LEVERANSEBESKRIVELSE Prosjekt: Årvolltoppen. Revidert: PEL

Transkript

1 1 LEVERANSEBESKRIVELSE LEVERANSEBESKRIVELSE Prosjekt: Årvolltoppen Revidert: PEL

2 2 Forord Denne beskrivelsen er et bilag til kontrakten mellom boligkjøper og JM Norge AS. Med Bolig menes hele kontraktsobjektet, det vil si leilighet med tilhørende uteareal/balkong/terrasse, bod(er), eventuelt rett til p-plass hvis dette inngår i avtalen og eier- og bruksrettigheter til fellesareal og bygninger. Innhold: 1. Prosjektet 2. Miljø, energi og sikkerhet 3. Utvendig anlegg 4. Byggenes konstruksjoner 5. Innredning og overflater 6. Elektroinstallasjoner 7. Sanitæranlegg 8. Varmeanlegg 9. Ventilasjon 10. Dokumentasjon 11. Tilvalg og endringer 12. Diverse 1. Prosjektet Identifisering Prosjektets navn: Adresse: Eiendomsmatrikkel: Ansvarlige aktører Byggherre, tiltakshaver Arkitekt Entreprenør Salg ved Oppgjørsmegler Offentlige planer Reguleringsplan Byggetomta Området Vegetasjon Årvolltoppen Årvollveien 72, 0590 Oslo Gnr 86, bnr 467 i Oslo kommune. Hjemmelshaver er Årvollveien 72 ANS. Eier er JM Norge AS (senere kalt JM ). Matrikkel kan endres etter sammenføyning/deling. JM Halvorsen & Reine JM Røisland & Co Prosjektsalg AS Røisland & Co Prosjektsalg AS Reguleringsplan for Årvollveien 72, vedtatt Eiendommene vil bli bygget ut i to eller flere trinn. Nabo til marka. En eksisterende industritomt som nå skal forvandles til et nytt boligområde. Ingen viktige bevaringsverdige trær.

3 3 Terreng/grunnforhold Adkomst/parkering Adkomst med bil Parkeringsdekning Garasjeløsning Gjesteparkering Omfang/størrelse Størrelse på eiendommen Leilighetsfordeling Fremtidig eierforhold På tomten er det stort sett fjell i dagen, for øvrig løsmasser av moderat tykkelse, over fjell. Regulert adkomst er direkte fra veien inn i det som blir det kommende p-anlegget. Bil- og sykkelparkering skal anordnes etter den til enhver tid gjeldende parkeringsnorm i Oslo kommune. Maks. 10 bilparkeringsplasser kan anlegges på terreng. Minst 5% av plassene skal tilrettelegges for personer med nedsatt funksjonsevne. Parkeringsplassene vil bli opparbeidet i kjeller over et plan. Det etableres utvendig gjesteparkering på eiendommen. Tomten er på totalt m2 Det planlegges totalt 91 leiligheter i 4 blokker. Oppgang A, B, C og DEF. Første salgs- og byggetrinn består av 1 blokk, oppgang D, E og F. Eiendommene skal seksjoneres og kan senere deles opp eller i flere sameie(r) bestående av alle boligkjøperne på Årvolltoppen. Hver eier får tinglyst skjøte som sikrer eiendomsrett i sin seksjon med en hoveddel (boligen) og en tilleggsdel (bod) med evt bruksrett til hage. Parkeringsanlegget vil bli organisert som en egen enhet (garasjelag) hvor hver enkelt plass blir solgt separat. Endelig organisering av dette avklares på et senere tidspunkt. 2. Miljø, energi og sikkerhet Utemiljø JM vil påse at det ikke blir plantet eller sådd vekster som ikke er anbefalt på grunn av at de er særlig giftige, eller som er allergifremkallende utover det som naturlig finnes i nærmiljøet. Innemiljø JM vil legge til rette for at brukerne av boligene kan få et sunt og godt innemiljø, og det vil ikke bli benyttet helsefarlige materialer. Leilighetene vil bli utstyrt med balansert ventilasjonsanlegg som muliggjør tilførsel av frisk inneluft til enhver tid. Se eget kapittel.

