D Y B D A L S H E I B Æ R E K R A F T I G O M R Å D E U T V I K L I N G

Transkript

1 FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR DYBDALSHEI BOLIGOMRÅDE PLANBESKRIVELSE/REGULERINGSBESTEMMELSER/HUSTYPER DATO:

2 S.0 INNHOLDSFORTEGNELSE S.1 Oppdragsinformasjon S.2 Innledning S.3 Oversiktskart S.4 Intensjonene for området S.5 Vegetasjon tiltak og skjøtsel S.6-7 Reguleringsplan S.8-10 Reguleringsbestemmelser S.11 Illustrasjonsplan S.12 Hustype A S Hustype B S Hustype C S Hustype D

3 S.1 OPPDRAGSINFORMASJON OPPDRAGSGIVER: Fam. Huvestad, Gunnar Lien, Jan Bjelland OPPDRAGSGIVERS REPRESENTANT: Kari Huvestad OPPDRAGETS MEDARBEIDERE I ASPLAN VIAK AS: Ing. Roar Melsom Ing. Tore Terkelsen Ing. Rita A. Abusland Ing. Bodil F. Gjeruldsen Landskapsark. Siri Skagestein Siv.ark. Hans Olav Hesseberg SKISSEPROSJEKT KUBEHUS: Abacus arkitekter AS NØKKELORD: Beskrivelse til reguleringsplanen OPPDRAGSNUMMER: / OPPDRAGSMAPPE: O/704382/REGULERING Utsikt mot Tromøysund

4 PLANBESKRIVELSE S.2 Gnr.202, bnr.9 Jan Bjelland Gnr.202, bnr.28 Fam. Huvestad INNLEDNING Området ligger ved Kongshavn på Tromøya, i Arendal kommune. Arealet utgjør til sammen ca. 60 daa, avsatt til boliger i kommuneplanens arealdel for perioden Planområdet omfatter følgende eiendommer: Gnr.202, bnr.9 Jan Bjelland Gnr.202, bnr.24 Gunnar Lien Gnr.202, bnr.28 Familien Huvestad Bjellands eiendom (B1 og B2) Huvestads eiendom (B3- B10) og er detaljregulert. Liens eiendom (B11) er flateregulert med krav om bebyggelsesplan. Det er ikke planlagt å bygge ut Liens eiendom nå, men eiendommen inngår som en del av det planlagte boligområdet med felles tekniske anlegg. Forslag til reguleringsplan for Dybdalshei er utarbeidet av Asplan Viak i samarbeid med grunneierne og med tilskudd fra Husbanken. Tilskudd er gitt til utvikling av et pilotprosjekt med økt fokus på terreng og vegetasjonsbevaring, stedstilpasset arkitektur og boliger med lavt energiforbruk. Hensikten er å oppnå bedre estetikk og miljø og lavere kostnader både til opparbeiding og drift/vedlikehold. Gnr.202, bnr.24 Gunnar Lien

5 PLANBESKRIVELSE S.3 OVERSIKTSKART Dybdalshei grenser mot reguleringsplan for Høyåshei i øst. Mot nord faller området bratt ned mot Kongshavn og Tromøysund. Planområdet er kupert, med variert terreng og tydelige landskapsrom. Deler av området består av dyrka mark og plantet skog.

6 PLANBESKRIVELSE S.4 INTENSJONENE FOR OMRÅDET Som grunnlag for reguleringsplanprosessen er det foretatt en omfattende landskapsanalyse. Landskapsanalysen viser eksisterende stier, utsiktspunkter og landskapselementer som markerte skrenter og enkeltstående flotte trær. Landskapsanalysen synliggjør områder som bør ivaretas i kraft av sin egnethet for rekreasjon, men også som buffersoner mellom eksisterende og planlagt bebyggelse og som grøntstruktur og grønne lunger internt i området. Med utgangspunkt i analysen er det utarbeidet et kart som oppsummerer de ulike temaene i landskapsanalysen. Kartet viser anbefalt utbyggingsområde og landskapselementer som bør bevares. Hensikten med vurderingene er at planleggere, politikere og grunneiere skal få en felles plattform med hensyn til kunnskap og forståelse av området som planlegges. Landskapsanalysen synliggjør områdets kvaliteter og egenart og ligger som vedlegg til reguleringsplanen.

