SAKSFRAMLEGG. Saksgang. Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet Kommunestyret

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet Kommunestyret Arkivsaksnr: 2012/1616 Klassering: L12 Saksbehandler: Arne Ivar Kvistad REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) FOR HERVIK BOLIGFELT DEL III, SØR-BEITSTAD. SLUTTBEHANDLING. Trykte vedlegg: - Plankart, Planstyring, datert Reguleringsbestemmelser, Planstyring, datert Planbeskrivelse, Planstyring, datert Ikke trykte vedlegg: - Innkomne høringsuttalelser - Formannskapet, sak 12/194 (utlegging til off. ettersyn). Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas reguleringsplan for Hervik boligfelt i Sør- Beitstad, med følgende endringer: - Plankartet endres slik at eksisterende bygning i området fremstilles som et omriss av selve bygningen og gjengis i tegnforklaringen som et linjesymbol. - Punkt 2.6 i bestemmelsene endres til "Tiltak for å forebygge evt. radonstråling skal ivaretas iht. forskrift om tekniske krav til byggverk, TEK 10". - Andre setning i punkt endres til "Arealene skal utformes på en slik måte at universell utforming ivaretas". - Siste setning i punkt endres til "Området er felles for alle eiendommer i hele Hervikmarka". - Første setning i punkt endres til " Veg o_v1 er offentlig veg og skal anlegges med asfaltert bredde 4,0 m som vist på plankartet". - Fjerde avsnitt i punkt endres til "Vegene f_v2 og f_v3 er felles private adkomstveger til tomtene benevnt 7 og 8".

2 Rådmannens forslag til innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas reguleringsplan for Hervik boligfelt i Sør- Beitstad. Vedtaket er i samsvar med formannskapets vedtak i møte Svein Åge Trøbakk Fungerende rådmann

3 Saksopplysninger: Innledning Forslaget til reguleringsplan for Hervik boligområde del III ble lagt ut til offentlig ettersyn , med høringsfrist I løpet av høringsperioden kom det inn uttalelser fra offentlige høringsinstanser, men ingen fra naboer eller private personer og organisasjoner. Saksopplysninger i forbindelse med utlegging til offentlig ettersyn (i kursiv) På oppdrag fra grunneierne av eiendommene 475/1 og 466/1, og forslagstiller AS Steinkjer Tomteselskap, har Planstyring v/ Bjørn Stubbe utarbeidet forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for Hervik boligområde del III i Sør-Beitstad. Oppstart av planarbeidet ble varslet i mars Formålet med planen er å tilrettelegge for nye boligtomter øst for eksisterende boligfelt i Hervikmarka, som vist på figuren nedenfor. Planområdet består av et tidligere skogsområde med et tynt dekke av marine strandavsetninger og delvis bart fjell. Området er i dag i all hovedsak ryddet for skog. Vestre del av feltet er sørvestvendt med utsikt utover fjorden vest for Kalvøya, mens østre del er vendt noe mer sørøst og har flott utsikt mot Hoøya-området. Hele feltet har gode solforhold. Feltet er en forlengelse nordøstover av eksisterende boligområde i Hervikmarka bestående i hovedsak av eneboliger, og er ellers omgitt av skogsområder i nord og øst, mens det i sør er dyrket mark. Planstatus og eierforhold Planområdet er i gjeldende kommunedelplan Moen i hovedsak avsatt til boligformål, men østligste del er definert som LNF-A område. I forhold til det opprinnelig definerte boligområdet B4 i kommunedelplanen som størstedelen av planområdet er en del av, så er grensen utvidet ca. 100 meter nordøstover opp mot kraftlinja som naturlig avgrenser området. Dette er gjort i samråd mellom kommunen og grunneierne for å få til en mer hensiktsmessig utnytting av et område som i utgangspunktet ligger topografisk og landskapsmessig naturlig til med tanke på etablering av en rasjonell infrastruktur. Grunneiere i området er Bente Lægran og Erik Kvam (gbnr 475/1), og Bård Jenshus (gbnr 466/1).