4 4 Oppvarming Det leveres elektrisk panelovn montert på vegg i stue, i henhold til beregnet energibehov. Prinsippet for plassering er på brystning under vindu. I bad leveres elektrisk gulvvarme med termostat. Øvrige oppholdsrom er forberedt for panelovn og kan bestilles som tilvalg. Varmt vann til tappevann leveres fra egen varmtvannsbereder integrert i varmepumpe/ventilasjonsaggregat. Aggregat blir plassert i bod i leiligheten. Energibehov Boligenes varmetap og energibehov er dimensjonert i henhold til TEK10. Se ellers avsnitt 4 Byggets konstruksjoner. Lyd og akustikk Boligene bygges etter Norsk Standard 8175 klasse C. Standarden setter krav til lydisolasjon mellom boliger, og mellom boliger og fellesrom. Sikkerhet Boligene bygges etter de sikkerhetsbestemmelser som myndighetene har pålagt, blant annet med røykvarsler i himling og brannslukkerapparat plassert i bod samt at boligene sprinkles iht. tek.10. Vinduene er påsatt åpningsbegrensning, og det blir påsett at faste vinduer kan pusses på en sikker måte fra bakken, balkong/terrasse eller fra innsiden via åpningsvindu på siden. I fellesarealene kan det være behov for bruk av lift for utvendig vask. Det leveres ringetablå ved hovedinnganger og port telefon til automatisk døråpner. Terrassedører på bakkeplan og entredører leveres med godkjent lås. 3. Utvendig anlegg Offentlige anlegg Det etableres en tursti/trapp opp mot parkeringsplass som vil gi direkte adkomst til marka fra tomten (med forbehold om offentlig godkjennelse). Fellesanlegg Øvrige veier er private og skal eies og driftes i fellesskap av brukerne internt i området. Boligsameiene/grunneierne innenfor Årvolltoppen har alene ansvar for veier og øvrige fellesarealer på egen grunn, og vil driftes av sameiet/ene (evt. huseierforening) der alle eierne innenfor området Årvolltoppen har rett og plikt til å delta. Kostnader til dette fastsettes senere og vil komme som et tillegg til øvrige felleskostnader. Asfalterte flater bygges med fall slik at overvann kan renne til omkringliggende terreng eller til overvannssluk. Gangarealene utstyres med utebelysning. På dekke over garasjekjeller som skal nyttes til opphold eller trafikk legges asfalt, grus eller betong. Utenfor oppholds-/trafikkarealet legges vekstjord som beplantes

5 5 eller tilsås med gress. Gangstier blir gruset eller asfaltert. Deler av utomhus anlegget vil ikke nødvendigvis være ferdigstilt før innflytting. Private terrasser får platting og skjerming mellom terrasser utføres av en kombinasjon av skjermvegger og plantekasser. Det etableres to felles sportsboder sentralt i utearealet. Lekeplasser og grøntanlegg Det skal opparbeides lekeplasser og grøntanlegg i samsvar med godkjent utomhusplan. Overvannshåndtering Regn- og smeltevann fra snø vil i størst mulig grad bli ledet til områder på overflaten hvor vannet kan infiltreres i grunnen uten å belaste ledningsnettet. Kjøreveier blir utstyrt med overvannssluk, likeledes tak og takterrasser. Avløp fra sluk blir ledet i lukkede ledninger til overvannsnettet. Vann- og spillvannsledninger Vann- og spillvannsledninger blir tilknyttet offentlig ledningsnett. Kabelføringer Kabler for sterkstrøm, tele, data og antenne føres fram til fordelerskap i kjeller. Kabelselskapene har eierskap og vedlikeholdsansvar for kabelanlegg frem til fordelerskap. Renovasjon Renovasjonsløsning er basert på nedsenkede beholdere i søndre del av eiendommen. Kostnader til renovasjon er en funksjon av total beregnet renovasjonskapasitet ut fra krav i Oslo kommune og skal fordeles mellom brukerne etter areal på leilighetene. Det vil etableres en avtale med Oslo kommune før innflytting. Postkasser Det vil bli montert én postkasse for hver leilighet i nærhet av inngangsparti. Postkassene leveres med lås. Skilt Det blir montert nødvendig skilt for adressering ved inngangene (A-F). 4. Byggets konstruksjoner Fundamentering Bygningene fundamenteres direkte på undersprengt fjell. Bærekonstruksjoner Garasjevegger, etasjeskiller og leilighetsskiller utføres av hovedsakelig plass støpt betong og plattendekker. Vegger rundt trapperom og heissjakt er av betong. Gavlvegger har stålbæring. Yttervegger

