Birkenes kommune Planutvalget

Transkript

1 Birkenes kommune Planutvalget Innkalles til møte onsdag , kl. 15:00 i Kommunehuset, møterom Himmelsyna Møtet er åpent for publikum. Orientering om seksjonering v/robert Hedland og Alf Gurandsrud, Kristiansand kommune SAKSLISTE 027/13 Godkjenning av møteprotokoll /13 Delegasjonssaker 029/13 Meldinger 030/13 Klage på tillatelse til oppføring av bolig med leilighet. Sted: Natveitåsen 132 gnr. 87 bnr /13 Søknad om tillatelse til tiltak - rammetillatelse påbygg bolig. Sted: Berse terrasse 28. Klage på vedtak i sak 004/ /13 Søknad om tillatelse til regulering til boligformål. Sted: Birkenes gnr. 35 bnr /13 Søknad om dispensasjon for fradeling av parsell til boligformål. Sted: Flakk gnr. 38 bnr /13 Søknad om dispensasjon fra bestemmelsene i kommuneplanen parsell til fritidsformål. Sted: gnr. 178 bnr /13 Søknad om dispensasjon fra bestemmelsene i kommuneplanen for oppføring av fritidshus. Sted: Tjøntveit, gnr. 48 bnr /13 Søknad om dispensasjon fra bestemmelsene i kommuneplanen, parsell til skogteig og boligformål. Sted: gnr. 120 bnr. 1 og /13 Forskrift for kommunal overtakelse av vei, vann og avløp Eventuelt Side 1 av2

2 Saksdokumentene kan gjennomgås i Servicetorvet, i ekspedisjonstiden kl 09:00-15:00. og på hjemmesiden Forfall bes meldt over telefon Birkeland, Arild Windsland ordfører Siren Frigstad Teknisk sjef Side 2 av2

3 Birkenes kommune SAKSGANG STYRE / RÅD / UTVALG MØTEDATO SAKSNR Planutvalget /13 Saksbehandler: Kari Kvifte Birkeland Arkiv/arkivsaksnr.:033 13/1156 Godkjenning av møteprotokoll Administrasjonens forslag til vedtak: Møteboken av godkjennes.

4 Birkenes kommune SAKSGANG STYRE / RÅD / UTVALG MØTEDATO SAKSNR Planutvalget /13 Arkiv/arkivsaksnr.:033 13/1157 Delegasjonssaker DPL. 025/13: Tillatelse til tiltak - oppføring av lager. Sted: Mollestad, gnr. 34 bnr. 2. Ansvarlig søker: Rugsland Byggtjeneste AS, Have, 4760 Birkeland Tiltakshaver: Trygve Birkeland, Mollestad, 4760 Birkeland. DPL. 026/13: Tillatelse til tiltak - rammetillatelse ombygging av Birkeland skole Sted: Birkeland, gnr. 87 bnr. 116 Ansvarlig søker: Sweco Norge AS, Ægirsvei 10 B, 4632 Kristiansand Tiltakshaver: Birkenes kommune, Postboks 115, 4795 Birkeland DPL. 027/13: Tillatelse til tiltak - oppføring av bolig og garasje. Sted: Skaftåsen 36, gnr. 87 bnr Ansvarlig søker: Lauritz, Grantunveien 34, 4760 Birkeland Tiltakshaver: Monika og Pawel Gulinski, Spelefjellsveien 22, 4760 Birkeland Administrasjonens forslag til vedtak: Delegasjonssakene tas til etterretning.

5 Birkenes kommune SAKSGANG STYRE / RÅD / UTVALG MØTEDATO SAKSNR Planutvalget /13 Arkiv/arkivsaksnr.:033 13/1155 Meldinger Refererte skriv og meldinger: Nr Dok.ID T Dok.dato Avsender/Mottaker Tittel 1 13/6326 I Kommunenes Sentralforbund Vurdering - spørsmål om inhabilitet - ordfører 2 13/6159 I Advokat fellesskapet Kommentar til kommunens krav om innsendelse av dispensasjonssøknad Administrasjonens forslag til vedtak: Meldingene tas til orientering.

6 Birkenes kommune SAKSGANG STYRE / RÅD / UTVALG MØTEDATO SAKSNR Planutvalget /13 Saksbehandler: Ivar Aanesland Arkiv/arkivsaksnr.:87/264, L42 13/653 Klage på tillatelse til oppføring av bolig med leilighet. Sted: Natveitåsen 132 gnr. 87 bnr Saksopplysninger I sak 020/13 ble det gitt tillatelse til oppføring av bolig med leilighet i sokkeletasjen. Beboere i Natveitåsen 117 og 119 har klaget på vedtak om oppføring av bolig, da de mener at vedtaket er i strid med bebyggelsesplanen for området. De mener at dette er en tomannsbolig og at det skulle vært søkt om dispensasjon. Trykte vedlegg Tillatelse til tiltak, oppføring av bolig med leilighet, sak 020/13. Klage på vedtak om oppføring av bolig, dat Kommentarer til klage, dat Bestemmelser til bebyggelsesplan for Natveitåsen nord. Utrykte vedlegg Administrasjonens forslag til vedtak: Det faste utvalg for plansaker viser til bebyggelsesplanen for Natveitåsen Nord med bestemmelser og tar ikke klage til følge, da: - Bestemmelsene forutsetter at det kan oppføres enebolig på denne tomten innenfor byggeområde B4 og det ikke er gitt opplysning i bestemmelsene om antall boenheter tomten kan inneholde. - Det i andre delområder er bestemmelser om at tomt kan kun bebygges med bolig med en boenhet, som i delområde B1, B5 og B10.

7 Bakgrunn Venneslahus AS søkes om oppføring av enebolig med leilighet i sokkeletasjen i Natveitåsen 132, eiendommen gnr. 87 bnr Parsellen ligger innenfor bebyggelsesplanen Natveitåsen Nord og er regulert til boligformål. I delegert sak 020/13 ble det gitt tillatelse til oppføring av bolig med leilighet i sokkeletasje. Beboere i Natveitåsen 117 og 119 har klaget på vedtak om oppføring av bolig da de mener at vedtaket er i strid med bebyggelsesplanen for området. Da boligen har leilighet i sokkeletasjen er dette en tomannsbolig og det skulle vært søkt eller gitt dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene De skriver: - I bebyggelseplanens punkt 2.3 står det følgende om det området Natveitåsen 132 er en del av: «I området skal det bygges 9 eneboliger, med en bolig pr tomt. To av de ni boenhetene skal ha livsløpsstandard.» For oss har dette betydd at området skal bebygges med eneboliger. - Vi er av den oppfatning at en slik bygning på ingen måte har karakter av å være en enebolig og dermed ikke kan defineres som dette. Derimot har bygningen på alle vis karakter av å være en tomannsbolig. - Videre fremkommer det av andre setning i punkt 2.3 i bebyggelsesplanen at enebolig her er definert å være en boenhet. Enebolig med utleiedel er, slik vi oppfatter det, å anse som to boenheter. - Da 1) området er regulert for enebolig, mens boligen som er planlagt oppført har karakter av å være tomannsbolig og 2) området er regulert for én enhet per tomt, mens boligen som er planlagt oppført inneholder to bo-enheter, mener vi det er hevet over enhver tvil at oppføringen av en slik bolig er i strid med bebyggelsesplanen for området. - Så vidt vi forstår er det i denne saken verken søkt eller gitt dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene. På bakgrunn av dette og det faktum at oppføringen opplagt er i strid med bestemmelsene, anmoder vi kommunen om umiddelbart å omgjøre vedtaket i denne saken. - De mener også at andre boliger i området er oppført i strid med bestemmelsene. - En slik endring av områdets karakter uten politisk behandling og uten varsling av naboer og eiere av andre nærliggende eiendommer, synes vi er urimelig. - De ber kommunen redegjøre for hva den kan og vil gjøre i den forbindelse nå som det er kommet frem for dagen at også disse boligene er oppført i strid med bestemmelsene. - De mener at seksjonering kun kan skje etter dispensasjon fra bebyggelsesplanen. Klagen er oversendt Venneslahus til uttalelse og de skriver: - Omsøkt tiltak ligger i byggeområde B4, dvs. pkt. 2.5 i bestemmelsene. - Der står det at byggeområde skal bebygges med 9 eneboliger, med en bolig pr. tomt, dette tolkes dit hen at det kun er 1 bygning pr. tomt. Som forsterkes ved pkt. 2.2 for byggeområde B1-1 og B1-2, presiserer at hver bolig skal være 1 boenhet. - Viser også til punkt 2.6 for byggeområde B5-1 og B5-2 samt pkt , byggeområde B10-1 der det er tillatt med en boenhet pr. tomt. - Vi mener bestemmelsene i er fulgt og av den grunn ikke er søkt om dispensasjon.

