SAKSFRAMLEGG. Saksgang. Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet /29 Kommunestyre /8

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet /29 Kommunestyre /8 Arkivsaksnr: 2012/4645 Klassering: L12 Saksbehandler: Arne Ivar Kvistad REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) FOR HAMREMSGRENSA TERRASSE - SPARBU. SLUTTBEHANDLING. Trykte vedlegg: - Plankart, Prosjektpartner Midt-Norge AS, datert Reguleringsbestemmelser, Prosjektpartner Midt-Norge AS, datert Planbeskrivelse, Prosjektpartner Midt-Norge AS, datert Ikke trykte vedlegg: - Innkomne høringsuttalelser - Formannskapet, sak 12/193 (utlegging til off. ettersyn). Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas reguleringsplan for Hamremsgrensa Terrasse - Sparbu, med følgende endringer: - Punkt 1.2 under felles bestemmelser endres til følgende: "Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av felles uteareal for boligene. Dette innbefatter atkomst til lekeplassen som skal utformes slik at den blir tilgjengelig for alle grupper mennesker. Alle boenheter skal tilfredsstille krav til tilgjengelighet". - Følgende formulering tas inn som nytt punkt 1.9 under felles bestemmelser i reguleringsplanen: "Dersom det ved arbeider i marken blir påtruffet automatisk fredete kulturminner, jf. Kulturminneloven 3, må arbeidene straks stanses i den utstrekning de kan berøre kulturminnene. Tiltakshaver står ansvarlig for at Kulturminnemyndighetene i Nord-Trøndelag fylkeskommune og Sametinget varsles umiddelbart, jf. lov om kulturminner 8, 2. ledd. Kulturminnemyndighetene avgjør snarest mulig og senest innen 3 uker om arbeidene kan fortsette og vilkårene for det. Fristen kan under gitte forhold forlenges".

2 Rådmannens forslag til innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas reguleringsplan for Hamremsgrensa Terrasse i Sparbu. Vedtaket er i samsvar med formannskapets vedtak i møte Behandling i Formannskapet : Enst. vedtatt som rådmannens forslag og rådmannens innstilling. Vedtak Formannskapet : Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas reguleringsplan for Hamremsgrensa Terrasse - Sparbu, med følgende endringer: - Punkt 1.2 under felles bestemmelser endres til følgende: "Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av felles uteareal for boligene. Dette innbefatter atkomst til lekeplassen som skal utformes slik at den blir tilgjengelig for alle grupper mennesker. Alle boenheter skal tilfredsstille krav til tilgjengelighet". - Følgende formulering tas inn som nytt punkt 1.9 under felles bestemmelser i reguleringsplanen: "Dersom det ved arbeider i marken blir påtruffet automatisk fredete kulturminner, jf. Kulturminneloven 3, må arbeidene straks stanses i den utstrekning de kan berøre kulturminnene. Tiltakshaver står ansvarlig for at Kulturminnemyndighetene i Nord-Trøndelag fylkeskommune og Sametinget varsles umiddelbart, jf. lov om kulturminner 8, 2. ledd. Kulturminnemyndighetene avgjør snarest mulig og senest innen 3 uker om arbeidene kan fortsette og vilkårene for det. Fristen kan under gitte forhold forlenges". Innstilling Formannskapet : Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas reguleringsplan for Hamremsgrensa Terrasse i Sparbu. Vedtaket er i samsvar med formannskapets vedtak i møte Behandling i Kommunestyre : Enstemmig vedtatt som formannskapets innstilling. Vedtak Kommunestyre : Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas reguleringsplan for Hamremsgrensa Terrasse i Sparbu. Vedtaket er i samsvar med formannskapets vedtak i møte

3 Saksopplysninger: Innledning Forslaget til reguleringsplan for Hamremsgrensa Terrasse ble lagt ut til offentlig ettersyn , med høringsfrist I løpet av høringsperioden kom det inn uttalelser fra offentlige høringsinstanser, men ingen fra naboer eller private personer og organisasjoner. Saksopplysninger i forbindelse med utlegging til offentlig ettersyn (i kursiv) På oppdrag fra grunneier av gnr 30, bnr 204, Lars Hjelde, og forslagstiller Prosjektpartner Midt-Norge AS, har arealplanlegger Per Anders Røstad utarbeidet forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for Hamremsgrensa terrasse i Sparbu. Formålet med planen er å tilrettelegge for bygging av ett leilighetsbygg med inntil 10 leiligheter med tilhørende parkering, garasjer og boder. Oppstart av planarbeidet ble varslet i august Planområdet ligger på vestsiden av E6 i Sparbu sentrum, ved krysset E6/fv. 253, som vist i figuren. Området fremstår i dag som et ubebygd naturområde som delvis er gjengrodd av busker og kratt, men der arealet er relativt flatt, har gode solforhold og er velegnet for småhusbebyggelse/leiligheter. Bebyggelsen rundt består i hovedsak av småhusbebyggelse, men der nærmeste nabo i sør består av et tidligere snekkeri/verksted, og som i dag hovedsakelig benyttes som lager. Planstatus og eierforhold Gjeldende plan i området er reguleringsplan for Sparbu grendesenter, og med kommunedelplan for Sparbu/Mære som underliggende arealplan. I begge disse planene er området er angitt som industriområde, men den aktuelle tomta har imidlertid aldri vært benyttet til industriformål og anses i dag som svært lite aktuell til dette. Planen er på grunn av formålsendringen vurdert opp mot 4 i forskrift om konsekvensutredninger (jfr. pbl ledd), men utløser ikke krav om konsekvensutredning.