6 6 Ytterveggene isoleres med mineralull. Utvendig kledning er av tremateriale eller lignende mot balkongene og består forøvrig av lys tegl med innslag av panel ( Ivar panel eller tilsvarende). Rekkverk Rekkverk for takterrasser og balkonger utføres i en kombinasjon av spiler og glass. Takkonstruksjoner, tekking og avvanning Takene blir isolert på oversiden med skråskåret isolasjon slik at det blir fall til sluk. Isolasjonen tekkes med 2 lag asfalt papp og toppes med Sedumtak. Takterrasser Takterrasser leveres med dekke i tre på tilfarere. Balkonger Balkonger er innspente og utføres i betong med brettskurt overflate. Alle balkonger er med fall utover. Enkelte balkonger vil få skyvefelt i glass på deler av rekkverket for å ivareta refleksjonsstøy. Innervegger Innvendige vegger bygges hovedsakelig av betong der de er bærevegger. For øvrig er innvendige vegger av bindingsverk av tre som kles med gipsplater. Der det er krav om isolering mot lyd og brann, bygges dobbelt bindingsverk som kles med to lag gipsplater på hver side og isoleres med mineralull, alternativt bygges disse i betong. 5. Innredning og overflater Etasje høyde Innvendig vil takhøyden være ca 250cm der hvor det ikke er etablert nedsenket himling. Ved nedsenket himling vil takhøyden være ca 220cm. Felles inngangsparti Hvert bygg har ett felles inngangsparti. Inngangspartiene får utvendig takoverbygg. Inngangsdøren leveres i aluminium med glassfelt og FG-godkjent låsesystem. Innvendig er inngangspartiet belagt med fliser på gulv, malte vegger, laminerte plater og himlinger. Felles trapperom Repos og trapper leveres som prefabrikerte trapper med flislagt overflate, og går helt ned til kjelleretasjen. Vegger og himlinger leveres malte. I himling monteres lydabsorberende plater der det er nødvendig. Slusene mellom trapperom og den enkelte leilighet leveres med fliser med trinndemping og malte vegger. Heis Det leveres heis type Kone Mono Space. Heiskupéen leveres med innvendige mål 1,1 x 2,1 meter. Heis og trapp går fra p-kjeller til alle leilighetsplan. Fellesgarasje I garasjeanlegget avsettes garasjeplasser i henhold til parkeringsnormen i Oslo.

7 7 Gulvet blir av stålglattet betong samt vegger av betong eller mur. I himling monteres isolasjonsplater med forsterket overflate om nødvendig. Det leveres garasjeport med automatisk portåpner. Sportsbod Hver boligseksjon får en sportsbod i bodetasjer på ca 5m2. Vegger mellom bodene og i felles gangareal er av netting. Leilighetene Vinduer og vindusdører Vinduer og vindusdører leveres ferdig overflatebehandlet og med innsatt energiglass fra fabrikk. Åpningsvinduer blir utadslående med glidehengsler slik at de kan snus og pusses fra innsiden. Vindusrammer er aluminiumsbelagt på utsiden. Mot svalgang blir vinduene brannklassifiserte, med et lite åpningsbart vindu øverst i vindusrammen. Innredninger Leveringsomfang framgår av kontraktenes plantegninger. Kjøkken innredninger leveres fra Marbodal med «Kritt Hvit» fronter som standard. Det gis muligheter for individuell tilpasning gjennom separat Innredningsguide. Leveransepliktige innredninger er tegnet med hel strek på kontraktstegning, stiplede innredninger er ikke del av leveransen. Romskjema Rom Gulv Vegger Merknader Gang 14 mm eikeparkett med eik fotlist. Malt, farge hvit NCS S-0500N Kjøkken 14 mm eikeparkett med eik fotlist. Malt, farge hvit NCS S-0500N Innredning som vist på kontraktstegning. Som standard leveres 86 cm høye overskap fra Marbodal med arkitekt Kritt Hvit front, Tekstil Gråhvit laminat benkeplate og en og en halv underlimt kum. Håndtak T-grep rustfritt stål cc 128mm. Skap med snap-on demper. Med boligen følger det integrert Siemens oppvask-maskin, kombiskap, komfyr og koketopp. Ventilator i stål. Fliser mellom benk og overskap type grå Crespor Minos 30x60cm, stående. Stue 14 mm eikeparkett Malt, farge hvit med eik fotlist. NCS S-0500N Soverom 1 14 mm eikeparkett Malt, farge hvit Skyvedørsgarderobe

