Årsrapport Etatbygg Holding III AS

Transkript

1 Årsrapport 2011 Etatbygg Holding III AS

2

3 Innhold Hovedpunkter Oversikt over Etatbygg Holding III AS... 6 Markedsoppdatering... 8 Fakta om de enkelte eiendomsprosjektene: Sverresgate Triangelgården Styrets årsberetning Resultatregnskap Eiendeler Egenkapital og gjeld Kontantstrømoppstilling Regnskapsprinsipper Noter Revisjonsberetning Årsrapport 2011, Etatbygg Holding III AS 3

4 Triangelgården 4 Årsrapport 2011, Etatbygg Holding III AS

5 Hovedpunkter 2011 GJENNOMFØRTE INVESTERINGER Det er per desember 2011 foretatt to investeringer gjennom det heleide datterselskapet Etatbygg Holding III Norway AS. Begge investeringene har NAV som hovedleietaker. Investeringene ble gjennomført i henholdsvis mars og juli Byggene består til sammen av ca kvm og er lokalisert i Porsgrunn og Hamar kommune. Investeringen i Hamar er gjort sammen med Utstillingsplassen Eiendom, som eier 25 %. Det ble i 2011 foretatt en tilleggsinvestering i nabotomten til Triangelgården, der EBH III eier 50,25 % og Utstillingsplassen Eiendom eier resterende. Tomten benyttes per i dag som parkeringsplass av Triangelgårdens leietakere, men har et utviklingspotensiale innenfor gjeldende regulering. YTTERLIGERE INVESTERINGER EBH III signerte 30. mars 2012 avtale om kjøp av en seksjon i nytt kontorbygg på Kaldnes Brygge i Tønsberg, der det legges opp til at eiendommen tas over med virkning fra juni Seksjonen er på ca kvm og er utleid til NAV på en 10 års kontrakt. EBH III vil ha en eierandel på 30 % i dette prosjektet, som eies sammen med Global Eiendom Utbetaling 2008 AS. EBH III sin investerte egenkapital i prosjektet er ca. MNOK 8.2 og selskapet er etter denne investeringen fullinvestert. STABIL KONTANTSTRØM Kontantstrømmen er stabil og forutsigbar i begge investeringene da store deler av eiendommene er leiet ut til offentlige leietakere på lange kontrakter, som er gjenstand for indeksreguleringer fra år til år. Byggenes standard er god og kostnader til vedlikehold forventes å være begrenset de første årene, noe som tilsier en stabil og forutsigbar kontantstrøm. UTBETALING FOR 2011 Styret har på bakgrunn av avkastningen for 2011 og likviditeten i selskapet foreslått en utbetaling på 40 øre pr. aksje, som tilsvarer 4 % av emisjonskursen i den første emisjonen. Endelig vedtak fattes på generalforsamlingen i mai. Årsrapport 2011, Etatbygg Holding III AS 5

6 > 100 aksjonærer i Norge (hovedsaklig privatpersoner) Etatbygg Holding III AS 100 % Etatbygg Holding III Norway AS 100 % Sverresgate 20 AS 75 % Triangelgården AS Porsgrunn kvm Leie MNOK 3,1 Investert 2010 Andel inv. kapital 30 % Hamar kvm Leie MNOK 10,5 Investert 2010 Andel inv. kapital 70 % Etatbygg Holding III AS Innledning Årsrapporten inneholder, foruten komplett årsregnskap, informasjon om utviklingen i eiendomsmarkedet og en oppdatering av viktige hendelser i forvaltningen av de investerte porteføljene i Etatbygg Holding III AS (EBH III). Struktur og oversikt EBH III er et selskap med mandat til å investere i bygg og infrastrukturprosjekter med statlige, fylkeskommunale, kommunale og andre offentlige etater som dominerende leietakere. EBH III kan eie eiendommene både direkte og via andre eiendomsselskaper. EBH III ble etablert i 2010 og har gjennomført to emisjoner, siste emisjon ble avsluttet i juli Selskapet er organisert som et holdingsselskap hvor investorene eier aksjer. Investeringene gjennomføres via datterselskapet Etatbygg Holding III Norway AS. Figuren ovenfor oppsummerer strukturen i EBH III pr. 31. desember Per desember 2011 er det foretatt to investeringer som totalt utgjør ca kvm. Byggene ligger i henholdsvis Porsgrunn (Sverresgate) og Hamar (Triangelgården). Med virkning fra juni 2012 kjøper selskapet 30 % av bygg i Tønsberg, som leies ut til NAV på en 10 års leiekontrakt. Denne investeringen er ikke inkludert i strukturoversikten nedenfor. Bygget er på kvm. EBH III sin investerte egenkapital vil være MNOK 8,2 og er med dette fullinvestert. 6 Årsrapport 2011, Etatbygg Holding III AS