8 Vurdering / Anbefaling For Nartveitåsen 132 er det bestemmelsene til bebyggelsesplan for Natveitåsen Nord som gjelder. Natveitåsen 132 ligger under byggeområde B4-1 og det er bestemmelsene under pkt. 2,5 som gjelder og her står det: 2.5 Byggeområde B4-1 og B4-2 I området skal det bygges 9 eneboliger, med en bolig pr tomt. To av de ni boenhetene skal ha livsløpsstandard. Nye bygninger skal ha en takvinkel mellom grader. Mellom grader for pulttak. Dette er å forstå at det kun kan bygges en bolig pr. tomt, men det er ikke gitt opplysninger om hvor mange boenheter boligen kan inneholde som i andre byggeområder. I byggeområdene B1-1, B1-2, B5-1, B5-2, og B10-1 står det at tomtene skal bebygges med eneboliger med kun en boenhet pr tomt. Dette må en forstå slik at i de byggeområdene som det ikke står i bestemmelsene skal bebygges med en boenhet pr. tomt kan bebygges med mere enn en boenhet jfr. bestemmelsene 2.2, 2.6 og I bestemmelsen er det bruk ordet enebolig for de tomtene som kan bebygges med en boenhet og for de tomtene som det ikke er opplyst hvor mange boenheter boligen kan inneholde. Hva en mener er en enebolig eller tomannsbolig er en ting, men ut fra bestemmelsene i Natveitåsen Nord kan en enebolig inneholde to boenheter, uten at bestemmelsene definerer boligen som en tomannsbolig. Administrasjonen anbefaler at klage avvises da bestemmelsene for Natveitåsen 132, delområde B4 ikke forutsetter at tomten bebygges med en boenhet.

9 Birkenes Kommune Strøget 4760 BIRKELAND Beboere i Natveitåsen 117 & 119 Natveitåsen 4760 BIRKELAND Klage på vedtak om tillatelse av oppføring av bolig Vi viser til det administrative vedtaket om tillatelse til oppføring av bolig i Natveitåsen 132. Vi ønsker med dette å påklage vedtaket, da vi mener at det er i strid med bebyggelsesplanen for området: «Bestemmelser til bebyggelseplan for Natveitåsen nord».. I bebyggelseplanens punkt 2.3 står det følgende om det området Natveitåsen 132 er en del av:: «I området skal det bygges 9 eneboliger, med en bolig pr tomt. To av de ni boenhetene skal ha livsløpsstandard.» For oss har dette betydd at området skal bebygges med eneboliger. Vi forstår det slik at utbygger har søkt om oppføring av enebolig med utleiedel. Videre forstår vi det slik at bygningen som oppføres skal inneholde to selvstendige enheter som er like store og med separate innganger, samt at det ikke er planlagt noen intern tilgang mellom enhetene. Vi er av den oppfatning at en slik bygning på ingen måte har karakter av å være en enebolig og dermed ikke kan defineres som dette. Derimot har bygningen på alle vis karakter av å være en tomannsbolig, (uavhengig om boligen opererer med kun et bruksnr.). Videre fremkommer det av andre setning i punkt 2.3 i bebyggelsesplanen at enebolig her er definert å være en boenhet. Enebolig med utleiedel er, slik vi oppfatter det, å anse som to boenheter. Da 1) området er regulert for enebolig, mens boligen som er planlagt oppført har karakter av å være tomannsbolig og 2) området er regulert for én enhet per tomt, mens boligen som er planlagt oppført inneholder to bo-enheter, mener vi det er hevet over enhver tvil at oppføringen av en slik bolig er i strid med bebyggelsesplanen for området. Så vidt vi forstår er det i denne saken verken søkt eller gitt dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene. På bakgrunn av dette og det faktum at oppføringen opplagt er i strid med bestemmelsene, anmoder vi kommunen om umiddelbart å omgjøre vedtaket i denne saken. Utbyggeren av boligen for Natveitåsen 132 har også oppført tre andre boliger med tilsynelatende nøyaktig lik planløsning og eksteriør i samme område. Enda en slik bolig er oppført på Natveitåsen 121. I det sistnevnte tilfellet ble bygningen, som i nabovarsel var omtalt som «eneboligen med utleiedel», seksjonert til tomannsbolig så snart den sto ferdig. De tre førstnevnte boligene ser også ut til å være seksjonert, da hver etasje selges for seg. Utbygger håndterer altså bygningene som tomannsbolig så snart de er ferdigstilt. Dette må vel også anses å være i strid med reguleringsbestemmelsene.

10 Som beboere i Natveitåsen frykter vi at en slik systematisk omgåelse av kommunens bestemmelser vil endre området vesentlig i forhold til den bebyggelsesplanen vi forholdt oss til som kjøpere av tomt i Natveitåsen. En slik endring av områdets karakter uten politisk behandling og uten varsling av naboer og eiere av andre nærliggende eiendommer, synes vi er urimelig. Vi ber med dette kommunen redegjøre for hva den kan og vil gjøre i den forbindelse nå som det er kommet frem for dagen at også disse boligene er oppført i strid med reguleringsbestemmelsene. Vi mener slik seksjonering kun kan skje etter dispensasjon fra bebyggelsesplanen og etter varsling av naboer og eiere av andre nærliggende eiendommer, da en slik endring av boligfeltets karakter er «urimelig og unødvendig til ulempe» for dem (jf Nabolovens 2). Mvh Desiree Raen Trygve Raen Bjørnar Ytrehus Bente Ytrehus Natveitåsen 119 Natveitåsen 117