8 8 Baderom 1 Baderom 2 (enkelte leiligheter) Separat WC (enkelte leiligheter) Bod i boligen med eik fotlist. Keramiske fliser. Sluk 150x150mm. Grå. Keramiske fliser. Sluk 150x150mm. Grå. Keramiske fliser. 150x150 mm, med sokkelflis Gulvbelegg eller flislagt gulv m/sokkelflis Treplatting NCS S-0500N Keramiske fliser 250x400 mm hvit blank. Keramiske fliser 250x400 mm hvit blank. Malt, farge hvit NCS S-0500N Malt, farge hvit NCS S-0500N Nedforet himling som males. Vegghengt toalett. Hvit baderomsinnredning med speil og lysarmatur. Dusjvegger med klart glass. Nedforet himling som males. Vegghengt toalett. Hvit baderomsinnredning med speil og lysarmatur. Dusjvegger med klart glass. Vegghengt toalett. Hvit baderomsinnredning. Terrasse på bakken Private hager tilsås med gress. Takterrasse for Tredekke på tilfarere Betongheller der dette er toppleiligheter et brannkrav Balkonger Ubehandlet betong. Rekkverk av aluminium/glass. Dører og karmer Elektrisk og lys Det leveres glatte dørblad med hvite karmer, synlige spikerhull og spalter under. Leilighet leveres med elpunkter som vist på kontraktstegningene. Alle baderom har termostatstyrt gulvvarme. Det leveres lys i ventilator, armatur under overskap på kjøkken, i innvendig bod og i armatur over speil på bad. Dører Ytterdører mot det fri leveres i isolert utførelse med vindu. Karm og dørblad leveres ferdig malt fra fabrikk. Entré dører (dør fra sluse til gang i bolig) leveres med lyd- og brannisolering, samt med FG godkjent lås. Overflaten blir glatt og malt. Innvendige dører i leilighetene leveres med glatte malte overflater (tilvalg glass i stuedør). Listverk

9 9 I alle rom uten fliser monteres fotlister i eik. Dør- og vindusgerikter leveres i med glatt, malt overflate. Da listverket er overflatebehandlet før montering, vil det være synlige spikerhoder. Det monteres ikke taklister i overgang vegg tak. Tak og himling Tak i hvit malt betong, med synlige v-fuger, der hvor himling ikke er nedforet (bad, gang etc). 6. Elektroinstallasjoner Sterkstrømskabler Utføres iht. NEK 400:2014. Hovedtavlerom for inntak av sterkstrøm er plassert i kjeller. Der blir det montert hovedsikringer og strømmålere. Strøm fordeles til hver enkelt leilighet med eget strømskap med sikringer for hver enkelt kurs i leiligheten. Jording og overspenningsvern Det elektriske anlegget blir sikret med jordledning på forskriftsmessig måte. Alle stikkontakter blir derfor levert som jordede stikkontakter og kan kun nyttes med flate, eller jordede støpsler. DCL uttak for belysning. Det monteres overspenningsvern og jordfeilbryter som standard. Installasjonsomfang Det leveres stikkontakter for oppvaskmaskin, vaskemaskin, kjøleskap, tørketrommel, stekeovn, koketopp, ventilatorvifter, samt lysarmatur under overskap på kjøkken og over servant på bad. Øvrige installasjoner framgår av kontraktstegningene. Svakstrømsanlegget Signalleverandør legger fram kabler for tele, data og antennesignaler frem til hver boenhet. Det blir forhåndsetablert avtale på vegne av beboerne med Viken fiber/altibox om leveranse av TV, tele og datasignaler for de 3 første driftsår. Den enkelte leilighetskjøper kan selv foreta oppgradering iht. leverandørens produkttilbud. 7. Sanitæranlegg Innvendige ledninger Vannledninger føres fram til hver leilighet og fordeles i sjakter, vegger og nedforede himlinger fram til utstyret. Vannledningene påsettes stoppekran i fordelerskap for hver leilighet. I leiligheten blir ledningene for varmt og kaldtvann lagt i rør i rør som sikkerhet mot vannskader. Rør-i-rør skap plasseres som merket på kontraktstegning. Leveringsomfang av utstyr

