der det «ikke foreligger 10 FØYEN TORKILDSEN Nr

11 tilbud». Hva som omfattes av dette alternativet, fremstår uavklart i praksis og i teorien, og etter vår oppfatning er det en svakhet ved avgjørelsen at KOFA ikke vurderer dette alternativet. Dersom en oppdragsgiver ikke mottar noen tilbud, er det klart at det er adgang til å gå over i en konkurranse med forhandling. Mer usikre er tilfellene der oppdragsgiver mottar ett tilbud. I EU-domstolens sak C-27/98 anses kravet om saklig grunn til avlysning oppfylt dersom det kun foreligger ett tilbud, som ikke skal avvises. Dette begrunnes med at oppdragsgiver i slike tilfeller ikke kan sammenligne tilbudenes priser eller øvrige elementer. Spørsmålet er om denne fortolkningen kan overføres til anskaffelsesforskriftens Denne bestemmelsen er en uttømmende unntaksregel som må tolkes restriktivt. Videre presiserer KOFA i sak 2013/65 at grunnlaget for avlysning er et annet vurderingstema enn om oppdragsgiver har rett til å videreføre konkurransen. På den annen side er begrunnelsen for adgang til forhandlinger den samme der oppdragsgiver har mottatt ett tilbud, og der det ikke er mottatt noen. Som det fremholdes av Dragsten: «Når det ikke er innlevert tilbud, viser det at markedet ikke kan/vil levere det oppdragsgiver etterspør. I slike tilfeller vil ofte det å gjennomføre en ny anbudskonkurranse være bortkastede ressurser». Hvilke grunner tilsier at dette stiller seg annerledes når oppdragsgiver kun mottar ett tilbud? 2. Konklusjon Etter vår vurdering er det flere svakheter ved KOFAs behandling av sak 2013/65. Først og fremst savnes en bredere vurdering av anskaffelsesforskriftens aktuelle hjemler for å gjennomføre en konkurranse med forhandling uten forutgående kunngjøring. Det kan således anføres at Undervisningsbygg ikke gjennomførte en ulovlig direkte anskaffelse i den aktuelle konkurransen. Ã vh@foyentorkildsen.no tm@foyentorkildsen.no For en lengre versjon av denne artikkelen, se FØYEN TORKILDSEN Nr

12 Revisjon av SSA Over 100 personer deltok da Føyen Torkildsen, i samarbeid med IKT-Norge, arrangerte seminar om reviderte Statens standard avtaler (SSA). Temaet vakte stort engasjement. AV ADVOKATENE Ingvill Tollman Fosse OG Lars F. Giske De reviderte avtalene, som Direktoratet for forvaltning og IKT (Difi) sendte ut på høring rett før jul, innebærer en omfattende forbedring av avtale verket sammenlignet med tidligere versjoner. Avtalene har blitt mer balanserte, mer tekno logisk relevante og mer konsistente. Difi har også utført en betydelig forenkling av kontraktsporteføljen, slik at det er enklere å velge riktig avtale. FØYEN deltok i revisjonsarbeidet i en arbeidsgruppe nedsatt av DIFI, sammen med og på vegne av IKT-Norge. De viktigste endringene i SSA Kort oppsummert utgår SSA-K store, og det er lansert en ny SSA-K, basert på tidligere SSA-K lille. Nye SSA-K er rendyrket for kjøp av standardprodukter, som kunden blir ansvarlig for å installere/implementere selv, eller ved hjelp av en tredjepart. Tidligere var det uklart når SSA- K, SSA-T eller SSA-U skulle brukes, særlig fordi avtaleteksten i disse avtalene i stor utstrekning var identisk. Bestemmelser i tidligere kapittel 2 i SSA-K store om gjennomføring av leveransen, installasjon, akseptansetest mv. er tatt ut av SSA- K, slik at dette blir en rendyrket avtale om kjøp av «hyllevare». SSA-T opprettholdes, men vil også dekke det området der SSA-U tidligere ble benyttet. SSA-U utgår som en separat avtale. SSA-T skal benyttes i tilfeller der leverandøren skal installere og implementere standardprogramvare (eller utstyr) og/eller levere en nyutviklet løsning for kunden. SSA-S kan benyttes, i stedet for SSA-T, dersom