4 Planlagt arealbruk Arealet er totalt på ca. 19 daa og inneholder: 12 boligtomter med størrelse ca. 1 1,4 daa Lekeplass, felles for hele boligfeltet Kommunal kjøreveg uten fortau, ca. 250 meter Private adkomstveger til tomtene 7 og 8 Friområde for hele boligfeltet Turveg som tilrettelegges som sti Adkomst Adkomst blir via eksisterende kommunal veg Hervikmarka som forlenges ca. 250 meter til øverst i det nye feltet. Eksisterende veg er 3,5 meter bred og asfaltert, men er uten fortau. Samme standard videreføres i det nye feltet, men kjørebredde utvides til 4 meter. Det avsettes ca. 2 meter på hver side til veggrøft. Snuplass tilrettelegges i enden av ny veg. Teknisk infrastruktur Det eksisterer kommunalt VA-anlegg med ledig kapasitet i området Det eksisterer trafo i Hervikmarka fra før, men det kan bli aktuelt å oppgradere denne i følge NTE VA-ledninger, strømkabel, og evt. andre kabler/trekkrør legges langs forlenget adkomstveg Trafikkforhold Hervikmarka er i dag en blindveg med adkomst for 14 eksisterende eneboliger, og 12 nye boliger medfører altså 28 boliger totalt. Det forventes en vesentlig økning av trafikken langs Hervikmarka, og ved avkjørselen til fylkesveg 285, Sør-Beitstadvegen, forventes følgelig en dobling av trafikken. Det er anlagt gang- og sykkelveg fra Hervikmarka og ned til fv. 285 hvor denne er ført videre vestover langs fylkesvegen til Moen-området. Østover mot Steinkjer finnes ingen gang- og sykkelveg. Det er begrenset tilgang til offentlig transportmidler i området. Barn- og unges interesser Lekeplass tilrettelegges innenfor planområdet og er tiltenkt barn i hele Hervikmarka. Det er ellers kort veg til grøntområder og naturen for øvrig i Sør-Beitstad. Det er ca. 1,5 km til Moen barneskole, barnehagen og idrettsbanen i Sør-Beitstad fra det nye boligfeltet. Moen skole blir imidlertid nedlagt fra høsten 2013, og elevene vil da bli fraktet med skolebuss til Egge barneskole. Universell utforming Veg og adkomst samt felles utearealer utformes slik at de tar hensyn til alle brukergrupper, uavhengig av spesielle tilpasninger og hjelpemidler. Naturmangfold og friluftsliv Det er iht. fagsystemene Naturbasen eller Artsdatabanken ikke registrert viktige naturverdier innenfor området.

5 Kulturminner Ingen funn registrert iht. fagsystemet Askeladden. Saksvurderinger i forbindelse med utlegging til offentlig ettersyn (i kursiv): Generelt Steinkjer kommune har et uttalt mål om å styrke grendesentrene i kommunen, og dette tiltaket må sees i lys av dette målet og medfører et viktig bidrag i strategien for måloppnåelse. Det ansees som svært positivt for Moen-området som grendesenter i Sør-Beitstad at det nå reguleres nye boligtomter slik at grunnlaget for videre utvikling av området er lagt. Nye boligtomter i Hervikmarka som et svært viktig bidrag for å kunne opprettholde et livskraftig lokalsamfunn i Sør-Beitstad. Foruten naturlig landskapstilpasning og etablering av en rasjonell infrastruktur i planområdet anses omdisponeringen av en bit av planområdet fra LNF-A formål til boligformål som mer hensiktsmessig på nåværende tidspunkt enn videre utbygging i tidligere avsatte boligområder i kommunedelplanen. Dette fordi disse områdene til dels inneholder mer drivverdige skogarealer, og ellers fungerer som buffersoner værmessig for eksisterende bebyggelse i området. Det er ellers klart at de resterende boligområdene i kommunedelplanen vil medføre en langt mer krevende infrastruktur å realisere, noe som følgelig vil være en kostnadsdriver for etablering av nye byggeklare boligtomter. Terskelen for å starte bygging av ny bolig vil dermed bli høyere for den enkelte boligbygger. Trafikkforhold og adkomst Som nevnt foran er Hervikmarka en blindveg med liten trafikk i dag. Gjennom forlengelsen av denne vegen forventes trafikkmengden imidlertid å fordobles som en følge av tiltaket. Vegen er til dels smal og går relativt nært bebyggelsen i eksisterende felt. Det er ikke fortau i Hervikmarka fra før, og ved en eventuell videre utbygging av reserverte boligfelt i område bør det vurderes om sikkerhetstiltak som fartsreduksjon, eller fartshindring av annen type, skal innføres. Alternativt bør det da vurderes om fortau bygges i nederste del av Hervikmarka, evt. i hele området. Innkjørselen til og fra fylkesveg 285 antas problemfri da økningen i trafikkmengde anses som liten relativt sett. Rådmannen anser dette punktet som tilstrekkelig ivaretatt i denne omgang, men anbefaler ny vurdering av sikkerhetstiltak ved ytterligere utbygging av området. Grunnforhold og støy Ras i området anses som lite aktuelt på grunn av områdets beliggenhet i grunnlent terreng og delvis fjellgrunn. Flom anses lite aktuelt ut fra områdets topografi og helning. Støy fra trafikk, industri eller andre kilder er ikke identifisert i området og punktet anses som uaktuelt. Rådmannen anser derfor dette som tilstrekkelig utredet. Barn- og unges interesser Gjennom tilrettelegging av lekeplass, god tilgjengelighet av naturområder egnet for lek og rekreasjon, forventet transport av skolebarn per buss, og ellers tilgjengelig gang- og sykkelveg i Moen-området anser Rådmannen at hensynet til barn- og unges interesser er tilstrekkelig ivaretatt. Kulturminner NTFK ba om en befaring i området for kartlegging av kulturminner. Denne er nå gjennomført og bekreftes i vedlagte arkeologiske uttalelse fra NTFK datert