11

12 BESTEMMELSER TIL BEBYGGELSESPLAN FOR NATVEITÅSEN NORD 1. Generelt Bebyggelsesplanens bestemmelser er i tillegg til reguleringsplan for Natveitåsen, vedtatt av kommunestyret den Bebyggelsesplanen omfatter delområdene betegnet B1-1 og 2, B2-1, 2 og 3, B3, B4-1 og 2, B5-1 og 2, B10-1 og 2, FR1, FR2, FR3, FR4, FR5, FR6, FR7, FR8, FR9 og FR10, FA1, FA2, FA3, OG FA4, FP1, FP2 og FP3. Bestemmelsene er datert Planområdet disponeres i samsvar med Plan- og bygningsloven 25 til: - Byggeområder Boliger m/ tilhørende anlegg - Offentlige trafikkområder Kjøreveg, parkering, annen veggrunn, Gang-/ sykkelveg, fortau - Offentlige Friområder Offentlig friområde, anlegg for lek - Fareområder Høyspenningsanlegg - Spesialområder Frisiktsone ved veg, Annet spesialområde Trafo - Fellesområder Felles avkjørsel, Fellesareal for garasjer 2. Byggeområder (PBL ledd nr 1) 2.1 Byggeområder generelt Bebyggelsen skal benyttes til boligformål. Ny boligbebyggelse skal tilpasses skrånende terreng. Tillat høyeste mønehøyde er 7,5 meter over hovedetasje i h.h.t. plankart. Tomtedeling er vist i bebyggelsesplanen. Hver enkelt boligtomt som er vist i plan, kan ikke deles videre, eller slås samen. Plassering og utforming av andre bygningsmessige tiltak (også garasje) skal være vist på byggemeldingen selv om disse arbeidene ikke skal utføres samtidig med boligen. I byggesøknaden skal det framgå terrenginngrep på den enkelte tomt, med minimum 2 profiler. Utvendige boder skal plasseres på privat tomtegrunn, og innenfor angitte byggegrenser. Alle forstøtningsmurer skal byggemeldes og oppføres i naturstein. Maksimum høyde skal være 1,5 meter. Skjæringer og fyllinger for veier skal jordkles og sås til. For hver boenhet skal det avsettes 2 biloppstillingsplasser på egen grunn, og 1 ekstra biloppstillingsplass for hver hybel. Enkel garasje regnes som en biloppstillingsplass. Garasjens størrelse skal være maks 50 m 2 og mønehøyde målt fra ferdig gulv skal ikke overstige 5 meter. Det er ikke tillatt med underetasje/kjeller, og det er ikke tillatt å innrede rom til boligformål i garasjen. 1

13 Garasje kan plasseres utenfor regulerte byggegrenser med følgende bestemmelser: Garasje med inn/utkjøring vinkelrett på veg skal plasseres minimum 5 meter fra eiendomsgrensa til veg. Garasje med inn/utkjøring parallelt med veg skal plasseres minimum 1,5 meter fra eiendomsgrensa til veg. Alle bygg i området skal ha matte, ikke reflekterende taktekkingsmaterialer. Det skal utarbeides en felles fargepallett i jordfarger for hele området. 2.2 Byggeområde B1-1 og B1-2 I området skal det bygges 12 eneboliger i kjede, 6 boliger på hver side av vegen, med en boenhet pr tomt. Hver bolig er en boenhet og det tillates ikke ekstra utleieenhet i disse områdene. I plankartet er det satt en BYA=75 % for å få plass til boder, verandaer mm. Byggesøknad skal fremmes/behandles samtidig for alle bygninger i felt B1-1 og B1-2. Fire av de tolv boenhetene skal ha livsløpsstandard. Boligbebyggelse skal plasseres som vist på plankartet. Bygningene skal oppføres som 2 etasjes bygg hvor underetasje er nedgravd i bakkant. Bygningene skal ha pulttak med takvinkel grader, hvor hoveddelen skal ligge mot øst. Alle bygningene i delområdet skal ha ens utforming, fasadekledning og fargesetting. Det kan nyttes kontrastfarger på enkelte bygningselementer; herunder dører og vinduer. 2.3 Byggeområde B2-1, B2-2 og B2-3 I området skal det bygges 17 eneboliger, med en bolig pr tomt. All bebyggelse skal plasseres innenfor regulerte byggegrenser. Tomt nr 10 fylles opp til kote +84,5 moh. Støy: For byggeområde B2-1, tomt 4, 5 og 6, skal støy tas opp i bygningskroppen. Nye bygninger skal ha en takvinkel mellom grader. Mellom grader for pulttak. 2.4 Byggeområde B3 I området skal det bygges 3 eneboliger, med en bolig pr tomt. Byggesøknad skal fremmes/behandles samtidig for alle bygninger i felt B3. Bygningene skal oppføres som 2 etasjes bygg hvor underetasje er nedgravd i bakkant. Bolig nr. 1 skal oppføres med delt planløsning. Bygningene skal ha pulttak med takvinkel grader, hvor hoveddelen skal ligge mot øst. 2

14 Alle bygningene i delområdet skal ha ens utforming, fasadekledning og fargesetting. Det kan nyttes kontrastfarger på enkelte bygningselementer; herunder dører og vinduer. 2.5 Byggeområde B4-1 og B4-2 I området skal det bygges 9 eneboliger, med en bolig pr tomt. To av de ni boenhetene skal ha livsløpsstandard. Nye bygninger skal ha en takvinkel mellom grader. Mellom grader for pulttak. 2.6 Byggeområde B5-1 og B5-2 Tre av de elleve boenhetene skal ha livsløpsstandard. I området B5-1 skal det bygges 8 eneboliger i kjede, med en boenhet pr tomt. Bygningene i området B5-1 skal oppføres som 2 etasjes bygg hvor underetasje er nedgravd i bakkant. Bygningene skal ha pulttak med takvinkel grader, hvor hoveddelen skal ligge mot øst. Alle bygningene i delområdet skal ha ens utforming, fasadekledning og fargesetting. Det kan nyttes kontrastfarger på enkelte bygningselementer; herunder dører og vinduer. Byggesøknad skal fremmes/behandles samtidig for alle bygninger i felt B5-1. I området B5-2 skal det bygges 3 eneboliger, med en boenhet pr tomt. Nye bygninger skal ha en takvinkel mellom grader. Mellom grader for pulttak. Bolig og garasje i B5-2 skal plasseres innenfor regulerte byggegrenser. Garasjer skal integreres i boligene Byggeområde B10-1 I området skal det bygges 7 eneboliger, med en boenhet pr tomt. Byggesøknad skal fremmes/behandles samtidig for boligene i felt B10-1. Nye bygninger skal ha en takvinkel mellom grader. Mellom grader for pulttak. 3