leveransen skal utføres etter en smidig utviklingsmetodikk. Avtalen regulerer nå også situasjoner med delleveranser. SSA-V er også basert på tidligere lille versjon. Den store versjonen utgår. Avtalen er svært forenklet sammenlignet med tidligere. En rekke bestemmelser knyttet til løsning/ operasjonell gjennomføring er forenklet, eller fjernet hvor bestemmelsene ikke passet for «gjennomsnitts leveransen». Videre har avtalen ingen regulering av oppstartprosjekt og dagbøter. Endrings bestemmelsen, som egentlig kun passet for utviklingsprosjekter, er også fjernet. SSA-D har blitt revidert slik at avtalen nå i større grad passer for enhver driftssituasjon og ikke bare der kunden eier driftsplattformen. En rekke bestemmelser som ikke passet for de fleste driftsavtaler som inngås er fjernet, for eksempel tidligere pkt som omhandlet endringshåndtering, hasteendringer mv. Nytt er også at avtalen legger opp til at deler av drifts tjenestene kan bestå av skytjenester (IaaS og PaaS o.l.) levert under tilhørende standardvilkår. Det legges opp til en klarere faseinndeling, med etablering, drift og opphør. DIFI har også lansert forslag til en ny rammeavtale for avrop av leveranser, SSA-R. Denne er basert på Statskonsults konsept for rammeavtale fra 2007, som aldri ble formelt lansert, men er nå ordentlig gjennomarbeidet. I tillegg har SSA-B, SSA-O og SSA-S blitt justert med de tverrgående endringer som er gjort likt i alle de øvrige avtalene. Eksempler på tverrgående endringer Det er foretatt en rekke endringer som gjør avtalene mer balanserte. Fra et leverandørperspektiv er behovet for å ta forbehold redusert i betydelig grad. Fra et kunde perspektiv medfører ikke balanseendringene at kundene får dårligere avtaler som sådan. Forhåpentligvis vil dette spesielt i offentlige anskaffelser medføre færre avvisninger og større konkurranse. Det er også mindre detaljregulering i avtalene, og partene står friere til å skreddersy den enkelte avtale ved å regulere relevante forhold i bilag. En viktig endring er at avtalene inneholder en modell for å integrere standardvilkår fra tredje partsleverandører i leveransene. Dette er en milepæl i arbeidet med SSA som reduserer behovet for å ta forbehold for feil i tredjeparts standardprogramvare. Forslaget innebærer at leverandøren fortsatt må ta ansvar for at leveransen er i henhold til avtalte krav, men ansvaret for feil i tredjepartsleveranser er avhengig av leverandørens faktiske mulighet for kontroll med tredjepartsleveransen. Se for eksempel SSA-T punkt 5.1 som regulerer situasjonen hvor avvik i leveransen skyldes feil i standardprogram vare, og hvor avvikene kun kan rettes ved tilgang på kildekode. Da er leverandørens retteplikt begrenset til å melde feilen til programvare leverandøren, etter beste evne søke å få prioritert retting av feilen og holde kunden orientert om status for feilretting, samt sørge for korrekt installering når feilen er rettet. Også leverandører som leverer egen programvare over SSA-T kan legge ved egne lisens vilkår, slik bestemmelsen har blitt utformet. Et annet eksempel er at de nye avtalene klargjør at kunden har ansvar for å konkretisere aktuelle lovkrav og angi hvilke funksjonelle og sikkerhetsmessige krav leverandøren må oppfylle. Dette er egentlig bare en presisering av avtalen sammenlignet med tidligere regulering, men er likevel en viktig presisering som klart plasserer ansvaret for dette hos kunden. Bestemmelsene om indirekte og direkte tap er endret. Referansen til kjøpsloven 67 som kom inn i avtalene under minirevisjonen i 2013, er fjernet. Nå definerer avtalen hva som skal anses som indirekte tap, dvs. tapt fortjeneste, tapte besparelser, tap av data og tap fra tredjeparter (unntatt idømt erstatningsansvar). Dette er en stor forbedring sammenlignet med tidligere da tapt fortjeneste (dersom kunden hadde oppfylt sin tapsbegrensingsplikt jf. kjøpsloven 67, 2. ledd), og tap av data var ansett som direkte tap. Når det gjelder tap av data, gjør vi oppmerksom på en særregulering i SSA-D punkt som angir, at kostnader til rekonstruksjon av data jf. punkt 11.6 og andre 12 FØYEN TORKILDSEN Nr