7 2 1 Eiendommer 1. Sverresgate, Porsgrunn 2. Triangelgården, Hamar Årsrapport 2011, Etatbygg Holding III AS 7

8 BNP-vekst i Norden 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % -4 % -6 % -8 % -10 % Kilde: SEB/Newsec Norge Sverige Finland Danmark Markedsoppdatering Utvikling av eiendomsmarkedet i Norden Den nordiske økonomien har vist sterk vekst det siste året og synes å ha kommet bedre ut enn andre europeiske økonomier. Sterke eksportindustrier, sterk olje- og gass sektor (Norge), lav statlig gjeld, høyt utdanningsnivå, transparent økonomi og forbrukere med sunn privatøkonomi gir regionen stabilitet og grunnlag for videre positiv utvikling. Eiendomsmarkedet i Norden hadde en god utvikling i første halvår 2011, med økte transaksjonsvolum spesielt i det norske og svenske markedet. Til tross for uroen i de fi nansielle markedene i siste halvdel av 2011 har likviditeten holdt seg på et bra nivå også i andre halvår i Norge og Sverige, mens det var en noe svakere utvikling i Danmark og Finland. Transaksjonsvolumet i 2012 forventes å bli i samme størrelsesorden som i Med andre ord forventes det fortsatt et likvid transaksjonsmarked spesielt for attraktive eiendommer med god beliggenhet. Dette med bakgrunn i sterke fundamentale forhold i økonomien i de Nordiske landene, en stabil banksektor og høy grad av transparens i markedet. Avkastningskravene/yieldene 1 for kontorbygg falt i 2010, mens avkastningskravene for 2011 totalt sett har vært tilnærmet uendret. Avkastningskravene for attraktive eiendommer med god beliggenhet gikk ytterligere ned i For 2012 forventes en fl at utvikling i avkastningskravene i Norden, men fortsatt vekst i leieprisene forventes å bidra til positiv utvikling i eiendomsverdiene Kilder: Newsec, JLL, Akershus Eiendom Makroøkonomisk utvikling i Norge Den europeiske statsgjeldskrisen har fått konsekvenser også for den norske økonomien. Tross god inntektsvekst i Norge, drevet av høy sysselsetting og gode lønnsoppgjør, er spareraten til norske husholdninger høyere enn tidligere. Det er imidlertid ingen krisestemning i norsk økonomi. I november 2011 rapporterte norske bedrifter om en forventet produksjonsvekst på 2,3 % i første halvdel av I tillegg meldte noen bedrifter om kapasitetsproblemer der de forventet å måtte øke sysselsettingen fremover. Det forventes at oljenæringen fortsatt vil være en viktig bidragsyter i norsk økonomi fremover. Det er gjort fl ere store funn på norsk sokkel i 2011 som vil være viktig for norsk økonomi i årene som kommer. Høy aktivitet i oljerelatert sektor kombinert med lave renter og reallønnsvekst legger grunnlag for forbruksvekst fremover. En sterk norsk krone kan imidlertid dempe veksten i konkurranseutsatt industri og blant annet som en følge av dette besluttet Sentralbanken å kutte styringsrenten med ytterligere 0,25 %, til 1,5 %, i mars Styringsrenten er dermed redusert med 0,75 % siden desember Oppsummert så skiller norsk økonomi seg positivt ut fra den generelle utviklingen i Europa på en rekke områder. BNP veksten var på 2,4 % i 2011 og arbeidsmarkedet er sterkt med økende sysselsetting og en arbeidsledighet i underkant av 3,5 %. Privat forbruk økte med ca. 2,3 % i 2011 og boligprisene stiger i takt med sterk befolkningsvekst, spesielt i de største byene. Disse forholdene, supplert med betydelige verdier i Statens pensjonsfond utland og fortsatt muligheter til å senke styringsrenten ytterligere, gjør at Norge har en unik fi nansiell handlingsfrihet sammenlignet med de fl este andre økonomier. Kilde: DNB 1 Direkteavkastning/yield defi neres som driftsnetto (leieinntekter fratrukket driftskostnader) dividert med eiendommens verdi. Gitt uendret driftsnetto vil en yield-økning gi lavere eiendomsverdi, mens en yield-reduksjon vil gi høyere eiendomsverdi. 8 Årsrapport 2011, Etatbygg Holding III AS