4 Planlagt arealbruk Arealet er totalt på ca. 3,8 daa og inneholder: boligbebyggelse i form av ett leilighetsbygg i to etasjer, totalt 10 leiligheter garasjeanlegg tilhørende leilighetene med inntil 11 plasser boder tilhørende leilighetene 12 private parkeringsplasser, hvorav 2 er reservert bevegelseshemmede lekeplass som primært er beregnet som småbarnslekeplass for beboerne miljøtorg energianlegg/trafo privat kjøreveg Adkomst Ny adkomst etableres fra kommunal veg, Hamremsgrensa, som angitt i plankartet. Hamremsgrensa er en blindveg med 7-8 boenheter i dag og har følgelig liten trafikk. Teknisk infrastruktur Det eksisterer kommunalt VA-anlegg med ledig kapasitet i området Trafo eksisterer i planområdet, og areal avsettes for denne VA-ledninger, strømkabel, og evt. andre kabler/trekkrør ivaretas internt på området Trafikkforhold Hamremsgrensa tar av fra fylkesveg 251 like etter avkjørsel fra E6. Det er etablert gangveger sør for krysset E6/fv. 251 gjennom Sparbu sentrum på begge sider. I nordlig retning av E6 er det gangveg kun på østlig side og som i dag opphører ved eldresenteret like nord for planområdet. Det er imidlertid planlagt forlengelse av denne fram til Mære sentrum og videre nordover i ny reguleringsplan for E6 Sparbu Vist. Det er god tilgang til offentlig transportmidler i området - relativt sett innenfor Steinkjer kommune. Barn- og unges interesser Lekeplass tilrettelegges innenfor planområdet og er primært tiltenkt mindre barn tilhørende det nye leilighetsbygget. Det er 1,5 2 km til Mære barneskole/barnehage/idrettsanlegg, avhengig av transportmiddel og valg av vegtrase. Til skolen er det ca. 1,5 km langs lokalveger og 2 km via E6. Det er ellers kort veg til grøntområder egnet for lek og rekreasjon, og naturen for øvrig, i Sparbu sentrum. Universell utforming Veger, adkomst og felles utearealer utformes slik at de tar hensyn til alle brukergrupper, uavhengig av spesielle tilpasninger og hjelpemidler. Naturmangfold og friluftsliv Det er iht. fagsystemene Naturbasen eller Artsdatabanken ikke registrert viktige naturverdier innenfor området. Kulturminner Ingen funn registrert iht. fagsystemet Askeladden.

5 Saksvurderinger i forbindelse med utlegging til offentlig ettersyn (i kursiv): Generelt Det er registrert relativt stor etterspørsel etter boligenheter av denne type i områdene Sparbu/Mære, og beliggenheten anses som sentral og attraktiv gjennom sin nærhet til kommunikasjonsmidler og infrastruktur for øvrig. Tiltaket imøtekommer etterspørselen i stor grad, samtidig som det vil være et viktig bidrag i kommunens uttalte strategi om styrking av grendesentrene. Omdisponering av det aktuelle område fra industri- til boligformål anses lite problematisk fra kommunens side fordi området ikke har vært benyttet til det tenkte formålet siden forrige regulering for over 30 år siden. Samtidig har etterspørselen etter industriarealer av denne størrelse i Sparbu/Mære vært minimal i denne perioden. Kommunen anser dessuten det endrede formålet som en tilpasning til nærområdet for øvrig siden det i all hovedsak består av småhusbebyggelse fra før. Etablering av ny industrivirksomhet midt i eksisterende boligbebyggelse anses i dag som lite ønskelig generelt. Alternativ bruk og hensynet til jordverninteresser har vært vurdert av enhet landbruk fordi arealet er jorddekt og av høg bonitet. Området har imidlertid aldri vært oppdyrket og det vurderes som lite aktuelt som drivverdig areal som dyrket mark på grunn av områdets størrelse og arronderingsmessige forhold. Grunnforhold Ras i området anses som lite sannsynlig på grunn av områdets beliggenhet og omgivelsenes flate topologi, men aktsomhet i forhold til mulig kvikkleireområder i nærheten bør tas hensyn til slik NVE anbefaler i sin forhåndsuttalelse. I forbindelse med utarbeidelse av reguleringsplan for E6 Sparbu Vist tidligere i år ble det identifisert områder som ikke tidligere var kartlagt i nærheten Sparbu/Mære og kommunen ønsker derfor å understreke viktigheten av at slik vurdering av fagpersonell blir gjort. Tiltakshaver har da også hensyntatt dette og har spesifisert i reguleringsbestemmelsene at geotekniske vurderinger av området skal foretas innen realisering av tiltaket starter. Rådmannen anser derfor dette punktet som tilstrekkelig ivaretatt i denne fasen. Støy Støyberegninger utført av RG-prosjekt as viser at det ikke er nødvendig med ytterligere skjerming av uteoppholdsarealene på vestsiden av leilighetsbygget utover den skjerming som planlagt bebyggelse gir. Imidlertid ønsker kommunen å påpeke at planlagt bebyggelse ligger i gul sone med hensyn til fasadestøy (støynivå over L den 55 db) der det bør vises varsomhet med å tillate etablering av nye boliger, jfr. kapittel 3.2 i retningslinje for støy i arealplansaker, T-1442/2012. Støyverdier i 5 meters høyde er beregnet over dette nivået, noe som medfører at det må tas høyde for støybegrensende byggetekniske tiltak dersom det planlegges med støyfølsomme bruksformål innendørs som er vendt mot E6, f.eks. soverom (jfr. byggteknisk forskrift TEK 10). T-1442/2012 er kun er en retningslinje for håndtering av støy og er følgelig ikke juridisk bindende. Det er derfor et krav fra rådmannens side at reguleringsbestemmelsene skal spesifisere at grenseverdiene definert i T-1442/2012 skal tilfredsstilles. Dette er tatt inn i forslag til bestemmelser. Trafikkforhold og adkomst Som nevnt foran er Hamremsgrensa en blindveg med liten trafikk i dag. Trafikkmengden på den fremste delen av denne adkomstvegen kan forventes å bli fordoblet ettersom det blir en dobling av antall boenheter. Vegen er på enkelte steder smal med lite plass for vedlikehold og brøyting, og opprustning av denne kommunale vegen kan derfor bli nødvendig å vurdere nærmere uavhengig av økning i antall boliger. Sikkerhetsmessig vurderes adkomsten langs Hamremsgrensa problemfri selv om en trafikkøkning alltid medfører en viss risiko. Trafikkøkningen på fv. 251 og følgelig økningen i krysset med E6 vurderes som liten i denne sammenheng. Adkomsten er for øvrig godkjent av både Statens vegvesen og enhet for veg, trafikk og park i kommunen.

6 Rådmannen anser dette punktet som tilstrekkelig ivaretatt. Barn- og unges interesser Gjennom tilrettelegging av lekeplass, tilgjengelighet av områder egnet for lek og rekreasjon, og ellers sikkerhet i forbindelse med trygg skoleveg på tilgjengelige gang- og sykkelveger anser Rådmannen at hensynet til barn- og unges interesser er tilstrekkelig ivaretatt fra kommunens side. I den sammenheng er det imidlertid grunn til å påpeke at gjeldende reguleringsplan for Sparbu grendesenter tar høyde for bygging av gang- og sykkelveg under E6 ved krysset E6/fv Natur (naturmangfoldlovens 8-12) Naturmangfoldlovens 8-12 er vurdert, og en kan ikke se at planen kommer i konflikt med de temaer som her skal vurderes. Andre instanser Planforslaget er diskutert med tjenesteenhet landbruk og kommunaltekniske enheter ved avdeling for samfunnsutvikling, kommuneoverlegen, samt barnerepresentanten. Tilråding På grunnlag av ovenstående vurderinger anbefaler rådmannen at planområdet omreguleres til boligformål. Rådmannen tilrår at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn.