13 direkte kostnader kunden pådrar seg som følge av tap av data, likevel skal anses som direkte tap. For SSA-D innebærer dette at en del type tap, som følge av tap av data, likevel blir et direkte tap. Leverandøren er gitt tilbakeholdsrett ved kundens vesentlige mislighold. Dette gir riktignok en snever hjemmel, men er en forbedring sammenlignet med tidligere da bare kunden i realiteten hadde tilbakeholdsrett. Avtalenes regulering av omtvistede endringsordrer er også revidert. Det er ikke lenger en automatisk plikt for leverandøren til å stille sikkerhet for hele vederlaget under endringsordren. Plikten til å stille sikkerhet er begrenset til den omtvistede delen av vederlaget. Videre kan leverandøren, i stedet for å stille sikkerhet, velge å få utbetalt halvparten av det omtvistede vederlaget frem til vederlaget anses endelig fastsatt. Leverandøren har også rett til å bestride arbeidsplikten, men dersom det senere blir fastsatt at arbeidet omfattes av kontrakten, blir leverandøren ansvarlig for forsinkelser på grunn av at arbeidet utsettes, herunder dagbøter. En annen viktig endring som er foretatt i de fleste av avtalene, er endringen knyttet til hevingsoppgjøret. Hovedregelen er nå, som etter norsk rett for øvrig, at hevingen skjer med virkning fremover. Dette betyr at kunden som utgangspunkt skal betale for de ytelser som allerede er utført. Det nevnes også at bestemmelsene om test/ gjennomføring av godkjenningsperioden er justert slik at det ikke blir automatisk stans av test/ godkjenningsperioden, fordi en feil oppstår, men kun hvor feilen i betydelig grad hindrer eller vesentlig forvansker videre testing. Ved stans starter testen fra der den stanset og kjøres ikke fra starten av, slik som regimet for akseptansetesten var tidligere. Viktige endringer i de enkelte avtalene De enkelte avtalene inneholder mange særskilte endringer. Noen spesielt viktige omtales i det følgende. SSA-D og SSA-V inneholder ikke lenger en regulering av «standardiserte prisavslag», men forslag om en mekanisme med «standardisert økonomisk kompensasjon» ved brudd på tjenestenivået i avtalen. Dette er gjort for å reflektere at standardiserte økonomiske kompensasjoner ofte ikke utmåles som prisavslag, men som standardisert erstatning, eller en straffepreget sanksjon. Den nye sanksjonsmekanismen er en form for standardisert erstatning som skal komme til fradrag i eventuell erstatning, eller dagbot for samme forhold. Dette står i motsetning til standardisert prisavslag som tidligere ikke kom til fradrag i erstatning for samme forhold. Dette er en vesentlig forbedring av avtalene, som gir en bedre balanse mellom avtalepartene. Både SSA-K og SSA-T inneholder en klargjøring av at SW/HW ikke er feilfri. Det er nå presisert at det ikke kan kreves erstatning, eller andre misligholdsbeføyelser knyttet til mangler som oppstår etter leveringsdag, så lenge disse utbedres i henhold til garantiansvaret. I SSA-T er det videre angitt at feil som avdekkes de siste fem dagene før utløpet av akseptansetest/godkjenningsperiode, ikke hindrer godkjenning. Det er også klargjort at kunden etter leveringsdag ikke har rett til å reklamere over avvik som burde vært oppdaget før. Kundens godkjenning får altså større faktisk betydning enn etter tidligere SSA. Både for SSA-T og SSA-D gjelder at leverandøren kan tjene inn tidligere dagbøter dersom leverandøren ved forsering klarer å levere en senere milepæl til opprinnelig tid. Dette er mest praktisk ved forsinkelse av detaljspesifikasjonen da det ved forsinkelse av senere milepæler er vanskelig å forsere disse. Ã itf@foyentorkildsen.no lfg@foyentorkildsen.no FØYEN TORKILDSEN Nr