7 PLANBESKRIVELSE S.5 VEGETASJON TILTAK OG SKJØTSEL I UTBYGGINGSOMRÅDENE Vegetasjonsregistreringen er utført tidlig i prosessen (se kartillustrasjon). Med bakgrunn i disse registreringene og anbefalte tiltak har grunneier utført uthogging og skjøtsel for å gjøre området lettere tilgjengelig og lesbart. Enkelte trær og tregrupper som ønskes bevart nære byggeområdene bør bli innmålt og kartfestet. Trærne som skal bevares må sikres evt. merkes før byggearbeidene igangsettes.

8 PLANBESKRIVELSE S.6 REGULERINGSPLANFORSLAGET Generelt Planen viser hovedadkomst, byggeområder og lek- og felles grøntområder. Forslaget er basert på landskapsregistreringene, grunneiers ønske om en variert boligmasse og kommunens normer for tekniske anlegg. Det er avholdt møter og foretatt befaringer med oppdragsgiver og Husbanken for gjennomgang av ønsker og intensjoner for prosjektet. Den detaljerte delen av planforslaget viser adkomstveier, tomteinndeling og bebyggelse i samsvar med arkitektenes skisseprosjekter. For områdene B2 og B3 er det ikke prosjektert bebyggelse. For område B4 skal det foreligge en detaljert utomhusplan før utbygging settes i gang. For den flateregulerte delen av området (B13) stilles krav om bebyggelsesplan som grunnlag for gjennomføring. Det er lagt stor vekt på å tilpasse veitraseer og bebyggelse til eksisterende terreng. Senterlinje vei og hushjørner er satt ut i marka og kontrollert. Kontrollmålingene har ført til justeringer av veglinjen og flytting av flere hus. Boliger Detaljplandelen inneholder 40 planlagte boenheter, 30 eneboliger og 5 tomannsboliger. Skisseprosjekt fra arkitektene ligger som vedlegg til reguleringsplanen. Boligtypene er tilpasset Dybdalsheis terreng og egenart. Plassering av boligene er forsøkt optimalisert både i forhold til terrengtilpassing, solforhold og utsikt. Det forutsettes at tomtene ikke opparbeides utenom byggegrop og kjøreatkomst. Felles grøntområder Det er avsatt store arealer til fellesområder, både ut fra behovet for lekeplasser/oppholdsareal og av landskapsmessige hensyn. Det er lagt vekt på at disse områdene er godt egnet til lek og andre friluftsaktiviteter.

9 PLANBESKRIVELSE S.7 REGULERINGSPLANFORSLAGET frts. Veier Hovedadkomsten fra eksisterende kommunal vei er regulert som offentlig fram til den flateregulerte delen B13. Det forutsettes at den offentlige veien videreføres fram til snuplass ved detaljplanlegging av B13. Kryss mellom Tk2 og Fk3 benyttes som midlertidig snuplass for servicetransport. Interne adkomstveier er regulert som fellesområder for å ha noe større frihet mht. bredder, stigningsforhold mv og for å oppnå bedre terrengtilpassning. Renovasjon Husholdningsavfall leveres til felles oppsamlingsbod i områdene Sa1 og Sa2. Bodene skal spesialtegnes til områdene og tilpasses den øvrige arkitekturen i feltet. Felles grøntområder Eksisterende stiforbindelser er i størst mulig grad beholdt og nye stiforbindelser vil sikre snarveier og trygg ferdsel til skolen. Stiene er vist på illustrasjonsplanen. Det er avsatt balløkke og flere sandlekeplasser innenfor planområdet. Områdene skal tilpasses terrenget og eksisterende vegetasjon. Detaljplaner må foreligge før utbygging. Steingjerder Steingjerder innenfor fellesområdene og i formålsgrensen mot område B13 skal bevares. Eksisterende kjerrevei og steingjerde syd i området er regulert til spesialområde bevaring. Utsikt mot Tromøysund