9 Kontorleiesyklus i Norden, Q112 Oslo Helsinki Stockholm Göteborg Leievekst avtar Akselererende leievekst Fallende leier Leiene bunner ut Kilde: Jones Lang Lasalle, Newsec Eiendomsmarkedet i Norge Det var usikkerhet rundt transaksjonsmarkedet gjennom 2011 og de løpende prognosene var preget av høy grad av usikkerhet. Dette gjenspeilet således den generelle økonomiske usikkerheten i Europa forøvrig. Forventningene til 2011 var store ved inngangen til året og estimerte transaksjonsvolum var NOK 50 milliarder. Den europeiske statsgjeldskrisen endret imidlertid markedet betydelig og usikkerheten fremsto som stor også i det norske eiendomsmarkedet. Transaksjonsvolumet ble NOK 35 milliarder, som likevel ble bedre enn mange enn stund fryktet. Det største transaksjonsvolumet er naturlig nok i Stor-Oslo og dette markedet utgjorde 65 % av det totale transaksjonsvolumet. Verdiutviklingen var generelt positiv i første halvår av 2011 med fallende yielder og økende verdier. Etter sommeren snudde denne trenden og markedet ble mer selektivt. Dyrere fi nansiering var hovedårsaken til dette, kombinert med høyere avkastningskrav for egenkapitalen. De beste eiendommene holdt seg imidlertid bra i pris, der de beste eiendommene ble solgt til yieldnivåer rundt 5,25 %. Så langt i 2012 er stemningen bedre enn den var ved utgangen av Risikopåslag og kredittspreader er blitt noe redusert fra fjoråret og internasjonale makrotall ser gjennomgående bedre ut enn ved utgangen av Estimert transaksjonsvolum i 2012 er NOK 40 milliarder. Imidlertid vil nøkkelfaktorer som renteutvikling og generell økonomisk utvikling både i Norge og internasjonalt være avgjørende for aktiviteten i markedet. Aktiviteten ved inngangen av året har vært høy, med blant annet salg av DNB sitt nye hovedkontor i Bjørvika. Pris var NOK 4,8 milliarder, som tilsvarer 5,1 % i direkteavkastning. På utleiesiden er det generelle bildet at kontorleiemarkedet i Stor-Oslo holder seg bra. Den mest merkbare konsekvensen av de generelle økonomiske urolighetene er at beslutningene tar lenger tid. Det merkes imidlertid en to-deling i norsk økonomi, der det er tydelig at selskaper innen olje og offshore har et økende arealbehov og dermed skiller seg ut fra øvrige segmenter. Den samlede ledigheten i Stor-Oslo har økt fra kvm til kvm i løpet av det siste halvåret. Dette tilsvarer en ledighet på ca. 7 %, som forventes å være stabil i Trenden er at nye, moderne bygg i områder som CBD 2 og Skøyen blir fylt på bekostning av eldre bygg utenfor de mest sentrale kontorområdene. Den økte ledigheten i 2011 kom av tilførsel av nybygg. Leieprisene forventes å ha en fl at til svak positiv utvikling. For de beste objektene i Oslo forventes det at prisene fortsatt vil stige. For kontor har det i fjerde kvartal vært utleiepriser på ca. NOK per kvm for de beste eiendommene. Dette er høyere enn hva som forventes fremover, men det er uansett en indikator på at betalingsvilligheten for bygg med god beliggenhet er høy. Gjennomsnittlig utleiepris i Oslo forventes å ligge rundt per kvm for CBD. For kontorlokaler i Oslo med beliggenhet utenfor CBD ligger utleieprisen i området per kvm per kvm, avhengig av beliggenhet og standard. Kilder: DNB, Colliers 2 Central Business District (det mest attraktive forretningsområde i en by) Årsrapport 2011, Etatbygg Holding III AS 9