14 Advokatbladet med intervju av advokat Kirill Miazine: Apper kan avsløre hemmeligheter Det er brukeren som ofte er den største sikkerhetstrusselen, sier senior advokat Kirill Miazine i IKT Mediaavdelingen i et intervju med Advokatbladet 2/2015 om mobil-apper som sikkerhetsrisiko. Bakgrunnen for Advokatforeningens henvendelse til Kirill var en forespørsel fra en kvinnelig advokat, som tok kontakt med foreningen fordi hun opplevde at kunder dukket opp som «venneforslag» på Facebook. Advokaten hadde ikke noe privat relasjon til kundene, og kjente for øvrig ingen i kundenes vennekrets. Likevel dukket navnene på flere av hennes kunder opp som «personer du kanskje kjenner» i hennes strøm på Facebook. Nytt fra Føyen Torkildsen har snakket med Kirill for å høre mer om problemstillingen. De som arbeider med IT-sikkerhet vet at det er brukeren som utgjør den største sikkerhetsfaren. Det tekniske kan man til dels kontrollere, mens brukere kan finne på mye rart, uten å kunne vurdere konsekvensene av det de gjør. Dette truer IT-sikkerheten. For eksempel kan brukere finne på å installere spill og andre apper på de samme enhetene som brukes til forretnings formål. Det er ikke nødvendigvis noe galt eller farlig i seg selv, men krever at brukeren tenker gjennom hva slags app det er, hvilke data den får tilgang til, hva data vil bli brukt til og hvem data blir delt med, sier Kirill. Ikke bare advokatproblem Problemstillingen er ikke unik for advokater. Stadig flere arbeidstakere har en eller annen form for bedriftsinformasjon på sine smarttelefoner og andre enheter. Det som er spesielt for advokater er lovbestemt taushetsplikt, som i prinsippet også omfatter selve kunderelasjonen. Derfor må advokatene være ekstra oppmerksomme. Før man installerer en app på mobilen som får tilgang til kontakter på telefonen, skal brukeren egentlig undersøke hvordan appen bruker kontaktdata, om en kopi av adresseboken blir sendt til en ekstern server eller brukt på andre måter. Det er i det hele tatt vanskelig å bruke samme utstyr til arbeidsrelaterte oppgaver og til private formål. I denne sammenhengen er faktisk en datamaskin en større utfordring, fordi det er så mye mer som kan gå galt og datalekkasjen kan bli langt mer omfattende. Jeg har en privat virtuell maskin på min PC. Det er den jeg bruker til alt som er av privat karakter. Det er ikke vanskelig å bruke virtuelle maskiner, men er mer masete, siden man må forholde seg til to miljøer på maskinen. Jeg bruker noe som heter VMware Player, det er et gratis virtualiseringsprodukt fra VMware. På maskiner som kjører de profesjonelle versjonene av Windows 8.1, har man mulighet til å bruke Hyper-V, som er virtualiseringsteknologien fra selskapet i Redmond. Anbefaler passord-manager I intervju med Kirill fremhevet Advokatforeningen bruk av såkalte passsord-managere: Mange bruker enkle passord av typen «velkommen2014», «trubadur400». Dette er passord som er ekstremt enkle og usikre. I tillegg bruker mange det samme passordet for å få tilgang til forskjellige systemer. Jeg anbefaler en såkalt passord-manager, som lagrer alle dine passord kryptert og som åpnes ved hjelp av et masterpassord. Da trenger du bare å huske ett passord for å åpne passordmanageren, mens de andre passordene kan være lange og kompliserte. Man skal for all del ikke skrive passordet på gule lapper! Det høres ut som en vits, men jeg har selv sett brukernavn og passord på slike gule lapper i flere selskaper. Ã Senioradvokat Kirill Miazine i IKT Mediaavdelingen advarer mot å laste ned apper av privat karakter, for eksempel spill, på en heter som brukes i jobbsammenheng. 14 FØYEN TORKILDSEN Nr