10 REGULERINGSBESTEMMELSER S.8 REGULERINGSBESTEMMELSER Plankartets dato: Bestemmelsenes dato: Behandling Tekst Melding om planarbeid Behandling 1. gang i det faste utvalg for plansaker Utlagt til offentlig ettersyn Vedtatt av Arendal bystyre Plankartet sist revidert: Bestemmelsene sist revidert: Behandlet 2. gang i det faste utvalg for plansaker Dato Sak 1.0 GENERELT 1.1 Disse bestemmelser gjelder for det området som er avgrenset med reguleringsgrense på plankartet, med unntak av område B11. For område B11 gjelder punktene 3.3, 3.8, 4.5 og 5.1/ Arealene innenfor planområdet er avsatt til følgende formål etter plan- og bygningslovens ledd: Byggeområder pbl ledd nr. 1 - Boliger m/tilhørende anlegg B1 B11 Offentlige trafikkområder pbl ledd nr. 3 - Kjørevei Tk1 Tk2 -Fortau Tg1 - Annen veigrunn - Fareområder pbl ledd nr. 5 - Høyspentlinje - Spesialområder pbl ledd nr. 6 - Frisiktsone ved vei - - Friluftsområde/bevaring av anlegg Sb1 Fellesområder pbl ledd nr. 7 - Felles atkomstvei Fk1 Fk3 - Felles grøntområde Fg1 Fg4 - Annet fellesområde (post/renovasjon) Fa1 Fa2 Sign 2.0 FELLESBESTEMMELSER 2.1 Ved søknad om tillatelse til tiltak skal det legges ved en detaljert situasjonsplan for hver enkelt tomt. Situasjonsplanen skal vise bebyggelse m/høydeplassering, atkomst, terrengbearbeiding/ inngrepsfrie soner, forstøtningsmurer mv. 2.2 Strøm, telefon og fellesanlegg for TV skal legges i jordkabel. 2.3 Høyspentlinje som ikke er markert som fareområde legges i jordkabel. Eventuell transformatorstasjon plasseres i samarbeid med kraftselskapet, kommunen og grunneierne i forbindelse med teknisk prosjektering. 2.4 Bebyggelse og anlegg skal i størst mulig grad tilpasses eksisterende terreng. Anleggene skal utføres så skånsomt som mulig mht inngrep i eksisterende terreng og vegetasjon. Ved tilbakefylling skal benyttes toppdekke av stedlige masser. 2.5 Forstøtningsmurer innenfor planområdet skal utføres i naturstein eller annet naturmateriale. 3.0 BYGGEOMRÅDER Boligområdene B1 B Bebyggelsen skal plasseres som vist på kartet. Høydene angir ferdig gulv i hovedetasje. Ved utsetting kan høydene justeres +/- 0,3 meter for å tilpasse plasseringen best mulig til eksisterende terreng. Byggegrense gjelder ikke terrasser på bakkenivå uten rekkverk. Takutspring og balkonger kan utkrages 1,0 meter ut over bygge- grense mot nabotomt og 2,0 meter mot annet areal. 3.2 Bolighusets gesimshøyde skal ikke overstige 6,0 meter og mønehøyden (øverste del av takflate, gesimskasse mv.) ikke overstige 8,5 meter, regnet fra gjennomsnittlig terreng rundt bygningens fasader.

11 REGULERINGSBESTEMMELSER S Tillatt tomteutnyttelse er oppgitt i tillatt bruksareal (T-BRA) på plankaret. Balkonger og terrasser uten overdekning og åpne p- plasser med tilhørende manøvreringsareal skal ikke medregnes i bruksarealet. For bruksareal under terreng gjelder følgende bestemmelser: - rom der avstanden mellom himling og gjennomsnittlig terreng rundt bygningen er mindre enn 0,5 meter regnes ikke med - rom der avstanden mellom himling og gjennomsnittlig terreng rundt bygningen er mellom 0,5 og 1,5 meter regnes med 50 % 3.4 Bebyggelse innenfor samme gruppe eller i samme byggeflukt skal ha en ensartet arkitektur mht. størrelse, form, takvinkel, vindusinndeling og utvendig materialbruk herunder taktekking. Skisseprosjekt for bebyggelsen som følger som vedlegg til planforslaget skal legges til grunn. Innenfor områdene B4 B9 skal ny bebyggelsen ha fasadekledning i ubehandlet osp eller lerk. 3.5 For område B4 skal det foreligge en detaljert utomhusplan som foruten bebyggelse og tomteinndeling viser atkomst, biloppstillingsplasser/garasjer, lekearealer, plassering av felles avfallsbeholdere og postkassestativ mv., samt nødvendig terrengbearbeiding. 3.6 Hver boenhet må disponere minst 2 biloppstillingsplasser medregnet garasje/carport på egen tomt. Garasje/carport kan oppføres i inntil 1 etasje og skal tilpasses bolighuset mht utforming, materialbruk og farger. Den delen av garasje/carport som ligger utenfor byggegrense mot nabotomt, må oppføres med nødvendige brannsikringstiltak. Atkomsten skal ikke ha større stigning enn 1:8. I områdene B5 og B8 skal parkering anlegges under bolighuset. Boligområde B For område B11 skal bebyggelsesplan etter bestemmelsene iplan- og bygningslovens 28-2 legges til grunn for gjennomføring. Bebyggelsesplanen med tilhørende bestemmelser skal fastsette arealbruk (formål), utforming og plassering av bygninger og anlegg, krav til rekkefølge mv. Tillatt utnyttelse innenfor området er fastsatt i flatereguleringsplanen. 4.0 OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER 4.1 Veienes kurvatur og bredde fremgår av planen. Planen viser senterlinje, skulderkant, sideareal og høyde. Mindre justeringer av veienes vertikalkurvatur kan foretas i forbindelse med teknisk prosjektering. Stigningen skal ikke overstige 10 %. Siktsoner er vist på plankartet. 4.2 Det er ikke tillatt å oppføre konstruksjoner eller anlegg eller gjennomføre andre tiltak innenfor byggegrensen mot offentlig vei uten særskilt tillatelse fra kommunen. 4.3 Veifyllinger skal ikke ha større helning enn 1:2 og skal jordslås og beplantes eller tilsås. 4.4 Avkjørsler fra offentlig vei skal utformes i samsvar med kommunalteknisk veinorm. Avkjørsler kan ikke ha større stigning inn til garasje/ gårdsplass enn 12 % (1:8). De første 2 meter fra veikant skal falle 5 cm. Fri sikt i hver retning skal være minst 4 x 25 meter, målt i avkjørselens senterlinje. 4.5 Vei Tk2 videreføres til snuplass dimensjonert for liten lastebil (LL) ved planlegging og gjennomføring av område B11. Kryss mellom veiene Tk2 og Fk2 nyttes til midlertidig snuplass. 5.0 FAREOMRÅDER 5.1 Høyspentlinjer som ikke forutsettes lagt i jordkabel er markert med fareområde 10 meter ut til hver side av senter. I fareområdet er det ikke tillatt å oppføre bygninger eller andre midleritidige eller varige konstruksjoner uten særskilt samtykke fra kommunen og lednings- eier. 5.2 Dersom linjen fjernes eller legges i jordkabel kan området tas i bruk i samsvar med hovedformålet.

12 REGULERINGSBESTEMMELSER S SPESIALOMRÅDER Frisiktsone ved vei 6.1 Frisiktsoner ved vei skal planeres i samme nivå eller lavere enn tilstøtende veier. Eventuell beplantning må ikke være til hinder for fri sikt over 0,5 meter over tilstøtende veier. Friluftsområde/bevaring av anlegg 6.2 Den eldre veien mellom Kongshavn og Sandnes skole med tilhørende sidearealer og steingjerder skal bevares. Montering av veibelysning og ordinært vedlikehold er tillatt. 7.0 FELLESOMRÅDE Felles atkomstveier Fk1 Fk3 7.1 Atkomstvei Fk1 er felles for områdene B2 og B3. Fk2 fra kryss med Tk2, er felles for områdene B5 B6. Fk2 fra kryss med Tk2, og Fk3 er felles for områdene B7 B Atkomstveien skal anlegges med lukkede grøfter og fast dekke. Stigningen skal ikke overstige 12 %. Ved teknisk prosjektering kan det foretas mindre justeringer av de høydene som er satt på plankartet. Møteplasser tilpasses eksisterende terreng. 7.3 Veiene skal ha gatebelysning i samsvar med gjeldende krav for kommunale boliggater. 7.4 Kryss med offentlig vei Tk2 nyttes til midlertidig snuplass inn til en offentlige veien videreføres i område B11. Felles grøntområder Fg1 Fg4 7.5 Grøntområdene er felles for alle boligene og skal nyttes til lek og opphold/rekreasjon. Terreng og vegetasjon skal bevares. Ordinær skjøtsel/tynningshogst, og forsiktig tilrettelegging av stier, lek og felles samlingsplasser er tillatt. 7.6 Eksisterende steingjerder innenfor områdene Fg1 Fg4 skal bevares. 7.7 Lekeplasser og balløkke skal opparbeides for i samsvar med gjeldende kommunale krav/normer. Områdene skal tilpasses eksisterende terreng. Detaljplaner skal godkjennes av Arendal kommune. Annet fellesområde (post/renovasjon) Fa1 Fa2 7.8 Område Fa1 er felles for områdene B1 B3. Fa2 er felles for områdene B5 B10. For område B4 avsettes areal for renovasjonsinnsamling i utomhusplanen, jfr. punkt 3.5. For område B11 avsettes areal i bebyggelsesplanen. Områdene nyttes til felles postkassestativer og renovasjonsinnsamling. Innsamlingsbeholdere skal plassere i egnet bygning. Byggets utforming skal tilpasses arkitekturen i området. 8.0 REKKEFØLGEBESTEMMELSER 8.1 Biloppstillingsplasser etter kravene i punkt 3.7 skal være opp arbeidet når boligen tas i bruk. 8.2 Lekeplasser skal være opparbeidet når første bolig innenfor tilhørende område tas i bruk. Ball-løkke i område Fg4 skal være opparbeidet før første bolig innenfor planområdet tas i bruk. 8.3 Fortau langs vei Tg1 skal opparbeides samtidig med vei Tk Siktsoner skal opparbeides samtidig med tilstøtende veianlegg. 8.5 Felles renovasjonsordninger skal være etablert når boligene tas i bruk. Arendal,