10 Sverresgate 10 Årsrapport 2011, Etatbygg Holding III AS

11 Sverresgate Sverresgate ligger i Porsgrunn sentrum og er på ca kvm og er bygget på eiet tomt. Porsgrunn kommune ligger i Telemark fylke og har ca innbyggere. Byen er Telemarks største industrikommune med kjemiske industribedrifter som Yara og Norcem. Solcellebedriften REC er også etablert på Herøya i Porsgrunn kommune. Kommunen har en beliggenhet nær både hovedfartsåren E18 og jernbanen. Avstanden til Oslo er ca. 160 kilometer. Storgata Jernbanegata Sverresgate PORSGRUNN NSB Porsgrunn Stasjon Jernbanegata Sverresgate ble bygget i 1971, men ble totalrenovert for MNOK 30 i 2009 og fremstår som et nytt og moderne kontorbygg. NAV leier hele eiendommen og gjenværende leietid er ca. 8,5 år, med opsjon på forlengelse. Transaksjonen ble gjennomført som eiendomskjøp og ble fi nansiert med 35 % egenkapital og 65 % lån. Det er lav risiko forbundet med denne type leietaker. Kontantstrømmen ble bedre enn forventet i 2011 grunnet lavere vedlikeholdskostnader enn budsjettert og det forventes at vedlikeholdskostnadene vil være lave også de kommende årene. Inntektene er stabile og vil kun være gjenstand for periodiske indeksreguleringer. Kirkebakken Sverresgate Olavsgate Aallsgate Skolegata Grensegata Løvenskioldsgate e Stangsgate Andel av årlige leieinntekter Nøkkeldata Areal kvm 23 % Budsjetterte inntekter 2012 MNOK 3,1 Teknisk og økonomisk forvalter NEAS ASA Investeringsår 2010 Årsrapport 2011, Etatbygg Holding III AS 11

12 Triangelgården Triangelgården er et bygg på ca kvm og ligger i gågata i Hamar sentrum. Hamar kommune er den nest største kommunen i Hedmark fylke, målt i antall innbyggere, med ca innbyggere. Hamar by er imidlertid den største i Hedmark og det største tettstedet i region innlandet. Hamar har nær tilknytning til E6 og jernbane. Reiseavstanden til Oslo er ca. 135 kilometer. Herman Frangs gate Storhamargata Grønnegata HAMAR Kirkegata Hamar Kino Bekkegata Holsetgata Lierbakken Torggata Seminargata Grønnegata Håkons gate NAV er største leietaker og inntektene fra NAV utgjør ca 87 % av de totale leieinntektene fra bygget. De øvrige leietakerne er også offentlige. Bygget har gjennomgått en omfattende rehabilitering de siste årene og har god standard. EBH III eier 75 % av bygget. Resterende 25 % eies av Utstillingsplassen Eiendom, som også forvalter eiendommen. Utstillingsplassen Eiendom er en av innlandets største eiendomsselskaper, med blant annet god kjennskap til markedet i Hamar. EBH III har i 2011 kjøpt 50,25 % av nabotomten til Triangelgården, der resterende andel eies av Utstillingsplassen Eiendom. Tomten leies per i dag ut som parkeringsplass til Triangelgårdens leietakere, men har et utviklingspotensiale innenfor eksisterende regulering. Skappels gate Brygga Brygga Kontantstrømmen ble bedre enn forventet i Inntektene er forutsigbare, der endringene fra år til år hovedsakelig er indeksjusteringer. Vedlikeholdskostnadene har i 2011 vært begrenset siden bygget har god standard. Det forventes at disse vil være lave også det kommende året, noe som i sum gir en stabil og forutsigbar kontantstrøm. Andel av årlige leieinntekter Nøkkeldata Areal kvm Budsjetterte inntekter 2012 MNOK 10,5 Teknisk og økonomisk forvalter Utstillingsplassen Eiendom AS Investeringsår % 12 Årsrapport 2011, Etatbygg Holding III AS