10 10 Leilighetene leveres med det utstyret som er vist på plantegningene. I tillegg leveres opplegg for vaskemaskin, tilkoblingspunkter og oppvaskmaskin. Toalett monteres på vegg. Alle armaturer er ettgreps. I baderom leveres gulvsluk med rist. Hagevanningskraner utvendig leveres en pr. bygg, og en ved sportsbodene. 8. Varmeanlegg Leiligheter oppvarmes med panelovner i oppholdsrom. Se kap. 6. I tillegg suppleres oppvarming via ventilasjonsluft som distribueres fra ventilasjonsaggregat med integrert varmepumpefunksjon. 9. Ventilering av leilighetene Det leveres et desentralisert ventilasjonsanlegg med varme gjenvinning og varmepumpe. Ventilasjons- / varmepumpe aggregat inneholder også varmtvannsbereder. Aggregat er plassert i bod i leiligheten. Frisk luft trekkes inn fra fasade, og bruktluft returneres over tak. Anlegget vil levere en kontinuerlig grunnventilasjon. Kjøkken avtrekk vil kunne forseres. 10. Dokumentasjon etc Huseierbok Ved overtakelse av leiligheten vil hver kjøper få utlevert en perm med relevant dokumentasjon på boligens materialer, utstyr og oppbygging, samt rettledning i bruk og vedlikehold. I blokkprosjekter vil det også bli utlevert en huseierbok til sameiets leder som omfatter bygningens fellesrom, yttervegger, tak og utvendige anlegg. Driftsavtaler Utbygger vil, på vegne av kjøper inngå avtaler om: Strømleveranser Drift og vedlikehold av ventilasjonsanlegget Avtaler om henting av avfall Drift og vedlikehold av heis og garasjeport Lovpålagte serviceavtaler TV og internett abonnement Kjøper overtar ansvaret for leiligheten fra og med overleveringsdagen. Dette gjelder også tekniske innretninger og lignende som trenger systematiske drifts- og vedlikeholdsrutiner. JM anbefaler at sameiet inngår tilleggsavtaler om vaktmestertjenester (Brøyting, strøing, stell av grøntanlegg osv).

11 11 JM s reklamasjonsansvar er avhengig av at innretningene er underlagt forsvarlig drifts- og vedlikehold 11. Tilvalg og endringer JM tilbyr kjøper å velge følgende alternative utførelse enn den beskrevne mot pristillegg: Kjøkken og garderobeinnredninger fra Marbodal Skyvedørs garderober fra tilvalgsmenyen Baderomsinnredninger fra tilvalgsmenyen Andre type innerdører fra tilvalgsmenyen Fliser på bad/over kjøkkenbenk fra prosjektets leverandør innenfor gitte rammer Dusjvegger fra tilvalgsmenyen Parkett typer som vil fremgå av tilvalgsmenyen Ekstra multimedia kontakt. (Planlagte punkter kan ikke endres) Ekstra elektriske punkter (Planlagte punkter kan ikke endres) Andre hvitevarer fra tilvalgsmenyen Alternative farger på malte vegger bestemt ut fra NCS-kodesystemet Endringer Andre tillegg eller forandringer behandles som en endring, og må forespørres i hvert enkelt tilfelle. Generelt om tilvalg og endringer Det kan ikke bestilles endringer som krever endring av opplegg for strøm, vann og/eller avløp. Det tas også forbehold om at arbeidene på byggeplass ikke er kommet for langt til at endringer og tilleggsbestillinger kan gjennomføres. Det kan heller ikke bestilles endringer som medfører dispensasjon fra offentlig godkjenning. Tilvalg og endringer bestilles av JM s kunderådgiver innen de fastsatte frister som blir opplyst i tilvalgsmøter. Forbehold Som følge av detaljprosjektering og/eller offentlig krav eller endring av leverandører, kan det forekomme endringer i leveransebeskrivelsen og kontraktstegninger. Slike endringer skal ikke forringe kvaliteten på boligen. Det tas forbehold om tinglysing av nødvendige erklæringer knyttet til gjennomføringen av prosjektet. Vi tar også forbehold om skrivefeil i denne leveransebeskrivelsen.