15 2.7.2 Byggeområde B10-2 I området kan det bygges 4-8 boenheter i kjede/tun. Området skal byggemeldes under ett. Bygningene skal oppføres som 2 etasjes bygg hvor underetasje er nedgravd i bakkant. Bygningene skal ha pulttak med takvinkel grader, hvor hoveddelen skal ligge mot felles parkering FP3. Ved bruk av mellombygg for bifunksjoner skal disse oppføres i maksimum en etasje med begrensinger som for garasjer. Bygningsmassen skal ha ens utforming, fasadekledning og fargesetting. Det kan nyttes kontrastfarger på enkelte bygningselementer; herunder dører og vinduer. Det skal sammen med byggesøknaden utarbeides en illustrasjonsplan for området. 3. Offentlige trafikkområder (PBL ledd nr 3) Veier skal anlegges i tråd med bebyggelsesplanen, med hensyn til bredder og kurvaturer. Det skal opparbeides offentlige parkeringsplasser (gjesteparkering) i tråd med kommunens vedtekter, som vist på planen (OFF.P. 1 (5 plasser) og OFF.P. 2 (2 plasser)). En av plassene skal tilpasses funksjonshemmede. Skjæringer og fyllinger for veier skal kunne legges på tilstøtende tomter/eiendommer selv om disse arealene ikke er regulert til trafikkformål. Vegen Lina er regulert til offentlig gang-/sykkelveg som vist i plan. Etter inngrep i Lina, i forbindelse med tilrettelegging av vann og avløp, belysning med mer, skal den tilbakeføres med grusdekke til samme stand som den har i dag. 4. Friområder FR1-10 (PBL ledd nr 4) Alle grøntarealer mellom byggeområdene er regulert til friområder. Terreng og vegetasjon skal søkes bevart. Det er ikke tillatt å skade terreng og vegetasjon i friområdene ved opparbeidelse av byggeområder og veger. Fjerning av trær er kun tillatt med kommunens samtykke. Eventuelle forstøtningsmurer skal oppføres i naturstein. Stier som er vist i bebyggelsesplan skal opparbeidelse i tråd med kommunens tekniske norm for veier og stier på friområder. I FR 5 skal det opparbeides balløkke, kvartalslekeplass og sandlekeplass. Det skal etableres sandlekeplassene i FR4, FR6 og FR7. Det skal settes opp forskriftsmessig gjerde i grensa mellom lekeplass og offentlig veg. 4

16 Friarealene kan nyttes som areal for snøopplag. Det skal utføres nødvendige sikringstiltak av bratte skrenter i friområdene. Det tillates fremføring av nedgravde vann- og avløpsledninger gjennom friområdene. Traseene skal søkes opparbeidet så smale som mulig. 5. Fareområde (PBL ledd nr 5) Høyspenningsanlegg: Det skal settes av et fareområde på 4 meter rundt hele formålet Annet spesialområde. Tiltak i fareområdet må avklares med trafoeier og Birkenes kommune. 6. Spesialområder (PBL ledd nr 6) Frisiktsoner: Frisiktsoner skal holdes fri for beplantning eller innretninger høyere enn 0,5 meter over tilstøtende veibane. Annet spesialområde: I området kan det oppføres transformator for el-tilførsel og annen telekommunikasjon til området, som vist på planen. 7. Fellesområder (PBL ledd nr 7) 7.1 Parkeringsplasser Det skal opparbeides felles parkeringsplasser for beboere, som vist i plan. FP1 er felles for boligene f.o.m. 1 t.o.m. 6 i boligfeltet B1-1. FP2 er felles for boligene f.o.m. 7 t.o.m. 12 i boligfeltet B1-2. Det er avsatt fellesområde for garasjer og parkering (FP1 OG FP2), hvor garasje kan bygges. Garasjer i område FP1 og FP2 skal oppføres med samme materialer som beskrevet for område B1-1 og B1-2. FP3 er felles for boligene i boligfeltet B10-2. Det er avsatt fellesområde for garasjer og parkering (FP3). 7.2 Felles veg/atkomst Det skal opparbeides felles atkomster for beboere, som vist i plan. FA1 er felles for boligtomtene i boligfeltet B1-1 og B1-2. Det tillates ikke parkering i reguleringsformålet Fellesområde - felles avkjørsel, FA1. FA2 er felles for boligtomtene 2, 3, 4, 5, 6 i boligfeltet B2-1, og for boligtomtene 2 og 3 i boligfeltet B2-2. Det tillates ikke parkering i reguleringsformålet Fellesområde - felles avkjørsel, FA2. 5

17 FA3 er felles for boligtomtene i boligfeltet B3. Det tillates ikke parkering i reguleringsformålet Fellesområde - felles avkjørsel, FA3. FA4 er felles for boligtomtene 1, 2, 3, 4, 5 i boligfeltet B10-1. Det tillates ikke parkering i reguleringsformålet Fellesområde - felles avkjørsel, FA4. Felles private atkomster skal eies i fellesskap av brukerne, med felles ansvar for drift og vedlikehold. 8. Rekkefølgekrav Det vises til godkjente rekkefølgebestemmelser i reguleringsplan Natveitåsen. Kvartalslekeplass og balløkke i FR5 skal være ferdigstilt senest første vekstsesong etter at 30 % boenhetene i B1-1 og 2, B2-1, 2 og 2, B3, B4-1 og 2, B5-1 og 2, B10-1 og 2 er igangsatt. Opparbeidelse av sandlekeplasser og sikringstiltak skal være ferdig før igangsetting av den tredje boligen innenfor hvert av feltene B2-(1-3), B5-(1-2) og B10-(1-2). Vegen Lina må opparbeides for å fungere som offentlig gang-/sykkelveg hele året samt at gatelys skal etableres før første bolig tas i bruk. Videre skal ny gang- /sykkelveg mellom felt B1-1 og B4-1 og ned til Lina være etablert før første bolig tas i bruk. Tomt nr 9 i felt B4-2 kan ikke opparbeides til boligformål før atkomstvegen er etablert videre mot sør. Tomt nr 9 i felt B4-2 opparbeides midlertidig til vendehammer EFL 6

18 Birkenes kommune SAKSGANG STYRE / RÅD / UTVALG MØTEDATO SAKSNR Planutvalget /13 Saksbehandler: Ivar Aanesland Arkiv/arkivsaksnr.:88/364, L42 12/473 Søknad om tillatelse til tiltak - rammetillatelse påbygg bolig. Sted: Berse terrasse 28. Klage på vedtak i sak 004/13. Saksopplysninger Siv Agnethe Birkenes søker om tillatelse til tiltak, rammetillatelse for oppføring av påbygg bolig på eiendommen Berse terrasse 28, gnr. 88 bnr Påbygget skal oppføres med knevegger og taket skal utføres som saltak med takvinkel på 14 og 27 grader. Påbygget skal benyttes til boligformål. Det er kommet klage på omsøkt tiltaket fra 2 naboer. Planutvalget behandlet søknaden i sak 004/13 og ga rammetillatelse til oppføring av påbygg som omsøkt. Nabo har påklaget planutvalgets vedtak. Trykte vedlegg Situasjonskart. Klage fra Inger Rasmussen, dat Kommentarer til klager fra Siv Agnethe Birkenes, mottatt Utrykte vedlegg Administrasjonens forslag til vedtak: Det faste utvalg for plansaker kan ikke se at det er fremkommet nye opplysninger i saken og opprettholder sitt vedtak i sak 004/13. Planutvalget viser til bestemmelsen for reguleringsplanen Birkeland Sør og gir tillatelse til oppføring av påbygg bolig som omsøkt. Tillatelse gis da: - Bestemmelsen 2b kan tillate oppføring av boliger innenfor reguleringsplanen i 1 ½ etasje. - En ikke kan se at påbygget er til så stor sjenanse for naboer at tillatelse ikke bør gis. En gjør oppmerksom på at tillatelse til tiltak rammetillatelse/igangsettingstillatelse for oppføring av påbygg til bolig ikke gis før komplett søknad er sendt kommunen.