13 Årsregnskap 2011 Årsrapport 2011, Etatbygg Holding III AS 13

14 Årsberetning 2011 Etatbygg Holding III AS Selskapets virksomhet Etatbygg Holding III (EBH III) AS har som formål å eie og drive eiendommer, enten direkte eller indirekte gjennom andre selskaper. Selskapets mandat er å investere i bygg og infrastruktur med statlige, fylkeskommunale, kommunale og andre offentlige etater som dominerende leietakere. Gjennom datterselskapet Etatbygg Holding III Norway AS er det foretatt to investeringer per desember Begge investeringer er foretatt i norske eiendommer og norske selskaper. Pr. 31. desember 2011 har Etatbygg Holding III AS 112 aksjonærer, som i hovedsak er private investorer. der det legges opp til at eiendommen tas over med virkning fra juni Seksjonen er på ca kvm og er utleid til NAV på en 10 års kontrakt. EBH III vil ha en eierandel på 30 % i dette prosjektet, som eies sammen med Global Eiendom Utbetaling 2008 AS. EBH III sin investerte egenkapital i prosjektet vil være ca. TNOK Fremtidig utvikling Utviklingen for selskapet påvirkes av utviklingen i de tre foretatte investeringene. For alle disse er det inngått lange kontrakter med offentlige leietakere. Kontantstrømmen vurderes derfor som forutsigbar og sikker. Fortsatt drift I samsvar med regnskapsloven 3-3 bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er til stede. Til grunn for antagelsen ligger resultatprognoser for 2012 samt prognoser for årene fremover. Hendelser i regnskapsåret Det er per 31. desember 2011 foretatt to investeringer. Driften i de to foretatte investeringene har vært som forventet i 2011, noe som underbygges av lange leiekontrakter med solide leietakere. Begge EBH III sine investeringer har god standard og er de siste årene oppgradert for betydelige beløp. Dette medfører at kostnader til vedlikehold vil være begrenset de første årene og at den samlede kontantstrømmen således er forutsigbar. Finansiell risiko Selskapets inntekter, gjeld og egenkapital er i NOK og dermed ikke utsatt for valutarisiko. Arbeidsmiljø og personale Selskapet har ingen egne ansatte og det er heller ingen ansatte i noen av de underliggende selskapene. Det er således ikke nødvendig å iverksette tiltak i forhold til arbeidsmiljø eller likestilling. Selskapets styremedlemmer er menn. Miljørapportering Selskapets virksomhet forurenser i svært begrenset grad det ytre miljø. Redegjørelse for årsregnskapet Konsernets driftsinntekter utgjorde TNOK i Konsernets resultat før skatt ble TNOK Konsernets likviditetsbeholdning var TNOK per 31. desember 2011, mens tilsvarende tall for 31. desember 2010 var TNOK Totalkapitalen for konsernet var TNOK per 31. desember 2011 mot pr. 31. desember Egenkapitalandelen var 35 % per 31. desember 2011 som er det samme som foregående år. Kontantstrøm fra operasjonell drift har vært TNOK Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter og fi nansieringsaktiviteter er negativ med henholdsvis TNOK og TNOK Hendelser etter balansedagen EBH III signerte 30. mars 2012 avtale om kjøp av en seksjon i nytt kontorbygg på Kaldnes Brygge i Tønsberg, Forskning og utvikling Selskapet har ikke hatt forsknings- og utviklingsaktiviteter i regnskapsåret. Årsresultat og disponeringer Morselskapets årsresultat ble TNOK 45. Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i Etatbygg Holding III AS: Beløp i NOK Utbytte Overført fra annen egenkapital Totalt disponert 45 Selskapets frie egenkapital pr. 31. desember 2011 var TNOK Oslo, 19. april 2012 Christer Wennersten Styreformann Andres Aulik Styremedlem Martin Bruck Styremedlem Inge Fjeldstad Styremedlem 14 Årsrapport 2011, Etatbygg Holding III AS

15 Resultatregnskap Morselskapet Konsernet Beløp i NOK Note 2011 DRIFTSINNTEKTER - - Leieinntekter Sum driftsinntekter DRIFTSKOSTNADER Lønnskostnader Ordinære avskrivninger Netto nedskrivning 2, Andre driftskostnader 9,10, Sum driftskostnader DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Finansinntekter Finanskostnader Netto finansposter RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD Skattekostnad ÅRSRESULTAT Herav minoriteter 715 Opplysninger om avsetninger til: Utbytte Annen EK Sum disponert Årsrapport 2011, Etatbygg Holding III AS 15