13 ILLUSTRASJONSPLAN S.11 ILLUSTRASJONSPLAN Illustrasjonsplanen viser hvordan felles grøntområder og andre fellesområder skal opparbeides. Planen viser prinsipper for håndtering av grøfteareal, lekeplasser, fellesområder og andre områder som skal bearbeides. Utarbeidet av: Landskapsarkitekt Kari Huvestad MNLA

14 HUSTYPER S.12 TYPE A SENIORBOLIG 68 m2 Planløsning bad bad bad bad kjøkken kjøkken kjøkken kjøkken 36,2 m2 36,2 m2 36,2 m2 36,2 m2 GAVLFASADE SØRFASADE

15 HUSTYPER S.13 TYPE B Planløsning 1. etg. 2. etg.

16 HUSTYPER S.14 TYPE B Alternativ planløsning 1. etg. Alternativ planløsning 1. etg. for bygget sør i tunet

17 HUSTYPER S.15 TYPE B Fasader

18 HUSTYPER S.16 TYPE C Illustrasjoner

19 HUSTYPER S.17 TYPE C HUSTYPE 1 : HOVEDPLAN Planløsning ENEBOLIG TYPE 1 A 135 m2 Hovedplan Adkomstvei sov sov sov sov bad kjøkken arbeid skjermet uteplass bad kjøkken arbeid dobbel glassfasade dobbel glassfasade 1. etg.

20 HUSTYPER S.18 TYPE C Planløsning ENEBOLIG TYPE 1 A 135 m2 Sokkeletasje ikke utgravd bad/ vask/ teknisk ikke utgravd bod Øvre uteplass bad/ vask/ teknisk bod Hagestue Hagestue sov sov sov sov nedre uteplass bearbeidet naturlandskap Sokkeletg. Sokkelatg.

21 HUSTYPER S.19 TYPE C Illustrasjon Prinsippielt snitt

22 HUSTYPER S.20 TYPE C Illustrasjon Referansebilder: Saunders & Wilhelmsen arkitekter

23 HUSTYPER S.21 TYPE C2 Planløsning ENEBOLIG TYPE 1 B 145 m2 Hovedplan ENEBOLIG TYPE 1 B 145 m2 2.etasje bod bad entre Bad/ Vask sov arbeid/ sov kjøkken sov sov Åpent ned kveldsbalkong 1. etg. 2. etg.

24 HUSTYPER S.22 TYPE D Planløsning Garasjeplan. Arkitekt: ABACUS AS

25 HUSTYPER S.23 TYPE D Planløsning 1. etg. Arkitekt: ABACUS AS

26 HUSTYPER S.24 TYPE D Planløsning 2. etg. Arkitekt: ABACUS AS

27 HUSTYPER S.25 TYPE D Planløsning Tak. Arkitekt: ABACUS AS

28 HUSTYPER S.26 TYPE D Fasader Arkitekt: ABACUS AS

29 HUSTYPER S.27 TYPE D Fasader Arkitekt: ABACUS AS

30 HUSTYPER S.12 S.28 TYPE D Fasader Arkitekt: ABACUS AS