19 Bakgrunn Siv Agnethe Birkenes søker om tillatelse til tiltak, rammetillatelse til oppføring av påbygg bolig på eiendommen Berse terrasse 28, gnr. 88 bnr Påbygget skal utføres med knevegger og taket utføres med saltak med takvinkel på 14 grader mot vest og 27 grader mot øst og mønehøyden blir ca. 1,4 meter høyere enn eksisterende mønehøyde. Loft/2 etasje skal innredning til beboelse. Det er kommet klage på omsøkt tiltaket fra 2 naboer. Olaf Larsen skriver at han klager på ombyggingen da: - Selv med dette forslaget vil han miste utsikt mot vest. - Kan ikke forstå at nabo skal sitte igjen med et positivt resultat og han med det motsatte. - Han mener at et vinkelbygg i sørvest må være det beste forslaget, vil være positivt for alle. Inger Rasmussen skriver: - Kvisten vil skygge for sola da den kommer helt ut til en meter fra endevegg. - Med et så høyt hus vil solforholdene for henne bli dårligere og spesielt på uteplass. - Det vil føre til dårligere bruksverdi og verditap. - Det er ikke naboene som skal lide for at kommunen gjorde feil da de la kloakken i feltet. - Det burde komme en ny reguleringsplan for feltet før det gis tillatelse av slikt omfang. - Hun mener en tillatelse vil få konsekvenser for tilsvarende saker senere. Siv Agnethe Birkenes har kommentert klagene og skriver: - Larsens utsikt vil bli uendret, påbygget vil gjøre huset 140 cm høyere. - Deres hus ligger et par meter lavere enn huset til Larsen, det vil ikke være en «mur» for nabo. - Det vil ikke føre til redusert lysforhold for Larsen. Skyggen som kastes når solen går ned vil kommet et minutt tidligere enn hva som er tilfellet i dag, og kalle dette en forringelse av solforhold og utsikt medfører ikke riktighet. - Den delen av deres hus som vender mot Rasmussen blir ikke høyere enn i dag og påbygget blir kun 140 cm høyere enn i dag. - Hun mener at solen som treffer huset til Rasmussen ikke blir påvirket. - Søkt takvinkel er den samme som i dag og lik de omkringliggende boliger. - Søknaden er i tråd med gjeldene bestemmelser. - Boligen ble kjøpt i den tro at boligen kunne ombygges i tråd med reguleringsbestemmelsene. - Berse terrasse 2 og 32 er oppført i 1 ½ etasje. - Ved oppføring av Berse terrasse 32 kom det klage fra Berse terrasse 23 og denne klagen var ikke nok for å hindre påbygging. - Det er foretatt endringer av andre bygg tilhørende planen, viser til likebehandling/rettferdighet og at det ikke er særregler for boliger i Berse. - Etter deres mening er det ingen gode argumenter når det gjelder utsikt og sol/skygge vil ikke endres på sommertid. - I håp om en forståelse, samt tillatelse har påbygget samme takvinkel som eksisterende bolig og er kun 140 cm høyere.

20 Planutvalget behandlet søknaden i sak 004/13 og ga rammetillatelse til oppføring av påbygg som omsøkt. Inger Rasmussen har påklaget planutvalgets vedtak i sak 004/13 og skriver: - Hun mener at ordfører er inhabil da kona er i familie med søker. - Med en mønehøyde som er 1,4 meter høyere enn eksisterende møne og gesims med 2,7 meter vil denne skygge for solen. - Det vil virke klemt å sitte på terrassen med en slik massiv vegg så tett inn på seg. - Det blir ikke estetisk pent i feltet. - Støtter Larsens forslag om et vinkelbygg i sørvest, og da kommer ikke prosjektet i konflikt med naboene. - Politikere bør gå en ekstra runde for å avgjøre om det er denne type bebyggelse beboere egentlig ønsker seg. Siv Agnethe Birkenes har kommentert klagene og skriver at det fremgår ikke nye aspekter i Inger Rasmussens klage. Vurdering / Anbefaling Rasmussen har påklaget planutvalgets vedtak, da hun mener at ordfører er inhabil. Om han er inhabil og ikke kan være med å behandle søknaden får planutvalget avgjøre. Når det gjelder ulempen påbygget påføres hennes eiendom, kan en ikke se at det er fremkommet nye opplysninger i saken. Administrasjonen anbefaler planutvalget og opprettholde sitt vedtak i sak 004/13, da: - Bestemmelsene tillater oppføring av boliger i 1 ½ etasje. - Planutvalget i sak 004/13 ga tillatelse til oppføring av påbygg som omsøkt. - En ikke kan se at det er fremkommet nye opplysninger i saken.

21

22

23

24

25

26

27

28 Birkenes kommune SAKSGANG STYRE / RÅD / UTVALG MØTEDATO SAKSNR Planutvalget /13 Saksbehandler: Ivar Aanesland Arkiv/arkivsaksnr.:L12, 35/1 13/727 Søknad om tillatelse til regulering til boligformål. Sted: Birkenes gnr. 35 bnr. 1. Saksopplysninger Plankontoret Hallvard Homme AS søker på vegne av Birkeland Bygg og Anlegg AS om tillatelse til å utarbeide en reguleringsplan for et område på Birkenes, del av eiendommen gnr. 35 bnr. 1. Området er på ca. 60 daa, ligger øst for riksvei 41 og Birkenes kirke og er avsatt til LNF-formål i kommuneplanen. Trykte vedlegg Situasjonskart Søknad fra Plankontoret Hallvard Homme AS, dat Utrykte vedlegg Administrasjonens forslag til vedtak: Det faste utvalg for plansaker viser til kommuneplanen og gir ikke tillatelse til å utarbeide reguleringsplan for omsøkt areal til boligformål. Tillatelse gis ikke, da arealet er avsatt til LNF- formål i kommuneplanen.

29 Bakgrunn Plankontoret Hallvard Homme AS søker på vegne av Birkeland Bygg og Anlegg AS om tillatelse til å utarbeide en reguleringsplan for et område på Birkenes, del av eiendommen gnr. 35 bnr. 1. Området er på ca. 60 daa, ligger øst for riksvei 41 og Birkenes kirke og er avsatt til LNF-formål i kommuneplanen. Bakgrunnen for søknaden er at det ønskes å utvikle et eget boligprosjekt sammen med grunneier. Søker opplyser at: - Det er nylig bygd ny adkomstveg til området. Det er ikke offentlig G/S-veg, vannforsyning eller avløp, men strøm. - Det grenser opp til eksisterende bebyggelse. - Det er ikke dyrket eller dyrkbar mark i området. Det ligger heller ikke nærmere slike områder enn 50 meter. - De mener dette er et godt prosjekt isolert og i et samfunnsperspektiv. Vi kan ikke se motstridende arealbruksinteresser i området. - De har ikke tro på at dette prosjektet vil gå på bekostning av bosettingen i eller ved sentrum. Det vil derimot være et viktig supplement til denne og som bygger opp under sentrumsfunksjonen. - De ber om at kommunen ved kommunestyret tar stilling til spørsmålet om det kan igangsettes regulering av boliger i området. Søknaden er ikke oversendt statlige etater til uttalelse. Vurdering / Anbefaling En kan være enig med søker at område er egnet til boligformål, men da område ligger langt fra Birkeland sentrum, bør arealbruken være avklart i kommuneplanen før det gis tillatelse til regulering. En ser at grunneiere ser muligheter for utbygging på Mollestad/Birkenes, da gang- og sykkelveg er planlagt og bygd langs rv 41 til Mollestad. Denne er ikke gjennomført med tanke på en storstilt utbygging i området, men er gjennomført for å sikre myke trafikanter. En kan heller ikke se at det nå er behov for nye boligtomter i dette område av kommunen, da et større område på Mollestad er avsatt til boligformål i kommuneplanen. Arbeid med reguleringsplan for dette område pågår. Et område på Høygilt er godkjent til boligformål, reguleringsplanen er godkjent og utbygging er igangsatt. Viser også til kommunal planstrategi som ble vedtatt av kom styret , understreker betydningen av å bygge sentrumsnært i tråd med vedtatt kommuneplan fra 2011 og regionplan for Kristiansandsregionen. I arealdelen av kommuneplanen er det lagt opp til at 3 områder skal vurderes: Det er Uglandsområdet, Rødlende mot Tveide og Myrane-Haugelia. Disse områdene ligger nærmere skole og sentrum. De vil i sterkere grad bygge opp om og styrke sentrum. Vedtatt kommunal planstrategi og kommunedelplan for idrett og fysisk aktivitet understreker betydningen av å legge til rette for å kunne gå og sykle til skole, jobb og sentrum. Administrasjonen vil ikke anbefale at det gis tillatelse til å regulere omsøkt areal til boligformål, da område er avsatt til LNF-formål i kommuneplanen. Innspillet kan eventuelt vurderes ved neste revisjon av kommuneplanen.