16 Eiendeler Morselskapet Konsernet Beløp i NOK Note ANLEGGSMIDLER - - Tomter, bygninger og annen fast eiendom 2, Maskiner og inventar Sum varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskap Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler OMLØPSMIDLER Fordringer - - Kundefordringer Fordringer konsernselskaper Andre fordringer Sum fordringer Bankinnskudd Sum omløpsmidler SUM EIENDELER Årsrapport 2011, Etatbygg Holding III AS

17 Egenkapital og gjeld Morselskapet Konsernet Beløp i NOK Note EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital 1, Overkursfond Annen innskutt egenkapital Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital Minoritetsinteresser Sum egenkapital GJELD Avsetning for forpliktelser - - Utsatt skatt Sum avsetning for forpliktelser Langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Utbytte Leverandørgjeld Betalbar skatt Skyldig offentlige avgifter Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD Oslo, 19. april 2012 Christer Wennersten Styreformann Andres Aulik Styremedlem Martin Bruck Styremedlem Inge Fjeldstad Styremedlem Årsrapport 2011, Etatbygg Holding III AS 17

18 Kontantstrømoppstilling Morselskapet Konsernet Beløp i NOK Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skatt Betalt skatt Ordinære avskrivninger Nedskrivninger Endring i kundefordringer og leverandørgjeld Endring i andre tidsavgrensningsposter Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter Utbetaling ved kjøp av aksjer og andeler Utbetaling ved kjøp av varige driftsmidler Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter - - Utbetaling ved nedbetaling av kortsiktig og langsiktig gjeld Innbetaling ved emisjoner (netto etter emisjonskostnader) Innbetaling fra minoritet Tilbakebetaling til aksjonærene / utbytte Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto endring i likvider i året Bankinnskudd per Bankinnskudd per Årsrapport 2011, Etatbygg Holding III AS

19 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet er utarbeidet som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert. Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapet følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost tilordnes identifi serbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som oppføres i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Eventuell merverdi eller mindreverdi ut over hva som kan henføres til identifi serbare eiendeler og gjeld balanseføres som goodwill. Merverdier i konsernregnskapet avskrives lineært over de oppkjøpte eiendelenes forventede levetid. Datterselskap Datterselskaper vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Utbytte og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er avsatt i datterselskapet. Overstiger utbytte andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, representerer den overskytende del tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene er fratrukket investeringens verdi i balansen. Leieinntekter Leieinntekter inntektsføres i takt med levering av ytelsene. Forskuddsbetalt leie balanseføres som kortsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmiddelets forventede levetid. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmiddelets kostpris og avskrives i takt med driftsmiddelet. Dersom gjenvinnbart beløp av driftsmiddelet er lavere enn balanseført verdi foretas nedskrivning til gjenvinnbart beløp. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdien av de fremtidige kontantstrømmene som eiendelen vil generere. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier i de respektive selskap, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Det avsettes ikke for utsatt skatt knyttet til merverdier på eiendommer ved selskapskjøp. Klassifi sering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelsestidspunktet. Øvrige poster er klassifi sert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Årsrapport 2011, Etatbygg Holding III AS 19

20 Noter Note 1 Egenkapital Beløp i NOK Morselskapet Aksjekapital Overkursfond Annen innskutt egenkapital Annen egenkapital Sum Egenkapital pr Årets resultat Utbytte Egenkapital pr Konsernet Innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Minoritet Sum Egenkapital pr Min.interesser årets investeringer Årets resultat Utbytte Egenkapital pr Note 2 Varige driftsmidler Beløp i NOK Konsernet Tomter / bygninger og annen eiendom Maskiner og inventar Sum varige driftsmidler Anskaffelseskost pr Tilgang kjøpte driftsmidler Anskaffelseskost pr Av- og nedskrivninger pr Årets avskrivninger Reversering av tidligere års nedskrivninger Akkumulerte av- og nedskrivninger pr Balanseført verdi pr Årets avskrivninger * Bygninger og annen fast eiendom 50 år * Maskiner og inventar 3-15 år * Tomter avskrives ikke 20 Årsrapport 2011, Etatbygg Holding III AS