15 God respons på spesialtilpassede kurs For Føyen Torkildsen er det viktig å være ute i markedet for å holde kurs innenfor ulike juridiske områder. Nylig gjennomførte NORDKRAFT et kurs i juridiske kontraktstandarder i Narvik. Advokat Johan Henrik Vister som har bred erfaring innenfor entrepriserett, var leder for kurset som gikk over to dager med NS 8405/06 og NS 8407 som tema. Prosjektdirektør i NORDKRAFT, Jon Ingebrigtsen, har god erfaring med spesialtilpassede kurs. Da invitasjonen om kurs i entreprise kontraktstandarder gikk ut, var det et ønske om minimum 20 deltagere. Ved oppstart av kurset var det i underkant av 40 påmeldte. Sentrale virksomheter som LKAB, Statkraft, Statnett, Jernbaneverket, Sweco og DNB var deltagere, inkludert flere fra NORDKRAFT. Jon Ingebrigtsen hadde invitert utvalgte byggherrer i Narvik til kurset. Fordelen med slike spesialtilpassede kurs er at vi får opp interessante diskusjoner og problemstillinger. En annen fordel ved å ha det i nærmiljøet er at vi kan delta med flere ansatte, og det blir billigere og mer effektivt enn å reise bort. Og ikke minst,dette kurset var tilpasset med hovedvekt på å ivareta byggherrens kontraktsinteresser verken mer eller mindre forteller Jon Ingebrigtsen. NORDKRAFT er et energikonsern med eierinteresser i flere virksomheter i Nord-Norge. Vår kjernevirksomhet er utvikling, utbygging, produksjon og distribusjon av helt naturlig fornybar energi. FØYEN TORKILDSEN Nr

16 ARBEIDSLIVSDAGENE 2. OG 19. FEBRUAR PÅ UIB og GRAND HOTEL I OSLO Advokatfirmaet Føyen Torkildsen var blant aktørene som deltok på arbeidslivsdagene 2015 i Bergen og Oslo. Arbeidslivsdagene ved Det Juridiske Fakultet i Oslo og Det Juridiske Fakultet i Bergen arrangeres av ALD-styret i Juristforeningen. Arrangementet gir studentene en mulighet til å orientere seg om hvilke arbeidsmuligheter som finnes. For oss er det en flott anledning både til å bli kjent med student ene og å rekruttere nye medarbeidere til traineestillinger. Flere av studentene hadde allerede fått med seg nyheten om fusjonen vår og syntes det hørtes spennende ut å kunne jobbe i et større fagmiljø, forteller HR-sjef Annegrete Mathisen. Deltagere Arbeidslivsdagene 2015 Oslo: Kirill Miazine Finn Eirik Winther Henrik Moestue Bang Henrik Dahl Stein-Ivar Måseidvåg Gamlem Therese Mørch Eva-Marie Stryker Siv Owing Maanum Kristine Raffelsen Johnsen Annegrete Mathisen Deltagere Arbeidslivsdagene 2015 Bergen: Christian O. Hartmann Aasta Holm Heide 16 FØYEN TORKILDSEN Nr

17 FØYEN TORKILDSEN Nr

18 Utleier bør gjøre noen undersøkelser før det inngås leiekontrakt, sier advokat Jacob Solheim. Blant annet finnes mye interessant informasjon om foretaket man ønsker å leie ut til i Brønnøysundregistrene. 18 FØYEN TORKILDSEN Nr