30

31 Plankontoret Hallvard Homme AS Birkenes kommune Pb Birkeland Vegårshei, 22. februar 2013 Forespørsel, Detaljregulering av nytt boligfelt på Birkenes Sammendrag Birkeland Bygg og Anlegg AS ber kommunestyret under henvisning til pbl. 12-1, 2. og 3. ledd og 12-8, 1. ledd ta stilling til om, og på hvilke vilkår, det kan settes i gang detaljregulering av nytt boligfelt på Birkenes, del av Gnr. 35, Bnr. 1. Området er foreslått avgrenset som vist nedenfor. Bakgrunn Birkeland Bygg og Anlegg AS (BBA) ønsker å utvikle egne boligprosjekt. BBA samarbeider med grunneiere som ønsker en slik utvikling. Fakta Området (ca. 60 daa) er tidligere uregulert. Det er i kommuneplanen utlagt til LNF-område. Det er nylig bygd ny adkomstveg til området. Det er ikke offentlig G/S-veg, vannforsyning eller avløp, men strøm. Det grenser opp til eksisterende bebyggelse. Kommunen har som målsetning å doble folketallet (fra 5000 til ) på lang sikt, skape trygge skoleveier og bygge ut det kommunale vannforsynings- og avløpsnettet. I ATP planen (regionplan) er det pekt på at fremtidige veger og bosetting bør komme på aksen Birkeland - Lillesand(E18). Forslagstiller og plankonsulent hadde møte og befaring med kommunens saksbehandlere Ivar Ånesland og Arild R. Syvertsen. Her ble planspørsmålet lagt frem for planmyndigheten, jfr. 12-8, 1. ledd. Kommunens administrasjon konkluderte med at ønsket tiltak: 1) ikke var i tråd med arealdelen i kommuneplanen 2) isolert sett egnet seg godt til boligbygging, men 3) at dette ikke var naturlig med en utbygging her nå på grunn av kommunens strategi om å styrke bosettingen i områder med større nærhet til sentrum og på aksen mellom Birkeland og Lillesand. Naturverdier, naturmangfold I direktoratet for naturforvaltning sin nye kartløsning for søking av naturverdier er nå alle temasider samlet, herunder den gamle naturbasen, kulturminner (Askeladden), skog og landskap og artsdatabanken, Mis-registreringer osv. I planområdet er du kun 1 registrering. Dette er beiteområde for rådyr. Denne lokaliteten omfatter hele kommunen, og antas derfor ikke å være av spesiell verdi. Det er ikke dyrket eller dyrkbar mark i området. Det ligger heller ikke nærmere slike områder enn 50 meter. Plankontoret Hallvard Homme AS Avdelingskontor: Pb 95, 4747 VALLE E-post: post@plankontoret.no Telefon Vinje, , astettin@plankontoret.no ORG.NR MVA 4985 Vegårshei, , eiaas@plankontoret.no Bankkonto: Bø, , olemarius@plankontoret.no

32 Vurdering Vi står over for en situasjon med motstridende arealbruksinteresser. Da planforslaget ikke er i tråd med kommuneplanens arealdel fremgår det av lovkommentarene til pbl. 12-8, at planspørsmålet skal behandles i henhold til pbl I 3. ledd heter det at for gjennomføring av større bygge og anleggstiltak og for andre tiltak som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, kreves reguleringsplan. I samme paragraf 2. ledd. fremgår det at «kommunestyret skal sørge for at det blir utarbeidet reguleringsplan for de områder i kommunen hvor. det ellers er behov for å sikre forsvarlig planavklaring. i forhold til berørte private og offentlige interesser.» Vi ber på bakgrunn av dette om at kommunen ved kommunestyret tar stilling til spørsmålet om det kan igangsettes regulering av boliger i området. Vi mener dette er et godt prosjekt isolert og i et samfunnsperspektiv. Vi kan ikke se motstridende arealbruksinteresser i området. Vi mener argumentet med at boligbyggingen i den nære fremtiden skal foregå i eller like ved sentrum ikke er tjenlig for den øvrige ønskede utviklingen i kommunen (les økt bosetting, VA-utbygging, G/S- veg til Birkenes og kirka). Dette prosjektet vil tvert i mot bygge oppunder og løse disse målsetningene i dette området. Vi har ikke tro på at dette prosjektet vil gå på bekostning av bosettingen i eller ved sentrum. Det vil derimot være et viktig supplement til denne og som bygger opp under sentrumsfunksjonen. Det er mange bosatte på denne strekingen i dag, i tillegg til godkjente og planlagte boligområder. Derfor er dette et område der det i all fremtid vil være ønske fra mennesker om å kunne bosette seg. Mennesker som ikke vil være bosatt i eller like ved sentrum. Prosjektet bidrar til opprettholdelse av et variert bo tilbud. Kollektivtrafikken går forbi området i dag, og vi tror den vil gjøre et i fremtiden også, enten dirkete mot Kristiansand eller reversert mot Lillesand. Planen vil bidra til styrking av kretsen. Dette er sett med våre øyne like viktig her som på Hobbesland eller Engesland. I tillegg vil ønsket utbygging gi økt bidrag til brukere av sentrumsfunksjonene i Birkeland. Risiko og sårbarhet Området er ikke utsatt for, og tiltaket vil ikke medføre, spesiell naturgitt eller menneskeskapt fare, herunder risiko eller sårbarhet. Påstanden er fremsatt etter gjennomgang av sjekklisten for risiko og sårbarhetsanalyser, og vil bli dokumentert i en eventuell plan. Oppsummering Forslagstiller tar ikke administrasjonens vurdering til etterretning. Da forslaget ikke er i tråd med kommuneplanens arealdel ber vi kommunestyret ta stilling til om og eventuelt på hvilke vilkår, det kan utarbeides privat forslag til boligbebyggelse i området vist på kartutsnitt nedenfor - Del av Gnr. 35, Bnr. 1 i Birkenes kommune. 2

33 3

34 Med vennlig hilsen for Birkeland Bygg og Anlegg AS Erling I. Th. Aas Plankontoret H. H. AS Jordskiftekandidat, Arealplanlegger 4