21 Note 3 Datterselskap, tilknyttet selskap m v Beløp i NOK Selskapets navn Land Ervervet Eierandel Egenkapital Resultat Etatbygg Holding III Norway AS Norge % Datterselskapet Etatbygg Holding III Norway AS, Oslo, har pr en aksjekapital på TNOK 100 bestående av aksjer til pålydende NOK 0,02. Investeringen er i regnskapet vurdert etter kostmetoden og balanseført til TNOK Etatbygg Holding III Norway AS eier følgende selskaper: Selskapets navn Land Ervervet Eierandel Egenkapital Resultat Sverresgate 20 AS Norge ,00% Triangelgården Invest Holding AS Norge ,00% Triangelgården Invest AS Norge ,00% AS Grønnegaten 92 Norge ,00% Note 4 Langsiktig gjeld Beløp i NOK Konsernet Gjeld til kredittinstitusjoner Forfallstidspunkt - langsiktig gjeld Innen 1 år år Senere enn 5 år Sum Pantesikret gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner: Pantsatte eiendeler: Tomter, bygninger og annen fast eiendom Annet - - Verdi i balansen: Tomter, bygninger og annen fast eiendom Selskapets gjeldsfi nansiering er knyttet til hver enkelt investering i etablerte single purpose selskaper. Hver enkelt låneavtale vil således ha egne lånekriterier knyttet til overholdelse. Det er ingen krav i låneavtalene knyttet til LTV eller ICR i konsernet. Portefølje Bank Hovedstol Forfall ICR krav *) LTV krav **) Faktisk ICR Faktisk LTV Sverresgate Handelsbanken NA NA NA NA Triangelgården Handelsbanken NA NA NA NA *) ICR: Interest Coverage Ratio. Rentedekningsgraden er et mål for både soliditet og lønnsomhet, da den forteller i hvilken grad selskapet er i stand til å betale sine rentekostnader og evne til å påta seg større låneforpliktelser. Generelt beregnes rentedekningsgraden ved å ta EBIT og dele på rentekostnadene, men de fl este låneavtalene har en egen defi nisjon der blant annet investeringer i mange tilfeller trekkes ut av EBIT. **) LTV: Loan to Value Ratio. Lånets hovedstol deles på markedsverdien av eiendomsporteføljen. Årsrapport 2011, Etatbygg Holding III AS 21

22 Note 5 Mellomværende med selskap i samme konsern Beløp i NOK Morselskapet Fordring på konsernselskap Konsernmellomværende Triangelgården Invest Holding AS Etatbygg Holding III Norway AS Sum Note 6 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Morselskapet Morselskapets aksjekapital består av aksjer pålydende NOK 0,1. Etatbygg Holding III AS har 112 aksjonærer pr Selskapet eier ingen egne aksjer. Følgende aksjonærer eier mer enn 1 % av aksjene pr 31.12: Aksjer Eierandel Slettebøe Holding AS ,43 % Matis AS ,84 % Mæhlen, Peter Ingar ,13 % Stärk-Johansen, Kari Tove ,56 % Bastiansen, Truls Otto Kristoffer ,42 % Hafnor, Håkon ,42 % Haugen, Svein Andreas ,42 % Jacobsen, Stein ,42 % Medalen, Jonny ,42 % Norges Bandyforbund ,42 % Skorpen, Hallgeir ,42 % Svee, Konrad ,42 % Andersen, Sturla ,21 % Andersens regnskapskontor AS ,14 % Lovald, Olav ,14 % Øvrige aksjonærer mindre enn 1 % ,20 % Sum ,00 % 22 Årsrapport 2011, Etatbygg Holding III AS

23 Note 7 Skatt Beløp i NOK Morselskapet Konsernet Årets skattekostnad Betalbar skatt Endring i utsatt skatt Sum skattekostnad Årets skattegrunnlag Resultat før skatt Emisjonskostnader Permanente forskjeller Endr midl forskjeller (inkl fremførbart underskudd) Fremførbart underskudd som ikke benyttes i regnskapsåret Årets skattegrunnlag Skatteøkende/(-reduserende) midlertidige forskjeller Eiendommer Øvrige midlertidige forskjeller Underskudd til fremføring Grunnlag beregning utsatt skatt Nedvurdering av utsatt skattefordel Balanseførte midlertidige forskjeller Netto utsatt skatt (-utsatt skattefordel) Avstemming av selskapets skatteprosent % skatt av resultat før skatt Endr i nedvurdering av midl forskj knyttet til underskudd Beregnet skattekostnad - - Effektiv skattesats 1 0% 0% 1 Skattekostnad i forhold til resultat før skatt Note 8 Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte mm. Beløp i NOK Morselskapet Konsernet Lønnskostnader Lønninger Arbeidsgiveravgift Sum Konsernet har ingen ansatte og er derfor ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Årsrapport 2011, Etatbygg Holding III AS 23