19 Er sikkerhet for leietakers forpliktelser falsk trygghet? AV ADVOKAT Jacob Solheim Nyhetsbildet er preget av økonomisk usikkerhet, og for mange utleiere kan økonomiske nedgangstider gi seg utslag i at leietakere ikke klarer å gjøre opp sine forpliktelser i leieforholdet. For en utleier av en eiendom kan det bli nødvendig å benytte husleiegarantien, eller annen sikkerhet som er etablert. Det er derfor viktig å få avklart hvilke dekningsmuligheter slike sikkerheter gir utleier. Etter mitt syn bør en utleier, før man inngår en leiekontrakt, gjøre noen undersøkelser, sier Solheim. Dette fordi utleier bærer risikoen for leietakers betalingsevne og -vilje. I tillegg til å innhente og gjennomgå regnskapstall og budsjetter, bør man sjekke Brønnøysundregistrene hvor det kan finnes mye interessant informasjon om foretaket man ønsker å leie ut til. Informasjonen, sammenlignet med bransjetall, er nyttig for utleiers risikovurdering. Kort fortalt bør en utleier gjøre seg kjent med den man ønsker å leie ut til og på denne bakgrunn vurdere hvilken sikkerhet man mener er nødvendig. Det finnes flere alternative måter å etablere sikkerhet i leieforhold. I næringsleieforhold er husleiegaranti fra bank det vanligste, men vi ser også at noen velger forskudd, depositum eller garanti fra morselskap. De fleste næringsleiekontraktene har bestemmelser om sikkerhetsstillelse. Slike formuleringer i de etablerte standardkontraktene er som oftest tilfredsstillende for en utleier. Det er den praktiske gjennomføringen av bestemmelsene som vi ser byr på problemer. For en utleier er det viktig å være bevisst på at det kun er leietaker som er bundet av leiekontraktens bestemmelser. Ved en bankgaranti vil utleiers rettigheter mot banken reguleres av garantidokumentet. I noen tilfeller har utleier glemt å sørge for at bankgaranti er stilt. Mer praktisk er det at garantien avviker fra leiekontraktens bestemmelser, noe som typisk først oppdages når utleier retter krav mot leietaker og banken. Da er det for sent. Mitt tips til utleiere og forvaltere er å lese garantiteksten nøye med en gang garantien er mottatt. Dersom garantien er dårligere enn det som følger av leiekontrakten, innebærer dette et mislighold. Man bør da kontakte leietaker og be leietaker frem skaffe FØYEN TORKILDSEN Nr

20 en garanti som er i tråd med leie kontraktens garantibestemmelse. Hva bør utleier særlig fokusere på? For det første bør utleier sjekke hvilke krav som dekkes. I forbindelse med transaksjoner og i konkrete tvister har vi sett bankgarantier som etter sin ordlyd kun dekker leie. Utleiers krav på felleskostnader og krav begrunnet i skader og etterslep vedlikehold vil da ikke kunne kreves dekket av banken. Utleier må passe på at garantiens ordlyd dekker alle leietakers forpliktelser etter leiekontrakten. For det andre må utleier passe på at garantibeløpet er korrekt både i leiekontrakten og i bankgarantien. Det er mange eksempler på at man har satt beløpet til 3 eller 6 måneders leie, men glemt å medta andel felleskostnader, markedsføringsbidrag og merverdiavgift. Solheim føyer til at utleier må passe på dersom garantien brukes i leietiden. I mange bankgarantier er det presisert at bankens ansvar reduseres tilsvarende utbetalingsbeløpet. Utleier må da kreve at leietaker fremskaffer tilleggsgaranti. For det tredje må utleier undersøke hvor lenge garantien er gyldig. Vi har sett flere eksempler på at garantien etter sin ordlyd er gyldig i hele leieperioden, og at utleier må fremme eventuelle krav innen utløpet av garantitiden. En slik regulering kan innebære at garantien er verdiløs for utleier. Dette fordi mange brudd på leiekontrakten avdekkes først etter at lokalene er tilbakelevert. Som regel vil utleier også måtte bruke noe tid etter tilbakelevering til å få vurdert sine krav før de fremmer krav under garantien. Banken kan i et slikt tilfelle avvise utleiers krav begrunnet med at kravene skulle ha vært fremsatt allerede på utløpsdatoen. Mitt tips til utleiere er å sørge for at det i leiekontrakten og i garantien står at garantien løper ut noen måneder etter utløp av leiekontrakten. For det fjerde må utleier passe på at verken leietaker eller garantisten kan si opp garantien. Banken som stiller