35 Birkenes kommune SAKSGANG STYRE / RÅD / UTVALG MØTEDATO SAKSNR Planutvalget /13 Saksbehandler: Ivar Aanesland Arkiv/arkivsaksnr.:38/36, L33 12/1054 Søknad om dispensasjon for fradeling av parsell til boligformål. Sted: Flakk gnr. 38 bnr. 36. Saksopplysninger Arnhild Rosseland søker om dispensasjon fra bestemmelsene i kommuneplanen til å dele fra en parsell til boligformål med et areal på ca. 2,3 daa. Parsellen skal fradeles eiendommen gnr. 38 bnr. 36 på Flakk. Parsellen ligger innenfor byggeforbud sonen til Flaksvann og avsatt til LNF-formål med hensynssone naturmiljø i kommuneplanen. Planutvalget behandlet søknaden i sak 047/12 og vedtok: «Saken utsettes. Planutvalget ber søker legge fram situasjonskart med forslag til veiløsning og plassering av bolig og garasje til begge eiendommene.» Trykte vedlegg Situasjonskart. Søknad mottatt Uttalelse fra fylkeskommunen, dat Utrykte vedlegg Administrasjonens forslag til vedtak: Det faste utvalg for plansaker viser til kommuneplanen og gir ikke dispensasjon til fradeling av parsell til boligformålet som omsøkt. Dispensasjon fra bestemmelsene i kommuneplanen gis ikke, da: - Tiltaket ligger innenfor hensynssone naturmiljø langs Dikeelva og byggeforbud sonen til Flaksvann. - Begge parsellene vil etter fradeling få avkjørsel til smal kommunal veg og parsell for ny bolig vil ha for bratt stigning og med en uheldig vinkel på avkjørsel fra kommunal veg, avkjørsel 2. - En tillatelse vil få konsekvenser for tilsvarende saker senere.

36 Bakgrunn Arnhild Rosseland søker om dispensasjon fra bestemmelsene i kommuneplanen til å dele fra en parsell til boligformål med et areal på ca. 2,3 daa. Parsellen skal fradeles eiendommen gnr. 38 bnr. 36 på Flakk. Parsellen ligger innenfor byggeforbud sonen til Flaksvann og avsatt til LNF-formål med hensynssone naturmiljø i kommuneplanen. Søker skriver i sin søknad: - Den nye tomten vil bestå av uthus/garasje og ligger nordvest for kommunal vei. - Eiendommen har i dag ingen optimal trafikal løsning ved at kommunal vei går gjennom tunet og deler eiendommen i to. Veien utgjør dermed en betydelig trafikkfare. Ved deling vil eiendommene få avkjørsel til hver sin side og kryssing av veien vil ikke være så aktuelt. - Er knyttet til stedet og ønsker og fradele ei tomt som noen i min familie kan få mulighet til å bygge et hus på. Landbruksetaten har ikke behandlet saken da eiendommen ikke vurderes som en landbrukseiendom. Søknaden er oversend fylkesmannen og fylkeskommunen for uttalelse. Aust-Agder fylkeskommune skriver i sin konklusjon at de anbefaler kommunen nøye og vurdere om det er grunnlag for at det kan gis dispensasjon for omsøkt tiltak. Fylkesmannen skriver: Vi viser til brev av fra Birkenes kommune, vedrørende søknad om dispensasjon til fradeling av en parsell til boligformål på gnr/bnr 38/36. Planstatus og juridisk grunnlag Tiltaket er planlagt gjennomført i et område som er avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde(lnf-område), med hensynssone naturmiljø, i kommuneplanen. Fradeling i dette området vil være i strid med kommuneplanens arealdel, jf. plan- og bygningsloven (pbl.) 11-7, 2. ledd, nr.5, jf. pbl. 11-6, 2. ledd. Tiltaket ligger også i byggeforbudssonen til Tovdalsvassdraget. Om dispensasjonsadgangen Kommunen har adgang til å gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller med hjemmel i plan og bygningsloven, jf. pbl Vilkår for å kunne innvilge dispensasjon: hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse må ikke bli vesentlig tilsidesatt ved dispensasjonen, og fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vi viser til at søknaden må gi grunnlag for en vurdering av hensynene som beskrevet ovenfor, og eventuelt hensynene i lovens formålsparagraf. Det følger av pbl at søknad om dispensasjon må begrunnes. Landbruksavdelingens vurdering Eiendommen består av et areal på 18,6 daa, hvorav 12,9 daa er høybonitetsskog, 1,7 daa er skog av middels bonitet, 1,3 daa er innmarksbeite og det resterende arealet er jorddekt fastmark og restareal (gårdskart.no).

37 Parsellen som ønskes fradelt er på 2,3 daa, og består av 1 daa skog av middels bonitet, og 1,3 daa som er markert som restareal hvor det også er oppført et uthus. Generelt mener landbruksavdelingen at fradeling av nye boligtomter og oppføring av nye boliger bør legges til areal avsatt til boligformål i kommuneplanen. Flakk ligger nær kommunesenteret på Birkeland og anses som et attraktivt område å bosette seg i. Landbruksavdelingen mener derfor at det må vises varsomhet med å gi dispensasjoner til tiltak som ikke er i tråd med arealformålet i kommuneplanen. Ved å gi dispensasjon svekkes kommuneplanen som styringsverktøy. Erfaringsvis kan en slik plassering av bolig medføre driftsulemper for landbruket i området. Det utløses ofte interessekonflikter når boliger blir eksponert for støv, støy og/eller lukt fra nærliggende landbruksdrift. Miljøvernavdelings vurdering Tiltaket ligger innenfor hensynssone naturmiljø langs Dikeelva like før utløpet i Flaksvann, og i byggeforbudssonen til Tovdalsvassdraget. Dette er klare signaler om at det foreligger spesielle interesser i området, og det må derfor vises varsomhet i forhold til hvilke tiltak som kan aksepteres. Miljøvernavdelingen minner for øvrig om at prinsippene i naturmangfoldloven 8 til 12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet, jf. Naturmangfoldloven 7. Vurderingen skal fremgå av beslutningen. Konklusjon Med bakgrunn i vurderingen over fraråder Fylkesmannen at det gis dispensasjon i aktuelle sak. Kommunen må foreta en konkret vurdering av om dispensasjon bør gis, og særlig vektlegge arealstyringen i nylig vedtatt kommuneplan (LNF-område med hensynssone naturmiljø), nærheten til Dikeelva, at tiltaket ligger innenfor byggeforbudssonen til Tovdalsvassdraget, nærliggende landbruksinteresser, og eventuelle konsekvenshensyn i forhold til andre liknende saker. Vi påpeker at kommunen ikke bør gi dispensasjon når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden, jf. pbl. 19-2, 4. ledd, 2. pkt. Vi ber av hensyn til klageadgangen, om å få tilsendt kopi av vedtak i saken. Vi ber videre om at det blir gitt en nærmere begrunnelse for vedtaket, uavhengig av om søknaden blir innvilget eller avslått, jf. forvaltningsloven 24 og 25. Planutvalget behandlet søknaden i sak 047/12 og vedtok: «Saken utsettes. Planutvalget ber søker legge fram situasjonskart med forslag til veiløsning og plassering av bolig og garasje til begge eiendommene.» Søker har sendt inn ny situasjonskart som viser plassering av bolig garasjer og avkjørsler, og skriver: - Ny bolig er trukket bak eksisterende låve og langt fra kommunal veg og dyrket mark. - Avkjørsel til ny parsell er flyttet for å bedre utsikt til begge sider. - Avkjørsel til eksisterende bolig er felles med traktorvei med god sikt til begge sider. - Bebyggelsen faller inn i terrenget og tar hensyn til naturmiljøsonen.