6 Natur (naturmangfoldlovens 8-12) Naturmangfoldlovens 8-12 er vurdert, og en kan ikke se at planen kommer i konflikt med de temaer som her skal vurderes. Andre instanser Planforslaget er diskutert med tjenesteenhet landbruk og kommunaltekniske enheter ved avdeling for samfunnsutvikling, kommuneoverlegen, samt barnerepresentanten. Tilråding På grunnlag av ovenstående vurderinger anbefaler Rådmannen at området reguleres til boligformål. Rådmannen tilrår at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn.

7 Innkomne uttalelser i høringsperioden: Steinkjer kommunes trafikksikkerhetsutvalg (KTU), : KTU forutsetter tilfredsstillende tekniske løsninger for kollektivtrafikk mht. skoleveg Steinkjer kommunes eldreråd, : Forslag til reguleringsbestemmelser pkt Bolig tilføye en setning: "Eneboliger, rekkehus/kjedehus skal tilfredsstille krav til universell utforming." Steinkjer kommunes råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne, : Ingen merknad. Reindriftsforvaltningen, : Ingen merknad. Sametinget, : Kjenner ikke til at det er registrert automatisk freda samiske kulturminner i det omsøkte området. Sametinget har ingen øvrige merknader til planen, men minner om aktsomhetsplikten tiltakshaver har under pågående arbeid og at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda i følge kulturminneloven. Nord-Trøndelag Fylkeskommune, : NTFK har ikke merknader til hovedinnholdet i planen, men påpeker at opparbeiding av leikeplassen bør avklares gjennom rekkefølgebestemmelse til planen. Det bør og avklares i bestemmelsene hvilken status V1 skal ha. Kulturminner: Viser til rapport av som viser at det ikke ble påvist automatisk freda kulturminner under befaringen , og NTFK har derfor ikke ytterligere merknader eller innsigelser til saken. Minner dog om KML 8.2, og ber om å bli varslet dersom det under arbeidet påtreffes kulturminner som ikke ble oppdaget under befaring/registrering. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, : Landbruksavdelingen og Miljøvernavdelingen: Ingen merknader. Kommunalavdelingen: Viser til en liten bygning innenfor formålet bebyggelse som er vist med grå farge. Bygningen bør vises på annen måte enn ved avvikende farge. Bygningen er heller ikke angitt i tegnforklaringen. Til planbestemmelsene har kommunalavdelingen følgende bemerkninger: 2.1: Som hovedregel skal det ikke gis bestemmelser forankret i annen lovverk enn plan- og bygningsloven. Når det gjelder kulturminner er det gjort et unntak, se Miljøverndepartementets veileder T-1490, side 52. Det er likevel et spørsmål om ikke 2.1 går ut over det som det kan gis bestemmelser om etter pbl. 2.6: Bestemmelser til reguleringsplan er juridisk bindende, og det må derfor fremgå klart hvilke krav som stilles. 2.6 kunne etter vårt syn vært mer presis om hva som er kravet i bestemmelsen : Felles lekeplass vil være felles for de eiendommer som det i bestemmelser er sagt at arealene er felles for. Slikt fellesareal er forutsatt eid av de eiendommene som skal bruke arealet. Se nevnte veileder punkt , side 64. Allmennheten kan ikke gjennom bestemmelser