7 Innkomne uttalelser i høringsperioden: Steinkjer kommunes trafikksikkerhetsutvalg (KTU), : Ingen merknad. Steinkjer kommunes eldreråd, : Forslag til reguleringsbestemmelser pkt Universell utforming - endre siste setning til: "Alle boenheter skal tilfredsstille krav til universell utforming". Steinkjer kommunes råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne, : Ingen merknad. Reindriftsforvaltningen, : Ingen merknad. Sametinget, : De kjenner ikke til at det er registrert automatisk freda samiske kulturminner i det omsøkte området. Sametinget ber om at det til fellesbestemmelser i planbestemmelsene også tilføyes et punkt om meldeplikten etter kulturminneloven og foreslår følgende: Skulle det under arbeid i marken komme fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes kulturminnevernet ved Sametinget og Nord-Trøndelag fylkeskommune omgående, jf. Lov av 9.juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kulturminneloven) 8 annet ledd. Sametinget har for øvrig ingen merknader til planen, men minner om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda i følge kulturminneloven. Statens vegvesen, : Ingen kommentarer til planen. Nord-Trøndelag Fylkeskommune, : NTFK har ingen merknader til hovedinnholdet av planen. Lekeplass: Fylkeskommunen mener det er viktig å få inn ulike aktiviteter for at lekeplassen skal bli egnet for ulike aldersgrupper, og mener da at 200 m 2 totalt og 10 m 2 per boenhet synes svært lite. De foreslår derfor å øke arealet som skal benyttes til felles lekeplass. Viser til at lekemulighetene ved skole/barnehage og idrettsanlegg ligger 1,5 2,0 km unna og at adkomsten dit innebærer kryssing av E6. Dette anses ikke som akseptabel avstand til kvartalslekeplass/ballplass, som ikke bør ligge mer enn 500 m unna bolig. Dersom andre alternativer finnes i nærmiljøet bør dette dokumenteres. Krav til universell utforming og tilgjengelighet: NTFK påpeker at reguleringsbestemmelsene beskriver at prinsippene for universell utforming skal gjelde for felles uteareal for boligene. For å ivareta krav om tilgjengelighet anbefaler NTFK en presisering i bestemmelsene om tilgjengelig atkomst til lekeplassen, og krav om heis til boligene.

8 Kulturminner: NTFK har undersøkt at tiltaket ikke kommer i konflikt med automatisk freda kulturminner og har ingen innvendinger til planen. Minner imidlertid om aktsomhets- og meldeplikten etter KML 8.2 i det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Supplerende saksvurderinger: Lekeplass NTFK mener at lekeplassen bør tilpasses ulike aldersgrupper og at 200 m 2 synes svært lite. Rådmannen understreker at lekeplassen primært er tiltenkt mindre barn tilhørende de 10 nye leilighetene i bygget, noe som gir 20 m 2 per boenhet og ikke 10 m 2 slik NTFK har beregnet. Lekeplassen tilfredsstiller kravene i kommuneplanens arealdel, pkt , der veiledende arealstørrelse for lekeplass beregnet for små barn er m 2 i boligområder. Når det gjelder større barn viser rådmannen til at det er relativt kort veg til grøntområder egnet for lek og rekreasjon (2 300 meter vest og sør for planområdet), og til naturen for øvrig i Sparbu sentrum. Det finnes riktignok ingen ball-løkke i umiddelbar nærhet av planområdet, men Rådmannen mener det ikke kan pålegges en privat utbygger å tilrettelegge en større lekeplass/ball-løkke for en utbygging med relativt beskjeden størrelse som i dette tilfellet. Etter Rådmannens skjønn er det heller ikke plass for en vesentlig større leke-/ballplass på tomta. Universell utforming og krav om tilgjengelighet Når det gjelder NTFKs merknad om at pkt.1.2 i reguleringsbestemmelsene bør endres slik at alle boenheter tilfredsstiller krav til universell utforming, så kan det ikke stilles slike krav til en privat utbygger (jfr. forskrift om tekniske krav til byggverk, TEK 10). Rådmannen støtter imidlertid NTFKs anbefaling om at kravet om tilgjengelighet presiseres og ivaretas på en slik måte at atkomst til lekeplassen utformes slik at den blir tilgjengelig for alle grupper mennesker. Pkt. 1.2 i felles bestemmelser endres iht. dette. Kulturminner For å imøtekomme Fylkeskommunen og Sametinget, følgende formulering tatt inn som et eget punkt under felles bestemmelser i reguleringsplanen: "Dersom det ved arbeider i marken blir påtruffet automatisk fredete kulturminner, jf. Kulturminneloven 3, må arbeidene straks stanses i den utstrekning de kan berøre kulturminnene. Tiltakshaver står ansvarlig for at Kulturminnemyndighetene i Nord-Trøndelag fylkeskommune og Sametinget varsles umiddelbart, jf. lov om kulturminner 8, 2. ledd. Kulturminnemyndighetene avgjør snarest mulig og senest innen 3 uker om arbeidene kan fortsette og vilkårene for det. Fristen kan under gitte forhold forlenges".