12 Diverse Forkjøpsrett utleie før seksjonering Seksjonering kan ta tid som følge av lang saksbehandlingstid i Oslo kommune / Statens kartverk. Det gjøres oppmerksom på at ved utleie av bolig før seksjoneringsbegjæringen er tinglyst kan det utløse kjøpsrett for leietaker til redusert pris, jf Eierseksjonsloven kap.3. Dette er evt. kjøpers ansvar. Boligtype Eierseksjon ("Selveierleiligheter") Tomt Felles tomt for alle byggetrinn. Det er for øvrig opp til selger å vurdere om ytterligere oppdeling av tomten er nødvendig i forhold til utbyggingen, leveransetakten og lignende. Garantier Handelen reguleres av Bustadoppføringslova og selger stiller som sikkerhet for oppfyllelse av sine forpliktelser, en garanti ved kontraktsinngåelse på 3% av kjøpesum frem til overtagelse. Beløpet økes til 5 % av kjøpesum og står i 5 fem- år etter overtagelse. Selger kan stille garanti i henhold til 47 i Bustadoppføringslova for å disponere innbetalte kjøpesum. Kjøper vil i så tilfelle ikke oppbære renter av de beløp det stilles garanti for. Ønskede endringer av garantier ved eventuell videresalg/avtaletransport bekostes ikke av selger/utbygger. Forretningsfører Enqvist Eiendomsdrift AS, org. nr v/ Bjørn Pedersen tlf Sameiet står fritt til å velge annen forretningsfører etter ett 1 - driftsår. Vedtekter Det er utarbeidet foreløpig utkast til vedtekter for sameiet. Det forutsettes at dokumentene aksepteres som grunnlag for handelen. Kjøper er kjent med at utkastet kun er veiledende og aksepterer at utkastet vil kunne bli endret forut for og i forbindelse med sammenføyning/fradeling og seksjonering/overtagelse av Boligen. Overtagelse av Sameiets fellesarealer foretas av Sameiets styre. Kjøper er innforstått med at fellesarealene avhengig av årstid vil kunne bli ferdigstilt og overtagelsesforretning avholdt etter Kjøpers overtagelse av boligen. Forsikring Frem til overtagelse vil eiendommen være forsikret av utbygger. Etter overtagelse vil styret besørge at eiendommen forsikres gjennom sameiets fellesforsikring. Kjøper må selv besørge innboforsikring og forsikring av eventuelle særskilte påkostninger. OFFENTLIGE FORHOLD Vei/Vann og kloakk Offentlig.

13 13 Reguleringsforhold/offentlig godkjenning Området er regulert til boligformål, jfr. Reguleringskart, reguleringsplankart og reguleringsbestemmelser vedtatt datert Servitutter/Rettigheter Seksjonseiere får full rettslig råderett over egen seksjon. Seksjonene overdras med de rettigheter og forpliktelser som grunnboken viser. De vil være fri for økonomiske heftelser med unntak av lovpålagt panterett til sameiet som sikkerhet for oppfyllelse av den enkelte sameiers fellesforpliktelser for inntil 1G. I tillegg kan selger tinglyse bestemmelser vedrørende sameie, naboforhold eller forhold pålagt av myndighetene. Ferdigattest / Midlertidig brukstillatelse Utbygger sørger for ferdigattest. Midlertidig brukstillatelse skal foreligge før overtakelse.