husleiegaranti, er ofte leietakers faste bankforbindelse og har således god kjennskap til leietakers økonomi. Vi har sett flere oppsigelige garantier, noe som er uakseptabelt for en utleier fordi banken kan gå til oppsigelse av garantien når leietaker begynner å vise svakhetstegn. Sørg derfor for at garantien ikke kan termineres uten utleiers samtykke. For det femte må utleier sjekke hvilke frister som gjelder for å melde sine krav til garantisten. I garantien kan det stå at garantisten må varsles innen en frist, for eksempel innen rimelig tid eller en konkret frist. Enkelte garantier fastsetter også at krav grunnet manglende betaling må fremsettes innen en bestemt tid etter forfall av den enkelte husleietermin. Det er viktig at utleier er klar over hvilke frister som gjelder og melder sine krav i tide. Alle krav som meldes til garantisten bør skje skriftlig av bevishensyn. Utleier må også undersøke hva slags garanti man har mottatt. Her er det realiteten som avgjør. Selv om overskriften forteller at det er en selvskyldnergaranti, kan det være avvik i teksten som endrer på dette. Det er ikke uvanlig at bankers standardgaranti bestemmer at ved tvist mellom leietaker og utleier forfaller ikke garantien til betaling før det er enighet eller rettskraftig dom. Garantien blir da en mellomting mellom simpel garanti og selvskyldnergaranti og er således en dårligere garanti dersom det i leiekontrakten står at leietaker skal stille selvskyldnergaranti. Mange utleiere har i sine leiekontrakter satt krav om påkravsgaranti, eller on demand-garanti. Påkravsgaranti er å foretrekke for en utleier i tilfeller hvor leietaker er i stand til å stille en slik garanti. Hva bør utleier passe på underveis? Dersom det er skjer endringer underveis i leieforholdet, må utleier kontakte banken for å få oppdatert alle formelle og reelle endringer. Dette kan eksempelvis være selskapsmessige endringer som fusjon hos en av partene, fornyelse eller transport av leiekontrakten eller endring i leie areal. Garantier inneholder ofte krav om garantistens samtykke ved endringer og dersom utleier unnlater å melde endringer kan garantien falle bort. Mitt råd til utleiere er å kontakte banken ved alle endringer. Etter mitt syn er det bedre å kontakte banken en gang for mye enn en gang for lite. Ved oppjustering av leien bør utleier kreve oppjustering av garantibeløpet også. Eksempelvis kan dette skje etter at det er foretatt regulering i henhold til KPI. Utleier må vurdere konkret hvor ofte man mener det er nødvendig å kreve garantibeløpet endret. Hvis garantien er oppsigelig og banken meddeler oppsigelse, må utleier melde sine krav senest innen oppsigelsesfristens utløp. Utleier må også passe på å melde sine krav innen de frister garantien fastsetter. Av bevishensyn bør utleier alltid kommunisere skriftlig med garantisten Dette gjelder både ved anmeldelse av krav, men også ved endringer i leieforholdet. Ã js@foyentorkildsen.no «ETTER MITT SYN ER DET BEDRE Å KON- TAKTE BANKEN EN GANG FOR MYE ENN EN GANG FOR LITE.» Norsk-Svensk Handelskammers talentnettverk Advokat Hanna Jönsson fra FOYEN i Stockholm vil i år være vår representant i det norsksvenske talentnettverket som har sin første av 4 samlinger 17. mars. Posten Norge vil være vertskap med konsernleder i spissen. Et spennende program er tatt frem. NSHK er en viktig samarbeidspartner for oss for blant annet å styrke de norsk-svenske relasjonene. Talentnettverket er en mulighet til å knytte kontakt med deltagere fra de 22 andre gullmedlemmene i NSHK. Vi ser det som en styrke at unge medarbeidere kan utvikle nettverk og kanskje senere etablere forretningsmessige forbindelser. 20 FØYEN TORKILDSEN Nr