8 gis rettigheter til dette arealet. Det må dessuten spesifiseres hvilke eiendommer lekeplassen er felles for : Kan vegkanten ev. gis formålet «annen veggrunn»? 3.3.2: Friområde innebærer fortsatt at arealet forutsettes ervervet av det offentlige og blir opparbeidet. Det kan synes som om hensikten er å vise en felles lekeplass? I så fall må dette endres. Se kommentaren til Supplerende saksvurderinger: Universell utforming Krav til universell utforming av boliger kan ikke pålegges private boligbyggere (ref. forskrift om tekniske krav til byggverk, TEK 10). Imidlertid er det angitt i bestemmelsene (punkt 3.2.1) at veger og adkomster skal tilfredsstille krav til universell utforming. Dette gjelder f.eks. adkomst til leikeplass. Rådmannen tilrår videre at andre setning i punkt av bestemmelsene endres til "Arealene skal utformes på en slik måte at universell utforming ivaretas". Skoleskyss Steinkjer kommune og Nord-Trøndelag Fylkeskommune er ansvarlig for å tilrettelegge de tekniske løsninger mht. kollektivtrafikk og trygg skoleveg. Dette er noe som ikke kan løses i reguleringsplanen og må vurderes fortløpende av både kommunen og fylkeskommunen. Vegstatus Rådmannen foreslår å endre punkt i bestemmelsene slik at det fremgår i klartekst at o_v1 er offentlig veg slik Nord-Trøndelag Fylkeskommune påpeker. Tilsvarende må det spesifiseres at vegene f_v2 og f_v3 er felles private adkomstveger. Rekkefølgekrav for leikeplass Nord-Trøndelag Fylkeskommune har anbefalt at det stilles rekkefølgekrav til når leikeplassen skal opparbeides. Rådmannen finner det imidlertid ikke tilrådelig å pålegge Steinkjer Tomteselskap å opparbeide en ferdig leikeplass i området da dette vil høyne tomtekostnadene. Leikeplasser opparbeides erfaringsmessig på dugnad og utformes og gis innhold etter beboernes behov. Felles leikeplass og bruksrett Fylkesmannens kommunalavdeling påpeker at allmennheten ikke kan gis rettigheter til leikeplassen gjennom bestemmelsene. Rådmannen tilrår å endre siste setning i punkt av bestemmelsene til "Området er felles for alle eiendommer i hele Hervikmarka". Eksisterende bygning i planområdet Rådmannen foreslår å endre plankartet slik at eksisterende bygning i området (et vedlager) fremgår som et omrisse av selve bygningen og gjengis i tegnforklaringen som et linjesymbol, slik Fylkesmannens kommunalavdeling foreslår. Om kulturminner i planbestemmelsene Vedrørende punkt 2.1 i bestemmelsene (ref. Fylkesmannens uttalelse) så anser Rådmannen at følgende setning "Kulturminnemyndighetene avgjør snarest mulig og senest innen 3 uker om arbeidene kan fortsette og vilkårene for det" er en formulering som ikke går utover de rammer som plan- og bygningsloven tillater. Det må sees på som en fordel for alle parter at kulturminnemyndigheten pålegger seg selv en tidsfrist for å gi svar. Det vises for øvrig til den arkeologiske uttalelsen fra NTFK (datert og vedlagt den offentlige høringen) der formuleringen til denne bestemmelsen er gjengitt med nøyaktig samme ordlyd.

9 Radon Rådmannen tilrår å endre punkt 2.6 i bestemmelsene til "Tiltak for å forebygge evt. radonstråling skal ivaretas iht. forskrift om tekniske krav til byggverk, TEK 10". Dette iht. uttalelsen fra Fylkesmannens kommunalavdeling. Kartteknisk framstilling av veg Fylkesmannens kommunalavdeling stiller spørsmål ved om vegkanten kan angis som formål "annen veggrunn". Planmyndigheten anser dette som unødvendig og at det bare vil komplisere plankartet. Så lenge bredden på hhv. vegbane og vegkant er spesifisert i bestemmelsene (punkt 3.2.1) så anser Rådmannen at dette er tilstrekkelig. Friområdet Fylkesmannens kommunalavdeling stiller spørsmål ved punkt i bestemmelsene og om hensikten er å vise en felles leikeplass som skal opparbeides. Rådmannen understreker at dette ikke er hensikten. Området skal forbli et friområde som ikke skal bebygges. Det skal forbli et areal som i størst mulig grad framstår som et grøntområde uten at det nødvendigvis må opparbeides. Rådmannen kan ikke se at det er nødvendig å endre dette punktet.