24 Morselskapet Konsernet Honorar til styret Styrehonorar Morselskapet Konsernet Honorar til revisor Lovpålagt revisjon Andre tjenester Sum Beløpene er inklusiv merverdiavgift. Note 9 Poster som er slått sammen i regnskapet Beløp i NOK 1000 Morselskapet Konsernet Andre driftskostnader Reparasjon- og vedlikeholdskostnader Oppvarming Vann Elektrisitet Kjøpte tjenester Forsikring Forvaltningskostnader Eiendomsskatt Øvrige kostnader Sum andre driftskostnader Morselskapet Konsernet Finansinntekter Renteinntekt fra foretak i samme konsern Annen renteinntekt Konsernbidrag fra datterselskap Sum fi nansinntekter Morselskapet Konsernet Finanskostnader Annen rentekostnad Annen fi nanskostnad Sum fi nanskostnader Morselskapet Konsernet Annen kosrtsiktig gjeld Forskuddsbetalte leieinntekter Påløpte kostnader og renter Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Årsrapport 2011, Etatbygg Holding III AS

25 Note 10 Honorarer til løpende forvaltning Etatbygg Holding III AS har avtale om løpende forvaltning med Navigea Securites AS (avtale transportert fra Acta Asset Management AS) og ABG Sundal Collier Real Estate AS. For disse tjenestene har konsernet blitt belastet med et forvaltningshonorar, honoraret utgjorde TNOK for Honoraret er kostnadsført under forvaltningskostnader, ref note 9. Note 11 Finansielle instrumenter Rentederivater Selskapet har som strategi å sikre opp mot 100 % av rentebærende gjeld ved gjennomføring av investeringer. Låneavtalene inngås primært som med fl ytende lånebetingelse, men långiver vil normalt kreve inngåelse av en separat derivatkontrakt tilsvarende hovedstol som sikrer fastrente. Finanskostnadene er presentert netto. Verdien av rentederivatene balanseføres ikke ihht. god regnskapsskikk i Norge. Verdiendringer er således heller ikke ført over selskapets resultat. Under følger en oversikt over selskapets rentederivater pr Portefølje Bank Hovedstol Valuta Fastrente sats Startdato Sluttdato Urealisert gevinst / (-) tap pr 31. desember Sverresgate Handelsbanken NOK 3,88 % Triangelgården Handelsbanken NOK 3,86 % Sum urealisert gevinst / (-) tap NOK Note 12 Bankinnskudd Posten består av konsernets ordinære bankkonti. Konsernet har ingen bundne bankmidler. Note 13 Nedskrivninger Beløp i NOK Selskapet har vurdert bokført verdi av sine investeringer i fast eiendom pr 31.12, og foretatt nedskrivninger og reversering av tidligere nedskrivninger. Vurdering av eiendomsverdiene er basert på takster innhentet av uavhengig tredje part i januar Takster innhentes halvårlig for alle eiendomsinvesteringene i selskapet. Med bakgrunn i disse takstene har selskapet pr foretatt følgende nedskrivninger, og reversering av tidligere nedskrivninger: Portefølje / selskapsnavn Bokført verdi før årets nedskrivning Nedskrivning Reverserte nedskrivninger Ny bokført verdi Sverresgate Sum Note 14 Andre forhold Alle aksjonærer i Etatbygg Holding III AS har inngått investeringsavtale med Acta Asset Management AS som blant annet beskriver selskapets investeringsmandat. Årsrapport 2011, Etatbygg Holding III AS 25

26 26 Årsrapport 2011, Etatbygg Holding III AS

27 Årsrapport 2011, Etatbygg Holding III AS 27

28 28 Årsrapport 2011, Etatbygg Holding III AS

29 Årsrapport 2011, Etatbygg Holding III AS 29

30 30 Årsrapport 2011, Etatbygg Holding III AS

31 Årsrapport 2011, Etatbygg Holding III AS 31

32 Etatbygg Holding III AS C/O ABG Sundal Collier Postboks 1444 Vika NO-0115 Oslo ssd.no