38 - De ser ikke at allmenheten blir berørt eller skadeildene av de foreslåtte planene da ferdsel langs Dikeelva vil bli som før. - En utbygging etter planen vil gi inntrykk ev en naturlig spredt bebyggelse fra Flakksvannssida. Vurdering etter Naturmangfoldloven taler ikke mot fradeling av parsellen til boligformål da parsellen som søkes fradelt er bebygd med uthus og er en del av eiendommen som benyttes til boligformål. Vurdering / Anbefaling Da omsøkt parsell ligger innenfor byggeforbudsonen til Flaksvann/Tovdalselva og hensynssone naturmiljø til Dikeelva bør tillatelse ikke gis dersom tiltaket er i strid med følgende vilkår: - Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse må ikke bli vesentlig tilsidesatt ved dispensasjonen, og - Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Da det tidligere ikke er gitt dispensasjon til fradeling av parsell til bolig i et område som er avsatt til hensynssone naturmiljø til Dikeelva, vil en tillatelse klart få konsekvenser for en tilsvarende sak senere. Søker fokuserer på at veien utgjør en betydelig trafikkfare i dag. Dette er en enig i, og en kan ikke se at den bedres ved etablering av dersom det gis tillatelse til å etablere bolig på begge sider av kommunal veg. Ny situasjonsplan viser avkjørsel for begge eiendommen og plassering av ny bolig og garasjer. Avkjørsel 2, til ny bolig vil få en uheldig vinkling på kommunal veg og en stigning på ca. 1:7 inntil en kommer opp på platået der ny boligen er tegnet inn. På grunn av at kommunal veg er smal, med stedvis stor stigning og avkjørsler med dårlig sikt bør det ikke gis tillatelse som medfører økt trafikk på vegen før denne er utbedret. Administrasjonen kan ikke se at det er fremkommet momenter som taler for at dispensasjon kan gis, da: - Tiltaket ligger innenfor hensynssone naturmiljø langs Dikeelva og byggeforbud sonen til Flaksvann/Tovdalselva. - En tillatelse vil få konsekvenser for tilsvarende saker senere.

39

40

41

42

43 Birkenes kommune SAKSGANG STYRE / RÅD / UTVALG MØTEDATO SAKSNR Planutvalget /13 Saksbehandler: Ivar Aanesland Arkiv/arkivsaksnr.:178/1, L33 12/2899 Søknad om dispensasjon fra bestemmelsene i kommuneplanen parsell til fritidsformål. Sted: gnr. 178 bnr. 1. Saksopplysninger Sted: Plassen, Uldal, gnr. 178 bnr. 1 Søker: Marianne Meikle, Grinibråten 73, 1339 Vøyenenga Det søkes om dispensasjon fra bestemmelsene i kommuneplanen til fradeling av en parsell på ca. 17 daa til fritidsformål. Parsellen er bebygd med hytte og ligger i byggeforbudsonen til Uldalsåna, i et område som er avsatt til LNF-formål i kommuneplanen. Trykte vedlegg Situasjonskart Utrykte vedlegg Administrasjonens forslag til vedtak: Det faste utvalg for plansaker viser til plan- og bygningsloven 19-2 og gir dispensasjon fra bestemmelsen i kommuneplanen til fradeling av et areal på inntil 5 daa til fritidsformål. Dispensasjon fra bestemmelsene i kommuneplanen gis, da: - Tiltaket ikke vil komme ytterligere i konflikt med de interesser formålet i kommuneplanen skal ivareta da parsellen er bebygd med hytte. - En tillatelse ikke få konsekvenser for tilsvarende saker senere, da det tidligere er gitt tillatelse til fradeling av parsell som er bebygd. Dispensasjon til fradeling av et areal på ca. 17 daa gis ikke, da: - Kollen mot sørøst ikke er en naturlig del av parsellen til fritidshus. - Det ikke er fremkommet argumenter for å tillate fradeling av parsellen på 17 daa og en tillatelse vil få konsekvenser for tilsvarende saker senere. Fylkesmannen og fylkeskommunen gis 3 uker til å påklage vedtaket.

44 Bakgrunn Marianne Meikle søkes om dispensasjon fra bestemmelsene i kommuneplanen til fradeling av en parsell på ca. 17 daa til fritidsformål. Parsellen er bebygd med hytte og ligger i byggeforbudsonen til Uldalsåna, i et område som er avsatt til LNF-formål i kommuneplanen. Søker skriver i sin begrunnelse for å gi dispensasjon: - Eiendommen er bebygd med hytt som benyttes av søster med familie. - Det er et ønske at hun overtar eierskap av tomten hytten står på. Fylkeskommunen skriver: Vi viser til deres e-post, registrert inn her gjeldende dispensasjonssøknad for fradeling av en parsell på 17 daa til fritidseiendom med påstående fritidsbolig på gnr/bnr 178/1 ; deres ref.: 12/2899-2; vår ref.: 2012/4545. Plan- og naturseksjonen hos fylkesrådmannen har vurdert det omsøkte tiltaket og kan ikke se at omsøkte tiltak i vesentlig grad berører regionale interesser og en kommer derfor ikke til å gi noen ytterligere uttalelse. En vil likevel bemerke at omsøkte tiltak i utgangspunkt er i strid med pbl og at det ikke foreligger noen begrunnet og avveid dispensasjonssøknad, noe loven nå krever jf.pbl og 19-2, jf MD's lovkommentar av s Fylkesmannen skriver: Vi viser til brev av fra Birkenes kommune vedrørende søknad om dispensasjon til fradeling av parsell til fritidsbolig på gnr/bnr 178/1. Bakgrunn Parsellen er bebygd med fritidsbolig og ligger i byggeforbudssonen til Uldalsåna (sidevassdrag til Tovdalselva). Planstatus og juridisk grunnlag Tiltaket er planlagt gjennomført i et område som er satt av til landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF) i kommuneplanen. I tillegg ligger tiltaket i byggeforbudssonen til Uldalsåna. Fradeling i dette området vil være i strid med kommuneplanens arealdel, jf. planog bygningsloven (pbl) 11-7, 2. ledd nr.5, jf. pbl 11-6, 2. ledd., jf. kommuneplanens arealdel. Fylkesmannens vurdering Etter Fylkesmannens vurdering er parsellen meget stor tatt i betraktning at parsellen skal tillegges en fritidsbolig. Dersom kommunen tillater å gi dispensasjon til å fradele en parsell på 17 daa til fritidsbolig like ved Uldalsåna vil dette kunne få en uheldig presedensvirkning i fremtidige saker. Konklusjon Kommunen må ved vurderingen av om dispensasjon kan gis særlig vektlegge størrelsen på parsellen og konsekvenshensynet i forhold til liknende saker, jf. vurderingen over. Fylkesmannen ber om å få tilsendt kopi av vedtak i saken. Vi ber videre om at det blir gitt en nærmere begrunnelse for vedtaket, uavhengig av om søknaden blir innvilget eller avslått. Jordbrukssjefen har i sak 007/13 vedtatt: